从物权法的角度看农村集体建设用地使用权流转问题
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摘要
土地制度是我国的一项基本制度,长期以来,“三农”问题一直是困扰我国经济体制改革和法制建设的热点和难点。这其中,土地问题又是难点中的难点,一直是法学家所关注的重要研究领域。我国在制定农村政策过程中,面临着确保耕地数量、保障粮食安全与农村经济发展的双重压力。国家为了控制土地的开发和流向,实施最严格的耕地保护政策,避免土地的浪费以及大量耕地被非法转化为建设用地。其直接反映是现行立法对集体土地使用权流转进行过了严格限制,国家迟迟未能放开农村土地市场,使得农村土地只能通过国家土地征收一条途径进行流转。
而在实践中,集体建设用地使用权私下流转、非法流转的情况日益增多。为此,国土资源部在浙江、广东等地设立试点,探索集体建设用地使用权流转的经验,取得了一定的成绩。这些地方为了进一步规范集体建设用地使用权的流转,纷纷制定并出台了一系列地方法规,但由于与现行法律存在矛盾,应用范围有限,对国家法制统一及农村社会经济稳定均有不利影响。
为此,有许多学者呼吁应当允许集体土地进入市场流转,希望能够在《物权法》的立法过程中将集体建设用地使用权加以明确和保护,从而切实保护农村集体经济利益。但《物权法》最终并未将集体所有土地中的建设用地纳入到建设用地使用权的调整范畴,以防止因物权法的固化给即将进行的《土地管理法》修改工作带来不利影响。
2008年10月,党的第十七届三中全会通过的《中共中央关于农村改革发展若干重大问题的决定》,为我国农村土地改革指明了方向。《决定》表明,中央充分认识到目前农村土地流转过程中的现实问题,追认和肯定了集体建设用地使用权流转的客观存在,允许了集体建设用地使用权流转的形式。围绕《决定》精神,《土地管理法》的修改工作也已启动,并将就农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革四大问题进行修改。在不久的将来,《物权法》、《农业法》、《房地产管理法》等涉及土地制度的法律均将面临修改。本文在初步研究我国集体建设用地使用权流转相关问题后,对我国未来建立统一的集体建设用地使用权流转制度及立法提出自己的意见和建议。
本文除引言和结论外,主要分为四个部分。第一节总结我国农村土地权利流转制度,主要论述农村土地用益物权发展的历史沿革,分析我国对农村土地流转进行限制的原因。第二节是对农村集体建设用地使用权的概念进行界定,并总结集体建设用地使用权的范围、界限和性质。第三节是对我国法律及地方立法所允许的农村集体建设用地使用权流转的五种方式进行归纳,并结合物权法中有关所有权和用益物权的基本理论,寻找现行建设用地使用权流转过程中存在的问题,并揭示了问题存在的根源。第四节是针对目前我国在集体建设用地使用权在现实流转中存在的诸多问题及立法空白,结合《中共中央关于农村改革发展若干重大问题的决定》文件精神,物权平等保护原则、物权法定原则等物权法基本理论,对建立统一的城乡建设用地市场、建立统一的集体建设用地使用权流转制度、实现集体建设用地与国有建设用地的“同地、同价、同权”、加强土地管理和建立集体建设用地使用权流转收益分配制度等结论提出自己的看法和建议。
Land System is one of our basic systems. For a long time, the agriculture problems have been the hot and difficult points complicated the China’s reform of economic system and legal system building. Among them, the land problems are the difficulties in the difficulty, which always are the important research fields being concerned by the jurists. In the process of establishing rural policy in our country, the government has to face to the pressures of ensuring the quantity of cultivated land, food safety, and the development of rural economy. In that case the government carried out the strictest cultivated land protection policy in order to control the land exploitation and direction of transfer, and to avoid the waste of land and large quantities of cultivated land illegally being transferred into land for construction purposes. The direct reflection is that the transfer of collective land being rigidly limited in the present legislation, and the state delayed unloosening the rural land market, as a consequence, the rural land could only be transferred through the national land expropriation.
