不动产预告登记制度研究
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摘要
预告登记制度在国外民法中历史较为悠久,对以物权变动为目的债权请求权具有独特的担保功能,但在我国民法上是崭新的。我国现行法关于预告登记的规定存在着粗陋、不够细化、欠妥当等问题,在法律适用中难以有效发挥其功能。我国学者对预告登记制度的研究虽然在某些方面形成了共识,但多浅谈辄止,择其一面,缺乏深度、广度和系统性,重实体轻程序,尚未有兼及预告登记实体与程序方面的系统研究成果。社会实践发展和法律完善的需要,理论研究的深化,促使我选择不动产预告登记制度问题,力求进行深入系统、富有创新的研究。除引言和结语外,全文共分为五章。
第一章分析了不动产预告登记的概念与性质。预告登记在不同的国家和地区是为解决相同或相似的社会实践问题而产生,但各国家和地区既有法律体系和法律传统存在差异,决定了预告登记概念在内涵与外延方面共性与差异并存。各国家和地区学者在界定预告登记概念时,涉及目的、保全对象、前提、手段和属概念等方面,但在具体取舍时有所侧重。我国学者在界定预告登记概念时,均有明确目的和保全对象,对于前提和手段则存在差异。本文倾向于选择登记作为属概念；选择目的、保全对象和手段等内容来表征预告登记与同属中其他概念相区别的属性；认为纳入预告登记概念思维对象的范围应为以不动产物权变动为目的的债权请求权。据此,将预告登记概念界定为,为保全以不动产物权变动为目的的债权请求权,使其免受债务人处分行为等妨害而赋予其物权效力的登记。国内外学者对预告登记性质的探讨思路主要有两种：一种是分析预告登记本身的性质,一种是分析预告登记保全的权利性质。本文认为,分析预告登记的性质,应选取本登记等种概念作为参照,藉此得出预告登记是不同于本登记等的特殊登记,而不应该是物权等权利。预告登记的性质为临时登记,是通过赋予被登记的以不动产物权变动为目的的债权请求权以物权效力,担保该权利实现的特殊登记,为债权担保手段。预告登记与本登记、异议登记和预查封登记存在着差异。
第二章论证了不动产预告登记制度的价值与功能。不动产物权变动中的当事人对物权变动安全的需要,预告登记制度自身的实体法与程序法属性等决定了预告登记制度直接反映和保障的价值目标应为安全和效率。安全价值目标侧重于保护交易安全；效率价值目标包括实体效率和程序效率,对预告登记制度的规范设计,应追求实体和程序权利义务配置效果的最优化,最终实现兼顾经济效率与社会效率、个体效率与社会整体效率的综合效率最优。预告登记制度的社会功能与其特定的立法目的、价值取向和所要满足的社会需要存在密切联系,包括担保功能、保障交易安全功能、增进交易效率功能和信息服务功能。预告登记制度的诸功能之间有机联系,相互协调,统一于预告登记制度价值的实现,最终保障预告登记保全的权利实现,建立市场交易秩序。
第三章厘定了不动产预告登记的客体。预告登记规制的国家和地区在界定预告登记客体时主要基于物权变动模式,还有权利自身或权利所要引起变动的物权是否具有登记能力,能否及时进行本登记,以及权利指向的物是否具有不可替代性等因素。我国学者对哪些权利可成为预告登记的客体存在着分歧。本文认为,从应然的角度,我国应在不动产物权变动的登记生效立法下规定预告登记的客体。不论房屋所有权和抵押权、建设用地使用权及其抵押权等物权,发生的原因是房屋征收补偿协议、附买回的房屋买卖协议、不动产优先购买权约定等,只要产生的不动产物权变动不能及时办理本登记,有关的债权请求权有担保需求,都应允许适用预告登记。我国不动产租赁权为债权且不具有登记能力,不应成为预告登记的客体。建设工程价款优先受偿权是一种法定担保物权,设立无需登记,尽管法律完善上可以赋予其登记能力,但效力宜规定为对抗,因而不应成为预告登记的客体。
第四章探讨了不动产预告登记的效力。在权利保全效力方面,对于中间处分,我国应摒弃现行立法的做法,采用德国立法的做法。中间处分构成妨害表现为,中间处分引起的取得人的物权与预告登记的请求权将实现的物权不相容。中间处分的具体类型包括以法律行为方式而为的处分和以强制执行等方式而为的处分,但不包括征收。中间处分构成妨害的具体效果仅为不发生物权效力,至于法律行为本身的效力并不受此影响。本登记条件具备,预告登记权利人直接请求债务人进行本登记。在顺位保全效力方面,我国有学者认为不动产所有权移转请求权预告登记后,将来的本登记效力溯及于预告登记之时,为顺位保全效力的表现。本文认为,德国法上的顺位是不动产特有的制度,针对限制物权而设,依据登记先后顺序确定。这些限制物权同时并存于同一不动产上,因顺位不同,存在着竞争关系。因而保全在先的顺位具有重要意义。预告登记的顺位保全效力只能发生在同一不动产上可以并存的数个限制物权之间。我国法应明确规定顺位保全效力,根据预告登记所为的本登记建设用地使用权与根据中间处分所为第三人的登记建设用地使用权抵押权等并存时,才有顺位保全效力的适用问题。在完全效力方面,我国《物权法》中应规定预告登记具有排除破产管理人处分的效力,并在《企业破产法》中对预告登记在破产程序中的特殊效力做出明确规定,赋予预告登记保全的请求权在破产程序中具有独特的法律地位。当第三人通过事实处分对预告登记的请求权构成妨害或有妨害之虞时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第35条,对第三人享有排除妨害请求权或消除危险请求权；当第三人侵害预告登记的请求权并造成损害时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第37条,对第三人享有损害赔偿请求权。
第五章研究了不动产预告登记的发生与消灭。在预告登记发生方面,分析了预告登记的设立要件和善意取得要件。关于预告登记的设立要件,预告登记所涉及者的同意比我国法上的预告登记约定更为合理。为解决预告登记所涉及者无正当理由不同意预告登记问题,宜借鉴比较法上的假处分制度,并结合我国民事诉讼法上的财产保全制度,规定预告登记权利人有权申请人民法院发布财产保全裁定,并据此申请预告登记。对商品房预售的预告登记,应由法律直接规定预售人负有同意为预告登记的义务,以及接受预购人委托办理预告登记的义务。预告登记自记入登记簿时生效。在登记程序上,应将预告登记的申请权赋予预告登记的权利人,实行单方申请,提交预告登记发生的原因证明文件、当事人的身份证明、预告登记义务人的预告登记同意书,但商品房预售的预告登记申请无需提交同意书。预告登记善意取得确立的缘由是：保护交易安全的需要、充分发挥预告登记功能的需要、预告登记的自身属性提供了可能性。综合考虑善意取得构成要件的一般性和预告登记发生条件的特殊性,预告登记善意取得要件应为：存在以不动产物权变动为内容的债权请求权、存在预告登记所涉及者的同意、预告登记债权请求权人善意、完成登记。
在预告登记的消灭方面,分析了预告登记的消灭原因及注销登记。关于预告登记消灭的原因,为平衡预告登记权利人和义务人的利益,敦促预告登记权利人及时行使请求权,应将我国法上“自能够进行不动产登记之日”改为“自预告登记权利人知道或应该知道能够进行不动产登记之日”。增加规定预告登记消灭的原因。关于预告登记的注销登记,我国法有必要规定预告登记消灭,需办理注销登记。预告登记的注销登记具有消灭效力、登记后处分物权变动效力、推定效力以及善意保护效力。预告登记注销登记主要有申请注销和径为注销两种。对于申请注销的主体,学者有主张为一切利害关系人,或原预告登记的当事人,本文界定为预告登记名义人、利害关系人以及登记名义人。申请方式应包括共同申请和单方申请。预告登记径为注销情形主要包括：预告登记推进为本登记时,登记机关在完成本登记时径为注销；登记机关有充分理由判断预告登记权利人知道或应当知道能够办理本登记,法定期限届满预告登记权利人没有办理时径为注销；因不动产灭失,登记机关在径为注销不动产权利时注销其上的预告登记。
结语部分提出了完善我国预告登记制度的构想,分别拟定了《物权法》、《企业破产法》中完善预告登记制度的法律条文设计,以及将来制定的不动产登记法中关于预告登记的法律条文设计。
The institution of notice registration has a long history in foreign civil law and the unique function of guarantee to the obligatory claim that is for the purpose of the change of real right. However, it is brand new in our civil law. The regulations of current law on notice registration have some questions such as crude and improper regulations so it is difficult to develop its functions in the application of law. Although domestic scholars reached some common views on the research of notice registration, most of them have problems as follows:stop after getting a little knowledge of notice registration, select one side to study, lacking of depth, breadth, systematicness, and regarding an entity as superior to procedure. The most significant point is that they did not have any systematic research achievements involving both the substantive and procedural aspects of notice registration. The author selected real estate notice registration as topic and pursued a creative, thorough, and systematic research because of the development of social practice, the need of legal perfection and the deepening of theoretical research of notice registration. In addition to the introduction and conclusion, the paper is divided into five chapters.
Chapter one analyses on the concept and character of real estate notice registration. The emergence of notice registration is to settle the same or similar social practices in different countries and regions. However, different countries and areas vary in existing legal systems and legal traditions, which leads to that the concept of notice registration has similarities as well as distinctions in intension and extension. While defining the concept of notice registration, scholars of different countries and areas refer to purpose, preservation object, premise, means, and concept of genus etc. but they stress one of them in specific practice. While defining the concept of notice registration, scholars of our country all have definite purpose and preservation object but vary in definite premise and means. The author prefers to select registration as the concept of genus. Natures of notice registration such as selecting purpose, security object, and means distinguish notice registration from other concepts in the same genera. The range of thinking object of notice registration should be right of obligatory claim for the purpose of the change of real property. The concept of notice registration should be defined as a registration that is to conserve right of obligatory claim for the purpose of the change of real property, protect it from impairment of the debtor's act of disposition and grant it validity of real rights. With regard to the nature of notice registration, reviewing domestic and foreign discussion, scholars'thought may be listed as follows:analyze the nature of notice registration and analyze the nature of right to notice registration. The author considers that analysis of notice registration ought to compare it with real registration and conclude that notice registration is a special registration which is distinct from real registration. In order to reveal its characteristics, it is necessary for scholars to analyze the nature of right to notice registration and other qualities. The nature of notice registration is temporary registration which grants registered right of obligatory claim for the purpose of the change of real property validity of real right and guarantees to realize the right of obligatory claim. It is a guarantee means of credit. There is distinction between notice registration and real registration, objection registration and seal registration.
Chapter two demonstrates the value and functions of real estate notice registration. The needs that parties in the change of real property for the change of real rights security and the attributes of substantive law and procedural law of notice registration determine that the values which notice registration directly reveals and guarantees should be safety and efficiency. Safety places emphasis on the protection of transaction. Efficiency consists of substantive efficiency and procedural efficiency. The standard design of notice registration ought to achieve the optimization of configurational effect of substantive rights and obligations as well as the optimization of configurational effect of procedural rights and obligations and finally realizes the optimization of comprehensive efficiency. Social functions of notice registration are closely linked with its certain legislative purpose, value orientation and social needs, including guarantee, transaction security, efficiency promotion and information service. The functions of notice registration are organic links and coordinate each other. They unify under the implementation of values of notice registration, guarantee the realization of the claim of notice registration preservation and finally establish order of market transaction.
Chapter three analyzes the object of real estate notice registration. While defining the object of notice registration, countries and areas that are regulated by notice registration primarily base on the alteration mode of real right, taking other factors into consideration. For example, the right itself, whether the real right has registration ability or not, whether it is able to register in time or not, whether the target has irreplaceability or not. Domestic scholars have bifurcation in determining the object of notice registration. From an ideal view, we should adopt registration validity doctrine of the change of real property right and regulate the object of notice registration on the basis. Real property right includes house ownership and mortgage, construction land use right and its mortgage and so on. The reasons of these rights are listed as follows:the housing levy compensation agreement, the repurchase housing sale and purchase agreement, the preemption right of real estate agreement etc. However, claims for the purpose of change of real property right cannot be registered in time with a need for guarantee that should be permitted to apply notice registration. Our leasehold of real estate is an obligatory right without registration ability and cannot become the object of notice registration. Construction project priority of claim is a legal security interest without registration. Although legislators may grant it registration ability, it should be registration confrontation effect. Therefore, construction project priority of claim cannot be the object of notice registration.
Chapter four studies the effect of real estate notice registration. With regard to the effect of intermediate disposition, the practice of current legislation should be abolished while the German approach should be adopted. The effect of becoming impairment by intermediate disposition is that real right of the obtained is incompatible with the real right caused by notice registration preservation claim. Specific types of intermediate disposition include dispositions are done by legal action as well as compulsory execution without levy. The result of impairing intermediate disposition is that it does not have the effect of real right or affect the validity of legal action. Notice registration obligee will directly ask the obligor to carry on real registration once its conditions are obtained. Notice registration should be carried out when real registration is made by the registration office. In cis-position preservation effect, domestic scholars consider its representation as that prospective effect of registration traces back to the moment of notice registration after the notice registration of real estate ownership transfer claim. The cis-position of German law is a unique system of real estate which aims at the limited property rights and bases on registration order. These limited rights of things are able to simultaneously coexist on the same real estate. They have competitive relationship because of different cis-position. Therefore, the cis-position with previous preservation has great significance. Generally.The cis-position preservation effect of notice registration only occurs among several limited rights of things that can be coexistent on the same real estate. The stipulations of cis-position preservation effect ought to be included in our legal system. Only when the real registration construction land use right mortgage of notice registration and the third party's construction land use right mortgage are coexistent, is cis-position preservation effect necessary to be applied. In complete effect, our Real Right Law should grant notice registration the effect of excluding bankruptcy administrator's disposition, clearly stipulate the special effect of notice registration in bankruptcy proceedings in Enterprise Bankruptcy Law, and grant the preservation claim of notice registration unique legal status in bankruptcy proceedings. When the third party impairs the claim of notice registration by factual disposition or has the risk of impairment, the obligee of notice registration is entitled to apply Article35of Real Right Law and possess the claim for obstacles removal or the claim for risk elimination; when the third party infringes on the claim of notice registration and cause damages, the obligee of notice registration is entitled to apply Article37of Real Right Law and possess the claim for damage compensation.
Chapter five studies the occurrence and elimination of notice registration. In the occurrence of notice registration, this paper analyses its establishing elements and bona fide acquisition of notice registration. On the establishing elements of notice registration, the consent of persons involved in notice registration is more reasonable than notice registration convention of our law. In order to solve questions that the persons involved in notice registration do not agree on notice registration, our law should use false disposition of comparative law for reference, combine it with the property preservation of our civil procedure law, and stipulate that notice registration obligee is entitled to apply for judgment of property preservation from the court and then apply for notice registration on these grounds. As for notice registration of the advance sale of commercial housing, our law should directly stipulate that the advance seller of commercial housing has some obligations. For example, agree on notice registration and accept the commission of the advance purchaser of commercial housing for notice registration. When it is recorded in the register, notice registration takes effect. On registration procedures, the notice registration obligee should be granted registration claim and to apply for registration unilaterally. In addition to documentary evidence of notice registration occurrence and identification paper of both parties, he or she should submit the consent form of notice registration obligor. However, in the registration application of the advance sale of commercial housing, the advance purchaser need submit the registration certificate of the advance contract of commercial housing without the consent form. The reasons of its establishment can be listed as follows:protect transaction security; fully develop functions of notice registration; the attributes of notice registration supply its bona fide acquisition with possibility. Comprehensive considering the generality of bona fide acquisition as well as the particularity of notice registration, its constitutive requirements should be enacted as follows:there is right of the obligatory claim that is revolved around the change of real property; the consent of persons involved in notice registration; bona fides of creditor of notice registration; finish of notice registration.
In the elimination of notice registration, the paper analyses the reasons of elimination of notice registration and its cancellation of registration. As for the reasons of elimination of notice registration, in order to balance interests between the notice registration obligee and obligor and urge the notice registration obligee to exercise his or her claim in time, the original stipulation of "since the date of real estate registration" should be changed into "since the date of the notice registration obligee knows or should know it is time to apply for real estate registration". Our law may increase provisions on the reasons of elimination of notice registration. As to the cancellation of registration of notice registration, it is necessary for our law to enact regulations of that eliminating notice registration need apply for the cancellation of registration. The cancellation of registration of notice registration has some certain effects such as eliminating effect, disposing real right change after the registration, constructive effect, and bona fide protection. The cancellation of registration of notice registration has two patterns:application for cancellation and direct cancellation. Some scholars consider all the interested parties as the subject of application for cancellation while others consider the former parties of notice registration as the subject. As far as I am concerned, it is clear and accurate to define it as notice registration nominal person, interested party and registration nominal person. The application method includes common application and unilateral application. The circumstances of direct cancellation include:when notice registration develops into real registration, registration office should cancel notice registration when it completes real registration. Registration office has the power to determine that notice registration obligee knows or should know about the registration with sufficient reasons. When legal terms expire, registration office ought to cancel notice registration. When real estate vanishes, registration office will cancel real estate rights along with its notice registration.
The conclusion part puts forward proposition of improving notice registration of our law, respectively enacts the legal articles of perfecting notice registration in Real Right Law and Enterprise Bankruptcy Law, and studies out the legal articles on notice registration in prospective Real Estate Registration Law.
