社会、经济、文化视野下的不动产登记制度
摘要
登记是不动产物权设立与变动的公示方法，不动产登记制度是物权制度赖
以存在的基础，社会、经济、文化则是影响甚至决定不动产登记制度形成的背
景因素。中国的立法机构以及学者分别草拟设计了公有制下的不动产登记制度。
本文首先从文化角度，考察了不同的不动产登记制度在自由、安全与效
率之间的价值取向。分别得出意思主义为“自由本位”、要件主义为“安全
本位”、托伦斯登记制度为“效率本位’’的结论，这三种不动产登记模式在
价值取向上互有优劣。各项法律价值均有其不可或缺的功能，但是必将在登
记制度中彼此冲突、难以平衡。在此基础上，针对我国现行不动产登记制度
以及三部物权法建议稿中的有关条文，本文进行相应的价值评析。我国的现
行登记制度在价值属性上存在诸多弊端。物权法建议稿均采以安全为核心价
值的要件主义登记模式，这一立法设计具有合理性，但在各法律价值的均衡
问题上还有可完善之处。
本文还从社会角度，考察了社会生活中的物权信用因素与不动产登记制
度之间的互动关系。具体分析了不动产登记制度对物权信用的调整功能，以
及物权诚信原则、登记公信力以及善意取得在登记制度中的规范功能。同时
对我国现行不动产登记制度以及物权法建议稿中的有关条文进行评析。得出
的主要结论为物权法建议稿采要件主义登记模式，符合我国物权信用程度亟
待提升的现实需求。
最后，本文从经济角度，考察了所有制及经济发展状况因素对不动产登
记制度的影响。比较分析了在私有制以及我国公有制下，不动产登记机关的
性质以及公私财产的法律地位。认为按所有制划分财产所有权的立法设计，
对于解决我国的现实问题具有必要性。指出在经济发展的影响下，不动产登
记制度亦呈现物权的债权化与债权的物权化的趋势。本文还相应分析了我国
物权法建议稿中体现这一趋势的有关条文。
以存在的基础，社会、经济、文化则是影响甚至决定不动产登记制度形成的背
景因素。中国的立法机构以及学者分别草拟设计了公有制下的不动产登记制度。
本文首先从文化角度，考察了不同的不动产登记制度在自由、安全与效
率之间的价值取向。分别得出意思主义为“自由本位”、要件主义为“安全
本位”、托伦斯登记制度为“效率本位’’的结论，这三种不动产登记模式在
价值取向上互有优劣。各项法律价值均有其不可或缺的功能，但是必将在登
记制度中彼此冲突、难以平衡。在此基础上，针对我国现行不动产登记制度
以及三部物权法建议稿中的有关条文，本文进行相应的价值评析。我国的现
行登记制度在价值属性上存在诸多弊端。物权法建议稿均采以安全为核心价
值的要件主义登记模式，这一立法设计具有合理性，但在各法律价值的均衡
问题上还有可完善之处。
本文还从社会角度，考察了社会生活中的物权信用因素与不动产登记制
度之间的互动关系。具体分析了不动产登记制度对物权信用的调整功能，以
及物权诚信原则、登记公信力以及善意取得在登记制度中的规范功能。同时
对我国现行不动产登记制度以及物权法建议稿中的有关条文进行评析。得出
的主要结论为物权法建议稿采要件主义登记模式，符合我国物权信用程度亟
待提升的现实需求。
最后，本文从经济角度，考察了所有制及经济发展状况因素对不动产登
记制度的影响。比较分析了在私有制以及我国公有制下，不动产登记机关的
性质以及公私财产的法律地位。认为按所有制划分财产所有权的立法设计，
对于解决我国的现实问题具有必要性。指出在经济发展的影响下，不动产登
记制度亦呈现物权的债权化与债权的物权化的趋势。本文还相应分析了我国
物权法建议稿中体现这一趋势的有关条文。
引文
一、著作类
1、 张文显著：《法哲学范畴研究》(修订版)，中国政法大学出版社2001 年版；
2、 柳经纬主编：《物权法》(厦门大学法学院民商法学系列)，厦门大学 出版社2000版；
3、 徐国栋著：《民法基本原则解释．成文法局限性之克服》(增订本)， 中国政法大学出版社2001年版
4、 孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版；
5、 孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版；
6、 陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版：
7、 王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社 2001年版；
8、 王利明著：《民商法研究》，法律出版社2001年版；
9、 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000 年版;
10、 王泽鉴著《民法物权1-通则·所有权》，中国政法大学出版社2001 年版；
11、 王泽鉴著《民法总则》(增订版)，中国政法大学出版社2001年版
12、 史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版；
13、 谢在全著：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版；
14、 尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版；
15、 李进之、王久华、李克宁、蒋丹宁著：《美国财产法》(美国法从书)， 李亚虹主编，法律出版社1999年版：
16、 孟勤国著：《物权二元结构论-中国物权制度的理论重构》，人民法
院出版社2002年版：
17、 李海著：《船舶物权之研究》，法律出版社2002年版；
18、 [美]本杰明·卡多佐著：《司法过程的实质》，苏力译，商务印书 馆1998年版；
19、 [美]博登海默著：《法理学．法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国 政法大学出版社1999年版；
20、 [美]理查德·A·波斯纳著：《法律的经济分析》(上)，蒋兆康译， 中国大百科全书出版社1997年版；
21、 [日]我妻荣著：《债法在近代法中的优越地位》(外国法律文库)， 王书江、张雷译，中国大百科全书出版社1999年版；
22、 [日]铃木禄弥著：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出 版社1999年版；
