地价增长与近代上海商业摩天楼的空间分布
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摘要
根据历史数据显示,近代上海的人口增长、地价增高及建筑高度控制与高层建筑建造有着深刻关联。文章以此为出发点,试图找到驱动上海成为美国以外摩天楼建造数量最多城市的基本动因,通过对近代上海商业摩天楼的发展与空间分布梳理,探讨其与土地价值的内在关联,并以样本地块地价数据为基础.论证建造高层商业建筑对地段土地价格变化与土地利用方式转变的积极影响。
According to the historical data, the population growth, land value increase and building height control are deeply related to the construction of high-rise buildings in modem Shanghai. Based on this,the article tries to find out the basic reasons that drove Shanghai to become the city with the largest number of skyscrapers outside the United States. Through sorting out the development and spatial distribution of commercial skyscrapers in modem Shanghai, it discusses the internal relationship between the regional distribution of commercial skyscrapers and land value, and demonstrates the positive impact of building high-rise commercial buildings on the land value increase and land use change based on the land price data of sample plots.
According to the historical data, the population growth, land value increase and building height control are deeply related to the construction of high-rise buildings in modem Shanghai. Based on this,the article tries to find out the basic reasons that drove Shanghai to become the city with the largest number of skyscrapers outside the United States. Through sorting out the development and spatial distribution of commercial skyscrapers in modem Shanghai, it discusses the internal relationship between the regional distribution of commercial skyscrapers and land value, and demonstrates the positive impact of building high-rise commercial buildings on the land value increase and land use change based on the land price data of sample plots.
引文
[1]Carol Willis. Form Follows Finance:Skyscrapers and Skylines inNew York and Chicago[M]. New York:Princeton Architectural Press, 1995.
[2]H.J.Lethbridge.All about Shanghai:A Standard Guidebook[M].Hong Kong:Oxford University Press, 1934,1983:43.
[3]李欧梵.上海摩登:一种新都市文化在中国1930-1945[M].毛尖.译.北京:北京大学出版社.2001.
[4]作者不详.新辞源:摩天楼[J].申报月刊.1934, 3(1):101-102.
[5]高层建筑论[J].郑祖良.新建筑.1937(5-6):70-93.
[6]孙乐.从19世纪90年代的纽约到20世纪30年代的上海公共租界——城市建设法规对摩天楼的高度控制[J].西部人居环境学刊,2015. 30(05):28-35.
[7]邹依仁.旧上海人口变迁的研究[M].上海:人民出版社.1980.
[8]张仲礼.陈曾年.沙逊集团在旧中国[M].上海:人民出版社:35.
[9]张辉.上海地产月刊[M].上海:正中书局.1935:37-38.
[10][美]雷麦(C. F. Remer).外人在华投资[M].北京商务印书馆,1959:69.
[11]张辉.上海市地价研究[M].南京:正中书局.1935:74-75.
[12]美国普益地产公司.编.上海地产月刊[J].民国二十年(7):5-6.
[13]The Remakable Development of Shanghai[N]. THE NORTHCHINA SUNDAY NEWS,June 1.1930:3-6.
[14]上海四行二十二层大厦剖面图[画图][J].建筑月刊.1933.1(5):11.
[15]曾声威.近代上海公共租界城市地价空间研究(1899-1930)[D].上海:复旦大学.2013:46+52.
[16]孙倩.上海近代城市建设管理制度及其对公共空间的影响[D].上海:同济大学,2006:190-191.
(1)按照《布莱克威尔社会学词典》(Allan G. Johnson. The Blackwell Dictionary of Sociology[M]. Blackwell. 1999.)的定义,"都市化"是指在以非农业性为特征的社区(即城市)人口集中的过程.在这些城市中.生产主要是围绕服务和商品而设置的。
