中国住房抵押贷款保险产品创新研究
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摘要
从1992年发放第一笔住房抵押贷款以来，特别是1998年住房制度改革之后，个人住房抵押贷款有效地刺激了我国的房地产市场，促进了住房金融的繁荣发展。但随着住房抵押贷款业务规模高速增长、贷款门槛逐步降低、贷款对象从金字塔塔尖转向塔腰以及住房业主还款高峰期的临近，银行所面临的住房抵押贷款的违约风险就日益突出。如何规避和分散银行的金融风险，推动我国住房抵押贷款市场的持续健康发展，就成了当前迫切需要解决的问题。在这样的背景下，本论文对我国住房抵押贷款保险进行了创新研究，以促进我国住房金融的健康发展。
本论文首先从分析住房抵押贷款的风险种类入手，提出了多种风险处理措施，指出住房抵押贷款风险最有效的转移措施是保险，并介绍了国内外现行住房抵押贷款有关保险，详细阐述了美国的成功经验：通过商业保险公司、FHA、VA等机构对银行放款提供全方位保障，化解来自借款人不能偿付贷款的风险，促使整个房地产金融活跃起来。其次，通过分析我国住房抵押贷款保险的现状，指出了其中存在的问题，强调最大的不足是现行保险种类的结构不合理，并结合入世剖析了我国住房抵押贷款保险所面临的机遇和挑战，提出保险产品创新的迫切性。最后，针对现行保险的不足提出了完善建议，重点研究了银行所面临的主要风险--违约风险的转移方法，提出了住房抵押贷款人身保险和违约保险的创新产品，系统地论证了违约保险发展的理论条件和政策支持。
Since the first residential mortgage in 1992, especially after the reformation of the china's housing system in 1998, the business of residential mortgages has effectively stimulated domestic real estate market and promoted housing finance. However, with the quickly growth of the residential mortgage market, the lower and lower loan limits, and the change of the borrower from the high-income residents to the medium- and low-income, the bank has been increasingly subjected to the exposure of mortgage default risk. Therefore, it is the present problem to be solved urgently that how to circumvent and disperse finance risks in bank system so as to promote the healthy development of residential mortgage market. Under this circumstance, this thesis studies innovation in China's residential mortgage insurance programs in order to improve the healthy development of housing finance.
At first, This thesis analyzes sorts of residential mortgage risks, brings forward some methods of risk control, points out that insurance is the most effective way to transfer the risks of residential mortgage, and introduces some insurances on residential mortgage in domestic financial market and abroad, expounds particularly the successful experience of USA where the business insurance agents, FHA and VA provide full ensurance for the loans of bank to disperse default risk, thus promotes the prosperity of real estate finance. Secondly, on the base of analysis about the current situation of domestic residential mortgage insurance, this thesis points out the existing problems, emphasizes that the biggest deficiency is the illogicality of insurance frame, and analyses the opportunities and challenges of domestic residential mortgage insurance with China's entry into WTO, brings forward the urgency of innovation in China's residential mortgage insurance programs. At last, this thesis puts forward some advices to perfect the deficiencies of current insurance, mainly tackles the problems of default risk the banks faces, puts forward the innovative programs such as residential mortgage life insurance and default insurance to solve this problem, and provides a systematic analysis of the theoretical conditions and policy support on the development of default insurance.
本论文首先从分析住房抵押贷款的风险种类入手，提出了多种风险处理措施，指出住房抵押贷款风险最有效的转移措施是保险，并介绍了国内外现行住房抵押贷款有关保险，详细阐述了美国的成功经验：通过商业保险公司、FHA、VA等机构对银行放款提供全方位保障，化解来自借款人不能偿付贷款的风险，促使整个房地产金融活跃起来。其次，通过分析我国住房抵押贷款保险的现状，指出了其中存在的问题，强调最大的不足是现行保险种类的结构不合理，并结合入世剖析了我国住房抵押贷款保险所面临的机遇和挑战，提出保险产品创新的迫切性。最后，针对现行保险的不足提出了完善建议，重点研究了银行所面临的主要风险--违约风险的转移方法，提出了住房抵押贷款人身保险和违约保险的创新产品，系统地论证了违约保险发展的理论条件和政策支持。
Since the first residential mortgage in 1992, especially after the reformation of the china's housing system in 1998, the business of residential mortgages has effectively stimulated domestic real estate market and promoted housing finance. However, with the quickly growth of the residential mortgage market, the lower and lower loan limits, and the change of the borrower from the high-income residents to the medium- and low-income, the bank has been increasingly subjected to the exposure of mortgage default risk. Therefore, it is the present problem to be solved urgently that how to circumvent and disperse finance risks in bank system so as to promote the healthy development of residential mortgage market. Under this circumstance, this thesis studies innovation in China's residential mortgage insurance programs in order to improve the healthy development of housing finance.
