我国土地登记制度研究
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摘要
土地登记作为地籍管理工作的核心，在土地管理工作中占有十分重要的地位。我国现代意义上的土地制度确立以来，在理清产权关系、解决权属纠纷、规范市场行为，以及避免国家土地收益流失等方面发挥了显著的作用。但是，我国现代土地登记制度建立时间较短，在立法和实践中还存在不足之处，使得土地产权保护力度不够。本文主要以物权理论为理论基础，对我国土地登记制度的现状及存在的一些问题进行了探讨。文章重点选择了土地登记效力、他项权利登记、土地登记机关和登记程序等几个问题进行研究。
文章分为三大部分：第二章为基础理论部分；第三章和第四章是登记实体的有关内容；第五章和第六章则是登记程序的相关内容。
第一章为导论，主要阐述了我国现代土地登记制度的建立及存在的问题，确定了全文的研究内容和要点，并对相关研究文献作了简单回顾。
第二章介绍了土地登记制度的历史沿革及相关的物权理论。本章重点是对三种物权变动模式及相对应的土地登记制度的比较，在此基础上分析了我国土地登记制度的特点。
第三章是全文的重点，笔者就我国土地登记制度的选择提出了自己的观点(本章所指的是狭义的土地登记制度)。土地登记制度的选择以物权变动模式的选择为基础，在分析物权行为理论各部分内容合理性的基础上，结合我国当前土地立法现状，建议我国对物权行为理论采取选择性继受的做法，并对土地登记公信力制度予以确立。
第四章以我国土地登记内容中比较薄弱的一块——他项权利登记为主题，以实际工作中既存的他项权利为依据，界定了他项权利的类型及内容，并针对他项权利特有的性质提出了各自不同的登记模式。
第五章以土地登记机关为研究对象，结合其他国家和地区的登记机关设置情况，指出了我国登记机关分设的现状及其所带来的弊端，在此基础上，作出了我国土地登记机关的选择，并对其权责加以明确。
第六章以土地登记程序的完善为主要内容，提出在强化当前程序的基础上，建立登记的救济程序体系，以期最大限度地保证登记结果的正确性。
As the key part of cadastration administration, modern land registration system plays a very important role in land management since its establishment. However, there exist some problems and defects in legislation and practice, which lead to an weak protection on the land rights. This paper discusses the present situation and defects of land registration system on the basis of property right theory, and some suggestions about how to improve the system is given.
Chapter 1. This part presents the sense of this research on land registration system, research background and the purpose. The summarization of literatures related to this study is listed hi this part.
Chapter 2. This part introduces the history of land registration system and related property right theory. The emphasis is put on the comparison of three kinds of right transference modes and corresponding registration systems. Additionally, the features of registration system of our country are pointed out.
Chapter 3. This is the core of the paper, in which the writer's main viewpoint is presented. The selection of land registration is closely related to the choice of right transference mode. On the basis of analyzing the reasonability of different parts of the acts of property ownership, the paper suggests that it should be accepted selectively and that public befef in registration should be established.
Chapter 4. The topic of this chapter is other right registration, which is the weak part among the registration contents. According to the existed rights in practice and their characteristics, the types, contents and registration modes are confined respectively.
Chapter 5. This chapter focuses on the registration unit. Referring to the settlement of other county's registration units, the paper lists out the drawbacks of the separate registration units in our country. Opinion on how to improve it is made accordingly.
Chapter 6. The last part of the paper puts focus on the improvement of registration procedure. Firstly, the current procedure should be reinforced; secondly, remedy procedure should be set up.
