土地市场化背景下土地使用权招标出让的委托代理分析
|
摘要
1987年12月,深圳市首次公开拍卖—宗国有土地使用权,这次土地拍卖是建国后中国第一次把土地使用权作为资产进入市场,这意味着土地开始作为商品走向市场,宣告了土地市场的诞生。之后在较长的时间内,协议出让的方式长期占据国有土地出让方式的主导地位；由于土地协议出让的方式是市场化程度较低的交易方式,在加上各级地方政府的自由裁量权过大,这就使得寻租行为和腐败行为频发,造成政府无法获得正常市场化的土地出让收益,致使巨额国有土地资产流失,严重制约了土地市场的健康发展,危害巨大。为改变这种状况,为营造公正、公开、公平的土地出让市场,规范国有土地的出让行为,获取正常市场化的土地收益：中华人民共和国国土资源部于2002年5月9日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,之后中华人民共和国国土资源部和监察部于2004年3月联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,该文件明确要求从2004年8月31日开始所有经营性用地都要采用招标拍卖挂牌公开竞价的方式出让,这意味着《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》这一制度在全国全面展开施行。随后2007年9月28日国土资源部依据物权法及其他相关法律法规的法理原则,发布了39号令《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》。这些就助推了土地市场的进一步深入发展。
土地出让招拍挂制度的实施确实进一步优化了土地资源配置,显化了土地的正常市场价值,地方政府土地出让的收入也在不断增长,而且土地出让经济收益极大化的好处也充分显现,这样“土地财政效应”逐渐异化为各级地方政府追逐的目标,为了获得更高的土地出让收入,地方政府广泛运用“价高者得”的拍卖和挂牌出让方式,这样各地土地出让价格不断上涨,从而引发房地产价格非理性过快上涨。党中央和国务院充分意识到问题的严重性,一直都在致力于调控。面对日益严重的地价和房价形势,从2010年开始党中央和国务院加大了调控力度,出台了一系列的调控措施：如明确要求各地要合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法；明确要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。中央政府的调控目的是进一步完善土地出让制度,改进当前国有土地市场化出让的方式,以期稳定地价和房价。土地使用权招标出让是国有土地市场化出让中的重要方式,因而研究土地市场化下国有土地使用权招标出让是必然的现实需求。当前直接专门研究国有土地使用权招标出让的文献较为少见,它们或是综合笼统地分析国有土地招标出让的现状与问题,或是简要分析国有土地使用权招投标的价格均衡策略,或是浅显的定性探讨国有土地使用权招标出让与地价、房价的关系；这些零散、不系统的研究还不能满足现实需求。本研究从理论上扩展了国有土地使用权招标出让的研究视角,丰富深化了国有土地使用权招标出让的研究内容和研究框架,提出了应对当前国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路,能为政府进一步规范和完善土地出让制度的实践提供相应的参考与借鉴。
国有土地使用权实行市场化出让是土地市场化发展的必然趋势与要求,经营性国有土地使用权招标出让是国有土地使用权实行市场化出让的重要方式和手段,本文以土地市场化背景下国有土地使用权公开招标出让为研究对象,主要采用文献研究法、案例与实例分析法、定量实证研究法、博弈研究法等方法进行研究；其中主要以委托代理理论为分析研究的依据,对经营性国有土地使用权公开招标出让中的几大主要参与主体(政府部门直接招标出让人、评标人及投标人等)的激励和约束机制进行了深入研究,最终本论文得出以下主要研究结论。
(1)把市、县国土资源行政主管部门或其指定授权的下属事业单位当作具有同一性质的政府部门直接招标人来进行分析。得出了在中国现有政治行政体制下,国有土地产权形成了如下行政性委托代理链：全国人民——全国人民代表大会——中央政府国务院——各地方政府——各地方政府国土资源行政主管部门——地方国土资源行政主管部门具体的工作人员。具体到国有土地使用权招标出让中,当地方政府国土资源行政主管部门直接作为招标人时的激励、约束会出现如下主要问题：由行政性委托代理引发的上级委托人难于考核下级代理人,上级委托人对下级代理人约束软化和政治激励不兼容以及出现短期和机会主义行为等。然后主要运用主成分分析法和回归分析法从全国层面和以重庆市、上海市、甘肃省为例的地方政府的层面对现有土地出让委托代理激励、约束的问题进行了较为详尽的实证解释与验证。在现有的行政委托代理下政府的国土资源行政主管部门既是国有土地产权的代表也是土地的管理者,既承担国有土地所有者的经营职能也承担政府行政管理部门的土地管理职能,集经营职能与管理职能于一身,必然会造成职能错位,行为失范、责任模糊、激励不兼容、约束软化等内生性问题。基于此笔者提出了现有上地产权委托代理激励、约束的改进设想,构建土地产权的市场性委托,把土地的经营职能从政府国土资源行政主管部门剥离出去,建立国有土地经营公司,政府与国有土地经营公司之间通过市场性委托合约进行连接,然后对政府部门直接招标出让人的激励约束就换化为对国有土地经营公司经营代理人的激励和约束。
(2)国有土地使用权招标出让中招标人与评标人的委托代理关系中存在的主要问题有：评标劳务报酬固定化,总体报酬水平不高,报酬的正向激励缺乏；评标人的主观随意行为倾向可能性大,影响评标结果的公正公平性；评标人所拥有的权利和应承担的责任反差大、不对等。虽然固定报酬模型理论上对评标人的激励是可行的,但是具体实际度量满足评标人参与约束与激励相容约束是很困难的,而结合目前施行的评标报酬普遍偏低的情况来看,固定报酬模型存在先天的激励缺陷,需要进一步改进；因而笔者提出了定酬+奖励(f+j)的激励报酬模型,并分析了激励模型的求解。之后以评标人的激励报酬机制为基础,构建了基于声誉影响函数的激励机制,而且声誉激励机制也验证了实行激励报酬机制的必要性。然后对激励机制进行了具体的算例数理验证分析；研究表明激励报酬激励机制相较于固定报酬对评标人能有更大的激励动力,能有更好的激励效果。之后从制定并完善对评标专家进行统一管制的法规、建立并完善具体的管理制度、追加对评标人的后期评估、对评标专家进行动态管理这四个方面探析了评标人约束机制的构建。
(3)依据当前地价、房价的实际情况和国家宏观调控的需求导向,对国家调控所提倡的国有土地使用权综合评标出让法从商务标评价体系表和技术标评价体系表两个方面进行了较为详尽的例举综合分析；然后运用层次分析法和模糊综合评价法进行了具体的实例分析,并对两种方法的结果进行了对比分析与探讨；这些实例分析对当前国有土地使用权出让方式的改进作出了有益的探索。
(4)之前经营性国有土地使用权协议出让的制度有先天的重大缺陷,该制度的实行给市场需求主体、土地资源的配置和利用、党和政府的公信力、社会的福利水平和社会的运行都带来严重的负面影响,而且正是这些因素推动了国有土地使用权出让制度的变迁。于是原有制度被变革为经营性国有土地使用权实行招标、拍卖和挂牌公开出让的制度,相对于以往的经营性国有土地使用权实行协议出让的制度,国有上地使用权实行公开招标出让,这对土地潜在购买利用人或投标人来说就是天然的最有效的激励方式。与协议出让相比当国有土地使用权实行公开招标出让时,这能减少土地潜在购买利用人或投标人的交易成本、提升他们参与公平竞争的信心,提高他们公平经营获利的可能性和概率；因而土地潜在购买利用人或投标人有强烈的正向参与激励。然后以2004年为分界点,主要运用相关分析和回归分析等方法从土地的供给方地方政府和土地的需求方房地产开发企业这两个方面,采用全国层面的数据和重庆市层面的数据,对经营性用地协议出让为主的制度激励效果与招拍挂出让的制度激励效果进行了对比实证分析。
(5)在国有土地使用权招标出让的具体活动实践中,投标人采用单边支付的合谋机制具有有效性和激励相容性,是有效率的,单边支付成为投标人合谋时的占优现实选择。国有土地使用权招标出让中投标人合谋的危害性巨大,不容小视,必须要积极应对。以上述分析为基础,建立国有土地使用权招标出让中投标人围标合谋的动态贝叶斯博弈模型,再对投标人的围标合谋行为进行相应的信号博弈分析,再结合具体的实际案例对动态贝叶斯博弈模型进行了相应的验证分析。之后依据动态贝叶斯博弈模型的分析结论,从吸引更多的投标参与者、合理设置出让底价、适当控制单次出让土地的面积、完善招投标的相关法律制度、构建市场诚信体系等方面提出了约束投标人合谋行为的措施。
(6)依据国有土地使用权招标出让的实际情形,再进一步分析了国有土地使用权招标出让中存在的监察方政府、投标人、评标人及招标出让人这几个主要的参与主体；然后从四大方面详细阐释了投标人、评标人及招标出让人多方合谋的形成原因,并解析了他们多方合谋的三种主要发起方式。再分类型分别构建了他们多方合谋的不同博弈模型进行分析,之后结合多方博弈分析的结论,从监察体系的建设、交易信息的公开透明、监督与举报奖励机制的建立、合谋成本的增加、合谋参与方惩罚力度的强化等方面提出了约束多方合谋的措施。
综上所述,本文结合现实需求,主要依据委托代理理论来系统深入地研究土地市场化背景下国有土地使用权招标出让的问题,这是全新的研究视角；分层分类详细深入地解析了国有土地使用权招标出让中几大主要参与主体之间委托代理的主要问题,然后主要以激励机制和约束机制为研究的突破口提出了应对国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路；这些都是新的研究探索,具有一定的创新价值。
The fist public auction of a state-owned land use right was happened in Shenzhen city in December1987, this auction was the first time the land use right was brought into the market as assets after the founding of new China, which meant that the land was brought into the market as a commodity, and announced the creation of the land market. After that, the way of agreement selling occupied the dominant position of the state-owned land selling mode in a long period of time. Due to the agreement selling mode was the low market-oriented way to trade, combined with too much free discretion of the local government at all levels, this agreement selling made the frequent rent-seeking and corruption, caused huge loss of the state-owned land assets, seriously restricted the healthy development of land market; the harm was great. In order to change this situation, to create a fair open land market, regulate the behavior of the selling of state-owned land, obtain normal marketization of land revenue, on May9,2002, the ministry of land and resources issued the order 《the provision that state-owned land use right must be sold through bidding, auction and listing》.Then in March2004, ministry of land and resources, ministry of supervision jointly issued 《the notice that the supervisory work of the business land use right's selling through bidding, auction and listing must be continued》. demanding that from August31of the year2004. all the profit-oriented land must be sold through public bidding, auction and listing, this means the provision was implemented throughout the country.Then on September28,2007, on the basis of legal principle of property law and other relevant laws and regulations, the ministry of land and resources issued39th dictate 《the provision is that the state-owned construction land use right must be sold through bidding, auction and listing》. These will help the further development of land market.
