摘要
关于房地产产权变动法定公证制度，我国仅在部委规章和地方性法规中有规定，而无法律层面的规定，实施效果较差。我国应否适用该制度以及如何适用，牵涉到众多民事主体的利益、关系到民商秩序的和谐。基于此，笔者形成了本文的基本思路。在阐述房地产产权变动法定公证的内涵并作比较法考察后，对学者的争辩予以归纳评析，并以房地产登记制度的缺陷为突破口，运用制度经济学原理分析得出在我国房地产产权变动中特定情形下适用法定公证的必要性。最后，指出引入法定公证应注意的问题，并提出立法建议。
本文的主要创新之处：首次对外国法中的相关规定作了全面系统的介绍和深入的分析；从制度变革必要性的角度更深入地论述了我国房地产产权变动中引入法定公证的原因；对我国房地产产权变动法定公证制度的构建更全面。本文综合运用历史分析法、经济分析法、比较分析法等多种研究方法，共分六章。
第一章为概述。房地产产权变动法定公证是指对于引起房地产产权变动的某些法律事实必须公证，不经公证不能发生物权变动效力的制度。
第二章为比较法考察。大陆法系重视事前预防，实行实质公证以实现国家对重大经济活动与重要法律行为的适度干预；英美法系重视事后救济，实行形式公证；日本虽继受了法国的制度但有所创新。大陆法系对房地产产权变动法定公证持肯定态度，其他则持否定态度。法定公证在大陆法系国家与登记制度相配合保证了登记的准确性和效率，但在各国其适用范围和效力却不同。
第三章为房地产产权变动中应否引入法定公证的争辩与评析。反对说过分地强调意思自治，将交易成本片面地理解为事先的成本而忽视事后救济成本；公证不仅有服务职能还有证明职能、法律监督职能等，公证业不能像律师业一
In China, the system of legal notarization on the change of real estate right has been confirmed by the regulations of ministries and commissions and the parochial statute. Without a code in the level of law, it hasn't been performed well. Whether and how to apply it in China are related to many people's interest and the harmoniousness of the civil order. So the author formed the basic frame of this thesis. After setting forth the connotation of legal notarization on the change of real estate right and studying the rules about it in the foreign law, the author summarized and analyzed the scholastic contention, and regarded the system of real estate registration as a breach, and then concluded that it's necessary to apply the system of legal notarization on the change of real estate right in special situations according to the principle of institutional economics. At last, the author pointed out the problems to which should be paid attention and put forward legislative advice.
The innovation of the thesis is as follows: First, it's the first time to make a comprehensive and systemic introduction and an embedded analysis on the rules about legal notarization on the change of real estate right in the foreign law. Second, according to the necessity to change a system, the reason for applying legal notarization on the change of real estate right in China has been analyzed more embedded. Third, the system has been designed more comprehensive and systemic. Historical analytical method, economic analytical method and comparative analytical method have been used in the thesis. There are six chapters.
