中国房地产经济虚拟性分析
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摘要
房地产业具有实体经济与虚拟经济二重特征,中国房地产经济的虚拟性主要表现在对社会资本的过度吸纳、基于投机动机期房购买的过度膨胀以及房价收入比的居高不下。房地产经济虚拟性的产生需要一定的经济环境和制度因素,中国城市化进程中地方政府对"土地财政"的高度依赖、对房地产资本投资利得对冲的制度缺失以及整个社会对城镇化发展的高度预期,促成了房地产经济由实体经济向虚拟经济的转换。房地产业供给侧结构性改革必须定位于"房子是用来住的"基本功能,实施健康的城市化发展战略和房地产业发展的规制政策。
The real estate industry has double characteristics of real economy and virtual economy. For China, virtual economy of real estate is mainly manifested in excessive absorption of social capital, excessive expansion of investment based on buying and forward delivery housing and high housing price to income ratio. The virtual real estate economy needs certain economic environment and institutional factors, it is contributed to the transformation of real estate industry from the real economy to virtual economy that local government highly depending on land finance in the process of urbanization, lacking of system of real estate investment capital gains hedge, and the whole society highly anticipating on urbanization development in China. The real estate supply—side structural reform must be located in"the basic function of house is for living", and implement healthy urbanization development strategies and regulation policies of the real estate industry development.
The real estate industry has double characteristics of real economy and virtual economy. For China, virtual economy of real estate is mainly manifested in excessive absorption of social capital, excessive expansion of investment based on buying and forward delivery housing and high housing price to income ratio. The virtual real estate economy needs certain economic environment and institutional factors, it is contributed to the transformation of real estate industry from the real economy to virtual economy that local government highly depending on land finance in the process of urbanization, lacking of system of real estate investment capital gains hedge, and the whole society highly anticipating on urbanization development in China. The real estate supply—side structural reform must be located in"the basic function of house is for living", and implement healthy urbanization development strategies and regulation policies of the real estate industry development.
引文
[1]冯俊.住房与住房政策[M].北京:中国建筑工业出版社,2009.
[2]冯夑刚,李子奈.当前形势下化解中国经济金融困境的对策--兼论扩大内需应从房地产入手[J].经济学动态,2009(1).
[3]黄新华,屈站.中央政府房地产调控政策决策逻辑的理论解释--基于1998-2013年间相关政策文本的研究[J].厦门大学学报(哲学社会科学版),2014(4).
[4]贾康,刘微.“土地财政”论析--在深化财税改革中构建合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制[J].经济学动态,2012(1).
[5]马克思.资本论(第3卷)[M].北京:人民出版社,1975.
[6]任荣荣,满燕云.中国城市住房的可支付性评价[EB/OL].http://plc.pku.edu.cn/index.php?optionid=721&auto_id=105.
[7]邵挺.2017年房地产市场趋势判断和政策建议[J].财经智库,2017(1).
[8]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(1).
[9]张良悦,田广增,陈豹.房地产的健康发展与耕地保护[J].管理学刊,2013(5).
[10]孟宪春,张屹山,李天宇.有效调控房地产市场的最优宏观审慎政策与经济“脱虚向实”[J].中国工业经济,2018(6).
[11]MOLOTCH H.The City as a Growth Machine:Toward a Political Economy of Place[J].The American Journal of Sociology,1976,82(2).
(1)马克思(1975)认为,收入的资本化是对生息资本还原的一种假想,生息资本的形式造成这样的结果:每一个确定的和有规则的货币收入都表现为资本的利息,而不论这种收入是不是由资本生出,于是,每个价值额只要不作为收入花掉,都会表现为资本,也就是都会表现为本金。这样,就可以通过信用制度将收入与资本联系起来产生出虚拟资本,即收入的资本化。然而,在再生产过程的全部联系都是以信用为基础的生产制度中,只要信用突然停止,危机就会发生。所以,人为地使再生产过程猛烈扩大的信用体系,到一定的时候必然会破灭。
(2)冯夑刚和李子奈(2009)提出一个“黑洞效应”概念对这一现象进行描述:在住房升值预期下,高收入群体购入的相当部分住房既没有出售,也基本不住,也没有出租。这些住房进入高收入群体手中后就从市场上消失了,就像被“黑洞”吞吸了一样。
(3)“城市空间扩张—公共产品供给—土地财政依赖—城市土地出让”可概括为中国目前城市化的一般模式,土地财政收入包括预算内财政收入、土地出让收入与土地抵押与贷款。而这种收入的实现需要房地产的繁荣将土地价格大幅提升,所以,房地产就成为土地财政的管道(张良悦等,2013)。
(4)关于房地产对地方政府收入的贡献,贾康和刘微(2012)给出了一个详细的分析:由于土地收入集中在土地及其附属物的交易环节,地方政府对“一次性”的土地出让收入预期很高,并往往要通过房产地价值的攀爬高价来实现,客观上使得地方政府对于推高地价、房价具有足够的动力。加之土地及其附属物保有环节税制缺失,对于买方而言,一次出价几乎一劳永逸,无保有成本,购买意愿、投机意愿十分强烈,更是成为助推地价房价的动力。在这些综合因素的作用下,房地产市场对于地方政府收入客观上形成了某种“绑架”效应:当市场流动性充裕、房地产交易活跃时,地方政府收入自然受益于高地价和高房价并继而会加大投入来支持战略重点。而当楼市出现降温,土地交易冷清时,地方政府出于对收入的考虑,便面临巨大压力,甚至会采取政策性的救地市救房市措施。
(5)房价收入比在3.0以下属于可支付;在3.1—4.0属于适度不可支付;在4.1—5.0属于严重不可支付;在5.1以上属于极度不可支付。
(6)60—90平方米的套房是住建部指导的住房价格的上限,本文取90平方米的面积符合这一规定,另一方面也便于比较。参见冯俊:《住房与住房政策》,中国建筑工业出版社,2009年,第97—98页。
(7)从区域分布看,未来住房需求会更集中在人口净流入的城市。一些转型较快、结构调整成效显著的城市,会吸引人才尤其是高素质人才持续流入,住房供不应求的矛盾将长期存在,推动房价上涨的因素仍然存在。另外一些城市产业集聚能力不强,教育、医疗、市政基础设施等资源薄弱,三、四线城市普遍面临人口流入速度放缓甚至净流出的现象,去库存将成为一项长期任务。面对控房价和去库存的双重压力,既要做好房地产去库存工作,又要切实做好热点城市控房价、防泡沫、防风险工作(邵挺,2017)。
[2]冯夑刚,李子奈.当前形势下化解中国经济金融困境的对策--兼论扩大内需应从房地产入手[J].经济学动态,2009(1).
