农村土地权利与流转研究
摘要
随着我国社会的发展和经济体制改革的不断深入，农村土地权利的内容越来越丰富，农村土地流转的方式越来越多，农村土地流转的范围也越来越广。无论是理论研究、立法还是实践，都存在一个共同的问题，即如何建立一个公正、合理的农村土地权利与流转体系？
本文试图借鉴大陆法系民法学物权理论、经济学中的地租理论、土地科学中的地价理论，吸收我国物权研究的新成果，结合农村土地权利与流转的试点，坚持理论与实践相结合，采用历史分析法、系统分析法、比较研究法，提出了我国农村土地权利与流转的体系和实施措施。
论文提出打破以生产资料为基础的国有土地和集体土地的所有制界限，把农民所有的集体土地与国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地纳入同一范畴进行权利与流转的研究；把农村土地静态的权利、动态的流转进行相结合，建立多层次、多方式的农村土地权利与流转体系。
论文在农村土地权利法律关系要素方面，提出其主体资格应该得到法律的确认，权利主体应该推选代表人；客体方面，认为其客体属于民法理论中的无体物，其客体范围应该扩大到土地物权的权利和收益；内容方面应包括基本的他物权。在农村土地权利体系方面，构建了与大陆法系类似的农村土地权利体系。把农村土地权利分为农村土地所有权和农村土地他物权，农村土地他物权包括农村土地用益物权、农村土地担保物权。并提出了我国农村土地他物权和农村土地担保物权应该设置的种类。建议在立法中使用他物权、土地用益物权概念；对我国民法中已经实质规定的地上权、地下权、地役权予以明确；与《房地产管理法》规定的典权相对应，规定农村土地权利的典权。论文在农村土地流转体系方面，提出了一、二、三级市场体系。一级市场包括农村土地他物权的出让、租赁、作价出资或入股，二级市场包括农村土地他物权的转让、出租，以及三级市场农村土地他物权的抵押。农村土地权利的流转可以采用协议、招标、拍卖的方式。提出了农村土地流转的期限、权利价格的确定方式和内涵。
实施措施方面，提出要进行配套制度的改革。首先，进行征地制度的改革，缩小国有土地使用权范围，明确界定“公共利益”概念，对于“公共利益”以外项目，确需变动集体土地所有权为国家所有权的，采用征购土地的方式。其次，推行农村土地股权化。第三，要加强地籍管理工作，确保农村土地权利流转的安全性。第四，建立健全农村社会保障制度。第五，完善户籍管理制度。
With the development of economic structure reform, the content of rural land authority has become richer ,the measures and scope of the rural land exchange have been raised. What has been existed in theoretical study , legislation and practice is how to found an evenhanded and rational rum[ land right and exchange system.
The Chinese mare land right and exchange system is designated in this article, the practical measures are raised either which profitably share the experience of the real right theory in science of civil law in continental law system, rent theory in economics and land price theory in science of land .These points have also been connected with new achievement in Chinese real right theory study and some experiments in rural area .Historic systematic and comparative analytic ways are adopted here.
In this article, the limit based on the means of production stated owned or collective owned has been broken ,Not only the land collective owned but also the cultivated land ,wood land and pasture the stated owned used by peasants are taken together to found a multifaceted , terrified system within the static right and dynamic exchange of the rural land. This article raised its points as follows: first, the essential law factors. The status of a subject must be confirmed by !aw, and delegates should be elected. Second, the object factors. The object is considered as property in action in Civil Law system, its scope should be expanded to the real right and profit. Third, the basic right over the property of another should be concluded. The rural land authority that is similar with the one in continental law system has been divided into two categories: law of' property and right over the property of another. The later concludes tic usufruct and the warranty deed, and its categories are raised here too. It is suggested that right over the property of another and usufruct should be used in legislation, the superficies, radial servitude in Civil Law should be clarified, the standard of rural land authority should match with what has been prescribed in Real Estate Administration Law A first market - parallel market – tripe market system is set up in exchange system. The first market concludes the sell, rent, evaluation and holding shares of the right over the property of another. The parallel market concludes conveyance and hire. The tripe market concludes the mortgage of it, The exchange of land authority can adopt the means of agreement, inviting
bids and auction, the definite ways and intentions of its time limit, price are also raised.
