房地产泡沫与浙江住宅业风险防范
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摘要
上世纪八十年代中后期日本房地产泡沫使日本经济至今未摆脱负增长的阴影，以及东南亚金融危机爆发起源于房地产泡沫等重大事件的发生激起了国际上研究房地产泡沫的高潮。近年来我省在国家出台一系列鼓励住宅消费拉动内需的利好政策刺激下，房价呈快速上升态势，引发了对是否已出现房地产泡沫的争论，也引起了人们对如何防范房地产泡沫发生的思考。本论文在这样的背景下，在学习借鉴国内外现有研究成果，包括泡沫产生微观机理、度量与检测房地产泡沫的一些方法等基础上，重点对下列问题进行了研究并有创新：
1．从土地供给、房地产开发状况以及房地产市场状况对浙江住宅产业发展现状进行了全面分析。运用因子分析法，对浙江住宅产业目前所处阶段以及景气进行了评价，并且与全国、宁波同时进行对比，初步找出了浙江住宅产业运行的周期性规律。
2．采用多种定量方法研判浙江住宅产业泡沫，研究结果表明从总体来看浙江房价与基本面相协调，但局部地区已呈现泡沫。论文全面分析了浙江房价快速上升的宏观背景与区域背景。
3．论文分析了浙江住宅产业存在的潜在十大风险，指出在市场机制逐步发挥作用条件下，政府应积极利用“有形手”对房地产进行宏观调控，提出有效化解和防范房地产泡沫的六点政策建议。
Since the latter half of the 1980s, Japan's economy has experienced the emergence, expansion, and bursting of a bubble economy. During the subsequent period of the bursting of the bubble from the early 1990s, Japan experienced a plummet in asset prices, the accumulation of huge nonperforming assets and resulting difficulties faced by financial institutions, and a prolonged recession. We also have seen this type of speculation in the cities of Asia, during the recent Asian financial crisis. With present evidence of strong recent gains in house price that stretch across substantial portions of Zhejiang, accompanied by strong housing construction and the promoting policy of china government, we debate it have been in the real estate price bubble. There are different opinions concerning these problems.
The paper are trying to catch up, and searching for the answers. It focuses the studies of micro-mechanism, framework and motheds of measurement about bubble. My innovations on the real estate bubble in
this paper consists of three parts as follows:
Firstly, I make a case study on the status quo of Zhejiang's real estate industry by land supplying, constrution development and market exchanging. Then we analyze the boolclets of real estate industry in Zhejiang with method of principal component analysis, compared with the Nation and Ningbo city. What's more, we show a phenomenal order of periodic fluctuation in real estate industry.
Secondly, we estimate the current levels of price bubble in Zhejiang from several empirical models of property prices that combines fundamental variables with speculative bubbles. The price of real estate coordinated with the macro-economy in Zhejiang, however it has high price bubble in partially. I analyze the reasons of the rapid-promoted price in property of Zhejiang Province.
Thirdly, I discuss ten potential risks in real estate industry, with the market- mechanism, and providing six avenues about controlling the bursting of price bubble. Then I analyze the establishment of macro adjustment and policy choice of Zhejiang's real estate industry in detail.
1．从土地供给、房地产开发状况以及房地产市场状况对浙江住宅产业发展现状进行了全面分析。运用因子分析法，对浙江住宅产业目前所处阶段以及景气进行了评价，并且与全国、宁波同时进行对比，初步找出了浙江住宅产业运行的周期性规律。
2．采用多种定量方法研判浙江住宅产业泡沫，研究结果表明从总体来看浙江房价与基本面相协调，但局部地区已呈现泡沫。论文全面分析了浙江房价快速上升的宏观背景与区域背景。
3．论文分析了浙江住宅产业存在的潜在十大风险，指出在市场机制逐步发挥作用条件下，政府应积极利用“有形手”对房地产进行宏观调控，提出有效化解和防范房地产泡沫的六点政策建议。
Since the latter half of the 1980s, Japan's economy has experienced the emergence, expansion, and bursting of a bubble economy. During the subsequent period of the bursting of the bubble from the early 1990s, Japan experienced a plummet in asset prices, the accumulation of huge nonperforming assets and resulting difficulties faced by financial institutions, and a prolonged recession. We also have seen this type of speculation in the cities of Asia, during the recent Asian financial crisis. With present evidence of strong recent gains in house price that stretch across substantial portions of Zhejiang, accompanied by strong housing construction and the promoting policy of china government, we debate it have been in the real estate price bubble. There are different opinions concerning these problems.
