不同土地流转模式下的农地经营权抵押属性比较
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摘要
出于"德·索拖效应"和"锡文担忧"的考虑,我国实行农地经营权抵押。农地经营权获取方式不同,其权属完备性不同,抵押价值及处置难度也不同,从而抵押效果也不同。承包地农户拥有完整的农地经营权,但抵押价值低、交易成本高;租入的农地若多年租金一次性支付,则期限内权属完备,是较好的抵押物;入股方式取得的农地经营权具有完整的物权属性和较好的担保属性,但"保租分红"尤其是"保租"年付合约又降低了其抵押性能。
Because of ‘de Soto-Effect'and ‘Xiwen-Concern',in China,the government wants to make the Right to Use Farmland a kind of montage. However,in different kind of land transfer modes,the property right,value and transfer cost of use right is different,and the montage effect is different. The Contracted land has the complete use right,but low value and high transfer cost; the property right of rented land is complete if the rent of the total lease term is paid; farmland being shares has the complete property right if payment of share is not ‘fixed payment and a bonus'.
Because of ‘de Soto-Effect'and ‘Xiwen-Concern',in China,the government wants to make the Right to Use Farmland a kind of montage. However,in different kind of land transfer modes,the property right,value and transfer cost of use right is different,and the montage effect is different. The Contracted land has the complete use right,but low value and high transfer cost; the property right of rented land is complete if the rent of the total lease term is paid; farmland being shares has the complete property right if payment of share is not ‘fixed payment and a bonus'.
引文
1.Besley T.,M.Ghatak.Property Rights and Economic Development,Handbook of Development Economics,Vol.5:525~4595,2009
2 .Besley T.,M.Ghatak.Creating Collateral:The de-Soto Effect and the Political Economy of Legal Reform,Working paper,LSE,2008
3 .Boucher S.R.,B.L.Barham,M.R.Carter.The Impact of Market-friendly Reforms on Credit and Land Markets in Honduras and Nicaragua,World Development,33(1):107~128,2005
4 .Carter M.R.,P.Olinto.Getting Institutions Right for Whom?Credit Constraints and the Impact of Property Rights on the Quantity and Composition of Investment,American Journal of Agricultural Economics,85:173~186,2003
5 .Deininger K.Land Policies for Growth and Poverty Reduction,World Bank Research Report,2003