In practical factors, coordinated reform is put forward. First, reform the requisition of land, reduce the use scope of state owned land, clarify the concept of "public welfare", if beyond it, use the means of stat, purchase. Second, enforce the share fight direction of rural land. Third, strengthen ibc arrangement of land register to guarantee its safe in exchange. Forth, set up and improve the social security system. Last, consummate the household registration system.
本文试图借鉴大陆法系民法学物权理论、经济学中的地租理论、土地科学中的地价理论，吸收我国物权研究的新成果，结合农村土地权利与流转的试点，坚持理论与实践相结合，采用历史分析法、系统分析法、比较研究法，提出了我国农村土地权利与流转的体系和实施措施。
论文提出打破以生产资料为基础的国有土地和集体土地的所有制界限，把农民所有的集体土地与国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他依法用于农业的土地纳入同一范畴进行权利与流转的研究；把农村土地静态的权利、动态的流转进行相结合，建立多层次、多方式的农村土地权利与流转体系。
论文在农村土地权利法律关系要素方面，提出其主体资格应该得到法律的确认，权利主体应该推选代表人；客体方面，认为其客体属于民法理论中的无体物，其客体范围应该扩大到土地物权的权利和收益；内容方面应包括基本的他物权。在农村土地权利体系方面，构建了与大陆法系类似的农村土地权利体系。把农村土地权利分为农村土地所有权和农村土地他物权，农村土地他物权包括农村土地用益物权、农村土地担保物权。并提出了我国农村土地他物权和农村土地担保物权应该设置的种类。建议在立法中使用他物权、土地用益物权概念；对我国民法中已经实质规定的地上权、地下权、地役权予以明确；与《房地产管理法》规定的典权相对应，规定农村土地权利的典权。论文在农村土地流转体系方面，提出了一、二、三级市场体系。一级市场包括农村土地他物权的出让、租赁、作价出资或入股，二级市场包括农村土地他物权的转让、出租，以及三级市场农村土地他物权的抵押。农村土地权利的流转可以采用协议、招标、拍卖的方式。提出了农村土地流转的期限、权利价格的确定方式和内涵。
实施措施方面，提出要进行配套制度的改革。首先，进行征地制度的改革，缩小国有土地使用权范围，明确界定“公共利益”概念，对于“公共利益”以外项目，确需变动集体土地所有权为国家所有权的，采用征购土地的方式。其次，推行农村土地股权化。第三，要加强地籍管理工作，确保农村土地权利流转的安全性。第四，建立健全农村社会保障制度。第五，完善户籍管理制度。
With the development of economic structure reform, the content of rural land authority has become richer ,the measures and scope of the rural land exchange have been raised. What has been existed in theoretical study , legislation and practice is how to found an evenhanded and rational rum[ land right and exchange system.
The Chinese mare land right and exchange system is designated in this article, the practical measures are raised either which profitably share the experience of the real right theory in science of civil law in continental law system, rent theory in economics and land price theory in science of land .These points have also been connected with new achievement in Chinese real right theory study and some experiments in rural area .Historic systematic and comparative analytic ways are adopted here.
In this article, the limit based on the means of production stated owned or collective owned has been broken ,Not only the land collective owned but also the cultivated land ,wood land and pasture the stated owned used by peasants are taken together to found a multifaceted , terrified system within the static right and dynamic exchange of the rural land. This article raised its points as follows: first, the essential law factors. The status of a subject must be confirmed by !aw, and delegates should be elected. Second, the object factors. The object is considered as property in action in Civil Law system, its scope should be expanded to the real right and profit. Third, the basic right over the property of another should be concluded. The rural land authority that is similar with the one in continental law system has been divided into two categories: law of' property and right over the property of another. The later concludes tic usufruct and the warranty deed, and its categories are raised here too. It is suggested that right over the property of another and usufruct should be used in legislation, the superficies, radial servitude in Civil Law should be clarified, the standard of rural land authority should match with what has been prescribed in Real Estate Administration Law A first market - parallel market – tripe market system is set up in exchange system. The first market concludes the sell, rent, evaluation and holding shares of the right over the property of another. The parallel market concludes conveyance and hire. The tripe market concludes the mortgage of it, The exchange of land authority can adopt the means of agreement, inviting
bids and auction, the definite ways and intentions of its time limit, price are also raised.