But in practice, the rights to use of collective construction land are privately and illegally transferred increasingly.
In that case, there are many scholars appeal for the collective land transfer into the market and for ensuring and protecting the collective construction land use rights in the legislation process of the property law, thus effectively protect rural collective economic interests.
Based on the preliminary research on China's collective construction land use rights transfer related issues, to China's future establish unified collective construction land use rights transfer system and lawmaking put forward own views and Suggestions.
Except preface and conclusions outside, the thesis is divided into four parts. In the first quarter, the paper summarizes the rural land rights transfer system, mainly discussing the rural land use rights development, analyzes the historical evolution of limit of rural land circulation of reason. The second day is on the rural collective construction land use rights, the paper defines, and summarizes the collective construction land use rights scope, boundaries and properties. The third quarter is in China's laws and local legislation allows the rural collective construction land use rights transfer's five ways concluded, and combination of ownership and property law about the basic theory of usufructuary rights, looking for the current construction land use rights transfer process problems in it, and reveals the root of the problem. The fourth quarter is based on the current situation in collective construction land use rights in real circulation existed the question and legislation, combining the CCPC and the blank on rural reform development major issues, decision of the spirit of the documents, real right to equal protection principles, such as the doctrine of numerous registrations of basic theories establish unity of urban and rural construction land market, establish unified collective construction land use rights transfer system, realize collective construction land and state-owned construction land "with earth, price, same rights", strengthening the administration of land and the establishment of collective construction land use rights transfer income distribution system conclusions proposed own view and Suggestions.
而在实践中,集体建设用地使用权私下流转、非法流转的情况日益增多。为此,国土资源部在浙江、广东等地设立试点,探索集体建设用地使用权流转的经验,取得了一定的成绩。这些地方为了进一步规范集体建设用地使用权的流转,纷纷制定并出台了一系列地方法规,但由于与现行法律存在矛盾,应用范围有限,对国家法制统一及农村社会经济稳定均有不利影响。
为此,有许多学者呼吁应当允许集体土地进入市场流转,希望能够在《物权法》的立法过程中将集体建设用地使用权加以明确和保护,从而切实保护农村集体经济利益。但《物权法》最终并未将集体所有土地中的建设用地纳入到建设用地使用权的调整范畴,以防止因物权法的固化给即将进行的《土地管理法》修改工作带来不利影响。
2008年10月,党的第十七届三中全会通过的《中共中央关于农村改革发展若干重大问题的决定》,为我国农村土地改革指明了方向。《决定》表明,中央充分认识到目前农村土地流转过程中的现实问题,追认和肯定了集体建设用地使用权流转的客观存在,允许了集体建设用地使用权流转的形式。围绕《决定》精神,《土地管理法》的修改工作也已启动,并将就农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革四大问题进行修改。在不久的将来,《物权法》、《农业法》、《房地产管理法》等涉及土地制度的法律均将面临修改。本文在初步研究我国集体建设用地使用权流转相关问题后,对我国未来建立统一的集体建设用地使用权流转制度及立法提出自己的意见和建议。
本文除引言和结论外,主要分为四个部分。第一节总结我国农村土地权利流转制度,主要论述农村土地用益物权发展的历史沿革,分析我国对农村土地流转进行限制的原因。第二节是对农村集体建设用地使用权的概念进行界定,并总结集体建设用地使用权的范围、界限和性质。第三节是对我国法律及地方立法所允许的农村集体建设用地使用权流转的五种方式进行归纳,并结合物权法中有关所有权和用益物权的基本理论,寻找现行建设用地使用权流转过程中存在的问题,并揭示了问题存在的根源。第四节是针对目前我国在集体建设用地使用权在现实流转中存在的诸多问题及立法空白,结合《中共中央关于农村改革发展若干重大问题的决定》文件精神,物权平等保护原则、物权法定原则等物权法基本理论,对建立统一的城乡建设用地市场、建立统一的集体建设用地使用权流转制度、实现集体建设用地与国有建设用地的“同地、同价、同权”、加强土地管理和建立集体建设用地使用权流转收益分配制度等结论提出自己的看法和建议。
Land System is one of our basic systems. For a long time, the agriculture problems have been the hot and difficult points complicated the China’s reform of economic system and legal system building. Among them, the land problems are the difficulties in the difficulty, which always are the important research fields being concerned by the jurists. In the process of establishing rural policy in our country, the government has to face to the pressures of ensuring the quantity of cultivated land, food safety, and the development of rural economy. In that case the government carried out the strictest cultivated land protection policy in order to control the land exploitation and direction of transfer, and to avoid the waste of land and large quantities of cultivated land illegally being transferred into land for construction purposes. The direct reflection is that the transfer of collective land being rigidly limited in the present legislation, and the state delayed unloosening the rural land market, as a consequence, the rural land could only be transferred through the national land expropriation.