Chapter 1: The brief introduction. The legal notarization on the change of real
引文
① 罗结珍译《法国民法典》法律出版社2004年版，第1543页；程滔主编《不动产公证的理论与实务》人民法院出版社2001年第1版，第220页。
② 郑冲、贾红梅译《德国民法典》法律出版社1999年版，转引自姬英敏《不动产物权变动中的公证制度》《河南商业高等专科学校学报》2003年第6期，第37页。
③ 殷生根、王燕译《瑞士民法典》中国政法大学出版社1998年版，转引自姬英敏《不动产物权变动中的公证制度》《河南商业高等专科学校学报》2003年第6期，第38页；程滔主编《不动产公证的理论与实务》人民法院出版社2001年第1版，第266页：司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1049页。
④ 费安玲、丁攻译《意大利民法典》中国政法大学出版社1997年第1版，第218、219页。
① 张建文《俄罗斯民商法律中的公证问题》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=23771 2005-05-17。
② 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn 2004-10-14。
③ 黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期：《物权登记前的“过滤器”》http://npc.people.com.cn/GB/14957/3520407.html 2005-8-18杨荣新的观点；汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn 2004-10-14。
④ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第224页。
⑤ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第227页；严军兴《法定公证与物权保障》载于《中国司法》2005年第7期：黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期；汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn 2004-10-14。
⑥ 严军兴《法定公证与物权保障》载于《中国司法》2005年第7期：黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期；黄群《立法价值取向的重要选择：不动产物权变动公证》http://finance.sina.com.cn/g/20050816/09241890380.shtml 2006-1-11；叶林《物权变动中的意思自治与公证》http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=231582005-8-11。
⑦ 叶林《物权变动中的意思自治与公证》http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=23158 2005-8-11。
⑧ 沈峥嵘《房产权“强制公证”，能否写进<物权法>》http://news.sina.com.cn/c/2005-08-12/19366678311s.shtml 2005-10-7；黄群《立法价值取向的重要选择：不动产物权变动公证》http://finance.sina.com.cn/g/20050816/09241890380.shtml 2006-1-11。
⑨ 严军兴《法定公证与物权保障》载于《中国司法》2005年第7期：汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn 2004-10-14。
① 张卫平《对物权变动进行公证是必要的》载于《物权立法中应引入法定公证——“物权法与公证”座谈会专家发言摘要》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=9639 2005-4-11。
② 薛春喜、庄春英《物权立法应引入强制公证》http://news.tom.com/1002/20050730-2350601.html2005-10-9。
③ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第231页；杨荣馨《物权流转需要公证制度》http://finance.sina.com.cn/g/20050809/09211872373.shtml2006-1-11：汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
④ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第233页。
⑤ 胡耀芳《法定公证事项不必在公证法草案中列举》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=107342005-4-11。
⑥ 刘钊、李娜《浅析强制公证之立法障碍》载于《中国司法》2002年第5期。
⑦ 《法定公证，该不该纳入物权法?》载于《江苏法制报》2005年8月15日第3版刘克希的观点。
⑧ 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(下)》载于《人民法院报》(京)2004年10月12日③。
⑨ 薛春喜、庄春英《物权立法应引入强制公证》http://news.tom.com/1002/20050730-2350601.html2005-10-9；杨荣馨《物权流转需要公证制度》http://finance.sina.com.cn/g/20050809/09211872373.shtml 2006-1-11。
⑩ 同⑨。
① 黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期：薛春喜、庄春英《物权立法应引入强制公证》http://news.tom.com/1002/20050730-2350601.html 2005-10-9；杨荣馨《物权流转需要公证制度》http://finance.sina.com.cn/g/20050809/09211872373.shtml 2006-1-11。
② 黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期。
③ 高士英《论法定公证》载于《平顶山学院学报》2005年第4期。
④ 黄祎《物权立法应当体现公证制度》载于《专家学者呼吁：<物权法>引入公证制度》《中国公证》2005年第9期。
⑤ 谢岚英《我国不动产物权登记制度研究》，万方数据库2005年4月11日。
⑥ 王卫国《法定公证制度要尊重契约自由精神》载于《物权立法中应引入法定公证——“物权法与公证”座谈会专家发言摘要》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=9639 2005-4-11。
⑦ 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(下)》载于《人民法院报》(京)2004年10月12日③。
⑧ 叶林《将公证引入物权登记的两点建议》载于《物权立法中应引入法定公证——“物权法与公证”座谈会专家发言摘要》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=9639 2005-4-11。
① 邓宏乾、陈波《房地产产权问题的思考与研究》载于《江汉论坛》1996年第7期。
② 程滔主编《房地产公证的理论与实务》人民法院出版社2001年第1版，第1页。
③ 郑曙光著《产权交易法》中国检察出版社2005年第1版，第10页。
① 彭万林主编《民法学》中国政法大学出版社2002年第1版，第65页。
① 《论法定公证》www2.open.ha.cn/media_file/2004_12_31/200412311…31K 2004-12-31。
② 杨荣新《公证应成为物权登记的一项必要条件》《物权立法中应引入法定公证》http://news.szonline.net/Channel/content/2005/200506/20050630/376973.html 2006-1-10.
