摘要
房地产行业在目前中国国民经济发展中，占据非常重要的战略地位。房地产行业肩负着国民经济发展以及解决住房的民生问题这双重责任和要务。多年来，中国的房地产行业一直在市场发展机制和宏观调控政策中蹒跚前进，行业的变化起伏不定，最终形成相对稳健的行业走势。但是，由于宏观经济的波动，给房地产行业、市场及政策指导带来诸多的不稳定性和风险性，房地产行业的快速发展也带来了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等问题，因此，进行房地产的行业风险分析研究显得尤为重要，在对其行业风险分析的理论研究基础上，辅以目前市场上出现的房地产行业风险的热点与难点，预测并识别目前中国房地产行业中客观存在的风险因素，从而找到防范或规避这些风险的解决思路和有效途径。
房地产行业风险分析主要是指房地产企业在有目的、有意识地通过计划、组织、实施和控制等一系列市场活动过程中，对其可能出现和产生风险的因素，进行预测与识别，防范与处理，以最小的成本谋求最大保障的一个系统、动态的过程，包括风险预测与识别、风险分析、风险防范与风险处理四个实质性阶段。
进行房地产行业风险分析，根本上讲，是要对影响房地产行业收益环节中各个因素的变化以及对收益的影响进行分析，或者说对房地产企业投资开发经营等一系列经济活动的可靠性进行检验，从而测定其中所存在的风险性。认识房地产行业风险，明确导致风险的因素，并进行有效的控制与管理，从而有助于房地产企业效益的提高，减少或避免不必要的风险损失。
目前，国内对房地产行业风险分析的研究还仅仅局限在于房地产企业在开发活动中的某些环节上，例如主要是在房地产项目开发、房地产投资、房地产销售、房地产金融等单一方面风险的识别、防范上，还没有从房地产全行业整体发展上来系统关注风险可能发生的全过程，定性分析和经验决策仍是进行房地产行业风险分析中的常用方法，定量分析有所应用，但不能很好反映风险的本质，决策失误的现象大量存在。
影响房地产行业风险的不确定因素很多，既有来自房地产行业发展本身，也有来自于周围的环境条件，甚至还有市场信息的不对称性、人们观念和认识的滞后性、财务管理的局限性，乃至来自大自然的灾害等。
为了有效的防范和管理房地产行业风险，使我国房地产行业在国民经济中得到长足、稳定的可持续发展，促进房地产经济与宏观经济协调发展，我们必须对房地产以及相关行业风险进行深入、系统的分析研究，从而为在今后建立相对系统完善的房地产行业风险预警体系，有着十分重要的战略意义。
本论文研究目的就是，把房地产行业风险分析的理论研究同房地产行业发展的市场实践相结合，预测、识别、分析、处理房地产行业中可能发生的风险，例如对房地产行业内的项目风险、市场风险、金融风险、政策风险、衍生风险等进行了系统的归纳与总结，对风险预测、风险识别、风险防范、风险处理与风险决策进行可行性探讨，进而对防范我国房地产行业风险提出建设性与可行性的对策和建议，为我国房地产企业立足市场，面对市场竞争提供风险分析理论依据和实践指导，促进我国房地产行业稳定、健康、持续的发展。
Real Estate in China's national economy has a very important position, whichcarrying the dual responsibility of national economic development and solving thehousing problems. Therefore, real estate in the current Chinese economic sectorsoccupies a very important strategic position. Over the years, China's real estateindustry has been hobbled forward market development and regulatory policies,changes in the industry ups and downs temporarily form a relatively stable industrytrends. Industry, market and policy possess instability and risk. Therefore, the study ofreal estate industry risk is very reasonable and important. Theoretical study andanalysis, supplemented by the risk of the real estate industry, which has appeared onthe market in the past, become a reasonable way to identify the risk of the currentChinese real estate industry, and find solutions or risk-averse solution ideas and paths.
The real estate industryrisk analysis is a dynamic process and a systemic projectwhich aim to control, prevent, treat the risks to seek maximum protection andminimize the cost. The real estate industryrisk analysis is done by real estateenterprises by plan, organize,implement and control a series of marketing activities,including risk identification, risk analysis, risk prevention and risk management of thefour substantive stages.
At present, the domestic real estate industry risk analysis is mainly focusing onthe risk identification, prevention during the process of forming investment decisions,and not concerned about the risk in the real estate industry in the development process.Qualitative analysis and experience in decision-making is still the commonly usedmethod for the real estate industry risk analysis. Quantitative analysis of someapplications, but not well reflect the nature of the risk, the policy mistakes of thephenomenon there are a lot.