This land bidding auction listing system brought the following effection, optimizing the allocation of land resources, manifesting the normal market value of the land; and the local government's land selling income was growing, and then the land selling revenue's maximization economic benefits was fully revealed, so "land finance effect "was gradually alienated to all levels of local governments goal. In order to get higher land selling income, the auction and listing which meant the man who gave the highest price would have the land were widely used by the local government; so the land price was improved to a high level, and the real estate price was also triggered to rise in a quick irrational way. Fully realizing the seriousness of these problems, the central committee of the communist party of China and the state council have been making the control. Facing the increasingly serious situation of the land price and housing price, the CPC central committee and the state council issued a strong series of control measures from the year2010, such as resonably considering the land supply way and supply content, exploring land comprehensive evaluation method;requiring clearly that the system of land's bidding auction listing must be continued,at the same time the "comprehensive assessment","one-bid","two-way bidding" selling mode must be explored too. Central government's regulation goal is to perfect the land selling system furtherly, modify the current market selling mode of the stated-owned land, so as to stable the land selling price and housing price. Land use right's bidding is an important way of the stated-owned land market selling, So the study of the stated-owned land use right bidding sale under the background of the land marketization is the inevitable realistic demand.The current literatures directly devoted to study the state-owned land use right bidding sale are rare. Some of them analyzed the situation and problems of the land use right bidding from comprehensive general perspective,or some discussed the balancing price of the land use right bidding sale briefly, or some discussed the qualitative relationship between the land use right bidding sale and the land price and the housing price. These scattered unsystematic study can't meet the demands of reality. This study extends the research pespective of the state-owned land use right bidding sale in theory, and also enrich and deepen its research content and framework.Some measures and ideas to cope with the stated-owned land use right bidding sale problems are put forward, these can provide references for the government's further regulating and perfecting land transfer system.
The state-owned land use right's selling through marketization way is the inevitable trend and requirement of land marketization. The operating state-owned land use right's bidding is an important way and mean of the state-owned land use right's marketization selling. The research object is the state-owned land use right's public bidding under the background of land marketization. The literature methodology, case study and instance analysis, empirical research method, game method are used to do this research. And the principal-agent theory is the basis of the analysis and research. The incentive and constraint mechanism of the major players(the government department as the direct tenderer, the bid evaluation.the bidder and so on) are studied furtherly. Finally this paper concludes the following main research conclusion.
(1)The land resource administrative department and its designated authorized subordinate institution in the city or county are considered as the direct tenderer in the government department. Combined with the current existing political administrative system, the state-owned land property right in China has formed the following administrative principal-agent chains:the people of the whole country--the national people's congress--the central government of the state council--local governments--the administrative department of land resources of local government--the specific staff in local land resource administrative department. Specific to the state-owned land use right bidding transfer, the local government land resources administrative department as the direct tenderer, the problems triggered by administrative agent will also appear such as that the superior client is difficult to inspect the agents at a lower level, softening the constraint to the agent at lower levels and incentive system to the agent is incompatible, and short-term and opportunism behavior problems will appear. The current incentive and constraint problems of the land selling's principal-agent are explained and verified in detail by the empirical principal component and regression analysis from two levels of the whole country and the local government in Chongqing,Shanghai and Gansu.In the current existing administrative principal-agent. the government's administrative department of land resource is representative of the state-owned land property right and land managers, has state-owned land owner's management function and government administrative departments of land management function, which is bound to cause functional dislocation, behavior anomie, responsibility fuzzy, the incentive incompatibility, constraints softening and so on naturally. Based on this the author puts forward a modified idea of land property rights entrusted agency, constructing land property rights market principal agent, stripping the land management functions from government, establishing state-owned land management company. And the government and state-owned land management companies are connected through the marketability contract. And then the research to the incentive and constraint mechanism of the direct government department(as the direct tenderer) is changed to the research of the incentive and constraint mechanism of the state-owned land management company's operating agent.
(2)The main principal-agent problems of the tenderer and the bid evaluation in the stated-owned land use right bidding sale action are:the bid evaluation labor remuneration is fixed, the overall pay level is not high which lacks of the positive incentive; the arbitrary behavior of the bid evaluation is in a high probability which likely affects the justice and fairness of the bid assessment results; the bid evaluation's rights and his responsibilities is inequality.Although the fixed compensation model for the evaluation's incentive is feasible in theory, but the actual measurement of the participation constraint and the incentive compatibility constraint for the evaluation is difficult. And combining with the current general implementation of the evaluation's low remuneration, the fixed compensation has inherent incentive defects. Therefore the author puts forward the pay+bonus (f+j) of incentive compensation model, and the solution to the incentive compensation model is analyzed. Then based on the evaluation's incentive reward mechanism, the incentive mechanism of reputation influence function is constructed, and the necessity of the implementation of incentive reward mechanism was verified by the reputation incentive mechanism.The incentive model's effection is also verified by using specific example analysis, the research shows that compared with fixed compensation mode the(f+j) incentive model has a greater incentive motivation. After that the constraint mechanism to the evaluation is analyzed from maim four sides:formulating and perfecting the unified laws to regulate the evaluation, establishing and perfecting the specific management system for the evaluation, assessing the evaluation's work after the item is finished, making dynamic management of the evaluation experts.
(3) According to the actual situation of the current land prices and housing price and the national macro regulation's demand guide, the national regulators advocate that the comprehensive evaluation selling method of state-owned land is a good way. Then as that the comprehensive evaluation selling method of state-owned land is analyzed in detail through the actual case from sides of the business standard evaluation system and the technical bid evaluation system. Then the comprehensive evaluation selling methods combining with the analytic hierarchy process method and the fuzzy comprehensive evaluation method are used to analyze the actual concrete example.And the results from the two different methods are analyzed and compared. These actual example analysis on the improving way for the current state-owned land use right's selling has made beneficial exploration.
(4)The previous system of the operating state-owned land sale by the way of agreement has significant defects. It makes bad affection to the main market body, the use of land resources, the ruling party and the government's credibility, the operation and welfare level of the society. And it is these factors that promoting the changes of the state-owned land use right transfer system. Then the original agreement system was changed to the new system which calls for that the profit-making stated-owned land's sale must adopt public bidding, auction and listing. Comparing with the previous agreement system, the transfer of state-owned land use right is by the way of public bidding, this is the natural most effective incentive for the potential purchase or the bidders. The stated-owed land use right's public biddng sale can reduce the potential purchase's transaction costs, can give them more confidence to join the fair competition.can increase the possibility and probability of their fair business profit.So The potential purchase or the bidder has a strong positive participation motivation. Seeing the year2004as the cut-off point, according to the national data and the data from Chongqing city, the incentive effect of the agreement system and the incentive effect of public bidding auction listing system are compared by the empirical correlation and regression analysis from two sides of the supplier local government and the demander the real estate development enterprise.
(5) In the practical bidding action of state-owned land selling, the bidders in collusion using unilateral pay mechanism is effective and incentive compatibility and also efficient. Unilateral pay mechanism becomes the dominant reality choice when the bidders choose making collusion. The danger of bidders'collusion in the state-owned land use right's selling action is huge. This must be reckoned. Based on the above analysis, the dynamic bayesian game model of the bidders'collusion in the state-owned land use right selling is built, and the bidders'bid collusion behavior is analyzed in detail by the signal game theory, then the dynamic bayesian game model were analyzed with the specific actual cases. According to the verification and analysis of the dynamic bayesian game model, several measures for restraining the bidder's collusion are put forward as the following:attracting more bidding participants, setting up reasonable land base price, controlling a single transfered land's area appropriately, perfecting the relevant legal system of bidding, constructing market credit system.
(6) According to the actual situation of the state-owned land use right bidding sale, it analyzes the main existing main players(the government's supervising representative, bidders, the bid evaluation and the tenderer) in the state-owned land use right bidding sale action. Then it illustrates the reason of the bidders,the bid evaluation and the tender's multipartite collusion in detail from four aspects. And their three main collusion ways were analyzed too. Then their multipartite collusion's game models were constructed respectively to study. With the combination of the multipartite collusion's game analysis conclusion, several main measures for restraining the multipartite collusion in the state-owned land use right bidding sale action are put forward as the following:building the supervising system, making trade information open and transparent, constructing the reward system of exposing and supervising, increasing collusion cost, emphasizing punishment's degree largely.
In conclusion, according to the real demand this paper studies the state-owned land use right bidding sale under the background of land marketization deeply and systematically with the principal-agent theory, this is a new research perspective. It analyzes the main principal-agent problems of the several major players in the state-owned land use bidding action respectively. Then the research of the incentive mechanism and constraint mechanism was seemed as the key to solve the series problems of the state-owned land use right bidding sale action. These are the new research and exploration.It has certain innovative value.
土地出让招拍挂制度的实施确实进一步优化了土地资源配置,显化了土地的正常市场价值,地方政府土地出让的收入也在不断增长,而且土地出让经济收益极大化的好处也充分显现,这样“土地财政效应”逐渐异化为各级地方政府追逐的目标,为了获得更高的土地出让收入,地方政府广泛运用“价高者得”的拍卖和挂牌出让方式,这样各地土地出让价格不断上涨,从而引发房地产价格非理性过快上涨。党中央和国务院充分意识到问题的严重性,一直都在致力于调控。面对日益严重的地价和房价形势,从2010年开始党中央和国务院加大了调控力度,出台了一系列的调控措施：如明确要求各地要合理确定土地供应方式和内容,探索土地出让综合评标方法；明确要求在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,要积极探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式。中央政府的调控目的是进一步完善土地出让制度,改进当前国有土地市场化出让的方式,以期稳定地价和房价。土地使用权招标出让是国有土地市场化出让中的重要方式,因而研究土地市场化下国有土地使用权招标出让是必然的现实需求。当前直接专门研究国有土地使用权招标出让的文献较为少见,它们或是综合笼统地分析国有土地招标出让的现状与问题,或是简要分析国有土地使用权招投标的价格均衡策略,或是浅显的定性探讨国有土地使用权招标出让与地价、房价的关系；这些零散、不系统的研究还不能满足现实需求。本研究从理论上扩展了国有土地使用权招标出让的研究视角,丰富深化了国有土地使用权招标出让的研究内容和研究框架,提出了应对当前国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路,能为政府进一步规范和完善土地出让制度的实践提供相应的参考与借鉴。