第一章分析了不动产预告登记的概念与性质。预告登记在不同的国家和地区是为解决相同或相似的社会实践问题而产生,但各国家和地区既有法律体系和法律传统存在差异,决定了预告登记概念在内涵与外延方面共性与差异并存。各国家和地区学者在界定预告登记概念时,涉及目的、保全对象、前提、手段和属概念等方面,但在具体取舍时有所侧重。我国学者在界定预告登记概念时,均有明确目的和保全对象,对于前提和手段则存在差异。本文倾向于选择登记作为属概念；选择目的、保全对象和手段等内容来表征预告登记与同属中其他概念相区别的属性；认为纳入预告登记概念思维对象的范围应为以不动产物权变动为目的的债权请求权。据此,将预告登记概念界定为,为保全以不动产物权变动为目的的债权请求权,使其免受债务人处分行为等妨害而赋予其物权效力的登记。国内外学者对预告登记性质的探讨思路主要有两种：一种是分析预告登记本身的性质,一种是分析预告登记保全的权利性质。本文认为,分析预告登记的性质,应选取本登记等种概念作为参照,藉此得出预告登记是不同于本登记等的特殊登记,而不应该是物权等权利。预告登记的性质为临时登记,是通过赋予被登记的以不动产物权变动为目的的债权请求权以物权效力,担保该权利实现的特殊登记,为债权担保手段。预告登记与本登记、异议登记和预查封登记存在着差异。
第二章论证了不动产预告登记制度的价值与功能。不动产物权变动中的当事人对物权变动安全的需要,预告登记制度自身的实体法与程序法属性等决定了预告登记制度直接反映和保障的价值目标应为安全和效率。安全价值目标侧重于保护交易安全；效率价值目标包括实体效率和程序效率,对预告登记制度的规范设计,应追求实体和程序权利义务配置效果的最优化,最终实现兼顾经济效率与社会效率、个体效率与社会整体效率的综合效率最优。预告登记制度的社会功能与其特定的立法目的、价值取向和所要满足的社会需要存在密切联系,包括担保功能、保障交易安全功能、增进交易效率功能和信息服务功能。预告登记制度的诸功能之间有机联系,相互协调,统一于预告登记制度价值的实现,最终保障预告登记保全的权利实现,建立市场交易秩序。
第三章厘定了不动产预告登记的客体。预告登记规制的国家和地区在界定预告登记客体时主要基于物权变动模式,还有权利自身或权利所要引起变动的物权是否具有登记能力,能否及时进行本登记,以及权利指向的物是否具有不可替代性等因素。我国学者对哪些权利可成为预告登记的客体存在着分歧。本文认为,从应然的角度,我国应在不动产物权变动的登记生效立法下规定预告登记的客体。不论房屋所有权和抵押权、建设用地使用权及其抵押权等物权,发生的原因是房屋征收补偿协议、附买回的房屋买卖协议、不动产优先购买权约定等,只要产生的不动产物权变动不能及时办理本登记,有关的债权请求权有担保需求,都应允许适用预告登记。我国不动产租赁权为债权且不具有登记能力,不应成为预告登记的客体。建设工程价款优先受偿权是一种法定担保物权,设立无需登记,尽管法律完善上可以赋予其登记能力,但效力宜规定为对抗,因而不应成为预告登记的客体。
第四章探讨了不动产预告登记的效力。在权利保全效力方面,对于中间处分,我国应摒弃现行立法的做法,采用德国立法的做法。中间处分构成妨害表现为,中间处分引起的取得人的物权与预告登记的请求权将实现的物权不相容。中间处分的具体类型包括以法律行为方式而为的处分和以强制执行等方式而为的处分,但不包括征收。中间处分构成妨害的具体效果仅为不发生物权效力,至于法律行为本身的效力并不受此影响。本登记条件具备,预告登记权利人直接请求债务人进行本登记。在顺位保全效力方面,我国有学者认为不动产所有权移转请求权预告登记后,将来的本登记效力溯及于预告登记之时,为顺位保全效力的表现。本文认为,德国法上的顺位是不动产特有的制度,针对限制物权而设,依据登记先后顺序确定。这些限制物权同时并存于同一不动产上,因顺位不同,存在着竞争关系。因而保全在先的顺位具有重要意义。预告登记的顺位保全效力只能发生在同一不动产上可以并存的数个限制物权之间。我国法应明确规定顺位保全效力,根据预告登记所为的本登记建设用地使用权与根据中间处分所为第三人的登记建设用地使用权抵押权等并存时,才有顺位保全效力的适用问题。在完全效力方面,我国《物权法》中应规定预告登记具有排除破产管理人处分的效力,并在《企业破产法》中对预告登记在破产程序中的特殊效力做出明确规定,赋予预告登记保全的请求权在破产程序中具有独特的法律地位。当第三人通过事实处分对预告登记的请求权构成妨害或有妨害之虞时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第35条,对第三人享有排除妨害请求权或消除危险请求权；当第三人侵害预告登记的请求权并造成损害时,赋予预告登记权利人得准用《物权法》第37条,对第三人享有损害赔偿请求权。
第五章研究了不动产预告登记的发生与消灭。在预告登记发生方面,分析了预告登记的设立要件和善意取得要件。关于预告登记的设立要件,预告登记所涉及者的同意比我国法上的预告登记约定更为合理。为解决预告登记所涉及者无正当理由不同意预告登记问题,宜借鉴比较法上的假处分制度,并结合我国民事诉讼法上的财产保全制度,规定预告登记权利人有权申请人民法院发布财产保全裁定,并据此申请预告登记。对商品房预售的预告登记,应由法律直接规定预售人负有同意为预告登记的义务,以及接受预购人委托办理预告登记的义务。预告登记自记入登记簿时生效。在登记程序上,应将预告登记的申请权赋予预告登记的权利人,实行单方申请,提交预告登记发生的原因证明文件、当事人的身份证明、预告登记义务人的预告登记同意书,但商品房预售的预告登记申请无需提交同意书。预告登记善意取得确立的缘由是：保护交易安全的需要、充分发挥预告登记功能的需要、预告登记的自身属性提供了可能性。综合考虑善意取得构成要件的一般性和预告登记发生条件的特殊性,预告登记善意取得要件应为：存在以不动产物权变动为内容的债权请求权、存在预告登记所涉及者的同意、预告登记债权请求权人善意、完成登记。
在预告登记的消灭方面,分析了预告登记的消灭原因及注销登记。关于预告登记消灭的原因,为平衡预告登记权利人和义务人的利益,敦促预告登记权利人及时行使请求权,应将我国法上“自能够进行不动产登记之日”改为“自预告登记权利人知道或应该知道能够进行不动产登记之日”。增加规定预告登记消灭的原因。关于预告登记的注销登记,我国法有必要规定预告登记消灭,需办理注销登记。预告登记的注销登记具有消灭效力、登记后处分物权变动效力、推定效力以及善意保护效力。预告登记注销登记主要有申请注销和径为注销两种。对于申请注销的主体,学者有主张为一切利害关系人,或原预告登记的当事人,本文界定为预告登记名义人、利害关系人以及登记名义人。申请方式应包括共同申请和单方申请。预告登记径为注销情形主要包括：预告登记推进为本登记时,登记机关在完成本登记时径为注销；登记机关有充分理由判断预告登记权利人知道或应当知道能够办理本登记,法定期限届满预告登记权利人没有办理时径为注销；因不动产灭失,登记机关在径为注销不动产权利时注销其上的预告登记。
结语部分提出了完善我国预告登记制度的构想,分别拟定了《物权法》、《企业破产法》中完善预告登记制度的法律条文设计,以及将来制定的不动产登记法中关于预告登记的法律条文设计。
The institution of notice registration has a long history in foreign civil law and the unique function of guarantee to the obligatory claim that is for the purpose of the change of real right. However, it is brand new in our civil law. The regulations of current law on notice registration have some questions such as crude and improper regulations so it is difficult to develop its functions in the application of law. Although domestic scholars reached some common views on the research of notice registration, most of them have problems as follows:stop after getting a little knowledge of notice registration, select one side to study, lacking of depth, breadth, systematicness, and regarding an entity as superior to procedure. The most significant point is that they did not have any systematic research achievements involving both the substantive and procedural aspects of notice registration. The author selected real estate notice registration as topic and pursued a creative, thorough, and systematic research because of the development of social practice, the need of legal perfection and the deepening of theoretical research of notice registration. In addition to the introduction and conclusion, the paper is divided into five chapters.
Chapter one analyses on the concept and character of real estate notice registration. The emergence of notice registration is to settle the same or similar social practices in different countries and regions. However, different countries and areas vary in existing legal systems and legal traditions, which leads to that the concept of notice registration has similarities as well as distinctions in intension and extension. While defining the concept of notice registration, scholars of different countries and areas refer to purpose, preservation object, premise, means, and concept of genus etc. but they stress one of them in specific practice. While defining the concept of notice registration, scholars of our country all have definite purpose and preservation object but vary in definite premise and means. The author prefers to select registration as the concept of genus. Natures of notice registration such as selecting purpose, security object, and means distinguish notice registration from other concepts in the same genera. The range of thinking object of notice registration should be right of obligatory claim for the purpose of the change of real property. The concept of notice registration should be defined as a registration that is to conserve right of obligatory claim for the purpose of the change of real property, protect it from impairment of the debtor's act of disposition and grant it validity of real rights. With regard to the nature of notice registration, reviewing domestic and foreign discussion, scholars'thought may be listed as follows:analyze the nature of notice registration and analyze the nature of right to notice registration. The author considers that analysis of notice registration ought to compare it with real registration and conclude that notice registration is a special registration which is distinct from real registration. In order to reveal its characteristics, it is necessary for scholars to analyze the nature of right to notice registration and other qualities. The nature of notice registration is temporary registration which grants registered right of obligatory claim for the purpose of the change of real property validity of real right and guarantees to realize the right of obligatory claim. It is a guarantee means of credit. There is distinction between notice registration and real registration, objection registration and seal registration.
Chapter two demonstrates the value and functions of real estate notice registration. The needs that parties in the change of real property for the change of real rights security and the attributes of substantive law and procedural law of notice registration determine that the values which notice registration directly reveals and guarantees should be safety and efficiency. Safety places emphasis on the protection of transaction. Efficiency consists of substantive efficiency and procedural efficiency. The standard design of notice registration ought to achieve the optimization of configurational effect of substantive rights and obligations as well as the optimization of configurational effect of procedural rights and obligations and finally realizes the optimization of comprehensive efficiency. Social functions of notice registration are closely linked with its certain legislative purpose, value orientation and social needs, including guarantee, transaction security, efficiency promotion and information service. The functions of notice registration are organic links and coordinate each other. They unify under the implementation of values of notice registration, guarantee the realization of the claim of notice registration preservation and finally establish order of market transaction.
Chapter three analyzes the object of real estate notice registration. While defining the object of notice registration, countries and areas that are regulated by notice registration primarily base on the alteration mode of real right, taking other factors into consideration. For example, the right itself, whether the real right has registration ability or not, whether it is able to register in time or not, whether the target has irreplaceability or not. Domestic scholars have bifurcation in determining the object of notice registration. From an ideal view, we should adopt registration validity doctrine of the change of real property right and regulate the object of notice registration on the basis. Real property right includes house ownership and mortgage, construction land use right and its mortgage and so on. The reasons of these rights are listed as follows:the housing levy compensation agreement, the repurchase housing sale and purchase agreement, the preemption right of real estate agreement etc. However, claims for the purpose of change of real property right cannot be registered in time with a need for guarantee that should be permitted to apply notice registration. Our leasehold of real estate is an obligatory right without registration ability and cannot become the object of notice registration. Construction project priority of claim is a legal security interest without registration. Although legislators may grant it registration ability, it should be registration confrontation effect. Therefore, construction project priority of claim cannot be the object of notice registration.
Chapter four studies the effect of real estate notice registration. With regard to the effect of intermediate disposition, the practice of current legislation should be abolished while the German approach should be adopted. The effect of becoming impairment by intermediate disposition is that real right of the obtained is incompatible with the real right caused by notice registration preservation claim. Specific types of intermediate disposition include dispositions are done by legal action as well as compulsory execution without levy. The result of impairing intermediate disposition is that it does not have the effect of real right or affect the validity of legal action. Notice registration obligee will directly ask the obligor to carry on real registration once its conditions are obtained. Notice registration should be carried out when real registration is made by the registration office. In cis-position preservation effect, domestic scholars consider its representation as that prospective effect of registration traces back to the moment of notice registration after the notice registration of real estate ownership transfer claim. The cis-position of German law is a unique system of real estate which aims at the limited property rights and bases on registration order. These limited rights of things are able to simultaneously coexist on the same real estate. They have competitive relationship because of different cis-position. Therefore, the cis-position with previous preservation has great significance. Generally.The cis-position preservation effect of notice registration only occurs among several limited rights of things that can be coexistent on the same real estate. The stipulations of cis-position preservation effect ought to be included in our legal system. Only when the real registration construction land use right mortgage of notice registration and the third party's construction land use right mortgage are coexistent, is cis-position preservation effect necessary to be applied. In complete effect, our Real Right Law should grant notice registration the effect of excluding bankruptcy administrator's disposition, clearly stipulate the special effect of notice registration in bankruptcy proceedings in Enterprise Bankruptcy Law, and grant the preservation claim of notice registration unique legal status in bankruptcy proceedings. When the third party impairs the claim of notice registration by factual disposition or has the risk of impairment, the obligee of notice registration is entitled to apply Article35of Real Right Law and possess the claim for obstacles removal or the claim for risk elimination; when the third party infringes on the claim of notice registration and cause damages, the obligee of notice registration is entitled to apply Article37of Real Right Law and possess the claim for damage compensation.
Chapter five studies the occurrence and elimination of notice registration. In the occurrence of notice registration, this paper analyses its establishing elements and bona fide acquisition of notice registration. On the establishing elements of notice registration, the consent of persons involved in notice registration is more reasonable than notice registration convention of our law. In order to solve questions that the persons involved in notice registration do not agree on notice registration, our law should use false disposition of comparative law for reference, combine it with the property preservation of our civil procedure law, and stipulate that notice registration obligee is entitled to apply for judgment of property preservation from the court and then apply for notice registration on these grounds. As for notice registration of the advance sale of commercial housing, our law should directly stipulate that the advance seller of commercial housing has some obligations. For example, agree on notice registration and accept the commission of the advance purchaser of commercial housing for notice registration. When it is recorded in the register, notice registration takes effect. On registration procedures, the notice registration obligee should be granted registration claim and to apply for registration unilaterally. In addition to documentary evidence of notice registration occurrence and identification paper of both parties, he or she should submit the consent form of notice registration obligor. However, in the registration application of the advance sale of commercial housing, the advance purchaser need submit the registration certificate of the advance contract of commercial housing without the consent form. The reasons of its establishment can be listed as follows:protect transaction security; fully develop functions of notice registration; the attributes of notice registration supply its bona fide acquisition with possibility. Comprehensive considering the generality of bona fide acquisition as well as the particularity of notice registration, its constitutive requirements should be enacted as follows:there is right of the obligatory claim that is revolved around the change of real property; the consent of persons involved in notice registration; bona fides of creditor of notice registration; finish of notice registration.
In the elimination of notice registration, the paper analyses the reasons of elimination of notice registration and its cancellation of registration. As for the reasons of elimination of notice registration, in order to balance interests between the notice registration obligee and obligor and urge the notice registration obligee to exercise his or her claim in time, the original stipulation of "since the date of real estate registration" should be changed into "since the date of the notice registration obligee knows or should know it is time to apply for real estate registration". Our law may increase provisions on the reasons of elimination of notice registration. As to the cancellation of registration of notice registration, it is necessary for our law to enact regulations of that eliminating notice registration need apply for the cancellation of registration. The cancellation of registration of notice registration has some certain effects such as eliminating effect, disposing real right change after the registration, constructive effect, and bona fide protection. The cancellation of registration of notice registration has two patterns:application for cancellation and direct cancellation. Some scholars consider all the interested parties as the subject of application for cancellation while others consider the former parties of notice registration as the subject. As far as I am concerned, it is clear and accurate to define it as notice registration nominal person, interested party and registration nominal person. The application method includes common application and unilateral application. The circumstances of direct cancellation include:when notice registration develops into real registration, registration office should cancel notice registration when it completes real registration. Registration office has the power to determine that notice registration obligee knows or should know about the registration with sufficient reasons. When legal terms expire, registration office ought to cancel notice registration. When real estate vanishes, registration office will cancel real estate rights along with its notice registration.