But in practice, the rights to use of collective construction land are privately and illegally transferred increasingly.
In that case, there are many scholars appeal for the collective land transfer into the market and for ensuring and protecting the collective construction land use rights in the legislation process of the property law, thus effectively protect rural collective economic interests.
Based on the preliminary research on China's collective construction land use rights transfer related issues, to China's future establish unified collective construction land use rights transfer system and lawmaking put forward own views and Suggestions.
Except preface and conclusions outside, the thesis is divided into four parts. In the first quarter, the paper summarizes the rural land rights transfer system, mainly discussing the rural land use rights development, analyzes the historical evolution of limit of rural land circulation of reason. The second day is on the rural collective construction land use rights, the paper defines, and summarizes the collective construction land use rights scope, boundaries and properties. The third quarter is in China's laws and local legislation allows the rural collective construction land use rights transfer's five ways concluded, and combination of ownership and property law about the basic theory of usufructuary rights, looking for the current construction land use rights transfer process problems in it, and reveals the root of the problem. The fourth quarter is based on the current situation in collective construction land use rights in real circulation existed the question and legislation, combining the CCPC and the blank on rural reform development major issues, decision of the spirit of the documents, real right to equal protection principles, such as the doctrine of numerous registrations of basic theories establish unity of urban and rural construction land market, establish unified collective construction land use rights transfer system, realize collective construction land and state-owned construction land "with earth, price, same rights", strengthening the administration of land and the establishment of collective construction land use rights transfer income distribution system conclusions proposed own view and Suggestions.
