宅基地使用权流转法律问题研究
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摘要
“三农”问题的核心是农村土地问题。农业的发展、农村的稳定以及农民权益的保障等诸多问题都是围绕农村土地而展开的。由于农民对土地所享有的权利关涉到农民的生存和发展问题,因而是农民享有诸多权利中最为基本的权利,是其他权利的前提和基础。而在农村土地权利束中,宅基地使用权又是一项重要的土地权利,如果这个问题解决不好,就会影响宅基地使用权物权效用的发挥,这是本文之所以将宅基地使用权流转问题作为研究方向的一个重要认识基础。
土地的财产属性和资源属性,决定了土地权利的设定以及土地制度的建构不可避免地具有公法和私法双重属性的特质。从某种意义上来说,现代社会中的土地问题从来就不是一个纯粹的私法问题。因此,对宅基地使用权及其流转的认识,本文摒弃了单纯从物权法角度进行宅基地使用权流转的论证立场,而是将其置于体现国家对社会经济生活进行适度干预的经济法论证体系之中。本文认为,在尊重宅基地使用权是一种用益物权的基础之上,对使用权人处分其权利的行为,亦即宅基地使用权的流转,必须纳入国家适度干预的范畴方能实现维护土地权利人合法权益以及保障国家对土地资源进行公共管制的双重目标。基于此,本文对宅基地使用权流转问题的分析及讨论,主要从两个层面展开：一是从宅基地使用权的用益物权性质出发,对宅基地使用权流转问题进行物权法意义上的分析；二是从“国家干预经济的基本法律形式——经济法”的角度出发对宅基地使用权流转问题进行讨论,其中以《土地管理法》的相关规定为基本依据,特别强调宅基地使用权流转中的国家适度干预因素。总体来看,本文内容主要分为以下三个部分：
第一部分主要讨论了现行宅基地使用权制度存在的理论困境及其出路,由第一章和第二章构成。在第一章中,从宅基地使用权的历史变迁入手,讨论了现行宅基地使用权制度的基本构成,包括其权利内容、权利规则以及权利特征等相关问题,在此基础之上,分析了现行宅基地使用权制度存在的三大理论困境,即权利困境、价值困境及功能困境等,并认为走出现行宅基地使用权制度困境的根本出路在于允许宅基地使用权进行流转。第二章主要分析了宅基地使用权流转的理论基础,回答了宅基地使用权为什么要流转的问题。在论证宅基地使用权为什么流转之前,简要梳理了理论界关于宅基地使用权流转的争议,在此基础之上,从理论与实证的角度,批判了两种所谓宅基地使用权流转的风险,即耕地流失风险和农民失去居住保障沦为“流民”的社会风险。本文认为,在允许宅基地使用权流转的同时,应由国家构建一套完整的法律规制体系方能有助于相关土地权利人利益的维护以及国家土地管制目标的实现,亦即宅基地使用权流转是国家适度干预下的流转。在总结、分析相关理论纷争的基础之上,本文着重从两个理论角度论证了宅基地使用权为什么要流转的问题。一是经济学基础,即从资源配置优化的立场出发,在土地日益稀缺的现代社会,必须提高土地利用的效率,而允许宅基地使用权的流转,一方面符合产权理论的本质要求；另一方面也有助于克服土地利用中的负外部性问题。二是法学基础,即从权利配置的角度,认为禁止宅基地使用权流转有违权利配置正义论的本质要求。
第二部分主要是从实证的角度讨论了宅基地使用权的隐形流转与流转试点问题,由第三章及第四章构成,从而试图为构建合理的宅基地使用权流转法律机制奠定基础。第三章讨论了宅基地使用权的隐形流转问题。其中,简要分析了宅基地使用权流转的概况、特点及其弊端等问题。在对宅基地使用权隐形流转的现实考察基础之上,运用了制度经济学中制度变迁的相关理论分析了宅基地使用权隐形流转的制度成因。第四章则对宅基地使用权的流转试点进行了实证分析。本章选取了三个范例,即成都模式、重庆模式及天津模式,分别介绍了三个地方在宅基地使用权流转试点中的主要做法,并逐一做了简要评析。通过对宅基地使用权流转试点的讨论,本文认为实践中的宅基地使用权流转存在着诸如利益分配失衡以及农民参与程度不高等不足之处。这些不足的存在,事实上可能会成为保障作为弱势主体土地权利人之合法权益的最大障碍。
第三部分着重讨论了宅基地使用权应该如何流转的问题,由第五章的相关论述构成。在总结各地宅基地使用权流转之经验教训的基础之上,本章重点分析了宅基地使用权流转的法律规制,即在尊重宅基地使用权人自愿处分其权利的基础之上,其处分行为必须纳入国家适度干预的制度框架之中。本文认为,在宅基地使用权流转的国家适度干预制度框架中,至少应该包括以下几个方面的内容：一是前提设置,即允许流转的宅基地使用权,其权属必须明晰,包括权利主体以及权利客体两个维度。为保障权属明晰,必须强制建立宅基地使用权登记生效制度。二是方式规范,即宅基地使用权的流转方式,应该类型化,并按照不同类型进行不同的规制约束。对于农户主导之下的流转,应遵循自愿为主,国家适度干预为辅的基本原则；对于政府主导之下的流转,应强化国家适度干预原则,以切实保障土地权利人的合法权益。三是利益分配,即对于宅基地使用权流转之利益分配,首先应明确参与利益分配的主体；其次应建立一种体现社会正义的利益分配机制,应通过协商民主的方式对弱势主体进行倾斜性分配。四是配套规制,即应完善、强化我国现行的土地利用规划以及土地用途管制制度。虽然宅基地使用权流转并非耕地流失的直接原因,但是,基于宅基地流转可能带来的潜在利润,也可能诱使大量耕地转化为宅基地,因此,对于宅基地使用权流转的法律规制而言,必须充分认识到这一点。
The core of the "agriculture-country- peasant question" is the issues of the rural land. The development of agriculture, the stability of the country and the protection of the peasant's right all unfold around the issues of the rural land. The peasant's right on the land is the most fundamental right and it is the premise and basis of other rights because it is concerned of the survival and development of peasants. In the cluster of land rights, the land use right of house sites is an important right which influences the effectiveness of the former, and this is the critical fundament to study this issues in the article.
The property attribute and resource nature determine the private law and public law characteristic during the enactment of the land right and the construction of the land institution. In part, the land question is never a pure private law issues in modern society. Hence, the article researches the land use right of house sites and its transfer from the perspective of intervention of the power not just form the angle of property law. On the basis of recognizing the use right nature of the land use right of house sites, the transfer of the right should be included in the scope of intervention of power which bring the dual objectives of right protection and public regulation of land into truth. Based on this opinion, the article discusses the transfer of the land use right of house sites from two perspectives. First, the article analyzes the transfer issue form property law on the use property right basis. Second, discusses this question form the economic law angle which is the basic law form of intervention of power, and emphasizes the facts of moderate intervention according to the rules of "law of land regulations". In general, the article is divided into three parts as follows:
In the first part, the article discuss the current theory dilemma and its outlet of the land use right of house sites. In chapter one, the article demonstrates the basic composition of the institution of the land use right of house sites including its contents, rules and characteristics of it from the perspective of history. Then, the article analyzes three dilemmas in current institution of the land use right of house sites, and the fundamental method is allow ance of transfer of the land use right of house sites. In chapter two, the article demonstrates the theoretical basis of the transfer of the land use right of house sites, then answers the question of why needing transfer. Before that, the article combs the discussion about the transfer of the land use right of house sites in theorists. The article thinks that it is necessary to construct a unitary legal regulation which is both benefit the protection of the benefits of the peasants and achieve the goal of intervention of power. Then, the article proves the question of why needing transfer from two theoretical perspectives. On the one hand, form economics angle, the article applies the efficiency theory to prove it, which not only comply with the property theory, but also overcomes the question of externality. On the other hand, the article certifies that the prohibition of the transfer of the land use right of house sites is not consistent with the substantial request of configuration of justice.
