收益法在房地产估价应用中主要参数的探析
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摘要
随着市场经济的日益完善，在房地产估价的过程中，能够充分反映房地产作为一种投资载体这种特性的收益法得到了越来越广泛的应用，但是在实际应用中仍然存在着一些有待研究、解决的问题，例如对于净收益、资本化率的内涵和外延等问题还存在一定的争议。
在这种形势下，本文针对目前在房地产估价实务中存在的主要问题，在兼顾方法的理论可行性和实际可操作性的前提下，总结、分析说明了对各类收益性房地产非不动产收益，包括无形资产(无形因素或无形影响力)形成的收益、资本带来的收益、动产带来的收益等项收益的认定和处理方法，对资本化率与净收益内容相匹配的问题进行了一定的探讨，并通过实例明确了各类房地产收益和应扣减的费用的具体内容，使得估价的结果尽量地做到准确并且符合实际。
本文主要对各类房地产非不动产收益，包括无形资产(无形因素或无形影响力)形成的收益、动产带来的收益等项收益的认定和处理方法提出了自己的见解，并对各种类型的房地产的收益和应扣减的费用的具体内容做出了详细的归纳和总结，并在实际案例中加以应用和说明。
Along with the development of market economy, the income approach that can depict real estate as an investment channel has been used widely. However, there also exist some problems to be studied further. For example, the connotation and extension of net income and the capitalization rate have not been agreed on.
This paper analyzes major problems in the practice of real estate appraisal from the perspective of theory and practice, explains the treatment of various property, including returns from intangible property, from capital and from chattel, discusses the problem of matching between the capitalization rate and net income. This paper also uses examples to define the content of various income from real estate and expenses to be deducted so that the outcome of the appraisal will be as veracious as possible.
This paper provides its own view on the definition and treatment of various property such as intangible property and chattel property, concludes the contents of income from various real estates and expenses to be deducted, and applies and explains in real cases.
在这种形势下，本文针对目前在房地产估价实务中存在的主要问题，在兼顾方法的理论可行性和实际可操作性的前提下，总结、分析说明了对各类收益性房地产非不动产收益，包括无形资产(无形因素或无形影响力)形成的收益、资本带来的收益、动产带来的收益等项收益的认定和处理方法，对资本化率与净收益内容相匹配的问题进行了一定的探讨，并通过实例明确了各类房地产收益和应扣减的费用的具体内容，使得估价的结果尽量地做到准确并且符合实际。
本文主要对各类房地产非不动产收益，包括无形资产(无形因素或无形影响力)形成的收益、动产带来的收益等项收益的认定和处理方法提出了自己的见解，并对各种类型的房地产的收益和应扣减的费用的具体内容做出了详细的归纳和总结，并在实际案例中加以应用和说明。
Along with the development of market economy, the income approach that can depict real estate as an investment channel has been used widely. However, there also exist some problems to be studied further. For example, the connotation and extension of net income and the capitalization rate have not been agreed on.
This paper analyzes major problems in the practice of real estate appraisal from the perspective of theory and practice, explains the treatment of various property, including returns from intangible property, from capital and from chattel, discusses the problem of matching between the capitalization rate and net income. This paper also uses examples to define the content of various income from real estate and expenses to be deducted so that the outcome of the appraisal will be as veracious as possible.
This paper provides its own view on the definition and treatment of various property such as intangible property and chattel property, concludes the contents of income from various real estates and expenses to be deducted, and applies and explains in real cases.
引文
1．理查德．贝兹、赛拉斯．埃利，2002年，《不动产评估基础》，经济科学出版社。
2．查尔斯．温茨巴奇、迈克．迈尔斯等，2001年，《现代不动产》，中国人民大学出版社。
3．杰弗里．菲舍、罗伯特．马丁，2001年，《收益性不动产评估技术》，经济科学出版社。
4．柴强，2002年，《房地产估价理论与方法》，中国物价出版社。
5．美国估价学会著，2001年，《不动产估价》，地质出版社。
6．中国房地产估价师学会编，2002年，《房地产估价报告精选》，中国建筑工业出版社。
7．廖俊平、陆克华，2002年，《房地产估价案例与分析》，中国物价出版社。
8．柴强，2001年，《房地产估价》，首都经济贸易大学出版社。
9．柴强，1993年，《房地产估价》，北京经济学院出版社。
10．罗伯特．赖利、罗伯特．施韦斯，2001年，《无形资产评估》，中国大百科全书出版社。
11．．陈满雄，1984年，《不动产估价理论与实务》，中华微信所企业股份有限公司出版社。
12．王志儒，1993年．《房地产估价》，中国建材工业出版社。
13．盖伦．E．格里尔、迈克尔．D．法雷尔，1997年，《房地产投资决策分析》，上海人民出版社。
14．《中国房地产市场年鉴》编委会，1999年，《中国房地产市场年鉴》，中国计划出版社。
15．苑泽明，2001年，《现代企业无形资产价值管理研究》，东北财经大学出版社。
16．李进都，2000年，《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社。
17．刘长滨、关柯、杨德忱，1999年，《房地产估价》，中国计划出版社。
18．顾云昌，2001年，《中国房地产年鉴》，中国计划出版社。
19．李玉英，1999年，《房地产价格评估的实证与创新》，中国财政经济出版社。
20．威廉姆．布鲁格曼、杰夫瑞．费雪，2000年，《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社
21．《资产评估业常用法规规范手册》编写组，2002年，《资产评估业常用法规规范手册》，中国计划出版社。
22．梁运斌主编，1996年，《房地产估价：方法、参数与百例精选》，经济管理出版社。
23．李扬等，1999年，《经济转型中的中国金融市场》，经济科学出版社。
24．谢凯主编，2002年，《商业物业管理》，广东人民出版社。
25．黄福华、田野、周文，2002年，《现代连锁超市经营管理实务》，湖南科学技术出版社。
26．S．梅得利克，1985年，《饭店经营管理》，中国友谊出版社。
27．景体华主编，2001年，《2001：中国首都发展报告》，社会科学文献出版社。
28．徐虹，2001年，《饭店财务管理》，南开大学出版社。
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13．盖伦．E．格里尔、迈克尔．D．法雷尔，1997年，《房地产投资决策分析》，上海人民出版社。
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17．刘长滨、关柯、杨德忱，1999年，《房地产估价》，中国计划出版社。
18．顾云昌，2001年，《中国房地产年鉴》，中国计划出版社。
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20．威廉姆．布鲁格曼、杰夫瑞．费雪，2000年，《房地产金融与投资》，东北财经大学出版社
21．《资产评估业常用法规规范手册》编写组，2002年，《资产评估业常用法规规范手册》，中国计划出版社。
22．梁运斌主编，1996年，《房地产估价：方法、参数与百例精选》，经济管理出版社。
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27．景体华主编，2001年，《2001：中国首都发展报告》，社会科学文献出版社。
28．徐虹，2001年，《饭店财务管理》，南开大学出版社。