国有土地使用权实行市场化出让是土地市场化发展的必然趋势与要求,经营性国有土地使用权招标出让是国有土地使用权实行市场化出让的重要方式和手段,本文以土地市场化背景下国有土地使用权公开招标出让为研究对象,主要采用文献研究法、案例与实例分析法、定量实证研究法、博弈研究法等方法进行研究；其中主要以委托代理理论为分析研究的依据,对经营性国有土地使用权公开招标出让中的几大主要参与主体(政府部门直接招标出让人、评标人及投标人等)的激励和约束机制进行了深入研究,最终本论文得出以下主要研究结论。
(1)把市、县国土资源行政主管部门或其指定授权的下属事业单位当作具有同一性质的政府部门直接招标人来进行分析。得出了在中国现有政治行政体制下,国有土地产权形成了如下行政性委托代理链：全国人民——全国人民代表大会——中央政府国务院——各地方政府——各地方政府国土资源行政主管部门——地方国土资源行政主管部门具体的工作人员。具体到国有土地使用权招标出让中,当地方政府国土资源行政主管部门直接作为招标人时的激励、约束会出现如下主要问题：由行政性委托代理引发的上级委托人难于考核下级代理人,上级委托人对下级代理人约束软化和政治激励不兼容以及出现短期和机会主义行为等。然后主要运用主成分分析法和回归分析法从全国层面和以重庆市、上海市、甘肃省为例的地方政府的层面对现有土地出让委托代理激励、约束的问题进行了较为详尽的实证解释与验证。在现有的行政委托代理下政府的国土资源行政主管部门既是国有土地产权的代表也是土地的管理者,既承担国有土地所有者的经营职能也承担政府行政管理部门的土地管理职能,集经营职能与管理职能于一身,必然会造成职能错位,行为失范、责任模糊、激励不兼容、约束软化等内生性问题。基于此笔者提出了现有上地产权委托代理激励、约束的改进设想,构建土地产权的市场性委托,把土地的经营职能从政府国土资源行政主管部门剥离出去,建立国有土地经营公司,政府与国有土地经营公司之间通过市场性委托合约进行连接,然后对政府部门直接招标出让人的激励约束就换化为对国有土地经营公司经营代理人的激励和约束。
(2)国有土地使用权招标出让中招标人与评标人的委托代理关系中存在的主要问题有：评标劳务报酬固定化,总体报酬水平不高,报酬的正向激励缺乏；评标人的主观随意行为倾向可能性大,影响评标结果的公正公平性；评标人所拥有的权利和应承担的责任反差大、不对等。虽然固定报酬模型理论上对评标人的激励是可行的,但是具体实际度量满足评标人参与约束与激励相容约束是很困难的,而结合目前施行的评标报酬普遍偏低的情况来看,固定报酬模型存在先天的激励缺陷,需要进一步改进；因而笔者提出了定酬+奖励(f+j)的激励报酬模型,并分析了激励模型的求解。之后以评标人的激励报酬机制为基础,构建了基于声誉影响函数的激励机制,而且声誉激励机制也验证了实行激励报酬机制的必要性。然后对激励机制进行了具体的算例数理验证分析；研究表明激励报酬激励机制相较于固定报酬对评标人能有更大的激励动力,能有更好的激励效果。之后从制定并完善对评标专家进行统一管制的法规、建立并完善具体的管理制度、追加对评标人的后期评估、对评标专家进行动态管理这四个方面探析了评标人约束机制的构建。
(3)依据当前地价、房价的实际情况和国家宏观调控的需求导向,对国家调控所提倡的国有土地使用权综合评标出让法从商务标评价体系表和技术标评价体系表两个方面进行了较为详尽的例举综合分析；然后运用层次分析法和模糊综合评价法进行了具体的实例分析,并对两种方法的结果进行了对比分析与探讨；这些实例分析对当前国有土地使用权出让方式的改进作出了有益的探索。
(4)之前经营性国有土地使用权协议出让的制度有先天的重大缺陷,该制度的实行给市场需求主体、土地资源的配置和利用、党和政府的公信力、社会的福利水平和社会的运行都带来严重的负面影响,而且正是这些因素推动了国有土地使用权出让制度的变迁。于是原有制度被变革为经营性国有土地使用权实行招标、拍卖和挂牌公开出让的制度,相对于以往的经营性国有土地使用权实行协议出让的制度,国有上地使用权实行公开招标出让,这对土地潜在购买利用人或投标人来说就是天然的最有效的激励方式。与协议出让相比当国有土地使用权实行公开招标出让时,这能减少土地潜在购买利用人或投标人的交易成本、提升他们参与公平竞争的信心,提高他们公平经营获利的可能性和概率；因而土地潜在购买利用人或投标人有强烈的正向参与激励。然后以2004年为分界点,主要运用相关分析和回归分析等方法从土地的供给方地方政府和土地的需求方房地产开发企业这两个方面,采用全国层面的数据和重庆市层面的数据,对经营性用地协议出让为主的制度激励效果与招拍挂出让的制度激励效果进行了对比实证分析。
(5)在国有土地使用权招标出让的具体活动实践中,投标人采用单边支付的合谋机制具有有效性和激励相容性,是有效率的,单边支付成为投标人合谋时的占优现实选择。国有土地使用权招标出让中投标人合谋的危害性巨大,不容小视,必须要积极应对。以上述分析为基础,建立国有土地使用权招标出让中投标人围标合谋的动态贝叶斯博弈模型,再对投标人的围标合谋行为进行相应的信号博弈分析,再结合具体的实际案例对动态贝叶斯博弈模型进行了相应的验证分析。之后依据动态贝叶斯博弈模型的分析结论,从吸引更多的投标参与者、合理设置出让底价、适当控制单次出让土地的面积、完善招投标的相关法律制度、构建市场诚信体系等方面提出了约束投标人合谋行为的措施。
(6)依据国有土地使用权招标出让的实际情形,再进一步分析了国有土地使用权招标出让中存在的监察方政府、投标人、评标人及招标出让人这几个主要的参与主体；然后从四大方面详细阐释了投标人、评标人及招标出让人多方合谋的形成原因,并解析了他们多方合谋的三种主要发起方式。再分类型分别构建了他们多方合谋的不同博弈模型进行分析,之后结合多方博弈分析的结论,从监察体系的建设、交易信息的公开透明、监督与举报奖励机制的建立、合谋成本的增加、合谋参与方惩罚力度的强化等方面提出了约束多方合谋的措施。
综上所述,本文结合现实需求,主要依据委托代理理论来系统深入地研究土地市场化背景下国有土地使用权招标出让的问题,这是全新的研究视角；分层分类详细深入地解析了国有土地使用权招标出让中几大主要参与主体之间委托代理的主要问题,然后主要以激励机制和约束机制为研究的突破口提出了应对国有土地使用权招标出让系列问题的措施与思路；这些都是新的研究探索,具有一定的创新价值。
The fist public auction of a state-owned land use right was happened in Shenzhen city in December1987, this auction was the first time the land use right was brought into the market as assets after the founding of new China, which meant that the land was brought into the market as a commodity, and announced the creation of the land market. After that, the way of agreement selling occupied the dominant position of the state-owned land selling mode in a long period of time. Due to the agreement selling mode was the low market-oriented way to trade, combined with too much free discretion of the local government at all levels, this agreement selling made the frequent rent-seeking and corruption, caused huge loss of the state-owned land assets, seriously restricted the healthy development of land market; the harm was great. In order to change this situation, to create a fair open land market, regulate the behavior of the selling of state-owned land, obtain normal marketization of land revenue, on May9,2002, the ministry of land and resources issued the order 《the provision that state-owned land use right must be sold through bidding, auction and listing》.Then in March2004, ministry of land and resources, ministry of supervision jointly issued 《the notice that the supervisory work of the business land use right's selling through bidding, auction and listing must be continued》. demanding that from August31of the year2004. all the profit-oriented land must be sold through public bidding, auction and listing, this means the provision was implemented throughout the country.Then on September28,2007, on the basis of legal principle of property law and other relevant laws and regulations, the ministry of land and resources issued39th dictate 《the provision is that the state-owned construction land use right must be sold through bidding, auction and listing》. These will help the further development of land market.
This land bidding auction listing system brought the following effection, optimizing the allocation of land resources, manifesting the normal market value of the land; and the local government's land selling income was growing, and then the land selling revenue's maximization economic benefits was fully revealed, so "land finance effect "was gradually alienated to all levels of local governments goal. In order to get higher land selling income, the auction and listing which meant the man who gave the highest price would have the land were widely used by the local government; so the land price was improved to a high level, and the real estate price was also triggered to rise in a quick irrational way. Fully realizing the seriousness of these problems, the central committee of the communist party of China and the state council have been making the control. Facing the increasingly serious situation of the land price and housing price, the CPC central committee and the state council issued a strong series of control measures from the year2010, such as resonably considering the land supply way and supply content, exploring land comprehensive evaluation method;requiring clearly that the system of land's bidding auction listing must be continued,at the same time the "comprehensive assessment","one-bid","two-way bidding" selling mode must be explored too. Central government's regulation goal is to perfect the land selling system furtherly, modify the current market selling mode of the stated-owned land, so as to stable the land selling price and housing price. Land use right's bidding is an important way of the stated-owned land market selling, So the study of the stated-owned land use right bidding sale under the background of the land marketization is the inevitable realistic demand.The current literatures directly devoted to study the state-owned land use right bidding sale are rare. Some of them analyzed the situation and problems of the land use right bidding from comprehensive general perspective,or some discussed the balancing price of the land use right bidding sale briefly, or some discussed the qualitative relationship between the land use right bidding sale and the land price and the housing price. These scattered unsystematic study can't meet the demands of reality. This study extends the research pespective of the state-owned land use right bidding sale in theory, and also enrich and deepen its research content and framework.Some measures and ideas to cope with the stated-owned land use right bidding sale problems are put forward, these can provide references for the government's further regulating and perfecting land transfer system.
The state-owned land use right's selling through marketization way is the inevitable trend and requirement of land marketization. The operating state-owned land use right's bidding is an important way and mean of the state-owned land use right's marketization selling. The research object is the state-owned land use right's public bidding under the background of land marketization. The literature methodology, case study and instance analysis, empirical research method, game method are used to do this research. And the principal-agent theory is the basis of the analysis and research. The incentive and constraint mechanism of the major players(the government department as the direct tenderer, the bid evaluation.the bidder and so on) are studied furtherly. Finally this paper concludes the following main research conclusion.
(1)The land resource administrative department and its designated authorized subordinate institution in the city or county are considered as the direct tenderer in the government department. Combined with the current existing political administrative system, the state-owned land property right in China has formed the following administrative principal-agent chains:the people of the whole country--the national people's congress--the central government of the state council--local governments--the administrative department of land resources of local government--the specific staff in local land resource administrative department. Specific to the state-owned land use right bidding transfer, the local government land resources administrative department as the direct tenderer, the problems triggered by administrative agent will also appear such as that the superior client is difficult to inspect the agents at a lower level, softening the constraint to the agent at lower levels and incentive system to the agent is incompatible, and short-term and opportunism behavior problems will appear. The current incentive and constraint problems of the land selling's principal-agent are explained and verified in detail by the empirical principal component and regression analysis from two levels of the whole country and the local government in Chongqing,Shanghai and Gansu.In the current existing administrative principal-agent. the government's administrative department of land resource is representative of the state-owned land property right and land managers, has state-owned land owner's management function and government administrative departments of land management function, which is bound to cause functional dislocation, behavior anomie, responsibility fuzzy, the incentive incompatibility, constraints softening and so on naturally. Based on this the author puts forward a modified idea of land property rights entrusted agency, constructing land property rights market principal agent, stripping the land management functions from government, establishing state-owned land management company. And the government and state-owned land management companies are connected through the marketability contract. And then the research to the incentive and constraint mechanism of the direct government department(as the direct tenderer) is changed to the research of the incentive and constraint mechanism of the state-owned land management company's operating agent.
(2)The main principal-agent problems of the tenderer and the bid evaluation in the stated-owned land use right bidding sale action are:the bid evaluation labor remuneration is fixed, the overall pay level is not high which lacks of the positive incentive; the arbitrary behavior of the bid evaluation is in a high probability which likely affects the justice and fairness of the bid assessment results; the bid evaluation's rights and his responsibilities is inequality.Although the fixed compensation model for the evaluation's incentive is feasible in theory, but the actual measurement of the participation constraint and the incentive compatibility constraint for the evaluation is difficult. And combining with the current general implementation of the evaluation's low remuneration, the fixed compensation has inherent incentive defects. Therefore the author puts forward the pay+bonus (f+j) of incentive compensation model, and the solution to the incentive compensation model is analyzed. Then based on the evaluation's incentive reward mechanism, the incentive mechanism of reputation influence function is constructed, and the necessity of the implementation of incentive reward mechanism was verified by the reputation incentive mechanism.The incentive model's effection is also verified by using specific example analysis, the research shows that compared with fixed compensation mode the(f+j) incentive model has a greater incentive motivation. After that the constraint mechanism to the evaluation is analyzed from maim four sides:formulating and perfecting the unified laws to regulate the evaluation, establishing and perfecting the specific management system for the evaluation, assessing the evaluation's work after the item is finished, making dynamic management of the evaluation experts.
(3) According to the actual situation of the current land prices and housing price and the national macro regulation's demand guide, the national regulators advocate that the comprehensive evaluation selling method of state-owned land is a good way. Then as that the comprehensive evaluation selling method of state-owned land is analyzed in detail through the actual case from sides of the business standard evaluation system and the technical bid evaluation system. Then the comprehensive evaluation selling methods combining with the analytic hierarchy process method and the fuzzy comprehensive evaluation method are used to analyze the actual concrete example.And the results from the two different methods are analyzed and compared. These actual example analysis on the improving way for the current state-owned land use right's selling has made beneficial exploration.