Many uncertainties can affect the real estate industry risk, which include the realestate industry itself, the surrounding environmental conditions, and even awareness ofthe lag, financial management controllability limitations, and even to from naturaldisasters and so on.
Fundamentally, the risk analysis of the real estate industry is to analyze thevarious factors that affect the effectiveness of the real estate industry, in another word,is to examine the reliability of the real estate business investment to determine the riskof entire real estate industry. Understanding of the real estate industry risk, andclarifying and controlling the real causes of the risk, are the key steps to theimprovement of the real estate business efficiency, reduce or avoid the unnecessaryrisk of loss.
The purpose of this thesis is by combining the real estate industry risk analysiswith the development of the real estate industry practice, to analysis and study the riskthat exist in the real estate industry, risk analysis, risk prevention and treatment, riskdecision-making, and thus propose the strategies to prevent the real estate industry riskbased on the market for our real estate business, in the face of global competition toprovide a theoretical basis and practical guidance to promote the stability of China'sreal estate industry, health and sustainable development.
引文
[1] W.W.罗斯托.从起飞进入持续增长的经济学[M].成都:四川人民出版社，1985.
[2]周毕文，刘鹏.创新战略与选择.北京:经济科学出版社. 2005.
[3]刘正山.“泡沫”热论冷观察.中国土地，2003（2）
[4]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008,8:24
[5]刘长生.我国房地产经济波动的形成原因及对策分析[J].科技资讯,2006,(18)
[6]顾云昌.中国房地产市场的2005年分析与2006年展望[J].城市,2006(02):10-13
[7]黎慧萍，陈英杰.浅析房地产投资风险评价指标[J].市场周刊.理论研究，2010（10）：41
[8]金艳虹,孙超.房地产市场高空置率现象及博弈分析[J].经济与管理,2005(6):30-32
[9]童大焕.买房的革命[M].北京：电子工业出版社.2010.
[10]丹尼斯迪帕斯奎尔.城市经济学与房地产市场[M].北京：经济科学出版社.2002.
[11]郑志来,袁汝华.房地产市场泡沫的循环体系分析[J].重庆邮电学院学报，2006,4:504
[12]彭勇.房地产投资的风险识别与评价[J].上海管理科学,2006(02):53-55
[13] Michael Nwogugu,Corporate Governance,Risk and Real Estate:The Caseof Jack-in-the-Box
[14] Inc[J]. Risk Management,2003(3):25-29
[15]卜凡中.我们房地产这些年作者[M].杭州：浙江大学出版
[16]李启明,陈汉兴.房地产投资决策与风险防范完全手册[M].中国城市出版社.2001
[17]方建良,张剑平.论建筑施工企业的风险管理[J].城市道桥与防洪,2006(04):14-16
[18]陆文明.适应变革创新发展--略论房地产企业的风险防范[J].当代经济,2004(04)：25-26
[19]周星.基于全过程的房地产金融风险预警指标分析[J].科技创业月刊，2009，10：31
[20] LsaatyT. The Analytic Hierarchy Process[M].New York:McGraw-HillCompany, 1980
[21] Minsky,H.P.The Financial Instability Hypothesis:FinancialCrisis:Theory,History and Pilicy,Cambridge UniversityPress,1982:13-18
[22] Stiglitz,J.Weiss Cridit rationingmarkets with imperfect information.American Economic Review,1981(Juna):393-410
[23]尹采铉.投资，一定要懂资金流向[M].北京：中信出版社.2011.
[24] Stiglitz,J.Weiss Cridit rationingmarkets with imperfect information.American Economic Review,1981(Juna):393-410
[25] Michael Devaney,William L. Weber. Efficiency,Scale Economies,and theRisk/Return performance of Real Estate Investment Trusts[J]. Journalof Real Estate Finance and Economics, Vol. 31,No.3
[26]张贤云. VaR模型与我国的金融风险管理[J].南京财经大学学报，2004（10）：41-43.)
[27]弗莱肯施泰因.格林斯潘的泡沫[M].北京：中国人民大学出版社.2008
[28] J.L.麦特加尔夫.伦敦：乔治艾伦和艾尔文公司，1986.
[29]保罗克鲁格曼.萧条经济学的回归和2008年经济危机.中信出版社.2009.3
[30]纪永英.地产大博弈作者[M].北京：中国纺织出版社.2009.
