土地使用权制度研究
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摘要
物权法律制度目的在于解决社会中财产权利的归属和利用的问题。现阶段随着我国社会主义市场经济体制的初步建立，20世纪80年代制订的简单的财产法体系已经不能适应我国社会发展的需要，从而新的与现代民法相衔接的《物权法》的制定已经提上了议事日程。在物权立法中作为人类生存和发展的基本因素的土地使用权制度的完善是其重点内容之一。所谓土地使用权是指自然人、法人或其他组织按照法律的规定，对国家所有的或集体所有的土地、森林、草原、荒地、滩涂等自然资源享有的占有、使用、收益的权利。
在本文中，第一部分我们从罗马法中土地使用权制度的构建及对后世的影响入手，通过对近代和当代社会土地使用权制度状况和发展态势的分析，试图从整体上把握大陆法系国家土地使用权制度的历史沿革与发展，以期在我国土地使用权制度的完善过程中能有所借鉴。文章第二部分我们在对我国土地使用权制度现状进行分析的基础上，发掘出我国现行土地使用权制度及其研究存在着传统观念的束缚、现行体制的缺陷和立法的漏洞等诸多问题，并指出我们应当着力填补物权立法中土地使用权制度的缺陷，以立法的完善促进体制的转变和人们观念的更新，再以体制和观念的转变促进立法的进一步发展，从而使它们之间形成一种良性互动关系。文章的最后一部分是完善我国土地使用权制度的立法构想，亦是文章的重点所在。我们提出在物权立法中应当摒弃“土地使用权”这一概念，以更为科学、严谨的地上权、用益权、农地租赁权、地役权来构建我国的土地用益物权制度，并且在立法中完善土地权利登记与流转制度，从而使我国物权法中土地用益物权制度符合社会主义市场经济发展的要求，并与世界潮流相衔接。
The purpose of the real right legal system is to solve the problem of belongings and utilization of the proprietary right in society. With the establishment of the socialist market economy system in China, the development of the society needs a new Law of Rights over Things connecting with the modern civil law. In the Law of Rights over Things, the institution of the right to the use of the site, as the basic factors about the human being survival and development, is important. Here the right to the use of the site is that according the law, natural person, legal person and the other organizations have the rights to possess, use and earn the natural resources including the land, wood, grassland and so on which belong to the collective economic organizations or the country.
Based on the analysis about the situation and the development of the right to the use of the site institution in the modern world, the first part of the thesis, to take the structure and influence of the right to the land use in Roman Law as the point of departure, attempts to understand the history evolution and development of the right to the use of the site in the civil law countries on the whole, and puts forward to having benefits to perfect the land use right institution in China. In the second part, the thesis mainly analyzes the present situation of the above-mentioned institution in China and points out its defects, which are in the following respects: the spirit, the system and the legislation, existing in the present situation and the study. Then, the thesis argues we should attempt to perfect the institution of the right to the use of the site in the legislation of the real right and propel to reform the system and renew the people's spirit. The last part, the most important part in this thesis, is about legislative thoughts of perfecting the institution of the right to the land use in China. The thesis suggests to discard the conception of the "right to the use of the site" and make several scientific and well-knit terms, such as surface right, usufruct, leasehold of countryside land and right-of-way replace it. That is order to perfect the institution of registration and transfer of right of the land in the legislation of the real right in China.
在本文中，第一部分我们从罗马法中土地使用权制度的构建及对后世的影响入手，通过对近代和当代社会土地使用权制度状况和发展态势的分析，试图从整体上把握大陆法系国家土地使用权制度的历史沿革与发展，以期在我国土地使用权制度的完善过程中能有所借鉴。文章第二部分我们在对我国土地使用权制度现状进行分析的基础上，发掘出我国现行土地使用权制度及其研究存在着传统观念的束缚、现行体制的缺陷和立法的漏洞等诸多问题，并指出我们应当着力填补物权立法中土地使用权制度的缺陷，以立法的完善促进体制的转变和人们观念的更新，再以体制和观念的转变促进立法的进一步发展，从而使它们之间形成一种良性互动关系。文章的最后一部分是完善我国土地使用权制度的立法构想，亦是文章的重点所在。我们提出在物权立法中应当摒弃“土地使用权”这一概念，以更为科学、严谨的地上权、用益权、农地租赁权、地役权来构建我国的土地用益物权制度，并且在立法中完善土地权利登记与流转制度，从而使我国物权法中土地用益物权制度符合社会主义市场经济发展的要求，并与世界潮流相衔接。
The purpose of the real right legal system is to solve the problem of belongings and utilization of the proprietary right in society. With the establishment of the socialist market economy system in China, the development of the society needs a new Law of Rights over Things connecting with the modern civil law. In the Law of Rights over Things, the institution of the right to the use of the site, as the basic factors about the human being survival and development, is important. Here the right to the use of the site is that according the law, natural person, legal person and the other organizations have the rights to possess, use and earn the natural resources including the land, wood, grassland and so on which belong to the collective economic organizations or the country.