[3]黄新华,屈站.中央政府房地产调控政策决策逻辑的理论解释--基于1998-2013年间相关政策文本的研究[J].厦门大学学报(哲学社会科学版),2014(4).
[4]贾康,刘微.“土地财政”论析--在深化财税改革中构建合理、规范、可持续的地方“土地生财”机制[J].经济学动态,2012(1).
[5]马克思.资本论(第3卷)[M].北京:人民出版社,1975.
[6]任荣荣,满燕云.中国城市住房的可支付性评价[EB/OL].http://plc.pku.edu.cn/index.php?optionid=721&auto_id=105.
[7]邵挺.2017年房地产市场趋势判断和政策建议[J].财经智库,2017(1).
[8]许宪春,贾海,李皎,等.房地产经济对中国国民经济增长的作用研究[J].中国社会科学,2015(1).
[9]张良悦,田广增,陈豹.房地产的健康发展与耕地保护[J].管理学刊,2013(5).
[10]孟宪春,张屹山,李天宇.有效调控房地产市场的最优宏观审慎政策与经济“脱虚向实”[J].中国工业经济,2018(6).
[11]MOLOTCH H.The City as a Growth Machine:Toward a Political Economy of Place[J].The American Journal of Sociology,1976,82(2).
(1)马克思(1975)认为,收入的资本化是对生息资本还原的一种假想,生息资本的形式造成这样的结果:每一个确定的和有规则的货币收入都表现为资本的利息,而不论这种收入是不是由资本生出,于是,每个价值额只要不作为收入花掉,都会表现为资本,也就是都会表现为本金。这样,就可以通过信用制度将收入与资本联系起来产生出虚拟资本,即收入的资本化。然而,在再生产过程的全部联系都是以信用为基础的生产制度中,只要信用突然停止,危机就会发生。所以,人为地使再生产过程猛烈扩大的信用体系,到一定的时候必然会破灭。
(2)冯夑刚和李子奈(2009)提出一个“黑洞效应”概念对这一现象进行描述:在住房升值预期下,高收入群体购入的相当部分住房既没有出售,也基本不住,也没有出租。这些住房进入高收入群体手中后就从市场上消失了,就像被“黑洞”吞吸了一样。
(3)“城市空间扩张—公共产品供给—土地财政依赖—城市土地出让”可概括为中国目前城市化的一般模式,土地财政收入包括预算内财政收入、土地出让收入与土地抵押与贷款。而这种收入的实现需要房地产的繁荣将土地价格大幅提升,所以,房地产就成为土地财政的管道(张良悦等,2013)。
(4)关于房地产对地方政府收入的贡献,贾康和刘微(2012)给出了一个详细的分析:由于土地收入集中在土地及其附属物的交易环节,地方政府对“一次性”的土地出让收入预期很高,并往往要通过房产地价值的攀爬高价来实现,客观上使得地方政府对于推高地价、房价具有足够的动力。加之土地及其附属物保有环节税制缺失,对于买方而言,一次出价几乎一劳永逸,无保有成本,购买意愿、投机意愿十分强烈,更是成为助推地价房价的动力。在这些综合因素的作用下,房地产市场对于地方政府收入客观上形成了某种“绑架”效应:当市场流动性充裕、房地产交易活跃时,地方政府收入自然受益于高地价和高房价并继而会加大投入来支持战略重点。而当楼市出现降温,土地交易冷清时,地方政府出于对收入的考虑,便面临巨大压力,甚至会采取政策性的救地市救房市措施。
(5)房价收入比在3.0以下属于可支付;在3.1—4.0属于适度不可支付;在4.1—5.0属于严重不可支付;在5.1以上属于极度不可支付。
(6)60—90平方米的套房是住建部指导的住房价格的上限,本文取90平方米的面积符合这一规定,另一方面也便于比较。参见冯俊:《住房与住房政策》,中国建筑工业出版社,2009年,第97—98页。
(7)从区域分布看,未来住房需求会更集中在人口净流入的城市。一些转型较快、结构调整成效显著的城市,会吸引人才尤其是高素质人才持续流入,住房供不应求的矛盾将长期存在,推动房价上涨的因素仍然存在。另外一些城市产业集聚能力不强,教育、医疗、市政基础设施等资源薄弱,三、四线城市普遍面临人口流入速度放缓甚至净流出的现象,去库存将成为一项长期任务。面对控房价和去库存的双重压力,既要做好房地产去库存工作,又要切实做好热点城市控房价、防泡沫、防风险工作(邵挺,2017)。