业主权的释义与建构
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摘要
我国《物权法》采用“业主的建筑物区分所有权”的概念欠缺适当性,易导致民法权利理论与社会民事权利主体生活的裂痕。“业主权”概念体现了人们自觉皈依的特征和实质上的认同,是我国立法“规范用语”的自然传承,承载了对民族习惯、社会通念的尊重,能合理、准确地彰显业主权利,利于培养业主自治所必需的公共品性和业主自治理念的形成,张扬了法的价值。
“业主权”以业主物权、业主物权衍生权益为其基本理论体系建构,是集业主专有部分之专有权、共有部分之共有权、因共同利益所生成员权及因立体相邻关系所生立体相邻权所构成的复合性权利,是一个体系完备、形式理性的业主权利体系。业主专有权是业主权的主导性权利,居于核心地位,专有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等所有权权能。共有使用权、共有修缮改良权、共有重建权、共有收益权、共有处分权等内容构成业主共有权,住宅区共有权的制度设计弥补了“业主的建筑物区分所有权”的体系化缺陷。
业主成员权植根于业主共同利益关系,以业主成员团体为身份载体,以业主大会、业主委员会为其成员团体的基本治理结构,以业主公约为其团体宪章,业主团体成员有“参与管理权”和“受益权”,业主团体通过课加侵害业主团体共同利益的业主以成员责任,实行自治管理。业主立体相邻关系与共有关系相互交织、竟合以及“邻人进入权”构成了业主立体相邻关系不同于传统相邻关系的最具代表性的特征;将业主立体相邻权内容予以人格保护相邻权、环境保护相邻权、物上请求相邻权之类型化,以增强立体相邻关系的适用的张力。
基于业主权利构成的综合性与复杂性,仅依侵权责任的一般救济规则保护业主权是不充分的,应把业主公共利益的救济规则与业主专有权的行使与实现规则相契合,建立业主权公力救济与私力救济相结合的权利保障体系。
That China’s Property Law adopted the concept“Condominium ownership”lacks appropriateness, and it may lead to the distinction between civil rights theory and social life of civil right subjects. The concept of Homeowner Right reflects the people’s conscious conversion and real identity, and it is the natural heritage of specification language in China’s legislation. In addition, the concept carries respects to national habits and social ideas, and it can express the rights of owners properly and accurately, which is benefit for cultivating the necessary public character of owners’autonomy and formation of owners’autonomy ideas. Also, the concept publicizes the value of law.
“Homeowner Right”takes the real right of Owners, the derivative interests of Owners’real right as its basic theory system construction. Furthermore, it is a sort of compound right collected by owners’exclusive rights of exclusive parts, co-ownership of shared parts, membership right for common interests and dimensional adjacent right for adjacent relation, which is the complete and rational owners’right system. Owners’exclusive right is the leading one of Homeowner Right, and the person with exclusive right has the right of possessing, using, benefiting and disposing to the exclusive parts. The shared right of using, shared right of repairing and improving, shared right of rebuilding, shared right of benefiting and shared right of disposing constitute co-ownership. The institution of Owners’divisional ownership of residential district makes up the systematic defects of“Condominium ownership”.
Owners’membership right is rooted in the relationship of common interests, which takes owners’member groups as identity vector, takes owners’committee as basic governance structure, and takes owners’convention as group charter. That is to say the members of owners’group enjoy the right to participating in management and the right to be beneficial. The owners’group carries out autonomy management by bearing responsibility to the owner who torts the group’s common interests. The intertwined owners’dimensional adjacent relationship, common relationship and“Neighbors’Right to Enter”form representative features of owners’dimensional adjacent relationship which differs from traditional one; Owners’dimensional adjacent relationship is divided into types including the adjacent right for personal protection, adjacent right for environmental protection, adjacent right of the real claim in order to strengthen appliance of dimensional adjacent relationship.