At first, This thesis analyzes sorts of residential mortgage risks, brings forward some methods of risk control, points out that insurance is the most effective way to transfer the risks of residential mortgage, and introduces some insurances on residential mortgage in domestic financial market and abroad, expounds particularly the successful experience of USA where the business insurance agents, FHA and VA provide full ensurance for the loans of bank to disperse default risk, thus promotes the prosperity of real estate finance. Secondly, on the base of analysis about the current situation of domestic residential mortgage insurance, this thesis points out the existing problems, emphasizes that the biggest deficiency is the illogicality of insurance frame, and analyses the opportunities and challenges of domestic residential mortgage insurance with China's entry into WTO, brings forward the urgency of innovation in China's residential mortgage insurance programs. At last, this thesis puts forward some advices to perfect the deficiencies of current insurance, mainly tackles the problems of default risk the banks faces, puts forward the innovative programs such as residential mortgage life insurance and default insurance to solve this problem, and provides a systematic analysis of the theoretical conditions and policy support on the development of default insurance.
引文
[1] 陈钊. 住房抵押贷款理论与实践. 上海： 复旦大学出版社， 2000.6
[2] 曹建元. 房产保险. 上海： 上海财经大学出版社， 2001.12
[3] 张念. 保险学原理. 成都： 西南财经大学出版社，2000.8
[4] 许谨良. 财产保险原理和务实. 上海： 上海财经大学出版社， 1998.11
[5] 曹建元. 房地产金融. 上海： 上海财经大学出版社，1997.4
[6] 陈继儒. 新编保险学. 上海： 立信会计出版社， 1996.2
[7] 王洪卫. 中国住房金融：资金筹措与风险防范机制. 上海： 上海财经大学出版社， 2001.4
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[12] 尹伯成，华伟，尹其振. 房地产金融学概论. 上海：复旦大学出版社，2000.7
[13] 董藩主编. 房地产金融. 大连：东北财经大学出版社，2000.5
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[21] （英）克莱因（Kliem,R.L.），路丁（Ludin,I.S.）著；唐健译. 减低项目风险. 北京：宇航出版社，1999.5
[22] 卢有杰，卢家仪. 项目风险管理. 北京：清华大学出版社，1998.7
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[24] 王诚. 竞争策略与风险管理. 北京：商务印书馆，1997.8
[25] 李晓西主编. 21世纪中国银行业风险与防范. 广州：广东经济出版社，1999.1
[26] 王芳，张宗梁. 银行业风险与防范. 北京：经济科技出版社，1998.7
[27] 严武，程振源，李海东. 风险统计与决策分析. 北京：经济管理出版社，1999.6
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[47] 住房置业担保管理试行办法
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[67] Price Waterhouse. 1990. An Actuarial Review of the Federal Housing Administration's Mutual Mortgage Insurance Fund. Washington, DC: Price Waterhouse, Office of Government Services