引文
1.王卫国:中国土地权利研究,中国政法大学出版社1997年版,第181页。
2.江平主编:中国土地立法研究,中国政法大学出版社1999年版,第103-104页
3.尹飞:物权法:用益物权,中国法制出版社2005年版,第61-64页
4.孟勤国:物权二元结构论,人民法院出版社2004年版,第98-101页
5.王利明:物权法论,中国政法大学出版社2008年版,第45-48页
6.江平:民法学,中国政法大学出版社,2007年版,第300-301页
7.崔建远:我国物权立法难点问题研究,清华大学出版社2005年版,第80页
8.崔建远:土地上的权利群研究,法律出版社2004年版,第36页
9.渠涛:民法理论与制度比较研究,中国政法大学出版社2004年版,第125页
10.陈小君等著:农村土地法律制度研究,中国政法大学出版社2004年版,第57页
11.郭洁著:土地资源保护与民事立法研究,法律出版社2002年版,第82页
12.高平著:土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究,法律出版社2001年版,第38页
13.屈茂辉:用益物权制度研究,中国方正出版社2005年版,第46页
14.中华人民共和国城乡规划法释义及实用指南中国民主法制出版社2007年版,第47-55页
15.刘保玉、吕文江:债权担保制度研究,中国民主法制出版社2000年版,第333页
16.全国土地利用总体规划纲要2006-2020年贯彻实施与加强土地资源保护、节约集约、协调利用措施及土地管理法律法规实施手册,中国大地出版社2008年第一版,第102-105页
17.黄松有主编:农村土地承包法律、司法解释导读与判例,人民法院出版社2005年版。
18.梁彗星主编:中国物权法草案建议稿,社会科学文献出版社2000年版,第34-40页
19.高富平:土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究,法律出版社2001年版,第56-60页
20.杨振山,(意)桑德罗:斯奇巴尼:罗马法:中国法与民法法典化——物权和债权之研究,中国政法大学出版社2001年版
21.屈茂辉《:物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第501-502页
1.王卫国:让土地有序进入市场,载《人民论坛》“第四届中国法学家论坛”2007年第19期,第52-53页
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3.李延荣:集体建设用地流转要分清主客体,载《中国土地》2006年第2期,第14-15页
4.高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年第11期第80-81页
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9.米秋花:农村集体建设用地流转的法律探析,载《经济师》2009年第2期
10.刘秀红:刍论村民小组的再定位,载《理论导刊》2007年第10期,第77-79页
11.达理纳嘉:小产权房问题的法理分析——以哈贝马斯的交往行为理论为视角,载《法制与经济》2009年7月总第209期,第60-61页。
12.龙开胜,陈利根:农村集体建设用地流转的再思考,载《国土资源》2009年1月号,第44-45页
13.高永生,孙奇:农村集体建设用地直接入市宜慎行,载《中国国土资源经济》2009年5月,第14-21页
14.余长安,赵武:四川都江堰“联建”推动灾后农房重建,载《农村工作通讯》2009年底12期,第22-23页
15.高永生:农村集体建设用地直接入市的理性思考,载《广东土地科学》2009年4月第8卷第2期,第45-48页。
16.王佩华:创新集体建设用地使用权流转制度的思考,载《广东土地科学》2009年4月第8卷第2期,第31-34页。
17.李佳穗:试论小产权房的法律症结与改革路径,载《河北法学》第27卷第8期,2009年8月,第130-133页
18.王菊英:禁止集体建设用地使用权进入房地产市场的正当性质疑,载《西南政法大学学报》第11卷第3期,2009年6月,第47-54页
19.江平:农村土地立法三难题,载《财经》2005年第25期,第26-27页
20.徐海萍,辛晨:所有权权能视野下我国农村集体土地制度完善,载“中国私法网”,2007年12月2日
21.唐常春,蓝万炼:快速工业化地区农村集体建设用地流转的博弈——以广东省佛山市南海区为例,载《安徽农业科学》2009年第37期
22.国土资源部将出台农村集体建设用地使用办法,载《农村百事通》2009年9月,第8页
23.崔娟,陶镕:集体建设用地使用权流转可行性之法理分析载《中国土地科学》2009年8月第23卷第8期,第9-17页
24.李延荣:集体土地使用权流转中几个值得注意的问题,载《法学杂志》2007年5月。
25.盛洪:小产权房与土地制度改革,载《南方都市报》2009年8月31日
26.郭明锐:关于农村土地权利的几个问题,载《法学论坛》2010年第1期,第32页。
27.黄庆杰,王新:农村集体建设用地流转的现状、问题与对策--以北京市为例,载《中国农村经济》2007年第1期第59页