(2)卡斯·吉尔伯特(Cass Gilbert. November 24.1859-Mayl7.1934).美国杰出的建筑师.摩天大楼的先锋派.其早期著名的摩天大楼代表作品为伍尔沃斯大楼(Woolworth Building).这一作品将他的事业推向了一个旁人无法企及的高峰。同时.他还负责为众多的博物馆(圣路易斯艺术博物馆)、图书馆(圣路易斯公共图书馆)、州议会大厦(例如:明尼苏达州、阿肯色州、西弗吉尼亚州国会大厦等).以及公共标志性建筑.如美国最高法院的法院大楼等。
(3)H.J. Lethbridge. All about Shanghai:A Standard Guidebook[M].Hong Kong:Oxford University Press.1934.1983.43原文:"Shanghai, with its modern skyscrapers, the highest buildings in the world outside of the Americas"".参考《上海摩登:一种新都市文化在中国1930-1945》一书中翻译。
(4)专业期刊上对特定高层建筑的称呼多为某某大楼.如四行储蓄会二十二层大楼.中汇银行大楼.迦陵大楼等。
(5)文章称:"在半世纪以前它便获得了摩天楼(Sky Scraper)的命名了"。
(6)从上海市历年与外商及各通商口岸的进出口贸易价值总额观察上海商业的繁盛程度.1865年至1930年逐年递增态势明显.1870年上海对外贸易占中国对外贸易总值的63%.并取代广州成为全国的对外贸易的中心(此时与它最接近的竞争者广州所占的贸易份额仅有13%).至1900年接近翻三番达到3.89亿两。进入20世纪后上海进出口贸易总额仍然快速增涨.1930年进出口贸易总额超过19亿两。
(7)UI-14-5682.上海公共租界工部局工务处关于印刷新的建筑规章等文件(1902-1940).上海市档案馆。
(8)这一数值与国家现行建筑法规对高层建筑的划分规定也基本吻合.参考《民用建筑设计通则》GB 50352—2005由中华人民共和国建设部主编.中华人民共和国建设部批准.于2005年7月1日正式施行规定3.1.2条款:住宅建筑按层数分类.10层及10层以上为高层住宅:除住宅建筑之外的民用建筑高度大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24 m的单层公共建筑)。
(9)UI-14-589.上海公共租界工部局工务处关于1942年上海公共租界中外箱人口统计.上海市档案馆。
(10)公共租界在19世纪90年代末经历了最后一次大规模扩张.面积扩展到33 503亩(22.3 km~2).东面扩展至周家嘴(今平凉路军工路转角处).北面的边界到达上海.宝山两县的交界处.西面一直扩展到静安寺.分为中、北、东.西4个区.其中中区北起苏州河.东至外滩.南至爱多亚路.西至西藏路。
(11)UI-14-627.上海公共租界工部局工务处关于上海工部局1927年、1930年和1935年的人口调查,上海市档案馆。
(12)规元.也称豆规银.九八规元。近代上海通用的银两计算单位。1933年以前.上海通行的一种记帐货币。
(13)重估价年份包括1867年、1869年、1874年、1876年、1880年、1882年、1885年、1889年、1892年、1896年、1899年、1903年、1907年、1922年、1916年、1920年、1922年、1924年、1927年、1930年、1933年。
(14)公共租界工部局在对"西式建筑法规"修订及讨论的过程中.对英国及其他欧美国家相关的建筑法规多有借鉴.在有关建筑高度控制及高层防火问题上对美国条例参考较多.参考文献UI-14-5682.上海公共租界工部局工务处关于印刷新的建筑规章等文件(1902—1940年).上海市档案馆。
(15)永安新厦,上海城建档案案馆,案卷题名B3477。
(16)地统计学是以具有空间分布特点的区域化变量理论为基础.研究自然现象的空间变异与空间结构的一门学科。由于最先在地学领域应用,故称为地统计学。其应用范围十分广泛,可以研究空间分布数据的结构性和随机性、空间相关性和依赖性、空间格局与变异。
(17)这一公共租界中区地价空间演变总体特征分析是笔者在复旦大学历史地理研究中心曾声威研究成果基础上分析所得。
(18)1927年动工的沙逊大楼对地段价值提升作用显著,尤其对南京路东段地块整体价值的提升产生了非常重要的影响,在公共租界工部局1930年公布的地价表当中,公共租界土地估价最高值达到32.5万两/亩.外滩南京路口南侧汇中饭店所在32号地块与北侧沙逊大厦所在31号地块共同达到这一峰值。
(19)UI-1-1040.工部局地产估价委员会编制.公共租界工部局地价表(1922).上海档案馆。
(20)UI-1-1044.工部局地产估价委员会编制.公共租界工部局地价表(1933).上海档案馆。
[2]H.J.Lethbridge.All about Shanghai:A Standard Guidebook[M].Hong Kong:Oxford University Press, 1934,1983:43.
[3]李欧梵.上海摩登:一种新都市文化在中国1930-1945[M].毛尖.译.北京:北京大学出版社.2001.
[4]作者不详.新辞源:摩天楼[J].申报月刊.1934, 3(1):101-102.
[5]高层建筑论[J].郑祖良.新建筑.1937(5-6):70-93.
[6]孙乐.从19世纪90年代的纽约到20世纪30年代的上海公共租界——城市建设法规对摩天楼的高度控制[J].西部人居环境学刊,2015. 30(05):28-35.
[7]邹依仁.旧上海人口变迁的研究[M].上海:人民出版社.1980.
[8]张仲礼.陈曾年.沙逊集团在旧中国[M].上海:人民出版社:35.
[9]张辉.上海地产月刊[M].上海:正中书局.1935:37-38.
[10][美]雷麦(C. F. Remer).外人在华投资[M].北京商务印书馆,1959:69.
[11]张辉.上海市地价研究[M].南京:正中书局.1935:74-75.
[12]美国普益地产公司.编.上海地产月刊[J].民国二十年(7):5-6.
[13]The Remakable Development of Shanghai[N]. THE NORTHCHINA SUNDAY NEWS,June 1.1930:3-6.
[14]上海四行二十二层大厦剖面图[画图][J].建筑月刊.1933.1(5):11.
[15]曾声威.近代上海公共租界城市地价空间研究(1899-1930)[D].上海:复旦大学.2013:46+52.
[16]孙倩.上海近代城市建设管理制度及其对公共空间的影响[D].上海:同济大学,2006:190-191.
