面向城乡土地发展权公平配置的规划策略
|
摘要
文章探讨了城乡规划中土地发展权的作用机制,指出土地发展权是规划刚性管控的法律依据,土地发展权配置是规划刚性控制的支撑政策。同时,结合我国的土地制度,阐述了我国土地发展权的特征和流转机制,指出公共性和商品性是我国土地发展权的主要特征,政府主导是我国土地发展权流转的主要机制。在此基础上,尝试建立实现我国城乡土地发展权公平配置的规划策略与方法,提出将土地增值收益转移支付作为发展权公平配置的途径,将规划指标核算作为发展权公平配置的依据。
This article discusses the mechanism of land development rights in urban and rural planning, pointing out that land development rights are the legal basis for planning rigid management and control, and the allocation of land rights is the supportive for planning control. The article analyzes the characteristics and circulation mechanism of China's land development rights combined with China's land system. Publicity and commodity are the main characteristics of China's land development rights,and government leadership is the main mechanism for the transfer of land development rights in China. On this basis, the article attempts to establish the planning methods to realize the fair allocation of urban-rural land development rights in China. It proposes that the transfer of land added-value income as a means of fair allocation of development rights, and the accounting of planning indicators as the basis for the fair allocation of development rights.
This article discusses the mechanism of land development rights in urban and rural planning, pointing out that land development rights are the legal basis for planning rigid management and control, and the allocation of land rights is the supportive for planning control. The article analyzes the characteristics and circulation mechanism of China's land development rights combined with China's land system. Publicity and commodity are the main characteristics of China's land development rights,and government leadership is the main mechanism for the transfer of land development rights in China. On this basis, the article attempts to establish the planning methods to realize the fair allocation of urban-rural land development rights in China. It proposes that the transfer of land added-value income as a means of fair allocation of development rights, and the accounting of planning indicators as the basis for the fair allocation of development rights.
引文
[1]武廷海,张能,徐斌.空间共享-新马克主义与中国城镇化[M].北京:商务印书馆,2013.
[2]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].中国土地科学,1998(1):17-19.
[3]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理,2002(2):15-17.
[4]范辉,董捷.试论设定农地发展权对土地征用的积极意义[J].新疆农垦经济,2004(4):5-7.
[5]刘芳,许恒周.农村土地发展权设立的必要性[J].合作经济与科技,2006(2):38-39.
[6]吕军书,翟龙源.试论农村土地发展权配置中应坚持的基本原则[J].农业经济,2015(3):81-83.
[7]王群,王万茂.土地发展权与土地利用规划[J].国土资源,2005(10):28-30.
[8]张鹏.规划管制与土地发展权关系研究评述[J].中国土地科学,2010(10):74-78,81.
[9]桑劲.转型期我国土地发展权特征与城市规划制度困境[J].现代城市研究,2013(4):38-43,89.
[10]林坚,许超诣.土地发展权、空间管制与规划协同[J].城市规划,2014(1):26-34.
[11]靳相木,沈子龙.国外土地发展权转让理论研究进展[J].经济地理,2010(10):1 706-1 711.
[12]王小映.全面保护农民的土地财产权益[J].中国农村经济,2003(10):9-16.
[13]林坚,吴宇翔,郭净宇.英美土地发展权制度的启示[J].中国土地,2017(2):30-33.
[14]谭纵波.从西方城市规划的二元结构看总体规划的职能[C]//2004城市规划年会论文集(上),2004.
[15]穆松林,高建华,毋晓蕾,等.土地发展权及其与土地用途管制的关系[J].农村经济,2009(11):26-28.
[16]高洁,廖长林.英、美、法土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示[J].经济社会体制比较,2011(4):206-213.
[17]张新平.英国土地发展权国有化演变及启示[J].中国土地,2015(1):36-38.
[18]江平.中国土地立法研究[M].北京:中国政法大学出版社,1999.
[19]林坚,刘松雪,刘诗毅.区域-要素统筹:构建国土空间开发保护制度的关键[J].中国土地科学,2018(6):1-7.
[20]汪晖,陶然.论土地发展权转移与交易的“浙江模式”-制度起源、操作模式及其重要含义[J].管理世界,2009(8):39-52.
[21]David E Mills.Is Zoning a Negative-Sum Game?[J].Land Economics,1989(1)1-12.
[22]Hagman Donald.A New Deal:Trading Windfalls for Wipeouts[J].Planning1974(40):9-13.
[23]James T Barrese.Efficiency and Equity Considerations in the Operation of Transfer of Development Rights Plans[J].1983(2):235-241.
[24]Robert A Johnston,Mary E Madison From Land Marks to Landscapes:AReview of Current Practices in the Transfer of Development Rights[J]Journal of the American Planning Association,1997(3):365-378.
[25]丁成日.美国土地开发权转让制度及其对中国耕地保护的启示[J].中国土地科学,2008(3):74-80.
[26]张友安,陈莹.土地发展权的配置与流转[J].中国土地科学,2005(5):10-14.
[27]刘国臻.论美国的土地发展权制度及其对我国的启示[J].法学评论,2007(3):143-146.
