论商品房买卖关系的《消法》调整
摘要
随着我国社会主义市场经济体制的进一步发展和完善，商品房买卖市场日渐兴隆。然而，在这兴隆的背后，商品房买卖纠纷也与日俱增，许多购房者的利益受到房地产开发企业的不规范操作和欺诈的损害。在解决这些纠纷、维护购房者利益的过程中，法院大都未适用《消法》，法学界对此也有很大的争议。对此，本文从商品房及商品房买卖关系的性质出发，分四个部分对商品房买卖关系法律适用中的主要问题作了全面的分析，并在此基础上提出了笔者的立法及法律适用主张。
第一部分：商品房及商品房买卖关系的性质。商品房与福利房、农民自建住房等最显著的不同在于它是一种商品，它和其它商品一样，不但具有价值与使用价值，且必须通过交换才能解决价值与使用价值的矛盾；商品房也是一种消费品，除具有价值额度较高、耐用的特点外，其作为典型的不动产，与国有土地使用权紧密相依；从合同法的角度看，商品房买卖关系完全符合买卖合同的定义及特征，因而他是一种买卖合同关系；从《消法》的角度分析，它又是一种《消法》上的生产经营者与消费者之间的消费关系，理应受到《消法》的调整。
第二部分：《民法》对商品房买卖关系调整的局限性。这部分主要着眼于商品房买卖的特殊性，从三方面讨论了《民法》对商品房买卖关系调整的局限性：一是由于买卖双方经济实力相差悬殊、信息掌握严重不对称以及在交易过程中双方交易能力的不对等三方面原因使民事法律的平等保护导致结果的实际不公平；二是《民法》中缺乏惩罚性的补偿性责任方式不利于防止买卖纠纷的发生；三是仅由《民法》调整，完全排除了国家机关的规范管理，不利于房地产业的健康发展。
第三部分：《消法》调整商品买卖关系所具有的优势。本部分在剖析了民法调整商品房买卖关系的不足的基础上，分析了《消法》对商品房买卖关系进行调整所具有的优势。这些优势具体体现在以下三个方面：(1)《消法》以保护消费者的合法利益为宗旨，在内容规定上处处突出对消费者的倾斜性保护，适用《消法》有利于保护处于弱势的购房者的利益；(2)《消法》规定的作为消费者的购房者权利和作为经营者的房地产开发企业的义务都比民法中的规定明确，《消法》赋予了相关国家机关对房地产开发、商
品房销售的监督管理权，《消法》规定了消费者组织及其职能，加强了消费
者一方的实力，《消法》中更为严厉的责任规定等，都有利于防止商品房买
卖纠纷的发生;(3)各相关国家机关对房地产企业的成立以及商品房的开
发、销售行为进行的监督有利于规范房地产交易市场、促进房地产业的健
康发展。
第四部分:《消法》第49条在商品房买卖关系中的适用。此部分是全
文的重点，笔者在介绍了以民法学家梁慧星为代表的不同意商品房买卖关
系适用((j肖法》第49条的三点理由后，对每一条理由分别进行了批判，在
此基础上论证了商品房买卖关系应当适用《消法》第49条，然后分析了《消
法》第49条适用于商品房买卖关系的三个条件，即①房地产开发企业在商
品房销售中有欺诈行为;②购买者购房必须以生活居住为目的;③受欺诈
的购房者向法院提出双倍赔偿的要求。最后，笔者对英美等普通法系国家、
我国台湾地区不同的惩罚性赔偿规定进行比较分析后，提出了修正我国((j肖
法》第49条的建议，即惩罚性赔偿数额应为:消费者因经营者的欺诈行为
而受损失的2倍。具体应用于商品房买卖关系中应为:购房者因房地产开
发企业的欺诈行为而受到的损失的2倍.这种损失分为(1)购房者还没有
取得并使用商品房而受到的损失，通常为购房合同无效、被撤销或解除的
情况下购房者预付的购房款及利息;(2)购房者取得房屋后受到的损失，
通常有因面积欺诈、因质量欺诈、因服务欺诈以及因质量原因造成的购房
者其他人身、财产损失以及特殊情况下的精神损失。
With the gradual perfection of market economical system of socialism in China, the commercial housing market is becoming more and more active. The same time, the disputes arising from the transaction of commercial housing are increasing, in which some house purchasers are swindled and their interests are damaged. In China, the courts almost haven't applied the Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to settle the disputes thereof, which is the violent controversy in the field of legal study. Divided into four parts, this thesis analyzed the issues concerning law-application to commercial housing trade and gave the reader the author's own opinion on concerning legislation and law-application.