In practical factors, coordinated reform is put forward. First, reform the requisition of land, reduce the use scope of state owned land, clarify the concept of "public welfare", if beyond it, use the means of stat, purchase. Second, enforce the share fight direction of rural land. Third, strengthen ibc arrangement of land register to guarantee its safe in exchange. Forth, set up and improve the social security system. Last, consummate the household registration system.
引文
[1]邓力群，马洪，武衡主编.当代中国土地管理[M].北京：当代中国出版社，1998
[2]王卫国.中国土地权利研究[M].北京：中国政法大学出版社，1997
[3]唐河，姚志林.新土地管理法实务全书[M].北京：西苑出版社，1998
[4]孙宪忠著.论物权法[M].北京：法律出版社，2001
[5]王卫国，王广华主编.中国土地权利指南[M].北京：中国政法大学出版社，2001
[6]江平主编.中美物权法的现状及发展[M].北京：清华大学出版社，2003
[7]皮纯协主编.新土地管理法理论与适用[M].北京：中国法制出版社，1999
[8]彭万林主编.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，1994
[9]江平主编.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2000
[10]王利明主编.物权法专题研究[M].长春：吉林人民出版社，2001
[11]孙宪忠著.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003
[12]陈华彬著.物权法研究[M].香港：金桥文化出版（香港）有限公司，2001
[14]马克思.资本论第1-3卷[M].北京：人民出版社，1975
[15]何银虎，聂绍光主编.中国土地管理与开发经营全书[M].北京：中国社会出版社，2000
[16]江山主编.土地权益纠纷法律实务全书[M].北京：中国言实出版社，1999
[17]张瑜，钱海滨.试论我国农村土地产权制度建设[J].中国土地，1999（9）：9-13
[18]李元.保护农民的土地财产权[J].中国土地，2001（3）：7-8
[19]詹长根，尤秋阳.土地承包经营权物化的若干思考[N].北京:中外房地产导报，2002.2.4
[20]陈小君主编.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[21]方世荣主编.行政法与行政诉讼法学[M].北京:中国政法大学出版社，2002
[22]姜爱林，叶红玲，张晏.苏州式流转评说[J].北京：中国土地，2000（11）
[23]刘汉裔，秦晓燕.上海市农村集体非农建设用地流转管理调研报告[J].北京：中国土地，2001（11）：19-22
[24]许史兴，张普辉.广东试行农村集体建设用地流转[N].北京：中国国土资源报，2003.8.7
[25]鹿新社.积极探索勇于创新大力推进征地制度改革[J].国土资源通讯，2001（9）
[26]王民忠.新世纪的第一张答卷[J].北京：中国土地，2001（12）：8-12
[27]王民忠.制度创新向纵深推进[M].北京：中国土地，2002（11）
[28]叶红玲.第二批征地改革试点启动[N].北京：中国国土资源报，2003.7.31
[29]刘田.聚焦农民土地权利[J].北京：中国土地，2002（11）：3-5
[30]樊志权主编.土地确权理论与制度[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[31]龙翼飞主编.土地登记相关法律知识[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[32]樊志权主编.土地登记理论与方法[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[33]http://www.riel.whu.edu.cn/arthy.asp张晓波.被征用土地的买回权制度研究[M].武汉大学环境法研究所会议论文