On the basis of synthesis and complexity of ownership construction, Homeowner Right’s protection only according to general relief rule of tort liability is inadequate. Relief rules of owners’common interests should be compatible to the implementation of owners’exclusive right and realization rules, in order to establish right protection system of combining public remedy with private remedy.
“业主权”以业主物权、业主物权衍生权益为其基本理论体系建构,是集业主专有部分之专有权、共有部分之共有权、因共同利益所生成员权及因立体相邻关系所生立体相邻权所构成的复合性权利,是一个体系完备、形式理性的业主权利体系。业主专有权是业主权的主导性权利,居于核心地位,专有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分等所有权权能。共有使用权、共有修缮改良权、共有重建权、共有收益权、共有处分权等内容构成业主共有权,住宅区共有权的制度设计弥补了“业主的建筑物区分所有权”的体系化缺陷。
业主成员权植根于业主共同利益关系,以业主成员团体为身份载体,以业主大会、业主委员会为其成员团体的基本治理结构,以业主公约为其团体宪章,业主团体成员有“参与管理权”和“受益权”,业主团体通过课加侵害业主团体共同利益的业主以成员责任,实行自治管理。业主立体相邻关系与共有关系相互交织、竟合以及“邻人进入权”构成了业主立体相邻关系不同于传统相邻关系的最具代表性的特征;将业主立体相邻权内容予以人格保护相邻权、环境保护相邻权、物上请求相邻权之类型化,以增强立体相邻关系的适用的张力。
基于业主权利构成的综合性与复杂性,仅依侵权责任的一般救济规则保护业主权是不充分的,应把业主公共利益的救济规则与业主专有权的行使与实现规则相契合,建立业主权公力救济与私力救济相结合的权利保障体系。
That China’s Property Law adopted the concept“Condominium ownership”lacks appropriateness, and it may lead to the distinction between civil rights theory and social life of civil right subjects. The concept of Homeowner Right reflects the people’s conscious conversion and real identity, and it is the natural heritage of specification language in China’s legislation. In addition, the concept carries respects to national habits and social ideas, and it can express the rights of owners properly and accurately, which is benefit for cultivating the necessary public character of owners’autonomy and formation of owners’autonomy ideas. Also, the concept publicizes the value of law.
“Homeowner Right”takes the real right of Owners, the derivative interests of Owners’real right as its basic theory system construction. Furthermore, it is a sort of compound right collected by owners’exclusive rights of exclusive parts, co-ownership of shared parts, membership right for common interests and dimensional adjacent right for adjacent relation, which is the complete and rational owners’right system. Owners’exclusive right is the leading one of Homeowner Right, and the person with exclusive right has the right of possessing, using, benefiting and disposing to the exclusive parts. The shared right of using, shared right of repairing and improving, shared right of rebuilding, shared right of benefiting and shared right of disposing constitute co-ownership. The institution of Owners’divisional ownership of residential district makes up the systematic defects of“Condominium ownership”.
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On the basis of synthesis and complexity of ownership construction, Homeowner Right’s protection only according to general relief rule of tort liability is inadequate. Relief rules of owners’common interests should be compatible to the implementation of owners’exclusive right and realization rules, in order to establish right protection system of combining public remedy with private remedy.
引文
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③法国民法典664条原文如下:Lorque les differents etages d’une masion appartiennent a divers proprietaires, siles titres de propriete ne reglent pas le mode de reparations et reconstructions, elles. Doivent etre faites ainsi quil suit: Les gros murs et le toit sont a la charge de tous les proprietaire, chacun en proportion de la valeur de l’etage qui lui appartient。转引:陈华彬.建筑物区分所有权研究[M].北京:法律出版社,2007,19.