Part 1 is on the nature of commercial housing and commercial housing transaction. Commercial housing is a kind of merchandise with value and usage value and the contradiction between value and usage value can be solved only by transaction. Commercial housing is a kind of consumer goods too, having significant relationship with the using right of state-owned land. The relation of commercial housing transaction is a kind of relation on trade contract in the eye of Contract Law, and a legal relation should be governed by Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C from the aspect of it.
Part 2 discusses the limitation of civil law to rule the relation of commercial housing transaction, including the material unfairness caused by equal protection principle of civil law, the absence of punitive damages punishment in civil law and the rejection of government's administration in the spirits of civil law.
Part 3 present the advantage of Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C to rule the relation of commercial housing transaction, which are (a) it is benefit for the housing purchasers, the weaker, to apply Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to get rid of the dispute, thanks to the favorable regulation for the consumer; (b) the rights of housing purchasers as consumer and the duties of housing provider defined in Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C are clearer than that in civil law; (c) the power of government granted by Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to supervise the
commercial housing transaction is benefit to purchasers.
Part 4 is on the application of article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to the relation of commercial housing transaction. Firstly, the author criticizes the three reasons one by one, used by civil law scholar, Mr. Liang Hui-xing,to support his perspective that the relation of commercial housing transaction should not be governed by article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C. Secondly, the author analyzes the three needs to apply the article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to the relation. In the end, the author puts forward some advice for the perfection of the article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C.
第一部分：商品房及商品房买卖关系的性质。商品房与福利房、农民自建住房等最显著的不同在于它是一种商品，它和其它商品一样，不但具有价值与使用价值，且必须通过交换才能解决价值与使用价值的矛盾；商品房也是一种消费品，除具有价值额度较高、耐用的特点外，其作为典型的不动产，与国有土地使用权紧密相依；从合同法的角度看，商品房买卖关系完全符合买卖合同的定义及特征，因而他是一种买卖合同关系；从《消法》的角度分析，它又是一种《消法》上的生产经营者与消费者之间的消费关系，理应受到《消法》的调整。
第二部分：《民法》对商品房买卖关系调整的局限性。这部分主要着眼于商品房买卖的特殊性，从三方面讨论了《民法》对商品房买卖关系调整的局限性：一是由于买卖双方经济实力相差悬殊、信息掌握严重不对称以及在交易过程中双方交易能力的不对等三方面原因使民事法律的平等保护导致结果的实际不公平；二是《民法》中缺乏惩罚性的补偿性责任方式不利于防止买卖纠纷的发生；三是仅由《民法》调整，完全排除了国家机关的规范管理，不利于房地产业的健康发展。
第三部分：《消法》调整商品买卖关系所具有的优势。本部分在剖析了民法调整商品房买卖关系的不足的基础上，分析了《消法》对商品房买卖关系进行调整所具有的优势。这些优势具体体现在以下三个方面：(1)《消法》以保护消费者的合法利益为宗旨，在内容规定上处处突出对消费者的倾斜性保护，适用《消法》有利于保护处于弱势的购房者的利益；(2)《消法》规定的作为消费者的购房者权利和作为经营者的房地产开发企业的义务都比民法中的规定明确，《消法》赋予了相关国家机关对房地产开发、商
品房销售的监督管理权，《消法》规定了消费者组织及其职能，加强了消费
者一方的实力，《消法》中更为严厉的责任规定等，都有利于防止商品房买
卖纠纷的发生;(3)各相关国家机关对房地产企业的成立以及商品房的开
发、销售行为进行的监督有利于规范房地产交易市场、促进房地产业的健
康发展。
第四部分:《消法》第49条在商品房买卖关系中的适用。此部分是全
文的重点，笔者在介绍了以民法学家梁慧星为代表的不同意商品房买卖关
系适用((j肖法》第49条的三点理由后，对每一条理由分别进行了批判，在
此基础上论证了商品房买卖关系应当适用《消法》第49条，然后分析了《消
法》第49条适用于商品房买卖关系的三个条件，即①房地产开发企业在商
品房销售中有欺诈行为;②购买者购房必须以生活居住为目的;③受欺诈
的购房者向法院提出双倍赔偿的要求。最后，笔者对英美等普通法系国家、
我国台湾地区不同的惩罚性赔偿规定进行比较分析后，提出了修正我国((j肖
法》第49条的建议，即惩罚性赔偿数额应为:消费者因经营者的欺诈行为
而受损失的2倍。具体应用于商品房买卖关系中应为:购房者因房地产开
发企业的欺诈行为而受到的损失的2倍.这种损失分为(1)购房者还没有
取得并使用商品房而受到的损失，通常为购房合同无效、被撤销或解除的
情况下购房者预付的购房款及利息;(2)购房者取得房屋后受到的损失，
通常有因面积欺诈、因质量欺诈、因服务欺诈以及因质量原因造成的购房
者其他人身、财产损失以及特殊情况下的精神损失。
With the gradual perfection of market economical system of socialism in China, the commercial housing market is becoming more and more active. The same time, the disputes arising from the transaction of commercial housing are increasing, in which some house purchasers are swindled and their interests are damaged. In China, the courts almost haven't applied the Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to settle the disputes thereof, which is the violent controversy in the field of legal study. Divided into four parts, this thesis analyzed the issues concerning law-application to commercial housing trade and gave the reader the author's own opinion on concerning legislation and law-application.
