租购同权过程中住房权与公共服务获取权的可能冲突——为“住”租房还是为“权”租房
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摘要
租购并举是中央近年来明确下来的中国未来住房市场发展的新方向,力图以此解决住房市场发展不平衡、不充分的问题。在此背景下,租购同权作为推进租购并举的一个重要政策导向被提出来。然而,在优质公共服务空间非均衡的客观背景下,租购同权虽然有助于快速增加住房租赁需求、壮大租赁市场规模,但也有可能刺激大量中高收入群体为获取稀缺公共资源等进行投机性租赁,加快稀缺公共服务在租金上的资本化,导致租金快速上涨,从而产生低收入群体住房租赁消费被迫降级的挤出效应。究其根源,脱离国情和实际片面强调租购同权,可能会放大住房权与公共服务获取权之间的内生矛盾,导致一部分群体从为"住"租房转向为"权"租房,弱化住房租赁的消费功能,加剧住房供给的结构性矛盾。因此,在努力增加公共服务配置空间均衡和推进各项配套性制度改革的同时,还要从真正理解什么是住房权入手,找准住房租赁市场的功能定位,将保障住房权与保障公共服务获取权合理脱钩,防止公共服务获取权被资本化、金融化,只有这样才能更好实现住房市场租购并举,进而保障全体人民住有所居。
Rent-purchase equilibrium is a new direction of the future housing market development in China, which has been made clear by the central government in recent years, so as to solve the imbalance and insufficiency of the housing market. And "equal rights between buyer and tenant" has been put forward as an important policy orientation. However, under the objective background of the imbalance of public service allocation and the shortage of high-quality public resources, although this policy can increase the demand for housing rental rapidly in the short term and expand the scale of the rental market, it also stimulates many middle-and high-income households to rent speculatively, which will push housing rent up rapidly, squeeze low-income groups out of the rental market. This paper puts forward that, while increasing the balance of public service allocation and promoting the reform of various supporting systems, we should begin with a real understanding of what the housing rights is and find out the functional orientation of the housing rental market. Decoupling of the housing rights from the rights of obtaining public services,preventing the acquisition of public services from capitalizing. Only in this way, can we achieve a better housing market that all people enjoy their rights to housing.
Rent-purchase equilibrium is a new direction of the future housing market development in China, which has been made clear by the central government in recent years, so as to solve the imbalance and insufficiency of the housing market. And "equal rights between buyer and tenant" has been put forward as an important policy orientation. However, under the objective background of the imbalance of public service allocation and the shortage of high-quality public resources, although this policy can increase the demand for housing rental rapidly in the short term and expand the scale of the rental market, it also stimulates many middle-and high-income households to rent speculatively, which will push housing rent up rapidly, squeeze low-income groups out of the rental market. This paper puts forward that, while increasing the balance of public service allocation and promoting the reform of various supporting systems, we should begin with a real understanding of what the housing rights is and find out the functional orientation of the housing rental market. Decoupling of the housing rights from the rights of obtaining public services,preventing the acquisition of public services from capitalizing. Only in this way, can we achieve a better housing market that all people enjoy their rights to housing.
引文
(1)《广州:让临时“窝”变长久“家”》,《人民日报》2018年1月16日。
(2)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期;欧阳鑫、邓益成:《租购同权对我国住房市场的影响分析》,《当代经济》2017年第27期;邹琳华:《租购房同权后租金上涨的可能性与对策》,《中国发展观察》2018年第13期。
(1)侯淅珉、应红、张亚平:《为有广厦千万间-中国城镇住房制度的重大突破》,桂林:广西师范大学出版社,1999年。
(2)陈杰、郭晓欣:《中国城镇住房制度改革与发展四十周年回顾、思考与展望》,张军、王永钦编著:《大转型:中国经济改革的过去、现在与未来》第15章,上海:格致出版社,2019年,第494-525页。
(3)陈杰:《城市居民住房解决方案:理论与国际经验》,上海:上海财经大学出版社,2009年。
(4)赵奉军、邹琳华:《自有住房的影响与决定因素研究评述》,《经济学动态》2012年第10期。
(5)陈杰、潘英丽、陆铭、黄益平:《房地产与城市发展:问题与对策》,北京:中信出版集团,2017年。
(6)倪鹏飞:《阻击房地产“灰犀牛”确保市场健康平稳》,《紫光阁》2018年第1期。
(7)陈卓、陈杰:《租住家庭占比、租房供应主体与房价》,《统计研究》2018年第7期。
(8)汪光焘:《补短板:有序培育住房租赁市场》,《财经智库》2017年第1期。
(1)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期;刘金祥、邢远阁:《租购并举中公共服务均衡化实现机制研究》,《上海经济研究》2018年第5期;虞晓芬:《离实现“租购同权”还有多远?》,《金融经济》2017年第21期。
(2)叶剑平、李嘉:《完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择》,《贵州社会科学》2015年第3期。
(3)冯皓、陆铭:《通过买房而择校:教育影响房价的经验证据与政策含义》,《世界经济》2010年第12期;胡婉旸、郑思齐、王锐:《学区房的溢价究竟有多大:利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》,《经济学(季刊)》2014年第3期。
(4)张牧扬、陈杰、石薇:《租金率折价视角的学区价值测度-来自上海二手房市场的证据》,《金融研究》2016年第6期。
(5)Zhang M.,Chen J.,“Unequal School Enrollment Rights,Rent Yields Gap,and Increased Inequality:The Case of Shanghai,”China Economic Review,2018,3(49),pp.229-240.