③ 热弗莱、塔比《市场经济中公证员以他的地位、职责和作用对国家的经济发展做什么样的贡献》，中国公证员协会编《公证与经济发展国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第49页。
④ 李成俭《浅谈公证在市场经济中的职能作用》http://www.sd-law.gov.cn/class_info_static/0308/whsgzc/index.htm 2005-8-9.
① 李成俭《浅谈公证在市场经济中的职能作用》http://www.sd-law.gov.cn/class_info_static/0308/whsgzc/index.htm 2005-8-9。
② “公证机构行使的公证权与行政机关行使的行政权具有明显的差别。首先，公证权是国家因其作为社会公共事务的管理者而享有良好的社会信用后，再以社会信用的集中代表者身份，站在客观中立的立场上，对社会生活中发生的有法律意义的事实进行证明，从而使之具有公信力的证明权力；行政权是行政机关为维护社会安全、社会秩序对社会进行管理的权力。其次，公证权是依当事人申请，公证机构被动行使的权力，具有被动性，具有司法权的典型特征：而行政权是一种积极主动行使的权力，具有主动性。再次，公证法律关系中，公证是依当事人的申请而开始的，对有法律意义的事实予以证明，是一种附随于当事人主法律关系的从法律关系，具有附随性、补充性；而行政法律关系中行政机关与行政相对人的法律地位不对等，是命令与服从关系。故公证权显然不是行政权，也不是立法权，公证权只能是广义司法权中的一种。”余光辉《<公证法>(草案)若干问题的思考》载于《中国司法》2005年第5期。
③ 余光辉《<公证法>(草案)若干问题的思考》载于《中国司法》2005年第5期。
④ 张福森《建立和完善有中国特色的公证制度》http://www.fysf.gov.cn/ReadNews.asp?NewsID=1377 2005-8-8。
① 该条是与证明业务有关的业务，严格说来并不符合《公证法》对公证所下的定义，《公证法》所下定义并不科学。
② 杨遂全、苏国强主编《市场经济与公证立法》四川大学出版社2003年第1版，第231页。
③ 司法部律师公证工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年第1版，第567页。
① 罗结珍译《法国民法典》法律出版社2004年版，第1543页。
② 罗结珍译《法国民法典》法律出版社2004年版，第1544页。
③ 罗结珍译《法国民法典》法律出版社2004年版，第1553页。
① 罗结珍译《法国民法典》法律出版社2004年版，第1557页。
② 程滔主编《不动产公证的理论与实务》人民法院出版社2001年第1版，第220页。
③ 根据司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1064页，物权合意是指同意转让与同意取得某物所有权的意思表示。
④ 所谓认证是对行为人身份及其签名真实性的证明。司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1063-1065页。
⑤ 郑冲、贾红梅译《德国民法典》法律出版社1999年版，转引自姬英敏《不动产物权变动中的公证制度》《河南商业高等专科学校学报》2003年第6期，第37页。
⑥ 姬英敏《不动产物权变动中的公证制度》载于《河南商业高等专科学校学报》2003年第6期，第37页。
① 殷生根、王燕译《瑞士民法典》中国政法大学出版社1998年版，转引自姬英敏《不动产物权变动中的公证制度》《河南商业高等专科学校学报》2003年第6期，第38页。
② 程滔主编《不动产公证的理论与实务》人民法院出版社2001年第1版，第266页。
③ 司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1049页。
① 费安玲、丁玫译《意大利民法典》中国政法大学出版社1997年第1版，第218、219、363页。
② 费安玲、丁玫译《意大利民法典》中国政法大学出版社1997年第1版，第698页。
③ 《俄罗斯联邦抵押法(不动产抵押法)》第10条作了同样的规定：“(不动产)抵押合同应当经公证证明并进行国家登记。……(不动产)抵押合同没有经过公证证明并进行国家登记导致其无效。此种合同被视为毫无疑义的。”转引自张建文《俄罗斯民商法律中的公证问题》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=23771 2005-05-17。
④ 张建文《俄罗斯民商法律中的公证问题》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=23771 2005-05-17。
⑤ 李昊、常鹏翱、叶金强、高润恒著《不动产登记程序的制度建构》北京大学出版社2005年第1版，第35页。
① 《英国公证制度》见《外国公证法规及公证制度介绍汇编》，第357页，转引自宫晓冰《中国公证制度的完善》《法学研究》2003年第5期。
② 参见[日]我妻荣：《日本物权法》，有泉亨修订，李宜芬校订，五南图书出版公司1999年版，第73页，转引自常鹏翱《不动产物权登记程序的法律构造》http://www.iolaw.org.cn/paper/paper299.asp 2006-3-5。
③ 司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1045页。