(4)The previous system of the operating state-owned land sale by the way of agreement has significant defects. It makes bad affection to the main market body, the use of land resources, the ruling party and the government's credibility, the operation and welfare level of the society. And it is these factors that promoting the changes of the state-owned land use right transfer system. Then the original agreement system was changed to the new system which calls for that the profit-making stated-owned land's sale must adopt public bidding, auction and listing. Comparing with the previous agreement system, the transfer of state-owned land use right is by the way of public bidding, this is the natural most effective incentive for the potential purchase or the bidders. The stated-owed land use right's public biddng sale can reduce the potential purchase's transaction costs, can give them more confidence to join the fair competition.can increase the possibility and probability of their fair business profit.So The potential purchase or the bidder has a strong positive participation motivation. Seeing the year2004as the cut-off point, according to the national data and the data from Chongqing city, the incentive effect of the agreement system and the incentive effect of public bidding auction listing system are compared by the empirical correlation and regression analysis from two sides of the supplier local government and the demander the real estate development enterprise.
(5) In the practical bidding action of state-owned land selling, the bidders in collusion using unilateral pay mechanism is effective and incentive compatibility and also efficient. Unilateral pay mechanism becomes the dominant reality choice when the bidders choose making collusion. The danger of bidders'collusion in the state-owned land use right's selling action is huge. This must be reckoned. Based on the above analysis, the dynamic bayesian game model of the bidders'collusion in the state-owned land use right selling is built, and the bidders'bid collusion behavior is analyzed in detail by the signal game theory, then the dynamic bayesian game model were analyzed with the specific actual cases. According to the verification and analysis of the dynamic bayesian game model, several measures for restraining the bidder's collusion are put forward as the following:attracting more bidding participants, setting up reasonable land base price, controlling a single transfered land's area appropriately, perfecting the relevant legal system of bidding, constructing market credit system.
(6) According to the actual situation of the state-owned land use right bidding sale, it analyzes the main existing main players(the government's supervising representative, bidders, the bid evaluation and the tenderer) in the state-owned land use right bidding sale action. Then it illustrates the reason of the bidders,the bid evaluation and the tender's multipartite collusion in detail from four aspects. And their three main collusion ways were analyzed too. Then their multipartite collusion's game models were constructed respectively to study. With the combination of the multipartite collusion's game analysis conclusion, several main measures for restraining the multipartite collusion in the state-owned land use right bidding sale action are put forward as the following:building the supervising system, making trade information open and transparent, constructing the reward system of exposing and supervising, increasing collusion cost, emphasizing punishment's degree largely.
In conclusion, according to the real demand this paper studies the state-owned land use right bidding sale under the background of land marketization deeply and systematically with the principal-agent theory, this is a new research perspective. It analyzes the main principal-agent problems of the several major players in the state-owned land use bidding action respectively. Then the research of the incentive mechanism and constraint mechanism was seemed as the key to solve the series problems of the state-owned land use right bidding sale action. These are the new research and exploration.It has certain innovative value.
引文
[1]毕宝德,柴强,李铃.土地经济学(第四版)[M].北京：中国人民大学出版社,2001：20.34.
[2]曾乐春.城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评[J].国土资源科技理,2006,(4)：63-66.
[3]Needham,B.A theory of land Prices when land is supplied publicly:the case of the Netherlands[J].Urban Studies,29,1992,669-686.
[4]Antonio Paez,Takashi Uchida and Kazukai Miyamoto.Spatial Association and Heterogeneity Issues in Land Price Models[J].Urban Studies,Vol.38,No.9,2001,1493-1508.
[5]Peter Dale.Land Tenure Issues in Economic Development[J]. Urban Studies, Vol,34,No.101997,1621-1633.
[6]RyamondY.C.Tse. Housing Price,Land Supply and Revenue from Lnad Sales[J]. Urban Studies,Vol.35,No.8,1998,1377-1392.
[7]孟凡文.在国有土地招标出让过程中存在的问题及对策研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士学位论文,2005：9.
[8]初玉岗.论城市土地配置的市场化[J].中国土地科学,1994年7月,第8卷第4期：1-5.
[9]钱文荣.中国城市土地资源配置中的市场失灵、政府缺陷与用地规模过度扩张[J].经济地理,2001年7月第21卷第4期：456-460.
[10]雷爱先.土地政策与市场配置.不动产开发与投资和不动产金融[A].2005年海峡两岸土地学术研讨会论文集[C],2005年：108.
[11]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究[M].北京：中国经济出版社,2007年,55-56.
[12]李茂化.招拍挂出让机制和城市土地市场化研究[D].上海：复旦大学硕士学位论文,2008,04：21-30.
[13]钱忠好,牟燕.中国土地市场化改革：制度变迁及其特征分析[J].农业经济问题,2013年第5期：20-26.
[14]李云.我国土地市场中政府行为的经济学探析[J].学术界.2005(5)：165-170.
[15]陈红霞,赵振宇.土地市场发展过程中政府行为规范问题探究[J].国土资源科技管理,2006(3)：58-61.
[16]张敬东.中国城市土地市场发育的问题与对策[J].中国土地科学,1994(4)：6-10.
[17]黄小虎.中国土地使用制度改革探索[J].中国社会科学,1995(3)：54-56.
[18]曲福田,石晓平.城市国有土地市场化配置的制度非均衡解释[J].管理世界,2002(6)：46-53.
[19]钱忠好,牟燕.中国土地市场化水平：测度及分析[J].管理世界,2012年第7期：67-75.
[20]赵雲泰,黄贤金,钟太洋,彭佳雯,王小丽.中国土地市场化测度方法与实证研究[J].资源科学,2012年7月第34卷第7期：1333-1338.
[21]王炯,李清杰.国有土地市场化供应水平的空间动态演变格局[J].中国土地科学,2012年4月第26卷第4期：30-35.
[22]谷婷,张全景,陈晓倩.山东省土地市场化进程及区域差异研究[J].国土资源科技管理,2012年2月15日第29卷第1期：54-59.
[23]许实,王庆日,谭永忠,余倩倩.中国土地市场化程度的时空差异特征研究[J].中国土地科学,2012年12月第26卷第12期：27-34.
[24]谭术魁,李雅楠.基于Panel Data模型的中国土地市场发育区域差异及其对房价的影响[J].中国土地科学,2013年2月第27卷第2期：9-15.
[25]戴中亮.委托代理理论述评[J].商业研究，2004(19)总第303期：98-99.
[26]Wilson, R. The Structure of Incentives for Decentralization Under Uncertainty. La Decision, 1969:171.
[27]Ross, S.The Economic Theory of Agency:The Principa.s Problem [J]. American Economic Review,1973(63):134-139.
[28]Holmstrom, B. Moral Hazard and Observability [J]. Bell Journal of Economics,1979,10 (1):74-91.
[29]Grossman, S. and O. D. Hart. An Analysis of the Principal-Agent Problem [J]. Econometrica51, 1983 (1):7-46.
[30]罗建钢.委托代理国有资产管理体制创新[M].北京：中国财政经济出版社,2004年8月第1版，21-22,26-27,152,160,204,256.
[31]张维迎.企业理论与中国企业改革[M].北京：北京大学出版社,1999年3月第1版,50.
[32]Gordon Francis Woodbine. Moral Choice and the Declining Influence of Traditional Value Orientations Within the Financial Sector of a Rapidly Developing Region of the Peoples' Republic of China [J]. Journal of Business Ethics,2004(55):43-60.
[33]陈敏,杜才明.委托代理理论述评[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2006年第6期：76-78.
[34]姚清铁,郭萍.近代典型中国家族企业继承模式探讨：基于委托—代理的分析[J].上海经济研究,2012年第12期：74-75,84-85.
[35]魏志华,吴育辉,李常青.家族控制、双重委托代理冲突与现金股利政策[J].金融研究,2012年第7期：168-171,180.
[36]赵娜,王福胜,唐秋玲.基于双重委托-代理模型中国上市公司政治联系方式的博弈分析[J].预测,2012年第6期：44-48.
[37]宋常,刘笑松,黄蕾.中国上市公司高额现金持有行为溯因：融资约束理论抑或委托代理理论[J].当代财经,2012年第2期：121-127.
[38]倪敏,张耀中.我国上市公司配股后的业绩下降之谜[J].山西财经大学学报,2012年10月第34卷第10期：77-86.
[39]帅亮.管理者持股和公司价值关系实证研究[J].中南财经政法大学学报,2012年第4期：121-125.
[40]张舒涵.多重代理视角下的商业银行监管与治理问题[J].经济导刊,2012(05)：30-31.
[41]肖作平.委托代理关系、投资者法律保护与公司价值[J].证券市场导报,2012年12月：25-33.
[42]吴刚.剩余空间、双向道德风险与治理倾向[J].江西社会科学,2012(10)：179-185.
[43]易棉阳,张小娜.非对称信息下企业激励机制优化设计[J].统计与决策,2012年第21期：186-188.
[44]黄健柏,徐珊,刘笃池.公平偏好下纳入股权激励的双重委托代理模型研究[J].软科学,2013年5月第27卷第5期：124-128.
[45]王健,庄新田,姜硕.基于声誉机制的开放式基金家族激励效率优化[J].东北大学学报(自然科学版),2013年3月第34卷第3期：448-451.
[46]牛雪,张玉明.委托代理视角下的管理层股权激励实证研究[J].统计与决策,2013年第8期：160-163.
[47]谢识予.经济博弈论[M](第三版).上海：复旦大学出版社,2010：262-263,374-380.
[48]Schelling, T. The strategy of Conflict.Boston[M]:Harvard University Press,1960:3.
[49]Selten, R. Reexamination of the Perfectness Concept for Equilibrium Points in Extensive Games [J]. International Journal of Game,1975(4):25-54.
[50]Selten, R. The Chain-Store Paradox [J]. Theory and Decision,1978(9):127-129.
[51]Harsanyi, J. Games with Incomplete Information Played by Vayesian Players Part Ⅰ Ⅱ and Ⅲ [J]. Management Science,1967(14):160-181.320-333,488-502.
[52]Harsanyi, J. Games with Randomly Distributed Payoffs:A new Rationale for Mixed Strategy Equilibrium Points [J]. International Journal of Game,1973(2):1-23.
[53]秦旋.对策理论模型下的招标机制与投标策略研究[D].天津：天津大学博士学位论文,2005：3,12,48-53.
[54]张红岩.基于博弈论的集中招标采购机制研究[D].北京：北京交通大学博士学位论文,2007年11月：18-21,52-53,75-76.
[55]Myerson R, Satterthwaite M. Efficient Mechanisms for Bilateral Trading [J]. Journal of Economic Theory,1983,29 (2):265-280.
[56]Thomas R. Palfrey, Sanjay Srivastava. Mechanism Design with Incomplete Information:A Solution to the Implemetation Problem [J]. The Journal of Political Economy,1989, 97(3):668-690.
[57]Lawrence Friedman. A competitive-Bidding Strategy [J]. Operations Research,1956, 4(1):104-111.
[58]David Whitaker. Bidding for Land Development [J]. AREUEA Journal 1981 (9):223-232.
[59]Robin Miline and Magnus Mcgee. Compulsory Competitive Tendering in the NHS:A New Look at Some Old Estimates[J].Fiscal Studies,1992,13(3):96-109.
[60]Dayne May,Owen Wilson.Martin Skitmore. Bid cutting:an empirical study of practice in South-East Queensland[J]. Engineering Construction and Architectural Management.2001.8 (4):251-255.
[61]Dakshina G. Desilva,Timothy Dunne,Georgia Kosmopoulou.An Empirical Analysis of Entrant and Incumbent Bidding in Road Construction Auctions [J].Journal of Industrial Economics,2003,51(3):96-106.
[62]David Brooksbank, Michael Connolly, Bob Morgan. Competitive Bidding and Regional Development in the UK [J]. Public Money and Management,1999,19(2):7-12.