文章分为三大部分：第二章为基础理论部分；第三章和第四章是登记实体的有关内容；第五章和第六章则是登记程序的相关内容。
第一章为导论，主要阐述了我国现代土地登记制度的建立及存在的问题，确定了全文的研究内容和要点，并对相关研究文献作了简单回顾。
第二章介绍了土地登记制度的历史沿革及相关的物权理论。本章重点是对三种物权变动模式及相对应的土地登记制度的比较，在此基础上分析了我国土地登记制度的特点。
第三章是全文的重点，笔者就我国土地登记制度的选择提出了自己的观点(本章所指的是狭义的土地登记制度)。土地登记制度的选择以物权变动模式的选择为基础，在分析物权行为理论各部分内容合理性的基础上，结合我国当前土地立法现状，建议我国对物权行为理论采取选择性继受的做法，并对土地登记公信力制度予以确立。
第四章以我国土地登记内容中比较薄弱的一块——他项权利登记为主题，以实际工作中既存的他项权利为依据，界定了他项权利的类型及内容，并针对他项权利特有的性质提出了各自不同的登记模式。
第五章以土地登记机关为研究对象，结合其他国家和地区的登记机关设置情况，指出了我国登记机关分设的现状及其所带来的弊端，在此基础上，作出了我国土地登记机关的选择，并对其权责加以明确。
第六章以土地登记程序的完善为主要内容，提出在强化当前程序的基础上，建立登记的救济程序体系，以期最大限度地保证登记结果的正确性。
As the key part of cadastration administration, modern land registration system plays a very important role in land management since its establishment. However, there exist some problems and defects in legislation and practice, which lead to an weak protection on the land rights. This paper discusses the present situation and defects of land registration system on the basis of property right theory, and some suggestions about how to improve the system is given.
Chapter 1. This part presents the sense of this research on land registration system, research background and the purpose. The summarization of literatures related to this study is listed hi this part.
Chapter 2. This part introduces the history of land registration system and related property right theory. The emphasis is put on the comparison of three kinds of right transference modes and corresponding registration systems. Additionally, the features of registration system of our country are pointed out.
Chapter 3. This is the core of the paper, in which the writer's main viewpoint is presented. The selection of land registration is closely related to the choice of right transference mode. On the basis of analyzing the reasonability of different parts of the acts of property ownership, the paper suggests that it should be accepted selectively and that public befef in registration should be established.
Chapter 4. The topic of this chapter is other right registration, which is the weak part among the registration contents. According to the existed rights in practice and their characteristics, the types, contents and registration modes are confined respectively.
Chapter 5. This chapter focuses on the registration unit. Referring to the settlement of other county's registration units, the paper lists out the drawbacks of the separate registration units in our country. Opinion on how to improve it is made accordingly.