The second part of the article demonstrates the implicit transfer and transfer pilot of the land use right of house sites from the empirical perspective so as to establish the fundament for constructing the reasonable transfer mechanism of the land use right of house sites. Chapter three discusses the implicit issues during the transfer of the land use right of house sites. The article first analyzes the overview, characteristic and disadvantages of the transfer of the land use right of house sites, then applies the theory of institution evolution to the analysis of the transfer question on the basis of empirical examination. Chapter four analyzes the transfer pilot form the empirical perspective. The article choice three models, that is Chengdu Model, Chongqing Model and Tianjin Model, then introduces its main practice, assesses them briefly. Through this part, the article finds that there are many deficiencies, such as imbalance of the peasant's benefits and the passivity of the participation.
The third part discusses how to transfer the land use right of house sites. The article analyzes the legal regulation about this issue, that is, the intervention of power is the indispensable part of realizing the transfer of the land use right of house sites. There are several aspects should be included in the framework of intervention of power during the transfer of the land use right of house sites. The first one is the premise set. The second one is about the methods which can suit to different circumstances. The third one is the question of distribution of benefits. In the end, the relevant supporting rules should also be considered.
土地的财产属性和资源属性,决定了土地权利的设定以及土地制度的建构不可避免地具有公法和私法双重属性的特质。从某种意义上来说,现代社会中的土地问题从来就不是一个纯粹的私法问题。因此,对宅基地使用权及其流转的认识,本文摒弃了单纯从物权法角度进行宅基地使用权流转的论证立场,而是将其置于体现国家对社会经济生活进行适度干预的经济法论证体系之中。本文认为,在尊重宅基地使用权是一种用益物权的基础之上,对使用权人处分其权利的行为,亦即宅基地使用权的流转,必须纳入国家适度干预的范畴方能实现维护土地权利人合法权益以及保障国家对土地资源进行公共管制的双重目标。基于此,本文对宅基地使用权流转问题的分析及讨论,主要从两个层面展开：一是从宅基地使用权的用益物权性质出发,对宅基地使用权流转问题进行物权法意义上的分析；二是从“国家干预经济的基本法律形式——经济法”的角度出发对宅基地使用权流转问题进行讨论,其中以《土地管理法》的相关规定为基本依据,特别强调宅基地使用权流转中的国家适度干预因素。总体来看,本文内容主要分为以下三个部分：
第一部分主要讨论了现行宅基地使用权制度存在的理论困境及其出路,由第一章和第二章构成。在第一章中,从宅基地使用权的历史变迁入手,讨论了现行宅基地使用权制度的基本构成,包括其权利内容、权利规则以及权利特征等相关问题,在此基础之上,分析了现行宅基地使用权制度存在的三大理论困境,即权利困境、价值困境及功能困境等,并认为走出现行宅基地使用权制度困境的根本出路在于允许宅基地使用权进行流转。第二章主要分析了宅基地使用权流转的理论基础,回答了宅基地使用权为什么要流转的问题。在论证宅基地使用权为什么流转之前,简要梳理了理论界关于宅基地使用权流转的争议,在此基础之上,从理论与实证的角度,批判了两种所谓宅基地使用权流转的风险,即耕地流失风险和农民失去居住保障沦为“流民”的社会风险。本文认为,在允许宅基地使用权流转的同时,应由国家构建一套完整的法律规制体系方能有助于相关土地权利人利益的维护以及国家土地管制目标的实现,亦即宅基地使用权流转是国家适度干预下的流转。在总结、分析相关理论纷争的基础之上,本文着重从两个理论角度论证了宅基地使用权为什么要流转的问题。一是经济学基础,即从资源配置优化的立场出发,在土地日益稀缺的现代社会,必须提高土地利用的效率,而允许宅基地使用权的流转,一方面符合产权理论的本质要求；另一方面也有助于克服土地利用中的负外部性问题。二是法学基础,即从权利配置的角度,认为禁止宅基地使用权流转有违权利配置正义论的本质要求。
第二部分主要是从实证的角度讨论了宅基地使用权的隐形流转与流转试点问题,由第三章及第四章构成,从而试图为构建合理的宅基地使用权流转法律机制奠定基础。第三章讨论了宅基地使用权的隐形流转问题。其中,简要分析了宅基地使用权流转的概况、特点及其弊端等问题。在对宅基地使用权隐形流转的现实考察基础之上,运用了制度经济学中制度变迁的相关理论分析了宅基地使用权隐形流转的制度成因。第四章则对宅基地使用权的流转试点进行了实证分析。本章选取了三个范例,即成都模式、重庆模式及天津模式,分别介绍了三个地方在宅基地使用权流转试点中的主要做法,并逐一做了简要评析。通过对宅基地使用权流转试点的讨论,本文认为实践中的宅基地使用权流转存在着诸如利益分配失衡以及农民参与程度不高等不足之处。这些不足的存在,事实上可能会成为保障作为弱势主体土地权利人之合法权益的最大障碍。
第三部分着重讨论了宅基地使用权应该如何流转的问题,由第五章的相关论述构成。在总结各地宅基地使用权流转之经验教训的基础之上,本章重点分析了宅基地使用权流转的法律规制,即在尊重宅基地使用权人自愿处分其权利的基础之上,其处分行为必须纳入国家适度干预的制度框架之中。本文认为,在宅基地使用权流转的国家适度干预制度框架中,至少应该包括以下几个方面的内容：一是前提设置,即允许流转的宅基地使用权,其权属必须明晰,包括权利主体以及权利客体两个维度。为保障权属明晰,必须强制建立宅基地使用权登记生效制度。二是方式规范,即宅基地使用权的流转方式,应该类型化,并按照不同类型进行不同的规制约束。对于农户主导之下的流转,应遵循自愿为主,国家适度干预为辅的基本原则；对于政府主导之下的流转,应强化国家适度干预原则,以切实保障土地权利人的合法权益。三是利益分配,即对于宅基地使用权流转之利益分配,首先应明确参与利益分配的主体；其次应建立一种体现社会正义的利益分配机制,应通过协商民主的方式对弱势主体进行倾斜性分配。四是配套规制,即应完善、强化我国现行的土地利用规划以及土地用途管制制度。虽然宅基地使用权流转并非耕地流失的直接原因,但是,基于宅基地流转可能带来的潜在利润,也可能诱使大量耕地转化为宅基地,因此,对于宅基地使用权流转的法律规制而言,必须充分认识到这一点。
The core of the "agriculture-country- peasant question" is the issues of the rural land. The development of agriculture, the stability of the country and the protection of the peasant's right all unfold around the issues of the rural land. The peasant's right on the land is the most fundamental right and it is the premise and basis of other rights because it is concerned of the survival and development of peasants. In the cluster of land rights, the land use right of house sites is an important right which influences the effectiveness of the former, and this is the critical fundament to study this issues in the article.
