商品房销售广告法律问题研究
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摘要
房地产业作为我国的新兴产业，在市场经济条件下，得到了长足的发展。与此同时，广告的作用表现得也越来越明显、越来越重要。房地产开发商和经营者为了推销其产品，使其企业有所发展，必定会、也必须要借助广告这种促销宣传手段。商品房销售广告与中国的社会、经济稳定息息相关。
然而从目前来看，20世纪90年代的广告立法历经10余年的风雨，已无法适应飞速发展的房地产业，实践中出现的种种纠纷即验证了这一点。而且，在执法和司法中执法不严、违法不纠的情况也屡屡发生。因此，严格规范商品房销售广告制作、发布等行为势在必行。
本文共分为四部分：
第一部分界定了商品房销售广告的基本内涵及其外部特征，并简要介绍了商品房销售广告的几种形式、对商品房销售广告的定性，以及与商品房销售广告相关的主要法律规范。该部分的难点为商品房销售广告基本内涵的界定，由于我国目前对该概念并无统一的界定，因此，笔者尝试界定其基本内涵。
第二部分介绍了欧盟各国、美国、日本、加拿大、国际广告协会和我国台湾地区的广告制度及主要规定，为我国商品房销售广告的法律规制提供借鉴。
第三部分系统阐述了我国商品房销售广告存在的问题及其原因。就存在的问题而言，既有立法上的问题，也有实践上的问题；就问题形成的原因而言，包括立法方面的原因、执法方面的原因，以及司法方面的原因。
第四部分针对商品房销售广告存在问题的具体原因，借鉴部分国家和地区的有益做法，分别从立法、执法、司法角度提出了一些建设性的建议，以期对我国商品房销售广告的法律规制有所助益。
As China's emerging real estate industry, It have seen significant development in a market economy. At the same time, the role of advertising has become increasingly evident and important in the performance. In order to sell their products, to enterprises, and to develop, real estate developers and operators will also need to use advertising promotion propaganda means. Sales of commercial property advertising in China's social and economic stability are closely related.
Nevertheless, judging from the present situation, after more than 10 years of wind and rain, the 1990s advertisements legislation has been unable to adapt to the rapid development of real estate industry, and the practice of all kinds of disputes have proved this point. Moreover, lax enforcement of the law is also not correct in law enforcement and justice, and there have been frequent. Therefore, it is imperative to regulate strictly the production of sales of commercial property advertising, publishing, and so on.
This paper is divided into four parts:
The first part defines sales of commercial property advertising and the basic content of external features, and gave a brief on the sales of commercial property advertising several forms, sales of commercial property advertising qualitative, as well as the main legal norms that related to sales of commercial property advertising. The difficulty of that part is how to defined the concept of the basic connotation of sales of commercial property advertising, because our country is no uniform definition, therefore, the author tries to define its basic connotation.
The second part introduced the EU, the United States, Japan, Canada, the International Advertising Association and the Taiwan region of China's advertising system and the major requirements for China's sales of commercial property advertising legal regulation for reference.
The third part expounded the problems of China's sales of commercial property advertising and the reasons for the problems. The problems include both legislative problems and practical problems; The reasons for the problems contain not only legislative reasons, but also law enforcement reasons, and also the reasons for the judiciary.
On the basis of sales of commercial property advertising specific reasons for the problems, the last part learn from the beneficial practices of some countries and regions, and put forward some constructive suggestions from the legislation, law enforcement, judicial point of view, and hope that these suggestions are helpful for China's sales of commercial property advertising legal regulation.