Based on the analysis about the situation and the development of the right to the use of the site institution in the modern world, the first part of the thesis, to take the structure and influence of the right to the land use in Roman Law as the point of departure, attempts to understand the history evolution and development of the right to the use of the site in the civil law countries on the whole, and puts forward to having benefits to perfect the land use right institution in China. In the second part, the thesis mainly analyzes the present situation of the above-mentioned institution in China and points out its defects, which are in the following respects: the spirit, the system and the legislation, existing in the present situation and the study. Then, the thesis argues we should attempt to perfect the institution of the right to the use of the site in the legislation of the real right and propel to reform the system and renew the people's spirit. The last part, the most important part in this thesis, is about legislative thoughts of perfecting the institution of the right to the land use in China. The thesis suggests to discard the conception of the "right to the use of the site" and make several scientific and well-knit terms, such as surface right, usufruct, leasehold of countryside land and right-of-way replace it. That is order to perfect the institution of registration and transfer of right of the land in the legislation of the real right in China.
引文
[1] 土地使用权是与土地所有权相对应的一种权利，是一种综合性、概括性的权利。我们认为从严格意义上讲“土地使用权”本身并不是一项精确、科学的民事法律术语。且不说“土地使用权”的含义在各部法律中各不相同并与所有权权能中的使用权能概念容易混淆，单就我国法律中土地使用权基本囊括除所有权之外的其他有关土地利用的权利的事实而言，其已经失去了法律术语所应有的严谨与科学性。然而在本文中，我们又不得不采用“土地使用权”这一用语的原因在于：一方面，“土地使用权”在我国立法，包括《宪法》中大量使用：另一方面，“土地使用权”一词已经使用多年，被广大民众所熟知。但需要强调的是，我国物权法的制定，包括未来民法典的制定，不仅仅是一项单纯的立法活动，而应理解为一种变法，一种观念的变革，应当敢于突破现有的概念，包括《宪法》中确立的，但并不符合现今我国社会主义市场经济发展和现代民事立法进步要求的概念。当然，这首先需要修改《宪法》中的规定。因此，我们在文中使用“土地使用权”一语并不代表我们肯定土地使用权在法律中的地位，其至多只能作为一种学理或不严格的意义上使用的概念。我们主张，在即将制定的《物权法》中摒弃“土地使用权”的说法，而以更科学、严谨，更符合现代民事立法发展趋势和要求的概念和制度取代之。
[2] 《马克思恩格斯全集》第36卷，人民出版社1972年版，第169页。
[3][16][19][26][28] 参见尹田著：《法国物权法》，法律出版社1992年版，第399页、第335页、第365页，第370-371页，第342-345页。
[4][7][8][14] 参见江平、米健著：《罗马法基础》，中国政法大学出版社1987年版，第165页，第162—164页，第171页，第166页。
[5][12] [意]彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社 1992年版，第263页，第266页。
[6][13] 参见周楠著：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版，第362—363页，第389页。
[9] 参见谢邦宇主编：《罗马法》，北京大学出版社1990年版，第224—225页。
[10] 张红霞：《罗马法上的永佃权制度与我国农地承包经营制度改革》，载于《法学》1999年第9期，第32页。
[11] [意]桑德罗·斯契巴尼选编，范怀俊译：《物与物权》，中国政法大学出版社1999年版，第163页。
[15] 下文中所引用《法国民法典》之规定，均出自罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社1999年版。
[17][42][70][72] 米健：《用益权的实质及其现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999年第4期，第37页，第40页，第37—38页，第38页。