The property attribute and resource nature determine the private law and public law characteristic during the enactment of the land right and the construction of the land institution. In part, the land question is never a pure private law issues in modern society. Hence, the article researches the land use right of house sites and its transfer from the perspective of intervention of the power not just form the angle of property law. On the basis of recognizing the use right nature of the land use right of house sites, the transfer of the right should be included in the scope of intervention of power which bring the dual objectives of right protection and public regulation of land into truth. Based on this opinion, the article discusses the transfer of the land use right of house sites from two perspectives. First, the article analyzes the transfer issue form property law on the use property right basis. Second, discusses this question form the economic law angle which is the basic law form of intervention of power, and emphasizes the facts of moderate intervention according to the rules of "law of land regulations". In general, the article is divided into three parts as follows:
In the first part, the article discuss the current theory dilemma and its outlet of the land use right of house sites. In chapter one, the article demonstrates the basic composition of the institution of the land use right of house sites including its contents, rules and characteristics of it from the perspective of history. Then, the article analyzes three dilemmas in current institution of the land use right of house sites, and the fundamental method is allow ance of transfer of the land use right of house sites. In chapter two, the article demonstrates the theoretical basis of the transfer of the land use right of house sites, then answers the question of why needing transfer. Before that, the article combs the discussion about the transfer of the land use right of house sites in theorists. The article thinks that it is necessary to construct a unitary legal regulation which is both benefit the protection of the benefits of the peasants and achieve the goal of intervention of power. Then, the article proves the question of why needing transfer from two theoretical perspectives. On the one hand, form economics angle, the article applies the efficiency theory to prove it, which not only comply with the property theory, but also overcomes the question of externality. On the other hand, the article certifies that the prohibition of the transfer of the land use right of house sites is not consistent with the substantial request of configuration of justice.
The second part of the article demonstrates the implicit transfer and transfer pilot of the land use right of house sites from the empirical perspective so as to establish the fundament for constructing the reasonable transfer mechanism of the land use right of house sites. Chapter three discusses the implicit issues during the transfer of the land use right of house sites. The article first analyzes the overview, characteristic and disadvantages of the transfer of the land use right of house sites, then applies the theory of institution evolution to the analysis of the transfer question on the basis of empirical examination. Chapter four analyzes the transfer pilot form the empirical perspective. The article choice three models, that is Chengdu Model, Chongqing Model and Tianjin Model, then introduces its main practice, assesses them briefly. Through this part, the article finds that there are many deficiencies, such as imbalance of the peasant's benefits and the passivity of the participation.
The third part discusses how to transfer the land use right of house sites. The article analyzes the legal regulation about this issue, that is, the intervention of power is the indispensable part of realizing the transfer of the land use right of house sites. There are several aspects should be included in the framework of intervention of power during the transfer of the land use right of house sites. The first one is the premise set. The second one is about the methods which can suit to different circumstances. The third one is the question of distribution of benefits. In the end, the relevant supporting rules should also be considered.
引文
3李昌麒：“泛论农村法律制度的建立和完善”,《云南大学学报法学版》,2008年第5期,第9页。
4[美]道格拉斯·C·诺思：《制度、制度变迁与经济绩效》,刘守英译,上海：三联书店,1994年版,第1页。
5王卫国、王广华主编：《中国土地权利的法制建设》,北京：中国政法大学出版社,2002年版,第144页。
6全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《物权法(草案)参考》,北京：中国民主法制出版社,2005年版,第363页。
7江平主编：《中国土地立法研究》,北京：中国政法大学出版社,1999年版,第282页。
8王红良：“论集体土地所有权的民法属性”,《广西政法管理干部学院学报》,2008年第2期,第14页。
9[瑞士]西斯蒙第：《政治经济学新原理》,何钦译,北京：商务印书馆,1964年版,第102页。
10[德国]卡尔·拉伦茨：《德国民法通论》,王晓晔、邵建东等译,北京：法律出版社,2003年版,第86-87页。
11[美]博登海默：《法理学——法哲学及其方法》,邓正来译,北京：中国政法大学出版社,1998年版,第260-261页。
12[美1博登海默：《法理学——法哲学及其方法》,邓正来译,北京：中国政法大学出版社,1998年版,第260-261页。
13刘俊：“农村宅基地使用权制度研究”,《西南民族大学学报(人文社科版)》,2007年第3期,第118页。
14姚洋：《土地、制度和农业发展》,北京：北京大学出版社,2004年版,第110页。
15[冰岛]思拉恩·埃格特森：《经济行为与制度》,吴经邦、李耀等译,北京：商务印书馆,2004年版,第1页。
16孟勤国：“物权法开禁农村宅基地交易之辩”,《法学评论》,2005年第4期,第29页。
17十届全国人大常委会第十二次会议分组审议物权法草案发言摘登：“农村宅基地使用权能否转让是个两难选题”,http://review.jcrb.com/zyw/n408/ca309562.htm.
18“全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》修改情况的汇报”,http://www.npc.gov.cn/,2005年10月30日。
19侯水平,黄果天等：《物权法争点详析》,北京：法律出版社,2007年版,第319页。
20“《瞭望》文章：物权法争议形成共识”,http://politcs.people.com.cn,2005年5月18日。
21孟勤国,前注[16],第26-27页。
22王中宇：“脆弱的繁华”,《科学时报》,2005年2月16日。
23孟勤国,前注[16],第28页。
24王利明：《物权法论》,北京：中国政法大学出版社,2003年版,第475页。
25中国政法大学物权立法课题组：“关于《中国民法草案-物权法编》制定若干问题的意见”,http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20040518-232.935.htm.
26汪军民：“宅基地使用权的立法问题探讨”,《湖北大学学报》(哲学社会科学版),2006年第5期,第597页。
27张待水：“农民宅基地使用权流转法律制度探析”,《江西社会科学》,2004年第3期,第138页。
28[美]理查德·A·波斯纳：《法律的经济分析》,蒋兆康译,北京：中国大百科全书出版社,1997年版,第42页。
29王利明,前注[24],第475页。
30李满枝：“物权法下宅基地使用权的转让”,《广西政法管理干部学院学报》,2006年第1期,第37页。
31中国政法大学物权立法课题组：“关于《中国民法草案-物权法编》制定若干问题的意见”,http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20040518-232.935.htm.
32侯水平、黄果天等,前注[191,第321页。
33李满枝,前注[30],第38页。
34刘庆等：“关于农村宅基地使用权流转的思考”,《农村经济》,2006年第1期,第38页。
35韩世远：“宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章‘宅基地使用权’”,《政治与法律》,2005年第5期,第31页。
36韩玉斌：“农村宅基地使用权立法的价值选择”,《西南民族大学学报》(人文社科版),2005年第5期,第101页。
37尹飞：“应当赋予宅基地使用权充分的可流通性”,http://www.civillaw.com.cn/article/defau1t.asp?id=22300.
38李进、饶锋伟：“物权法能否根本保护老百姓的物权”,http://www.npc.gov.cn/article/default.asp?id=22300.