然而从目前来看，20世纪90年代的广告立法历经10余年的风雨，已无法适应飞速发展的房地产业，实践中出现的种种纠纷即验证了这一点。而且，在执法和司法中执法不严、违法不纠的情况也屡屡发生。因此，严格规范商品房销售广告制作、发布等行为势在必行。
本文共分为四部分：
第一部分界定了商品房销售广告的基本内涵及其外部特征，并简要介绍了商品房销售广告的几种形式、对商品房销售广告的定性，以及与商品房销售广告相关的主要法律规范。该部分的难点为商品房销售广告基本内涵的界定，由于我国目前对该概念并无统一的界定，因此，笔者尝试界定其基本内涵。
第二部分介绍了欧盟各国、美国、日本、加拿大、国际广告协会和我国台湾地区的广告制度及主要规定，为我国商品房销售广告的法律规制提供借鉴。
第三部分系统阐述了我国商品房销售广告存在的问题及其原因。就存在的问题而言，既有立法上的问题，也有实践上的问题；就问题形成的原因而言，包括立法方面的原因、执法方面的原因，以及司法方面的原因。
第四部分针对商品房销售广告存在问题的具体原因，借鉴部分国家和地区的有益做法，分别从立法、执法、司法角度提出了一些建设性的建议，以期对我国商品房销售广告的法律规制有所助益。
As China's emerging real estate industry, It have seen significant development in a market economy. At the same time, the role of advertising has become increasingly evident and important in the performance. In order to sell their products, to enterprises, and to develop, real estate developers and operators will also need to use advertising promotion propaganda means. Sales of commercial property advertising in China's social and economic stability are closely related.
Nevertheless, judging from the present situation, after more than 10 years of wind and rain, the 1990s advertisements legislation has been unable to adapt to the rapid development of real estate industry, and the practice of all kinds of disputes have proved this point. Moreover, lax enforcement of the law is also not correct in law enforcement and justice, and there have been frequent. Therefore, it is imperative to regulate strictly the production of sales of commercial property advertising, publishing, and so on.
This paper is divided into four parts:
The first part defines sales of commercial property advertising and the basic content of external features, and gave a brief on the sales of commercial property advertising several forms, sales of commercial property advertising qualitative, as well as the main legal norms that related to sales of commercial property advertising. The difficulty of that part is how to defined the concept of the basic connotation of sales of commercial property advertising, because our country is no uniform definition, therefore, the author tries to define its basic connotation.
The second part introduced the EU, the United States, Japan, Canada, the International Advertising Association and the Taiwan region of China's advertising system and the major requirements for China's sales of commercial property advertising legal regulation for reference.
The third part expounded the problems of China's sales of commercial property advertising and the reasons for the problems. The problems include both legislative problems and practical problems; The reasons for the problems contain not only legislative reasons, but also law enforcement reasons, and also the reasons for the judiciary.
On the basis of sales of commercial property advertising specific reasons for the problems, the last part learn from the beneficial practices of some countries and regions, and put forward some constructive suggestions from the legislation, law enforcement, judicial point of view, and hope that these suggestions are helpful for China's sales of commercial property advertising legal regulation.
引文
1 佚名：《房地产业广告支出》，http://www.saic.gov.cn, 2007-9-17.
1 根据地随房走原则，商品房销售价格中是包括地价的。
2 黄松有：《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》，2003年4月29日。
3 由于商品房销售广告包含于房地产广告之中，所以此处的商品房销售广告的分类可直接适用房地产广告的分类。
4 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第15页。
5 杨路明：《商品房销售广告性质与责任的法理剖析》，载《云南大学学报法学版》，2006(5)。
6 参见肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
7 参见肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
8 当然，《商品房销售管理办法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》存在诸多问题，笔者将在后文详细介绍。
1 尽管美国广告法律制度也包括不实广告(False Advertising)，但不实广告主要是涉及食品、药品、装置及化妆品的虚假广告，与商品房销售没有太大关系，故笔者将其略掉，这里仅区分虚假广告和不公平广告。
2 我国已于1986年6月3日起加入国际广告协会。
3 参见吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第92页。
4 台湾民法第154条认为，寄送价目表、附有价格的报纸广告视为要约引诱。
5 虽然我国台湾属于大陆法系．但判例仍应作为法的非正式渊源而存在。
6 参见吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第92页。
1 杨滨．王前虎：《商品房消费何时让人放心?》，http://finance.sina.com.cn/x/20030313/1927320556.shtml, 2007-10-20.
2 佚名：《两位代表痛陈<广告法>四大问题》，http://www.yxad.com/Article/Class18/Class50/200610/20061020022908_2.shtml, 2007-9-25.