28.郑云峰、朱珍:城乡建设用地的二元结构及其市场构建,载《重庆社会科学》2010年第2期,第30页
29.任辉:利益衡量视角下“小产权房”的出路探究,载《西南政法大学学报》第11卷第1期,2009年2月,第51-56页
30.《<土地管理法>修改,农民需要发言权》,载《中国新闻周刊》2009年6月8日第48页
1.张静:应尽快建立集体建设用地流转的制度支撑体系,见中国土地学会主编《2008年中国土地学会学术年会论文集》,安徽合肥,2008年,第846-849页
2.李凌,孙广云:如何规范农村集体建设用地流转,见山东土地学会主编《2005年山东土地学会学术年会论文集》,山东,2005年,第246-354页
3.杨木壮,宋榕潮,曲林静:珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,见中国土地学会主编《节约集约用地及城乡统筹发展——2009年海峡两岸土地学术研讨会论文集》,湖南长沙,2009年,第288-290页
4.杨木壮,宋榕潮,曲林静:珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,见河南省科学技术协会主编《第十届中国科协年会“新时期河南土地供需态势与城乡统筹发展”论坛文集》,河南郑州,2009年,第227-229页
5.王建龙:当前集体建设用地流转过程中存在的问题与改进思路,见浙江省科学技术协会主编《“征地制度改革与集体土地流转”学术研讨会论文集(上册)》,浙江嘉兴,2005年,第222-225页
1.张海涛:《农村集体建设用地使用权流转法律问题研究》,山东大学2005年硕士论文
2.徐勇:《农村集体土地使用权流转中存在的问题及对策研究》,四川大学2007年硕士论文
3.徐凤真:《集体土地使用权流转研究》,山东大学2007年硕士论文
4.谢伟东:《农村集体建设用地使用权流转探析》,复旦大学2008年硕士论文
5.李立功:《论我国集体土地所有权制度之改革路向》,中国政法大学2009年硕士论文
6.刘晓华:《集体建设用地使用权流转制度构建研究》,中国地质大学2007年硕士论文
7.奚安娜:《农村集体土地使用权有偿使用制度研究》,华东政法学院2006年硕士论文
8.杨雪涛《:集体建设用地使用权的取得和流转法律问题研究》,内蒙古大学2008年硕士论文
9.王娟:《我国农村集体建设用地使用权流转研究》,中国政法大学2008年硕士论文
10.赵俊锐:《集体土地使用权流转分析及对策》,中国农业大学2005年硕士论文
11.韩鹏:《中国集体土地用益物权流转问题论纲》,山东大学2007年硕士论文
1.中华人民共和国土地改革法,1950年6月30日公布
2.中华人民共和国宪法,1982年12月4日公布
3.中华人民共和国宪法修正案,2004年3月14日公布
4.中华人民共和国土地管理法,1986年6月25日公布
5.中华人民共和国宪法修正案, 1988年4月12日公布
6.中华人民共和国土地管理法实施条例,1998年12月27日公布
7.全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定,2004年8月28日公布
8.中华人民共和国农村土地承包法, 2002年8月29日公布
9.中华人民共和国担保法,1995年6月30日公布
10.浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法,2000年6月29日公布
11.大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法2003年12月29日公布
12.广东省集体建设用地使用权流转管理办法,2005年6月23日公布
13.东莞市集体建设用地使用权流转管理办法,2005年9月2日公布
14.河北省集体建设用地使用权流转管理办法(试行),2008年8月25日公布
15.成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行),2007年9月11日公布
16.无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法,2007年01月12日
17.成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见,2008年10月10日公布
1江平:《农村土地立法三难题》,载《财经》2005年12月21日第25期,第26-27页。
2《土地改革法》第三十条:土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约,一律作废。
3《中华人民共和国宪法修正案》(1988年)第二条:宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。
4 1986年《土地管理法》第四十一条:城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。
5国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
6《中华人民共和国农村土地承包法》第一条:为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,赋予农民长期而有保障的土地使用权,维护农村土地承包当事人的合法权益,促进农业、农村经济发展和农村社会稳定,根据宪法,制定本法。