39王崇敏、孙静：“农村宅基地使用权流转析论”,《海南大学学报》(人文社会科学版),2006年第2期,第244页。
40同上注,第245页。
41对于宅基地使用权流转所可能带来的风险问题,理论界一般概括为耕地流失的风险、农民失去居住保障沦为“流民”的风险以及农民权益受损的风险等等。在这些“或致风险”中,有些所谓的“风险”并非真正意义上的风险,下文中将会对此进行阐述。
42孟勤国,前注[16],第26-27页。
45北京天则经济研究所《中国土地问题课题组》：“城市化背景下土地产权的实施和保护”,《管理世界》,2007年第12期,第35页。
48胡扬：“中国农村社会保障改革的路径依赖与制度创新”,《兰州学刊》,2006年第1期,第162页。
49李郁芳：“试析土地保障在农村社会保障制度建设中的作用”,《暨南学报》(哲学社会科学版),2001年第6期,第63页。
50王克强：《中国农村集体土地资产化运作与社会保障机制建设研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年版,第108页。
51郁建兴、高翔：“基于浙江经验规范和完善土地流转机制”,《中国社会科学院报》,2008年11月13日。
52贺雪峰：《乡村治理的社会基础：转型期乡村社会性质研究》,北京：中国社会科学出版社,2003年版,第278页。
53韩玉斌,前注[36],第103页。
54孟勤国：《中国农村土地流转问题研究》,北京：法律出版社,2009年版,第125页。
55徐涤宇、潘泊：“私法自治的变迁与民法中‘人’的深化”,《华东政法学院学报》,2004年第6期,第25页。
56曾世雄：《民法总则之现在与未来》,北京：中国政法大学出版社,2001年版,第25-26页。
57赵树凯：“制度安排应当追随农民的脚步”,http://theory.people.com.cn/GB/41038/4703707.html.
58赵树凯：“制度安排应当追随农民的脚步”,http://theory.people.com.cn/GB/41038/4703707.html.
59“消弭城乡权利差异,落实公民权”,《新快报》评论员文章,2008年12月10日。
60[美]Y·巴泽尔,《产权的经济分析》前言,费方域、段毅才译,上海：三联书店、上海人民出版社,1997年版。
61约翰·伊特韦尔等编：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第3卷,经济科学出版社,1992年版,第1101页。
62 H.Demsets(1967), "Toward a Theory of Property Rights",American Economic Review, Vol.57,p.347中文译文参见“产权论”,《经济学译丛》1989年第7期。
63[美]R·库特：《法与经济学》中译本,上海：三联书店,1991年版,第125页。
64[德]柯武刚、史漫飞：《制度经济学：社会秩序与公共政策》,北京：商务印书馆,2003年版,第224页。
65同上注,第215页。
66同上注,第230页。
67[德]柯武刚、史漫飞：《制度经济学：社会秩序与公共政策》,北京：商务印书馆,2003年版,第224页。
68韩康、肖钢：“积极探索建立有中国特色的农村宅基地市场——启动农村宅基地市场化改革研究”,《理论前沿》,2008年第3期,第7页。
69张晏：“面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转”,《中国国土资源报》,2009年3月10日。
70[德]柯武刚、史漫飞,前注[64],第230页。
71 Terry Anderson and Dean Lueck,'Land Tenure and Agricultural Productivity on Indian Reservations'(1992),35 journal of law and economics,427-454.
72[美]保罗·A·萨缪尔森、威廉·D·诺德豪斯：《经济学》,高鸿业等译,北京：中国发展出版社,1992年版,第1193页。
73[美]斯蒂格利茨：《经济学》,梁小民等译,北京：中国人民大学出版社,2000年版,第138页。
74[英]庇古：《福利经济学》(上册),台湾银行经济研究室编印,1971年版,第162页。
75[美]罗纳德·哈里·科斯：《论生产的制度结构》,盛洪译,上海：上海三联书店,1994年版,第141页。
76程恩富、胡乐明：《新制度主义经济学》,北京：经济日报出版社,2005年版,第51页。
77[美]罗纳德·哈里·科斯,前注[75],第304页。
78科斯：“社会成本问题”,载科斯等《产权权利和制度变迁》,上海：三联书店,1994年版,第20页。
79同上注,第22页。
80 Guido. Calabresi and Douglas Melamed,'Property Rules, Liability Rules, and Inalienability:One View of the Cathedral' (1972),85 Harvard Law Review, p.1111.
81关于我国农村乡规民约在乡村治理中的重要作用,参见张静：“乡规民约体现的村庄治权”,《北大法律评论》(北京大学法学院),1999年,第二卷·第一辑,第4-48页。
82德姆塞茨：“关于产权的理论”,载科斯等：《财产权利和制度变迁》,上海：三联书店,1994年版,第98页。
83[美]罗斯科·庞德：《法律史解释》,邓正来译,北京：中国法制出版社,2002年版,第234页。
84[德]康德：《法的形而上学原理——权利的科学》,沈叔平译,北京：商务印书馆,1991年版,第39页。
85[美]罗斯科·庞德：《法理学(第四卷)》,王保民、王玉译,北京：法律出版社,2007年版,第43页。
86夏勇：《人权概念起源》,北京：中国政法大学出版社,1992年版,第37-60页；戴剑波：《权利正义论》,北京：法律出版社,2007年版,第13-16页。
87程燎原、王人博：《赢得神圣——权利及其救济通论》,济南：山东人民出版社,1998年版,第31页。
88沈宗灵：“对霍费尔德法律概念学说的比较研究”,《中国社会科学》,1990年第1期。
89夏勇：《人权概念起源》,北京：中国政法大学出版社,1992年版,第42-44页。
90[美]罗斯科·庞德：《通过法律的社会控制——法律的任务》,沈宗灵等译,北京：商务印书馆,1984年版,第46-48页。
91[美]E·博登海默：《法理学、法律哲学与法律方法》,邓正来译,北京：中国政法大学出版社,1999版,第252页。
92[古希腊]《亚里士多德选集》(伦理学卷),苗力田等译注,北京：中国人民大学出版社,1999年版,第101页。
93[古罗马]西塞罗：《论共和国、论法律》,王焕生译,北京：中国政法大学出版社,1997年版,第201页。
94[美]E·博登海默,前注[91],第278页。
95[古希腊]柏拉图：《理想国》,郭斌和、张竹明译,北京：商务印书馆,1986年版,第46页。
96[英]哈特：《法律的概念》,张文显等译,北京：中国大百科全书出版社,1996年版,第60页。
97《古希腊的唯物主义者》,第217页,转引自[苏联]涅尔谢相茨：《古希腊政治学说》,蔡拓译,北京：商务印书馆1991年版,第210页。
98[英]休谟：《人性论》(下册),关文运等译,北京：商务印书馆,1980年版,第534页。
99[美]约翰·罗尔斯：《正义论》,何怀宏译,北京：中国社会科学出版社1988年版,第5页。
100同上注,第302页。
101[美]彼得·斯坦、约翰·香德：《西方社会的法律价值》,王献平译,北京：中国人民公安大学出版社,1990年版,第85页。
102舒国滢：“权利的法哲学思考”,《政法论坛》,1995年第3期,第6页。
103丁文：《物权限制研究》,北京：中国社会科学出版社,2008年版,第24页。
104姚丽等：“北京市郊区宅基地流转问题研究”,《中国土地》,2007年第2期,第36页。
105常红晓、苏丹丹：“‘农地入市’开闸",http://magazine.caijing.com.cn/2005-09-05/110064445.html.
106丽水市政协调研组：“推进宅基地流转,加快新农村建设——关于‘我市农村宅基地流转问题’的调研报告”,http://www.lszx.gov.cn/zyhy/cwhy/2j18c/t20090416_537524.htm.