④ 余能斌主编《现代物权法专论》法律出版社2002年3月版，第418页，转引自司法部律师工作指导司编《中外公证法律制度资料汇编》法律出版社2004年版，第1045页。
① 宫晓冰《中国公证制度的完善》载于《法学研究》2003年第5期。
② 裴晓光《西方公证制度及其启示》载于《西南交通大学学报》2003年第4期。
③ 杨联华主编《外国法制史》四川大学出版社1993年版，第243页。
① 常鹏翱《不动产物权登记程序的法律构造》http://www.iolaw.org.cn/paper/paper299.asp 2006-3-05。
① 这里的“认证”只对行为人身份及签名的真实性进行审查，相当于我国的间接公证。
② 根据1964年《俄罗斯民法典》第239条、第255条的规定，在买卖合同中，城市或城镇的住宅(部分住宅)买卖合同，应当公证证明，如果一方是公民，还应当在区、市劳动人民代表苏维埃执行委员会登记。而农村居民点的住宅(部分住宅)买卖合同，应当用书面形式签订，并在村劳动人民代表苏维埃执行委员会登记。在城市或城镇中的住宅的互易(交换)合同也必须公证证明。1994年《俄罗斯联邦民法典》第550条(不动产出卖合同的形式)规定：“不动产出卖合同以双方在一份文件上签字的书面形式签订，不遵守不动产出卖合同的形式将导致合同无效。”转引自张建文《俄罗斯民商法律中的公证问题》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticlelD=23771 2005-05-17。
③ 张建文《俄罗斯民商法律中的公证问题》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=23771 2005-05-17。
① 实质审查则要对申请人提供的登记资料的真实、合法作全面的审查，与形式审查相反，后者只审查依法律法规规定应提供的登记材料是否具备、齐全。
② 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
① 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn 2004-10-14；《物权登记前的“过滤器”》http://npc.people.com.cn/GB/14957/3520407.html 2005-8-18杨荣新的观点；黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期。
② 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
③ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》载于中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第224页。
④ 叶林《将公证引入物权登记的两点建议》载于《物权立法中应引入法定公证——“物权法与公证”座谈会专家发言摘要》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=9639 2005-4-11。
① 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14；张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第225页。
② 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第227页。
③ 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
④ 叶林《物权变动中的意思自治与公证》http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=23158 2005-8-11。
⑤ 沈峥嵘《房产权“强制公证”，能否写进<物权法>》http://news.sina.com.cn/c/2005-08-12/19366678311s.shtml2005-10-7；黄群《立法价值取向的重要选择：不动产物权变动公证》http://fmance.sina.com.cn/g/20050816/09241890380.shtml 2006-1-11。
① 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14；严军兴《法定公证与物权保障》载于《中国司法》2005年第7期。
② 张卫平《对物权变动进行公证是必要的》载于《物权立法中应引入法定公证——“物权法与公证”座谈会专家发言摘要》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=96392005-4-11。
③ 薛春喜、庄春英《物权立法应引入强制公证》http://news.tom.com/1002/20050730-2350601.html2005-10-9。
④ 黄祎《物权立法应当体现公证制度》载于《专家学者呼吁：<物权法>引入公证制度》《中国公证》2005年第9期。
⑤ 左燕芹《必须公证是构成国家信用体系保障的重要一环》载于《中国司法》2004第5期；叶林《物权变动中的意思自治与公证》http://www.civillaw.com.cn/weizhang/default.asp?id=23158 2005-8-11。