[18] 在尹田先生著《法国物权法》中，其即以“相邻关系”为标题介绍《法国民法典》“役权与地役权”一编的“因场所的自然位置所产生的役权”和“由法律规定设立的役权”中的内容，而以“地役权”为标题介绍“由人的行为设定的役权”的内容。
[20] 特雷依纳尔(Treilnard)：《法国民法典的起草工作》，转引自江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版，第153页。
[21] 下文中所引用《德国民法典》之规定，均出自郑冲、贾红梅译：《德国民法典》，法律出版社1999年版。
[22][23][29] 孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第254页，第254-255页。
[24][27][59][68] 参见王泽鉴著：《用益物权·占有》(民法物权第2册)，中国政法大学出版社2001年版，第12页，第12页，第62页，第53页。
[25] 在现代社会，由于人类需求的无限性与资源的有限性之间存在着尖锐的矛盾，而解
决这一矛盾的唯一途径在于最有效地利用资源，实现资源的优化配置，从而获得最大的经济效益和物质利益。基于此，现代各国物权法十分重视对物的充分有效的利用，使财产最大限度地达到物尽其用的状态。效益原则也逐步成物权法的一项基本原则。这主要表现在：第一，物权法允许和鼓励当事人设立多个相互之间并不矛盾和冲突的物权。第二，强化用益物权的功能，充分保证对物的利用，以尽可能地提高物的使用效率。第三，所有权的权能分离日益复杂。第四，物权的证券化趋向越来越显著，物权价值的利用形态越来越多元化。参见王利明：《物权法立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期，第21—22页。
[30] 参见扬振山、朱床育：《制定物权法的若干问题探讨》，载于《法制日报》2000年11月9日，第3版；王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第85页。
[31] 《马克思恩格斯全集》(第25卷)，人民出版社1972年版，第853页。
[32][89] 王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第589页，第84页。
[33] 梁慧星著：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第600页。
[34] 王利明先生设计的特许物权中包括养殖权与捕捞权、采矿权与探矿权、林业权、取水权、狩猎权。这其中有关土地利用的权利主要是养殖权、采矿权、林业权。
[35][50] 王兰萍：《论我国土地使用权与用益物权》，载于《山东师大学报》1997年第2期，第28页，第30页。
[36][39] 参见王利明：《物权立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期，第8页。
[37] 针对这一问题本文将在后面“现行体制的缺陷”部分作专门的论述。
[38] 参见丁关良：《农村土地承包经营权性质的探讨》，载于《中国农村经济》1999年第7期，第24—26页。
[40][51][52][55][56] 参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，载于《法学研究》2000年第4期，第13—14页。
[41] 对于土地使用权概念的不合理性，本文将在后面“立法的漏洞”部分详细阐述。
[43] 《邓小平文选》(第3卷)，人民出版社1993年版，第355页。
[44] 参见蒋海、时旭辉、齐洁、高卓然：《广东农地利用现状及其合理性分析》，载于《农业经济问题》1999年第5期，第18页。
[45] 郑碧玲：《以体制创新改革完善农村土地制度》，载于《农业经济问题》1999年第3期，第23页。
[46] 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载于《中国法学》1996年第5期，第51页。
[47] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期，第64页。
[48][49] 王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期，第125页。
[53] 我们主张在立法中摒弃“土地使用权”概念，但并不反对其继续作为一种学理或不严格意义上使用的概念或提法。正是基于此，在本文中我们亦使用了作为学理意义上的“土地使用权”概念。
[54] 物权法定原则要求物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。我国学者认为，物权依法设定中的法律，除民法外，通常还包括宪法、商法等，由最高国家权力机关制定法，不包括行政机关颁布的行政法规、条例及命令。参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第87—88页。
[57] 参见叶建丰：《在我国重建永佃权的构想——农地制度改革的思考》，载于《河北法学》2001年第3期；杨立新《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期，张红霞：《罗马法上的永佃权制度与我国农地承包经营制度的改革》，载于《法学》1999年第9期。
[58] 谢怀轼：《大陆国家民法典研究》之第五节《日本民法典》，载于《外国法译评》1995年第3期，第42页。
[60] 杨振山、朱庆育：《制定物权法的若干问题探讨》，载于《法制日报》2000年11月
9日，第3版。
[61] 新合同法存在诸如：缺乏一些先进制度的规定，遗漏了一些具体的合同；某些规定地于墨守陈规，缺乏应有的超前性和广泛适用性；起草过程中受行业、部门利益因素影响较多，致使其有失全面和公允。参见常健：《新合同法存在缺陷浅议》，载于《改革》2002年第1期，第116—118页。