Part 1 is on the nature of commercial housing and commercial housing transaction. Commercial housing is a kind of merchandise with value and usage value and the contradiction between value and usage value can be solved only by transaction. Commercial housing is a kind of consumer goods too, having significant relationship with the using right of state-owned land. The relation of commercial housing transaction is a kind of relation on trade contract in the eye of Contract Law, and a legal relation should be governed by Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C from the aspect of it.
Part 2 discusses the limitation of civil law to rule the relation of commercial housing transaction, including the material unfairness caused by equal protection principle of civil law, the absence of punitive damages punishment in civil law and the rejection of government's administration in the spirits of civil law.
Part 3 present the advantage of Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C to rule the relation of commercial housing transaction, which are (a) it is benefit for the housing purchasers, the weaker, to apply Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to get rid of the dispute, thanks to the favorable regulation for the consumer; (b) the rights of housing purchasers as consumer and the duties of housing provider defined in Protection of Consumers' Right and Interest of P.R.C are clearer than that in civil law; (c) the power of government granted by Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to supervise the
commercial housing transaction is benefit to purchasers.
Part 4 is on the application of article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to the relation of commercial housing transaction. Firstly, the author criticizes the three reasons one by one, used by civil law scholar, Mr. Liang Hui-xing,to support his perspective that the relation of commercial housing transaction should not be governed by article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C. Secondly, the author analyzes the three needs to apply the article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C to the relation. In the end, the author puts forward some advice for the perfection of the article 49 of Protection of Consumer's Right and Interest of P.R.C.
引文
1、赵汝琨：《法律一点通——房地产纠纷》，北京：中国检查出版社1998年版。
2、纪惠楼主编：《马克思政治经济学原理》，山东大学出版社1999年版。
3、薛和生、李薇辉主编：《现代社会生活经济学》，北京：科学出版社1999年版。
4、江平主编：《民法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
5、《列宁全集》第一卷，北京：人民出版社1995年版。
6、符启林主编：《消费者权益保护法概论》(上册·教材)，海口：南海出版公司2002年版。
7、谢邦宇、李静堂：《民事责任》，北京：法律出版社1991年版。
8、李昌麒主编：《经济法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