① 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(上)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
② 同①。
③ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》载于中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第231页。
④ 杨荣馨《物权流转需要公证制度》http://finance.sina.com.cn/g/20050809/09211872373.shtml2006-1-11。
⑤ 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》载于中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第233页。
① 胡耀芳《法定公证事项不必在公证法草案中列举》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=10734 2005-4-11。
② 刘钊、李娜《浅析强制公证之立法障碍》载于《中国司法》2002年第5期。
③ 陈礼国《不动产物权变动公证：在强制与自愿之间》http://www.chinalawedu.com/news/2005/9/li4401344959419500213376.htm12005-9-16。
④ 刘钊、李娜《浅析强制公证之立法障碍》载于《中国司法》2002年第5期。
① 刘钊、李娜《浅析强制公证之立法障碍》载于《中国司法》2002年第5期。
② 张俊浩《强制公证必须有充分理由》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=9639 2004-10-27。
① 张朝晖《公证人在不动产物权变动中的作用——以当前中国不动产物权立法为背景》中国公证员协会编《“公证与经济发展”国际研讨会论文集》法律出版社2003年第1版，第230页。
① 张乃根著《法经济学—经济学视野里的法律现象》中国政法大学出版社2003年版，第260页。
① 登记的准确性是指登记所表征的权利状态与真实的权利状态相一致。
① 耿健《房管局出错不用赔?》《南方周末》2001年6月14日第16版，转引自曾大鹏《我国房地产市场化进程中诸问题的物权法思考》《成都理工大学学报》(社会科学版)2004年第12期，第89页。
② 上海市高级人民法院行政审判庭《上海法院审理房地产登记行政案件情况调查分析》载于中华人民共和国最高人民法院行政审判庭编《行政执法与行政市判》法律出版社2003年(总第6辑)，第98页。
① 常鹏翱、王启莺《不动产物权登记程序的法律构造》载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究》第二卷，法律出版社2003年第1版，第587页。
② 屈茂辉《市场交易的内在需求与物权行为立法》载于《中国法学》2000年第2期。
③ 屈茂辉《物权公示制度的价值分析》载于《民商法学》2004年第12期。
① 上海市公证处认为“登记制度是以登记的方法使具有绝对权和对世权性质及物权特征的不动产权——房地产权经过公示而产生对抗力和公信力，由此对其产权的静态进行保护，即确认产权权属和对产权变动的结果，即交易的结果进行保护，从而保护交易的安全”。(上海市公证处《房地产交易中必须公证制度的地位与作用》载于全国公证员协会编《房地产公证论文选集》法律出版社2001年第1版，第27页。)由于对静态安全的理解不同，其认为登记是对静态安全的保护。笔者采纳了屈茂辉的定义，认为现行房地产登记制度对静态安全保护不足。
② 于海涌《物权变动中第三人保护的基本规则》载于《民商法学》(人大报刊复印资料)2001年第10期。
③ 叶金强著《公信力的法律构造》北京大学出版社2004年第1版，第46页。
① 于海涌《物权变动中第三人保护的基本规则》载于《民商法学》(人大报刊复印资料)2001年第10期。
② 张乃根著《法经济学—经济学视野里的法律现象》中国政法大学出版社2003年版，第264页。
① 黄辉《中国不动产登记制度的立法思考》载于《民商法学》(人大报刊复印资料)2001年第12期。
② 常鹏翱、王启莺《不动产物权登记程序的法律构造》载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究》第二卷，法律出版社2003年第1版，第583—584页。
③ 黄祎《物权立法应当体现公证制度》载于《专家学者呼吁：<物权法>引入公证制度》《中国公证》2005年第9期。
① 陈明雷《不动产物权登记机关的立法选择》http://www.chinalawedu.com/news/2004_5/25/0850171808.htm 2005-9-8。
② 孙艳辉《确定不动产物权登记机关的理论分析》http://www.chinalaw.gov.cn/jsp/contentpub/browser/contentpro.jsp?contentid=co4944393321 2005-9-8。
③ 汤维建《公证立法与物权立法的交错——应重视公证在物权法中的地位和作用(下)》http://www.civillaw.com.cn2004-10-14。