3 吴清旺，贺丹青：《房地严开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第93页。
4 为了行文方便，笔者在此再次引用该法条。
5 我国《合同法》第15条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《合同法》第14条对要约作了如下界定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定：(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”因此，开发商发布的销售广告只要内容符合《合同法》第14条规定的要件，即构成要约。
6 2001年4月4日，建设部令第88号发布自2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第14条规定，商品房销售广告应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第15条规定，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。显然，对销售广告中明示的内容未列入合同中是否构成有约束力的要约并无规定。
7 《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”可见，“物业”包括房屋、配套设施、设备和相关场地。
8 笔者认为，当一种商品影响到国民经济的健康发展甚至整个社会的稳定时，该商品就不是普通商品。
9 佚名：《北京市广告监测中心：4月广告监测报告》，http://news.tom.com/2006-06-08/000R/08129423.html, 2007-10-24.
10 肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月，第29页。
1 邵文波：《关于比较广告的立法思考》，中国论文下载中心，http://www.studa.net．2006-10-21。
2 但我国目前并无关于商品房销售比较广告的规定。
3 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第19页。
4 房地产网络广告包含商品房销售网络广告，因此，以下均采房地产网络广告。
5 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第20页。
6 佚名：《上半年中国网络广告市场价值近40亿》，http://www.chnvc.com/report/a100.html，2007-9-25。
7 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
8 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
9 笔者认为，对商品房销售广告进行事先审查的专门机构应当为工商行政管理部门，这样可解决实际中审监分离的问题。
10 当然，人民检察院也是我国适用法律对具体案件进行裁判的司法机关。但考虑到商品房销售广告纠纷的解决，绝大多数是由人民法院审理的，只有很少的虚假广告才构成犯罪，由人民检察提起公诉。因此，如无特殊说明，本文的司法机关仅指人民法院。
11 参见杨路明：《商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现》，载《论坛·法律》，2006 (3)。
[1] 吕蓉：《广告法规管理》，复旦大学出版社，2005年版。
[2] 吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社，2005年版。
[3] 左斌：《房地产营销与风险防范》，中国建筑工业出版社，2006年版。
[4] 王军：《广告管理与法规》，中国广播电视出版社，2003年版。
[5] 许海峰：《商品房欺诈陷阱与防范》，人民法院出版社，2004年版。
[6] (美)菲利普·科特勒，加里·阿姆斯特朗：《市场营销原理》，清华大学出版社，2002年版。
[7] Stephen M. Bainbridge, Corporation Law and Economics, New York,Foundation Press, 2003.
[8] 许小君：《广告法律与案例》，中国广播电视出版社，1995年版。
[9] 杨祯：《英美法契约法论》(修订版)，北京大学出版社，2000年版。
[10] 张严方：《消费者保护法研究》，法律出版社，2003年版。
[11] 杨路明：《商品房销售广告存在的主要问题与对策研究》，载《贵州工业大学学报(社会科学版)》，2006(2)。
[12] 孙宝云，王丽萍，邱宝昌：《关于规范房地产广告的法律思考》，载《中国工商管理研究》，2002(9)。
[13] 陶然，傅伦为：《房地产广告“18宗罪”明起整顿》，载《南方日报》，2005年3月31日第B01版。
[14] 王林，彭燕：《房地产广告问题及治理措施研究——基于非对称信息经济学的逆向选择理论》，载《江西行政学院学报》，2006(2)。
[15] 刘爱君：《商品房广告能否构成合同部分为业主维权北京律师挑战司法解释》，载《法制日报》，2004年10月17日。
[16] 黄松有：《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》，2003年4月29日。
[17] 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月。
[18] 邵文波：《关于比较广告的立法思考》，中国论文下载中心http://www.studa.net，2007-10-21．
[19] 肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
[20] 宋安成：《美国商品房销售法律制度分析及对我国的启示》，载《住宅与房地产》，2007(1)。
[21] 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
[22] 龙光伟：《积极推进司法体制改革与创新》，载《南山日报新闻》，2003年1月24日。
[23] 杨路明：《商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现》，载《论坛·法律》，2006(3)。
[24] 李娅，王建龙： 《商品房预售合同陷阱及防范》， 载http://www.law110.com/bbs/viewthread.php?tid=651，2007-10-12．
[25] 佚名：《各国的广告法规》，载http://www.cnad.com/html/Article/2005/1209，2007-10-14．
[26] 陈柳裕，唐明良：《广告监管方式和手段研究—兼论<广告法>之修改与完善》，载《法治研究》，2007(9)。
[27] 佚名：《北京市广告监测中心：4月广告监测报告》，载http://news.tom.com/2006-06-08/000R/08129423.html，2007-10-24。
[28] 郑净方：《虚假广告治理的多维政策》，载《中国工商管理研究》，2005(5)。
[29] 汪发元：《论广告法的完善与执法机制的建立》，载《行政与法》，2006(10)。