9、彭万林主编：《民法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
10、毛玉光主编：《消费者权益损害赔偿》，北京：法律出版社1995年版。
11、李昌麒、许明月主编：《消费者保护法》，北京：法律出版社1997年版。
12、邱兴隆、许章润：《刑罚学》，北京：群众出版社2000年版。
13、刘静：《产品责任论》，北京：中国政法大学出版社2000年版。
14、谢次昌主编：《消费者保护通论》，北京：中国法制出版社1994年版。
15、梅仲协：《民法要义》，北京：中国政法大学出版社1998年版。
16、王家福主编：《中国民法学·民法债权》，北京：法制出版社1999年版。
17、史尚宽：《民法总论》，北京：中国政法大学出版社2000年版。
18、谢哲胜：《财产法专题研究》(二)，台湾：元照出版公司1999年版。
19、张强、王欢等编：《市场经济与消费者保护》，北京：中国经济出版社1997年版。
20、张沐主编：《法律帮你迎房改》，北京：石油大学出版社2000年版。
21、罗建荣主编：《百姓购房法律知识200问》，上海交通大学出版社2001年版。
22、戚天常主编：《消费者权益保护教程》，北京：中国政法大学出版社1994年版。
23、吴宏伟主编：《市场管理法教程》，北京：法律出版社1995年版。
1、张磊、孙蔚等：“商品房依法维权焦点问题大讨论”，《中国消费者报》2002年3月13日，第6版。
2、王小红：“论惩罚性民事则任”，《法律科学》1996年第1期(总第69期)。
3、付泳：“论惩罚性赔偿”，《西北民族学院学报》(哲学社会科学版)2003年第2期。
4、梁慧星：“《消法》第49条的解释与适用”，《民商法学》，北京：人大复印资料2001年第6期。
5、张雪峰：“房地产公司欺诈，法院判双倍赔偿”，《重庆日报》2004年3月4日，第8版。
6、王利明：“美国惩罚性赔偿制度研究”，《比较法学研究》2003年第五期。
7、牟瑞瑾：“《消费者权益保护法》第49条的适用条件”，梁慧星：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社2000年版。
8、陈聪富：“美国法上之惩罚性赔偿制度”，(台湾)《法学论丛》第31卷第5期。
9、王立峰：“论惩罚性损害赔偿”，梁慧星主编：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社，2000年版。
10、韩世远：“违约损害赔偿计算之研究”，《法学前沿》第2辑，北京：法律出版社1998年版。
11、王立峰：“论惩罚性损害赔偿”，梁慧星主编：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社2000年版。
2、纪惠楼主编：《马克思政治经济学原理》，山东大学出版社1999年版。
3、薛和生、李薇辉主编：《现代社会生活经济学》，北京：科学出版社1999年版。
4、江平主编：《民法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
5、《列宁全集》第一卷，北京：人民出版社1995年版。
6、符启林主编：《消费者权益保护法概论》(上册·教材)，海口：南海出版公司2002年版。
7、谢邦宇、李静堂：《民事责任》，北京：法律出版社1991年版。
8、李昌麒主编：《经济法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
9、彭万林主编：《民法学》，北京：中国政法大学出版社1999年版。
10、毛玉光主编：《消费者权益损害赔偿》，北京：法律出版社1995年版。
11、李昌麒、许明月主编：《消费者保护法》，北京：法律出版社1997年版。
12、邱兴隆、许章润：《刑罚学》，北京：群众出版社2000年版。
13、刘静：《产品责任论》，北京：中国政法大学出版社2000年版。
14、谢次昌主编：《消费者保护通论》，北京：中国法制出版社1994年版。
15、梅仲协：《民法要义》，北京：中国政法大学出版社1998年版。
16、王家福主编：《中国民法学·民法债权》，北京：法制出版社1999年版。
17、史尚宽：《民法总论》，北京：中国政法大学出版社2000年版。
18、谢哲胜：《财产法专题研究》(二)，台湾：元照出版公司1999年版。
19、张强、王欢等编：《市场经济与消费者保护》，北京：中国经济出版社1997年版。
20、张沐主编：《法律帮你迎房改》，北京：石油大学出版社2000年版。
21、罗建荣主编：《百姓购房法律知识200问》，上海交通大学出版社2001年版。
22、戚天常主编：《消费者权益保护教程》，北京：中国政法大学出版社1994年版。
23、吴宏伟主编：《市场管理法教程》，北京：法律出版社1995年版。
1、张磊、孙蔚等：“商品房依法维权焦点问题大讨论”，《中国消费者报》2002年3月13日，第6版。
2、王小红：“论惩罚性民事则任”，《法律科学》1996年第1期(总第69期)。
3、付泳：“论惩罚性赔偿”，《西北民族学院学报》(哲学社会科学版)2003年第2期。
4、梁慧星：“《消法》第49条的解释与适用”，《民商法学》，北京：人大复印资料2001年第6期。
5、张雪峰：“房地产公司欺诈，法院判双倍赔偿”，《重庆日报》2004年3月4日，第8版。
6、王利明：“美国惩罚性赔偿制度研究”，《比较法学研究》2003年第五期。
7、牟瑞瑾：“《消费者权益保护法》第49条的适用条件”，梁慧星：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社2000年版。
8、陈聪富：“美国法上之惩罚性赔偿制度”，(台湾)《法学论丛》第31卷第5期。
9、王立峰：“论惩罚性损害赔偿”，梁慧星主编：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社，2000年版。
10、韩世远：“违约损害赔偿计算之研究”，《法学前沿》第2辑，北京：法律出版社1998年版。
11、王立峰：“论惩罚性损害赔偿”，梁慧星主编：《民商法论丛》第15卷，北京：法律出版社2000年版。