[62] 我们所称的“保守型”，并不是指王利明先生草案中土地使用制度缺乏新意、墨守陈规，而是基于王先生设计的土地使用权多是沿用现行法律、法规中已有的法律术语、原则、制度，相对于梁慧星先生草案中的土地使用权制度，其不需要对现行法律、法规作大的修订而言的。总的来说，王先生和梁先生的草案中土地使用权制度都各自代表着完善我国土地使用权的一种思路，都是以促进物权法和我国社会主义市场经济法律体系的完善为目的，都值得立法机关参考、借鉴，并无孰优孰劣之分。
[63] 史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆，1957年版，第169、186页。
[64] 参见杨立新：《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期，第8页。
[65] 来小鹏、文介平、骆电：《试论地上权制度的存在价值》，载于《河北法学》1998年第4期，第23—24页。
[66] 参见程宗璋：《我国地上权制度之研究》，载于《不动产纵横》1999年第2期，第30-32页。
[67] 我国台湾地区“民法”第832条规定：“称地上权者，谓以在土地之上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用土地之权。”
[69] 陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第509页。
[71] 参见杨振山、王萍：《我国应制定以用益为中心的物权法》，载于《河南政法管理干部学院学报》2001年第3期，第5页。
[73] 参见米健：《用益权的实质及现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999
年第4期，第33—49页；房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》，载于《中国法学》1996年第2期，第91—98页。
[74] 曹诗权、朱广新：《农地承包经营物权化建构的基础与思路》，载于《法商研究》2001年第3期，第4页。
[75] 刘群利、刘岗、刘锐、张宝伟、雷国平：《建立农用土地租赁制问题探析》，载于《中国土地科学》1995年第7期，第35页。
[76] 参见边锡禄、郭京华：《农地租赁实证研究》，载于《农业经济》1996年第12期，第25页。
[77] 《马克思恩格斯全集》(第25卷)，人民出版社1972年版，第714页。
[78] 参见石成林：《关于我国农村土地租赁经营的理论思考》，载于《贵州大学学报》1992年第1期，第91—92页。
[79][80][97] 郭洁：《农地使用权流转法律问题研究》，载于《政法论坛》1999年第2期，第24—25页。
[81] 崔建远：《土地上的权利群论纲——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调》，载于《中国法学》1998年第2期，第16页。
[82] 参见李锦宏：《从农户的土地经营观念看联产承包责任制》，载于《农业经济问题》1999年第7期，第30页。
[83] 参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第529—530页。
[84] 参见王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，第237—239页；关涛著：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年版，第266-267页。
[85] 王建鲁：《关于在我国民法中区分相邻权与地役权的思考》，载于《中央政法管理干部学院学报》1997年第3期，第17页。
[86] 关涛：《试论地役权制度的存在价值》，载于《中外法学》1996年第3期，第20页。
[87] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法出版社1997年版，第224页。
[88] 参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第207—208页。
[90][92][93] 王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》(上、下)，载于《求索》2001年第5、6期，第49页，第44页，第45页。
[91] 参见常健：《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》2001年第1期，第87页。
[94] 崔建远等：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第266页。
[95] “土地管理法”第2条规定：“任何单位或个人不得侵占，买卖或以其他形式非法转让土地．……国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”从规定来看，我国土地所有权的流转只有国家通过征用将集体地所有权变为国家所有权一种单向流转方式。
[96] 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条。
1、王利明：《物权法立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期。
2、梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，载于《法学研究》2000年第4期。
3、孙宪忠：《论不动产物权登记》，载于《中国法学》1996年第5期。
4、王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期。
5、彭真明、常健：《试论我国土地使用权制度的完善》，载于《河南政法管理干部学院学报》2001年第1期。
6、米健：《用益权的实质及其现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999年第4期。
7、杨立新：《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期。
8、来小鹏等：《试论地上权制度的存在价值》，载于《河北法学》1998年第4期。