[28]New York State Department of Agriculture&Markets.Agricultural Districts[EB/OL].http://www.agriculture.ny.gov/AP/agservices/agdistricts.html,2013-01-01.
[29]麦肯锡全球研究所.迎接中国十亿城市大军[EB/OL].https://wenku.baidu.com/view/1355dac0bb4cf7ec4afed06e.html,2008-03-31.
[30]郑思齐,孙伟增,吴璟,等.以地生财,以财养地-中国特色城市建设投融资模式研究[J].经济研究,2014(8):14-27.
(1)例如,《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”;《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准”,等等,这些法律条文属于针对改变土地用途的专门性规定,也就是对土地发展权的规定。
(2)根据《中华人民共和国宪法》,我国土地所有权只有在国家对土地实行征收或者征用的情况下才会发生变化,其他情况下所有权永久不变。
(3)详见http://www.gov.cn/zwgk/2006-12/25/content_478251.htm。
[2]沈守愚.论设立农地发展权的理论基础和重要意义[J].中国土地科学,1998(1):17-19.
[3]李世平.土地发展权浅说[J].国土资源科技管理,2002(2):15-17.
[4]范辉,董捷.试论设定农地发展权对土地征用的积极意义[J].新疆农垦经济,2004(4):5-7.
[5]刘芳,许恒周.农村土地发展权设立的必要性[J].合作经济与科技,2006(2):38-39.
[6]吕军书,翟龙源.试论农村土地发展权配置中应坚持的基本原则[J].农业经济,2015(3):81-83.
[7]王群,王万茂.土地发展权与土地利用规划[J].国土资源,2005(10):28-30.
[8]张鹏.规划管制与土地发展权关系研究评述[J].中国土地科学,2010(10):74-78,81.
[9]桑劲.转型期我国土地发展权特征与城市规划制度困境[J].现代城市研究,2013(4):38-43,89.
[10]林坚,许超诣.土地发展权、空间管制与规划协同[J].城市规划,2014(1):26-34.
[11]靳相木,沈子龙.国外土地发展权转让理论研究进展[J].经济地理,2010(10):1 706-1 711.
[12]王小映.全面保护农民的土地财产权益[J].中国农村经济,2003(10):9-16.
[13]林坚,吴宇翔,郭净宇.英美土地发展权制度的启示[J].中国土地,2017(2):30-33.
[14]谭纵波.从西方城市规划的二元结构看总体规划的职能[C]//2004城市规划年会论文集(上),2004.
[15]穆松林,高建华,毋晓蕾,等.土地发展权及其与土地用途管制的关系[J].农村经济,2009(11):26-28.
[16]高洁,廖长林.英、美、法土地发展权制度对我国土地管理制度改革的启示[J].经济社会体制比较,2011(4):206-213.
[17]张新平.英国土地发展权国有化演变及启示[J].中国土地,2015(1):36-38.
[18]江平.中国土地立法研究[M].北京:中国政法大学出版社,1999.
[19]林坚,刘松雪,刘诗毅.区域-要素统筹:构建国土空间开发保护制度的关键[J].中国土地科学,2018(6):1-7.
[20]汪晖,陶然.论土地发展权转移与交易的“浙江模式”-制度起源、操作模式及其重要含义[J].管理世界,2009(8):39-52.
[21]David E Mills.Is Zoning a Negative-Sum Game?[J].Land Economics,1989(1)1-12.
[22]Hagman Donald.A New Deal:Trading Windfalls for Wipeouts[J].Planning1974(40):9-13.
[23]James T Barrese.Efficiency and Equity Considerations in the Operation of Transfer of Development Rights Plans[J].1983(2):235-241.
[24]Robert A Johnston,Mary E Madison From Land Marks to Landscapes:AReview of Current Practices in the Transfer of Development Rights[J]Journal of the American Planning Association,1997(3):365-378.
[25]丁成日.美国土地开发权转让制度及其对中国耕地保护的启示[J].中国土地科学,2008(3):74-80.
[26]张友安,陈莹.土地发展权的配置与流转[J].中国土地科学,2005(5):10-14.
[27]刘国臻.论美国的土地发展权制度及其对我国的启示[J].法学评论,2007(3):143-146.
[28]New York State Department of Agriculture&Markets.Agricultural Districts[EB/OL].http://www.agriculture.ny.gov/AP/agservices/agdistricts.html,2013-01-01.
[29]麦肯锡全球研究所.迎接中国十亿城市大军[EB/OL].https://wenku.baidu.com/view/1355dac0bb4cf7ec4afed06e.html,2008-03-31.
[30]郑思齐,孙伟增,吴璟,等.以地生财,以财养地-中国特色城市建设投融资模式研究[J].经济研究,2014(8):14-27.
(1)例如,《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”;《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地,不得改变土地用途;需要改变土地用途的,应当依法经有关行政主管部门批准”,等等,这些法律条文属于针对改变土地用途的专门性规定,也就是对土地发展权的规定。
(2)根据《中华人民共和国宪法》,我国土地所有权只有在国家对土地实行征收或者征用的情况下才会发生变化,其他情况下所有权永久不变。
(3)详见http://www.gov.cn/zwgk/2006-12/25/content_478251.htm。