[30] 于林洋：《虚假广告泛滥根源的法经济学解释》，载《经济问题探索》，2007(7)。
[31] 杨路明：《商品房销售广告性质与责任的法理剖析》，载《云南大学学报法学版》，2006(5)。
[32] 宋金升：《商品房预售制度的几个法律问题》，载《法制与社会》，2007(3)。
[33] 何宗泽：《商品房销售广告的法律性质分析》，载《中国工商管理研究》，2005(7)。
[34] 应飞虎：《对虚假广告治理的法律分析》，载《法学》，2007(3)。
[35] 苗天青：《我国房地产开发企业虚假广告行为及其规制》，载《经济问题探索》，2004(3)。
1 根据地随房走原则，商品房销售价格中是包括地价的。
2 黄松有：《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》，2003年4月29日。
3 由于商品房销售广告包含于房地产广告之中，所以此处的商品房销售广告的分类可直接适用房地产广告的分类。
4 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第15页。
5 杨路明：《商品房销售广告性质与责任的法理剖析》，载《云南大学学报法学版》，2006(5)。
6 参见肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
7 参见肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
8 当然，《商品房销售管理办法》和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》存在诸多问题，笔者将在后文详细介绍。
1 尽管美国广告法律制度也包括不实广告(False Advertising)，但不实广告主要是涉及食品、药品、装置及化妆品的虚假广告，与商品房销售没有太大关系，故笔者将其略掉，这里仅区分虚假广告和不公平广告。
2 我国已于1986年6月3日起加入国际广告协会。
3 参见吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第92页。
4 台湾民法第154条认为，寄送价目表、附有价格的报纸广告视为要约引诱。
5 虽然我国台湾属于大陆法系．但判例仍应作为法的非正式渊源而存在。
6 参见吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第92页。
1 杨滨．王前虎：《商品房消费何时让人放心?》，http://finance.sina.com.cn/x/20030313/1927320556.shtml, 2007-10-20.
2 佚名：《两位代表痛陈<广告法>四大问题》，http://www.yxad.com/Article/Class18/Class50/200610/20061020022908_2.shtml, 2007-9-25.
3 吴清旺，贺丹青：《房地严开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社2005版，第93页。
4 为了行文方便，笔者在此再次引用该法条。
5 我国《合同法》第15条规定：“寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”“商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”《合同法》第14条对要约作了如下界定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定：(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”因此，开发商发布的销售广告只要内容符合《合同法》第14条规定的要件，即构成要约。
6 2001年4月4日，建设部令第88号发布自2001年6月1日起实施的《商品房销售管理办法》第14条规定，商品房销售广告应当执行《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。第15条规定，商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。显然，对销售广告中明示的内容未列入合同中是否构成有约束力的要约并无规定。
7 《物业管理条例》第2条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”可见，“物业”包括房屋、配套设施、设备和相关场地。
8 笔者认为，当一种商品影响到国民经济的健康发展甚至整个社会的稳定时，该商品就不是普通商品。
9 佚名：《北京市广告监测中心：4月广告监测报告》，http://news.tom.com/2006-06-08/000R/08129423.html, 2007-10-24.
10 肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月，第29页。
1 邵文波：《关于比较广告的立法思考》，中国论文下载中心，http://www.studa.net．2006-10-21。
2 但我国目前并无关于商品房销售比较广告的规定。
3 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第19页。
4 房地产网络广告包含商品房销售网络广告，因此，以下均采房地产网络广告。
5 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月，第20页。
6 佚名：《上半年中国网络广告市场价值近40亿》，http://www.chnvc.com/report/a100.html，2007-9-25。
7 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
8 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
9 笔者认为，对商品房销售广告进行事先审查的专门机构应当为工商行政管理部门，这样可解决实际中审监分离的问题。
10 当然，人民检察院也是我国适用法律对具体案件进行裁判的司法机关。但考虑到商品房销售广告纠纷的解决，绝大多数是由人民法院审理的，只有很少的虚假广告才构成犯罪，由人民检察提起公诉。因此，如无特殊说明，本文的司法机关仅指人民法院。
11 参见杨路明：《商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现》，载《论坛·法律》，2006 (3)。
[1] 吕蓉：《广告法规管理》，复旦大学出版社，2005年版。
[2] 吴清旺，贺丹青：《房地产开发中的利益冲突与衡平》，法律出版社，2005年版。
[3] 左斌：《房地产营销与风险防范》，中国建筑工业出版社，2006年版。
[4] 王军：《广告管理与法规》，中国广播电视出版社，2003年版。
[5] 许海峰：《商品房欺诈陷阱与防范》，人民法院出版社，2004年版。
[6] (美)菲利普·科特勒，加里·阿姆斯特朗：《市场营销原理》，清华大学出版社，2002年版。
[7] Stephen M. Bainbridge, Corporation Law and Economics, New York,Foundation Press, 2003.