[34]王民忠.征地制度改革进展述略[J].北京；中国土地，2002（12），11-14
[35]梁亚荣.土地征用行政救济研究[J].北京：中国土地，2002（12），15-18
[36]赵旭东.加强国土资源法律体系研究[J].北京：中国土地，2002（1）
[37]丁蔚文，顾迅建，黄建春.对苏州市全面进行集体土地流转试点的调查[N].北京；新华日报，2002.8.29
[38]中国土地记者记录整理的聚焦土地权利[J].北京：中国土地，2001（2）：3-9
[39]于建嵘.农民是如何失去土地所有权的[N].土柏咨询网，2002.9.2
[40]张瑜，钱海滨.试论我国农村土地产权制度建设[J].北京：中国土地，1999（9）
[41]张笑寒.关于构建我国农用地市场流转制度的思考[M].北京：中国土地科学，2001（9）：31-33
[42]马保庆等.非农业建设土地使用制度改革研究及应用[J].北京：中国土地科学，1998（7）：28-32
[43]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].北京：中国土地科学，1998（1）：17-19
[44]人民法院案例选[P].北京：人民法院出版社，1997
[45]梁慧星.关于制定民法典的思考[N].北京：人民法院报，2000.2.5
[46]重要法律法规选编及重点法条指引[M].陕西：西安交通大学出版社，2003
[47]国土资源法规汇编.陕西：2002.6
[48]尚方扬.集体土地所有权的缺陷及完善对策[M].中外法学.1999（4）：86-90
[49]张双根，张学哲.论我国土地物权制度[M].中国土地科学.1997（3）：7—10
[50]汇通支行诉管利达公司用益物权抵押合同纠纷等.http://www.attorne
[51]葛洪义主编.法理学[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[52]国土资源部.城镇土地估价规程[S].2002
[53]国土资源部.农村土地估价规程[S].2003
[54]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，1995
[55]常怡主编.民事诉讼法学[M].北京：中国政法大学出版社，1994
[56]Eichler, Hermann, Institutionen des Sachenrechts, Erster Band, All-
gemeiner Teil. Grundlagen des Sachenrechts. Duncker und Humblot,1954,Berlin.赫尔曼·艾希勒著.物权法原理[M].第1册.总论、物权法基础[M].1954，柏林
[57]Eisenhardt, Ulrich. Deutsche Rechtsgeschichte. Verlag C.H.beck,3.
Auflage.1999.Munchen.乌尔利希·艾森哈特著.德国法律史[J].1999（2）.慕尼黑
[58]Kroeschell, Karl. Rechtsgeschichte Deutschlands im 20.Jahrhundert,
Vandenhoeck & Ruprecht in Gottingen.1992.卡尔·科略舍尔著.二十世纪德国法律史[M].1992.哥廷根
[59]Westmann, Sachenrecht, C.F. Muller Verlag,7.Auflag,1998,Heidelberg.魏斯特曼著.物权法[J].1998（7）海德堡
[60]Wieling, Hans, Josef, Sachenrecht, 4. Auflag, 2001, Springer Verlag,
Berlin, Heidelberg, New York, Tokyo. 汉斯·约瑟夫·魏灵著.物权法[J].2001（4）.柏林等
[61]周容春，邹春云.集体土地流转如何规范[J].北京：中国土地，2000（4）：36-39
[62]郑振源.征地制度需要改革[J].北京：中国土地，2000（10）：24-25
[63]谢经容.改革征地制度是大势所趋[J].北京：中国土地，2000（10）：26
[64]陈耀铨，陆瑞彪.沪青平高速公路建设中试行集体土地使用权合作[J].北京：中国土地，2001（8）：41-42
[65]郭玉田，李少华.征地补偿安置怎样处理三个关系[J].北京：中国土地，2000（8）：21-24
[66]浙江省国土资源厅.明晰产权创新机制[J].北京：中国土地，2002（11）：13-14
[67]杨任远.还权于民推动流转[J].北京：中国土地，2002（11）：14-16
[68]国土资源部.改革农民集体所有建设用地制度推动土地管理事业深入发展[J].北京：国土资源通讯，2001（4）：17-19