(1)按照《布莱克威尔社会学词典》(Allan G. Johnson. The Blackwell Dictionary of Sociology[M]. Blackwell. 1999.)的定义,"都市化"是指在以非农业性为特征的社区(即城市)人口集中的过程.在这些城市中.生产主要是围绕服务和商品而设置的。
(2)卡斯·吉尔伯特(Cass Gilbert. November 24.1859-Mayl7.1934).美国杰出的建筑师.摩天大楼的先锋派.其早期著名的摩天大楼代表作品为伍尔沃斯大楼(Woolworth Building).这一作品将他的事业推向了一个旁人无法企及的高峰。同时.他还负责为众多的博物馆(圣路易斯艺术博物馆)、图书馆(圣路易斯公共图书馆)、州议会大厦(例如:明尼苏达州、阿肯色州、西弗吉尼亚州国会大厦等).以及公共标志性建筑.如美国最高法院的法院大楼等。
(3)H.J. Lethbridge. All about Shanghai:A Standard Guidebook[M].Hong Kong:Oxford University Press.1934.1983.43原文:"Shanghai, with its modern skyscrapers, the highest buildings in the world outside of the Americas"".参考《上海摩登:一种新都市文化在中国1930-1945》一书中翻译。
(4)专业期刊上对特定高层建筑的称呼多为某某大楼.如四行储蓄会二十二层大楼.中汇银行大楼.迦陵大楼等。
(5)文章称:"在半世纪以前它便获得了摩天楼(Sky Scraper)的命名了"。
(6)从上海市历年与外商及各通商口岸的进出口贸易价值总额观察上海商业的繁盛程度.1865年至1930年逐年递增态势明显.1870年上海对外贸易占中国对外贸易总值的63%.并取代广州成为全国的对外贸易的中心(此时与它最接近的竞争者广州所占的贸易份额仅有13%).至1900年接近翻三番达到3.89亿两。进入20世纪后上海进出口贸易总额仍然快速增涨.1930年进出口贸易总额超过19亿两。
(7)UI-14-5682.上海公共租界工部局工务处关于印刷新的建筑规章等文件(1902-1940).上海市档案馆。
(8)这一数值与国家现行建筑法规对高层建筑的划分规定也基本吻合.参考《民用建筑设计通则》GB 50352—2005由中华人民共和国建设部主编.中华人民共和国建设部批准.于2005年7月1日正式施行规定3.1.2条款:住宅建筑按层数分类.10层及10层以上为高层住宅:除住宅建筑之外的民用建筑高度大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24 m的单层公共建筑)。
(9)UI-14-589.上海公共租界工部局工务处关于1942年上海公共租界中外箱人口统计.上海市档案馆。
(10)公共租界在19世纪90年代末经历了最后一次大规模扩张.面积扩展到33 503亩(22.3 km~2).东面扩展至周家嘴(今平凉路军工路转角处).北面的边界到达上海.宝山两县的交界处.西面一直扩展到静安寺.分为中、北、东.西4个区.其中中区北起苏州河.东至外滩.南至爱多亚路.西至西藏路。
(11)UI-14-627.上海公共租界工部局工务处关于上海工部局1927年、1930年和1935年的人口调查,上海市档案馆。
(12)规元.也称豆规银.九八规元。近代上海通用的银两计算单位。1933年以前.上海通行的一种记帐货币。
(13)重估价年份包括1867年、1869年、1874年、1876年、1880年、1882年、1885年、1889年、1892年、1896年、1899年、1903年、1907年、1922年、1916年、1920年、1922年、1924年、1927年、1930年、1933年。
(14)公共租界工部局在对"西式建筑法规"修订及讨论的过程中.对英国及其他欧美国家相关的建筑法规多有借鉴.在有关建筑高度控制及高层防火问题上对美国条例参考较多.参考文献UI-14-5682.上海公共租界工部局工务处关于印刷新的建筑规章等文件(1902—1940年).上海市档案馆。
(15)永安新厦,上海城建档案案馆,案卷题名B3477。
(16)地统计学是以具有空间分布特点的区域化变量理论为基础.研究自然现象的空间变异与空间结构的一门学科。由于最先在地学领域应用,故称为地统计学。其应用范围十分广泛,可以研究空间分布数据的结构性和随机性、空间相关性和依赖性、空间格局与变异。
(17)这一公共租界中区地价空间演变总体特征分析是笔者在复旦大学历史地理研究中心曾声威研究成果基础上分析所得。
(18)1927年动工的沙逊大楼对地段价值提升作用显著,尤其对南京路东段地块整体价值的提升产生了非常重要的影响,在公共租界工部局1930年公布的地价表当中,公共租界土地估价最高值达到32.5万两/亩.外滩南京路口南侧汇中饭店所在32号地块与北侧沙逊大厦所在31号地块共同达到这一峰值。
(19)UI-1-1040.工部局地产估价委员会编制.公共租界工部局地价表(1922).上海档案馆。
(20)UI-1-1044.工部局地产估价委员会编制.公共租界工部局地价表(1933).上海档案馆。