[31]蔡神元,俞岩.国有产业投资基金项目风险指标体系及风险评估模型[J].系统工程，2011,2:75
[32]新京报.北京地产十五年，北京：中国经济出版社.2006.3
[33]徐斌.中国房地产大趋势[M].北京：中国经济出版社.2010.
[34] Foort Hamelink , Martin Hoesli. The Maximum Drawdown as a Risk Measure:The Role of Real Estate in the Optimal Portfolio Revisited. FAMEResearch Paper No. 87
[35]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海:上海人民出版社,1995
[36]新京报.北京地产十五年，北京：中国经济出版社.2006.3
[37]黎慧萍,陈英杰.浅析房地产投资风险评价指标[J].市场周刊.理论研究，2010（10）：41
[38]钱国靖.房地产经济学,北京：中国建筑工业出版社2010.1
[39]凌传荣.住宅开发投资风险决策研究[D].上海:同济大学,2001
[40] 2010年房地产行业风险分析报告.北京：中国经济到报社
[41]毛其智.中国城市发展报告,北京：清华大学出版社
[42]马都.房地产项目与成本控制,北京：中国建筑工业出版社2006.9
[43]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008,8:24
[44]池仁勇.项目管理第二版,北京：清华大学出版社,2009.4
[45]董志文.试析房地产项目的风险管理[J].江南论坛,2006(03):39-41
[46] Heiko A. Gerlach. Thomas R Project Choice and Risk in R&D[J].Journalof Industrial Economics, 2005(5): 53-81
[47]丁烈云.房地产开发第三版,北京：中国建筑工业出版社2008.12
[48]刘波.房地产投资项目风险分析与实例分析[D],华中科技大学建筑与土木工程,2006
[49]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示,住宅产业2008.08.
[50] Marcus T. Allen , Jeff Madura and Thomas M. Springer. REITCharacteristics and the Sensitivity of REIT Returns[J]. Journal ofReal Estate Finance and Economics,2000,Vol. 21,Issue 2
[51]郭仲伟.风险分析与决策[M].北京：机械工业出版社,1987
[52]赵曙明,杨忠.编著:国际企业风险管理南京:南京大学出版社，1998. 12
[53] Suman Banerjee and Thomas H. Noe Exotics and Electrons: Electric PowerCrises and Financial Risk Management[J].Risk Management,June 22,2002
[54]丁烈云.房地产开发第三版,北京：中国建筑工业出版社2008.12
[55] HuangHaiBui.An Approach to Coordinating Team of Agents UnderIncompletein for mation [D].Curtiin:Curtiin University ofTechnology,1998
[56]何鑫.土地政策对房地产市场的调控机理初探，商业时代，2008
[57] LsaatyT. The Analytic Hierarchy Process[M].New York:McGraw-HillCompany, 1980
[58]周芳.对发展我国房地产经纪业的探析[J].中国房地产金融,1999(12):7-9
[59]陈戎,胡昊.苏州商业地产[M].上海：上海交通大学出版社.2009.
[60]易居研究院.房企参建保障房的利益驱动和主要风险，2011
[61]周毕文,刘鹏.引导房地产良性发展的两项创新政策分析.北京：《创新战略与选择》,经济科学出版社. 2005年12月
[62]乔婉风,张声东.运用计算机仿真房地产投资风险分析的研究[J].武汉理工大学学报,2004(08): 100-102
[63]万俊.房地产租售与物业管理阶段风险分析[J].建筑管理现代化,2000(03):34-36
[64]王学友,刘欣.房地产投资风险管理组织的构建，基建优化，2000. 2
[65] Axel Johne,Patricia Snelson.Auditing product innovation activitiesin manufacturing firms[J]. R&D Management,1988(18):227-233
[66]斯科特·菲利普斯.抄底：未来十年的6大价值投资领域[M].北京：人民邮电出版社.2011
[67]罗伯特·斯坦.下一轮全球大牛市[M].北京：中信出版社.2009
[68]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008,8:24
[69]周星.基于全过程的房地产金融风险预警指标分析[J].科技创业月刊，2009，10：31
[70] Lohmander P.. Optimal Sequential Forestry Decisions Under Risk[M].Annals Of Operations Research. 2000(95):217-228
[71]威廉·波纳.债务帝国[M].北京：中信出版社.2009
[72]乔治·H.罗斯（George H. Ross），（美）安德鲁·詹姆斯·麦克莱恩（AndrewJames McLean）.美国房地产大亨唐纳德·特朗普的投资课[M].北京市：电子工业出版社.2006.