6 .Feder G.,T.Onchan,T.Raparla.Collateral,Guaranties and Rural Credit in Developing Countries:Evidence from Asia,Agricultural Economics,2 (3):231~245,1988
7 .Field E.,M.Torero.Do Property Titles Increase Credit Access Among the Urban Poor?Evidence from A Nation-wide Titling Program,Working Paper,Harvard University,2006
8 .Lopez R.Land Titles and Farm Productivity in Honduras,Working Paper,World Bank,1997
9 .Pender J.L.,J.M.Kerr.The Effects of Land Sales Restrictions:Evidence from South India,Agricultural Economics,21:279~294,1999
10 .Rome.Collateral in Rural Loans.Association of Latin American Development Finance Institutions,1996
11 .Stephen R.,M.R.Boucher,C.G.Carter.Risk Rationing and Wealth Effects in Credit Markets:Theory and Implications for Agricultural Development,American Journal of Agricultural Economics,90(2):409~423,2008
12 .陈锡文.农地抵押贷款不宜在我国普遍推广.半月谈,2010(4):50~52
13 .赫尔南多·德·索托.资本的秘密.华夏出版社,2012第1版:1~50
14 .黄祖辉,王朋.基于我国农村土地制度创新视角的社会保障问题探析.浙江社会科学,2009(2):39~41+31
15 .高圣平,刘萍.农村金融制度中的信贷担保物:困境与出路.金融研究,2009(2):64~72
16 .吴本健,申正茂,马九杰.政府背书下的土地信托、权能配置与农业产业结构调整.华南师范大学学报(社会科学版),2015(1):1 ~8
17 .厉以宁.论城乡二元体制改革.北京大学学报(哲学社会科学版),2008(2):5~11
18 .李伟伟,张云华.土地承包经营权抵押标的及其贷款操作:11省(区、市)个案.改革,2011(12):76~84
19 .刘奇.农地抵押贷款“三重门”.中国发展观察,2014(5):45~47
20 .刘俊杰,张龙耀,王梦珺,许玉韫.农村土地产权制度改革对农民收入的影响——来自山东枣庄的初步证据.农业经济问题,2015(6):51~58
21.马九杰,罗兴,吴本健.农村土地承包经营权抵押贷款试点改革的成效、问题与对策.清华大学中国农村研究院三农决策要参,2014(24):1~29
22 .马九杰,沈杰.中国农村金融排斥态势与金融普惠策略分析.农村金融研究,2010(5):5~10
23 .王兴稳,纪月清.农地产权、农地价值与农地抵押融资——基于农村信贷员的调查研究.南京农业大学学报(社会科学版),2007(4):71~75
24 .杨奇才,谢璐,韩文龙.农地经营权抵押贷款的实现与风险:实践与案例评析.农业经济问题,2015(10):4~11
25 .张龙耀,杨军.农地抵押和农户信贷可获得性研究.经济学动态,2011(11):60~64
26 .张龙耀,王梦珺,刘俊杰.农民土地承包经营权抵押融资改革分析.农业经济问题,2015(2):70~78
**德·索拖认为在广大发展中国家中,穷人拥有很多资产,但是因为产权不明晰,这些资产不能资本化,成为沉睡的资本
*该名词来自于蔡昉2014年“中国经济安全论坛——新形势下我国粮食安全的现状、挑战及对策”上的发言
**目前农地抵押模式主要有两种:农地直接抵押包括经营权直接抵押和土地预期收益权质押(现实中的土地预期收益权质押其实并不是真正的农地抵押,因其分析的是预期的地上物价值,其实更看重的是第一还款来源,而非第二还款来源即抵押物)典型地点包括山东省枣庄市和黑龙江省的试点;农地通过反担保或者创造土地收益权的方式间接抵押,主要的模式是通过成立物权融资公司(吉林四平和黑龙江佳木斯)、农业担保公司(四川省成都市)或者土地银行(河南省临颍县)
***在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活农地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资
****我国的农地制度具有特殊性,农户并不具有完整的土地所有权,农村土地为集体所有,在此基础上,农户拥有承包权,并且在新的形式下国家鼓励放活农地经营权,将经营权与承包权分离
*农地经营权的抵押物属性同样适用用于反担保物的讨论