① 《公证与律师见证》http://lawyerli.rip.sina.com/news/2/gzy.htm 2006-3-14。
② 刘凯湘《关于不动产登记问题的几点思考》http://www.lawfirst.net/Article_Show.asp?ArticleID=6892005-9-2；陈耀东著《商品房买卖法律问题专论》法律出版社2003年第1版，第281—283页；《公证实质性审查是不动产交易安全的法律保障》http://www.shnp.com/npnews/rtews.aspx?newsid=34448 2005-9-2。
① 黄祎《物权立法应当体现公证制度(下)》http://www.legalinfo.gov.cn/lfqy/2005-08/18/content_183253.htm 2005-8-20。
② 核实权不同于调查权，前者是利用资料对有关事项进行审查核对的权利，后者是向有关单位或个人了解情况、获取资料的权利。但核实权的实现离不开调查权，因为核实的前提是存在证明材料，而调查的目的是获取有关资料，调查为核实创造条件。
① 我国《公证法》第6条规定，“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。”
① 《司法部确定今年公证业发展十大重点》http://www.sypf.com/gzzc/gzdt/620.html 2006-3-29。
① 叶青、黄群主编《中国公证制度研究》，第179-192页，转引自黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期。
② 车昱《建立我国不动产物权变动法定公证制度的法理思考》载于《中国司法》2005年12期。
③ 张曙光《论制度均衡和制度变革》载于盛洪主编《现代制度经济学》(下卷)北京大学出版社1993年版，第245页。
① 林旭霞《关于我国物权立法选择的经济学分析》载于《民商法学》(人大报刊复印资料)2005年第3期。
② 林旭霞《关于我国物权立法选择的经济学分析》载于《民商法学》(人大报刊复印资料)2005年第3期；张曙光《论制度均衡和制度变革》载于盛洪主编《现代制度经济学》(下卷)北京大学出版社1993年版，第246-247页。
③ 张曙光《论制度均衡和制度变革》载于盛洪主编《现代制度经济学》(下卷)北京大学出版社1993年版，第244-245页。
① 严军兴《法定公证与物权保障》载于《中国司法》2005年第7期。
② 物权登记前的“过滤器”》http://npc.people.com.cn/GB/14957/3520407.html 2005-8-18杨荣新的观点。
③ 黄群、薛凡、李华玺、陈德锋《物权法中引入公证制度的建议与论证》载于《中国司法》2005年第9期。
① 李军《私法自治的基本内涵》载于《河北法学》2005年第1期。
② 孙国华、何贝倍《法的价值研究中的几个基本理论问题》载于《法理学、法史学》(人大报刊复印资料)2001年第12期。
① 张文显著《二十世纪西方法哲学思潮研究》法律出版社1996年第1版，第534页。
② 上海市公证处《房地产交易中必须公证制度的地位与作用》载于全国公证员协会编《房地产公证论文选集》法律出版社2001年第1版，第20页。
① 李倩《管理者更应守法——国土资源管理中知法犯法成因浅议》载于《中国土地》2005年第2期。
① 杨遂全著《中国之路与中国民法典不能忽视的100个现实问题》法律出版社2005年第1版，第232页。
① 彭万林主编《民法学》中国政法大学出版社2002年第1版，第681页。
① 由于在我国农村房地产产权变动没有采取登记生效主义，故不作法定公证的要求。
① 《物权登记中的公证介入》http://www.legalinfo.gov.cn/moj/lsgzgzzds/2005-08/11/content_180276.htm 2005-11-4。
① 关于法定公证的效力有三种学说，一是成立要件说，将公证作为法律行为的成立要件，二是生效要件说，将公证作为法律行为的生效要件，三是成立生效要件说，即公证既是法律行为的成立要件又是生效要件。(引自《论法定公证》www2.open.ha.cn/media_file/2004_12_31/200412311...31K 2004-12-31)由于成立是生效的前提，成立生效要件说与成立要件说的本质是一样的，即均为成立要件说。笔者赞同生效要件说。法律行为的成立与生效是不同的，法律行为一般在意思表示一致时即成立，而法律行为的生效以法律行为成立为前提，并需如下条件：法律行为有效，即不违法而得到现行法律认可；符合法律法规规定的形式要件以及当事人约定的生效要件。
① 谢岚英《我国不动产物权登记制度研究》http://202.205.11.142 2005-5-10。
② 《中国法学会民法学研究会换届暨2004年年会会议简报》http://www.legaltheory.com.cn/info.asp?id=8499 2005-3-2。
③ 李凤章《不动产登记制度的价值分析和路径选择》http://www.chinalawedu.com/news/2005/3/li6157293719413500211856.html 2005-4-15。
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60．李倩《管理者更应守法——国土资源管理中知法犯法成因浅议》载于《中国土地》2005年第2期。
1．《中华人民共和国公证暂行条例》(1982年4月13日国务院颁布)。