Chapter 6. The last part of the paper puts focus on the improvement of registration procedure. Firstly, the current procedure should be reinforced; secondly, remedy procedure should be set up.
引文
1．葛吉琦主编《地籍管理》，西安地图出版社，2002年7月．
2．戴银萍《不动产内部的结构关系研究》，中国大地出版社，2001年11月。
3．胡存智《土地登记理论与方法》，中国农业出版社，1998年9月．
4．王利明《试论我国不动产登记制度的完善(上)》，载于《求索》，2001年5月。
5．陈儒《试论我国不动产物权登记制度的立法完善》，载于法律图书馆网站。
6．孙宪忠《德国物权法的机构及其原则》，载于其专著《论物权法》，法律出版社，2001年．
7．梅仲协《民法要义》，中国政法大学出版社，1998年。
8．郭洁《土地资源保护与民事立法研究》，法律出版社，2002年1月。
9．王泽鉴《民法学说与判例研究》第1册，中国政法大学出版社，1998年1月．
10．王利明《物权法论》．中国政法大学出版社，1998年4月。
11．李开国《民法基本问题研究》，法律出版社，1997年。
12．王静《论不动产物权登记的法律效力》，载于顺德教育信息网。
13．吴建农《试论我国不动产登记制度的缺陷及立法完善》，载于安徽大学网站。
14．黄辉《中国不动产登记制度的法律思考》，载于《北京科技大学学报(社会科学版)》，2001年9月。
15．孙宪忠《论不动产物权登记》，载于《中国法学》，1996年第5期。
16．王爱琳《论不动产物权登记制度》，载于《河南省政法管理干部学院学报》，2001年第4期。
17．武家国《不动产物权变动效力》，载于《湖南省政法管理干部学院学报》，2001年6月。
18．吴国喆《建构我国物权登记的效力体系》，载于《西北师大学报(社科)》，2000年9月。
19．王珊珊，昌志伟《论不动产物权登记效力》，载于《学术探索》，2001年7月。
20．齐毅保，杨立茂《论物权公示的效力及我国立法模式的选择》，载于《现代法学》，1997年6月。
21．谢在全《民法物权论》，中国政法大学出版社，1999年1月。
22．肖厚国《物权变动研究》，法律出版社，2002年7月．
23．常鹏翱编著《物权法典型判例研究》，人民法院出版社，2002年11月。
24．常健《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》，2001年第1期。
25．孙宪忠《土地登记的法理和登记机关的选择》，载于《中国土地科学》，1998年1月。
26．王洪亮《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》，2000年2月。
27．郑耀抚《不动产物权登记之现状及公证机构未来之地位》，载于《中国司法》，2000年第9期。
28．王崇敏《我国不动产登记制度若干问题探讨》，载于《中国法学》，2003年2月。
29．罗秋月，邢凯《论土地登记及损害赔偿》，载于《经济改革》1995年5月。
30．王利明《试论我国不动产登记制度的完善(下)》，载于《求索》，2001年5月。
31．许明月，胡光志等《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社，2002年6月。
32．葛吉琦《浅议农村集体土地登记的政策准备和技术准备》，载于《中国土地科学》，2001年11月。
33．孙静《德国的土地登记簿制度及对我们的启示》，载于《中国房地产》，1997年10月。
34．柴强编著《各国(地区)土地制度与政策》，北京经济学院出版社，1993年。
35．邓建云《商品房预售登记备案与预告登记制度》，载于江苏法院网站。
36．梁慧星主持《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月。
37．赵吉禄《对土地登记代理制若干问题的探讨》，载于《中国土地》，1997年第11期。
38．樊志全主编《土地登记理论与方法》，中国农业出版社，2003年1月。
39．梁慧星主编《中国物权法研究(上)》，法律出版社，1998年3月。
40．马永平《土地权利与登记制度选择》，2002年4月，南京农业大学博士论文。
41．高富平《物权法原论(中)》，中国法制出版社，2001年9月。
42．李宜琛《日耳曼法概说》，中国政法大学出版社，2003年。
43．赵冈《简论鱼鳞图册》，载于《中国农史》2001年第20卷第1期。
44．孙宪忠《再论物权行为理论》，载于孙宪忠专著《论物权法》，法律出版社，2001年。
45．孙宪忠《德国当代物权法》，法律出版社，1997年7月。
46．孙宪忠《不动产物权取得研究》，载于《民商法论丛》第3卷，法律出版社，1995年。
47．李开国《民法基本问题研究》，法律出版社，1997年。
48．郑冲，贾红梅译《德国民法典》，法律出版社，1999年5月。
49．孙宪忠《论物权变动的原因与结果的区分原则》，载于《法学研究》，1999年第5期。
50．田士永《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社，2002年12月。