107中央党校地厅级班(第52期)农村改革发展支部第三课题小组：“因地制宜推进农村宅基地流转”,《理论前沿》,2009年第12期,第5页。
108所谓小产权房,一般是指在集体所有的土地上所建造的商品房。由于不受现行法律及政策的保护,无法取得有关合法的权属证书,而大多由当地的基层政府或集体经济组织颁发所谓的“权属证书”。关于“小产权房”的性质,国土资源部曾明确指出,“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。
109王小乔：“变革土地制度的时机已经成熟”,《南方周末》,2007年10月11日。
110陈小瑛：“深圳小产权房将拿全国首个‘准生证’”,《华夏时报》,2009年5月31日。
111姚丽等,前注[104]。
112孟勤国等,前注[54],第121页。
113韩康、肖钢,前注[68]。
114“成都温江农村出价2.5万元1亩,公开叫卖基本农田",http://business.sohu.com/20041125/n223173378.shtml.
115李健亚：“‘宋庄宅基地案’艺术家今腾房”,http://news.sina.com.cn/c/2009-08-11/173416105215s.shtml.
116丰旭升：“城镇土地隐形市场混乱现象应予重视”,《农民日报》,2003年10月16日。
119[美]道格拉斯·C·诺思：“历时经济绩效”,《经济译文》,1994年第6期,第4页。
120[美]道格拉斯·C·诺思,前注[4],第3页。
121同上注,第8页。
122程恩富、胡乐明：《新制度主义经济学》,北京：经济日报出版社,2005年版,第188页。
123张曙光：“论制度均衡与制度变革”,盛洪主编：《现代制度经济学》(下卷),北京：北京大学出版社,2003年版,第245页。
124国际经济增长中心编：《制度分析与发展的反思》,北京：商务印书馆,1993年版,第144页。
125胡汝银：“中国改革的政治经济学”,盛洪主编：《中国的过度经济学》,上海：三联书店,1994年版,第64页。
126林毅夫：“关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁”,陈听主编：《财产权利与制度变迁》,上海：三联书店,1991年版,第384页。
127宋戈：《中国城镇化过程中土地利用问题研究》,北京：中国农业出版社,2005年版,第1页。
134吕来明：“从归属到利用——兼论所有权理论结构的更新”,《法学研究》,1991年第6期,第35页。
135[美]丹尼尔·W·布罗姆利：《经济利益与经济制度----公共政策的理论基础》,上海：上海人民出版社、上海三联书店,1996年版,第16页。
136《马克思恩格斯全集》第23卷,北京：人民出版社,1972年版,第57页。
137刘俊：《土地所有权国家独占研究》,北京：法律出版社,2008年版,第25页。
138陈志武：“国有制抑制民间消费和投资",http://blog.tttz.com/?uid-256210-action-viewspace-itemid-64332.
139张熙：“城市化进程中的阴影”,《改革内参》,2003年第32期,第11页。
140洪朝辉：“论中国农民土地财产权利的贫困”,http://www.chinaelections.org/newsinfo.asp?newsid=21092.
146赵俊臣：“天津宅基地换城镇房的重大意义”,《理论前沿》,2009年第15期,第35页。
159王利民：《民法总则研究》,北京：中国人民大学出版社,2003年版,第112页。
160马俊驹、余延满：《民法原论》,北京：法律出版社,2005年版,第38页。
161尹田：“契约自由与社会公正的冲突与平衡——法国合同法中意思自治原则的衰落”,梁慧星主编：《民商法论丛》(2),北京：法律出版社,1994年版,第286页。
162[奥]哈耶克：《法律、立法与自由》(第2、3卷),北京：中国大百科全书出版社,2000年版。
163华民等：《不均衡的经济与国家——国家干预经济的目的和方法》,上海：上海远东出版社,1998年版,第23页。
164李昌麒主编：《经济法学》,北京：中国政法大学出版社,1999年版,第40-41页。
165李昌麒主编：《经济法学》,北京：中国政法大学出版社,2002年版,第60页。
166 Rent M. Haddad,The Design and Use of Marketable Permits and Obligations,www.oecd.org.
168[美]罗伯特·考特、托马斯·尤伦：《法和经济学》,张军等译,上海：上海三联出版社,]994年版,第125页。
169周洪亮：“户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究”,《中国农村观察》,2007年第5期,第41页。
170韩松：“论集体成员与成员集体——集体所有权的主体”,《法学》,2005年第8期,第45页。
179张迎涛：“不动产为什么要登记——以1949年之后中国土地登记为例的历史考察”,《行政法学研究》,2008年第1期,第40页。
180蔡卫华：“发证速度再快些——谈农村宅基地使用权登记发证工作”,《中国土地》,2008年第9期,第26页。
181中国土地勘测规划院地政研究中心：“我国城市郊区宅基地问题研究”,《中国土地》2007年第1期,第40页。
182“北京：宅基地确权发证年内试点”,《北京青年报》,2009年5月25日。
183王永群：“安徽农村宅基地确权全面展开”,《光明日报》,2009年9月18日。
184谢在全：《民法物权论》(上),北京：中国政法大学出版社,1999年版,第57页。
185关于不同不动产登记类型的分析参见：肖厚国：《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第212-217页：孙鹏：《物权公示论——以物权变动为中心》,法律出版社2004年版；王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(上),《求索》2001年第5期；黄志伟编著：《不动产登记的理论与实务》(上)中国政法大学出版社2001年版,第30-33页。
186王利明：“关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式”,《法学》,2005年第8期,第7页。
187蔡立东：“宅基地使用权取得的法律结构”,《吉林大学社会科学学报》,2007年第3期,第147页。
188费孝通：“乡土本色”,《乡土中国：生育制度》,北京：北京大学出版社,1998年版,第9页。
189王利明,前注[1861,第8页。
190陈江龙等：“土地登记与土地可持续利用——以农地为例”,《中国人口·资源与环境》,2003年第5期,第46-48页。
191[德]克劳斯·丹宁格：《促进增长与缓解贫困的土地政策》,北京：中国人民大学出版社,2007年版,第22页。
192所谓“主导”是一个哲学范畴,一般指在对立统一的矛盾系统中,处于驱动、活力、引领及指向地位的矛盾一方。参见孙慕天：“论基础和主导的范畴”,《自然辩证法研究》,2004年第11期,第5页。
193崔建远、孙佑海等：《中国房地产法研究》,北京：中国法制出版社,1995年版,第92页。
194[德]克劳斯·丹宁格,前注[191],第95页。
197[美]约翰·E·克里贝特等著：《财产法：案例与材料》,齐东祥、陈刚译,北京：中国政法大学出版社,2003年版,第40页。
199何会文：“天津三批小城镇建设凸显环保理念,10万农民入住新居”,http://www.022net.com/2009/8-4/417247142978288.html.