The conclusion part puts forward proposition of improving notice registration of our law, respectively enacts the legal articles of perfecting notice registration in Real Right Law and Enterprise Bankruptcy Law, and studies out the legal articles on notice registration in prospective Real Estate Registration Law.
引文
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第150页。
②参见2002年12月17日九届全国人大常委会第三十一次会议《(中华人民共和国民法(草案)>的说明》中关于物权法草案的说明；2004年10月19日十届全国人大常委会第十二次会议全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报。
①这从珠海市中级人民法院关于2006年至2010年一房二卖占涉房案比例的统计数字可以窥见一斑,即分别为36.9%、22.7%、19.6%、12.9%、10.7%,呈现下降趋势。资料来源：珠海市中级人民法院。引自杨帆：《房地产预告登记制度的经济学分析》,2011年吉林大学硕士学位论文,第20页。
②如《德国民法典》第883条规定：“在预告登记后就土地或权利所做出的处分,在它会妨害或侵害请求权的限度内不生效力。”陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。
③如口本《不动产登记法》第7条规定：“已进行假登记时,本登记的顺位,依假登记的顺位。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第208页。
④如德国《支付不能法》第106条第1款规定：“为保全一项在债务人的土地上、或在为债务人登记的权利上给予或废止权利的请求权,或为保全一项变更此权利的内容或顺序的请求权而在土地簿册上进行预告登记的,债权人可以为自己的请求权而请求由支付不能财团受清偿。即使债务人对债权人承担有其他的义务,并且这些义务未得到履行、或未完全得到履行,亦适用此种规定。”杜景林等译：《德国支付不能法》,法律出版社2002年版,第57-58页。
①参见《房屋登记办法》第69条。
②参见《德国民法典》第885条第1款：“预告登记,基于假处分或基于其土地或权利为预告登记所涉及的人的许可证为之。”陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。韩国《不动产登记法》第37条：“办理假登记的,由假登记权利人在申请书上附假登记义务人承诺书或者假处分命令的正本,即可申请。”崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版,第282页。
③有学者认为,针对商品房的预售登记,则应当从保护买受人的利益,尤其是保护买受人将来取得物权,必须强制性要求开发商办理预告登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第364页。
④王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第365页。
⑤程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第550页。
⑥参见《房屋登记簿管理试行办法》第10条,及该办法附件内容。
①程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第520页。
②笔者在CNKI中国期刊全文数据库,通过全文精确文献检索1980-1989年间的学术期刊,论及预告登记制度的论文只有一篇,即张楚：《论分期付款房屋买卖的法律调整问题》,载于《法律科学》1989年第4期。这一检索可窥见一斑。
③徐健等：《房地产市场机制运行中的法律调整问题》,载于《法律科学》1993年第3期,第63页。朱沛智：《试论房屋销售中分期付款的法律问题》,载于《兰州商学院学报》1994年第4期,第50页。叶知年：《房屋分期付款买卖合同初探》,载于《华侨大学学报》(社会科学版)1996年第4期,第32页。潘源舟：《简论商品房预售之预告登记制度》,载于《浙江省政法管理干部学院学报》1999年第3期,第47-50页。等等。
④孙先忠：《论不动产物权登记》,载于《中国法学》1996年第5期,第59-60页。黄建雄：《试论我国房地产登记法律制度的完善》,载于《厦门大学学报》(哲社版)1997年第1期。董娟等：《不动产登记效力研究》,载于《天津大学学报》(社会科学版)1999年第2期,第134页。等等。
⑤孙静：《德国的土地登记簿制度及对我们的启示》,载于《中国房地产》1997年第10期,第74-75页。孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第153-158页。等等。
⑥笔者在CNKI中国期刊全文数据库,通过全文精确文献检索1990-1999年间的学术期刊,论及预告登记制度的论文约有30余篇。在CNKI中国重要会议论文集全文数据库,通过全文精确文献检索1990-1999年间的论文,没有1篇论及预告登记制度。这一检索可窥见一斑。
①张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第86-87页。
①樊崇义等：《刑事诉讼法学研究方法的转型》,载于《中国刑事法杂志》2006年第5期,第3页。
②李其瑞：《论法学研究方法的多元化趋势》,载于《法律科学》(西北政法学院学报)2004年第4期,第21页。
③董彪：《我国民法学研究方法之反思》,载于《法治论丛》2005年第2期,第38页。
④沈宗灵著：《比较法研究》,北京大学出版社2006年版,第31页。
⑤[荷兰]科基尼-亚特里道：《比较法的某些方法论方面的问题》,刘慈忠译,载于《法学译丛》1987年第5期,第17页。
①黄国昌：《法学实证研究方法初探》,载于《月旦法学杂志》2009年第12期,第144页。
②参见董彪：《我国民法学研究方法之反思》,载于《法治论丛》2005年第2期,第37-40页；樊崇义等：《刑事诉讼法学研究方法的转型》,载于《中国刑事法杂志》2006年第5期,第3-10页；王敏远等：《法学研究方法》,载于《国家法官学院学报》2008年第3期,第4-16页。
③王敏远等：《法学研究方法》,载于《国家法官学院学报》2008年第3期,第12页。
④林辉煌：《法学研究的新显学》,载于《法令月刊》2003年第8期,第891页。
①[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年版,第504页。
②黄茂荣著：《法学方法与现代民法》(第五版),法律出版社2007年版,第125页。
①王轶著：《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第166页。孙鹏著：《物权公示论-—以物权变动为中心》,法律出版社2004年版,第188页。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第520页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
①参见日本《不动产登记法》第1条规定：“登记,就不动产标示或下列不动产权利的设定、保存、移转、变更、处分限制或消灭而进行：1.所有权；2.地上权；3.永佃权：4.地役权；5.先取特权；6.质权；7.抵押权；8.承租权；9.采石权。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第207页。
②参见日本《不动产登记法》第2条规定：“假登记于下列各项情形进行：1.未具备登记申请程序上需要的条件时：2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时：上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时,亦同。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第207-208页。
③《瑞士民法典》第959条规定：“(1)法律明文规定须预告登记的,如先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利,得在不动产登记簿上进行预告登记。(2)前款的人的权利,一经预告登记,即对日后取得的权利有对抗的效力。”参见《瑞士民法典》,殷生根、王燕译,中国政法大学出版社1999年版,第264页。
④参见《瑞士民法典》第814条第1项和第3项。
⑤参见韩国《不动产登记法》第3条：“需要保全、设定、转移、变更或消灭属于第二条各项之一权利的请求权时,可办理假登记。该请求权为附期限或者附停止条件以及其他将来能够确定的请求权时,亦同。”第2条：“登记事项包括,区分建筑物的标示以及下列各项权利的设定、保存、移转、变更、限制处分或消灭：1.所有权;2.地上权；3.地役权；4.传贳权；5.抵押权；6.权利质权；7.租赁权。”崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版,第276页。
⑥参见我国台湾地区“土地法”第79条之1：“Ⅰ声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。Ⅱ前项预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效。Ⅲ预告登记,对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力。”
⑦王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第90页。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年第2版,第208页。
② Jauernig, Burgerliches Gesetzbuch,9, neubearbertete Auflage, C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung, Muchen 1999, S.981.转引自金可可：《预告登记之性质-—从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第108页。
③[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第86-87页。
④[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译,渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第105页。
⑤[日]浦野雄幸著：《新不动产登记法》,日本三省堂2007年版,第351页。
⑥张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年初版,第170页。
⑦史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第115页。
⑧蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土杂志》2002年第5期,第127页。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》(第二版),社会科学文献出版社2007年版,第149页。
②王利明等著：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年版,第52页。
①温世扬、廖焕国著：《物权法通论》,人民法院出版社2005年版,第156页。孙宪忠主编：《中国物权法原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第140页。于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第264页。张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第76页。龙翼飞主编：《物权法原理与案例教程》,中国人民大学出版社2008年版,第48页。高富平著：《物权法专论》,北京大学出版社2007年版,第408-409页等。
②崔建远、孙佑海、王宛生著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年,第248页。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第353页。采此种方式的还有：房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第64页。
④余能斌主编：《现代物权法专论》,法律出版社2002年版,第403页。采此种方式的还有：参见黄素萍：《论物权法中的预告登记制度》,载于《法治研究》2010年笫2期,第102页。
⑤马俊驹、余延满著：《民法原论》,法律出版社2005年第2版,第313页。
⑥鲁晓明：《我国预售房地产预告登记制度的建构》,载于《政法学刊》2005年第1期,第96页。
⑦预告登记是预备登记的一种,指以不动产为标的,而为债权请求权的准备性登记。参见张楚：《论分期付款房屋买卖的法律调整问题》,载于《法律科学》1989年第4期,第38页。
①博登海默认为,“当人们形构和界定概念之时,他们通常考虑的是那些能够说明某个特定概念的最为典型的情形,而不会严肃考虑那些难以确定的两可性情形。……在法律的各个领域中,我们都发现了棘手的难以确定的两可性情况,亦即边缘情况,如一个专门概念的界限范围尚未确定,或者从纯粹的逻辑观点来看,两个或两个以上的相混不清的不同概念却可以同样适用于有关事实。”参见[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年版,第505-506页。
②为行文简略,与预备登记相类似的概念就不再一并引述。
①参见《德国民法典》第885条。
②参见《德国民法典》第883条第1项；日本《不动产登记法》第2条；我国台湾地区“土地法”第79条之1；韩国《不动产登记法》第3条。
①参见我国《物权法》第9条。
②参见我国《物权法》第129条、第158条。
③这从我国《物权法》第9条,第16条,第17条、第139条、第145条、第155条、第169条、第187条等规定可以看出。
④有学者认为,土地承包经营权、地役权等物权设立的场合,设立合同附有停止条件或始期,设立合同生效,土地承包经营权等物权尚不能即时产生,此时应允许当事人申请预告登记。即使设立合同生效即产生了物权,但由于办理本登记的条件尚不具备等原因,物权人愿意办理预告登记,法律没有必要予以反对。参见崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。
⑤有学者认为,尽管我国法上就基于法律行为的不动产物权变动兼采了登记生效要件主义与登记对抗要件主义。但预告登记仅适用于以登记为生效要件的不动产物权变动。参见程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第536页。
⑥囿于篇章结构之考虑,对其理由详论将放在预告登记之客体部分。
⑦马俊驹、余延满著：《民法原论》,法律出版社2005年第2版,第297页。
①孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第223-224页。
②参见我国台湾地区“船舶登记法”第22条。
③囿于篇章结构之考虑,对其理由详论将放在预告登记之客体部分。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第419、444页。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第217页。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第60页。持这种观点的还有：温世扬、廖焕国著：《物权法通论》,人民法院出版社2005年版,第157页。
③程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第528页。
④ Schwad-prutting, Sachenrecht,27. Aufl., Verlag C. H. Beck,1997, S. 92转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第109页。
⑤卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第65-66页。
⑥卡纳里斯：《债权的物权化》,《弗卢梅诞辰庆贺文集》,1978年,第383页。转引自[德]卡尔·拉伦茨著：德国民法通论(上册),法律出版社2003年版,第302页。
⑦王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(7),中国政法大学出版社1998年版,第78页。持此种观点的还有：黄明芳：《谈预告登记》,载于《现代地政》2006年第2期,第27页；李宏志：《从债权物权化论土地登记之效力》,逢甲大学土地管理学系2009年硕士学位论文,第95页。何彦陞：《我国不动产债权物权化之发展》(二),载于《现代地政》2006年第6期,第39页等。
⑧房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2004年第4期,第65页。
①张艳：《预告登记的物权效力》,载于《西南政法大学学报》2007年第6期,第60页。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第34页。
③杨雪飞：《预告登记制度比较考察》,载于《河北法学》2006年第11期,第181页。持此种观点的学者还有：张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第88页等。
④张艳、宗成庆、徐波：《汉语术语定义的结构分析与提取》,载于《中文信息学报》2003年第6期,第10页。
⑤参见金可可文章《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》之注释3,载于《法学》2007年第7期,第108页。
①杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第33页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
②参见我国台湾地区“民法”第758条。
③全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报之(六)登记制度部分：以梁慧星为负责人的中国物权法研究课题组所完成的《中国物权法草案建议稿附理由》之35条及其说明,社会科学文献出版社2007年第2版,第149-150页。全国人大常委会法制工作委员会民法室编写的《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》对《物权法》第20条的说明,北京大学出版社2007年版,第31-32页。
④全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第32页。
⑤参见《德国民法典》第883条第1款,我国台湾地区“土地法”第79条之一。
⑥参见《物权法》第20条第1款。
①崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。
①崔建远主编：《我国物权立法难点问题研究》,清华大学出版社2005年版,第420页。
①王荣珍：《论预告登记的善意取得》,载于《法学杂志》2011年第3期,第10页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第420页。
①根据最高人民法院、国土资源部、建设部三部门联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》)第13、14和15条规定,预查封登记的财产包括：其一,被执行人全部或部分缴纳出让金但尚未办理登记的士地使用权；其二,被执行人(房地产开发企业)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；其三,被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;其四,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋；其五,被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋。
②根据《协助执行通知》第21条规定,被执行人隐瞒真实情况,到登记机关办理已经预查封登记的土地使用权和房屋抵押、转让等手续的,人民法院应当依法确认其行为无效。
③参见我国台湾地区“土地登记规则”第136条第2款,即“前项限制登记,包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记,及其它依法律所为禁止处分之登记。”
④参见《房屋登记办法》第70条。
⑤参见《协助执行通知》第2条第3款、第3条第2款,第16条。
①[美]罗·庞德著：《通过法律的社会控制——法律的任务》,沈宗灵、董世忠译,商务印书馆1984年版,第55页。
②周旺生：《法的功能与法的作用辨异》,载于《政法论坛》(中国政法大学学报),2006年第5期,第112页。
③《马克思恩格斯全集》第26卷Ⅲ,人民出版社1974年版,第139页。
④《马克思恩格斯全集》第19卷,人民出版社1963年版,第406页。
①[英]彼得·斯坦、约翰·香德著：《西方社会的法律价值》,王献平译,中国法制出版社2004年版,第2-3页。
②谢鹏程著：《基本法律价值》,山东人民出版社2000年版,第28-29页。
①如据南方都市报2003年11月13日报道,深圳香珠花园开发商涉嫌一房多卖,涉案住房达247套,涉案金额2亿多元。据经济日报2003年10月21日报道,由于重复登记,上海卢湾天天花园住宅小区的279套住房卖了600多次,其中一套房竟重复卖了7家。南方都市报2006年9月2日报道,江西九江市共青城开发区开发商将48套商品房分别卖给了72户购房户。据新华网呼和浩特7月28日电,本市一房地产开发商一房多卖,预售楼房60户,卖给152人次,涉及购房总金额1406万元；一房多卖车库13户,卖给26人次,涉案金额为22万元..
②如国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发(2010)4号)中写道：“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施”,“进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下。”
③梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第150页。
④参见2002年12月17日九届全国人大常委会第三十一次会议《(中华人民共和国民法(草案))的说明》中关于物权法草案的说明；2004年10月19日十届全国人大常委会第十二次会议全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报。
①参见《德国民法典》第883条第1款；日本《不动产登记法》第2条：我国台湾地区“土地法”第79条之一第1款等。
①[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年修订版,第317页。
①江帆、孙鹏主编：《交易安全与中国民商法》,中国政法大学出版社1997年版,第54页。
②参见《德国民法典》第883条第2款。我国台湾地区“土地法”第79条之一第2款。
③参加《物权法》第20条第1款。
①[美]理查德·A·波斯纳著：《法律的经济分析》(上),蒋兆康译,林毅夫校,中国大百科全书出版社1997年版,第7页。
②张文显著：《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社2006年版,第168页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第78页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第31页。
②参见《德国民法典》第885条；日本《不动产登记法》第32条：韩国《不动产登记法》第37条。
③参见我国台湾地区“土地法”第79条之一第1款。
④参见我国《物权法》第20条第1款。
⑤参见《德国民法典》第883条第2、3款。
⑥参见日本《不动产登记法》第7条,韩国《不动产登记法》第6条。
⑦参见参见我国台湾地区“土地法”第79条之一第3款。
①参见《物权法》第20条。
②参见日本《不动产登记法》第2条；韩国《不动产登记法》第3条；我国台湾地区“土地登记规则”第137条；我国大陆地区《房屋登记办法》第67条等。
①如王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第90页；[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415-416页。房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第78页等。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第530页。
③张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第78页。
④蔡明诚：《预告登记之意义与效力》,载于《台湾本土法学》2002年第5期,第129页
⑤房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。
⑥温丰文：《台湾民法典物权优先效力规定之施行经验》,载于《月旦民商法》2004年第3期,第133页。
①孙玉红著：《侵权法功能研究》,法律出版社2010年版,第11页。
②周永坤著：《法理学——全球视野》,法律出版社2010年第3版,第129页。
③公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2008年第2版,第47-48页。
④付子堂著：《法律功能论》,中国政法大学出版社1999年第1版,第35页。
⑤[美]帕森斯：《法律与社会控制》,载于Evan, William M.:《法律社会学》,郑哲民译,台湾巨流图书公司1996年版,第81页。
⑥转引自湖舟：《注释别议》,载于《法学研究》1996年第3期,第108页。
①付子堂著：《法律功能论》,中国政法大学出版社1999年第1版,第56-57页。
②孙玉红著：《侵权法功能研究》,法律出版社2010年版,笫39页。
③[美]J·威尔逊：《功能分析介绍》,罗述勇译,载于《国外社会科学》1986年第10期,第61页。
④ Bogden, "Different Economic Systems and Comparative Law", in "Comparative Yearbook" (1978) vol.2, P.95.转引自沈宗灵著：《比较法研究》,北京大学出版2006年版,第12页。
⑤郭剑平：《论法律功能的概念与类型》,载于《韶关学院学报》(社会科学)2008年第8期,第26页。
①因我国有些学者不区分法的功能与法的作用,其书中关于法的规范作用与社会作用的论述也就是对于法的规范功能与社会功能的论述。有些学者区分法的功能与作用,在法的功能构成分析中,区分为规范功能和社会功能。将这两种情况均予考虑：如张贵成、刘金国主编：《法理学》,中国政法大学出版社1997年版,第114-118页；舒国滢主编：《法理学阶梯》,清华大学出版社2006年版,第166-172页；孙笑侠：《法理学》,清华大学出版社2008年版,第249-253页；周永坤著：《法理学—全球视野》,法律出版社2010年第3版,第133-137页。
②刘水冰、雷兴虎：《论经济法的社会经济功能》,载于《法学评论》2004年第2期,第37页。
③Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.2转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第530 页。
①这些权利包括：所有权、地土权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权和采石权。参见日本《不动产登记法》第1条和第2条第1款之2。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
①参见《日本民法典》第177条。
②参见我国《物权法》第9条。
③但在登记对抗立法下,如土地承包经营权的转让和互换、地役权的设立,物权变动自合同生效时就发生,不登记只是不具有对抗效力。学者对于这种立法下进行本登记所需的实体上或程序上的条件不具备时,由此所带来的以不动产物权变动为目的的债权请求权和物权是否纳入预告登记的保全对象存有争议,完全肯定者有之,完全否定者有之。笔者认为,从法律完善的应然角度上说,立法对因法律行为而引起的不动产物权变动应抛弃登记对抗,完全采用登记生效,如果这样,对此争议就不复存在。因而,这里对预告登记担保功能的研究不予考察此种情形。
①参见《德国民法典》第883条第2款。
②参见《德国民法典》第888条第1款。
③参见《德国民法典》第883条第3款、德国《破产法》第24条。
④这从珠海市中级人民法院关于2006年至2010年一房二卖占涉房案比例的统计数字可以窥见一斑,即分别为36.9%、22.7%、19.6%、12.9%、10.7%,呈现下降趋势。资料来源：珠海市中级人民法院。引自杨帆：《房地产预告登记制度的经济学分析》,2011年吉林大学硕士学位论文,第20页。
①参见《德国民法典》第883条第1款,我国台湾地区“土地法”第79条之一。
②参见《物权法》第20条第1款。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第418页。
④温丰文著：《土地法》,台湾洪记印刷2011年修订版,第213页。
⑤房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。
⑥曲茂辉、栗瑜：《论民法的社会功能》,载于《湖南师范大学社会科学学报》2006年第5期,第71页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第31页。
②参见《物权法》第12条、《房屋登记办法》第67、70、71、72、73条等。
①参见《德国土地登记簿法》第12条第1款。
②参见《物权法》第18条。
①参见《德国民法典》第883条。
②孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第223-224页。
③参见日本《不动产登记法》第2条。
④参见《瑞士民法典》第959条。
⑤参见《瑞士民法典》第960条。
⑥参见韩国《不动产登记法》第3条。
①孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第136页。
②德国民法典和土地登记条例均未直接规定,哪些权利与法律关系可以登记。“什么”可以予以登记,其标准必须自民法典第892条之规定中进行推导,因为该条限定了对善意的权利交易具有决定性意义的土地登记内容。具有登记能力的权利与权利地位有：土地物权(土地所有权、地役权、土地担保物权等)与视同土地的权利(地上权、住宅所有权、建筑物所有权),在土地物权上所成立的物权(如在抵押权上成立的役权),处分限制与取得禁止、异议、预告登记。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第288-292页。
①参见我国台湾地区“土地登记规则”第4条第1款：“下列土地权利之取得、设定、移转、丧失或变更,应办理登记：一、所有权。二、地土权。三、中华民国九十九年八月三日前发生之永佃权。四、不动产役权。五、典权。六、抵押权。七、耕作权。八、农育权。九、依习惯形成之物权。”
②[日]吉野卫：《注释不登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版,第148页。转引自卢佳香：预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第71页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第293页。
④杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第149页。
②王新、王园园：《船舶企业在建船舶抵押融资模式研究》,载于《船舶工程》2003年第6期。
①参见《房屋登记办法》第67条。
②参见《土地登记办法》第62条。
①参见《房屋登记办法》第59条。
②参见上海市《房地产登记条例》第51条,广州市《城镇房地产登记办法》第40条。
③参见南京市《城镇房屋权属登记条例》第28条。
④有人认为预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押,对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记,因为当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难,没有必要办理预告登记。多数人认为,预告登记既可以适用期房的买卖和抵押,也可以适用于现房的买卖和抵押。参见程啸：《<房屋登记办法>中的预告登记问题——<房屋登记办法>研讨之三》,载于《中国房地产》2008年第6期,第16-17页。
⑤对于在建工程抵押权如何办理登记,有不同观点。有人认为,只能办理抵押权设立的预告登记；有人认为应当办理一般抵押权登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。
⑥对因法律行为引起的不动产物权变动采登记对抗立法下,所产生的以土地承包经营权的取得和转让为目的的债权请求权、以地役权的设定为目的的债权请求权和物权是否应纳入预告登记的保全对象,完全肯定和否定者均有之。
⑦对以船舶等特殊动产物权变动为内容的债权请求权是否得为预告登记的客体,赞成与否定者均有。赞成观点如“飞机、船舶、汽车等特殊动产,法律规定实行登记制度,将其纳入预告登记,完全符合预告登记制度的宗旨,也完全有必要和条件。”参见张柳青：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。否定观点如“机动车、船舶、航空器(或正在建造的船舶、航空器)上的物权变动,虽然也可以适用登记制度,但它们属于动产,以动产物权为对象的债权请求权不能作为预告登记的客体。”参见程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第538页。
⑧赞成不动产租赁权为预告登记客体的如“由于不动产具有稀缺性和唯一性的特点,不动产租赁权也需要预告登记来保障交易安全。”参见参见李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62-63页。
⑨赞成优先购买权得为预告登记客体的观点如对先买权也可以实行预告登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。欧世龙等著：《物权法实施中的若干问题研究》,浙江大学出版社2008年版,第98页。否定观点如“由于我国的优先购买权均为法定,约定优先购买权,应当说违反了物权法定原则,不应纳入预告登记范围。”参见参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。
⑩对建设工程的优先受偿权是否得为预告登记的客体,赞成与否定者均有。赞成观点如对建筑承包人的工程款可以实行预告登记,从而可以有效解决与抵押权的冲突等问题。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。否定观点如建设工程价款优先受偿权等,属于法律直接规定的物权,没有必要进行预告登记。参见吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第25页。
①参见《物权法》第129条。
②参见《物权法》第144条、第145条。
③参见《物权法》第153条、第164条、第165条、第192条。
①该部分内容已经在本人所著的论文中发表,论文是：《论在建建筑物抵押登记的性质与效力》,发表于《学术研究》2011年第11期,第50-55页。
②参见《物权法》第180条、第187条。
③《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”可见,我国《物权法》之物权概念强调作为物权支配的客体具有特定性。
④杜国建：《在建工程抵押评估的特点与范围》,载于《中国房地产估价师》2004年第3期,第54页。
⑤参见《物权法》第30条。
①张东亮著：《海商法新论》,台湾五南图书出版公司1983年版,第557页。
②谢在全著：《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第22页。
③杨立新：《对在建工程法律性质有关问题的探讨》,http://www.yanglx.com/.
④万静：《在建工程性质期待物权法突破》,http://www.jszyfl.com/.