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[72] 查阅的相关Internet网站：
http://www.shgjj.com
http://www.imoney.com.cn/
http://www.ehomeday.com/
http://www.kefan.com/
http://www.gdcic.net/
http://www.allchinadata.com/
http://www.china-insurance.com/
http://www.baoxiane.com/
http://www.funshi.com/main/finance/safety.asp
http://www.house.online.sh.cn
http://www.shucm.sh.cn
http://www.td365.com
http://www.etang.com
http://www.kefan.com
http://www.homeway.com.cn
1 数据来源：住房金融“钱”景无限/唐绍成，金融经济，2002.05
2 数据来源：上海住房置业担保有关问题研究/维亚，http://www.shgjj.com ，2002.05.06
3 针对房地产再生产的金融服务一般统称为房地产金融，其内容通常包括房地产信贷、房地产保险、房地产信托以及房地产证券等。
4 其中“mort”出自法语，意思为“停滞的”，“gage”是指“抵押”或“抵押物”。
5 该险种投保人是借款人，受益人是贷款人，当借款人出现保险责任约定的事项，在一定的时间内无法偿还贷款时，由保险公司负责代偿给贷款人。
6 该险种一般属于减额定期寿险，保险期限与贷款期限相同，保险额随贷款余额递减而递减，当被保险人发生意外伤害或疾病导致身故、全残而无法偿还贷款时，保险人负责偿还贷款。
7 LTV（Loan-to-value Ratios）为贷款额与房产价值之比。
8 数据来源：房地产金融（第161页）/殷红，北京：首都经济贸易大学出版社，2002.01
9 资料来源：去年四大国有银行发放个人住房贷款7213亿元/沈剑，中新网，2003.01.16
10 案例来源：保险：退保引出黑幕热销难掩无奈房屋保险得改一改/王黔，房产之窗，2001.03.08
11 保险费率的调整理应由保险公司通过大量的数据统计分析和精算来确定，并上报保监会批准，而此银行却可随意调整，其原因在于调整幅度在银行所得“手续费”范围之内。
12 国外均是以80%为强制投保的分界，考虑我国银行开展住房抵押贷款时间不长、保险公司刚开始推出违约保险，对我国房地产业发展规律、波动周期把握不准，建议以LTV=70%为强制投保的起点。
13 资料来源：贷款买房非保险不可吗/诸敬，《解放日报》2001年11月29日
14 数据来源：上海新增贷款刷新历史记录/何华峰，解放日报，2003.02.12
15 数据来源：央行猛查西南房地产信贷——六银行被指违规/张均全，21世纪经济报道，2003.01.06
16 资料来源：比较内地与香港的个人住房贷款/韩世轶，中国房地产信息
17 资料来源：2001年上半年房地产金融业务经营情况分析/中国建设银行宁波分行房地产信贷部
18 违约保险能有效分散和转移银行所面临的信用风险和人身风险。
19 数据来源：上海住房置业担保有关问题研究/维亚，http://www.shgjj.com ，2002.05.06
20 在这里我们没有将借款人已支付的利息部分计入其中，是因为可把利息看作是借款人在住房上的租金支出，而租金的支出并不会造成借款人在住房上的权益增加。
21 精算学 ( Actuarial Science)是一个结合数学、统计学、保险学和金融学等多种学科的崭新交叉学科，是定量地研究未来的随机事件对目前财政状况的影响，进而制定科学合理的经营策略，以减少不良的影响。
22 计算第二个30-1时，须将各式中的0.50%替换为0.55%。
23 参见《房地产金融》/殷红，张卫东编著第89页。
24 取0.60%是考虑中国住房金融发展规模还不大，今后违约率可能呈上升的趋势。
25 为简化计算过程，换算假设是贷款年限为20年，等额偿还(CPM)，不计算贷款利息，担保费按年收取，利率为国家最新利率水平5.04%。
26 个人资信评定标准中各指标分值的设置，直接影响资信评估的结果和质量，而准确确定各分值依赖于对大量实际数据的统计分析。由于我国抵押贷款业务开展时间不长，缺乏进行数量分析的经验性资料，分值设置人为因素影响较大，影响了资信评分结果的科学性。
27 政府对开展住房抵押贷款违约保险的商业保险公司给予优惠，如减免营业税、所得税等税收，这些优惠措施对国家的整个税收而言几乎是没有影响的，但却能体现对住房方面的政策倾斜，减少保险公司的营业压力，提高其参与的积极性。
28 客户群可分为富裕阶层、小康阶层、工薪阶层和低收入阶层四类。
29 例如，保险基金获准通过证券投资基金间接进入证券市场，2000年全国保险业累计投资证券投资基金共134亿元，平均收益率达到12%，由此带来的投资收益在很大程度上弥补了利差的风险损失。
[2] 曹建元. 房产保险. 上海： 上海财经大学出版社， 2001.12
[3] 张念. 保险学原理. 成都： 西南财经大学出版社，2000.8
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[69] U.S. Department of Housing and Urban Development. 2000c. Cuomo Says FHA Will Cut the Cost of Mortgage Insurance. News Release 00-310.World Wide Web page