The paper are trying to catch up, and searching for the answers. It focuses the studies of micro-mechanism, framework and motheds of measurement about bubble. My innovations on the real estate bubble in
this paper consists of three parts as follows:
Firstly, I make a case study on the status quo of Zhejiang's real estate industry by land supplying, constrution development and market exchanging. Then we analyze the boolclets of real estate industry in Zhejiang with method of principal component analysis, compared with the Nation and Ningbo city. What's more, we show a phenomenal order of periodic fluctuation in real estate industry.
Secondly, we estimate the current levels of price bubble in Zhejiang from several empirical models of property prices that combines fundamental variables with speculative bubbles. The price of real estate coordinated with the macro-economy in Zhejiang, however it has high price bubble in partially. I analyze the reasons of the rapid-promoted price in property of Zhejiang Province.
Thirdly, I discuss ten potential risks in real estate industry, with the market- mechanism, and providing six avenues about controlling the bursting of price bubble. Then I analyze the establishment of macro adjustment and policy choice of Zhejiang's real estate industry in detail.
引文
1. 香港金融管理局QUARTERLY BULLETIN, 《What Drives Property Prices In Hongkong》, 2002年8
2. Robert P. Flood and Robert J.Hodrick "On Testing for Speculation Bubbles" Journal of Economic Perspectives Volume 4,Number 2,Spring 1990.
3. Abraham,J.M. Hendershott,P., 1996,Bubbles. In Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing Research 7(2),191-207.Also: NBER Working Paper No 4774
4. JohnM.Quigley, Estate and Asian Crisis Journal of Housing Economics Vol. 10.No.2,Jun 2001
5. Kioki Bjorklund and Soderberg: Property Cycles, Speculation Bubbles and the Gross income multiplier. Journal of real estate research Sacramento,Jul/Aug 1999,vol. 18.Iss. 1:pg151
6. JOHN ERMISCH,《HOUSING AND THE NATIONAL ECONOMY》,NATIONAL INSTITTUTE OF ECONOMIC AND RESEARCH
7. COUNCIL ON THE COST OF GOVERNMENT,《HOUSING-SERVICE EFFORTS AND ECCOMPLISHMENTS》