2．《中华人民共和国公证法》(2005年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十七次会议通过)。
3．《司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知》(1991年8月31日)司公通字[1991]11号。
4．国家发展计划委员会、司法部关于调整公证服务收费标准的通知计价费[1998]814号。
5．《司法部关于深化公证工作改革的方案》(国务院2000年7月31日批准，司法部2000年8月10日印发)。
6．司法部关于印发《公证赔偿基金管理试行办法》的通知(2002年7月5日司发通[2002]57号)。
7．《城市房屋权属登记管理办法》(1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日修正)。
8．《浙江省公证条例》(2004年7月30日浙江省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)。
9．《甘肃省公证工作条例》(2004年6月4日省十届人大常委会第十次会议通过)。
10．《上海市公证条例》(1995年12月29日上海市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过)。
11．《上海市土地使用权有偿转让公证实施细则》(1988年10月12日上海市人民政府批准)。
12．《上海市司法局、上海市房产管理局关于土地使用权有偿出让和转让范围内房地产交易管理、公证、登记的通知》(1992年10月22日，沪房(92)商字发第1154号)。
13．《安徽省公证条例》(2000年11月18日省九届人大常委会第十九次会议通过)。
14．《福建省公证工作若干规定》(1994年11月19日福建省第八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，2002年3月28日修正)。
15．《黑龙江省公证条例》(1999年4月15日黑龙江省第九届人民代表大会常务委员会第九次会议通过，2005年6月24日修正)。
16．《湖北省公证条例》(1998年6月4日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第三次会议通过)。
17．《吉林省公证条例》(1997年1月16日吉林省第八届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过)。
18．《江苏省公证条例(试行)》(1994年12月30日江苏省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)。
19．《内蒙古自治区公证条例》(2000年8月6日内蒙古自治区第九届人民代表大会常务委员会第十七次会议通过)。
20．《宁夏回族自治区公证条例》(宁夏回族自治区第七届人民代表大会常务委员会第十五次会议于1995年10月19日通过)。
21．《深圳经济特区公证条例》(1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议通过，2001年10月17日修正)。
22．《四川省公证条例》(1994年12月3日四川省第八届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过)。
28．《云南省公证工作若干规定》(1996年5月27日云南省人大常委会颁布)。
24．《重庆市公证条例》(1998年3月28日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第八次会议通过，2001年7月20日修正)。
25．《新疆维吾尔自治区公证条例》(1998年9月25日新疆维吾尔自治区第九届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)。
26．《河南省公证若干规定》(河南省人民政府令第30号)。
27．《陕西省公证工作若干规定》(1994年6月27日陕西省第八届人民代表大会常务委员第七次会议通过)。
28．《贵州省公证条例》(1996年1月12日贵州省第八届人民代表大会常务委员会第十九次会议通过，2004年5月28日修正)。
29．《山西省公证规定》(1995年3月8日山西省人民政府晋政发[1995]14号发布)。
30．《广东省公证工作暂行规定》(1990年10月24日粤府函[1990]16号发布)。
31．《天津市公证若干规定》(1993年4月27日天津市第十一届人民代表大会常务委员会第四十三次会议通过)。
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6．胡耀芳《法定公证事项不必在公证法草案中列举》http://www.iolaw.org.cn/shownews.asp?id=10734 2005-4-11。
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11．夏家品《不动物权变动和登记—中国不动产登记制度的选择》http://article.chinalawinfo.com/article/user/article_display.asp?ArticleID=887 2005-4-15。
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