[70] U.S. General Accounting Office. 2001. Mortgage Financing: FHA"s Growth Found Has Grown, but Options for Drawing on the Fund Have Uncertain Outcomes. Report to Congressional Committees GAO-01-460. February
[71] Weicher, John. 1992. FHA Reform: Balancing Public Purpose and Financial Soundness. Journal of Real Estate Finance and Economics 5(2): 133-50
[72] 查阅的相关Internet网站：
http://www.shgjj.com
http://www.imoney.com.cn/
http://www.ehomeday.com/
http://www.kefan.com/
http://www.gdcic.net/
http://www.allchinadata.com/
http://www.china-insurance.com/
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http://www.house.online.sh.cn
http://www.shucm.sh.cn
http://www.td365.com
http://www.etang.com
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http://www.homeway.com.cn
1 数据来源：住房金融“钱”景无限/唐绍成，金融经济，2002.05
2 数据来源：上海住房置业担保有关问题研究/维亚，http://www.shgjj.com ，2002.05.06
3 针对房地产再生产的金融服务一般统称为房地产金融，其内容通常包括房地产信贷、房地产保险、房地产信托以及房地产证券等。
4 其中“mort”出自法语，意思为“停滞的”，“gage”是指“抵押”或“抵押物”。
5 该险种投保人是借款人，受益人是贷款人，当借款人出现保险责任约定的事项，在一定的时间内无法偿还贷款时，由保险公司负责代偿给贷款人。
6 该险种一般属于减额定期寿险，保险期限与贷款期限相同，保险额随贷款余额递减而递减，当被保险人发生意外伤害或疾病导致身故、全残而无法偿还贷款时，保险人负责偿还贷款。
7 LTV（Loan-to-value Ratios）为贷款额与房产价值之比。
8 数据来源：房地产金融（第161页）/殷红，北京：首都经济贸易大学出版社，2002.01
9 资料来源：去年四大国有银行发放个人住房贷款7213亿元/沈剑，中新网，2003.01.16
10 案例来源：保险：退保引出黑幕热销难掩无奈房屋保险得改一改/王黔，房产之窗，2001.03.08
11 保险费率的调整理应由保险公司通过大量的数据统计分析和精算来确定，并上报保监会批准，而此银行却可随意调整，其原因在于调整幅度在银行所得“手续费”范围之内。
12 国外均是以80%为强制投保的分界，考虑我国银行开展住房抵押贷款时间不长、保险公司刚开始推出违约保险，对我国房地产业发展规律、波动周期把握不准，建议以LTV=70%为强制投保的起点。
13 资料来源：贷款买房非保险不可吗/诸敬，《解放日报》2001年11月29日
14 数据来源：上海新增贷款刷新历史记录/何华峰，解放日报，2003.02.12
15 数据来源：央行猛查西南房地产信贷——六银行被指违规/张均全，21世纪经济报道，2003.01.06
16 资料来源：比较内地与香港的个人住房贷款/韩世轶，中国房地产信息
17 资料来源：2001年上半年房地产金融业务经营情况分析/中国建设银行宁波分行房地产信贷部
18 违约保险能有效分散和转移银行所面临的信用风险和人身风险。
19 数据来源：上海住房置业担保有关问题研究/维亚，http://www.shgjj.com ，2002.05.06
20 在这里我们没有将借款人已支付的利息部分计入其中，是因为可把利息看作是借款人在住房上的租金支出，而租金的支出并不会造成借款人在住房上的权益增加。
21 精算学 ( Actuarial Science)是一个结合数学、统计学、保险学和金融学等多种学科的崭新交叉学科，是定量地研究未来的随机事件对目前财政状况的影响，进而制定科学合理的经营策略，以减少不良的影响。
22 计算第二个30-1时，须将各式中的0.50%替换为0.55%。
23 参见《房地产金融》/殷红，张卫东编著第89页。
24 取0.60%是考虑中国住房金融发展规模还不大，今后违约率可能呈上升的趋势。
25 为简化计算过程，换算假设是贷款年限为20年，等额偿还(CPM)，不计算贷款利息，担保费按年收取，利率为国家最新利率水平5.04%。
26 个人资信评定标准中各指标分值的设置，直接影响资信评估的结果和质量，而准确确定各分值依赖于对大量实际数据的统计分析。由于我国抵押贷款业务开展时间不长，缺乏进行数量分析的经验性资料，分值设置人为因素影响较大，影响了资信评分结果的科学性。
27 政府对开展住房抵押贷款违约保险的商业保险公司给予优惠，如减免营业税、所得税等税收，这些优惠措施对国家的整个税收而言几乎是没有影响的，但却能体现对住房方面的政策倾斜，减少保险公司的营业压力，提高其参与的积极性。
28 客户群可分为富裕阶层、小康阶层、工薪阶层和低收入阶层四类。
29 例如，保险基金获准通过证券投资基金间接进入证券市场，2000年全国保险业累计投资证券投资基金共134亿元，平均收益率达到12%，由此带来的投资收益在很大程度上弥补了利差的风险损失。