⑤董学立：《论在建物上的抵押权》,载于《政法论从》2009年第4期,第31页。
⑥孟勤国著：《物权二元结构论——中国物权制度的理论与重构》(第二版),人民法院出版社2004年版,第47页。
⑦孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第6页。
①尹田著：《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社2004年版,第82页。
②孟勤国教授在谈到“一物”的认定时,认为经济的社会的观念过于宽泛,缺少足够的稳定性和一致性,不如采之以法律上的观念或标准为妥,因为后者相对稳定,由此划出的“一物”能在法律效力上得到较为普遍的认同。建筑物区分所有权,可说是“经济的社会的观念”的产物,但真正得到普遍的认同,还是在德、日民法的立法与司法认可之后。(孟勤国著：《物权二元结构论——中国物权制度的理论与重构》第二版,人民法院出版社2004年版,第47页。)笔者认为,孟教授的观点具有一定的合理性,法律上的观念体现了立法者的意志,具有强制性与稳定性,依法律上的观念划出的“一物”应具有法律效力,没有争议。但是法律源自于社会实践,也就是说已有的“法律上的观念”或来自于自然属性标准,或来自于经济社会的观念。可是,如果还没有产生法律上的观念,又该如何认定“一物”呢?此时,还是应回到社会实践。同时,法律的观念还应接受社会实践的检验。所以,自然属性标准、经济社会的观念、法律的观念在认定“一物”时的关系应是,如果有法律上的观念,则直接依法律上的观念,否则,依自然属性标准或经济社会的观念,同时法律上的观念亦随着社会实践的发展而发展。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第58页。
①参见《城市房地产抵押管理办法》第3条第5项规定：“本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
②王利明：《抵押权若干问题的探讨》,载于《法学》2000年第11期,第28页。
③李国光等著：《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>理解与适用》,吉林人民出版社2000年版,第181页。
④董学立：《论在建物上的抵押权》,载于《政法论从》2009年第4期,第32页。
⑤物权与债权的区别之一在于：物权是对物支配权,只能设定在现实存在的独立物上；而债权是请求权,其设定不以“物”的存在为前提,于将来存在的物上(如在建建筑物)也可以设定债权。
①《房屋登记办法》将在建工程抵押规定在抵押权登记中,定性为抵押权的设立登记。其59条规定：“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”
②参见《房屋登记办法》第25条第3款、第62条。程啸：《<房屋登记办法>中在建工程抵押权登记的理解与适用》,载于《中国房地产》2008年第7期,第19页。
③在我国,经济适用住房的买卖就可能存在这种情况。根据《经济适用住房管理办法》第26条第1款规定,经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售。
②卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第75-76页。黄明芳：《谈预告登记》,载于《现代地政》2006年第2期,第26页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第76-79页。
④程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第541页。
⑤参见《物权法》第99条。
⑥参见《物权法》第100条
⑦《物权法》第97条规定：“处分共有不动产或动产以及对共有的不动产或动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”第101条第1句话规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。
①参见《物权法》第42条第1、3款；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条。
②参见《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款、第25条第1款。
③“拆迁人和被拆迁人”是《城市房屋拆迁管理条例》中所指的城市房屋拆迁活动中的当事人；随着该条例的废除,以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布,国有土地上单位、个人的房屋征收活动的当事人称为被征收人、房屋征收部门等。《解释》是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前出台的,因而用的是“拆迁人和被拆迁人”,但其没有废止,现在仍具有效力。为与《国有土地上房屋征收与补偿条例》用法一致,本文中采用被征收人和房屋征收部门之表述。
①比如浙江省瑞安市制定了《拆迁安置房预告登记业务规范》,并从2009年1月1日起试行。
②参见《物权法》第192条。
③张双根：《<物权法>第31条释义》,载于《华东政法大学学报》2007年第6期,第128-129页。
④王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第356页。
⑤参见《房屋登记办法》第47条：“经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)房屋他项权证书；(四)房屋抵押权发生转移的证明材料;(五)其他必要材料。”
①参见《上海市房地产登记条例》第51条第1款规定：“有下列情形之一的,当事人可以共同申请预告登记：(一)预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让;(二)以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；(三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；(四)设立、转让房地产权利的其他情形。”
②参见《物权法》第58条第2项、第183条；《房屋登记办法》第82条。
③参见国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发[1999]39号之二。2004国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》之五；2008年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。
④参见建设部2007年《关于购买新建商品房的风险提示》。
⑤参见《土地管理法》第62条第1款。
⑥参见《土地管理法》第62条第4款。
⑦参见《土地管理法》第63条。
⑧参见《担保法》第37条之(二),《物权法》第184条之(二)。
①详论参见孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》,载于《法学评论》2005年第4期,第30页。
②详论参见陈惠忠：《农村私有住房不得抵押》,载于《人民法院报》2002年4月4日。
③尹飞著：《物权法·用益物权》,中国法制出版社2005年版,第278页。
④典型判例如马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案。2002年7月,李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处,花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月,马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。通州法院一审以李玉兰是城镇居民,不得买卖农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛,马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。李玉兰不服,上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民,无权获得辛店村宅基地使用权,因此认定合同无效。(案例来源：http://court.dl.gov.cn/)
⑤鞠海亭、郑文平：《温州农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考》,载于《法治研究》2011年第3期,第50页。
⑥如广东省佛山市住房和城乡建设管理局已开始办理国有(集体)土地范围内房屋所有权转移预告登记、国有(集体)土地范围内房屋抵押权预告登记。贵州省六盘市房地产产权监理处已开始办理集体土地范围内房屋预告登记。
①参见《担保法》第36条第3款,《物权法》第183条。
②参见《土地管理法》第63条。
③参见《物权法》第201条、《担保法》第55条第2款。
④全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第201页。
①我国现行法下,建设用地被区分为国有土地上的建设用地和集体土地上的建设用地(《七地管理法》第43条),其中集体土地上的建设用地又被区分为住宅建设用地和非住宅建设用地。出于不同的政策考虑,法律为不同的建设用地设置了不同的土地使用权,具体为：国有土地建设用地使用权、集体土地建设用地使用权和宅基地使用权。《物权法》第135条至第150条对国有土地建设用地使用权做出规定,而基于集体土地使用权的独特性,以及国家正在对集体土地建设用地使用制度进行改革探索,《物权法》对集体土地建设使用权没有做出具体规定,只规定集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理(《物权法》第151条)。而根据我国《土地管理法》、《担保法》等规定,集体建设用地使用权的范围仅限于兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业(《土地管理法》第43条)；其取得要经过行政审批(《土地管理法》第60、61条)：不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外(《土地管理法》第63条)；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押(《担保法》第36条第3款和《物权法》第183条)。可见,按照我国现行法规定,集体土地建设用地使用权的取得不存在预告登记的适用问题。由于我国正在进行集体土地建设用地使用制度的改革试点工作,集体土地建设用地使用权制度究竟如何设计涉及国家的特殊政策,在此不再进行探讨,并进而提出与预告登记有关的建议。
②参见《物权法》第137条第1款。
③参见《物权法》第145条。
④根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条、147、182条等所确立的“房地产权一致”原则,在城市房屋所有权转让时,建筑物占用范围内的建设用地使用权也要一并转让。当事人未一并转让的,未转让的建设用地使用权视为一并转让。房屋的买受人同时取得房屋占用范围内的建设用地使用权。
①详述参见周岩、金心编著：《土地转让中的法律问题》,中国政法大学出版社1990年版,第110-112页；应松年：《行政合同不可忽视》,载于《法制日报》1997年6月9日,第1版。
②详述参见王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》,人民日报出版社1991年版,第220-221页。崔建远、孙佑海、王宛生著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第21页；全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第139页；孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第366页；董藩、郑润梅编著：《土地法学》,北京师范大学出版社2009年版,第109页。
③参见《物权法》第138条。
④参见最高人民法院《民事案件案由规定》(法发[2008]11号)第四部分债权纠纷第74条之(5)。
①理由详述见后。
②梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第449-450、484-485页。
③王利明等著：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年版,第264、285页。
④王利明著：《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版,第462页。
①王利明：《关于物权法草案中确定的不动产物权变动模式》,载于《法学》2005年第8期,第7页。
②王利明：《关于物权法草案中确定的不动产物权变动模式》,载于《法学》2005年第8期,第7-8页。
③全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第130、287页。
①《意见》阐述了开展农村土地承包经营权登记试点工作的重要意义为：一是健全社会主义市场经济体制的必然要求;二是巩固农村基本经营制度的客观需要；三是维护农民土地承包合法权益的根本要求；四是解决农村土地承包现实问题的紧迫需要。
②参见《意见》第四部分之(五)
③马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第215页；刘乃忠著：《地役权法律制度研究》,中国法制出版社2007年版,第269-270页；崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第354-355页；程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第14-17页等。
④笔者在教学中,每每讲到“不登记不得对抗善意第三人”问题,都会被学生问到究竟如何理解把握?求知的欲望和教学的责任心促使我查阅许多资料,认真研读,试着在我国现行法体系下,较为系统地探讨了这一问题。参见王荣珍：《论物权变动未登记不得对抗之善意第三人范围》,载于《太平洋学报》2009年第5期,第52-61页。
⑤铃木禄弥著：《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第10页。
①参见《物权法》第180条之(二)、(三)。
②参见《物权法》第165条。
③参见《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月17日国家土地管理局令第8号)第3条第4款。
④根据《城市房地产管理法》第51条、《担保法》第56条规定可知,划拨建设用地使用权无须先转为出让建设用地使用权即可设定抵押。根据《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)规定可知,以划拨建设用地使用权抵押,无须先办理土地使用权抵押审批手续。该规定为“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具 有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
①参见《规范国有土地租赁若干问题》(国土资发[1999]222号)第6条第1款,出租建设用地使用权抵押须符合的条件是：承租人按规定支付土地租金并完成开发建设,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定。
②参见《土地登记办法》第44条：“经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的,主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料,申请土地抵押权变更登记。”
③参见《农村土地承包法》第38条、《物权法》第129条。
④参见《农村土地承包法》第49条。
⑤崔建远著：《物权法》(第二版),中国人民大学出版社2011年版,第269页。
⑥李延荣、李艳科：《关于“四荒”土地承包经营权流转问题的探讨》,载于《法学杂志》2011年第5期,第39页。
①参见国务院办公厅1996年《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》之三(六)。
②参见《日本民法典》第281条第1款。
③参见《德国民法典》第96条。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第426页。
①史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第117页。
②参见《物权法》第140条、169条、第194条、第203条：《房屋登记办法》第13条、第36条、第45条、第54条、第61条、第66条：《土地登记办法》第47条、第48条。
③参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条、《物权法》第140条。
①参见《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第17条,山西省《<房屋登记办法>实施细则》第28条第1款、第35条第1款。
②金绍达：《共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记》,载于《中国房地产》2012年第4期,第60页。
③程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第359页。
①谢在全著：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第54页。
②参见《房屋登记办法》第38条、40条。
③参见《土地登记办法》第50条、第51条、第52条。
④参见《物权法》第168条。
⑤参见《物权法》第177条、《房屋登记办法》第48条等。
⑥参见《物权法》第150条、第169条；《房屋登记办法》第38条、第48条、第66条等；《土地登记办法》第50至53条。
⑦《物权法》第177条规定了担保物权消灭的原因,第194条抵押权及其顺位的放弃,都没有相应规定注销登记。
①参见《德国民法典》第1179条。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第339页。
③参见《德国民法典》第1179a条第1款第3句。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(下册),申卫星、王洪亮译,法律出版社2006年版,第309-310页。
⑤陈风琪：《土地登记实用》,台湾五南图书出版股份有限公司1976年版,第130页。
⑥陈铭福著：《土地法》,台湾书泉出版社2008年第6版,第196页。
①我国台湾地区司法院二十九年院字地1958号解释之三(乙),转引自史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第121-122页。
②谢在全著：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第111页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。
②我国《民法通则》第62条规定：“民事法律行为可以附条件,附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”
③[日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第89页。
① [日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第90页。
Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.7转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第534页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第209页。
Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.8.转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版，第534页。
⑥黄志伟著：《土地登记实务》,台湾五南图书出版股份有限公司2008年版,第186页。
⑦张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第173页。
⑧王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第190页。
②参见国务院办公厅1996年《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》之三(六)。
③参见《物权法》第149条第2款。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。
⑤张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第172页。
①案例来源：“买卖合同”该如何处理,http://www.hangzhou.com.cn
②参见《合同法》第8条。
③史尚宽著：《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第75页。
①翟云岭：《论买回权》,载于《法学论坛》2002年第1期,第66页。
②物权性先买权规定在《德国民法典》第1094条至1104条；对人先买权规定在《德国民法典》第463条至第473条。
③参见《德国民法典》第1098条第2款。
斯参见我国台湾地区司法院字地1958号解释。
⑤史尚宽著：《民刑法论丛》,荣泰印书馆1973年版,第121页。
⑥王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(1),中国政法大学出版社1998年版,第508页。
⑦参见《南京市城镇房屋权属登记条例》第28条第1款第2项。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年修订版,第357页。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页。
③廖焕国、严浩：《先买权制度论纲》,载于《法学评论》2003年第6期,第84页。
④参见《城市房地产管理法》第53条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条。
①崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。肯定者还有杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页：李庆华等：《扩大预告登记适用范围的思考-—兼论<物权法>第20条的完善》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62页等。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第536页。
③[日]川岛一郎著：《不动产登记法.商业登记法》,有斐阁1995年版,第11页；[日]内田贵著：《民法Ⅰ总则.物权总论》,东京大学出版会2008年第4版,第444页。
①[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第183-184页。
②[日]川岛一郎：《假登记の效力》,载于综合判例研究丛书民法(6),有斐阁1959年版,第19页。[日]舟桥谆一：《物权法》,有斐阁1990年版,第204页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第116页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第116页。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第184页。
①参见《物权法》第24条、第188条；《中华人民共和国海商法》第10条、第13条；《中华人民共和国民用航空法》第14条、第16条。
②张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。
③刘伟军、刘宝宇：《创建船舶预告登记制度之探讨》,载于《中国海商法年刊》2002年第13卷,第119-127页；王应富、徐步：《论船舶预告登记制度》,载于《航海技术》2008年第3期,第68-70页：孙毅：《建立船舶预告登记制度的探讨》,载于《中国海事》2008年第2期,第29-31页；王立志：《船舶物权登记论——实体法实现的程序进路》,大连海事大学2009年博士学位论文,第187-194页等。
④程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第538页。
①李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62-63页。
②甘晓琳：《房屋登记实务中预告登记的几种情形》,载于《中国房地产》2011年5月上半月刊,第48-49页。
③依奥地利民法,经土地登记之土地租赁,具有物权的效力。依日本民法,不动产租赁登记后,始得对抗不动产新所有人(参见《日本民法典》第605条。)为防止出租人不协助办理租赁登记,日本《借地借房法》第10条第1项规定,只要建筑物已经登记,土地租赁权或地上权即使未登记,也会因建筑物之登记而具有对抗力。同时,建筑物保护法又规定建筑物登记无须地主协助。(参见戚兆岳著：《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第151页。)
④参见《城市房地产管理法》第53条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条。
⑤[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第422页。
⑥李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第63页。
①[日]我妻荣著：《我妻荣民法讲义V2债法各论中卷一》,徐进、李又又译,中国法制出版社2008年版,第160页。
②[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第18页。
③为行文方面,以下简称工程价款优先受偿权。
①如张学文：《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》,载于《法商研究》2000年第3期,第105页：胡通碧：《我国台湾地区民法承揽人抵押权之修改——兼评祖国大陆<合同法>第286条和相关司法解释》,载于《现代法学》2003年,第5期,第50页等。
②如张钧：《论建设工程优先权的成立与登记》,载于《当代法学》2003年第6期,第48-50页；梅夏英：《不动产优先权与法定抵押权的立法选择》,载于《法律适用》2005年第2期,第49-53页等。
③如王淑华：《工程价款优先受偿权之预告登记制度构建》,载于《法学论坛》2008年第2期,系110-116页等。
④如张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页；吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第25页等。
⑤王淑华：《工程价款优先受偿权之预告登记制度构建》,载于《法学论坛》2008年第2期,第110页。
⑥参见《德国民法典》第648条第1款。
⑦参见《瑞士民法典》第837条第第1款之(3)。
①参见我国台湾地区“民法”第513条。
②参见《日本民法典》第325条等。
③参见《德国民法典》第1184条。
④史尚宽著：《物权法论》,中国政法大学出版社2000年版,第330页。
⑤参见《日本民法典》第337条、第338条。
⑥黄健彰：《承揽人抵押权登记之效力——登记生效或登记对抗》,载于《中原财经法学》2010年第12期,第129页。[日]近江幸治著：《担保物权法》,祝娅、王卫军、房兆融译,沈国明等审校,法律出版社2001年版,第53页。[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅲ新订担保物权法》,申政武、封涛、郑芙蓉译,中国法制出版社2008年版,第92-93页等。
⑦学者采生效效力的,如谢在全：《承揽人抵押权之研究》,载于《月旦法学杂志》2001年第69期,第124页。许仁举：《为担保承揽关系之报酬额办理抵押权登记之探讨》,载于《土地事务月刊》,2000年第2期,第4页。廖毅：《债编修正问题研析》,台湾保成出版社2000年版,第343页。苏永钦著：《走进新世纪的私法自治》,中国政法大学出版社2002年版,第341页。刘春堂著：《民法债编各论》(中),台湾三民书局2009年版,第77页等。采对抗效力的,如黄茂荣：《民法债编部分修正条文要论》,载于《植根杂志》2000年第1期,第27页；冯震宁、林诚二、林秀雄：《民法概要》,五南图书出版公司2000年版,第400页；杨与龄：《承揽人法定抵押权之成立与登记》,载于苏永钦主编：《民法物权实例问题分析》,清华大学出版社2004年版,第23页。黄健彰：《承揽人抵押权登记之效力——登记生效或登记对抗》,载于《中原财经法学》2010年第12期,第129页。林诚二：《承揽人之法定抵押权》,载于《台湾法学杂志》,2009年第133期,第148-150页。温丰文：《费用性抵押权优先效力之要件》,载于《月旦法学教室》2003年第4期,第13页等。
①主张赋予该类权利登记对抗效力的学者,如李建华、董彪：《我国法定抵押权制度的若干立法构想》,载于《当代法学》2006年第2期,第27页；张钧：《论建设工程优先权的成立与登记》,载于《当代法学》2003年第6期,第49-50页等。
②杨与龄：《承揽人法定抵押权之成立与登记》,载于苏永钦主编：《民法物权实例问题分析》,清华大学出版社2004年版,第23页。
①林秉毅：《不动产承揽人抵押权之研究》,中原大学财经法律学系2005年硕士学位论文,第75页。
①王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第92页。
②关于德国民法预告登记的效力,德国学者概括表述为：担保效力、完全效力和顺位保全效力；担保作用、顺位作用和完善作用。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第430-439页；[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第211-216页。我国学者概括为：保全作用、顺位保证作用和破产保护作用；担保效力、顺位效力和完全效力等。参见孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第153-154页；马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第61页等。
①金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第110页。
②之所以取得人负有同意的义务,是因为德国土地登记法奉行同意原则,即登记涉及其权利的人须为登记同意。该同意也可由法院判决代替。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432页。
③参见《瑞士民法典》第959条第2项、681(a)条；《瑞士债法典》第216(D、E)条。
④温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第216页。
⑤李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第345页。
⑥[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第438页。
①[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第106页。
②《德国支付不能法》于1999年1月1日生效,随着该法的生效,《德国破产法》同时废止。
③杜景林、卢谌译：《德国支付不能法》第106条第1款,法律出版社2002年版,第57页。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第437页。
⑤[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215页。
