不动产担保问题研究
摘要
在现代市场经济社会中，商品交易活动在带来巨额利润的同
时，也蕴涵着巨大的市场风险。风险直接来自于交换双方时空距
离的不断加大，来自于商品交换双方的给付行为之间的时间
差。所以，如何建立法律信用、保护交易安全、降低市场风险，
成为人们孜孜以求的目标。从简单商品经济中的个人人格信用到
现代社会中的资产信用，法律信用已成为商品交换正常运行的重
要保障。我国的市场经济正处初创阶段，与之相适的诚信原则尚
未在经济生活中真正确立，“假冒伪劣”猖獗、“三角债”得不到根
本扼制与有效解决，已成为我国经济发展的桎梏和毒瘤。因此，
探究现代社会的信用方式，特别是资产信用问题成为我国商品经
济顺利发展的关键。在这样的经济背景下，不动产作为重要的物
质资源，其开发、利用，特别是在资产信用上有着巨大的不可替
代的作用。不动产担保更是体现、扩展、提升市场主体信用的有
效手段。所以，研究不动产担保问题有着重要的理论价值和现实
意义。
本文主要从以下三个方面对不动产担保问题进行了探讨。第
一部分为不动产担保概述。主要研究不动产及不动产担保的概念
和特征；不动产担保制度的发展沿革规律及其给我们的启示；以
及研究不动产担保制度的重要意义等。第二部分和第三部分具体
研究不动产抵押和不动产按揭制度。关于不动产抵押，主要研究
了不动产所有权抵押、不动产用益物权抵押、以及不动产抵押的
其它特殊形式。关于不动产按揭，主要研究了不动产按揭的含
义、性质、特征；以及我国不动产按揭制度的构建问题。
通过对本课题的研究，笔者认为：在我国经济飞速发展的今
天，建立与之相适应的信用担保制度是保障市场经济健康、有序
发展的关键。探究不动产担保的含义、性质、特征，拓展不动产
担保的方式，总结不动产担保规律、发展趋势，有着重要的理论
价值和实际意义。可以丰富物权担保内容，为物权法的制定进行
实践尝试和理论准备。对不动产所有权抵押的探索、不动产用益
权抵押中地上权的构建、承包经营权物化途经的选择、不动产按
揭让与担保的定性，为我国产权的明晰、国有企业的脱困、扼制
国有资产的流失、合理开发利用农业资源、稳定农村生产关系等
实际问题的解诀，提供了必要的理论支持。随着我国物权担保理
论研究的深入发展，担保立法的不断完善、成熟，我们应该继承
历史精华，移植外国经验，构建我国担保法体系，为市场主体提
供符合时代需求、便捷合理、多样实用的担保方式，以满足日益
增长的担保融资需求。
Commodity transoctions not only bring us enormous profits but also a lots
market risks in the modem market economy society. The risks come directly from
increasing distance and time difference of the two exchanging parties. So. how to
establish legal credibility protect exchanging safety and lower the market risks
becomes our goal. Legal credibility become an essential guarantee in eommodities
exchanging from individual personality抯 credibility of simple commodity economy
to modem society抯 capital credibility. MarRet economy of our country is just on
the original perild, but the corresponding principle of good faith and credibility
has not been extablished yet. fake and substandard products can be seen
everywhere. tringle debts haven抰 been controled completely,they even become the
fetters and handcuffs to the national economy development. so, it is, to our country
憇 market economy smooth development, is critical to do research on the credibility
forms, esp. in capital credibility. On such economy situation, immovable
property. as one important resource, it抯 developmont.utilizaiton,praticular in
capital credibility can抰 be replaced by the others. Immovable property guaranty is
more effectine ways to show. to develop and to increase the main market hodies?
credibility. So it抯 important to study immovable property guaranty both in theory
value and practical or immediate significance.
This artide is to study the immovable property guaranty from three parts. part
one is jeneral introduction to immovable property guaranty. it maiuly studys the
movable and immovable property抯 defination and features; Immovable property
guaranty system抯 history, principle and enlightening guidance; The important
meaning to study immovable property guaranty. etc. part two. part three are
specificly on immovable property mortgage and mortgage systems. On immovable
property mortgage, the article is mainly on it抯 ownership抯 mortgage, beneficial
right and the other special forms of immovable property. On the immovable
property mortgage , the study is mainly on immovable property mortgage抯
(I
defination natune, features; and our counfry抯 immovable property mortgage
system抯 coustruction.