200韦黎兵：“嘉兴土改——发达地区城乡一体化的实验范本”,《南方周末》,2009年11月25日。
201鉴于宅基地置换以天津模式为主要代表,以下讨论及分析以其为主要范例而展开。
202沈永昌：“沪郊宅基地置换试点情况调查”,《上海农村经济》,2005年第7期,第27-29页。
203李乐：“北京潜行农村宅基地置换”,《中国经营报》,2008年10月31日。
204王开：“天津宅基地换房：模糊的博弈”,《瞭望东方周刊》,2008年11月3日。
205王开：“天津宅基地换房：模糊的博弈”,《瞭望东方周刊》,2008年11月3日。
206万国华：“宅基地换房中的若干法律问题”,《中国房地产》,2009年第3期,第52页。
207李晨：“宅基地流转的重庆试验”,《北京青年报》,2008年11月3日。
208陈明：“农地产权制度创新与农民土地财产权力保护”,武汉：湖北人民出版社,2006年版,第198页。
209《郭沫若全集》(考古编第一卷),北京：科学出版社,1982年版,第88页。
210卢斌：“当代中国社会各利益群体分析”,武汉大学博士论文,2004年10月,第11-12页。
211张江和：《论利益与政治》,北京：北京大学出版社,2002年版,第1-2页。
212彭劲松：“社会主义初级阶段市场经济条件下的利益关系研究”,中共中央党校博士论文,2005年5月,第14-15页。
213王伟光：《利益论》,北京：人民出版社,2001年版,第12页。
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215[法]霍尔巴赫：《自然的体系》,北京：商务印书馆,1964年版,第271页。
216[美]罗斯科·庞德,前注[90],第81页。
217《马克思恩格斯全集》(第三卷),北京：人民出版社,1960年版,第31页。
218《马克思恩格斯全集》(第三卷),北京：人民出版社,1960年版,第32页。
219郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》,北京：法律出版社,2002年版,第295页。
220屈茂辉：《用益物权论》,长沙：湖南人民出版社,1999年版,第3页。
221梁慧星：《中国则产法》,北京：法律出版社,1998年版,第1页。
222刘俊,前注[1371,第30页。
223同上注,第30-34页。
224[美]爱蒂丝·布朗·魏伊丝：《公平地对待末来人类：国际法、共同遗产与世代间衡平》,汪劲等译,北京：法律出版社,2000年版,第2页。
225刘俊,前注[137],第333页。
226同上注,第334-335页。
227[美]约翰·罗尔斯,前注[99],第1页。
228同上注,第56页。
229[美]约翰·罗尔斯：《作为公平的正义：正义新论》,姚大志译,上海：三联书店,2003年版,第26页。
230江帆：“经济法的实质正义理念”,李昌麒主编：《经济法理念研究》,北京：法律出版社,2009年版,第124页。
231梁慧星：“从近代民商法到现代民商法法学思潮——20世纪民商法回顾”,梁慧星：《从近代民商法到现代民商法法》,北京：中国法制出版社2000年版,第169页。
232何包刚：《民主理论：困境和出路》,北京：法律出版社,2008年版,第243页。
233[南非]毛里西奥·登特里维斯：《作为公共协商的民主：新的视角》,王英津等译,北京：中央编译出版社2006年版,第1-2页。
234何包刚,前注[2331,第245页。
235陈家刚：《协商民主》,上海：三联书店,2004年版,第1页。
236[美]乔治·M·瓦拉德兹：“协商民主”,何莉译,《马克思主义与现实》,2004年第3期,第35页。
237托马斯·克里斯提亚诺：“公共协商的意义”,詹姆斯·博曼、威廉·雷洁编：《协商民主：论理性与政治》,陈家刚等译,北京：中央编译出版社,2006年版,第186-187。
238 Michael Saward,Democratic Innovation,Routledge,2000:68.
239[美]詹姆斯·博曼：《公共协商：多元主义、复杂性与民主》,黄相怀译,北京：中央编译出版社,2006年版,第4页。
340卡罗琳·亨德里克斯：“公民社会与协商民主”,郝文杰、许星剑译,陈家刚编：《协商民主》,上海：三联书店,2004年版,第125。
341在前文中,笔者较为详细地分析了天津“宅基地换房”中农民参与缺失的问题,此处不再赘述。
242刘俊：《中国土地法理论研究》,北京：法律出版社,2006年版,第64页。
243孙佑海等编著：《中华人民共和国土地管理法讲话》,北京：中国政法大学出版社,1998年版,第80页。
244梁湖清等：“村镇规划与土地规划的比较及协调研究”,《人文地理》,2002年第4期,第68页。
245陈利根：《土地法学》,北京：中国农业出版社,2003年版,第73页。
246刘俊,前注[133],第330页。
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18“全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》修改情况的汇报”,http://www.npc.gov.cn/,2005年10月30日。
19侯水平,黄果天等：《物权法争点详析》,北京：法律出版社,2007年版,第319页。
20“《瞭望》文章：物权法争议形成共识”,http://politcs.people.com.cn,2005年5月18日。
21孟勤国,前注[16],第26-27页。
22王中宇：“脆弱的繁华”,《科学时报》,2005年2月16日。
23孟勤国,前注[16],第28页。
24王利明：《物权法论》,北京：中国政法大学出版社,2003年版,第475页。
25中国政法大学物权立法课题组：“关于《中国民法草案-物权法编》制定若干问题的意见”,http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20040518-232.935.htm.
26汪军民：“宅基地使用权的立法问题探讨”,《湖北大学学报》(哲学社会科学版),2006年第5期,第597页。
27张待水：“农民宅基地使用权流转法律制度探析”,《江西社会科学》,2004年第3期,第138页。
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29王利明,前注[24],第475页。
30李满枝：“物权法下宅基地使用权的转让”,《广西政法管理干部学院学报》,2006年第1期,第37页。
31中国政法大学物权立法课题组：“关于《中国民法草案-物权法编》制定若干问题的意见”,http://www.privatelaw.com.cn/new2004/shtml/20040518-232.935.htm.
32侯水平、黄果天等,前注[191,第321页。
33李满枝,前注[30],第38页。
34刘庆等：“关于农村宅基地使用权流转的思考”,《农村经济》,2006年第1期,第38页。
35韩世远：“宅基地的立法问题——兼析物权法草案第十三章‘宅基地使用权’”,《政治与法律》,2005年第5期,第31页。
36韩玉斌：“农村宅基地使用权立法的价值选择”,《西南民族大学学报》(人文社科版),2005年第5期,第101页。
37尹飞：“应当赋予宅基地使用权充分的可流通性”,http://www.civillaw.com.cn/article/defau1t.asp?id=22300.
38李进、饶锋伟：“物权法能否根本保护老百姓的物权”,http://www.npc.gov.cn/article/default.asp?id=22300.
39王崇敏、孙静：“农村宅基地使用权流转析论”,《海南大学学报》(人文社会科学版),2006年第2期,第244页。
40同上注,第245页。
41对于宅基地使用权流转所可能带来的风险问题,理论界一般概括为耕地流失的风险、农民失去居住保障沦为“流民”的风险以及农民权益受损的风险等等。在这些“或致风险”中,有些所谓的“风险”并非真正意义上的风险,下文中将会对此进行阐述。
42孟勤国,前注[16],第26-27页。
45北京天则经济研究所《中国土地问题课题组》：“城市化背景下土地产权的实施和保护”,《管理世界》,2007年第12期,第35页。
48胡扬：“中国农村社会保障改革的路径依赖与制度创新”,《兰州学刊》,2006年第1期,第162页。
49李郁芳：“试析土地保障在农村社会保障制度建设中的作用”,《暨南学报》(哲学社会科学版),2001年第6期,第63页。
50王克强：《中国农村集体土地资产化运作与社会保障机制建设研究》,上海：上海财经大学出版社,2005年版,第108页。
51郁建兴、高翔：“基于浙江经验规范和完善土地流转机制”,《中国社会科学院报》,2008年11月13日。
52贺雪峰：《乡村治理的社会基础：转型期乡村社会性质研究》,北京：中国社会科学出版社,2003年版,第278页。
53韩玉斌,前注[36],第103页。
54孟勤国：《中国农村土地流转问题研究》,北京：法律出版社,2009年版,第125页。
55徐涤宇、潘泊：“私法自治的变迁与民法中‘人’的深化”,《华东政法学院学报》,2004年第6期,第25页。
56曾世雄：《民法总则之现在与未来》,北京：中国政法大学出版社,2001年版,第25-26页。
57赵树凯：“制度安排应当追随农民的脚步”,http://theory.people.com.cn/GB/41038/4703707.html.