①如《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。”《土地登记办法》第62条第4款规定：“预告登记期间,未经预告登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”其他的如《上海市房地产登记条例》第52条第1款、《长沙市房屋登记办法》第67条第1款、《杭州市土地登记办法》第51条第4款、《银川市房屋登记条例》第53条第1款等。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第61页。孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第142页等。
③张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第83-84页。吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第26页等。
④侯国跃：《论不动产预告登记》,载于《河北法学》2011年第2期,第95页。
⑤[日]大木雅夫著：《比较法》,范愉译,朱景文审校,法律出版社1999年版,第69页。
①金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第110页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第431页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第118、126页。
④[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第213页。
⑤[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432-433页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第434页。
②[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第212页。
③蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土法学》2002年第34期,第131页。
④李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第435页。
⑤史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第118-119页。陈风琪：《土地登记实用》,台湾五南图书出版股份有限公司1976年版,第131页。陈淑美著：《土地登记》,台湾五南图书出版股份有限公司2005年第2版,第552-553页。温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第215-216页等。
①卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第127页。
②旧德国民法典中,第571条是关于买卖不破租赁之规定；而最新修改的德国民法典第566条为买卖不破租赁之规定。为忠实原文,仍然引用第571条。
③ [德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第212页。持类似观点的还有：王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第92页。
④[德]韦斯特曼/艾克曼,§100,Ⅳ,3.c,及其引证。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第434-435页。
⑤[德]Wieling, Sachenrecht,2. Aufl.,§22 IV lb ee.转引自蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土杂志》2001年第34期,第132页。
①王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(8),中国政法大学出版社1998年版,第2-14页。
②这种论证以应然法上的,土地承包经营权、地役权的变动实行登记生效立法为前提。
①王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(7),中国政法大学出版社1998年版,第75页。
②雷秋玉：《我国台湾地区不动产登记制度研究》,中国社会科学院2009年博士学位论文,第189页。
③钟懿萍、罗秀园：《预告登记请求权人权益保障之研究》,载于《土地问题研究季刊》2009年第3期,第47、54页。
①[日]几代通、浦野雄幸：《不动产登记法》(第三册),日本三省堂1991年版,第199页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第202页。
②黄志伟著：《不动产登记理论与实务》(下册),台北：永然文化出版股份有限公司1997年版,第204页。陈淑美著：《土地登记》,台湾五南图书出版股份有限公司2005年第2版,第553页等。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第71页。
②王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第269页。
①吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第31页。持类似观点的还有张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第99页；崔建远著：《物权法》(第二版),中国人民大学出版社2011年版,第61页。程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第547页等。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第35页。
③参见《德国土地登记簿法》第19条：“登记涉及到其权利的人同意登记的,登记得以办理。”
①参见《德国土地登记簿法》第84条第1款第1句：“土地登记局可以按下述规定内容,依据职权将一项权利登记因无标的而予以涂销。”第84条第2款规定：“登记没有标的的情形为：a)登记涉及的权利不存在并且排除其产生的；b)登记涉及的权利基于事实原因而长期不能行使的。”
②[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第359页。
③参见日本《不动产登记法》第26条第1款：“登记权利人及登记义务人或其代理人应道登记所申请登记。”
④参见日本《不动产登记法》第27条：“因判决或继承而实行登记时,可以只由登记权利人申请。
⑤登记上有利害关系的第三人是预告登记后实现本登记中的重要问题。学者一般认为,是指因预告登记而为本登记时,与该本登记权利相冲突的权利的登记名义人。如中间处分行为中所有权的第二受让人。参见[日]内田贵著：《民法Ⅰ总则.物权总论》,东京大学出版会2008年第4版,第445页。[日]川岛一郎著：《不动产登记法.商业登记法》,日本有斐阁1995年版,第12页。
⑥参见日本《不动产登记法》第146条第1款。
⑦参见日本《不动产登记法》第105条第2款：“于前款情形,进行本登记时,于登记用纸中相当部事项栏内,应记载第三人权利标示及因前款本登记而涂销的旨意，并涂销该登记。”
⑧[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第187页。
①张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第204页。持类似观点的参见王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第93页。
②史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第119页。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第361-362页。
④参见《物权法》第19条第1款。
⑤于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第323页。
①参见巴伐利亚州最高法院,《新法学周刊——司法判例报告,民法》,1990年,724页。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版，第438-439页。
②张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第200页。
③王轶著：《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第169-170。肖厚国著：《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第249-250页。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第336页。
⑤参见《德国民法典》第879条第1款。
①参见日本《不动产登记法》第7条第2款。
②[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第106页。
①[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第182-183页。
②[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第358页。
③[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第358页。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第183页。
⑤详论见前一章第三节第一部分。
⑥详论见本章第二节第三部分。
①国务院已经明令禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。参见国务院办公厅转发的由建设部等七部门联合发布的《关于做好稳定住房价格工作意见》(国办发[2005]26号)第7条。而在建建筑物可以依法转让。参见《城市房地产管理法》第39条。
①债权人这样做的原因是：其担心不准许预售,债务人则缺乏进一步建设资金,难以完成在建建筑物的建设,自己的债权也因此难以收回,而如果同意预售,则面临丧失抵押权的风险。
②曾婷：《在建工程抵押权登记与其他登记类型》,载于《中国房地产》2009年第1期,第38页。
③参见《上海市房地产登记条例》第60条第2款。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215页。
②[日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版,第264页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第149页。
③史尚宽著：《民刑法论丛》,荣泰印书馆1993年版,第119页。陈凤琪：《土地登记实用》,五南图书出版股份有限公司1976年版,第131-132页。
④李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第91页。
①王新欣著：《破产法》(第三版),中国人民大学出版社2011年版,第291-292页。
①王新欣著：《破产法》(第三版),中国人民大学出版社2011年版,第247页。
②李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第193页。
③李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第196页。
④参见《企业破产法》第82条第1款：“下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议,依照下列债权分类,分组对重整计划草案进行表决：(一)对债务人的特定财产享有担保权的债权；(二)债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(三)债务人所欠税款；(四)普通债权。”
①参见《企业破产法》第59条第1、3款,第61条第1款。
②金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第111页。
③[德]汉斯-约阿希姆·穆洋拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第395页。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215-216页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第435页。
③ Jauernig, Burgerliches Gesetzbuch,9, neubearbertete Auflage, C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung, Munchen 1999, S.987. Palandt, Burgerliches Gesetzbuch,57, neubearbertete Auflage, Verlag C. H. Beck, Munchen 1998, S.1080. Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.386转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第113页。
④ Palandt, BUrgerliches Gesetzbuch,57, neubearbertete Auflage, Verlag C. H. Beck, Munchen 1998,
S.1080. Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.386转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第112页。
① Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.387.转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第113页。
②参见《德国民法典》第869条。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第427页。[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第210页。
②温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修门版,第214-215页；王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社,第91页等。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第426页。
①参见陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。
②参见王书江译：《如本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第214页。
③《德国土地登记簿法》第19条规定：“登记涉及到其权利的人同意登记的,登记得以办理。”参见李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第572页。
④登记同意是德国登记程序的基本原则,其确立的思想基础在于,权利被涉及者仅在与“权利取得人”,就物权让与已达成实体法上的合意时,才会做出登记同意的表示。目的在于保证土地登记簿登记的一致性和能够反映实体的法律状况。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第312页；[德]M·沃尔夫：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第198页。
⑤温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第214页；王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社,第91页等。
⑥李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第344页。
①孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第157页。
②[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第431-432页。
③[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第431页。
④李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第344页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第430页。
②参见《德国土地登记簿法》第13条第1款,只有基于申请才可办理登记,法律另有规定除外。申请权利人是登记涉及到其权利之人,或者是因登记而受益之人。
③参见《德国土地登记簿法》第39条第1款,只有将登记涉及其权利的人登记为权利人,才能够办理登记。
④参见《联邦最高法院民事判例集》,第16卷,101页；《帝国最高法院民事判例集》,第133卷,279、283页。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第320页。
⑤参见《德国土地登记簿法》第55至55b条。
⑥参见《德国土地登记簿法》第18条。
⑦[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第422、329页。
⑧参见我国台湾地区“土地登记规则”第137、69条。
⑨参见我国台湾地区“土地登记规则”第137条。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第364页。
②崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第60页。
③如广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局制定的《广州市商品房买卖合同》(预售)示范文本第11条。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第363页。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第542页。
③参见《房屋登记办法》第12条第1款、第67条。《土地登记办法》第7条、第62条。
④参见《房屋登记办法》第69条。
⑤参见《上海市房地产登记条例》第51条第2款。
①参见《物权法》第12条；《房屋登记办法》第17、18和20条。
②参加《房屋登记簿管理试行办法》第10条。
①参见《德国民法典》第893条。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第222-223页。
②王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第450页。
①王泽鉴著：《民法物权》(2),中国政法大学出版社2001年版,第269页。
②[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第222页。
①参见《德国民法典》第886条。
②参见《德国民法典》第887条。
①参见《德国民法典》第888条第1款。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第441-442页。史尚宽著：《土地法原论》,正中书局1975年版,第140页。王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第93页。温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年修订版,第216页。陈淑美著：《土地登记》,五南图书出版股份有限公司2005年版,第554页等。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第443页。
④史尚宽著：《土地法原论》,正中书局1975年版,第140页。
⑤如张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第86页。孙宪忠主编：《中国物权法原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第143页。汪世虎等：《试论我国不动产预告登记制度的完善——兼评物权法第20条》,载于《重庆工学院学报》(社会科学)2008年第11期,第127页。楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》,北京大学出版社2009年版第90页等。
⑥陈亚菁：《房屋注销登记应注意的法律问题》,载于《中国房地产》2012年第3期,第41页。
①如“王某诉朱某及第三人梁某房屋买卖合同纠纷”一案中,2005年11月9日,原告王某在中间人见证下,与朱某签订了一份房屋买卖协议,约定被告朱某将其位于白云大道某小区110.7328平方米的房屋出售给原告,价格为34.5万元。因为该房屋是房改房,尚未办理产权证,双方签订协议时约定原告先行支付30万元购房款,余款4.5万元待过户完毕后再行给付给被告,并约定被告朱某在有关单位办理产权证前,必须在一个月内提交办证的一切文件,积极协助办理产权证,不得拖延。王某按约定付讫30万元后,双方按约定交割了房屋,王某即装修入住至今。2007年9月4日,被告领取产权证,没有按约定将房产过户给原告王某,而是在同年11月7日与第三人梁某签订房屋买卖合同,将该房屋以40万元的价格出售给梁某,并约定梁某一次性付款,在2008年1月1日将房屋交付给梁某。2007年12月26日,被告向广州市房地产交易登记中心缴纳出让金并缴清契税。梁某于2008年1月5日领取产权证。(根据(2008)云法民四初字第87号民事判决书整理)该案例至少表明这样两个事实：一是现房的买卖中,也存在预告登记的必要性。如本案,原告与被告的房屋买卖协议如果办理了预告登记,即使发生后面的情形,原告仍然能够取得该房屋的所有权。二是,现房买卖中,也存在着卖方办理房产证的确切日期,难以为买方所知的事实。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第153页。
②[德]卡尔·拉伦茨著：德国民法通论(上册),法律出版社2003年版,第330页。
③参见《德国不动产登记簿法》第25条第1句：“基于假处分而为预告登记或异议登记的,如果假处分被可执行的判决废止,则无需权利人的同意即可涂销这些登记。”日本《不动产登记法》第144条规定：“(一)假登记的涂销,可以于申请书上附具该登记的登记证明书,由假登记名义人申请。(二)于申请书上附具了登记名义人的承诺书或可对抗其的裁判眷本时,登记上的利害关系人亦可申请涂销假登记。(三)第四十四条的规定,准用于第(一)款的登记证明书灭失情形。(四)第四十四条之二的规定,准用于提出前款中准用的第四十四条规定的证书,而申请涂销所有权的假登记情形。”我国台湾地区“土地登记规则”第146条规定：“预告登记之涂销,应提出原预告登记请求权人人之同意书。前项请求权人除符合第四十一条第二款、第四款至第八款及第十款规定之情形者外,应亲自到场,并依第四十条规定程序办理。”
④参见《物权法》第150条、第169条等。
⑤参见《房屋登记办法》第39至41条、第48至49条等；《土地登记办法》第6章第49至56条。
①参见《物权法》第14条、第16条、第31条、第106条等。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第72页。
①参见《瑞士民法典》第656条第2款：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下,得在登记前,先取得所有权。但是,非在不动产登记簿上登记,不得处分土地。”我国台湾地区“民法”第759条规定：“因继承、强制执行、征收、法院之判决或其他非因法律行为,于登记前已取得不动产物权者,应经登记,始得处分其物权。”等。
②李吴等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第436-437页。
①参见韩国《不动产登记法》第169条：“(一)假登记的涂销,由假登记名义人提出申清。(二)在申请书上附加假登记名义人的承诺书或可以与之对抗的裁判书副本时,可以由登记上的利害关系人申请涂销假登记。”
②常鹏翱著：《不动产登记法》,社会科学文献出版社2011年版,第312页。
③于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
①陈铭福著：《土地法》,书泉出版社2010年版,第185页。
②梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第154页。
③于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
④参见日本《不动产登记法》第26条,韩国《不动产登记法》第28条、我国台湾地区“土地登记规则”第26条。
⑤参见《房屋登记办法》第12条,《土地登记办法》第7条。
①于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
②常鹏翱著：《不动产登记法》,社会科学文献出版社2011年版,第312页。
①李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第585、597页。
②参见《瑞士民法典》第976条：登记因物权消灭而无任何意义时,……,不动产登记簿管理人得依职权涂销该登记。不动产登记簿管理人依职权涂销登记时,应通知当事人。因涂销其权利受侵害的人,得诉请再登记。”殷生根、王燕译：《瑞士民法典》,中国政法大学出版社1999年版,第269页。日本《不动产登记法》第151条规定,无声明异议者时,或异议被驳回时,登记官应依职权涂销登记。结合该法第149和150条规定,其针对的情形是登记官登记完结后,发现其登记不属于该登记所管辖或事件不应登记时,可以对登记权利人、登记义务人及与登记有利害关系的第三人规定不超过一个月的期间,通知其如不于该期间内声明异议时则涂销登记。有声明异议者时,登记官应就其异议进行裁定。韩国《不动产登记法》第177条规定与日本《不动产登记法》第151条规定类似。我国台湾地区“土地登记规则”第28条第3项规定：依同法第144条的涂销登记。依第144条规定,其针对的情形是：依本规则登记之土地权利,有下列情形之一者,于第三人取得该土地权利之新登记前,登记机关得于报经市或县(市)地政机关查明核准后涂销之：登记证明文件经该主管机关认定系属伪造：纯属登记机关之疏失而错误之登记。
③如《土地登记办法》第54条规定：“当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的,国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理：逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后可直接办理注销登记。”《广州市城镇房地产登记办法》第35条、《上海市房地产登记条例》第44条等。
④参见德国《土地登记簿法》第87条之b：在下列情形,应涂销登记：(b)已将涂销登记通知送达给当事人,而且该当事人在土地登记局同时确定的一个期间内未提出异议的。李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第598页。
①参见《广州市城镇房地产登记办法》第34条第1款规定,即房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的,原权利人应当提交下列材料,在事实发生之日起三十日内申请注销登记……。
②参见《杭州市土地登记办法》第44条规定,因下列情形之一致使土地权利消灭的,原土地权利人应当在
土地权利消灭之日起15日内持原土地权利证书等相关证明材料,申请办理注销登记：(一)因自然灾害
等原因造成土地权利消灭的。第45条规定，当事人未按照本办法第四十四条规定申请办理注销登记的,土地行政主管部门应当责令其在15日内办理。
[1][德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版。
[2][德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(下册),申卫星、王洪亮译,法律出版社2006年版。
[3][德]卡尔·拉伦茨著：德国民法通论(上册),王晓华、邵建东等译,法律出版社2003年版。
[4][德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版。
[5][德]迪特尔·梅迪库思著：《德国民法总论》,邵建东译,法律出版社2000年版。
[6][德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版。
[7][德]K·茨威格特、H·克茨著：《比较法总论》,潘汉典等译,贵州人民出版社1992年版。
[8][日]近江幸治著：《担保物权法》,祝娅等译,沈国明等审校,法律出版社2000年版。
[9][日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ.物权法》,王茵译,北京大学出版社2006年版。
[10][日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版。
[11][日]我妻荣著：《我妻荣民法讲义V2债法各论中卷一》,徐进、李又又译,中国法制出版社2008年版。
[12][日]我妻荣著：《民法讲义Ⅲ新订担保物权法》,申政武、封涛、郑芙蓉译,中国法制出版社2008年版。
[13][日]铃木禄弥著：《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版。
[14][日]田山辉明著：《物权法》,陆庆胜译,法律出版社2001年版。
[15][美]罗·庞德著：《通过法律的社会控制——法律的任务》,沈宗灵、董世忠译,商务印书馆1984年版。
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[8]《韩国不动产登记法》,载崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版。
②参见2002年12月17日九届全国人大常委会第三十一次会议《(中华人民共和国民法(草案)>的说明》中关于物权法草案的说明；2004年10月19日十届全国人大常委会第十二次会议全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报。
①这从珠海市中级人民法院关于2006年至2010年一房二卖占涉房案比例的统计数字可以窥见一斑,即分别为36.9%、22.7%、19.6%、12.9%、10.7%,呈现下降趋势。资料来源：珠海市中级人民法院。引自杨帆：《房地产预告登记制度的经济学分析》,2011年吉林大学硕士学位论文,第20页。
②如《德国民法典》第883条规定：“在预告登记后就土地或权利所做出的处分,在它会妨害或侵害请求权的限度内不生效力。”陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。
③如口本《不动产登记法》第7条规定：“已进行假登记时,本登记的顺位,依假登记的顺位。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第208页。
④如德国《支付不能法》第106条第1款规定：“为保全一项在债务人的土地上、或在为债务人登记的权利上给予或废止权利的请求权,或为保全一项变更此权利的内容或顺序的请求权而在土地簿册上进行预告登记的,债权人可以为自己的请求权而请求由支付不能财团受清偿。即使债务人对债权人承担有其他的义务,并且这些义务未得到履行、或未完全得到履行,亦适用此种规定。”杜景林等译：《德国支付不能法》,法律出版社2002年版,第57-58页。
①参见《房屋登记办法》第69条。
②参见《德国民法典》第885条第1款：“预告登记,基于假处分或基于其土地或权利为预告登记所涉及的人的许可证为之。”陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。韩国《不动产登记法》第37条：“办理假登记的,由假登记权利人在申请书上附假登记义务人承诺书或者假处分命令的正本,即可申请。”崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版,第282页。