[63]Goorge A Boyne. Competitive Tendering In Local Government:A Review of Theory and Evidence [J]. Public Administration,1998(4):695-712.
[64]Alex Coram. The optimal allocation of water along a system of rivers:a continuous model with sequential bidding [J]. The Australaian Journal of Agricultural and Resource Economics,2006, 50(3):314-325.
[65]裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学,2008，36(21)：9194-9196.
[66]许骏.关于我国十地出让制度的思考[J].四川建筑,第25卷6明：166-168.
[67]黄松石.土地“招、拍、挂”中的问题与对策[J].土地使用制度改革,2005(2)：26-28.
[68]曾永昌.中国土地市场招标拍卖挂牌的信托危机和制度异化[J].国土资源,2005(6)：27-29.
[69]黄莹,苏明飞.对土地招拍挂制度的浅思[J].黑龙江史志,2008.14：93-94.
[70]马立.落实土地“招拍挂”制度的几点思考[J].法制与经济,2009年9月：49-50.
[71]钟京涛.土地招拍挂制度的改革与完善[J].中国房地产,2010.8总第356期：4-7.
[72]王宏,新勇越.中国城市土地招拍挂制度的异化与重构[J].中州学刊,2012年3月第2期：29-32.
[73]丘晓武,雷爱先,段春华,王小雨.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》祥解[J].资源与入居环境,2008(8)：12-16.
[74]雷爱先.让土地出让政策更具操作性[J].中国土地,2009年第9期：24-26.
[75]蔡兵备,欧阳安蛟,陈立定.土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究[J].中国土地科学,2001年11月,第15卷第6期：24-28.
[76]董海龙.土地招拍挂制度对地价和房价的影响研究[D].哈尔滨工业大学硕士学位论文,2006.06：13-17,27-32.
[77]李世蓉,马小刚.土地出让招拍挂制度绩效及其实证分析[J].建筑经济,2009年第4期：68-71.
[78]白彦锋,阮政卿.拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究[J].《甘肃行政学院学报》,2011年第2期：101-107.
[79]张远索,张占录.国有土地使用权出让方式要创新[J].中国土地,2010年第10期：40-41.
[80]雨之.创新须以坚持招拍挂为前提[J].中国土地,2010年第4期：26.
[81]李孟然.“招拍挂”惹谁了?[J].中国土地,2010年第1期：29-32.
[82]潘辉.国有土地使用权“招拍挂”的法律适用[J].中国土地,2003年06期,28-29.
[83]喇成.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让之法规分析[J].青海国土经略,2006年04期：26-27.
[84]林依标.规范经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让[J].《福建论坛·人文社会科学版》,2006年第9期：23-24.
[85]凌彩虹.对土地招标拍卖挂牌出让方式中引入勾地制度的思考[J].浙江国土资源,2007年第06期：43-45.
[86]张娟锋,贾生华.新加坡、中国香港城市土地价值获取机制分析与经验借鉴[J].现代城市研究,2007(11)：80-87.
[87]吕海峰,吕冬娟.看新加坡如何出让土地[J].中国土地,2009年第11期：48-50.
[88]刘卫华,吴育华.招标出让土地使用权的博弈分析[J].河北工业大学学报,2000年03期：84-86.
[89]沈兵明,罗罡辉.杭州市土地招标出让博弈实证分析[J].中国土地科学,2003年05期：30-34.
[90]苗天青.堵住黑洞一谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋[J].经济论坛,2003(1)：10-12
[91]张淑娟,刘艳芳.城市土地使用权招标出让的博弈分析[J].武汉大学学报·信息科学版,2005年11月：1012-1015.
[92]曹宏亮.层次分析法在土地招标中的应用.基建优化[J].1999年第20卷第1期：33-35.
[93]邴兴国,王雪青,李海丽.基于改进C-IOWA算子的土地评标方法研究[J].北京理工大学学报,2009年4月,第29卷第4期：364-367.
[94]李嘉.关于土地综合评标方式的应用性研究[J].上海房产,2010年7月：39-41.
[95]姚健.土地使用权招标出让综合评审因素设置及其权重的调查与分析[J].经营管理者,2012年第14期：16-17.
[96]陈行严.高房价下的土地招标制度[J].法制与经济.2010(10)：148-149.
[97]中国网.土地交易市场化的进程回顾[EB/OL].http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/306595.htm,2003-04-03.
[98]王立彬.我国土地使用制度市场化改革综述[EB/OL].http://news.qq.com/a/20081223/002779.htm,2008-12-23.
[99]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国物权法[EB/OL].http://www.gov.cn/ziliao/flfg/2007-03/19/content_554452.htm,2007-03-19.
[100]中华人民共和国中央人民政府.党的十六大以来土地市场建设及宏观调控工作综述[EB/OL]. http://www.gov.cn/gzdt/2012-09/18/content_2227130.htm,2012-09-18.
[101]中华人民共和国中央人民政府.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/10/content_1507058.htm,2010-01-10.
[102]中华人民共和国中央人民政府.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2010-04/17/content_1584927.htm,2010-04-17.
[103]中华人民共和国中央人民政府.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2011-01/27/content_1793578.htm,2011-01-27.
[104]中华人民共和国国土资源部.关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)的通知[EB/OL].http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201207/t20120723_1123654.htm,2012-.7-23.
[105]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国土地管理法[EB/OL].http://www.gov.cn/b anshi/2005-05/26/content_989.htm.
[106]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国宪法[EB/OL].http://www.gov.cn/gongbao/content/2004/content_62714.htm.
[107]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国大事记(1993年)[EB/OL].http://www.gov.cn/test/2009-10/09/content_1434365_2.htm.
[108]李俊丽.城市土地出让中的地方政府经济行为研究[D].成都：西南财经大学博士学位论文,，2008年5月：130,131,132,133.
[109]张万宽,焦燕.地方政府绩效考核研究—多任务委托代理的视角[J].东岳论丛,2010年第5期：154-158.
[110]Mathias Dew atripont, Ian Jewitt, Jean Tirole. Multitask agency problems:Focus and task clustering. [J] European Economic Review,2000(44):869-877.
[111]江孝感,王伟.中央与地方政府事权关系的委托代理模型分析[J].数量经济技术经济研究,2004年第4期：77-83.
[112]周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作—兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004年第6期：34-36.
[113]周红.中国国有资产委托代理关系研究[D].长春：吉林大学博士学位论文,2008年6月：54.
[114]杨瑞珍,陈印军,郭淑敏.中国耕地资源流失的深层原因及对策[J].中国农业资源与区划,2005年12月第26卷第6期：37-41.
[115]何蓓蓓,刘友兆,张健.中国经济增长与耕地资源非农流失的计量分析[J].干旱区资源与环境,2008年6月第22卷第6期：21-26.
[116]李永乐,吴群.经济增长与耕地非农化的Kuznets曲线验证—来自中国省际面板数据的证据[J].资源科学,2008年5月第30卷第5期：667-671.
[117]许恒周,金晶.耕地非农化与区域经济增长的因果关系和耦合协调性分析—基于中国省际面板数据的实证研究[J].公共管理学报,2011年7月第8卷第3期：64-71.
[118]姜海,卜婷婷.江苏省区域经济增长方式对农地非农化影响研究[J].中国土地科学,2011年12月第25卷第12期：4-9.
[119]黄小虎.政府经营土地制度之弊端及其改革途径[J].上海国土资源,2012年第33卷第3期：28-30.
[120]李双海.国有土地资本化经营研究[D].成都：西南财经大学博士学位论文,2007年4月：89-94.
[121]中华人民共和国国土资源部.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)[EB/OL].http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zcjd/200712/t20071212_666999.htm,2007-12-12.
[122]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海三联书店,上海人民出版社,1996：403.
[123]闫波,王廷余.评标专家／评标委员会的权力义务关系分析[J].建筑管理现代化,2004年第1期：11.
[124]重庆市发展和改革委员会.《重庆市评标专家劳务报酬指导意见的通知》渝发改标[2012]1948号[EB/OL]. http://www.cqdpc.gov.cn/article-1-19512.aspx,2013-01-06.
[125]河南省招投标协会.《河南省评标专家评标劳务报酬指导意见》豫招联字[2012]01号[EB/OL].http://www.hnzbcg.org.cn/tz/ShowArticle.asp?ArticleID=32358.
[126]山西省招投标协会.《关于下发山西省评标专家咨询服务费标准指导意见的通知》晋招协发[2011]5号[EB/OL].http://www.sxbid.com.cn/ShowContent.action?content.contentId=65278.
[127]湖北省工程建设信息网.《关于湖北省评标专家总库专家劳务费支付标准的通知》鄂招标办[2010]24号[EB/OL]. http://www.ztb.cn/show.asp?id=285.
[128]安徽省发展和改革委员会.《关于安徽省评标专家劳务费用标准的指导意见》皖发改政策(2011]1013号[EB/OL]. http://www.ahpc.gov.cn/shownews.jsp?newsId=6993.
[129]成都市人民政府门户网.《关于加强评标劳务费用管理的通知》成发改项目[2011)711引EB/OL].http://www.chengdu.gov.cn/GovInfoOpens2/detail_ruleOfLaw.jsp?id=FJzH6xklmwAvbZmK sHrc,2012-03-21.
[130]福建招标与采购网.《福建省招标投标协会关于评标专家劳务报酬的指导意见》闽招协[2012] 12号[EB/OL]. http://www.fjbid.gov.cn/zcfg_1/tztg/201301/t20130105_558558.htm.
[131]威海市政府门户网.《关于建设工程评标专家劳务费支付标准指导意见》[EB/OL].http://xxgk.weihai.gov.cn/xxgk_default.asp?id=473914.
[132]吉安建设招标投标网.《关于建设工程评标专家咨询劳务费支付标准指导意见》[EB/OL].http://www.jajszbtb.cn/bencandy.php?aid=3133.
[133]沭阳县公共资源交易网.《关于评标专家评标费用发放标准的通知》[EB/OL].http://www.syztb.com.cn/syzbb/InfoDetail/?infoid=082956c1-4efc-4838-bdde-8030f8a7c37a &categoryNum=002003&siteid=1.
[134]中华人民共和国住房和城乡建设部.《中华人民共和国招投标法》[EB/OL].http://ww.mohurd.gov.cn/zcfg/fl/200611/t20061101_159454.html,1999-08-30.
[135]秦旋.不对称信息下工程建设监理制度中的激励模型分析[J].华侨大学学报(哲学社会科学版),2005年第1期：42-45.
[136]ArrowK. Essays in the theory of risk bearing [M].Chicago:Markham,1970:79.
[137]洪剑峭.预算报酬方案和线性报酬方案的一个比较分析[J].管理科学学报,2000,(4)：15-22.
[138]唐要家,王广凤.“过渡医疗”的制度根源与医生声誉激励机制[J].中南财经政法大学学报,2008年第4期：45-48.
[139]郑天赋.科学构建综合评标专家库的思考[J].建筑市场与招标投标,2012(5)：56-60.
[140]李海燕.国有土地使用权“招拍挂”出让方式改进研究[J].福建建设科技2011(15)：73-74.
[141]中国国情.2010年全国城市地价与房地产市场关系分析[EB/OL].http://www.china.com.cn/guoqing/2011-07/06/content_23837668.htm,2011-07-06.
[142]孙宏才等.网络层次分析法与决策科学[M].北京：国防工业出版社,2011年1月第1版：6.
[143]百度百科.层次分析法[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/364279.htm.
[144]新浪地产网.北京两地块招标通州台湖地块溢价 112%[EB/OL].http://news.dichan.sina.com.cn/2013/04/10/695431.html.
[145]北京市土地整理储备中心网.2013年成交一览表[EB/OL].http://www.bjtd.com/tabid/3063/Default.aspx?year=2013.