[68]刘灵，谢小灵整理.土地法制新起点[J].北京：中国土地，2001（13-15）：13-15
[69]胡嘉禄.关于农村土地产权制度建设的思考[J].北京：中国土地，1999（9）：14-17
[70]朱晓霞，张襄英.规范农地使用权流转[J].北京：中国土地，1999（9）：20-21
[71]宫玉泉.土地产权制度建设是市场健康发育的基础[J].中国土地，2000（11）：33-35
[72]国土资源部[S].全国土地分类（试行）
[2]王卫国.中国土地权利研究[M].北京：中国政法大学出版社，1997
[3]唐河，姚志林.新土地管理法实务全书[M].北京：西苑出版社，1998
[4]孙宪忠著.论物权法[M].北京：法律出版社，2001
[5]王卫国，王广华主编.中国土地权利指南[M].北京：中国政法大学出版社，2001
[6]江平主编.中美物权法的现状及发展[M].北京：清华大学出版社，2003
[7]皮纯协主编.新土地管理法理论与适用[M].北京：中国法制出版社，1999
[8]彭万林主编.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，1994
[9]江平主编.民法学[M].北京：中国政法大学出版社，2000
[10]王利明主编.物权法专题研究[M].长春：吉林人民出版社，2001
[11]孙宪忠著.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003
[12]陈华彬著.物权法研究[M].香港：金桥文化出版（香港）有限公司，2001
[14]马克思.资本论第1-3卷[M].北京：人民出版社，1975
[15]何银虎，聂绍光主编.中国土地管理与开发经营全书[M].北京：中国社会出版社，2000
[16]江山主编.土地权益纠纷法律实务全书[M].北京：中国言实出版社，1999
[17]张瑜，钱海滨.试论我国农村土地产权制度建设[J].中国土地，1999（9）：9-13
[18]李元.保护农民的土地财产权[J].中国土地，2001（3）：7-8
[19]詹长根，尤秋阳.土地承包经营权物化的若干思考[N].北京:中外房地产导报，2002.2.4
[20]陈小君主编.合同法学[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[21]方世荣主编.行政法与行政诉讼法学[M].北京:中国政法大学出版社，2002
[22]姜爱林，叶红玲，张晏.苏州式流转评说[J].北京：中国土地，2000（11）
[23]刘汉裔，秦晓燕.上海市农村集体非农建设用地流转管理调研报告[J].北京：中国土地，2001（11）：19-22
[24]许史兴，张普辉.广东试行农村集体建设用地流转[N].北京：中国国土资源报，2003.8.7
[25]鹿新社.积极探索勇于创新大力推进征地制度改革[J].国土资源通讯，2001（9）
[26]王民忠.新世纪的第一张答卷[J].北京：中国土地，2001（12）：8-12
[27]王民忠.制度创新向纵深推进[M].北京：中国土地，2002（11）
[28]叶红玲.第二批征地改革试点启动[N].北京：中国国土资源报，2003.7.31
[29]刘田.聚焦农民土地权利[J].北京：中国土地，2002（11）：3-5
[30]樊志权主编.土地确权理论与制度[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[31]龙翼飞主编.土地登记相关法律知识[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[32]樊志权主编.土地登记理论与方法[M].北京：中国农业出版社，2003.1
[33]http://www.riel.whu.edu.cn/arthy.asp张晓波.被征用土地的买回权制度研究[M].武汉大学环境法研究所会议论文
[34]王民忠.征地制度改革进展述略[J].北京；中国土地，2002（12），11-14
[35]梁亚荣.土地征用行政救济研究[J].北京：中国土地，2002（12），15-18
[36]赵旭东.加强国土资源法律体系研究[J].北京：中国土地，2002（1）
[37]丁蔚文，顾迅建，黄建春.对苏州市全面进行集体土地流转试点的调查[N].北京；新华日报，2002.8.29
[38]中国土地记者记录整理的聚焦土地权利[J].北京：中国土地，2001（2）：3-9
[39]于建嵘.农民是如何失去土地所有权的[N].土柏咨询网，2002.9.2
[40]张瑜，钱海滨.试论我国农村土地产权制度建设[J].北京：中国土地，1999（9）