23、 [日]田山辉明著《物权法》(增订本)，陆庆胜译，法律出版社2001 年版；
24、 [英]F．H．劳森、B．拉登著：《财产法》(第二版)，施天涛、梅慎实、 孔详俊译，中国大百科全书出版社1998年版。 二、法规、案例类
1、 《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版；
2、 《德国民法典》，杜景林、卢谌译，中国政法大学出版社1999年版；
3、 《法国民法典》，罗结珍译，国际文化出版公司1997年版；
4、 中国法律法规大典数据库(2001国家)。 三、论文类
1、 梁慧星：《诚实信用原则与漏洞补充》，载于梁慧星主编：《民商法论 丛》第2卷，法律出版社1994年版；
2、 孙毅：《物权法公示与公信原则研究》，载于梁慧星主编：《民商法论 丛》第7卷，法律出版社1997年版；
3、 梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4
期；
4、 余能斌、侯向磊：《保留所有权买卖比较研究》，《法学研究》2000 年第五期；
5、 王泽鉴：《物权法上的自由与限制》，www．civillaw．corn.cn;
6、 苏永钦：《民事财产法在新世纪面临的挑战》(下)，第七章“物权走 向自由化”，www．civillaw．com．cn；
7、 姚辉：《中国大陆的市场经济与担保物权法的课题》，(“首届两岸民 商法学术研讨会”综述)，www．civillaw．com．cn；
8、 梅夏英：《当代财产的发展及财产权利体系的重塑》， www．civiLlaw．com．cn：
9、 Joyce Palomar：《提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展》， www.civillaw.com.cn。
1、 张文显著：《法哲学范畴研究》(修订版)，中国政法大学出版社2001 年版；
2、 柳经纬主编：《物权法》(厦门大学法学院民商法学系列)，厦门大学 出版社2000版；
3、 徐国栋著：《民法基本原则解释．成文法局限性之克服》(增订本)， 中国政法大学出版社2001年版
4、 孙宪忠著：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版；
5、 孙宪忠著：《论物权法》，法律出版社2001年版；
6、 陈华彬著：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版：
7、 王利明主编：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社 2001年版；
8、 王利明著：《民商法研究》，法律出版社2001年版；
9、 梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000 年版;
10、 王泽鉴著《民法物权1-通则·所有权》，中国政法大学出版社2001 年版；
11、 王泽鉴著《民法总则》(增订版)，中国政法大学出版社2001年版
12、 史尚宽著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版；
13、 谢在全著：《民法物权论》(上)，中国政法大学出版社1999年版；
14、 尹田著：《法国物权法》，法律出版社1998年版；
15、 李进之、王久华、李克宁、蒋丹宁著：《美国财产法》(美国法从书)， 李亚虹主编，法律出版社1999年版：
16、 孟勤国著：《物权二元结构论-中国物权制度的理论重构》，人民法
院出版社2002年版：
17、 李海著：《船舶物权之研究》，法律出版社2002年版；
18、 [美]本杰明·卡多佐著：《司法过程的实质》，苏力译，商务印书 馆1998年版；
19、 [美]博登海默著：《法理学．法律哲学与法律方法》，邓正来译，中国 政法大学出版社1999年版；
20、 [美]理查德·A·波斯纳著：《法律的经济分析》(上)，蒋兆康译， 中国大百科全书出版社1997年版；
21、 [日]我妻荣著：《债法在近代法中的优越地位》(外国法律文库)， 王书江、张雷译，中国大百科全书出版社1999年版；
22、 [日]铃木禄弥著：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出 版社1999年版；
23、 [日]田山辉明著《物权法》(增订本)，陆庆胜译，法律出版社2001 年版；
24、 [英]F．H．劳森、B．拉登著：《财产法》(第二版)，施天涛、梅慎实、 孔详俊译，中国大百科全书出版社1998年版。 二、法规、案例类
1、 《瑞士民法典》，殷生根、王燕译，中国政法大学出版社1999年版；
2、 《德国民法典》，杜景林、卢谌译，中国政法大学出版社1999年版；
3、 《法国民法典》，罗结珍译，国际文化出版公司1997年版；
4、 中国法律法规大典数据库(2001国家)。 三、论文类
1、 梁慧星：《诚实信用原则与漏洞补充》，载于梁慧星主编：《民商法论 丛》第2卷，法律出版社1994年版；
2、 孙毅：《物权法公示与公信原则研究》，载于梁慧星主编：《民商法论 丛》第7卷，法律出版社1997年版；
3、 梁慧星：《制定中国物权法的若干问题》，《法学研究》2000年第4
期；
4、 余能斌、侯向磊：《保留所有权买卖比较研究》，《法学研究》2000 年第五期；
5、 王泽鉴：《物权法上的自由与限制》，www．civillaw．corn.cn;
6、 苏永钦：《民事财产法在新世纪面临的挑战》(下)，第七章“物权走 向自由化”，www．civillaw．com．cn；
7、 姚辉：《中国大陆的市场经济与担保物权法的课题》，(“首届两岸民 商法学术研讨会”综述)，www．civillaw．com．cn；
8、 梅夏英：《当代财产的发展及财产权利体系的重塑》， www．civiLlaw．com．cn：
9、 Joyce Palomar：《提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展》， www.civillaw.com.cn。