[146]新华网. 北京崇文门路口东南角地块落入国瑞兴业囊中[EB/OL].http://www.bj.xinhuanet.com/fw/2013-02/08/c_114655607.htm.
[147]腾讯财经.北京再添三地块招标[EB/OL].http://finance.qq.com/a/20130223/000391.htm.
[148]新浪地产网.北京四地块招标出让开发商抱怨底价太高[EB/OL].http://news.dichan.sina.com.cn/2010/05/12/159422.html.
[149]北京市土地整理储备中心网.2010年成交一览表[EB/OL].http://www.bjtd.com/tabid/3063/Default.aspx?year=2010.
[150]任宏,祝连波.工程投标中串标行为的信号博弈分析[J].土木工程学报,2007,(7)：100.
[151]曾莹莹.最高限价招标与围标的博弈行为分析[J].基建优化,2007,(10)：96-98.
[152]江西地产网.都昌县森林苗圃地块(县四中东侧)国有建设用地使用权拍卖出让公告[EB/OL]. http://news.jxdcw.com/tudi/64547/,2011-08-11.
[153]江南都市网.串通围标低价接苗圃工程9人被抓[EB/OL].http://jj.jnds.com.cn/news/zhengfazaixian/2012-08-03/14037.html,2012-08-03.
[154]本书编写组.治理商业贿赂相关案例解析[M].中国方正出版社,2006年9月第1版：138.
[155]刘田.选择“七一”——评部11号令的政治意义[J].中国土地,2002年第07期：3-7.
[156]王大庆.国有资产出资人制度研究[D].北京：中共中央党校博士学位论文,2004年6月：41-46.
[157]黄文彦,蓝海林.委托代理关系中激励机制的设计[J].华南理工大学学报(社会科学版),2005年2月第7卷第1期：34-37.
[158]周黎安.中国地方官员的晋升锦标赛模式研究[J].经济研究,2007年第7期：39-45.
[159]黄小虎.当前土地问题的深层次原因[J].中国税务,2007年第2期：46-47.
[160]闫邹先,尚秋芬.防范合谋的激励机制研究综述[J].石家庄经济学院学报,2008年6月第31卷第3期：57-61.
[161]李红霞,张永智.由“蜜罐技术”引发的管理创新思考[J].生产力研究,2008年18期：68.
[162]李红霞.基于管理制度缺失的“管理蜜罐”新思维“管理蜜罐”创新探索[J].《技术与创新管理》2010年第3期：302,303.
[163]马良全,王慧芳.土地出让过程中的政府角色冲突和转变[J].广西政法管理干部学院学报,2010年1月第25卷第1期：45-49.
[164]陶坤玉,张敏,李力行.市场化改革与违法：来自中国土地违法案件的证据[J].南开经济研究，,2010(02)：29-36.
[165]朱丽娜,石晓平.中国土地出让制度改革对地方财政收入的影响分析[J].中国土地科学,2010年7月第24卷第7期：23-29.
[166]张莉,王贤彬,徐现祥.财政激励、晋升激励与地方官员的土地出让行为[J].中国工业经济,2011年4月第4期：35-36,42-43.
[167]南旭光.腐败问题研究的理论回顾及展望[J].华东经济管理,2011年5月第25卷第5期：134-139.
[168]张占录.构建多要素土地拍卖模式探讨—基于改革土地出让制度抑制高房价角度的分析[J].价格理论与实践,2011年第05期：42-43.
[169]王宏,周勤.拍卖中的合谋与腐败研究综述[J].产业经济评论,2011年6月第10卷第2辑：65-77,96-103.
[170]唐志军,谌莹.转型期中国地方政府官员的腐败问题研究--基于委托代理理论的视角[J].社会科学论坛,2012(05)：200-205.
[171]赵晗,廖钰,刘子玉.装备采购中预防合谋寻租的机制设计[J].军事经济,2012(11)：31-33.
[172]王园园,赵冬梅.低价中标规则下挂靠投标的博弈模型及分析[J].工程管理学报,2012年02月第26卷第1期：033-038.
[173]田春生,刘长松.权力寻租与腐败治理[J].人民论坛,2012(11)：20-21.
[174]张艳华.建筑市场招投标规范化模式研究[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版)2012年10月第44卷第5期：749-754.
[175]秦旋,汪静.解读《中华人民共和国招标投标法实施条例》—基于防范合谋的视角[J].建筑经济,2012年第11期：19-23.
[176]田剑,徐鑫鑫.逆向拍卖采购中合谋的防范策略分析[J].长春理工大学学报(社会科学版),2013年4月第26卷第4期：78-80.
[177]王玉波.土地财政推动经济与城市化作用机理及实证研究[J].南京农业大学学报(社会科学版),2013年第3期：70-77.
[178]龙开胜.土地财政对土地违法的影响及违法治理政策调整[J].南京农业大学学报(社会科学版)，2013年第3期：64-68.
[179]张莉,张瀚,徐现祥.土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究[J].学术研究,2013年第4期：69-75.
[180]李国平,彭冀洲.在土地出让环节抑制高房价的可能性分析[J].经济与管理2013年5月第27卷第5期：10-14.
[181]袁一方,王佳杰.双重激励下地方政府土地出让收入的影响因素研究—来自中国省级面板数据的证据[J].华东经济管理,2013年5月第27卷第5期：82-87.
[182]曹飞.土地财政：本质、形成机理与转型之路[J].社会科学,2013年第1期：67-72.
[183]于猛,宋家宁.“土地财政”的制度根源剖析[J].中国土地,2013年第期：49-50.
[184]王玉波.土地财政的成因与效应及改革研究综述[J].经济问题探索,2013年第2期：150-154.
[185]程雪阳.八二宪法与中国城市土地的国有化[J].文化纵横,2013年第2期：94-99.
[186]常逢彩,兰燕飞.基于多任务的锦标赛模型[J].系统工程,2013年3月第31卷第3期：93-98.
[187]黄相怀.当代中国中央与地方关系模式述评[J].中共中央党校学报,2013年2月第17卷第1期：75-78.
[188]戴月波,徐玉生.论权力监督的“内部人陷阱”及其对策[J].河南社会科学,2013年1月第21卷第1期：41-43.
[189]谢光华,袁乐平.国有建设工程中的内部人控制与建设监理独立性—基于声誉机制的研究[J].湖南社会科学,2013年第1期：188-191.
[190]侯亚非.国有企业委托代理问题探析[J].太原理工大学学报(社会科学版)，2013年6月第31卷第3期：24-28.
[191]乐云,单明.建设工程领域工程合谋现象研究综述[J].工业技术经济,2013年1月第1期：145-149.
[192]胡超斌,葛翔宇,易卫民.信用评级合谋的行为特征与监管的动态博弈模型[J].统计与决策，2013年第10期：46-49.
[193]闫森,吴文清.考虑经营者合谋的激励机制研究[J].管理学报,2013年4月第10卷第4期：524-526.
[2]曾乐春.城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评[J].国土资源科技理,2006,(4)：63-66.
[3]Needham,B.A theory of land Prices when land is supplied publicly:the case of the Netherlands[J].Urban Studies,29,1992,669-686.
[4]Antonio Paez,Takashi Uchida and Kazukai Miyamoto.Spatial Association and Heterogeneity Issues in Land Price Models[J].Urban Studies,Vol.38,No.9,2001,1493-1508.
[5]Peter Dale.Land Tenure Issues in Economic Development[J]. Urban Studies, Vol,34,No.101997,1621-1633.
[6]RyamondY.C.Tse. Housing Price,Land Supply and Revenue from Lnad Sales[J]. Urban Studies,Vol.35,No.8,1998,1377-1392.
[7]孟凡文.在国有土地招标出让过程中存在的问题及对策研究[D].西安：西安建筑科技大学硕士学位论文,2005：9.
[8]初玉岗.论城市土地配置的市场化[J].中国土地科学,1994年7月,第8卷第4期：1-5.
[9]钱文荣.中国城市土地资源配置中的市场失灵、政府缺陷与用地规模过度扩张[J].经济地理,2001年7月第21卷第4期：456-460.
[10]雷爱先.土地政策与市场配置.不动产开发与投资和不动产金融[A].2005年海峡两岸土地学术研讨会论文集[C],2005年：108.
[11]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究[M].北京：中国经济出版社,2007年,55-56.
[12]李茂化.招拍挂出让机制和城市土地市场化研究[D].上海：复旦大学硕士学位论文,2008,04：21-30.
[13]钱忠好,牟燕.中国土地市场化改革：制度变迁及其特征分析[J].农业经济问题,2013年第5期：20-26.
[14]李云.我国土地市场中政府行为的经济学探析[J].学术界.2005(5)：165-170.
[15]陈红霞,赵振宇.土地市场发展过程中政府行为规范问题探究[J].国土资源科技管理,2006(3)：58-61.
[16]张敬东.中国城市土地市场发育的问题与对策[J].中国土地科学,1994(4)：6-10.
[17]黄小虎.中国土地使用制度改革探索[J].中国社会科学,1995(3)：54-56.
[18]曲福田,石晓平.城市国有土地市场化配置的制度非均衡解释[J].管理世界,2002(6)：46-53.
[19]钱忠好,牟燕.中国土地市场化水平：测度及分析[J].管理世界,2012年第7期：67-75.
[20]赵雲泰,黄贤金,钟太洋,彭佳雯,王小丽.中国土地市场化测度方法与实证研究[J].资源科学,2012年7月第34卷第7期：1333-1338.
[21]王炯,李清杰.国有土地市场化供应水平的空间动态演变格局[J].中国土地科学,2012年4月第26卷第4期：30-35.
[22]谷婷,张全景,陈晓倩.山东省土地市场化进程及区域差异研究[J].国土资源科技管理,2012年2月15日第29卷第1期：54-59.
[23]许实,王庆日,谭永忠,余倩倩.中国土地市场化程度的时空差异特征研究[J].中国土地科学,2012年12月第26卷第12期：27-34.
[24]谭术魁,李雅楠.基于Panel Data模型的中国土地市场发育区域差异及其对房价的影响[J].中国土地科学,2013年2月第27卷第2期：9-15.
[25]戴中亮.委托代理理论述评[J].商业研究，2004(19)总第303期：98-99.
[26]Wilson, R. The Structure of Incentives for Decentralization Under Uncertainty. La Decision, 1969:171.
[27]Ross, S.The Economic Theory of Agency:The Principa.s Problem [J]. American Economic Review,1973(63):134-139.
[28]Holmstrom, B. Moral Hazard and Observability [J]. Bell Journal of Economics,1979,10 (1):74-91.
[29]Grossman, S. and O. D. Hart. An Analysis of the Principal-Agent Problem [J]. Econometrica51, 1983 (1):7-46.
[30]罗建钢.委托代理国有资产管理体制创新[M].北京：中国财政经济出版社,2004年8月第1版，21-22,26-27,152,160,204,256.
[31]张维迎.企业理论与中国企业改革[M].北京：北京大学出版社,1999年3月第1版,50.
[32]Gordon Francis Woodbine. Moral Choice and the Declining Influence of Traditional Value Orientations Within the Financial Sector of a Rapidly Developing Region of the Peoples' Republic of China [J]. Journal of Business Ethics,2004(55):43-60.
[33]陈敏,杜才明.委托代理理论述评[J].中国农业银行武汉培训学院学报,2006年第6期：76-78.
[34]姚清铁,郭萍.近代典型中国家族企业继承模式探讨：基于委托—代理的分析[J].上海经济研究,2012年第12期：74-75,84-85.
[35]魏志华,吴育辉,李常青.家族控制、双重委托代理冲突与现金股利政策[J].金融研究,2012年第7期：168-171,180.