On this topic study, I think, it抯 critical for modem china to establish
corresponding credibility guaranty in protecting the market healthy and orderly
development. It抯 important to reserch on immovable property guaranty抯
defination, nature, features, to develop the ways of immovable property guaranty
credibility, to sum up immovable property guaranty principle, developing
tendency in theory value and practical or immediate siginficance. It can enrich
property guaranty抯 conteuts, and do preparation for property law抯 draft in practice
and theory. It will provide the theory support in resolving these practical
problems. for example. do research on ownership抯 mortgage of immovable
property guaranty. the construction f rights on the ground of benificial rights, the
option on forms of leasholding management materializing the natune of immovable
property mortgage giving guaranty. state抯 ownership抯 distinction. SOE抯 diflicult
situation escaping. stop state抯 capital抯 running off. make good use of agricultural
resources. stabilize rural relations of production. while our country抯 property
guaranty theory抯 deep research, guaranty law could be more complete and mature.
we should absorb history essence, transplant foreige ex
时，也蕴涵着巨大的市场风险。风险直接来自于交换双方时空距
离的不断加大，来自于商品交换双方的给付行为之间的时间
差。所以，如何建立法律信用、保护交易安全、降低市场风险，
成为人们孜孜以求的目标。从简单商品经济中的个人人格信用到
现代社会中的资产信用，法律信用已成为商品交换正常运行的重
要保障。我国的市场经济正处初创阶段，与之相适的诚信原则尚
未在经济生活中真正确立，“假冒伪劣”猖獗、“三角债”得不到根
本扼制与有效解决，已成为我国经济发展的桎梏和毒瘤。因此，
探究现代社会的信用方式，特别是资产信用问题成为我国商品经
济顺利发展的关键。在这样的经济背景下，不动产作为重要的物
质资源，其开发、利用，特别是在资产信用上有着巨大的不可替
代的作用。不动产担保更是体现、扩展、提升市场主体信用的有
效手段。所以，研究不动产担保问题有着重要的理论价值和现实
意义。
本文主要从以下三个方面对不动产担保问题进行了探讨。第
一部分为不动产担保概述。主要研究不动产及不动产担保的概念
和特征；不动产担保制度的发展沿革规律及其给我们的启示；以
及研究不动产担保制度的重要意义等。第二部分和第三部分具体
研究不动产抵押和不动产按揭制度。关于不动产抵押，主要研究
了不动产所有权抵押、不动产用益物权抵押、以及不动产抵押的
其它特殊形式。关于不动产按揭，主要研究了不动产按揭的含
义、性质、特征；以及我国不动产按揭制度的构建问题。
通过对本课题的研究，笔者认为：在我国经济飞速发展的今
天，建立与之相适应的信用担保制度是保障市场经济健康、有序
发展的关键。探究不动产担保的含义、性质、特征，拓展不动产
担保的方式，总结不动产担保规律、发展趋势，有着重要的理论
价值和实际意义。可以丰富物权担保内容，为物权法的制定进行
实践尝试和理论准备。对不动产所有权抵押的探索、不动产用益
权抵押中地上权的构建、承包经营权物化途经的选择、不动产按
揭让与担保的定性，为我国产权的明晰、国有企业的脱困、扼制
国有资产的流失、合理开发利用农业资源、稳定农村生产关系等
实际问题的解诀，提供了必要的理论支持。随着我国物权担保理
论研究的深入发展，担保立法的不断完善、成熟，我们应该继承
历史精华，移植外国经验，构建我国担保法体系，为市场主体提
供符合时代需求、便捷合理、多样实用的担保方式，以满足日益
增长的担保融资需求。
Commodity transoctions not only bring us enormous profits but also a lots
market risks in the modem market economy society. The risks come directly from
increasing distance and time difference of the two exchanging parties. So. how to
establish legal credibility protect exchanging safety and lower the market risks
becomes our goal. Legal credibility become an essential guarantee in eommodities
exchanging from individual personality抯 credibility of simple commodity economy
to modem society抯 capital credibility. MarRet economy of our country is just on
the original perild, but the corresponding principle of good faith and credibility
has not been extablished yet. fake and substandard products can be seen
everywhere. tringle debts haven抰 been controled completely,they even become the
fetters and handcuffs to the national economy development. so, it is, to our country
憇 market economy smooth development, is critical to do research on the credibility
forms, esp. in capital credibility. On such economy situation, immovable
property. as one important resource, it抯 developmont.utilizaiton,praticular in
capital credibility can抰 be replaced by the others. Immovable property guaranty is
more effectine ways to show. to develop and to increase the main market hodies?
credibility. So it抯 important to study immovable property guaranty both in theory
value and practical or immediate significance.