51．王利明《物权行为研究》，载于其《民商法研究》第三辑，法律出版社，1999年1月。
52．梁慧星《中国民法是否承认物权行为》，载于其《民法学说与立法研究》，中国政法大学出版社，1993年5月。
53．康玉琛，叶知年《试论不动产物权登记制度》，载于《华侨大学学报(社科版)》，1996年第4期。
54．何志《物权法判例研究与运用》，人民法院出版社，2004年3月。
55．史尚宽《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年1月。
56．[美]罗伯特·考特等《法和经济学》，张军等译，上海人民出版社，1994年。
57．田山辉明《物权法》增订本，陆庆胜译，法律出版社，2001年。
58．《以图管房图文共享 提高现代化管理水平》，载于《中国房地产》2002年第2期。
59．黄志伟《不动产登记理论与实务》，五南图书出版公司，1996年。
60．钱明星《我国用益物权体系的研究》，载于《北京大学学报》，2002年第1期。
61．杨立新，尹艳《我国他物权制度的重新构造》，载于《中国社会科学》1995年第3期。
62．房绍坤，丁海湖，张洪伟《用益物权三论》，载于《中国法学》1996年第2期。
63．高富平《土地使用权和用益物权》，法律出版社，2001年12月。
64．杨与龄《论典权制度之存废》，载于《民商法论丛》第12卷，1999年。
65．王利明《关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨》，载于其《民商法研究》第三辑，法律出版社，1999年1月。
66．房绍坤《典权的法律性质探析》，载于《法学研究》1993年第4期。
67．钱明星《我国物权法的调整范围、内容特点与物权体系》，载于《中外法学》1997年第2期。
68．梁慧星《民商法论丛》第3卷，法律出版社，1995年10月。
69．陈祥健《关于空间权的性质与立法体例的探讨》，载于《中国法学》2002年第5期。
70．王轶《不动产法上的预备登记制度》，载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究》第1卷，法律出版社，2002年2月。
71．朱岩译《联邦德国土地登记条例》，载于蔡耀忠《中国房地产法研究》第2卷。
72．徐竣峰《更正登记制度研究》，载于蔡耀忠《中国房地产法研究》第2卷。
73．常鹏翱《不动产物权登记程序的法律构造》，载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究(第二卷)》，法律出版社，2002年2月。
74．《依法加强房地产抵押管理工作》，载于《中国房地产》2002年第2期。
75．关士《何必另起炉灶——关于不动产登记管理机关的设置》，载于《中国房地产》2001年8月。
76．王卫国《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997年5月第1版。
77．向洪宜主编《中国土地登记手册》，改革出版社，1994年。
78．张今《论土地他项权利》，载于《中国土地科学》，1992年1月。
79．程宗璋《关于我国创设地役权制度的若干思考》，载于《长春大学学报》，2000年4月。
80．关涛《试论地役权制度的存在价值》，载于法大民商经济法律网。
2．戴银萍《不动产内部的结构关系研究》，中国大地出版社，2001年11月。
3．胡存智《土地登记理论与方法》，中国农业出版社，1998年9月．
4．王利明《试论我国不动产登记制度的完善(上)》，载于《求索》，2001年5月。
5．陈儒《试论我国不动产物权登记制度的立法完善》，载于法律图书馆网站。
6．孙宪忠《德国物权法的机构及其原则》，载于其专著《论物权法》，法律出版社，2001年．
7．梅仲协《民法要义》，中国政法大学出版社，1998年。
8．郭洁《土地资源保护与民事立法研究》，法律出版社，2002年1月。
9．王泽鉴《民法学说与判例研究》第1册，中国政法大学出版社，1998年1月．
10．王利明《物权法论》．中国政法大学出版社，1998年4月。
11．李开国《民法基本问题研究》，法律出版社，1997年。
12．王静《论不动产物权登记的法律效力》，载于顺德教育信息网。
13．吴建农《试论我国不动产登记制度的缺陷及立法完善》，载于安徽大学网站。
14．黄辉《中国不动产登记制度的法律思考》，载于《北京科技大学学报(社会科学版)》，2001年9月。
15．孙宪忠《论不动产物权登记》，载于《中国法学》，1996年第5期。
16．王爱琳《论不动产物权登记制度》，载于《河南省政法管理干部学院学报》，2001年第4期。
17．武家国《不动产物权变动效力》，载于《湖南省政法管理干部学院学报》，2001年6月。
18．吴国喆《建构我国物权登记的效力体系》，载于《西北师大学报(社科)》，2000年9月。
19．王珊珊，昌志伟《论不动产物权登记效力》，载于《学术探索》，2001年7月。
20．齐毅保，杨立茂《论物权公示的效力及我国立法模式的选择》，载于《现代法学》，1997年6月。
21．谢在全《民法物权论》，中国政法大学出版社，1999年1月。
22．肖厚国《物权变动研究》，法律出版社，2002年7月．
23．常鹏翱编著《物权法典型判例研究》，人民法院出版社，2002年11月。
24．常健《完善我国不动产登记制度的法律思考》，载于《改革与战略》，2001年第1期。
25．孙宪忠《土地登记的法理和登记机关的选择》，载于《中国土地科学》，1998年1月。