③有学者认为,针对商品房的预售登记,则应当从保护买受人的利益,尤其是保护买受人将来取得物权,必须强制性要求开发商办理预告登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第364页。
④王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第365页。
⑤程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第550页。
⑥参见《房屋登记簿管理试行办法》第10条,及该办法附件内容。
①程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第520页。
②笔者在CNKI中国期刊全文数据库,通过全文精确文献检索1980-1989年间的学术期刊,论及预告登记制度的论文只有一篇,即张楚：《论分期付款房屋买卖的法律调整问题》,载于《法律科学》1989年第4期。这一检索可窥见一斑。
③徐健等：《房地产市场机制运行中的法律调整问题》,载于《法律科学》1993年第3期,第63页。朱沛智：《试论房屋销售中分期付款的法律问题》,载于《兰州商学院学报》1994年第4期,第50页。叶知年：《房屋分期付款买卖合同初探》,载于《华侨大学学报》(社会科学版)1996年第4期,第32页。潘源舟：《简论商品房预售之预告登记制度》,载于《浙江省政法管理干部学院学报》1999年第3期,第47-50页。等等。
④孙先忠：《论不动产物权登记》,载于《中国法学》1996年第5期,第59-60页。黄建雄：《试论我国房地产登记法律制度的完善》,载于《厦门大学学报》(哲社版)1997年第1期。董娟等：《不动产登记效力研究》,载于《天津大学学报》(社会科学版)1999年第2期,第134页。等等。
⑤孙静：《德国的土地登记簿制度及对我们的启示》,载于《中国房地产》1997年第10期,第74-75页。孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第153-158页。等等。
⑥笔者在CNKI中国期刊全文数据库,通过全文精确文献检索1990-1999年间的学术期刊,论及预告登记制度的论文约有30余篇。在CNKI中国重要会议论文集全文数据库,通过全文精确文献检索1990-1999年间的论文,没有1篇论及预告登记制度。这一检索可窥见一斑。
①张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第86-87页。
①樊崇义等：《刑事诉讼法学研究方法的转型》,载于《中国刑事法杂志》2006年第5期,第3页。
②李其瑞：《论法学研究方法的多元化趋势》,载于《法律科学》(西北政法学院学报)2004年第4期,第21页。
③董彪：《我国民法学研究方法之反思》,载于《法治论丛》2005年第2期,第38页。
④沈宗灵著：《比较法研究》,北京大学出版社2006年版,第31页。
⑤[荷兰]科基尼-亚特里道：《比较法的某些方法论方面的问题》,刘慈忠译,载于《法学译丛》1987年第5期,第17页。
①黄国昌：《法学实证研究方法初探》,载于《月旦法学杂志》2009年第12期,第144页。
②参见董彪：《我国民法学研究方法之反思》,载于《法治论丛》2005年第2期,第37-40页；樊崇义等：《刑事诉讼法学研究方法的转型》,载于《中国刑事法杂志》2006年第5期,第3-10页；王敏远等：《法学研究方法》,载于《国家法官学院学报》2008年第3期,第4-16页。
③王敏远等：《法学研究方法》,载于《国家法官学院学报》2008年第3期,第12页。
④林辉煌：《法学研究的新显学》,载于《法令月刊》2003年第8期,第891页。
①[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年版,第504页。
②黄茂荣著：《法学方法与现代民法》(第五版),法律出版社2007年版,第125页。
①王轶著：《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第166页。孙鹏著：《物权公示论-—以物权变动为中心》,法律出版社2004年版,第188页。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第520页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
①参见日本《不动产登记法》第1条规定：“登记,就不动产标示或下列不动产权利的设定、保存、移转、变更、处分限制或消灭而进行：1.所有权；2.地上权；3.永佃权：4.地役权；5.先取特权；6.质权；7.抵押权；8.承租权；9.采石权。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第207页。
②参见日本《不动产登记法》第2条规定：“假登记于下列各项情形进行：1.未具备登记申请程序上需要的条件时：2.欲保全前条所载权利的设定、移转、变更或者消灭的请求权时：上述请求权为附始期、附停止条件或其他可于将来确定者时,亦同。”王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第207-208页。
③《瑞士民法典》第959条规定：“(1)法律明文规定须预告登记的,如先买权、买回权、买受权、用益租赁权和使用租赁权等人的权利,得在不动产登记簿上进行预告登记。(2)前款的人的权利,一经预告登记,即对日后取得的权利有对抗的效力。”参见《瑞士民法典》,殷生根、王燕译,中国政法大学出版社1999年版,第264页。
④参见《瑞士民法典》第814条第1项和第3项。
⑤参见韩国《不动产登记法》第3条：“需要保全、设定、转移、变更或消灭属于第二条各项之一权利的请求权时,可办理假登记。该请求权为附期限或者附停止条件以及其他将来能够确定的请求权时,亦同。”第2条：“登记事项包括,区分建筑物的标示以及下列各项权利的设定、保存、移转、变更、限制处分或消灭：1.所有权;2.地上权；3.地役权；4.传贳权；5.抵押权；6.权利质权；7.租赁权。”崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版,第276页。
⑥参见我国台湾地区“土地法”第79条之1：“Ⅰ声请保全左列请求权之预告登记,应由请求权人检附登记名义人之同意书为之：一、关于土地权利移转或使其消灭之请求权。二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。Ⅱ前项预告登记未涂销前,登记名义人就其土地所为之处分,对于所登记之请求权有妨碍者无效。Ⅲ预告登记,对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记,无排除之效力。”
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③[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第86-87页。
④[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译,渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第105页。
⑤[日]浦野雄幸著：《新不动产登记法》,日本三省堂2007年版,第351页。
⑥张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年初版,第170页。
⑦史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第115页。
⑧蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土杂志》2002年第5期,第127页。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》(第二版),社会科学文献出版社2007年版,第149页。
②王利明等著：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年版,第52页。
①温世扬、廖焕国著：《物权法通论》,人民法院出版社2005年版,第156页。孙宪忠主编：《中国物权法原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第140页。于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第264页。张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第76页。龙翼飞主编：《物权法原理与案例教程》,中国人民大学出版社2008年版,第48页。高富平著：《物权法专论》,北京大学出版社2007年版,第408-409页等。
②崔建远、孙佑海、王宛生著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年,第248页。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第353页。采此种方式的还有：房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第64页。
④余能斌主编：《现代物权法专论》,法律出版社2002年版,第403页。采此种方式的还有：参见黄素萍：《论物权法中的预告登记制度》,载于《法治研究》2010年笫2期,第102页。
⑤马俊驹、余延满著：《民法原论》,法律出版社2005年第2版,第313页。
⑥鲁晓明：《我国预售房地产预告登记制度的建构》,载于《政法学刊》2005年第1期,第96页。
⑦预告登记是预备登记的一种,指以不动产为标的,而为债权请求权的准备性登记。参见张楚：《论分期付款房屋买卖的法律调整问题》,载于《法律科学》1989年第4期,第38页。
①博登海默认为,“当人们形构和界定概念之时,他们通常考虑的是那些能够说明某个特定概念的最为典型的情形,而不会严肃考虑那些难以确定的两可性情形。……在法律的各个领域中,我们都发现了棘手的难以确定的两可性情况,亦即边缘情况,如一个专门概念的界限范围尚未确定,或者从纯粹的逻辑观点来看,两个或两个以上的相混不清的不同概念却可以同样适用于有关事实。”参见[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年版,第505-506页。
②为行文简略,与预备登记相类似的概念就不再一并引述。
①参见《德国民法典》第885条。
②参见《德国民法典》第883条第1项；日本《不动产登记法》第2条；我国台湾地区“土地法”第79条之1；韩国《不动产登记法》第3条。
①参见我国《物权法》第9条。
②参见我国《物权法》第129条、第158条。
③这从我国《物权法》第9条,第16条,第17条、第139条、第145条、第155条、第169条、第187条等规定可以看出。
④有学者认为,土地承包经营权、地役权等物权设立的场合,设立合同附有停止条件或始期,设立合同生效,土地承包经营权等物权尚不能即时产生,此时应允许当事人申请预告登记。即使设立合同生效即产生了物权,但由于办理本登记的条件尚不具备等原因,物权人愿意办理预告登记,法律没有必要予以反对。参见崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。
⑤有学者认为,尽管我国法上就基于法律行为的不动产物权变动兼采了登记生效要件主义与登记对抗要件主义。但预告登记仅适用于以登记为生效要件的不动产物权变动。参见程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第536页。
⑥囿于篇章结构之考虑,对其理由详论将放在预告登记之客体部分。
⑦马俊驹、余延满著：《民法原论》,法律出版社2005年第2版,第297页。
①孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第223-224页。
②参见我国台湾地区“船舶登记法”第22条。
③囿于篇章结构之考虑,对其理由详论将放在预告登记之客体部分。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第419、444页。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第217页。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第60页。持这种观点的还有：温世扬、廖焕国著：《物权法通论》,人民法院出版社2005年版,第157页。
③程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第528页。
④ Schwad-prutting, Sachenrecht,27. Aufl., Verlag C. H. Beck,1997, S. 92转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第109页。
⑤卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第65-66页。
⑥卡纳里斯：《债权的物权化》,《弗卢梅诞辰庆贺文集》,1978年,第383页。转引自[德]卡尔·拉伦茨著：德国民法通论(上册),法律出版社2003年版,第302页。
⑦王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(7),中国政法大学出版社1998年版,第78页。持此种观点的还有：黄明芳：《谈预告登记》,载于《现代地政》2006年第2期,第27页；李宏志：《从债权物权化论土地登记之效力》,逢甲大学土地管理学系2009年硕士学位论文,第95页。何彦陞：《我国不动产债权物权化之发展》(二),载于《现代地政》2006年第6期,第39页等。
⑧房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2004年第4期,第65页。
①张艳：《预告登记的物权效力》,载于《西南政法大学学报》2007年第6期,第60页。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第34页。
③杨雪飞：《预告登记制度比较考察》,载于《河北法学》2006年第11期,第181页。持此种观点的学者还有：张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第88页等。
④张艳、宗成庆、徐波：《汉语术语定义的结构分析与提取》,载于《中文信息学报》2003年第6期,第10页。
⑤参见金可可文章《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》之注释3,载于《法学》2007年第7期,第108页。
①杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第33页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
②参见我国台湾地区“民法”第758条。
③全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报之(六)登记制度部分：以梁慧星为负责人的中国物权法研究课题组所完成的《中国物权法草案建议稿附理由》之35条及其说明,社会科学文献出版社2007年第2版,第149-150页。全国人大常委会法制工作委员会民法室编写的《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》对《物权法》第20条的说明,北京大学出版社2007年版,第31-32页。
④全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第32页。
⑤参见《德国民法典》第883条第1款,我国台湾地区“土地法”第79条之一。
⑥参见《物权法》第20条第1款。
①崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。
①崔建远主编：《我国物权立法难点问题研究》,清华大学出版社2005年版,第420页。
①王荣珍：《论预告登记的善意取得》,载于《法学杂志》2011年第3期,第10页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第420页。
①根据最高人民法院、国土资源部、建设部三部门联合下发的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(以下简称《协助执行通知》)第13、14和15条规定,预查封登记的财产包括：其一,被执行人全部或部分缴纳出让金但尚未办理登记的士地使用权；其二,被执行人(房地产开发企业)已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；其三,被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;其四,被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋；其五,被执行人购买的办理了商品房预告登记的房屋。
②根据《协助执行通知》第21条规定,被执行人隐瞒真实情况,到登记机关办理已经预查封登记的土地使用权和房屋抵押、转让等手续的,人民法院应当依法确认其行为无效。
③参见我国台湾地区“土地登记规则”第136条第2款,即“前项限制登记,包括预告登记、查封、假扣押、假处分或破产登记,及其它依法律所为禁止处分之登记。”
④参见《房屋登记办法》第70条。
⑤参见《协助执行通知》第2条第3款、第3条第2款,第16条。
①[美]罗·庞德著：《通过法律的社会控制——法律的任务》,沈宗灵、董世忠译,商务印书馆1984年版,第55页。
②周旺生：《法的功能与法的作用辨异》,载于《政法论坛》(中国政法大学学报),2006年第5期,第112页。
③《马克思恩格斯全集》第26卷Ⅲ,人民出版社1974年版,第139页。
④《马克思恩格斯全集》第19卷,人民出版社1963年版,第406页。
①[英]彼得·斯坦、约翰·香德著：《西方社会的法律价值》,王献平译,中国法制出版社2004年版,第2-3页。
②谢鹏程著：《基本法律价值》,山东人民出版社2000年版,第28-29页。
①如据南方都市报2003年11月13日报道,深圳香珠花园开发商涉嫌一房多卖,涉案住房达247套,涉案金额2亿多元。据经济日报2003年10月21日报道,由于重复登记,上海卢湾天天花园住宅小区的279套住房卖了600多次,其中一套房竟重复卖了7家。南方都市报2006年9月2日报道,江西九江市共青城开发区开发商将48套商品房分别卖给了72户购房户。据新华网呼和浩特7月28日电,本市一房地产开发商一房多卖,预售楼房60户,卖给152人次,涉及购房总金额1406万元；一房多卖车库13户,卖给26人次,涉案金额为22万元..
②如国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发(2010)4号)中写道：“2008年四季度以来,各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施”,“进一步加强和改善房地产市场调控,稳定市场预期,促进房地产市场平稳健康发展,经国务院同意,现就有关问题通知如下。”
③梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第150页。
④参见2002年12月17日九届全国人大常委会第三十一次会议《(中华人民共和国民法(草案))的说明》中关于物权法草案的说明；2004年10月19日十届全国人大常委会第十二次会议全国人大法律委员会关于《中华人民共和国物权法(草案)》的情况汇报。
①参见《德国民法典》第883条第1款；日本《不动产登记法》第2条：我国台湾地区“土地法”第79条之一第1款等。
①[美]E·博登海默著：《法理学——法律哲学与法律方法》,邓正来译,中国政法大学出版社2004年修订版,第317页。
①江帆、孙鹏主编：《交易安全与中国民商法》,中国政法大学出版社1997年版,第54页。
②参见《德国民法典》第883条第2款。我国台湾地区“土地法”第79条之一第2款。
③参加《物权法》第20条第1款。
①[美]理查德·A·波斯纳著：《法律的经济分析》(上),蒋兆康译,林毅夫校,中国大百科全书出版社1997年版,第7页。
②张文显著：《二十世纪西方法哲学思潮研究》,法律出版社2006年版,第168页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第78页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第31页。
②参见《德国民法典》第885条；日本《不动产登记法》第32条：韩国《不动产登记法》第37条。
③参见我国台湾地区“土地法”第79条之一第1款。
④参见我国《物权法》第20条第1款。
⑤参见《德国民法典》第883条第2、3款。
⑥参见日本《不动产登记法》第7条,韩国《不动产登记法》第6条。
⑦参见参见我国台湾地区“土地法”第79条之一第3款。
①参见《物权法》第20条。
②参见日本《不动产登记法》第2条；韩国《不动产登记法》第3条；我国台湾地区“土地登记规则”第137条；我国大陆地区《房屋登记办法》第67条等。
①如王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第90页；[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415-416页。房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第78页等。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第530页。
③张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第78页。
④蔡明诚：《预告登记之意义与效力》,载于《台湾本土法学》2002年第5期,第129页
⑤房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。
⑥温丰文：《台湾民法典物权优先效力规定之施行经验》,载于《月旦民商法》2004年第3期,第133页。
①孙玉红著：《侵权法功能研究》,法律出版社2010年版,第11页。
②周永坤著：《法理学——全球视野》,法律出版社2010年第3版,第129页。
③公丕祥主编：《法理学》,复旦大学出版社2008年第2版,第47-48页。
④付子堂著：《法律功能论》,中国政法大学出版社1999年第1版,第35页。
⑤[美]帕森斯：《法律与社会控制》,载于Evan, William M.:《法律社会学》,郑哲民译,台湾巨流图书公司1996年版,第81页。
⑥转引自湖舟：《注释别议》,载于《法学研究》1996年第3期,第108页。
①付子堂著：《法律功能论》,中国政法大学出版社1999年第1版,第56-57页。
②孙玉红著：《侵权法功能研究》,法律出版社2010年版,笫39页。
③[美]J·威尔逊：《功能分析介绍》,罗述勇译,载于《国外社会科学》1986年第10期,第61页。
④ Bogden, "Different Economic Systems and Comparative Law", in "Comparative Yearbook" (1978) vol.2, P.95.转引自沈宗灵著：《比较法研究》,北京大学出版2006年版,第12页。
⑤郭剑平：《论法律功能的概念与类型》,载于《韶关学院学报》(社会科学)2008年第8期,第26页。
①因我国有些学者不区分法的功能与法的作用,其书中关于法的规范作用与社会作用的论述也就是对于法的规范功能与社会功能的论述。有些学者区分法的功能与作用,在法的功能构成分析中,区分为规范功能和社会功能。将这两种情况均予考虑：如张贵成、刘金国主编：《法理学》,中国政法大学出版社1997年版,第114-118页；舒国滢主编：《法理学阶梯》,清华大学出版社2006年版,第166-172页；孙笑侠：《法理学》,清华大学出版社2008年版,第249-253页；周永坤著：《法理学—全球视野》,法律出版社2010年第3版,第133-137页。
②刘水冰、雷兴虎：《论经济法的社会经济功能》,载于《法学评论》2004年第2期,第37页。
③Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.2转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第530 页。
①这些权利包括：所有权、地土权、永佃权、地役权、先取特权、质权、抵押权、承租权和采石权。参见日本《不动产登记法》第1条和第2条第1款之2。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第415页。
①参见《日本民法典》第177条。
②参见我国《物权法》第9条。
③但在登记对抗立法下,如土地承包经营权的转让和互换、地役权的设立,物权变动自合同生效时就发生,不登记只是不具有对抗效力。学者对于这种立法下进行本登记所需的实体上或程序上的条件不具备时,由此所带来的以不动产物权变动为目的的债权请求权和物权是否纳入预告登记的保全对象存有争议,完全肯定者有之,完全否定者有之。笔者认为,从法律完善的应然角度上说,立法对因法律行为而引起的不动产物权变动应抛弃登记对抗,完全采用登记生效,如果这样,对此争议就不复存在。因而,这里对预告登记担保功能的研究不予考察此种情形。
①参见《德国民法典》第883条第2款。
②参见《德国民法典》第888条第1款。
③参见《德国民法典》第883条第3款、德国《破产法》第24条。
④这从珠海市中级人民法院关于2006年至2010年一房二卖占涉房案比例的统计数字可以窥见一斑,即分别为36.9%、22.7%、19.6%、12.9%、10.7%,呈现下降趋势。资料来源：珠海市中级人民法院。引自杨帆：《房地产预告登记制度的经济学分析》,2011年吉林大学硕士学位论文,第20页。
①参见《德国民法典》第883条第1款,我国台湾地区“土地法”第79条之一。
②参见《物权法》第20条第1款。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第418页。
④温丰文著：《土地法》,台湾洪记印刷2011年修订版,第213页。
⑤房绍坤、吕杰：《创设预告登记制度的几个问题》,载于《法学家》2003年第4期,第65页。
⑥曲茂辉、栗瑜：《论民法的社会功能》,载于《湖南师范大学社会科学学报》2006年第5期,第71页。
①谢地、杜莉、吕岩峰主编：《法经济学》,科学出版社2009年版,第31页。
②参见《物权法》第12条、《房屋登记办法》第67、70、71、72、73条等。
①参见《德国土地登记簿法》第12条第1款。
②参见《物权法》第18条。
①参见《德国民法典》第883条。
②孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第223-224页。
③参见日本《不动产登记法》第2条。
④参见《瑞士民法典》第959条。
⑤参见《瑞士民法典》第960条。
⑥参见韩国《不动产登记法》第3条。
①孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第136页。
②德国民法典和土地登记条例均未直接规定,哪些权利与法律关系可以登记。“什么”可以予以登记,其标准必须自民法典第892条之规定中进行推导,因为该条限定了对善意的权利交易具有决定性意义的土地登记内容。具有登记能力的权利与权利地位有：土地物权(土地所有权、地役权、土地担保物权等)与视同土地的权利(地上权、住宅所有权、建筑物所有权),在土地物权上所成立的物权(如在抵押权上成立的役权),处分限制与取得禁止、异议、预告登记。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第288-292页。
①参见我国台湾地区“土地登记规则”第4条第1款：“下列土地权利之取得、设定、移转、丧失或变更,应办理登记：一、所有权。二、地土权。三、中华民国九十九年八月三日前发生之永佃权。四、不动产役权。五、典权。六、抵押权。七、耕作权。八、农育权。九、依习惯形成之物权。”
②[日]吉野卫：《注释不登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版,第148页。转引自卢佳香：预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第71页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第293页。
④杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第149页。
②王新、王园园：《船舶企业在建船舶抵押融资模式研究》,载于《船舶工程》2003年第6期。
①参见《房屋登记办法》第67条。
②参见《土地登记办法》第62条。
①参见《房屋登记办法》第59条。
②参见上海市《房地产登记条例》第51条,广州市《城镇房地产登记办法》第40条。
③参见南京市《城镇房屋权属登记条例》第28条。
④有人认为预告登记应仅仅适用于期房的买卖和抵押,对于现房的买卖和抵押不应办理预告登记,因为当事人并不存在办理所有权转让登记和抵押权登记的困难,没有必要办理预告登记。多数人认为,预告登记既可以适用期房的买卖和抵押,也可以适用于现房的买卖和抵押。参见程啸：《<房屋登记办法>中的预告登记问题——<房屋登记办法>研讨之三》,载于《中国房地产》2008年第6期,第16-17页。
⑤对于在建工程抵押权如何办理登记,有不同观点。有人认为,只能办理抵押权设立的预告登记；有人认为应当办理一般抵押权登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。
⑥对因法律行为引起的不动产物权变动采登记对抗立法下,所产生的以土地承包经营权的取得和转让为目的的债权请求权、以地役权的设定为目的的债权请求权和物权是否应纳入预告登记的保全对象,完全肯定和否定者均有之。
⑦对以船舶等特殊动产物权变动为内容的债权请求权是否得为预告登记的客体,赞成与否定者均有。赞成观点如“飞机、船舶、汽车等特殊动产,法律规定实行登记制度,将其纳入预告登记,完全符合预告登记制度的宗旨,也完全有必要和条件。”参见张柳青：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。否定观点如“机动车、船舶、航空器(或正在建造的船舶、航空器)上的物权变动,虽然也可以适用登记制度,但它们属于动产,以动产物权为对象的债权请求权不能作为预告登记的客体。”参见程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第538页。
⑧赞成不动产租赁权为预告登记客体的如“由于不动产具有稀缺性和唯一性的特点,不动产租赁权也需要预告登记来保障交易安全。”参见参见李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62-63页。
⑨赞成优先购买权得为预告登记客体的观点如对先买权也可以实行预告登记。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。欧世龙等著：《物权法实施中的若干问题研究》,浙江大学出版社2008年版,第98页。否定观点如“由于我国的优先购买权均为法定,约定优先购买权,应当说违反了物权法定原则,不应纳入预告登记范围。”参见参见张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。
⑩对建设工程的优先受偿权是否得为预告登记的客体,赞成与否定者均有。赞成观点如对建筑承包人的工程款可以实行预告登记,从而可以有效解决与抵押权的冲突等问题。参见王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第357页。否定观点如建设工程价款优先受偿权等,属于法律直接规定的物权,没有必要进行预告登记。参见吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第25页。
①参见《物权法》第129条。
②参见《物权法》第144条、第145条。
③参见《物权法》第153条、第164条、第165条、第192条。
①该部分内容已经在本人所著的论文中发表,论文是：《论在建建筑物抵押登记的性质与效力》,发表于《学术研究》2011年第11期,第50-55页。
②参见《物权法》第180条、第187条。
③《物权法》第2条第3款规定：“本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”可见,我国《物权法》之物权概念强调作为物权支配的客体具有特定性。
④杜国建：《在建工程抵押评估的特点与范围》,载于《中国房地产估价师》2004年第3期,第54页。
⑤参见《物权法》第30条。
①张东亮著：《海商法新论》,台湾五南图书出版公司1983年版,第557页。
②谢在全著：《民法物权论》(上),中国政法大学出版社1999年版,第22页。
③杨立新：《对在建工程法律性质有关问题的探讨》,http://www.yanglx.com/.
④万静：《在建工程性质期待物权法突破》,http://www.jszyfl.com/.