[41]张笑寒.关于构建我国农用地市场流转制度的思考[M].北京：中国土地科学，2001（9）：31-33
[42]马保庆等.非农业建设土地使用制度改革研究及应用[J].北京：中国土地科学，1998（7）：28-32
[43]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].北京：中国土地科学，1998（1）：17-19
[44]人民法院案例选[P].北京：人民法院出版社，1997
[45]梁慧星.关于制定民法典的思考[N].北京：人民法院报，2000.2.5
[46]重要法律法规选编及重点法条指引[M].陕西：西安交通大学出版社，2003
[47]国土资源法规汇编.陕西：2002.6
[48]尚方扬.集体土地所有权的缺陷及完善对策[M].中外法学.1999（4）：86-90
[49]张双根，张学哲.论我国土地物权制度[M].中国土地科学.1997（3）：7—10
[50]汇通支行诉管利达公司用益物权抵押合同纠纷等.http://www.attorne
[51]葛洪义主编.法理学[M].北京：中国政法大学出版社，2002
[52]国土资源部.城镇土地估价规程[S].2002
[53]国土资源部.农村土地估价规程[S].2003
[54]中国房地产估价师学会编.房地产估价理论与方法[M].北京：中国物价出版社，1995
[55]常怡主编.民事诉讼法学[M].北京：中国政法大学出版社，1994
[56]Eichler, Hermann, Institutionen des Sachenrechts, Erster Band, All-
gemeiner Teil. Grundlagen des Sachenrechts. Duncker und Humblot,1954,Berlin.赫尔曼·艾希勒著.物权法原理[M].第1册.总论、物权法基础[M].1954，柏林
[57]Eisenhardt, Ulrich. Deutsche Rechtsgeschichte. Verlag C.H.beck,3.
Auflage.1999.Munchen.乌尔利希·艾森哈特著.德国法律史[J].1999（2）.慕尼黑
[58]Kroeschell, Karl. Rechtsgeschichte Deutschlands im 20.Jahrhundert,
Vandenhoeck & Ruprecht in Gottingen.1992.卡尔·科略舍尔著.二十世纪德国法律史[M].1992.哥廷根
[59]Westmann, Sachenrecht, C.F. Muller Verlag,7.Auflag,1998,Heidelberg.魏斯特曼著.物权法[J].1998（7）海德堡
[60]Wieling, Hans, Josef, Sachenrecht, 4. Auflag, 2001, Springer Verlag,
Berlin, Heidelberg, New York, Tokyo. 汉斯·约瑟夫·魏灵著.物权法[J].2001（4）.柏林等
[61]周容春，邹春云.集体土地流转如何规范[J].北京：中国土地，2000（4）：36-39
[62]郑振源.征地制度需要改革[J].北京：中国土地，2000（10）：24-25
[63]谢经容.改革征地制度是大势所趋[J].北京：中国土地，2000（10）：26
[64]陈耀铨，陆瑞彪.沪青平高速公路建设中试行集体土地使用权合作[J].北京：中国土地，2001（8）：41-42
[65]郭玉田，李少华.征地补偿安置怎样处理三个关系[J].北京：中国土地，2000（8）：21-24
[66]浙江省国土资源厅.明晰产权创新机制[J].北京：中国土地，2002（11）：13-14
[67]杨任远.还权于民推动流转[J].北京：中国土地，2002（11）：14-16
[68]国土资源部.改革农民集体所有建设用地制度推动土地管理事业深入发展[J].北京：国土资源通讯，2001（4）：17-19
[68]刘灵，谢小灵整理.土地法制新起点[J].北京：中国土地，2001（13-15）：13-15
[69]胡嘉禄.关于农村土地产权制度建设的思考[J].北京：中国土地，1999（9）：14-17
[70]朱晓霞，张襄英.规范农地使用权流转[J].北京：中国土地，1999（9）：20-21
[71]宫玉泉.土地产权制度建设是市场健康发育的基础[J].中国土地，2000（11）：33-35
[72]国土资源部[S].全国土地分类（试行）
© 2004-2018 中国地质图书馆版权所有 京ICP备05064691号 京公网安备11010802017129号 地址：北京市海淀区学院路29号 邮编：100083 电话：办公室：(+86 10)66554848；文献借阅、咨询服务、科技查新：66554700 |