7《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
8《中共中央、国务院加强土地管理切实保护耕地》(中发[1997]11号文)第2款、第3款。
11《土地管理法》第四条规定,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。
12郑伟元:《18亿亩,绝不是拍脑袋》,载《中国土地》2009年第2期,第31~32页
15盛洪:小产权房与土地制度改革,载《南方都市报》2009年8月31日。
16《宪法》第十条:任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
17李延荣:集体土地使用权流转中几个值得注意的问题,载《法学杂志》2007年5月。
18屈茂辉:《物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第397页。
19陈永同:《试论集体建设用地使用权流转制度的完善》,安徽大学2003年硕士学位论文,第28页。
21高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年11期第80-81页。
22任辉:利益衡量视角下“小产权房”的出路探究,载《西南政法大学学报》第11卷第1期,2009年2月,第51-56页。
23郭明锐:关于农村土地权利的几个问题,载《法学论坛》2010年第1期,第32页。
24黄庆杰,王新:农村集体建设用地流转的现状、问题与对策--以北京市为例,载《中国农村经济》2007年第1期第59页。
25魏成林:不主张农民一次性出让土地,载《资源导刊》2009年2月,第46页。
26郑云峰、朱珍:城乡建设用地的二元结构及其市场构建,载《重庆社会科学》2010年第2期,第30页
27谢伟东:农村集体建设用地使用权流转探析,复旦大学2008年硕士论文。
28王卫国:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社,1997年5月第1版,第94页。
29江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2007年版,第300页。
30江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2007年版,第301页。
31屈茂辉:《物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第501-502页。
32《<土地管理法>修改,农民需要发言权》,载《中国新闻周刊》2009年6月8日第48页。
35高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年第18期。
2.江平主编:中国土地立法研究,中国政法大学出版社1999年版,第103-104页
3.尹飞:物权法:用益物权,中国法制出版社2005年版,第61-64页
4.孟勤国:物权二元结构论,人民法院出版社2004年版,第98-101页
5.王利明:物权法论,中国政法大学出版社2008年版,第45-48页
6.江平:民法学,中国政法大学出版社,2007年版,第300-301页
7.崔建远:我国物权立法难点问题研究,清华大学出版社2005年版,第80页
8.崔建远:土地上的权利群研究,法律出版社2004年版,第36页
9.渠涛:民法理论与制度比较研究,中国政法大学出版社2004年版,第125页
10.陈小君等著:农村土地法律制度研究,中国政法大学出版社2004年版,第57页
11.郭洁著:土地资源保护与民事立法研究,法律出版社2002年版,第82页
12.高平著:土地使用权和用益物权——我国不动产物权体系研究,法律出版社2001年版,第38页
13.屈茂辉:用益物权制度研究,中国方正出版社2005年版,第46页
14.中华人民共和国城乡规划法释义及实用指南中国民主法制出版社2007年版,第47-55页
15.刘保玉、吕文江:债权担保制度研究,中国民主法制出版社2000年版,第333页
16.全国土地利用总体规划纲要2006-2020年贯彻实施与加强土地资源保护、节约集约、协调利用措施及土地管理法律法规实施手册,中国大地出版社2008年第一版,第102-105页
17.黄松有主编:农村土地承包法律、司法解释导读与判例,人民法院出版社2005年版。
18.梁彗星主编:中国物权法草案建议稿,社会科学文献出版社2000年版,第34-40页
19.高富平:土地使用权和用益物权—我国不动产物权体系研究,法律出版社2001年版,第56-60页
20.杨振山,(意)桑德罗:斯奇巴尼:罗马法:中国法与民法法典化——物权和债权之研究,中国政法大学出版社2001年版
21.屈茂辉《:物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第501-502页
1.王卫国:让土地有序进入市场,载《人民论坛》“第四届中国法学家论坛”2007年第19期,第52-53页
2.喻文莉,陈利根:困境与出路:城市化背景下的集体建设用地使用权流转制度,载《当代法学》第22卷第2期(总第128期),2008年3月,第69-73页