9、崔建远：《土地上的权利群论纲——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调》，载于《中国法学》1998年第2期。
10、王利明：《论我国不动产登记制度完善》(上、下)，载于《求索》2001年第5、6期。
11、常健：《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》2001年第1期。
12、关涛：《试论地役权制度的存在价值》，载于《中外法学》1996年第3期。
13、孔凡文：《农地租赁制：我国农地使用制度改革与完善的基本思考》，载
于《不动产纵横》1999年第1期。
14、边锡禄等：《农地租赁实证研究》，载于《农业经济》1996年第12期。
15、石成林：《关于我国农村土地租赁经营的理论思考》，载于《贵州大学学报》1992年第1期。
16、孙宪忠：《确定我国物权种类以及内容的难点》，载于《法学研究》2001年第1期。
1、江平、米健著：《罗马法基础》，中国政法大学出版社1987年版。
2、周楠著：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版。
3、谢邦宇主编：《罗马法》，北京大学出版社1990年版。
4、[意]彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社1992年版。
5、[意]桑德罗·斯契巴尼选编，范怀俊译：《物与物权》，中国政法大学出版社1999年版。
6、尹田著：《法国物权法》，法律出版社1992年版。
7、孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版。
8、罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社1999年版。
9、郑冲、贾红梅译：《德国民法典》，法律出版社1999年版。
10、王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版。
11、梁慧星著：《中国物权法研究》，法律出版社1998版。
12、陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版。
13、王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年版。
14、蔡耀忠主编：《中国房地法研究》，法律出版社2002年版。
15、高富平著：《物权法原论》(上、中、下)，中国法制出版社2002年版。
16、王泽鉴著：《用益物权·占有》(民法物权第2卷)，中国政法大学出版社2001年版。
17、江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版。
18、关涛著：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年版。
19、史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版。
20、谢在全著：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版。
21、王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》，人民日报出版社1991版。
22、李景丽著：《物权法新论》，西苑出版社1999年版。
23、吕来明著：《走向市场的土地——地产法新论》，贵州人民出版社 1995年版。
24、柴强编著：《各国(地区)土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版。
25、符启林著：《城市房地产开发用地法律制度研究》，法律出版社2000年版。
[2] 《马克思恩格斯全集》第36卷，人民出版社1972年版，第169页。
[3][16][19][26][28] 参见尹田著：《法国物权法》，法律出版社1992年版，第399页、第335页、第365页，第370-371页，第342-345页。
[4][7][8][14] 参见江平、米健著：《罗马法基础》，中国政法大学出版社1987年版，第165页，第162—164页，第171页，第166页。
[5][12] [意]彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社 1992年版，第263页，第266页。
[6][13] 参见周楠著：《罗马法原论》，商务印书馆1994年版，第362—363页，第389页。
[9] 参见谢邦宇主编：《罗马法》，北京大学出版社1990年版，第224—225页。
[10] 张红霞：《罗马法上的永佃权制度与我国农地承包经营制度改革》，载于《法学》1999年第9期，第32页。
[11] [意]桑德罗·斯契巴尼选编，范怀俊译：《物与物权》，中国政法大学出版社1999年版，第163页。
[15] 下文中所引用《法国民法典》之规定，均出自罗结珍译：《法国民法典》，中国法制出版社1999年版。
[17][42][70][72] 米健：《用益权的实质及其现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999年第4期，第37页，第40页，第37—38页，第38页。
[18] 在尹田先生著《法国物权法》中，其即以“相邻关系”为标题介绍《法国民法典》“役权与地役权”一编的“因场所的自然位置所产生的役权”和“由法律规定设立的役权”中的内容，而以“地役权”为标题介绍“由人的行为设定的役权”的内容。
[20] 特雷依纳尔(Treilnard)：《法国民法典的起草工作》，转引自江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年版，第153页。
[21] 下文中所引用《德国民法典》之规定，均出自郑冲、贾红梅译：《德国民法典》，法律出版社1999年版。
[22][23][29] 孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第254页，第254-255页。