8. Michael Sklarz, Norm Miler:《The Bursting Housing Bubble?》, 《valuation Services Perspective》, Augest, 2002.
9．李树杰：《日本、东南亚“金融泡沫”成因及启示》，《日本问题研究》，1992年第二期
10. Kunio Okina, Masaaki Shirakawa:《The Asset Price Bubble and Monetary Policy:Japan's Experience in the Late 1980s and the Lessons》, MONETARY AND ECONOMIC STUDIES (SPECIAL EDITION)/FEBRUARY 2001
11. Corsetti, J, Penseti.P and Roubini.N, 《BUBBLE, BUBBLE, WHO'S GOT THE BUBBLE》, J.P Morgan Group, April、1998
12. Michael Carliner: "House Price Buuble Babble", 《Housing Economics》, April,2002
13．谢经容、朱勇、周健、朱海洪、丰雷：《地产泡沫与金融危机》，经济管理出版社，2002年。
14．徐滇庆、于宗先、王金利：《泡沫经济与金融危机》，中国人民大学出版社，2000年
15．谭刚：《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月
16．刘春杰、宋耀华：“房地产市场的泡沫问题及其防范”，《浙江金融》2000年第6期。
17．朱海洪等：“90年代马来西亚房地产泡沫的生产、破灭及防范措施”，《亚太经济》2000年第6期。
18．曹振良、傅十和：“房地产泡沫及其防范”，《中国房地产》2000年第2期。
19．乔根平等：“房地产业‘冷’与‘热’的再思考”，《决策咨询》2001．11
20．丁烈云等：“城市房地产预警系统的设计与开发”，《基建优化》2000年第6期。
21．宋戈：“地价泡沫及其警示”，《商业研究》2001／04。
22．赵黎明等：“房地产预警系统研究”，《天津大学学报(社会科学版)》1999年12月。
23．陆中银、唐明：“日本、东南亚泡沫经济的遗害对我国房地产金融的启示”，《四川金融》1998年第2期。
24．谢经荣等：“亚洲房地产风波中房地产金融对我国的借鉴意义”，《中国房地产金融》1998年第9期。
25．洪开荣：“房地产泡沫形成吸收与转化”，《中国房地产金融》2001年第八期
26．刘明兴、罗俊伟：“泡沫经济与金融危机”，《经济学家》，2000年第四期
27．王蓉、乔红涛：“金融危机及其风险监测预警指标体系”，《上海金融》，1999年第8期
28．叶艳兵、丁烈云：“房地产预警指标体系设计研究”，《基建优化》，2001年6月
29．锦秀文：“房地产还能热多久”，《金融经济》，2001年12月
30．柴强：“警惕房地产‘过热’和‘泡沫”’，《规划师》2002年2月
31．韩振军、孙玉波、刘诗平：“如何看待当前房地产业走势”，《发展》，2001年11期
32．杜葵，钱永峰：“长期趋势法评估房地产价格应注意的两个问题”，《基建优化》，1999年第六期
33．邱海盈：“城市老年人居住模式变迁及对房地产市场的影响”，《市场与人口分析》2000年第11期
34．“房地产市场协调运行研究”课题组：“房地产市场现状、发展趋势与协调运行的难点剖析”，《浙江社会科学》，1994年第五期
35．张涛：“房地产业的区域特性及其政策研究”，《河海大学学报》，第3卷第1期
36．汤文权：“关于“十五”期间浙江省国土资源开发利用与保护的措施建议”，《浙江地质》，2001年第一期
37．陈烈、许成辉：“广东房地产业发展现状和前景分析”，《热带地理》，1994年第三期
38．刘学成：“国内房地产周期研究综述”，《房地产经济体制改革》，2001年第五期。
39．周永康：“国土资源与可持续发展”，《资源产业》，1999年第6期
40．顾定贤：“杭州市房地产业现状及展望”，《决策咨询》，2001年第3期
41．谈烨 聂琦波：“江苏省房地产业“九五”期间发展趋势的预测分析”，《南京建筑工程学院学报》1996年第四期
42．柴强：“空置商品房还能“空”多久”，建设部政策研究中心
43．扈世清：“上海房地产市场的发展现状与前景”，《中国房地产金融》，2000年第12期
44．庞元：“上海房地产市场近年走势与2000年预测”，《中国房地产》，2000年第八期
45．浙江省人民政府经济建设咨询委员会：“十五期间的宏观经济背景和浙江经济发展阶段分析”，《中共浙江省委党校学报》2000年第3期
46．李建中：“推进浙江城市化进程的战略思考”，《浙江社会科学》，1999年第三期
47．毛军：“我国城镇住宅分配制度的历史沿革及现实选择”，《福建师范大学学报》1999年第3期
48．阮萍：“我国住宅市场中住宅空置的特点及成因研究”，《云南财贸学院学报》1999年第4期