⑤董学立：《论在建物上的抵押权》,载于《政法论从》2009年第4期,第31页。
⑥孟勤国著：《物权二元结构论——中国物权制度的理论与重构》(第二版),人民法院出版社2004年版,第47页。
⑦孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第6页。
①尹田著：《物权法理论评析与思考》,中国人民大学出版社2004年版,第82页。
②孟勤国教授在谈到“一物”的认定时,认为经济的社会的观念过于宽泛,缺少足够的稳定性和一致性,不如采之以法律上的观念或标准为妥,因为后者相对稳定,由此划出的“一物”能在法律效力上得到较为普遍的认同。建筑物区分所有权,可说是“经济的社会的观念”的产物,但真正得到普遍的认同,还是在德、日民法的立法与司法认可之后。(孟勤国著：《物权二元结构论——中国物权制度的理论与重构》第二版,人民法院出版社2004年版,第47页。)笔者认为,孟教授的观点具有一定的合理性,法律上的观念体现了立法者的意志,具有强制性与稳定性,依法律上的观念划出的“一物”应具有法律效力,没有争议。但是法律源自于社会实践,也就是说已有的“法律上的观念”或来自于自然属性标准,或来自于经济社会的观念。可是,如果还没有产生法律上的观念,又该如何认定“一物”呢?此时,还是应回到社会实践。同时,法律的观念还应接受社会实践的检验。所以,自然属性标准、经济社会的观念、法律的观念在认定“一物”时的关系应是,如果有法律上的观念,则直接依法律上的观念,否则,依自然属性标准或经济社会的观念,同时法律上的观念亦随着社会实践的发展而发展。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第58页。
①参见《城市房地产抵押管理办法》第3条第5项规定：“本办法所称在建工程抵押,是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”
②王利明：《抵押权若干问题的探讨》,载于《法学》2000年第11期,第28页。
③李国光等著：《最高人民法院<关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释>理解与适用》,吉林人民出版社2000年版,第181页。
④董学立：《论在建物上的抵押权》,载于《政法论从》2009年第4期,第32页。
⑤物权与债权的区别之一在于：物权是对物支配权,只能设定在现实存在的独立物上；而债权是请求权,其设定不以“物”的存在为前提,于将来存在的物上(如在建建筑物)也可以设定债权。
①《房屋登记办法》将在建工程抵押规定在抵押权登记中,定性为抵押权的设立登记。其59条规定：“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记。”
②参见《房屋登记办法》第25条第3款、第62条。程啸：《<房屋登记办法>中在建工程抵押权登记的理解与适用》,载于《中国房地产》2008年第7期,第19页。
③在我国,经济适用住房的买卖就可能存在这种情况。根据《经济适用住房管理办法》第26条第1款规定,经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后,方可按市场价上市出售。
②卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第75-76页。黄明芳：《谈预告登记》,载于《现代地政》2006年第2期,第26页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第76-79页。
④程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第541页。
⑤参见《物权法》第99条。
⑥参见《物权法》第100条
⑦《物权法》第97条规定：“处分共有不动产或动产以及对共有的不动产或动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”第101条第1句话规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。
①参见《物权法》第42条第1、3款；《国有土地上房屋征收与补偿条例》第2条。
②参见《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款、第25条第1款。
③“拆迁人和被拆迁人”是《城市房屋拆迁管理条例》中所指的城市房屋拆迁活动中的当事人；随着该条例的废除,以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布,国有土地上单位、个人的房屋征收活动的当事人称为被征收人、房屋征收部门等。《解释》是在《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前出台的,因而用的是“拆迁人和被拆迁人”,但其没有废止,现在仍具有效力。为与《国有土地上房屋征收与补偿条例》用法一致,本文中采用被征收人和房屋征收部门之表述。
①比如浙江省瑞安市制定了《拆迁安置房预告登记业务规范》,并从2009年1月1日起试行。
②参见《物权法》第192条。
③张双根：《<物权法>第31条释义》,载于《华东政法大学学报》2007年第6期,第128-129页。
④王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第356页。
⑤参见《房屋登记办法》第47条：“经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让,申请抵押权转移登记的,主债权的转让人和受让人应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)房屋他项权证书；(四)房屋抵押权发生转移的证明材料;(五)其他必要材料。”
①参见《上海市房地产登记条例》第51条第1款规定：“有下列情形之一的,当事人可以共同申请预告登记：(一)预购商品房以及按照国家和本市有关规定进行预购商品房的转让;(二)以预购商品房设立抵押及其抵押权的转让；(三)以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让；(四)设立、转让房地产权利的其他情形。”
②参见《物权法》第58条第2项、第183条；《房屋登记办法》第82条。
③参见国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》国办发[1999]39号之二。2004国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》之五；2008年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。
④参见建设部2007年《关于购买新建商品房的风险提示》。
⑤参见《土地管理法》第62条第1款。
⑥参见《土地管理法》第62条第4款。
⑦参见《土地管理法》第63条。
⑧参见《担保法》第37条之(二),《物权法》第184条之(二)。
①详论参见孟勤国：《物权法开禁农村宅基地交易之辩》,载于《法学评论》2005年第4期,第30页。
②详论参见陈惠忠：《农村私有住房不得抵押》,载于《人民法院报》2002年4月4日。
③尹飞著：《物权法·用益物权》,中国法制出版社2005年版,第278页。
④典型判例如马海涛诉李玉兰的房屋买卖合同无效案。2002年7月,李玉兰从通州宋庄镇辛店村农民马海涛夫妇处,花4.5万元购得房屋及院落。2006年2月,马海涛夫妇起诉要求确认购买合同无效。通州法院一审以李玉兰是城镇居民,不得买卖农村集体经济组织成员的住房,判决李玉兰于判决生效之日起90日内将辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛,马海涛给付李玉兰补偿款9.3万元。李玉兰不服,上诉到北京第二中级人民法院。北京二中院审理认为,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋,还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非辛店村村民,无权获得辛店村宅基地使用权,因此认定合同无效。(案例来源：http://court.dl.gov.cn/)
⑤鞠海亭、郑文平：《温州农村房屋买卖纠纷案件的调查与思考》,载于《法治研究》2011年第3期,第50页。
⑥如广东省佛山市住房和城乡建设管理局已开始办理国有(集体)土地范围内房屋所有权转移预告登记、国有(集体)土地范围内房屋抵押权预告登记。贵州省六盘市房地产产权监理处已开始办理集体土地范围内房屋预告登记。
①参见《担保法》第36条第3款,《物权法》第183条。
②参见《土地管理法》第63条。
③参见《物权法》第201条、《担保法》第55条第2款。
④全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第201页。
①我国现行法下,建设用地被区分为国有土地上的建设用地和集体土地上的建设用地(《七地管理法》第43条),其中集体土地上的建设用地又被区分为住宅建设用地和非住宅建设用地。出于不同的政策考虑,法律为不同的建设用地设置了不同的土地使用权,具体为：国有土地建设用地使用权、集体土地建设用地使用权和宅基地使用权。《物权法》第135条至第150条对国有土地建设用地使用权做出规定,而基于集体土地使用权的独特性,以及国家正在对集体土地建设用地使用制度进行改革探索,《物权法》对集体土地建设使用权没有做出具体规定,只规定集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理(《物权法》第151条)。而根据我国《土地管理法》、《担保法》等规定,集体建设用地使用权的范围仅限于兴办乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业(《土地管理法》第43条)；其取得要经过行政审批(《土地管理法》第60、61条)：不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外(《土地管理法》第63条)；乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押(《担保法》第36条第3款和《物权法》第183条)。可见,按照我国现行法规定,集体土地建设用地使用权的取得不存在预告登记的适用问题。由于我国正在进行集体土地建设用地使用制度的改革试点工作,集体土地建设用地使用权制度究竟如何设计涉及国家的特殊政策,在此不再进行探讨,并进而提出与预告登记有关的建议。
②参见《物权法》第137条第1款。
③参见《物权法》第145条。
④根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条、《城市房地产管理法》第32条、《物权法》第146条、147、182条等所确立的“房地产权一致”原则,在城市房屋所有权转让时,建筑物占用范围内的建设用地使用权也要一并转让。当事人未一并转让的,未转让的建设用地使用权视为一并转让。房屋的买受人同时取得房屋占用范围内的建设用地使用权。
①详述参见周岩、金心编著：《土地转让中的法律问题》,中国政法大学出版社1990年版,第110-112页；应松年：《行政合同不可忽视》,载于《法制日报》1997年6月9日,第1版。
②详述参见王家福、黄明川著：《土地法的理论与实践》,人民日报出版社1991年版,第220-221页。崔建远、孙佑海、王宛生著：《中国房地产法研究》,中国法制出版社1995年版,第21页；全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第139页；孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第366页；董藩、郑润梅编著：《土地法学》,北京师范大学出版社2009年版,第109页。
③参见《物权法》第138条。
④参见最高人民法院《民事案件案由规定》(法发[2008]11号)第四部分债权纠纷第74条之(5)。
①理由详述见后。
②梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第449-450、484-485页。
③王利明等著：《中国民法典学者建议稿及立法理由(物权编)》,法律出版社2005年版,第264、285页。
④王利明著：《物权法研究》,中国人民大学出版社2002年版,第462页。
①王利明：《关于物权法草案中确定的不动产物权变动模式》,载于《法学》2005年第8期,第7页。
②王利明：《关于物权法草案中确定的不动产物权变动模式》,载于《法学》2005年第8期,第7-8页。
③全国人大常委会法制工作委员会民法室编：《中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定》,北京大学出版社2007年版,第130、287页。
①《意见》阐述了开展农村土地承包经营权登记试点工作的重要意义为：一是健全社会主义市场经济体制的必然要求;二是巩固农村基本经营制度的客观需要；三是维护农民土地承包合法权益的根本要求；四是解决农村土地承包现实问题的紧迫需要。
②参见《意见》第四部分之(五)
③马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第215页；刘乃忠著：《地役权法律制度研究》,中国法制出版社2007年版,第269-270页；崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第354-355页；程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第14-17页等。
④笔者在教学中,每每讲到“不登记不得对抗善意第三人”问题,都会被学生问到究竟如何理解把握?求知的欲望和教学的责任心促使我查阅许多资料,认真研读,试着在我国现行法体系下,较为系统地探讨了这一问题。参见王荣珍：《论物权变动未登记不得对抗之善意第三人范围》,载于《太平洋学报》2009年第5期,第52-61页。
⑤铃木禄弥著：《物权的变动与对抗》,渠涛译,社会科学文献出版社1999年版,第10页。
①参见《物权法》第180条之(二)、(三)。
②参见《物权法》第165条。
③参见《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》(1998年2月17日国家土地管理局令第8号)第3条第4款。
④根据《城市房地产管理法》第51条、《担保法》第56条规定可知,划拨建设用地使用权无须先转为出让建设用地使用权即可设定抵押。根据《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)规定可知,以划拨建设用地使用权抵押,无须先办理土地使用权抵押审批手续。该规定为“以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政管理部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具 有审批权限的土地行政管理部门批准,不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。”
①参见《规范国有土地租赁若干问题》(国土资发[1999]222号)第6条第1款,出租建设用地使用权抵押须符合的条件是：承租人按规定支付土地租金并完成开发建设,经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定。
②参见《土地登记办法》第44条：“经依法登记的土地抵押权因主债权被转让而转让的,主债权的转让人和受让人可以持原土地他项权利证明书、转让协议、已经通知债务人的证明等相关证明材料,申请土地抵押权变更登记。”
③参见《农村土地承包法》第38条、《物权法》第129条。
④参见《农村土地承包法》第49条。
⑤崔建远著：《物权法》(第二版),中国人民大学出版社2011年版,第269页。
⑥李延荣、李艳科：《关于“四荒”土地承包经营权流转问题的探讨》,载于《法学杂志》2011年第5期,第39页。
①参见国务院办公厅1996年《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》之三(六)。
②参见《日本民法典》第281条第1款。
③参见《德国民法典》第96条。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第426页。
①史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第117页。
②参见《物权法》第140条、169条、第194条、第203条：《房屋登记办法》第13条、第36条、第45条、第54条、第61条、第66条：《土地登记办法》第47条、第48条。
③参见《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条、《物权法》第140条。
①参见《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》第17条,山西省《<房屋登记办法>实施细则》第28条第1款、第35条第1款。
②金绍达：《共同共有变更为按份共有是变更登记还是转移登记》,载于《中国房地产》2012年第4期,第60页。
③程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第359页。
①谢在全著：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第54页。
②参见《房屋登记办法》第38条、40条。
③参见《土地登记办法》第50条、第51条、第52条。
④参见《物权法》第168条。
⑤参见《物权法》第177条、《房屋登记办法》第48条等。
⑥参见《物权法》第150条、第169条；《房屋登记办法》第38条、第48条、第66条等；《土地登记办法》第50至53条。
⑦《物权法》第177条规定了担保物权消灭的原因,第194条抵押权及其顺位的放弃,都没有相应规定注销登记。
①参见《德国民法典》第1179条。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第339页。
③参见《德国民法典》第1179a条第1款第3句。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(下册),申卫星、王洪亮译,法律出版社2006年版,第309-310页。
⑤陈风琪：《土地登记实用》,台湾五南图书出版股份有限公司1976年版,第130页。
⑥陈铭福著：《土地法》,台湾书泉出版社2008年第6版,第196页。
①我国台湾地区司法院二十九年院字地1958号解释之三(乙),转引自史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第121-122页。
②谢在全著：《民法物权论》(上册),中国政法大学出版社1999年版,第111页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。
②我国《民法通则》第62条规定：“民事法律行为可以附条件,附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”
③[日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第89页。
① [日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第90页。
Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.7转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第534页。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第209页。
Jauernig/Teichmann, § 883 Rn.8.转引自程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版，第534页。
⑥黄志伟著：《土地登记实务》,台湾五南图书出版股份有限公司2008年版,第186页。
⑦张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第173页。
⑧王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第190页。
②参见国务院办公厅1996年《关于治理开发农村“四荒”资源进一步加强水土保持工作的通知》之三(六)。
③参见《物权法》第149条第2款。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第424页。
⑤张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第172页。
①案例来源：“买卖合同”该如何处理,http://www.hangzhou.com.cn
②参见《合同法》第8条。
③史尚宽著：《债法各论》,中国政法大学出版社2000年版,第75页。
①翟云岭：《论买回权》,载于《法学论坛》2002年第1期,第66页。
②物权性先买权规定在《德国民法典》第1094条至1104条；对人先买权规定在《德国民法典》第463条至第473条。
③参见《德国民法典》第1098条第2款。
斯参见我国台湾地区司法院字地1958号解释。
⑤史尚宽著：《民刑法论丛》,荣泰印书馆1973年版,第121页。
⑥王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(1),中国政法大学出版社1998年版,第508页。
⑦参见《南京市城镇房屋权属登记条例》第28条第1款第2项。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年修订版,第357页。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页。
③廖焕国、严浩：《先买权制度论纲》,载于《法学评论》2003年第6期,第84页。
④参见《城市房地产管理法》第53条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条。
①崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第59页。肯定者还有杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第36页：李庆华等：《扩大预告登记适用范围的思考-—兼论<物权法>第20条的完善》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62页等。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第536页。
③[日]川岛一郎著：《不动产登记法.商业登记法》,有斐阁1995年版,第11页；[日]内田贵著：《民法Ⅰ总则.物权总论》,东京大学出版会2008年第4版,第444页。
①[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第183-184页。
②[日]川岛一郎：《假登记の效力》,载于综合判例研究丛书民法(6),有斐阁1959年版,第19页。[日]舟桥谆一：《物权法》,有斐阁1990年版,第204页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第116页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第116页。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第184页。
①参见《物权法》第24条、第188条；《中华人民共和国海商法》第10条、第13条；《中华人民共和国民用航空法》第14条、第16条。
②张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页。
③刘伟军、刘宝宇：《创建船舶预告登记制度之探讨》,载于《中国海商法年刊》2002年第13卷,第119-127页；王应富、徐步：《论船舶预告登记制度》,载于《航海技术》2008年第3期,第68-70页：孙毅：《建立船舶预告登记制度的探讨》,载于《中国海事》2008年第2期,第29-31页；王立志：《船舶物权登记论——实体法实现的程序进路》,大连海事大学2009年博士学位论文,第187-194页等。
④程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第538页。
①李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第62-63页。
②甘晓琳：《房屋登记实务中预告登记的几种情形》,载于《中国房地产》2011年5月上半月刊,第48-49页。
③依奥地利民法,经土地登记之土地租赁,具有物权的效力。依日本民法,不动产租赁登记后,始得对抗不动产新所有人(参见《日本民法典》第605条。)为防止出租人不协助办理租赁登记,日本《借地借房法》第10条第1项规定,只要建筑物已经登记,土地租赁权或地上权即使未登记,也会因建筑物之登记而具有对抗力。同时,建筑物保护法又规定建筑物登记无须地主协助。(参见戚兆岳著：《不动产租赁法律制度研究》,法律出版社2009年版,第151页。)
④参见《城市房地产管理法》第53条、《商品房屋租赁管理办法》第14条至第20条。
⑤[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第422页。
⑥李庆华、孙红、欧光男：《扩大预告登记适用范围的思考》,载于《社科纵横》2009年第1期,第63页。
①[日]我妻荣著：《我妻荣民法讲义V2债法各论中卷一》,徐进、李又又译,中国法制出版社2008年版,第160页。
②[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第18页。
③为行文方面,以下简称工程价款优先受偿权。
①如张学文：《建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨》,载于《法商研究》2000年第3期,第105页：胡通碧：《我国台湾地区民法承揽人抵押权之修改——兼评祖国大陆<合同法>第286条和相关司法解释》,载于《现代法学》2003年,第5期,第50页等。
②如张钧：《论建设工程优先权的成立与登记》,载于《当代法学》2003年第6期,第48-50页；梅夏英：《不动产优先权与法定抵押权的立法选择》,载于《法律适用》2005年第2期,第49-53页等。
③如王淑华：《工程价款优先受偿权之预告登记制度构建》,载于《法学论坛》2008年第2期,系110-116页等。
④如张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第90页；吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第25页等。
⑤王淑华：《工程价款优先受偿权之预告登记制度构建》,载于《法学论坛》2008年第2期,第110页。
⑥参见《德国民法典》第648条第1款。
⑦参见《瑞士民法典》第837条第第1款之(3)。
①参见我国台湾地区“民法”第513条。
②参见《日本民法典》第325条等。
③参见《德国民法典》第1184条。
④史尚宽著：《物权法论》,中国政法大学出版社2000年版,第330页。
⑤参见《日本民法典》第337条、第338条。
⑥黄健彰：《承揽人抵押权登记之效力——登记生效或登记对抗》,载于《中原财经法学》2010年第12期,第129页。[日]近江幸治著：《担保物权法》,祝娅、王卫军、房兆融译,沈国明等审校,法律出版社2001年版,第53页。[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅲ新订担保物权法》,申政武、封涛、郑芙蓉译,中国法制出版社2008年版,第92-93页等。
⑦学者采生效效力的,如谢在全：《承揽人抵押权之研究》,载于《月旦法学杂志》2001年第69期,第124页。许仁举：《为担保承揽关系之报酬额办理抵押权登记之探讨》,载于《土地事务月刊》,2000年第2期,第4页。廖毅：《债编修正问题研析》,台湾保成出版社2000年版,第343页。苏永钦著：《走进新世纪的私法自治》,中国政法大学出版社2002年版,第341页。刘春堂著：《民法债编各论》(中),台湾三民书局2009年版,第77页等。采对抗效力的,如黄茂荣：《民法债编部分修正条文要论》,载于《植根杂志》2000年第1期,第27页；冯震宁、林诚二、林秀雄：《民法概要》,五南图书出版公司2000年版,第400页；杨与龄：《承揽人法定抵押权之成立与登记》,载于苏永钦主编：《民法物权实例问题分析》,清华大学出版社2004年版,第23页。黄健彰：《承揽人抵押权登记之效力——登记生效或登记对抗》,载于《中原财经法学》2010年第12期,第129页。林诚二：《承揽人之法定抵押权》,载于《台湾法学杂志》,2009年第133期,第148-150页。温丰文：《费用性抵押权优先效力之要件》,载于《月旦法学教室》2003年第4期,第13页等。
①主张赋予该类权利登记对抗效力的学者,如李建华、董彪：《我国法定抵押权制度的若干立法构想》,载于《当代法学》2006年第2期,第27页；张钧：《论建设工程优先权的成立与登记》,载于《当代法学》2003年第6期,第49-50页等。
②杨与龄：《承揽人法定抵押权之成立与登记》,载于苏永钦主编：《民法物权实例问题分析》,清华大学出版社2004年版,第23页。
①林秉毅：《不动产承揽人抵押权之研究》,中原大学财经法律学系2005年硕士学位论文,第75页。
①王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第92页。
②关于德国民法预告登记的效力,德国学者概括表述为：担保效力、完全效力和顺位保全效力；担保作用、顺位作用和完善作用。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第430-439页；[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第211-216页。我国学者概括为：保全作用、顺位保证作用和破产保护作用；担保效力、顺位效力和完全效力等。参见孙宪忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第153-154页；马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第61页等。