[8] 许小君：《广告法律与案例》，中国广播电视出版社，1995年版。
[9] 杨祯：《英美法契约法论》(修订版)，北京大学出版社，2000年版。
[10] 张严方：《消费者保护法研究》，法律出版社，2003年版。
[11] 杨路明：《商品房销售广告存在的主要问题与对策研究》，载《贵州工业大学学报(社会科学版)》，2006(2)。
[12] 孙宝云，王丽萍，邱宝昌：《关于规范房地产广告的法律思考》，载《中国工商管理研究》，2002(9)。
[13] 陶然，傅伦为：《房地产广告“18宗罪”明起整顿》，载《南方日报》，2005年3月31日第B01版。
[14] 王林，彭燕：《房地产广告问题及治理措施研究——基于非对称信息经济学的逆向选择理论》，载《江西行政学院学报》，2006(2)。
[15] 刘爱君：《商品房广告能否构成合同部分为业主维权北京律师挑战司法解释》，载《法制日报》，2004年10月17日。
[16] 黄松有：《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》，载《人民法院报》，2003年4月29日。
[17] 李冬梅：《房地产网络广告发展现状及对策分析》，河北大学硕士毕业论文，2005年6月。
[18] 邵文波：《关于比较广告的立法思考》，中国论文下载中心http://www.studa.net，2007-10-21．
[19] 肖荣盛：《论商品房销售广告的法律规制》，对外经济贸易大学硕士论文，2007年4月。
[20] 宋安成：《美国商品房销售法律制度分析及对我国的启示》，载《住宅与房地产》，2007(1)。
[21] 石松林：《完善地方立法秩序的思考》，载《人民与权力》，2003(5)。
[22] 龙光伟：《积极推进司法体制改革与创新》，载《南山日报新闻》，2003年1月24日。
[23] 杨路明：《商品房销售广告中惩罚性赔偿的适应与法的公平价值之实现》，载《论坛·法律》，2006(3)。
[24] 李娅，王建龙： 《商品房预售合同陷阱及防范》， 载http://www.law110.com/bbs/viewthread.php?tid=651，2007-10-12．
[25] 佚名：《各国的广告法规》，载http://www.cnad.com/html/Article/2005/1209，2007-10-14．
[26] 陈柳裕，唐明良：《广告监管方式和手段研究—兼论<广告法>之修改与完善》，载《法治研究》，2007(9)。
[27] 佚名：《北京市广告监测中心：4月广告监测报告》，载http://news.tom.com/2006-06-08/000R/08129423.html，2007-10-24。
[28] 郑净方：《虚假广告治理的多维政策》，载《中国工商管理研究》，2005(5)。
[29] 汪发元：《论广告法的完善与执法机制的建立》，载《行政与法》，2006(10)。
[30] 于林洋：《虚假广告泛滥根源的法经济学解释》，载《经济问题探索》，2007(7)。
[31] 杨路明：《商品房销售广告性质与责任的法理剖析》，载《云南大学学报法学版》，2006(5)。
[32] 宋金升：《商品房预售制度的几个法律问题》，载《法制与社会》，2007(3)。
[33] 何宗泽：《商品房销售广告的法律性质分析》，载《中国工商管理研究》，2005(7)。
[34] 应飞虎：《对虚假广告治理的法律分析》，载《法学》，2007(3)。
[35] 苗天青：《我国房地产开发企业虚假广告行为及其规制》，载《经济问题探索》，2004(3)。