49．吴献金 危小明：“现阶段我国商品住宅市场投资性需求研究”，《湖南大学学报》，第27卷第4期
50．张宏斌，贾生华：“香港政府的土地供应机制及其启示”，《中国房地产》，2000年第四期
51．谢家瑾：《向百姓提供满意的住房》，会议讲话录
52．陈浩：“一类经济预报模型及其在房地产研究中的应用”，《西南工学院学报》第15卷 第2期
53．姚先国：“浙江经济改革中的地方政府行为评析”，《浙江社会科学》，1999年第3期
54．陈自芳 钟卫军 李涛 汤美芳：“浙江区域经济的不平衡发展及其差距的收敛性”，《浙江社会科学》，1998年第1期
55．卓勇良：“浙江区域生产力合理布局的若干问题研究”，《浙江学刊》，1998年第2期
56．中共浙江省委：“浙江省城市化发展纲要”，《重庆建筑大学学报》2000年12月
57．黄必恒：“浙江省各市县国民经济状况统计分析”，《浙江林学院学报》1999，16(4)
58．汤海孺：“制度创新：推进城市化进程的思考”，《城市规划汇刊》2000年第五期
59．郝春和：“中国城镇居民小康进程实证分析”，《城市发展研究》2001年3期
60．陈芳 李启明：“中国房地产投资与开发现状与发展”，《建筑经济》，1998年第7期
61．何国钊 曹振良 李晟：“中国房地产周期研究”，《经济研究》，1996年第12期
62．顾云昌：“中国住房和住房市场现在与未来”，《中国房地产》，2000年2月
63．王晓东：“住房消费的影响因素及其相关问题”，《城市发展研究》1998年3月
64．陆惠民 郑磊 许玲华：“住宅市场现状及其发展对策”，《东南大学学报》，第30卷第4期
65．杭州市房地产局：“关于杭州市房地产市场情况的调研报告”，2001年
66．李建才：“加强宏观调控，促进房地产业持续快速发展”，《浙江房地产》2001年
67．潘俊国：“浙江省商品房空置状况分析与思考”，《浙江房地产》2001年
68．中共浙江省委政策研究室，省政府发展研究中心：“我省推进城市化综合效应初步分析”，2001年十二月
69．杨秀珠：“沉着应对新挑战，实现产业新发展”，省房地产工作会议上谈话
70．浙江省住房改革委员会，“关于我省经济适用住房建设的调研报告”
71．王人杨，“宁波市当前及十五期间房地产供需分析”，《浙江房地产》2001年6月
72．宫崎义一：《泡沫经济的经济对策—复合萧条论》，陆华生译，中国人民大学出版社，2000年6月
73．三木谷良一：《日本经济泡沫的产生、崩溃与金融改革》，《金融研究》1998年第6期第1页
74．冯晶，《亚洲金融危机对我国房地产发展的启示》，《经济体制改革》99年增刊
75．叶剑平、丰雷：《中国房地产指数的现状及趋势》，《中国房地产》2002年第四期，21页
76．乔柄亚：《关于泡沫经济定义及其副作用的研究》，《上海金融》，1998年第五期
77．刘明心，罗俊伟：《泡沫经济与金融危机》，《经济导刊》，2000年第四期
78．孟晓苏，《中国房地产业发展的理论与政策研究》，2002年，经济管理出版社
79．唐世定，《浙江房地产业成长模式和发展趋势》，《浙江房地产》，2002第五期
80．资料来源：建设部房地产业司，建设部信息中心编《中国房地产开发1986-2000》，中国建筑工业出版社
81．晓刚：“房地产指数”，《中国房地产》2002年4月
82．叶艳兵、丁烈云：《房地产预警指标体系设计研究》，《基建优化》，2001年6月，第22卷第三期，第1页
83．资料来源：姚玲珍，中国住宅市场营销，1999
84．半求：《房地产泡沫何处最大?35个大中城市房价分析》，《新财富》杂志，
85．各年的《中国统计年鉴》
86．各年的《浙江统计年鉴》
87．各年的《中国房地产统计年鉴》
2. Robert P. Flood and Robert J.Hodrick "On Testing for Speculation Bubbles" Journal of Economic Perspectives Volume 4,Number 2,Spring 1990.
3. Abraham,J.M. Hendershott,P., 1996,Bubbles. In Metropolitan Housing Markets. Journal of Housing Research 7(2),191-207.Also: NBER Working Paper No 4774
4. JohnM.Quigley, Estate and Asian Crisis Journal of Housing Economics Vol. 10.No.2,Jun 2001
5. Kioki Bjorklund and Soderberg: Property Cycles, Speculation Bubbles and the Gross income multiplier. Journal of real estate research Sacramento,Jul/Aug 1999,vol. 18.Iss. 1:pg151