①金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第110页。
②之所以取得人负有同意的义务,是因为德国土地登记法奉行同意原则,即登记涉及其权利的人须为登记同意。该同意也可由法院判决代替。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432页。
③参见《瑞士民法典》第959条第2项、681(a)条；《瑞士债法典》第216(D、E)条。
④温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第216页。
⑤李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第345页。
⑥[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第438页。
①[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第106页。
②《德国支付不能法》于1999年1月1日生效,随着该法的生效,《德国破产法》同时废止。
③杜景林、卢谌译：《德国支付不能法》第106条第1款,法律出版社2002年版,第57页。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第437页。
⑤[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215页。
①如《房屋登记办法》第68条第1款规定：“预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。”《土地登记办法》第62条第4款规定：“预告登记期间,未经预告登记权利人同意,不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”其他的如《上海市房地产登记条例》第52条第1款、《长沙市房屋登记办法》第67条第1款、《杭州市土地登记办法》第51条第4款、《银川市房屋登记条例》第53条第1款等。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第61页。孙宪忠主编：《中国物权法：原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第142页等。
③张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第83-84页。吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第26页等。
④侯国跃：《论不动产预告登记》,载于《河北法学》2011年第2期,第95页。
⑤[日]大木雅夫著：《比较法》,范愉译,朱景文审校,法律出版社1999年版,第69页。
①金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第110页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第431页。
③卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第118、126页。
④[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第213页。
⑤[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432-433页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第434页。
②[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第212页。
③蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土法学》2002年第34期,第131页。
④李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第435页。
⑤史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第118-119页。陈风琪：《土地登记实用》,台湾五南图书出版股份有限公司1976年版,第131页。陈淑美著：《土地登记》,台湾五南图书出版股份有限公司2005年第2版,第552-553页。温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第215-216页等。
①卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第127页。
②旧德国民法典中,第571条是关于买卖不破租赁之规定；而最新修改的德国民法典第566条为买卖不破租赁之规定。为忠实原文,仍然引用第571条。
③ [德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第212页。持类似观点的还有：王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第92页。
④[德]韦斯特曼/艾克曼,§100,Ⅳ,3.c,及其引证。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第434-435页。
⑤[德]Wieling, Sachenrecht,2. Aufl.,§22 IV lb ee.转引自蔡明诚：《预告登记之意义及效力》,载于《台湾本土杂志》2001年第34期,第132页。
①王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(8),中国政法大学出版社1998年版,第2-14页。
②这种论证以应然法上的,土地承包经营权、地役权的变动实行登记生效立法为前提。
①王泽鉴著：《民法学说与判例研究》(7),中国政法大学出版社1998年版,第75页。
②雷秋玉：《我国台湾地区不动产登记制度研究》,中国社会科学院2009年博士学位论文,第189页。
③钟懿萍、罗秀园：《预告登记请求权人权益保障之研究》,载于《土地问题研究季刊》2009年第3期,第47、54页。
①[日]几代通、浦野雄幸：《不动产登记法》(第三册),日本三省堂1991年版,第199页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第202页。
②黄志伟著：《不动产登记理论与实务》(下册),台北：永然文化出版股份有限公司1997年版,第204页。陈淑美著：《土地登记》,台湾五南图书出版股份有限公司2005年第2版,第553页等。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第71页。
②王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第269页。
①吕伯涛主编：《适用物权法重大疑难问题研究》,人民法院出版社2008年版,第31页。持类似观点的还有张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第99页；崔建远著：《物权法》(第二版),中国人民大学出版社2011年版,第61页。程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第547页等。
②杨立新、宋志红：《预告登记的性质、效力和范围探索》,载于《法学杂志》2006年第4期,第35页。
③参见《德国土地登记簿法》第19条：“登记涉及到其权利的人同意登记的,登记得以办理。”
①参见《德国土地登记簿法》第84条第1款第1句：“土地登记局可以按下述规定内容,依据职权将一项权利登记因无标的而予以涂销。”第84条第2款规定：“登记没有标的的情形为：a)登记涉及的权利不存在并且排除其产生的；b)登记涉及的权利基于事实原因而长期不能行使的。”
②[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第359页。
③参见日本《不动产登记法》第26条第1款：“登记权利人及登记义务人或其代理人应道登记所申请登记。”
④参见日本《不动产登记法》第27条：“因判决或继承而实行登记时,可以只由登记权利人申请。
⑤登记上有利害关系的第三人是预告登记后实现本登记中的重要问题。学者一般认为,是指因预告登记而为本登记时,与该本登记权利相冲突的权利的登记名义人。如中间处分行为中所有权的第二受让人。参见[日]内田贵著：《民法Ⅰ总则.物权总论》,东京大学出版会2008年第4版,第445页。[日]川岛一郎著：《不动产登记法.商业登记法》,日本有斐阁1995年版,第12页。
⑥参见日本《不动产登记法》第146条第1款。
⑦参见日本《不动产登记法》第105条第2款：“于前款情形,进行本登记时,于登记用纸中相当部事项栏内,应记载第三人权利标示及因前款本登记而涂销的旨意，并涂销该登记。”
⑧[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第187页。
①张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第204页。持类似观点的参见王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第93页。
②史尚宽著：《民刑法论从》,荣泰印书馆1973年版,第119页。
③王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第361-362页。
④参见《物权法》第19条第1款。
⑤于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第323页。
①参见巴伐利亚州最高法院,《新法学周刊——司法判例报告,民法》,1990年,724页。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第432页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版，第438-439页。
②张龙文著：《民法物权实务研究》,汉林出版社1977年版,第200页。
③王轶著：《物权变动论》,中国人民大学出版社2001年版,第169-170。肖厚国著：《物权变动研究》,法律出版社2002年版,第249-250页。
④[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第336页。
⑤参见《德国民法典》第879条第1款。
①参见日本《不动产登记法》第7条第2款。
②[日]近江幸治著：《民法讲义Ⅱ物权法》,王茵译、渠涛审校,北京大学出版社2006年版,第106页。
①[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第182-183页。
②[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第358页。
③[日]舟桥谆一、德本镇著：《新版注释民法(6)物权(1)》(修订版),东京有斐阁2009年版,第358页。
④[日]我妻荣著：《民法讲义Ⅱ新订物权法》,[日]有泉亨补订,罗丽译,中国法制出版社2008年版,第183页。
⑤详论见前一章第三节第一部分。
⑥详论见本章第二节第三部分。
①国务院已经明令禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续。参见国务院办公厅转发的由建设部等七部门联合发布的《关于做好稳定住房价格工作意见》(国办发[2005]26号)第7条。而在建建筑物可以依法转让。参见《城市房地产管理法》第39条。
①债权人这样做的原因是：其担心不准许预售,债务人则缺乏进一步建设资金,难以完成在建建筑物的建设,自己的债权也因此难以收回,而如果同意预售,则面临丧失抵押权的风险。
②曾婷：《在建工程抵押权登记与其他登记类型》,载于《中国房地产》2009年第1期,第38页。
③参见《上海市房地产登记条例》第60条第2款。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215页。
②[日]吉野卫：《注释不动产登记法》(上册),金融财政事情研会1990年版,第264页。转引自卢佳香：《预告登记之研究》,辅仁大学法律学研究所1995年硕士学位论文,第149页。
③史尚宽著：《民刑法论丛》,荣泰印书馆1993年版,第119页。陈凤琪：《土地登记实用》,五南图书出版股份有限公司1976年版,第131-132页。
④李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第91页。
①王新欣著：《破产法》(第三版),中国人民大学出版社2011年版,第291-292页。
①王新欣著：《破产法》(第三版),中国人民大学出版社2011年版,第247页。
②李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第193页。
③李永军、王欣新、邹海林著：《破产法》,中国政法大学出版社2009年版,第196页。
④参见《企业破产法》第82条第1款：“下列各类债权的债权人参加讨论重整计划草案的债权人会议,依照下列债权分类,分组对重整计划草案进行表决：(一)对债务人的特定财产享有担保权的债权；(二)债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(三)债务人所欠税款；(四)普通债权。”
①参见《企业破产法》第59条第1、3款,第61条第1款。
②金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第111页。
③[德]汉斯-约阿希姆·穆洋拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第395页。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第215-216页。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第435页。
③ Jauernig, Burgerliches Gesetzbuch,9, neubearbertete Auflage, C. H. Beck'sche Verlagsbuchhandlung, Munchen 1999, S.987. Palandt, Burgerliches Gesetzbuch,57, neubearbertete Auflage, Verlag C. H. Beck, Munchen 1998, S.1080. Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.386转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第113页。
④ Palandt, BUrgerliches Gesetzbuch,57, neubearbertete Auflage, Verlag C. H. Beck, Munchen 1998,
S.1080. Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.386转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第112页。
① Von Claus- Wilhelm Canaris, Die Verdinglichung Obligatorischer Rechte, Festschrift fur Werner Flume zum 70. Geburtstag, B. I,Verlag Dr. Otto Schmidt KG, Koln,1978, S.387.转引自金可可：《预告登记之性质——从德国法的有关规定说起》,载于《法学》2007年第7期,第113页。
②参见《德国民法典》第869条。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第427页。[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第210页。
②温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修门版,第214-215页；王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社,第91页等。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第426页。
①参见陈卫佐译：《德国民法典》(第二版),法律出版社2007年版,第325页。
②参见王书江译：《如本民法典》,中国人民公安大学出版社1999年版,第214页。
③《德国土地登记簿法》第19条规定：“登记涉及到其权利的人同意登记的,登记得以办理。”参见李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第572页。
④登记同意是德国登记程序的基本原则,其确立的思想基础在于,权利被涉及者仅在与“权利取得人”,就物权让与已达成实体法上的合意时,才会做出登记同意的表示。目的在于保证土地登记簿登记的一致性和能够反映实体的法律状况。参见[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第312页；[德]M·沃尔夫：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第198页。
⑤温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年8月修订版,第214页；王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社,第91页等。
⑥李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第344页。
①孙先忠著：《德国当代物权法》,法律出版社1997年版,第157页。
②[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第431-432页。
③[德]汉斯-约阿希姆·穆泽拉克著：《德国民事诉讼法基础教程》,周翠译,中国政法大学出版社2005版,第431页。
④李鸿毅著：《土地法论》,台湾中国地政研究所1993年修订第18版,第344页。
①[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第430页。
②参见《德国土地登记簿法》第13条第1款,只有基于申请才可办理登记,法律另有规定除外。申请权利人是登记涉及到其权利之人,或者是因登记而受益之人。
③参见《德国土地登记簿法》第39条第1款,只有将登记涉及其权利的人登记为权利人,才能够办理登记。
④参见《联邦最高法院民事判例集》,第16卷,101页；《帝国最高法院民事判例集》,第133卷,279、283页。转引自[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第320页。
⑤参见《德国土地登记簿法》第55至55b条。
⑥参见《德国土地登记簿法》第18条。
⑦[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第422、329页。
⑧参见我国台湾地区“土地登记规则”第137、69条。
⑨参见我国台湾地区“土地登记规则”第137条。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第364页。
②崔建远著：《物权法》,中国人民大学出版社2011年第2版,第60页。
③如广州市国土资源和房屋管理局、广州市工商行政管理局制定的《广州市商品房买卖合同》(预售)示范文本第11条。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第363页。
②程啸著：《不动产登记法研究》,法律出版社2011年版,第542页。
③参见《房屋登记办法》第12条第1款、第67条。《土地登记办法》第7条、第62条。
④参见《房屋登记办法》第69条。
⑤参见《上海市房地产登记条例》第51条第2款。
①参见《物权法》第12条；《房屋登记办法》第17、18和20条。
②参加《房屋登记簿管理试行办法》第10条。
①参见《德国民法典》第893条。
①[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第222-223页。
②王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第91页。
①王利明著：《物权法研究》(上),中国人民大学出版社2007年版,第450页。
①王泽鉴著：《民法物权》(2),中国政法大学出版社2001年版,第269页。
②[德]M·沃尔夫著：《物权法》,吴越、李大雪译,法律出版社2004年版,第222页。
①参见《德国民法典》第886条。
②参见《德国民法典》第887条。
①参见《德国民法典》第888条第1款。
②[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第441-442页。史尚宽著：《土地法原论》,正中书局1975年版,第140页。王泽鉴著：《民法物权》,北京大学出版社2009年版,第93页。温丰文著：《土地法》,洪记印刷2011年修订版,第216页。陈淑美著：《土地登记》,五南图书出版股份有限公司2005年版,第554页等。
③[德]鲍尔/施蒂尔纳著：《德国物权法》(上册),张双根译,法律出版社2004年版,第443页。
④史尚宽著：《土地法原论》,正中书局1975年版,第140页。
⑤如张柳青主编：《物权法审判实务疑难精解》,中国法制出版社2007年版,第86页。孙宪忠主编：《中国物权法原理释义和立法解读》,经济管理出版社2008年版,第143页。汪世虎等：《试论我国不动产预告登记制度的完善——兼评物权法第20条》,载于《重庆工学院学报》(社会科学)2008年第11期,第127页。楼建波主编：《域外不动产登记制度比较研究》,北京大学出版社2009年版第90页等。
⑥陈亚菁：《房屋注销登记应注意的法律问题》,载于《中国房地产》2012年第3期,第41页。
①如“王某诉朱某及第三人梁某房屋买卖合同纠纷”一案中,2005年11月9日,原告王某在中间人见证下,与朱某签订了一份房屋买卖协议,约定被告朱某将其位于白云大道某小区110.7328平方米的房屋出售给原告,价格为34.5万元。因为该房屋是房改房,尚未办理产权证,双方签订协议时约定原告先行支付30万元购房款,余款4.5万元待过户完毕后再行给付给被告,并约定被告朱某在有关单位办理产权证前,必须在一个月内提交办证的一切文件,积极协助办理产权证,不得拖延。王某按约定付讫30万元后,双方按约定交割了房屋,王某即装修入住至今。2007年9月4日,被告领取产权证,没有按约定将房产过户给原告王某,而是在同年11月7日与第三人梁某签订房屋买卖合同,将该房屋以40万元的价格出售给梁某,并约定梁某一次性付款,在2008年1月1日将房屋交付给梁某。2007年12月26日,被告向广州市房地产交易登记中心缴纳出让金并缴清契税。梁某于2008年1月5日领取产权证。(根据(2008)云法民四初字第87号民事判决书整理)该案例至少表明这样两个事实：一是现房的买卖中,也存在预告登记的必要性。如本案,原告与被告的房屋买卖协议如果办理了预告登记,即使发生后面的情形,原告仍然能够取得该房屋的所有权。二是,现房买卖中,也存在着卖方办理房产证的确切日期,难以为买方所知的事实。
①梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第153页。
②[德]卡尔·拉伦茨著：德国民法通论(上册),法律出版社2003年版,第330页。
③参见《德国不动产登记簿法》第25条第1句：“基于假处分而为预告登记或异议登记的,如果假处分被可执行的判决废止,则无需权利人的同意即可涂销这些登记。”日本《不动产登记法》第144条规定：“(一)假登记的涂销,可以于申请书上附具该登记的登记证明书,由假登记名义人申请。(二)于申请书上附具了登记名义人的承诺书或可对抗其的裁判眷本时,登记上的利害关系人亦可申请涂销假登记。(三)第四十四条的规定,准用于第(一)款的登记证明书灭失情形。(四)第四十四条之二的规定,准用于提出前款中准用的第四十四条规定的证书,而申请涂销所有权的假登记情形。”我国台湾地区“土地登记规则”第146条规定：“预告登记之涂销,应提出原预告登记请求权人人之同意书。前项请求权人除符合第四十一条第二款、第四款至第八款及第十款规定之情形者外,应亲自到场,并依第四十条规定程序办理。”
④参见《物权法》第150条、第169条等。
⑤参见《房屋登记办法》第39至41条、第48至49条等；《土地登记办法》第6章第49至56条。
①参见《物权法》第14条、第16条、第31条、第106条等。
②马俊驹、陈本寒主编：《物权法》,复旦大学出版社2007年版,第72页。
①参见《瑞士民法典》第656条第2款：“取得人在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下,得在登记前,先取得所有权。但是,非在不动产登记簿上登记,不得处分土地。”我国台湾地区“民法”第759条规定：“因继承、强制执行、征收、法院之判决或其他非因法律行为,于登记前已取得不动产物权者,应经登记,始得处分其物权。”等。
②李吴等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第436-437页。
①参见韩国《不动产登记法》第169条：“(一)假登记的涂销,由假登记名义人提出申清。(二)在申请书上附加假登记名义人的承诺书或可以与之对抗的裁判书副本时,可以由登记上的利害关系人申请涂销假登记。”
②常鹏翱著：《不动产登记法》,社会科学文献出版社2011年版,第312页。
③于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
①陈铭福著：《土地法》,书泉出版社2010年版,第185页。
②梁慧星等著：《中国物权法草案建议稿附理由》,社会科学文献出版社2007年版,第154页。
③于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
④参见日本《不动产登记法》第26条,韩国《不动产登记法》第28条、我国台湾地区“土地登记规则”第26条。
⑤参见《房屋登记办法》第12条,《土地登记办法》第7条。
①于海涌著：《论不动产登记》,法律出版社2007年版,第392页。
②常鹏翱著：《不动产登记法》,社会科学文献出版社2011年版,第312页。
①李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第585、597页。
②参见《瑞士民法典》第976条：登记因物权消灭而无任何意义时,……,不动产登记簿管理人得依职权涂销该登记。不动产登记簿管理人依职权涂销登记时,应通知当事人。因涂销其权利受侵害的人,得诉请再登记。”殷生根、王燕译：《瑞士民法典》,中国政法大学出版社1999年版,第269页。日本《不动产登记法》第151条规定,无声明异议者时,或异议被驳回时,登记官应依职权涂销登记。结合该法第149和150条规定,其针对的情形是登记官登记完结后,发现其登记不属于该登记所管辖或事件不应登记时,可以对登记权利人、登记义务人及与登记有利害关系的第三人规定不超过一个月的期间,通知其如不于该期间内声明异议时则涂销登记。有声明异议者时,登记官应就其异议进行裁定。韩国《不动产登记法》第177条规定与日本《不动产登记法》第151条规定类似。我国台湾地区“土地登记规则”第28条第3项规定：依同法第144条的涂销登记。依第144条规定,其针对的情形是：依本规则登记之土地权利,有下列情形之一者,于第三人取得该土地权利之新登记前,登记机关得于报经市或县(市)地政机关查明核准后涂销之：登记证明文件经该主管机关认定系属伪造：纯属登记机关之疏失而错误之登记。
③如《土地登记办法》第54条规定：“当事人未按照本办法第五十一条、第五十二条和第五十三条的规定申请注销登记的,国土资源行政主管部门应当责令当事人限期办理：逾期不办理的,进行注销公告,公告期满后可直接办理注销登记。”《广州市城镇房地产登记办法》第35条、《上海市房地产登记条例》第44条等。
④参见德国《土地登记簿法》第87条之b：在下列情形,应涂销登记：(b)已将涂销登记通知送达给当事人,而且该当事人在土地登记局同时确定的一个期间内未提出异议的。李昊等著：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版,第598页。
①参见《广州市城镇房地产登记办法》第34条第1款规定,即房地产权利因房屋灭失、土地使用权消灭等情形终止的,原权利人应当提交下列材料,在事实发生之日起三十日内申请注销登记……。
②参见《杭州市土地登记办法》第44条规定,因下列情形之一致使土地权利消灭的,原土地权利人应当在
土地权利消灭之日起15日内持原土地权利证书等相关证明材料,申请办理注销登记：(一)因自然灾害
等原因造成土地权利消灭的。第45条规定，当事人未按照本办法第四十四条规定申请办理注销登记的,土地行政主管部门应当责令其在15日内办理。
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[16][日]横井秀明：《物权法》,自由国民社1997年版。
[17]Edward. H. Rabin, Fundamentals of modern real property law. Second edition, University casebook series, Foundation press.1982
[18]A. W. B.Simpson, Oxford Essays in Jurisprudence, Oxford University Press,1973.
[1]《德国民法典》(第二版),陈卫佐译,法律出版社2007年版。
[2]《德国土地登记簿法》,常鹏翱译,载李昊等：《不动产登记程序的制度建构》,北京大学出版社2005年版。
[3]《德国支付不能法》,杜景林等译,法律出版社2002年版。
[4]《瑞士民法典》,殷生根等译,中国政法大学出版社1999年版。
[5]《日本民法典》,王书江译,中国人民公安大学出版社2000年版。
[6]《日本不动产登记法》,载王书江译：《日本民法典》,中国人民公安大学出版社2000年版。
[7]《韩国民法典》,载崔吉子译：《韩国最新民法典》北京大学出版社2010年版。
[8]《韩国不动产登记法》,载崔吉子译：《韩国最新民法典》,北京大学出版社2010年版。