[73]约翰.P.卡尔弗利.被绑架的全球房价[M].北京：石油工业出版社.2010.
[74]马昕.房地产融资风险控制[D].西安:西安建筑科技大学,2004
[75]杜辉,张建坤.热钱对我国房地产业的不利影响及对策[J].房地产市场，2006,12:17
[76]郑志来.袁汝华，房地产市场泡沫的循环体系分析，重庆邮电学院学报（社会科学版），2006
[77]张所续(中国国土资源经济研究院，北京101149)，我国银行信贷政策对房地产市场的影响，《资源与产业》，20
[78]何鑫.土地政策对房地产市场调控机理初探[J].商业时代.2008,26:59
[79]钱李亮.我国现行土地供应制度的风险研究，城市管理与科技，2006
[80]夏乐象,邹建平,涂盈华.防范房地产贷款风险的对策与建议[J].金融与经济,2005(11)：72
[81]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008,8:24
[82]孙莹,陈龙.税收政策变动对房地产价格的长短期影响分析，中国物价，2011．
[83]陈伟.房地产集团的财务风险管理[J].中国市场,2005(32):94-95
[84]亚当·斯密.国民财富的性质和起因的研究.国富论北京：新世界出版社2007.
[85]郑志来,袁汝华.房地产市场泡沫的循环体系分析，重庆邮电学院学报（社会科学版），2006
[86] Heiko A. Gerlach. Thomas R Project Choice and Risk in R&D[J].Journalof Industrial Economics, 2005(5): 53-81
[87]张维迎(1995):《博弈论和信息经济学》，上海:上海三联书店、上海人民出版社
[88] Mansoor Dailami and Robert B.H. Hauswald. Risk Shifting and Long-TermContracts:Evidence from the Ras Gas Project,World Bank PolicyResearch Working Paper No. 2469
[89]何鑫.土地政策对房地产市场调控机理初探[J].商业时代.2008,26:59
[90]刘长生.我国房地产经济波动的形成原因及对策分析[J].科技资讯,2006,(18)
[91]陆文明.适应变革创新发展--略论房地产企业的风险防范[J].当代经济,2004(04)：25-26
[92]陈勇.国际房地产危机对我国房地产风险防范的启示[J].住宅产业，2008,8:24
[93] LsaatyT. The Analytic Hierarchy Process[M].NewYork:McGraw-HillCompany,1980
[94] S.Skogen ,A.B.Huseby Dynamic Risk Analysis-The Ranking Technique inDecision Making[M].pergamon Press 1989
[95]金艳虹,孙超.房地产市场高空置率现象及博弈分析[J].经济与管理,2005(6):30-32
[96]郑志来,袁汝华.房地产市场泡沫的循环体系分析[J].重庆邮电学院学报，2006,4:504
[97]谢识予.经济博弈论[M].上海:复旦大学出版社，1997.
[98]管舟,胡春美.产业集群风险管理与风险预警指标的建立,经济论坛2007.6
[99]中原地产，中原地产研究年刊2011，2011
[100]周星.基于全过程的房地产金融风险预警指标分析[J].科技创业月刊，2009，10：31
[101]叶檀.中国房地产战争[M].山西：山西人民出版社. 2009.
[102]周巍.我国房地产项目投资风险及防范研究，当代经济，2008
[103]黄石松,陈红梅等.破译房价涨跌密码：房价之谜[M].北京：社会科学文献出版社.2009
[104]陈万铭.关于建立房地产金融风险宏观监控指标体系的思考[J].中国房地产金融.理论探索,2004,2:5
[105]中国商业地产联盟，2010-2011中国商业地产发展报告，2011
[106]蔡神元,俞岩.国有产业投资基金项目风险指标体系及风险评估模型[J].系统工程，2011,2:80
[107]王君萍.关中高新产业带创业风险投资效评价指标实证分析[J].长江论坛，2011,1:47
[108]崔林.高房价还能撑多久[M].武汉：武汉大学出版社.2010
[109]袁一泓.从沸腾到癫狂——泡沫背后的中国房地产真相[M].太原:山西经济出版社.2011
[110]中国地产研究会，中房协.2011中国房地产开发企业500强测评研究报告，2011
[111]东方导.超级泡沫：中国房地产金融解密[M].北京：中国经济出版社.2011.