6. JOHN ERMISCH,《HOUSING AND THE NATIONAL ECONOMY》,NATIONAL INSTITTUTE OF ECONOMIC AND RESEARCH
7. COUNCIL ON THE COST OF GOVERNMENT,《HOUSING-SERVICE EFFORTS AND ECCOMPLISHMENTS》
8. Michael Sklarz, Norm Miler:《The Bursting Housing Bubble?》, 《valuation Services Perspective》, Augest, 2002.
9．李树杰：《日本、东南亚“金融泡沫”成因及启示》，《日本问题研究》，1992年第二期
10. Kunio Okina, Masaaki Shirakawa:《The Asset Price Bubble and Monetary Policy:Japan's Experience in the Late 1980s and the Lessons》, MONETARY AND ECONOMIC STUDIES (SPECIAL EDITION)/FEBRUARY 2001
11. Corsetti, J, Penseti.P and Roubini.N, 《BUBBLE, BUBBLE, WHO'S GOT THE BUBBLE》, J.P Morgan Group, April、1998
12. Michael Carliner: "House Price Buuble Babble", 《Housing Economics》, April,2002
13．谢经容、朱勇、周健、朱海洪、丰雷：《地产泡沫与金融危机》，经济管理出版社，2002年。
14．徐滇庆、于宗先、王金利：《泡沫经济与金融危机》，中国人民大学出版社，2000年
15．谭刚：《房地产周期波动》，经济管理出版社，2001年9月
16．刘春杰、宋耀华：“房地产市场的泡沫问题及其防范”，《浙江金融》2000年第6期。
17．朱海洪等：“90年代马来西亚房地产泡沫的生产、破灭及防范措施”，《亚太经济》2000年第6期。
18．曹振良、傅十和：“房地产泡沫及其防范”，《中国房地产》2000年第2期。
19．乔根平等：“房地产业‘冷’与‘热’的再思考”，《决策咨询》2001．11
20．丁烈云等：“城市房地产预警系统的设计与开发”，《基建优化》2000年第6期。
21．宋戈：“地价泡沫及其警示”，《商业研究》2001／04。
22．赵黎明等：“房地产预警系统研究”，《天津大学学报(社会科学版)》1999年12月。
23．陆中银、唐明：“日本、东南亚泡沫经济的遗害对我国房地产金融的启示”，《四川金融》1998年第2期。
24．谢经荣等：“亚洲房地产风波中房地产金融对我国的借鉴意义”，《中国房地产金融》1998年第9期。
25．洪开荣：“房地产泡沫形成吸收与转化”，《中国房地产金融》2001年第八期
26．刘明兴、罗俊伟：“泡沫经济与金融危机”，《经济学家》，2000年第四期
27．王蓉、乔红涛：“金融危机及其风险监测预警指标体系”，《上海金融》，1999年第8期
28．叶艳兵、丁烈云：“房地产预警指标体系设计研究”，《基建优化》，2001年6月
29．锦秀文：“房地产还能热多久”，《金融经济》，2001年12月
30．柴强：“警惕房地产‘过热’和‘泡沫”’，《规划师》2002年2月
31．韩振军、孙玉波、刘诗平：“如何看待当前房地产业走势”，《发展》，2001年11期
32．杜葵，钱永峰：“长期趋势法评估房地产价格应注意的两个问题”，《基建优化》，1999年第六期
33．邱海盈：“城市老年人居住模式变迁及对房地产市场的影响”，《市场与人口分析》2000年第11期
34．“房地产市场协调运行研究”课题组：“房地产市场现状、发展趋势与协调运行的难点剖析”，《浙江社会科学》，1994年第五期
35．张涛：“房地产业的区域特性及其政策研究”，《河海大学学报》，第3卷第1期
36．汤文权：“关于“十五”期间浙江省国土资源开发利用与保护的措施建议”，《浙江地质》，2001年第一期
37．陈烈、许成辉：“广东房地产业发展现状和前景分析”，《热带地理》，1994年第三期
38．刘学成：“国内房地产周期研究综述”，《房地产经济体制改革》，2001年第五期。
39．周永康：“国土资源与可持续发展”，《资源产业》，1999年第6期
40．顾定贤：“杭州市房地产业现状及展望”，《决策咨询》，2001年第3期