This artide is to study the immovable property guaranty from three parts. part
one is jeneral introduction to immovable property guaranty. it maiuly studys the
movable and immovable property抯 defination and features; Immovable property
guaranty system抯 history, principle and enlightening guidance; The important
meaning to study immovable property guaranty. etc. part two. part three are
specificly on immovable property mortgage and mortgage systems. On immovable
property mortgage, the article is mainly on it抯 ownership抯 mortgage, beneficial
right and the other special forms of immovable property. On the immovable
property mortgage , the study is mainly on immovable property mortgage抯
(I
defination natune, features; and our counfry抯 immovable property mortgage
system抯 coustruction.
On this topic study, I think, it抯 critical for modem china to establish
corresponding credibility guaranty in protecting the market healthy and orderly
development. It抯 important to reserch on immovable property guaranty抯
defination, nature, features, to develop the ways of immovable property guaranty
credibility, to sum up immovable property guaranty principle, developing
tendency in theory value and practical or immediate siginficance. It can enrich
property guaranty抯 conteuts, and do preparation for property law抯 draft in practice
and theory. It will provide the theory support in resolving these practical
problems. for example. do research on ownership抯 mortgage of immovable
property guaranty. the construction f rights on the ground of benificial rights, the
option on forms of leasholding management materializing the natune of immovable
property mortgage giving guaranty. state抯 ownership抯 distinction. SOE抯 diflicult
situation escaping. stop state抯 capital抯 running off. make good use of agricultural
resources. stabilize rural relations of production. while our country抯 property
guaranty theory抯 deep research, guaranty law could be more complete and mature.
we should absorb history essence, transplant foreige ex
引文
[1]《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社1996年8月版，第83—84页。
[2]张少鹏：《关于将在建物作为贷款抵押物的立法建议》，《法学》1995年第9期。
[3]王利明：《抵押权若干问题的探讨》，《法学》，2000年第11期。
[4]最高人民法院审判委员会于2000年9月2日讨论通过，并于2000年12月1日起施行。
[5]《法国民法典》第2133条。
[6]谢在全：《抵押权次序升进原则与次序固定原则》，载台湾《本土法学杂志》2000年2月第7期。
[7]孙宪忠：《土地管理法与物权法的相互作用》，《中国土地科学》1999年第1期。
[8]我国《城市房地产管理法》第31条、我国《担保法》第36条。
[9]最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第52条。
[10]梁慧星：《中国物权法草案建议稿(条文、说明、理由与参考立法例)》，社会科学文献出版社，2000年版，第511页。
[11]李国光：《担保法新释新解与适用——根据最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>》，新华出版社，2001年版。第406页
[12]李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，第155页。
[13]李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，第16页。
[14]程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第15—16页。
[15]吴传华：《商品房预售中的按揭及其法律思考》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第48—49页。
[16]刘晋：《楼花按揭的理论研究与法律调整》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第15—16页。
[17]王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版，第131页。
[18]梁慧星：《民法总论》，法律出版社1997年版，第33页。
1．靳宝兰：《比较民法》，中国人民公安大学出版社，1995年版。
2．梁慧星：《民法总论》，法律出版社，1996年版。
3．梁慧星、龙翼飞、陈华彬：《中国财产法》，法律出版社，1998年版。
4．钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社，1994年版。
5．沈宗灵：《比较法研究》，北京大学出版社，1998年版。
6．郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1998年版。
7．陈本寒：《担保法通论》，武汉大学出版社，1998年版。