3.李延荣:集体建设用地流转要分清主客体,载《中国土地》2006年第2期,第14-15页
4.高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年第11期第80-81页
5.王卫国:关于土地调控的三点意见,载《中国土地》2006年第10期,第8-9页
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7.周铁涛,许娇:论集体建设用地流转制度构建,载《湖南科技学院学报》2008年第05期,第80-92页
8.杨沂,马小勇:农村土地制度的深层矛盾与改革设想——以陕西为例分析,载《西北农林科技大学学报》(社会科学版)第8卷第1期,2008年1月,第5-10页
9.米秋花:农村集体建设用地流转的法律探析,载《经济师》2009年第2期
10.刘秀红:刍论村民小组的再定位,载《理论导刊》2007年第10期,第77-79页
11.达理纳嘉:小产权房问题的法理分析——以哈贝马斯的交往行为理论为视角,载《法制与经济》2009年7月总第209期,第60-61页。
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13.高永生,孙奇:农村集体建设用地直接入市宜慎行,载《中国国土资源经济》2009年5月,第14-21页
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16.王佩华:创新集体建设用地使用权流转制度的思考,载《广东土地科学》2009年4月第8卷第2期,第31-34页。
17.李佳穗:试论小产权房的法律症结与改革路径,载《河北法学》第27卷第8期,2009年8月,第130-133页
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19.江平:农村土地立法三难题,载《财经》2005年第25期,第26-27页
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23.崔娟,陶镕:集体建设用地使用权流转可行性之法理分析载《中国土地科学》2009年8月第23卷第8期,第9-17页
24.李延荣:集体土地使用权流转中几个值得注意的问题,载《法学杂志》2007年5月。
25.盛洪:小产权房与土地制度改革,载《南方都市报》2009年8月31日
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27.黄庆杰,王新:农村集体建设用地流转的现状、问题与对策--以北京市为例,载《中国农村经济》2007年第1期第59页
28.郑云峰、朱珍:城乡建设用地的二元结构及其市场构建,载《重庆社会科学》2010年第2期,第30页
29.任辉:利益衡量视角下“小产权房”的出路探究,载《西南政法大学学报》第11卷第1期,2009年2月,第51-56页
30.《<土地管理法>修改,农民需要发言权》,载《中国新闻周刊》2009年6月8日第48页
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3.杨木壮,宋榕潮,曲林静:珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,见中国土地学会主编《节约集约用地及城乡统筹发展——2009年海峡两岸土地学术研讨会论文集》,湖南长沙,2009年,第288-290页
4.杨木壮,宋榕潮,曲林静:珠三角集体建设用地流转的经验与发展对策,见河南省科学技术协会主编《第十届中国科协年会“新时期河南土地供需态势与城乡统筹发展”论坛文集》,河南郑州,2009年,第227-229页
5.王建龙:当前集体建设用地流转过程中存在的问题与改进思路,见浙江省科学技术协会主编《“征地制度改革与集体土地流转”学术研讨会论文集(上册)》,浙江嘉兴,2005年,第222-225页
1.张海涛:《农村集体建设用地使用权流转法律问题研究》,山东大学2005年硕士论文
2.徐勇:《农村集体土地使用权流转中存在的问题及对策研究》,四川大学2007年硕士论文
3.徐凤真:《集体土地使用权流转研究》,山东大学2007年硕士论文
4.谢伟东:《农村集体建设用地使用权流转探析》,复旦大学2008年硕士论文
5.李立功:《论我国集体土地所有权制度之改革路向》,中国政法大学2009年硕士论文
6.刘晓华:《集体建设用地使用权流转制度构建研究》,中国地质大学2007年硕士论文
7.奚安娜:《农村集体土地使用权有偿使用制度研究》,华东政法学院2006年硕士论文
8.杨雪涛《:集体建设用地使用权的取得和流转法律问题研究》,内蒙古大学2008年硕士论文
9.王娟:《我国农村集体建设用地使用权流转研究》,中国政法大学2008年硕士论文
10.赵俊锐:《集体土地使用权流转分析及对策》,中国农业大学2005年硕士论文
11.韩鹏:《中国集体土地用益物权流转问题论纲》,山东大学2007年硕士论文
1.中华人民共和国土地改革法,1950年6月30日公布
2.中华人民共和国宪法,1982年12月4日公布
3.中华人民共和国宪法修正案,2004年3月14日公布
4.中华人民共和国土地管理法,1986年6月25日公布
5.中华人民共和国宪法修正案, 1988年4月12日公布