[36]赵娜,王福胜,唐秋玲.基于双重委托-代理模型中国上市公司政治联系方式的博弈分析[J].预测,2012年第6期：44-48.
[37]宋常,刘笑松,黄蕾.中国上市公司高额现金持有行为溯因：融资约束理论抑或委托代理理论[J].当代财经,2012年第2期：121-127.
[38]倪敏,张耀中.我国上市公司配股后的业绩下降之谜[J].山西财经大学学报,2012年10月第34卷第10期：77-86.
[39]帅亮.管理者持股和公司价值关系实证研究[J].中南财经政法大学学报,2012年第4期：121-125.
[40]张舒涵.多重代理视角下的商业银行监管与治理问题[J].经济导刊,2012(05)：30-31.
[41]肖作平.委托代理关系、投资者法律保护与公司价值[J].证券市场导报,2012年12月：25-33.
[42]吴刚.剩余空间、双向道德风险与治理倾向[J].江西社会科学,2012(10)：179-185.
[43]易棉阳,张小娜.非对称信息下企业激励机制优化设计[J].统计与决策,2012年第21期：186-188.
[44]黄健柏,徐珊,刘笃池.公平偏好下纳入股权激励的双重委托代理模型研究[J].软科学,2013年5月第27卷第5期：124-128.
[45]王健,庄新田,姜硕.基于声誉机制的开放式基金家族激励效率优化[J].东北大学学报(自然科学版),2013年3月第34卷第3期：448-451.
[46]牛雪,张玉明.委托代理视角下的管理层股权激励实证研究[J].统计与决策,2013年第8期：160-163.
[47]谢识予.经济博弈论[M](第三版).上海：复旦大学出版社,2010：262-263,374-380.
[48]Schelling, T. The strategy of Conflict.Boston[M]:Harvard University Press,1960:3.
[49]Selten, R. Reexamination of the Perfectness Concept for Equilibrium Points in Extensive Games [J]. International Journal of Game,1975(4):25-54.
[50]Selten, R. The Chain-Store Paradox [J]. Theory and Decision,1978(9):127-129.
[51]Harsanyi, J. Games with Incomplete Information Played by Vayesian Players Part Ⅰ Ⅱ and Ⅲ [J]. Management Science,1967(14):160-181.320-333,488-502.
[52]Harsanyi, J. Games with Randomly Distributed Payoffs:A new Rationale for Mixed Strategy Equilibrium Points [J]. International Journal of Game,1973(2):1-23.
[53]秦旋.对策理论模型下的招标机制与投标策略研究[D].天津：天津大学博士学位论文,2005：3,12,48-53.
[54]张红岩.基于博弈论的集中招标采购机制研究[D].北京：北京交通大学博士学位论文,2007年11月：18-21,52-53,75-76.
[55]Myerson R, Satterthwaite M. Efficient Mechanisms for Bilateral Trading [J]. Journal of Economic Theory,1983,29 (2):265-280.
[56]Thomas R. Palfrey, Sanjay Srivastava. Mechanism Design with Incomplete Information:A Solution to the Implemetation Problem [J]. The Journal of Political Economy,1989, 97(3):668-690.
[57]Lawrence Friedman. A competitive-Bidding Strategy [J]. Operations Research,1956, 4(1):104-111.
[58]David Whitaker. Bidding for Land Development [J]. AREUEA Journal 1981 (9):223-232.
[59]Robin Miline and Magnus Mcgee. Compulsory Competitive Tendering in the NHS:A New Look at Some Old Estimates[J].Fiscal Studies,1992,13(3):96-109.
[60]Dayne May,Owen Wilson.Martin Skitmore. Bid cutting:an empirical study of practice in South-East Queensland[J]. Engineering Construction and Architectural Management.2001.8 (4):251-255.
[61]Dakshina G. Desilva,Timothy Dunne,Georgia Kosmopoulou.An Empirical Analysis of Entrant and Incumbent Bidding in Road Construction Auctions [J].Journal of Industrial Economics,2003,51(3):96-106.
[62]David Brooksbank, Michael Connolly, Bob Morgan. Competitive Bidding and Regional Development in the UK [J]. Public Money and Management,1999,19(2):7-12.
[63]Goorge A Boyne. Competitive Tendering In Local Government:A Review of Theory and Evidence [J]. Public Administration,1998(4):695-712.
[64]Alex Coram. The optimal allocation of water along a system of rivers:a continuous model with sequential bidding [J]. The Australaian Journal of Agricultural and Resource Economics,2006, 50(3):314-325.
[65]裴蕾，濮励杰.我国现行土地出让方式中存在的问题及对策研究[J].安徽农业科学,2008，36(21)：9194-9196.
[66]许骏.关于我国十地出让制度的思考[J].四川建筑,第25卷6明：166-168.
[67]黄松石.土地“招、拍、挂”中的问题与对策[J].土地使用制度改革,2005(2)：26-28.
[68]曾永昌.中国土地市场招标拍卖挂牌的信托危机和制度异化[J].国土资源,2005(6)：27-29.
[69]黄莹,苏明飞.对土地招拍挂制度的浅思[J].黑龙江史志,2008.14：93-94.
[70]马立.落实土地“招拍挂”制度的几点思考[J].法制与经济,2009年9月：49-50.
[71]钟京涛.土地招拍挂制度的改革与完善[J].中国房地产,2010.8总第356期：4-7.
[72]王宏,新勇越.中国城市土地招拍挂制度的异化与重构[J].中州学刊,2012年3月第2期：29-32.
[73]丘晓武,雷爱先,段春华,王小雨.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》祥解[J].资源与入居环境,2008(8)：12-16.
[74]雷爱先.让土地出让政策更具操作性[J].中国土地,2009年第9期：24-26.
[75]蔡兵备,欧阳安蛟,陈立定.土地招标拍卖出让与杭州市房地产价格上涨关系研究[J].中国土地科学,2001年11月,第15卷第6期：24-28.
[76]董海龙.土地招拍挂制度对地价和房价的影响研究[D].哈尔滨工业大学硕士学位论文,2006.06：13-17,27-32.
[77]李世蓉,马小刚.土地出让招拍挂制度绩效及其实证分析[J].建筑经济,2009年第4期：68-71.
[78]白彦锋,阮政卿.拍卖、招标在国有建设用地使用权出让中的利弊研究[J].《甘肃行政学院学报》,2011年第2期：101-107.
[79]张远索,张占录.国有土地使用权出让方式要创新[J].中国土地,2010年第10期：40-41.
[80]雨之.创新须以坚持招拍挂为前提[J].中国土地,2010年第4期：26.
[81]李孟然.“招拍挂”惹谁了?[J].中国土地,2010年第1期：29-32.
[82]潘辉.国有土地使用权“招拍挂”的法律适用[J].中国土地,2003年06期,28-29.
[83]喇成.国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让之法规分析[J].青海国土经略,2006年04期：26-27.
[84]林依标.规范经营性房地产用地招标拍卖挂牌出让[J].《福建论坛·人文社会科学版》,2006年第9期：23-24.
[85]凌彩虹.对土地招标拍卖挂牌出让方式中引入勾地制度的思考[J].浙江国土资源,2007年第06期：43-45.
[86]张娟锋,贾生华.新加坡、中国香港城市土地价值获取机制分析与经验借鉴[J].现代城市研究,2007(11)：80-87.
[87]吕海峰,吕冬娟.看新加坡如何出让土地[J].中国土地,2009年第11期：48-50.
[88]刘卫华,吴育华.招标出让土地使用权的博弈分析[J].河北工业大学学报,2000年03期：84-86.
[89]沈兵明,罗罡辉.杭州市土地招标出让博弈实证分析[J].中国土地科学,2003年05期：30-34.
[90]苗天青.堵住黑洞一谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋[J].经济论坛,2003(1)：10-12
[91]张淑娟,刘艳芳.城市土地使用权招标出让的博弈分析[J].武汉大学学报·信息科学版,2005年11月：1012-1015.
[92]曹宏亮.层次分析法在土地招标中的应用.基建优化[J].1999年第20卷第1期：33-35.
[93]邴兴国,王雪青,李海丽.基于改进C-IOWA算子的土地评标方法研究[J].北京理工大学学报,2009年4月,第29卷第4期：364-367.
[94]李嘉.关于土地综合评标方式的应用性研究[J].上海房产,2010年7月：39-41.
[95]姚健.土地使用权招标出让综合评审因素设置及其权重的调查与分析[J].经营管理者,2012年第14期：16-17.
[96]陈行严.高房价下的土地招标制度[J].法制与经济.2010(10)：148-149.
[97]中国网.土地交易市场化的进程回顾[EB/OL].http://www.china.com.cn/chinese/zhuanti/306595.htm,2003-04-03.
[98]王立彬.我国土地使用制度市场化改革综述[EB/OL].http://news.qq.com/a/20081223/002779.htm,2008-12-23.
[99]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国物权法[EB/OL].http://www.gov.cn/ziliao/flfg/2007-03/19/content_554452.htm,2007-03-19.
[100]中华人民共和国中央人民政府.党的十六大以来土地市场建设及宏观调控工作综述[EB/OL]. http://www.gov.cn/gzdt/2012-09/18/content_2227130.htm,2012-09-18.
[101]中华人民共和国中央人民政府.国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2010-01/10/content_1507058.htm,2010-01-10.
[102]中华人民共和国中央人民政府.国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2010-04/17/content_1584927.htm,2010-04-17.
[103]中华人民共和国中央人民政府.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知[EB/OL]. http://www.gov.cn/zwgk/2011-01/27/content_1793578.htm,2011-01-27.
[104]中华人民共和国国土资源部.关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行)的通知[EB/OL].http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201207/t20120723_1123654.htm,2012-.7-23.
[105]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国土地管理法[EB/OL].http://www.gov.cn/b anshi/2005-05/26/content_989.htm.
[106]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国宪法[EB/OL].http://www.gov.cn/gongbao/content/2004/content_62714.htm.
[107]中华人民共和国中央人民政府.中华人民共和国大事记(1993年)[EB/OL].http://www.gov.cn/test/2009-10/09/content_1434365_2.htm.
[108]李俊丽.城市土地出让中的地方政府经济行为研究[D].成都：西南财经大学博士学位论文,，2008年5月：130,131,132,133.
[109]张万宽,焦燕.地方政府绩效考核研究—多任务委托代理的视角[J].东岳论丛,2010年第5期：154-158.
[110]Mathias Dew atripont, Ian Jewitt, Jean Tirole. Multitask agency problems:Focus and task clustering. [J] European Economic Review,2000(44):869-877.
[111]江孝感,王伟.中央与地方政府事权关系的委托代理模型分析[J].数量经济技术经济研究,2004年第4期：77-83.
[112]周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作—兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004年第6期：34-36.
[113]周红.中国国有资产委托代理关系研究[D].长春：吉林大学博士学位论文,2008年6月：54.
[114]杨瑞珍,陈印军,郭淑敏.中国耕地资源流失的深层原因及对策[J].中国农业资源与区划,2005年12月第26卷第6期：37-41.
[115]何蓓蓓,刘友兆,张健.中国经济增长与耕地资源非农流失的计量分析[J].干旱区资源与环境,2008年6月第22卷第6期：21-26.
[116]李永乐,吴群.经济增长与耕地非农化的Kuznets曲线验证—来自中国省际面板数据的证据[J].资源科学,2008年5月第30卷第5期：667-671.
[117]许恒周,金晶.耕地非农化与区域经济增长的因果关系和耦合协调性分析—基于中国省际面板数据的实证研究[J].公共管理学报,2011年7月第8卷第3期：64-71.
[118]姜海,卜婷婷.江苏省区域经济增长方式对农地非农化影响研究[J].中国土地科学,2011年12月第25卷第12期：4-9.
[119]黄小虎.政府经营土地制度之弊端及其改革途径[J].上海国土资源,2012年第33卷第3期：28-30.
