论转租——以次承租人租赁权的物权化为中心
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摘要
我国合同法确立了租赁权的物权化,实际上是赋予了租赁权人法律地位的稳定化,但仅凭法律条文规定并不能明确其是否可适用于次承租人的租赁权。由于承租人的转租行为与转租租赁合同可以区分,所以转租租赁合同的效力既不受出租人同意权的影响,也不受合同履行行为的影响。原租赁合同的内容和效力也不能影响转租租赁合同的效力。转租租赁合同这种效力上的独立性为其物权化提供了基础。但在确定次承租人法律地位物权化的效力时,其相关内容又要受出租人同意权和原租赁合同的影响。
The provisions on right in rem tendency of leasehold in Chinese Contract Law gives leaseholders more stable legal status,but whether the provisions can be applied to the leasehold of subtenant is not clear yet.Because the act of sublease and the contract of sublease can be distinguished from each other,the validity of sublet contract will not be affected by either the lessor's right of consent or the act of performance,even the original lease contract cannot affect the validity of the sublease contract.It is the independence of the validity of the sublease contract that makes the right in rem tendency possible.While in confirming the validity of right in rem tendency of subtenant's legal status,the related content about validity will still be affected by the lessor's right of consent and the original lease contract.
The provisions on right in rem tendency of leasehold in Chinese Contract Law gives leaseholders more stable legal status,but whether the provisions can be applied to the leasehold of subtenant is not clear yet.Because the act of sublease and the contract of sublease can be distinguished from each other,the validity of sublet contract will not be affected by either the lessor's right of consent or the act of performance,even the original lease contract cannot affect the validity of the sublease contract.It is the independence of the validity of the sublease contract that makes the right in rem tendency possible.While in confirming the validity of right in rem tendency of subtenant's legal status,the related content about validity will still be affected by the lessor's right of consent and the original lease contract.
引文
(1)隋彭生将租赁合同称为用益权合同,参见隋彭生:《用益债权原论》第四章,中国政法大学出版社2015年版。
(2)学者认为应限于不动产租赁。参见王利明:《合同法分则研究》上卷,中国人民大学出版社2012年版,第264页。
(3)参见尹田:《物权与债权的区分价值:批判与思考》,《人大法律评论》2001年第2辑,中国人民大学出版社2001年版。
(1)本案为笔者一位朋友所在单位发生的真实案例,当事人未诉至法院。为保护隐私,略作改写,并隐去当事人名称。
(2)依我国立法,转租权的取得一般要由原出租人的事先同意。不过,立法并没有明确规定同意的形式。对于意思表示的形式,理论界一般认为,不做明确规定,即是对形式没有特殊的要求,只要是明示,无论是书面还是口头均无不可;但不包括默示形式。默示形式一般要求有法律的明文规定,因为默示形式通常加重了表意人的注意负担。问题是:在法律没有明文规定的情况下,是否一概否认默示形式的存在?我们认为,不可一概而论。具体到本案,应认为存在事先的一般授权:其一,它是“必要且明显的授权”。因为没有出租人的事先授权,承租人的租赁目的就会落空,从而承租人订立租赁合同的行为就可能变得毫无意义。其二,符合商业惯例,且并没有加重表意人的注意负担。大型商场的经营者一般都要将顶层或底层出租给餐饮等配套服务业经营者,这已成为商业惯例;而大型商场的经营者如果是承租人,则一般享有对其部分或全部场地划片的转租权,也是商业惯例。
(1)这是一种不完全处分:出租人自己并不退出原债权债务关系,而是在原债权债务关系基础上设立新的债权债务关系。
(2)例如妥善保管租赁物的义务,必然是由直接占有租赁物的次承租人来承担。虽然承租人仍须就次承租人违反此义务向出租人负违约责任,但不能改变次承租人为义务实际履行人的事实。
(1)2002年生效的《德国债法现代化法》即作此改变。参见杜景林、卢谌:《德国新债法研究》,中国政法大学出版社2004年版,第92、93页。
(1)参见黄立主编:《民法债编各论(上)》,元照出版公司2002年版,第441页。
(1)台湾学者认为次承租人的有权占有,其权源基础来自于承租人对租赁物的占有与使用收益权能。若原租赁契约终止,次承租人的占有变为无权占有。出租人可以基于所有人的地位,请求所有物之返还(参见黄立主编:《民法债编各论(上)》,第441页)。依本文观点,若次承租人租赁权物权化,则其占有权能即可相对独立,至少可以直接对抗已同意转租的出租人,出租人不得行使所有物返还请求权。
(2)学者认为应限于不动产租赁。参见王利明:《合同法分则研究》上卷,中国人民大学出版社2012年版,第264页。
(3)参见尹田:《物权与债权的区分价值:批判与思考》,《人大法律评论》2001年第2辑,中国人民大学出版社2001年版。
(1)本案为笔者一位朋友所在单位发生的真实案例,当事人未诉至法院。为保护隐私,略作改写,并隐去当事人名称。
(2)依我国立法,转租权的取得一般要由原出租人的事先同意。不过,立法并没有明确规定同意的形式。对于意思表示的形式,理论界一般认为,不做明确规定,即是对形式没有特殊的要求,只要是明示,无论是书面还是口头均无不可;但不包括默示形式。默示形式一般要求有法律的明文规定,因为默示形式通常加重了表意人的注意负担。问题是:在法律没有明文规定的情况下,是否一概否认默示形式的存在?我们认为,不可一概而论。具体到本案,应认为存在事先的一般授权:其一,它是“必要且明显的授权”。因为没有出租人的事先授权,承租人的租赁目的就会落空,从而承租人订立租赁合同的行为就可能变得毫无意义。其二,符合商业惯例,且并没有加重表意人的注意负担。大型商场的经营者一般都要将顶层或底层出租给餐饮等配套服务业经营者,这已成为商业惯例;而大型商场的经营者如果是承租人,则一般享有对其部分或全部场地划片的转租权,也是商业惯例。
(1)这是一种不完全处分:出租人自己并不退出原债权债务关系,而是在原债权债务关系基础上设立新的债权债务关系。
(2)例如妥善保管租赁物的义务,必然是由直接占有租赁物的次承租人来承担。虽然承租人仍须就次承租人违反此义务向出租人负违约责任,但不能改变次承租人为义务实际履行人的事实。
(1)2002年生效的《德国债法现代化法》即作此改变。参见杜景林、卢谌:《德国新债法研究》,中国政法大学出版社2004年版,第92、93页。
(1)参见黄立主编:《民法债编各论(上)》,元照出版公司2002年版,第441页。
(1)台湾学者认为次承租人的有权占有,其权源基础来自于承租人对租赁物的占有与使用收益权能。若原租赁契约终止,次承租人的占有变为无权占有。出租人可以基于所有人的地位,请求所有物之返还(参见黄立主编:《民法债编各论(上)》,第441页)。依本文观点,若次承租人租赁权物权化,则其占有权能即可相对独立,至少可以直接对抗已同意转租的出租人,出租人不得行使所有物返还请求权。