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⑥《德国民法典》第二编第三章的第一节为所有权的内容,其中第905条至第924条是有关相邻关系的规定,包括所有权的界限范围;不可量物的侵入;邻地设施或建筑物的危险;邻地挖掘;越界问题;必要通道;分界问题;请求权时效等。参考《德国民法典》,陈卫佐译,法律出版社,2004版。
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⑦王泽鉴先生认为,区分所有建筑物的共用部分具有不得分割、共有所有权应随同各相关区分所有建筑物专有所有权的移转而移转等特点。郑玉波先生认为,区分所有建筑物之共用部分,以及附属之共用部分,为不得分割之按份共有。按份共有,系指数人按其应有部分,对同一物享有所有权。史尚宽、林荣耀等学者亦持相同观点,参见陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究[M].法律出版社,1995.138.
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③[德] M·沃尔夫.物权法[M].吴越、李大雪译.法律出版社,2004.28.
④沃尔夫认为共同共有只存在于共同共有体中,而共同共有体由法律直接规定,不得通过法律行为设立新的其他形式的共同共有体。[德] M·沃尔夫.物权法[M].吴越、李大雪译.法律出版社,2004.28.
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①即需地役客体由原来的土地扩展到包括土地在内的不动产,需役地主体、供地役客体也有所扩大。参见王泽鉴.民法物权(2)[M].中国政法大学出版社,2001.96—97.
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⑧德国《住宅所有权法》第二十一条第一款规定,物业管理区域由全体业主共同管理,即全体业主是物业管理区域权利义务的主体。
①日本《建物区分所有法》第四十七条规定,由30人以下的业主构成的业主大会,属于无权利能力的管理团体;业主人数为30人以上的,经业主及决议权各四分之三以上的多数集合的决议决定成立法人及其名称及住所,并在住所所在地登记为法人,即成为具有法人人格的管理团体。尹田.民事主体理论与立法研究[M].法律出版社,2003.150.
②[日]田山辉明.物权法[M].陆庆胜译,法律出版社,2001.194.
③香港《建筑物管理条例》第七条第(1)项规定:“业主委员会必须在获委任后28天内向房地产主管行政机关申请登记,将业主大会注册为法人。业主大会可以以自己的名义起诉和应诉,并可根据条例从事一般法人依法可从事的活动。”
④Stephen.P.Robbins&Mary Coultar.Management.Prentice- Hall Internation, Inc.1998
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④体现为:第一,法人团体可以自己的名义对外实施法律行为,于取得权利与订定契约上均极为有利;第二,团体具有法人人格时即成为权利义务的归属点,从而使有关管理团体的法律关系得以明确,并且因法人的公示性而有利于交易的便利性与安定性;第三,因具有法人资格而较容易获得金融机构的融资;第四,有利于赋税的征收;第五,得作为独立的主体对住户行使权利、提起诉讼。参见林永汀.区分所有权人会议[M].台湾世潮出版有限公司,1999.23.
⑤刘德宽.民法诸问提与新展望[M].中国政法大学出版社,2002.508.
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③参见《物业管理条例》第17条。
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⑤尹田.法国物权法[M].法律出版社,1998.314.
⑥参见日本《关于建筑物区分所有等之法律》第31、32条。
⑦台湾《公寓大厦管理条例》第56、31条规定,规约草案经建筑物业主区分所有权人三分之二以上及其建筑物区分所有权比例合计三分之二以上出席,以出席人数四分之三以上及其建筑物区分所有权比例占出席人数建筑物区分所有权四分之三以上通过生效。
⑧此观点借鉴[日]丸山英気.建物区分所有の法理と動態.三省堂.1985.14
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③参见业主自治法律关系的内容[EB/OL].湖南物业网http://www.0731wy.com,2009-04-09.
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⑥《德国民法典》第二编第三章的第一节为所有权的内容,其中第905条至第924条是有关相邻关系的规定,包括所有权的界限范围;不可量物的侵入;邻地设施或建筑物的危险;邻地挖掘;越界问题;必要通道;分界问题;请求权时效等。参考《德国民法典》,陈卫佐译,法律出版社,2004版。
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