**此处借鉴Besley2009年关于产权完整性的概念
***此处交易成本如评估、市场交易等,受市场完善程度和抵押物分散程度等影响
*在这种情况下,抵押权人有权处置的只是农地经营权,抵押农户(原承包方)与发包方在该土地上的承包关系并不因土地经营权处置而终止,从而不会让农民永久失地
*如果将土地承包权人理解为“地主”,则通过短期租赁方式且没有完全支付租金而获取农地经营权,那么类似于房屋租赁纠纷中的“二房东”,在流转期间再次流转农地的主体称为“二地主”
*据目前获得信息资料,只有河北省张北县试点方案中,有对借款人流转土地的期限和租金支付的要求。《张北县土地流转收益保证贷款试点工作实施细则(试行)》中规定,借款人是农民专业合作社、家庭农场和其他主体的,需具备若干条件,其中,必须:“依法签订了《农村土地承包经营权流转合同》;一次性支付两年(含两年)以上土地流转费,支付土地流转费期限必须为借款期限的两倍(含两倍)以上;流转期限不得超过原承包合同约定的承包有效期限”。“流转费付款证明”是该类借款人申请土地流转收益保证贷款时,需要向金融机构和为其提供担保的物权融资有限责任公司提供的材料之一
**笔者在浙江省湖州市的调研发现,土地流转合同规定的经营权期限都很长,但是租金大多数都是1年一付,此种情况下很多新型经营主体获得了农地抵押贷款
***笔者认为土地收益权质押贷款和农地经营权抵押贷款是一样的,只是一个抵押的是源(经营权),一个质押的是“果”(收益)
*仁发合作社前几年实行“土地保底”加“二次分红”的分配机制,社员亩收益2011年、2012年分别达到710元、730元。2013年,社员主动提出取消保底,实行风险共担、利益共享。如今,总盈余的26%按资金分配,74%按土地面积分配
(1)http://news.qq.com/a/20150420/007111.htm河北多地土地流转现毁约弃耕所涉面积上千亩
2 .Besley T.,M.Ghatak.Creating Collateral:The de-Soto Effect and the Political Economy of Legal Reform,Working paper,LSE,2008
3 .Boucher S.R.,B.L.Barham,M.R.Carter.The Impact of Market-friendly Reforms on Credit and Land Markets in Honduras and Nicaragua,World Development,33(1):107~128,2005
4 .Carter M.R.,P.Olinto.Getting Institutions Right for Whom?Credit Constraints and the Impact of Property Rights on the Quantity and Composition of Investment,American Journal of Agricultural Economics,85:173~186,2003
5 .Deininger K.Land Policies for Growth and Poverty Reduction,World Bank Research Report,2003
6 .Feder G.,T.Onchan,T.Raparla.Collateral,Guaranties and Rural Credit in Developing Countries:Evidence from Asia,Agricultural Economics,2 (3):231~245,1988
7 .Field E.,M.Torero.Do Property Titles Increase Credit Access Among the Urban Poor?Evidence from A Nation-wide Titling Program,Working Paper,Harvard University,2006
8 .Lopez R.Land Titles and Farm Productivity in Honduras,Working Paper,World Bank,1997
9 .Pender J.L.,J.M.Kerr.The Effects of Land Sales Restrictions:Evidence from South India,Agricultural Economics,21:279~294,1999
10 .Rome.Collateral in Rural Loans.Association of Latin American Development Finance Institutions,1996
11 .Stephen R.,M.R.Boucher,C.G.Carter.Risk Rationing and Wealth Effects in Credit Markets:Theory and Implications for Agricultural Development,American Journal of Agricultural Economics,90(2):409~423,2008