[24][27][59][68] 参见王泽鉴著：《用益物权·占有》(民法物权第2册)，中国政法大学出版社2001年版，第12页，第12页，第62页，第53页。
[25] 在现代社会，由于人类需求的无限性与资源的有限性之间存在着尖锐的矛盾，而解
决这一矛盾的唯一途径在于最有效地利用资源，实现资源的优化配置，从而获得最大的经济效益和物质利益。基于此，现代各国物权法十分重视对物的充分有效的利用，使财产最大限度地达到物尽其用的状态。效益原则也逐步成物权法的一项基本原则。这主要表现在：第一，物权法允许和鼓励当事人设立多个相互之间并不矛盾和冲突的物权。第二，强化用益物权的功能，充分保证对物的利用，以尽可能地提高物的使用效率。第三，所有权的权能分离日益复杂。第四，物权的证券化趋向越来越显著，物权价值的利用形态越来越多元化。参见王利明：《物权法立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期，第21—22页。
[30] 参见扬振山、朱床育：《制定物权法的若干问题探讨》，载于《法制日报》2000年11月9日，第3版；王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第85页。
[31] 《马克思恩格斯全集》(第25卷)，人民出版社1972年版，第853页。
[32][89] 王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第589页，第84页。
[33] 梁慧星著：《中国物权法研究》，法律出版社1998年版，第600页。
[34] 王利明先生设计的特许物权中包括养殖权与捕捞权、采矿权与探矿权、林业权、取水权、狩猎权。这其中有关土地利用的权利主要是养殖权、采矿权、林业权。
[35][50] 王兰萍：《论我国土地使用权与用益物权》，载于《山东师大学报》1997年第2期，第28页，第30页。
[36][39] 参见王利明：《物权立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期，第8页。
[37] 针对这一问题本文将在后面“现行体制的缺陷”部分作专门的论述。
[38] 参见丁关良：《农村土地承包经营权性质的探讨》，载于《中国农村经济》1999年第7期，第24—26页。
[40][51][52][55][56] 参见梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，载于《法学研究》2000年第4期，第13—14页。
[41] 对于土地使用权概念的不合理性，本文将在后面“立法的漏洞”部分详细阐述。
[43] 《邓小平文选》(第3卷)，人民出版社1993年版，第355页。
[44] 参见蒋海、时旭辉、齐洁、高卓然：《广东农地利用现状及其合理性分析》，载于《农业经济问题》1999年第5期，第18页。
[45] 郑碧玲：《以体制创新改革完善农村土地制度》，载于《农业经济问题》1999年第3期，第23页。
[46] 孙宪忠：《论不动产物权登记》，载于《中国法学》1996年第5期，第51页。
[47] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期，第64页。
[48][49] 王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期，第125页。
[53] 我们主张在立法中摒弃“土地使用权”概念，但并不反对其继续作为一种学理或不严格意义上使用的概念或提法。正是基于此，在本文中我们亦使用了作为学理意义上的“土地使用权”概念。
[54] 物权法定原则要求物权只能依据法律设定，禁止当事人自由创设物权，也不得变更物权的种类、内容、效力和公示方法。我国学者认为，物权依法设定中的法律，除民法外，通常还包括宪法、商法等，由最高国家权力机关制定法，不包括行政机关颁布的行政法规、条例及命令。参见王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社1998年版，第87—88页。
[57] 参见叶建丰：《在我国重建永佃权的构想——农地制度改革的思考》，载于《河北法学》2001年第3期；杨立新《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期，张红霞：《罗马法上的永佃权制度与我国农地承包经营制度的改革》，载于《法学》1999年第9期。
[58] 谢怀轼：《大陆国家民法典研究》之第五节《日本民法典》，载于《外国法译评》1995年第3期，第42页。
[60] 杨振山、朱庆育：《制定物权法的若干问题探讨》，载于《法制日报》2000年11月
9日，第3版。
[61] 新合同法存在诸如：缺乏一些先进制度的规定，遗漏了一些具体的合同；某些规定地于墨守陈规，缺乏应有的超前性和广泛适用性；起草过程中受行业、部门利益因素影响较多，致使其有失全面和公允。参见常健：《新合同法存在缺陷浅议》，载于《改革》2002年第1期，第116—118页。
[62] 我们所称的“保守型”，并不是指王利明先生草案中土地使用制度缺乏新意、墨守陈规，而是基于王先生设计的土地使用权多是沿用现行法律、法规中已有的法律术语、原则、制度，相对于梁慧星先生草案中的土地使用权制度，其不需要对现行法律、法规作大的修订而言的。总的来说，王先生和梁先生的草案中土地使用权制度都各自代表着完善我国土地使用权的一种思路，都是以促进物权法和我国社会主义市场经济法律体系的完善为目的，都值得立法机关参考、借鉴，并无孰优孰劣之分。
[63] 史尚宽著：《物权法论》，台湾荣泰印书馆，1957年版，第169、186页。
[64] 参见杨立新：《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期，第8页。
[65] 来小鹏、文介平、骆电：《试论地上权制度的存在价值》，载于《河北法学》1998年第4期，第23—24页。
[66] 参见程宗璋：《我国地上权制度之研究》，载于《不动产纵横》1999年第2期，第30-32页。
[67] 我国台湾地区“民法”第832条规定：“称地上权者，谓以在土地之上有建筑物或其他工作物，或竹木为目的而使用土地之权。”
[69] 陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第509页。