6.中华人民共和国土地管理法实施条例,1998年12月27日公布
7.全国人大常委会关于修改《中华人民共和国土地管理法》的决定,2004年8月28日公布
8.中华人民共和国农村土地承包法, 2002年8月29日公布
9.中华人民共和国担保法,1995年6月30日公布
10.浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法,2000年6月29日公布
11.大连市集体建设用地使用权流转管理暂行办法2003年12月29日公布
12.广东省集体建设用地使用权流转管理办法,2005年6月23日公布
13.东莞市集体建设用地使用权流转管理办法,2005年9月2日公布
14.河北省集体建设用地使用权流转管理办法(试行),2008年8月25日公布
15.成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行),2007年9月11日公布
16.无锡市集体建设用地使用权流转管理暂行办法,2007年01月12日
17.成都市集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记实施意见,2008年10月10日公布
1江平:《农村土地立法三难题》,载《财经》2005年12月21日第25期,第26-27页。
2《土地改革法》第三十条:土地改革完成后,由人民政府发给土地所有证,并承认一切土地所有者自由经营、买卖及出租其土地的权利。土地制度改革以前的土地契约,一律作废。
3《中华人民共和国宪法修正案》(1988年)第二条:宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。
4 1986年《土地管理法》第四十一条:城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准,其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准,并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。
5国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发〔1999〕39号)第二条:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
6《中华人民共和国农村土地承包法》第一条:为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制,赋予农民长期而有保障的土地使用权,维护农村土地承包当事人的合法权益,促进农业、农村经济发展和农村社会稳定,根据宪法,制定本法。
7《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
8《中共中央、国务院加强土地管理切实保护耕地》(中发[1997]11号文)第2款、第3款。
11《土地管理法》第四条规定,严格限制农用地转为建设用地,控制建设用地总量,对耕地实行特殊保护。
12郑伟元:《18亿亩,绝不是拍脑袋》,载《中国土地》2009年第2期,第31~32页
15盛洪:小产权房与土地制度改革,载《南方都市报》2009年8月31日。
16《宪法》第十条:任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
17李延荣:集体土地使用权流转中几个值得注意的问题,载《法学杂志》2007年5月。
18屈茂辉:《物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第397页。
19陈永同:《试论集体建设用地使用权流转制度的完善》,安徽大学2003年硕士学位论文,第28页。
21高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年11期第80-81页。
22任辉:利益衡量视角下“小产权房”的出路探究,载《西南政法大学学报》第11卷第1期,2009年2月,第51-56页。
23郭明锐:关于农村土地权利的几个问题,载《法学论坛》2010年第1期,第32页。
24黄庆杰,王新:农村集体建设用地流转的现状、问题与对策--以北京市为例,载《中国农村经济》2007年第1期第59页。
25魏成林:不主张农民一次性出让土地,载《资源导刊》2009年2月,第46页。
26郑云峰、朱珍:城乡建设用地的二元结构及其市场构建,载《重庆社会科学》2010年第2期,第30页
27谢伟东:农村集体建设用地使用权流转探析,复旦大学2008年硕士论文。
28王卫国:《中国土地权利研究》,中国政法大学出版社,1997年5月第1版,第94页。
29江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2007年版,第300页。
30江平主编:《民法学》,中国政法大学出版社2007年版,第301页。
31屈茂辉:《物权法原理精要与实务指南》,人民法院出版社2008年版,第501-502页。
32《<土地管理法>修改,农民需要发言权》,载《中国新闻周刊》2009年6月8日第48页。
35高中杰:集体建设用地使用权流转中的收益分配研究,载《经济师》2008年第18期。