[120]李双海.国有土地资本化经营研究[D].成都：西南财经大学博士学位论文,2007年4月：89-94.
[121]中华人民共和国国土资源部.《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(部39号令)[EB/OL].http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zcjd/200712/t20071212_666999.htm,2007-12-12.
[122]张维迎.博弈论与信息经济学[M].上海：上海三联书店,上海人民出版社,1996：403.
[123]闫波,王廷余.评标专家／评标委员会的权力义务关系分析[J].建筑管理现代化,2004年第1期：11.
[124]重庆市发展和改革委员会.《重庆市评标专家劳务报酬指导意见的通知》渝发改标[2012]1948号[EB/OL]. http://www.cqdpc.gov.cn/article-1-19512.aspx,2013-01-06.
[125]河南省招投标协会.《河南省评标专家评标劳务报酬指导意见》豫招联字[2012]01号[EB/OL].http://www.hnzbcg.org.cn/tz/ShowArticle.asp?ArticleID=32358.
[126]山西省招投标协会.《关于下发山西省评标专家咨询服务费标准指导意见的通知》晋招协发[2011]5号[EB/OL].http://www.sxbid.com.cn/ShowContent.action?content.contentId=65278.
[127]湖北省工程建设信息网.《关于湖北省评标专家总库专家劳务费支付标准的通知》鄂招标办[2010]24号[EB/OL]. http://www.ztb.cn/show.asp?id=285.
[128]安徽省发展和改革委员会.《关于安徽省评标专家劳务费用标准的指导意见》皖发改政策(2011]1013号[EB/OL]. http://www.ahpc.gov.cn/shownews.jsp?newsId=6993.
[129]成都市人民政府门户网.《关于加强评标劳务费用管理的通知》成发改项目[2011)711引EB/OL].http://www.chengdu.gov.cn/GovInfoOpens2/detail_ruleOfLaw.jsp?id=FJzH6xklmwAvbZmK sHrc,2012-03-21.
[130]福建招标与采购网.《福建省招标投标协会关于评标专家劳务报酬的指导意见》闽招协[2012] 12号[EB/OL]. http://www.fjbid.gov.cn/zcfg_1/tztg/201301/t20130105_558558.htm.
[131]威海市政府门户网.《关于建设工程评标专家劳务费支付标准指导意见》[EB/OL].http://xxgk.weihai.gov.cn/xxgk_default.asp?id=473914.
[132]吉安建设招标投标网.《关于建设工程评标专家咨询劳务费支付标准指导意见》[EB/OL].http://www.jajszbtb.cn/bencandy.php?aid=3133.
[133]沭阳县公共资源交易网.《关于评标专家评标费用发放标准的通知》[EB/OL].http://www.syztb.com.cn/syzbb/InfoDetail/?infoid=082956c1-4efc-4838-bdde-8030f8a7c37a &categoryNum=002003&siteid=1.
[134]中华人民共和国住房和城乡建设部.《中华人民共和国招投标法》[EB/OL].http://ww.mohurd.gov.cn/zcfg/fl/200611/t20061101_159454.html,1999-08-30.
[135]秦旋.不对称信息下工程建设监理制度中的激励模型分析[J].华侨大学学报(哲学社会科学版),2005年第1期：42-45.
[136]ArrowK. Essays in the theory of risk bearing [M].Chicago:Markham,1970:79.
[137]洪剑峭.预算报酬方案和线性报酬方案的一个比较分析[J].管理科学学报,2000,(4)：15-22.
[138]唐要家,王广凤.“过渡医疗”的制度根源与医生声誉激励机制[J].中南财经政法大学学报,2008年第4期：45-48.
[139]郑天赋.科学构建综合评标专家库的思考[J].建筑市场与招标投标,2012(5)：56-60.
[140]李海燕.国有土地使用权“招拍挂”出让方式改进研究[J].福建建设科技2011(15)：73-74.
[141]中国国情.2010年全国城市地价与房地产市场关系分析[EB/OL].http://www.china.com.cn/guoqing/2011-07/06/content_23837668.htm,2011-07-06.
[142]孙宏才等.网络层次分析法与决策科学[M].北京：国防工业出版社,2011年1月第1版：6.
[143]百度百科.层次分析法[EB/OL].http://baike.baidu.com/view/364279.htm.
[144]新浪地产网.北京两地块招标通州台湖地块溢价 112%[EB/OL].http://news.dichan.sina.com.cn/2013/04/10/695431.html.
[145]北京市土地整理储备中心网.2013年成交一览表[EB/OL].http://www.bjtd.com/tabid/3063/Default.aspx?year=2013.
[146]新华网. 北京崇文门路口东南角地块落入国瑞兴业囊中[EB/OL].http://www.bj.xinhuanet.com/fw/2013-02/08/c_114655607.htm.
[147]腾讯财经.北京再添三地块招标[EB/OL].http://finance.qq.com/a/20130223/000391.htm.
[148]新浪地产网.北京四地块招标出让开发商抱怨底价太高[EB/OL].http://news.dichan.sina.com.cn/2010/05/12/159422.html.
[149]北京市土地整理储备中心网.2010年成交一览表[EB/OL].http://www.bjtd.com/tabid/3063/Default.aspx?year=2010.
[150]任宏,祝连波.工程投标中串标行为的信号博弈分析[J].土木工程学报,2007,(7)：100.
[151]曾莹莹.最高限价招标与围标的博弈行为分析[J].基建优化,2007,(10)：96-98.
[152]江西地产网.都昌县森林苗圃地块(县四中东侧)国有建设用地使用权拍卖出让公告[EB/OL]. http://news.jxdcw.com/tudi/64547/,2011-08-11.
[153]江南都市网.串通围标低价接苗圃工程9人被抓[EB/OL].http://jj.jnds.com.cn/news/zhengfazaixian/2012-08-03/14037.html,2012-08-03.
[154]本书编写组.治理商业贿赂相关案例解析[M].中国方正出版社,2006年9月第1版：138.
[155]刘田.选择“七一”——评部11号令的政治意义[J].中国土地,2002年第07期：3-7.
[156]王大庆.国有资产出资人制度研究[D].北京：中共中央党校博士学位论文,2004年6月：41-46.
[157]黄文彦,蓝海林.委托代理关系中激励机制的设计[J].华南理工大学学报(社会科学版),2005年2月第7卷第1期：34-37.
[158]周黎安.中国地方官员的晋升锦标赛模式研究[J].经济研究,2007年第7期：39-45.
[159]黄小虎.当前土地问题的深层次原因[J].中国税务,2007年第2期：46-47.
[160]闫邹先,尚秋芬.防范合谋的激励机制研究综述[J].石家庄经济学院学报,2008年6月第31卷第3期：57-61.
[161]李红霞,张永智.由“蜜罐技术”引发的管理创新思考[J].生产力研究,2008年18期：68.
[162]李红霞.基于管理制度缺失的“管理蜜罐”新思维“管理蜜罐”创新探索[J].《技术与创新管理》2010年第3期：302,303.
[163]马良全,王慧芳.土地出让过程中的政府角色冲突和转变[J].广西政法管理干部学院学报,2010年1月第25卷第1期：45-49.
[164]陶坤玉,张敏,李力行.市场化改革与违法：来自中国土地违法案件的证据[J].南开经济研究，,2010(02)：29-36.
[165]朱丽娜,石晓平.中国土地出让制度改革对地方财政收入的影响分析[J].中国土地科学,2010年7月第24卷第7期：23-29.
[166]张莉,王贤彬,徐现祥.财政激励、晋升激励与地方官员的土地出让行为[J].中国工业经济,2011年4月第4期：35-36,42-43.
[167]南旭光.腐败问题研究的理论回顾及展望[J].华东经济管理,2011年5月第25卷第5期：134-139.
[168]张占录.构建多要素土地拍卖模式探讨—基于改革土地出让制度抑制高房价角度的分析[J].价格理论与实践,2011年第05期：42-43.
[169]王宏,周勤.拍卖中的合谋与腐败研究综述[J].产业经济评论,2011年6月第10卷第2辑：65-77,96-103.
[170]唐志军,谌莹.转型期中国地方政府官员的腐败问题研究--基于委托代理理论的视角[J].社会科学论坛,2012(05)：200-205.
[171]赵晗,廖钰,刘子玉.装备采购中预防合谋寻租的机制设计[J].军事经济,2012(11)：31-33.
[172]王园园,赵冬梅.低价中标规则下挂靠投标的博弈模型及分析[J].工程管理学报,2012年02月第26卷第1期：033-038.
[173]田春生,刘长松.权力寻租与腐败治理[J].人民论坛,2012(11)：20-21.
[174]张艳华.建筑市场招投标规范化模式研究[J].西安建筑科技大学学报(自然科学版)2012年10月第44卷第5期：749-754.
[175]秦旋,汪静.解读《中华人民共和国招标投标法实施条例》—基于防范合谋的视角[J].建筑经济,2012年第11期：19-23.
[176]田剑,徐鑫鑫.逆向拍卖采购中合谋的防范策略分析[J].长春理工大学学报(社会科学版),2013年4月第26卷第4期：78-80.
[177]王玉波.土地财政推动经济与城市化作用机理及实证研究[J].南京农业大学学报(社会科学版),2013年第3期：70-77.
[178]龙开胜.土地财政对土地违法的影响及违法治理政策调整[J].南京农业大学学报(社会科学版)，2013年第3期：64-68.
[179]张莉,张瀚,徐现祥.土地交易法律制度演变对土地违法的影响研究[J].学术研究,2013年第4期：69-75.
[180]李国平,彭冀洲.在土地出让环节抑制高房价的可能性分析[J].经济与管理2013年5月第27卷第5期：10-14.
[181]袁一方,王佳杰.双重激励下地方政府土地出让收入的影响因素研究—来自中国省级面板数据的证据[J].华东经济管理,2013年5月第27卷第5期：82-87.
[182]曹飞.土地财政：本质、形成机理与转型之路[J].社会科学,2013年第1期：67-72.
[183]于猛,宋家宁.“土地财政”的制度根源剖析[J].中国土地,2013年第期：49-50.
[184]王玉波.土地财政的成因与效应及改革研究综述[J].经济问题探索,2013年第2期：150-154.
[185]程雪阳.八二宪法与中国城市土地的国有化[J].文化纵横,2013年第2期：94-99.
[186]常逢彩,兰燕飞.基于多任务的锦标赛模型[J].系统工程,2013年3月第31卷第3期：93-98.
[187]黄相怀.当代中国中央与地方关系模式述评[J].中共中央党校学报,2013年2月第17卷第1期：75-78.
[188]戴月波,徐玉生.论权力监督的“内部人陷阱”及其对策[J].河南社会科学,2013年1月第21卷第1期：41-43.
[189]谢光华,袁乐平.国有建设工程中的内部人控制与建设监理独立性—基于声誉机制的研究[J].湖南社会科学,2013年第1期：188-191.
[190]侯亚非.国有企业委托代理问题探析[J].太原理工大学学报(社会科学版)，2013年6月第31卷第3期：24-28.
[191]乐云,单明.建设工程领域工程合谋现象研究综述[J].工业技术经济,2013年1月第1期：145-149.
[192]胡超斌,葛翔宇,易卫民.信用评级合谋的行为特征与监管的动态博弈模型[J].统计与决策，2013年第10期：46-49.
[193]闫森,吴文清.考虑经营者合谋的激励机制研究[J].管理学报,2013年4月第10卷第4期：524-526.
© 2004-2018 中国地质图书馆版权所有 京ICP备05064691号 京公网安备11010802017129号 地址：北京市海淀区学院路29号 邮编：100083 电话：办公室：(+86 10)66554848；文献借阅、咨询服务、科技查新：66554700 |