[71] 参见杨振山、王萍：《我国应制定以用益为中心的物权法》，载于《河南政法管理干部学院学报》2001年第3期，第5页。
[73] 参见米健：《用益权的实质及现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999
年第4期，第33—49页；房绍坤、丁海湖、张洪伟：《用益物权三论》，载于《中国法学》1996年第2期，第91—98页。
[74] 曹诗权、朱广新：《农地承包经营物权化建构的基础与思路》，载于《法商研究》2001年第3期，第4页。
[75] 刘群利、刘岗、刘锐、张宝伟、雷国平：《建立农用土地租赁制问题探析》，载于《中国土地科学》1995年第7期，第35页。
[76] 参见边锡禄、郭京华：《农地租赁实证研究》，载于《农业经济》1996年第12期，第25页。
[77] 《马克思恩格斯全集》(第25卷)，人民出版社1972年版，第714页。
[78] 参见石成林：《关于我国农村土地租赁经营的理论思考》，载于《贵州大学学报》1992年第1期，第91—92页。
[79][80][97] 郭洁：《农地使用权流转法律问题研究》，载于《政法论坛》1999年第2期，第24—25页。
[81] 崔建远：《土地上的权利群论纲——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调》，载于《中国法学》1998年第2期，第16页。
[82] 参见李锦宏：《从农户的土地经营观念看联产承包责任制》，载于《农业经济问题》1999年第7期，第30页。
[83] 参见梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，第529—530页。
[84] 参见王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，第237—239页；关涛著：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年版，第266-267页。
[85] 王建鲁：《关于在我国民法中区分相邻权与地役权的思考》，载于《中央政法管理干部学院学报》1997年第3期，第17页。
[86] 关涛：《试论地役权制度的存在价值》，载于《中外法学》1996年第3期，第20页。
[87] 王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法出版社1997年版，第224页。
[88] 参见史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第207—208页。
[90][92][93] 王利明：《试论我国不动产登记制度的完善》(上、下)，载于《求索》2001年第5、6期，第49页，第44页，第45页。
[91] 参见常健：《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》2001年第1期，第87页。
[94] 崔建远等：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第266页。
[95] “土地管理法”第2条规定：“任何单位或个人不得侵占，买卖或以其他形式非法转让土地．……国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”从规定来看，我国土地所有权的流转只有国家通过征用将集体地所有权变为国家所有权一种单向流转方式。
[96] 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第26条。
1、王利明：《物权法立法的若干问题探讨》，载于《政法论坛》2001年第4期。
2、梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，载于《法学研究》2000年第4期。
3、孙宪忠：《论不动产物权登记》，载于《中国法学》1996年第5期。
4、王洪亮：《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》2000年第2期。
5、彭真明、常健：《试论我国土地使用权制度的完善》，载于《河南政法管理干部学院学报》2001年第1期。
6、米健：《用益权的实质及其现实思考——法律的比较研究》，载于《政法论坛》1999年第4期。
7、杨立新：《论我国土地承包经营权的缺陷及其对策——兼论建立地上权和永佃权的必要性和紧迫性》，载于《河北法学》2000年第1期。
8、来小鹏等：《试论地上权制度的存在价值》，载于《河北法学》1998年第4期。
9、崔建远：《土地上的权利群论纲——我国物权立法应重视土地上权利群的配置与协调》，载于《中国法学》1998年第2期。
10、王利明：《论我国不动产登记制度完善》(上、下)，载于《求索》2001年第5、6期。
11、常健：《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》2001年第1期。
12、关涛：《试论地役权制度的存在价值》，载于《中外法学》1996年第3期。
13、孔凡文：《农地租赁制：我国农地使用制度改革与完善的基本思考》，载
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14、边锡禄等：《农地租赁实证研究》，载于《农业经济》1996年第12期。
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20、谢在全著：《民法物权论》，中国政法大学出版社1999年版。
21、王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》，人民日报出版社1991版。
22、李景丽著：《物权法新论》，西苑出版社1999年版。
23、吕来明著：《走向市场的土地——地产法新论》，贵州人民出版社 1995年版。
24、柴强编著：《各国(地区)土地制度与政策》，北京经济学院出版社1993年版。
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