58赵树凯：“制度安排应当追随农民的脚步”,http://theory.people.com.cn/GB/41038/4703707.html.
59“消弭城乡权利差异,落实公民权”,《新快报》评论员文章,2008年12月10日。
60[美]Y·巴泽尔,《产权的经济分析》前言,费方域、段毅才译,上海：三联书店、上海人民出版社,1997年版。
61约翰·伊特韦尔等编：《新帕尔格雷夫经济学大辞典》第3卷,经济科学出版社,1992年版,第1101页。
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65同上注,第215页。
66同上注,第230页。
67[德]柯武刚、史漫飞：《制度经济学：社会秩序与公共政策》,北京：商务印书馆,2003年版,第224页。
68韩康、肖钢：“积极探索建立有中国特色的农村宅基地市场——启动农村宅基地市场化改革研究”,《理论前沿》,2008年第3期,第7页。
69张晏：“面对1.2亿亩建设用地缺口,民革中央呼吁——关键是推进集体建设用地流转”,《中国国土资源报》,2009年3月10日。
70[德]柯武刚、史漫飞,前注[64],第230页。
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79同上注,第22页。
80 Guido. Calabresi and Douglas Melamed,'Property Rules, Liability Rules, and Inalienability:One View of the Cathedral' (1972),85 Harvard Law Review, p.1111.
81关于我国农村乡规民约在乡村治理中的重要作用,参见张静：“乡规民约体现的村庄治权”,《北大法律评论》(北京大学法学院),1999年,第二卷·第一辑,第4-48页。
82德姆塞茨：“关于产权的理论”,载科斯等：《财产权利和制度变迁》,上海：三联书店,1994年版,第98页。
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103丁文：《物权限制研究》,北京：中国社会科学出版社,2008年版,第24页。
104姚丽等：“北京市郊区宅基地流转问题研究”,《中国土地》,2007年第2期,第36页。
105常红晓、苏丹丹：“‘农地入市’开闸",http://magazine.caijing.com.cn/2005-09-05/110064445.html.
106丽水市政协调研组：“推进宅基地流转,加快新农村建设——关于‘我市农村宅基地流转问题’的调研报告”,http://www.lszx.gov.cn/zyhy/cwhy/2j18c/t20090416_537524.htm.
107中央党校地厅级班(第52期)农村改革发展支部第三课题小组：“因地制宜推进农村宅基地流转”,《理论前沿》,2009年第12期,第5页。
108所谓小产权房,一般是指在集体所有的土地上所建造的商品房。由于不受现行法律及政策的保护,无法取得有关合法的权属证书,而大多由当地的基层政府或集体经济组织颁发所谓的“权属证书”。关于“小产权房”的性质,国土资源部曾明确指出,“小产权房”是一个模糊的、不准确的概念,实质是违法建筑无产权,它不仅违反土地管理法律,违反城乡规划、建设管理的法律,也是违反相关政策的。
109王小乔：“变革土地制度的时机已经成熟”,《南方周末》,2007年10月11日。
110陈小瑛：“深圳小产权房将拿全国首个‘准生证’”,《华夏时报》,2009年5月31日。
111姚丽等,前注[104]。
112孟勤国等,前注[54],第121页。
113韩康、肖钢,前注[68]。
114“成都温江农村出价2.5万元1亩,公开叫卖基本农田",http://business.sohu.com/20041125/n223173378.shtml.
115李健亚：“‘宋庄宅基地案’艺术家今腾房”,http://news.sina.com.cn/c/2009-08-11/173416105215s.shtml.
116丰旭升：“城镇土地隐形市场混乱现象应予重视”,《农民日报》,2003年10月16日。
119[美]道格拉斯·C·诺思：“历时经济绩效”,《经济译文》,1994年第6期,第4页。
120[美]道格拉斯·C·诺思,前注[4],第3页。
121同上注,第8页。
122程恩富、胡乐明：《新制度主义经济学》,北京：经济日报出版社,2005年版,第188页。
123张曙光：“论制度均衡与制度变革”,盛洪主编：《现代制度经济学》(下卷),北京：北京大学出版社,2003年版,第245页。
124国际经济增长中心编：《制度分析与发展的反思》,北京：商务印书馆,1993年版,第144页。
125胡汝银：“中国改革的政治经济学”,盛洪主编：《中国的过度经济学》,上海：三联书店,1994年版,第64页。
126林毅夫：“关于制度变迁的经济学理论：诱致性变迁与强制性变迁”,陈听主编：《财产权利与制度变迁》,上海：三联书店,1991年版,第384页。
127宋戈：《中国城镇化过程中土地利用问题研究》,北京：中国农业出版社,2005年版,第1页。
134吕来明：“从归属到利用——兼论所有权理论结构的更新”,《法学研究》,1991年第6期,第35页。
135[美]丹尼尔·W·布罗姆利：《经济利益与经济制度----公共政策的理论基础》,上海：上海人民出版社、上海三联书店,1996年版,第16页。
136《马克思恩格斯全集》第23卷,北京：人民出版社,1972年版,第57页。
137刘俊：《土地所有权国家独占研究》,北京：法律出版社,2008年版,第25页。
138陈志武：“国有制抑制民间消费和投资",http://blog.tttz.com/?uid-256210-action-viewspace-itemid-64332.
139张熙：“城市化进程中的阴影”,《改革内参》,2003年第32期,第11页。
140洪朝辉：“论中国农民土地财产权利的贫困”,http://www.chinaelections.org/newsinfo.asp?newsid=21092.