8．梁慧星：《中国物权法研究》(上、下)，法律出版社，1998版。
9．谢在全：《民法物权论》(上、下)，中国政法大学出版社，1999年版。
10．史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版。
11．孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版。
12．邓曾甲：《中日担保法律制度比较》，法律出版社，1999年版。
13．近江幸治：《担保物权法》，法律出版社，2000年版。
14．王书江：《日本民法典，中国法制出版社，2000年版。
15．罗结珍：《法国民法典》，中国法制出版社，1999年版。
16．沈富强、洪冬英：《抵押法律实务》，立信会计出版社，2000年版。
17．梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年版。
18．高圣平：《担保法新问题与判解研究》，人民法院出版社，2001年版。
19．曹士兵：《中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释》，中国法制出版社，2001年版。
20．李国光：《担保法新释新解与适用——根据最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>》，新华出版社，2001年版。
21．王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版。
22．王利明：《民商法理论与实践》，吉林人民出版社，1996年版。
23．梁慧星：《民商法论丛》(第16卷)，金桥文化出版社(香港)有限公司，2000年版。
24．马原：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。
25．蔡仲玉、余能斌：《房地产开发经营法律实务》，人民法院出版社，1999年版。
26．廖昌开：《商业银行房地产信贷》，中国金融出版社，1999年版。
27．陈英志：《让与担保制度论》，河北法学，1998年2月。
28．陈小君：《论传统民法中的用益物权及其现实意义》，法商研究，1995年4月。
29．汤玉枢、金石谷：《论现代土地物权的新发展》，华侨大学学报，1996年4月。
30．王克衷：《海峡两岸城市房地产抵押制度之比较》，福建学刊，1996年6月。
31．潘晓璇、霍阳：《完善我国农地物权制度的几点思考》，法商研究，2001年1月。
[2]张少鹏：《关于将在建物作为贷款抵押物的立法建议》，《法学》1995年第9期。
[3]王利明：《抵押权若干问题的探讨》，《法学》，2000年第11期。
[4]最高人民法院审判委员会于2000年9月2日讨论通过，并于2000年12月1日起施行。
[5]《法国民法典》第2133条。
[6]谢在全：《抵押权次序升进原则与次序固定原则》，载台湾《本土法学杂志》2000年2月第7期。
[7]孙宪忠：《土地管理法与物权法的相互作用》，《中国土地科学》1999年第1期。
[8]我国《城市房地产管理法》第31条、我国《担保法》第36条。
[9]最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第52条。
[10]梁慧星：《中国物权法草案建议稿(条文、说明、理由与参考立法例)》，社会科学文献出版社，2000年版，第511页。
[11]李国光：《担保法新释新解与适用——根据最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>》，新华出版社，2001年版。第406页
[12]李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，第155页。
[13]李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，第16页。
[14]程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第15—16页。
[15]吴传华：《商品房预售中的按揭及其法律思考》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第48—49页。
[16]刘晋：《楼花按揭的理论研究与法律调整》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。第15—16页。
[17]王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版，第131页。
[18]梁慧星：《民法总论》，法律出版社1997年版，第33页。
1．靳宝兰：《比较民法》，中国人民公安大学出版社，1995年版。
2．梁慧星：《民法总论》，法律出版社，1996年版。
3．梁慧星、龙翼飞、陈华彬：《中国财产法》，法律出版社，1998年版。
4．钱明星：《物权法原理》，北京大学出版社，1994年版。
5．沈宗灵：《比较法研究》，北京大学出版社，1998年版。
6．郭明瑞：《担保法》，中国政法大学出版社，1998年版。
7．陈本寒：《担保法通论》，武汉大学出版社，1998年版。
8．梁慧星：《中国物权法研究》(上、下)，法律出版社，1998版。
9．谢在全：《民法物权论》(上、下)，中国政法大学出版社，1999年版。
10．史尚宽：《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年版。
11．孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社，1997年版。
12．邓曾甲：《中日担保法律制度比较》，法律出版社，1999年版。
13．近江幸治：《担保物权法》，法律出版社，2000年版。
14．王书江：《日本民法典，中国法制出版社，2000年版。
15．罗结珍：《法国民法典》，中国法制出版社，1999年版。
16．沈富强、洪冬英：《抵押法律实务》，立信会计出版社，2000年版。
17．梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年版。
18．高圣平：《担保法新问题与判解研究》，人民法院出版社，2001年版。
19．曹士兵：《中国担保诸问题的解决与展望——基于担保法及其司法解释》，中国法制出版社，2001年版。
20．李国光：《担保法新释新解与适用——根据最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>》，新华出版社，2001年版。
21．王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社，2000年版。
22．王利明：《民商法理论与实践》，吉林人民出版社，1996年版。
23．梁慧星：《民商法论丛》(第16卷)，金桥文化出版社(香港)有限公司，2000年版。
24．马原：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社，1997年版。
25．蔡仲玉、余能斌：《房地产开发经营法律实务》，人民法院出版社，1999年版。
26．廖昌开：《商业银行房地产信贷》，中国金融出版社，1999年版。
27．陈英志：《让与担保制度论》，河北法学，1998年2月。
28．陈小君：《论传统民法中的用益物权及其现实意义》，法商研究，1995年4月。
29．汤玉枢、金石谷：《论现代土地物权的新发展》，华侨大学学报，1996年4月。
30．王克衷：《海峡两岸城市房地产抵押制度之比较》，福建学刊，1996年6月。
31．潘晓璇、霍阳：《完善我国农地物权制度的几点思考》，法商研究，2001年1月。