12 .陈锡文.农地抵押贷款不宜在我国普遍推广.半月谈,2010(4):50~52
13 .赫尔南多·德·索托.资本的秘密.华夏出版社,2012第1版:1~50
14 .黄祖辉,王朋.基于我国农村土地制度创新视角的社会保障问题探析.浙江社会科学,2009(2):39~41+31
15 .高圣平,刘萍.农村金融制度中的信贷担保物:困境与出路.金融研究,2009(2):64~72
16 .吴本健,申正茂,马九杰.政府背书下的土地信托、权能配置与农业产业结构调整.华南师范大学学报(社会科学版),2015(1):1 ~8
17 .厉以宁.论城乡二元体制改革.北京大学学报(哲学社会科学版),2008(2):5~11
18 .李伟伟,张云华.土地承包经营权抵押标的及其贷款操作:11省(区、市)个案.改革,2011(12):76~84
19 .刘奇.农地抵押贷款“三重门”.中国发展观察,2014(5):45~47
20 .刘俊杰,张龙耀,王梦珺,许玉韫.农村土地产权制度改革对农民收入的影响——来自山东枣庄的初步证据.农业经济问题,2015(6):51~58
21.马九杰,罗兴,吴本健.农村土地承包经营权抵押贷款试点改革的成效、问题与对策.清华大学中国农村研究院三农决策要参,2014(24):1~29
22 .马九杰,沈杰.中国农村金融排斥态势与金融普惠策略分析.农村金融研究,2010(5):5~10
23 .王兴稳,纪月清.农地产权、农地价值与农地抵押融资——基于农村信贷员的调查研究.南京农业大学学报(社会科学版),2007(4):71~75
24 .杨奇才,谢璐,韩文龙.农地经营权抵押贷款的实现与风险:实践与案例评析.农业经济问题,2015(10):4~11
25 .张龙耀,杨军.农地抵押和农户信贷可获得性研究.经济学动态,2011(11):60~64
26 .张龙耀,王梦珺,刘俊杰.农民土地承包经营权抵押融资改革分析.农业经济问题,2015(2):70~78
**德·索拖认为在广大发展中国家中,穷人拥有很多资产,但是因为产权不明晰,这些资产不能资本化,成为沉睡的资本
*该名词来自于蔡昉2014年“中国经济安全论坛——新形势下我国粮食安全的现状、挑战及对策”上的发言
**目前农地抵押模式主要有两种:农地直接抵押包括经营权直接抵押和土地预期收益权质押(现实中的土地预期收益权质押其实并不是真正的农地抵押,因其分析的是预期的地上物价值,其实更看重的是第一还款来源,而非第二还款来源即抵押物)典型地点包括山东省枣庄市和黑龙江省的试点;农地通过反担保或者创造土地收益权的方式间接抵押,主要的模式是通过成立物权融资公司(吉林四平和黑龙江佳木斯)、农业担保公司(四川省成都市)或者土地银行(河南省临颍县)
***在落实农村土地集体所有权的基础上,稳定农户承包权、放活农地经营权,允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资
****我国的农地制度具有特殊性,农户并不具有完整的土地所有权,农村土地为集体所有,在此基础上,农户拥有承包权,并且在新的形式下国家鼓励放活农地经营权,将经营权与承包权分离
*农地经营权的抵押物属性同样适用用于反担保物的讨论
**此处借鉴Besley2009年关于产权完整性的概念
***此处交易成本如评估、市场交易等,受市场完善程度和抵押物分散程度等影响
*在这种情况下,抵押权人有权处置的只是农地经营权,抵押农户(原承包方)与发包方在该土地上的承包关系并不因土地经营权处置而终止,从而不会让农民永久失地
*如果将土地承包权人理解为“地主”,则通过短期租赁方式且没有完全支付租金而获取农地经营权,那么类似于房屋租赁纠纷中的“二房东”,在流转期间再次流转农地的主体称为“二地主”
*据目前获得信息资料,只有河北省张北县试点方案中,有对借款人流转土地的期限和租金支付的要求。《张北县土地流转收益保证贷款试点工作实施细则(试行)》中规定,借款人是农民专业合作社、家庭农场和其他主体的,需具备若干条件,其中,必须:“依法签订了《农村土地承包经营权流转合同》;一次性支付两年(含两年)以上土地流转费,支付土地流转费期限必须为借款期限的两倍(含两倍)以上;流转期限不得超过原承包合同约定的承包有效期限”。“流转费付款证明”是该类借款人申请土地流转收益保证贷款时,需要向金融机构和为其提供担保的物权融资有限责任公司提供的材料之一
**笔者在浙江省湖州市的调研发现,土地流转合同规定的经营权期限都很长,但是租金大多数都是1年一付,此种情况下很多新型经营主体获得了农地抵押贷款
***笔者认为土地收益权质押贷款和农地经营权抵押贷款是一样的,只是一个抵押的是源(经营权),一个质押的是“果”(收益)
*仁发合作社前几年实行“土地保底”加“二次分红”的分配机制,社员亩收益2011年、2012年分别达到710元、730元。2013年,社员主动提出取消保底,实行风险共担、利益共享。如今,总盈余的26%按资金分配,74%按土地面积分配
(1)http://news.qq.com/a/20150420/007111.htm河北多地土地流转现毁约弃耕所涉面积上千亩