26．王洪亮《不动产物权登记立法研究》，载于《法律科学》，2000年2月。
27．郑耀抚《不动产物权登记之现状及公证机构未来之地位》，载于《中国司法》，2000年第9期。
28．王崇敏《我国不动产登记制度若干问题探讨》，载于《中国法学》，2003年2月。
29．罗秋月，邢凯《论土地登记及损害赔偿》，载于《经济改革》1995年5月。
30．王利明《试论我国不动产登记制度的完善(下)》，载于《求索》，2001年5月。
31．许明月，胡光志等《财产权登记法律制度研究》，中国社会科学出版社，2002年6月。
32．葛吉琦《浅议农村集体土地登记的政策准备和技术准备》，载于《中国土地科学》，2001年11月。
33．孙静《德国的土地登记簿制度及对我们的启示》，载于《中国房地产》，1997年10月。
34．柴强编著《各国(地区)土地制度与政策》，北京经济学院出版社，1993年。
35．邓建云《商品房预售登记备案与预告登记制度》，载于江苏法院网站。
36．梁慧星主持《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月。
37．赵吉禄《对土地登记代理制若干问题的探讨》，载于《中国土地》，1997年第11期。
38．樊志全主编《土地登记理论与方法》，中国农业出版社，2003年1月。
39．梁慧星主编《中国物权法研究(上)》，法律出版社，1998年3月。
40．马永平《土地权利与登记制度选择》，2002年4月，南京农业大学博士论文。
41．高富平《物权法原论(中)》，中国法制出版社，2001年9月。
42．李宜琛《日耳曼法概说》，中国政法大学出版社，2003年。
43．赵冈《简论鱼鳞图册》，载于《中国农史》2001年第20卷第1期。
44．孙宪忠《再论物权行为理论》，载于孙宪忠专著《论物权法》，法律出版社，2001年。
45．孙宪忠《德国当代物权法》，法律出版社，1997年7月。
46．孙宪忠《不动产物权取得研究》，载于《民商法论丛》第3卷，法律出版社，1995年。
47．李开国《民法基本问题研究》，法律出版社，1997年。
48．郑冲，贾红梅译《德国民法典》，法律出版社，1999年5月。
49．孙宪忠《论物权变动的原因与结果的区分原则》，载于《法学研究》，1999年第5期。
50．田士永《物权行为理论研究》，中国政法大学出版社，2002年12月。
51．王利明《物权行为研究》，载于其《民商法研究》第三辑，法律出版社，1999年1月。
52．梁慧星《中国民法是否承认物权行为》，载于其《民法学说与立法研究》，中国政法大学出版社，1993年5月。
53．康玉琛，叶知年《试论不动产物权登记制度》，载于《华侨大学学报(社科版)》，1996年第4期。
54．何志《物权法判例研究与运用》，人民法院出版社，2004年3月。
55．史尚宽《物权法论》，中国政法大学出版社，2000年1月。
56．[美]罗伯特·考特等《法和经济学》，张军等译，上海人民出版社，1994年。
57．田山辉明《物权法》增订本，陆庆胜译，法律出版社，2001年。
58．《以图管房图文共享 提高现代化管理水平》，载于《中国房地产》2002年第2期。
59．黄志伟《不动产登记理论与实务》，五南图书出版公司，1996年。
60．钱明星《我国用益物权体系的研究》，载于《北京大学学报》，2002年第1期。
61．杨立新，尹艳《我国他物权制度的重新构造》，载于《中国社会科学》1995年第3期。
62．房绍坤，丁海湖，张洪伟《用益物权三论》，载于《中国法学》1996年第2期。
63．高富平《土地使用权和用益物权》，法律出版社，2001年12月。
64．杨与龄《论典权制度之存废》，载于《民商法论丛》第12卷，1999年。
65．王利明《关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨》，载于其《民商法研究》第三辑，法律出版社，1999年1月。
66．房绍坤《典权的法律性质探析》，载于《法学研究》1993年第4期。
67．钱明星《我国物权法的调整范围、内容特点与物权体系》，载于《中外法学》1997年第2期。
68．梁慧星《民商法论丛》第3卷，法律出版社，1995年10月。
69．陈祥健《关于空间权的性质与立法体例的探讨》，载于《中国法学》2002年第5期。
70．王轶《不动产法上的预备登记制度》，载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究》第1卷，法律出版社，2002年2月。
71．朱岩译《联邦德国土地登记条例》，载于蔡耀忠《中国房地产法研究》第2卷。
72．徐竣峰《更正登记制度研究》，载于蔡耀忠《中国房地产法研究》第2卷。
73．常鹏翱《不动产物权登记程序的法律构造》，载于蔡耀忠主编《中国房地产法研究(第二卷)》，法律出版社，2002年2月。
74．《依法加强房地产抵押管理工作》，载于《中国房地产》2002年第2期。
75．关士《何必另起炉灶——关于不动产登记管理机关的设置》，载于《中国房地产》2001年8月。
76．王卫国《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社，1997年5月第1版。
77．向洪宜主编《中国土地登记手册》，改革出版社，1994年。
78．张今《论土地他项权利》，载于《中国土地科学》，1992年1月。
79．程宗璋《关于我国创设地役权制度的若干思考》，载于《长春大学学报》，2000年4月。
80．关涛《试论地役权制度的存在价值》，载于法大民商经济法律网。