146赵俊臣：“天津宅基地换城镇房的重大意义”,《理论前沿》,2009年第15期,第35页。
159王利民：《民法总则研究》,北京：中国人民大学出版社,2003年版,第112页。
160马俊驹、余延满：《民法原论》,北京：法律出版社,2005年版,第38页。
161尹田：“契约自由与社会公正的冲突与平衡——法国合同法中意思自治原则的衰落”,梁慧星主编：《民商法论丛》(2),北京：法律出版社,1994年版,第286页。
162[奥]哈耶克：《法律、立法与自由》(第2、3卷),北京：中国大百科全书出版社,2000年版。
163华民等：《不均衡的经济与国家——国家干预经济的目的和方法》,上海：上海远东出版社,1998年版,第23页。
164李昌麒主编：《经济法学》,北京：中国政法大学出版社,1999年版,第40-41页。
165李昌麒主编：《经济法学》,北京：中国政法大学出版社,2002年版,第60页。
166 Rent M. Haddad,The Design and Use of Marketable Permits and Obligations,www.oecd.org.
168[美]罗伯特·考特、托马斯·尤伦：《法和经济学》,张军等译,上海：上海三联出版社,]994年版,第125页。
169周洪亮：“户的视角下的农村宅基地使用权的取得研究”,《中国农村观察》,2007年第5期,第41页。
170韩松：“论集体成员与成员集体——集体所有权的主体”,《法学》,2005年第8期,第45页。
179张迎涛：“不动产为什么要登记——以1949年之后中国土地登记为例的历史考察”,《行政法学研究》,2008年第1期,第40页。
180蔡卫华：“发证速度再快些——谈农村宅基地使用权登记发证工作”,《中国土地》,2008年第9期,第26页。
181中国土地勘测规划院地政研究中心：“我国城市郊区宅基地问题研究”,《中国土地》2007年第1期,第40页。
182“北京：宅基地确权发证年内试点”,《北京青年报》,2009年5月25日。
183王永群：“安徽农村宅基地确权全面展开”,《光明日报》,2009年9月18日。
184谢在全：《民法物权论》(上),北京：中国政法大学出版社,1999年版,第57页。
185关于不同不动产登记类型的分析参见：肖厚国：《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第212-217页：孙鹏：《物权公示论——以物权变动为中心》,法律出版社2004年版；王利明：“试论我国不动产登记制度的完善”(上),《求索》2001年第5期；黄志伟编著：《不动产登记的理论与实务》(上)中国政法大学出版社2001年版,第30-33页。
186王利明：“关于物权法草案中确立的不动产物权变动模式”,《法学》,2005年第8期,第7页。
187蔡立东：“宅基地使用权取得的法律结构”,《吉林大学社会科学学报》,2007年第3期,第147页。
188费孝通：“乡土本色”,《乡土中国：生育制度》,北京：北京大学出版社,1998年版,第9页。
189王利明,前注[1861,第8页。
190陈江龙等：“土地登记与土地可持续利用——以农地为例”,《中国人口·资源与环境》,2003年第5期,第46-48页。
191[德]克劳斯·丹宁格：《促进增长与缓解贫困的土地政策》,北京：中国人民大学出版社,2007年版,第22页。
192所谓“主导”是一个哲学范畴,一般指在对立统一的矛盾系统中,处于驱动、活力、引领及指向地位的矛盾一方。参见孙慕天：“论基础和主导的范畴”,《自然辩证法研究》,2004年第11期,第5页。
193崔建远、孙佑海等：《中国房地产法研究》,北京：中国法制出版社,1995年版,第92页。
194[德]克劳斯·丹宁格,前注[191],第95页。
197[美]约翰·E·克里贝特等著：《财产法：案例与材料》,齐东祥、陈刚译,北京：中国政法大学出版社,2003年版,第40页。
199何会文：“天津三批小城镇建设凸显环保理念,10万农民入住新居”,http://www.022net.com/2009/8-4/417247142978288.html.
200韦黎兵：“嘉兴土改——发达地区城乡一体化的实验范本”,《南方周末》,2009年11月25日。
201鉴于宅基地置换以天津模式为主要代表,以下讨论及分析以其为主要范例而展开。
202沈永昌：“沪郊宅基地置换试点情况调查”,《上海农村经济》,2005年第7期,第27-29页。
203李乐：“北京潜行农村宅基地置换”,《中国经营报》,2008年10月31日。
204王开：“天津宅基地换房：模糊的博弈”,《瞭望东方周刊》,2008年11月3日。
205王开：“天津宅基地换房：模糊的博弈”,《瞭望东方周刊》,2008年11月3日。
206万国华：“宅基地换房中的若干法律问题”,《中国房地产》,2009年第3期,第52页。
207李晨：“宅基地流转的重庆试验”,《北京青年报》,2008年11月3日。
208陈明：“农地产权制度创新与农民土地财产权力保护”,武汉：湖北人民出版社,2006年版,第198页。
209《郭沫若全集》(考古编第一卷),北京：科学出版社,1982年版,第88页。
210卢斌：“当代中国社会各利益群体分析”,武汉大学博士论文,2004年10月,第11-12页。
211张江和：《论利益与政治》,北京：北京大学出版社,2002年版,第1-2页。
212彭劲松：“社会主义初级阶段市场经济条件下的利益关系研究”,中共中央党校博士论文,2005年5月,第14-15页。
213王伟光：《利益论》,北京：人民出版社,2001年版,第12页。
214[英]亚当·斯密：《国民财富的性质和原因研究(上)》,北京：商务印书馆,1979年版,第16页。
215[法]霍尔巴赫：《自然的体系》,北京：商务印书馆,1964年版,第271页。
216[美]罗斯科·庞德,前注[90],第81页。
217《马克思恩格斯全集》(第三卷),北京：人民出版社,1960年版,第31页。
218《马克思恩格斯全集》(第三卷),北京：人民出版社,1960年版,第32页。
219郭洁：《土地资源保护与民事立法研究》,北京：法律出版社,2002年版,第295页。
220屈茂辉：《用益物权论》,长沙：湖南人民出版社,1999年版,第3页。
221梁慧星：《中国则产法》,北京：法律出版社,1998年版,第1页。
222刘俊,前注[1371,第30页。
223同上注,第30-34页。
224[美]爱蒂丝·布朗·魏伊丝：《公平地对待末来人类：国际法、共同遗产与世代间衡平》,汪劲等译,北京：法律出版社,2000年版,第2页。
225刘俊,前注[137],第333页。
226同上注,第334-335页。
227[美]约翰·罗尔斯,前注[99],第1页。
228同上注,第56页。
229[美]约翰·罗尔斯：《作为公平的正义：正义新论》,姚大志译,上海：三联书店,2003年版,第26页。
230江帆：“经济法的实质正义理念”,李昌麒主编：《经济法理念研究》,北京：法律出版社,2009年版,第124页。
231梁慧星：“从近代民商法到现代民商法法学思潮——20世纪民商法回顾”,梁慧星：《从近代民商法到现代民商法法》,北京：中国法制出版社2000年版,第169页。
232何包刚：《民主理论：困境和出路》,北京：法律出版社,2008年版,第243页。
233[南非]毛里西奥·登特里维斯：《作为公共协商的民主：新的视角》,王英津等译,北京：中央编译出版社2006年版,第1-2页。
234何包刚,前注[2331,第245页。
235陈家刚：《协商民主》,上海：三联书店,2004年版,第1页。
236[美]乔治·M·瓦拉德兹：“协商民主”,何莉译,《马克思主义与现实》,2004年第3期,第35页。
237托马斯·克里斯提亚诺：“公共协商的意义”,詹姆斯·博曼、威廉·雷洁编：《协商民主：论理性与政治》,陈家刚等译,北京：中央编译出版社,2006年版,第186-187。
238 Michael Saward,Democratic Innovation,Routledge,2000:68.
239[美]詹姆斯·博曼：《公共协商：多元主义、复杂性与民主》,黄相怀译,北京：中央编译出版社,2006年版,第4页。
340卡罗琳·亨德里克斯：“公民社会与协商民主”,郝文杰、许星剑译,陈家刚编：《协商民主》,上海：三联书店,2004年版,第125。
341在前文中,笔者较为详细地分析了天津“宅基地换房”中农民参与缺失的问题,此处不再赘述。
242刘俊：《中国土地法理论研究》,北京：法律出版社,2006年版,第64页。
243孙佑海等编著：《中华人民共和国土地管理法讲话》,北京：中国政法大学出版社,1998年版,第80页。
244梁湖清等：“村镇规划与土地规划的比较及协调研究”,《人文地理》,2002年第4期,第68页。
245陈利根：《土地法学》,北京：中国农业出版社,2003年版,第73页。
246刘俊,前注[133],第330页。
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[8]中央党校地厅级班(第52期)农村改革发展支部第三课题小组：“因地制宜推进农村宅基地流转”,《理论前沿》,2009年第12期。
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[10]陈小瑛：“深圳小产权房将拿全国首个‘准生证’”,《华夏时报》,2009年5月31日。
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