41．谈烨 聂琦波：“江苏省房地产业“九五”期间发展趋势的预测分析”，《南京建筑工程学院学报》1996年第四期
42．柴强：“空置商品房还能“空”多久”，建设部政策研究中心
43．扈世清：“上海房地产市场的发展现状与前景”，《中国房地产金融》，2000年第12期
44．庞元：“上海房地产市场近年走势与2000年预测”，《中国房地产》，2000年第八期
45．浙江省人民政府经济建设咨询委员会：“十五期间的宏观经济背景和浙江经济发展阶段分析”，《中共浙江省委党校学报》2000年第3期
46．李建中：“推进浙江城市化进程的战略思考”，《浙江社会科学》，1999年第三期
47．毛军：“我国城镇住宅分配制度的历史沿革及现实选择”，《福建师范大学学报》1999年第3期
48．阮萍：“我国住宅市场中住宅空置的特点及成因研究”，《云南财贸学院学报》1999年第4期
49．吴献金 危小明：“现阶段我国商品住宅市场投资性需求研究”，《湖南大学学报》，第27卷第4期
50．张宏斌，贾生华：“香港政府的土地供应机制及其启示”，《中国房地产》，2000年第四期
51．谢家瑾：《向百姓提供满意的住房》，会议讲话录
52．陈浩：“一类经济预报模型及其在房地产研究中的应用”，《西南工学院学报》第15卷 第2期
53．姚先国：“浙江经济改革中的地方政府行为评析”，《浙江社会科学》，1999年第3期
54．陈自芳 钟卫军 李涛 汤美芳：“浙江区域经济的不平衡发展及其差距的收敛性”，《浙江社会科学》，1998年第1期
55．卓勇良：“浙江区域生产力合理布局的若干问题研究”，《浙江学刊》，1998年第2期
56．中共浙江省委：“浙江省城市化发展纲要”，《重庆建筑大学学报》2000年12月
57．黄必恒：“浙江省各市县国民经济状况统计分析”，《浙江林学院学报》1999，16(4)
58．汤海孺：“制度创新：推进城市化进程的思考”，《城市规划汇刊》2000年第五期
59．郝春和：“中国城镇居民小康进程实证分析”，《城市发展研究》2001年3期
60．陈芳 李启明：“中国房地产投资与开发现状与发展”，《建筑经济》，1998年第7期
61．何国钊 曹振良 李晟：“中国房地产周期研究”，《经济研究》，1996年第12期
62．顾云昌：“中国住房和住房市场现在与未来”，《中国房地产》，2000年2月
63．王晓东：“住房消费的影响因素及其相关问题”，《城市发展研究》1998年3月
64．陆惠民 郑磊 许玲华：“住宅市场现状及其发展对策”，《东南大学学报》，第30卷第4期
65．杭州市房地产局：“关于杭州市房地产市场情况的调研报告”，2001年
66．李建才：“加强宏观调控，促进房地产业持续快速发展”，《浙江房地产》2001年
67．潘俊国：“浙江省商品房空置状况分析与思考”，《浙江房地产》2001年
68．中共浙江省委政策研究室，省政府发展研究中心：“我省推进城市化综合效应初步分析”，2001年十二月
69．杨秀珠：“沉着应对新挑战，实现产业新发展”，省房地产工作会议上谈话
70．浙江省住房改革委员会，“关于我省经济适用住房建设的调研报告”
71．王人杨，“宁波市当前及十五期间房地产供需分析”，《浙江房地产》2001年6月
72．宫崎义一：《泡沫经济的经济对策—复合萧条论》，陆华生译，中国人民大学出版社，2000年6月
73．三木谷良一：《日本经济泡沫的产生、崩溃与金融改革》，《金融研究》1998年第6期第1页
74．冯晶，《亚洲金融危机对我国房地产发展的启示》，《经济体制改革》99年增刊
75．叶剑平、丰雷：《中国房地产指数的现状及趋势》，《中国房地产》2002年第四期，21页
76．乔柄亚：《关于泡沫经济定义及其副作用的研究》，《上海金融》，1998年第五期
77．刘明心，罗俊伟：《泡沫经济与金融危机》，《经济导刊》，2000年第四期
78．孟晓苏，《中国房地产业发展的理论与政策研究》，2002年，经济管理出版社
79．唐世定，《浙江房地产业成长模式和发展趋势》，《浙江房地产》，2002第五期
80．资料来源：建设部房地产业司，建设部信息中心编《中国房地产开发1986-2000》，中国建筑工业出版社
81．晓刚：“房地产指数”，《中国房地产》2002年4月
82．叶艳兵、丁烈云：《房地产预警指标体系设计研究》，《基建优化》，2001年6月，第22卷第三期，第1页
83．资料来源：姚玲珍，中国住宅市场营销，1999
84．半求：《房地产泡沫何处最大?35个大中城市房价分析》，《新财富》杂志，
85．各年的《中国统计年鉴》
86．各年的《浙江统计年鉴》
87．各年的《中国房地产统计年鉴》