(6)《广州:让临时“窝”变长久“家”》,《人民日报》2018年1月16日;《共有产权、长租公寓、租购同权-房子留住年轻人》,《中国青年报》2017年9月21日。
(7)张娟锋、林甦:《长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势》,《中国房地产》2018年第21期。
(1)《广州:让临时“窝”变长久“家”》,《人民日报》2018年1月16日。
(2)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期。
(3)向为民、甘蕾:《抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配》,《改革》2017年第11期。
(4)Kuroda Y.,“The Effect of School Quality On Housing Rents:Evidence From Matsue City in Japan,”Journal of the Japanese and International Economies,2018,(50),pp.16-25.
(5)Zhang M.,Chen J.,“Unequal School Enrollment Rights,Rent Yields Gap,and Increased Inequality:The Case of Shanghai,”China Economic Review,2018,3(49),pp.229-240.
(1)Atkinson R.,Gentrification,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.269-274.
(2)Wu Q.,Edensor T.,Cheng J.,“Beyond Space:Spatial(Re)Production and Middle-Class Remaking Driven by Jiaoyufication in Nanjing City,China,”International Journal of Urban and Regional Research,2018,42(1),pp.1-19.
(1)陈杰:《房子为何容易被炒作本质是炒公共资源和服务》,腾讯财经,2018年10月1日,https://xw.qq.com/c/finance/20181001009049.
(2)Leal J.,“Residential Segregation,”Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.94-99.
(3)张娟锋、林甦:《长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势》,《中国房地产》2018年第21期。
(4)陈杰:《房子为何容易被炒作本质是炒公共资源和服务》,腾讯财经,2018年10月1日。
(1)Haffner M.E.A.,Elsinga M.G.,Hoekstra J.S.C.M.,Access and Affordability:Rent Regulation,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.40-45.
(2)Fields D.,Uffer S.,“The Financialisation of Rental Housing:A Comparative Analysis of New York City and Berlin,”Urban Studies,2016,53(7),pp.1486-1502.
(3)Haffner M.E.A.,Elsinga M.G.,Hoekstra J.S.C.M.,Access and Affordability:Rent Regulation,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.40-45.
(2)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期;欧阳鑫、邓益成:《租购同权对我国住房市场的影响分析》,《当代经济》2017年第27期;邹琳华:《租购房同权后租金上涨的可能性与对策》,《中国发展观察》2018年第13期。
(1)侯淅珉、应红、张亚平:《为有广厦千万间-中国城镇住房制度的重大突破》,桂林:广西师范大学出版社,1999年。
(2)陈杰、郭晓欣:《中国城镇住房制度改革与发展四十周年回顾、思考与展望》,张军、王永钦编著:《大转型:中国经济改革的过去、现在与未来》第15章,上海:格致出版社,2019年,第494-525页。
(3)陈杰:《城市居民住房解决方案:理论与国际经验》,上海:上海财经大学出版社,2009年。
(4)赵奉军、邹琳华:《自有住房的影响与决定因素研究评述》,《经济学动态》2012年第10期。
(5)陈杰、潘英丽、陆铭、黄益平:《房地产与城市发展:问题与对策》,北京:中信出版集团,2017年。
(6)倪鹏飞:《阻击房地产“灰犀牛”确保市场健康平稳》,《紫光阁》2018年第1期。
(7)陈卓、陈杰:《租住家庭占比、租房供应主体与房价》,《统计研究》2018年第7期。
(8)汪光焘:《补短板:有序培育住房租赁市场》,《财经智库》2017年第1期。
(1)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期;刘金祥、邢远阁:《租购并举中公共服务均衡化实现机制研究》,《上海经济研究》2018年第5期;虞晓芬:《离实现“租购同权”还有多远?》,《金融经济》2017年第21期。
(2)叶剑平、李嘉:《完善租赁市场:住房市场结构优化的必然选择》,《贵州社会科学》2015年第3期。
(3)冯皓、陆铭:《通过买房而择校:教育影响房价的经验证据与政策含义》,《世界经济》2010年第12期;胡婉旸、郑思齐、王锐:《学区房的溢价究竟有多大:利用“租买不同权”和配对回归的实证估计》,《经济学(季刊)》2014年第3期。
(4)张牧扬、陈杰、石薇:《租金率折价视角的学区价值测度-来自上海二手房市场的证据》,《金融研究》2016年第6期。
(5)Zhang M.,Chen J.,“Unequal School Enrollment Rights,Rent Yields Gap,and Increased Inequality:The Case of Shanghai,”China Economic Review,2018,3(49),pp.229-240.
(6)《广州:让临时“窝”变长久“家”》,《人民日报》2018年1月16日;《共有产权、长租公寓、租购同权-房子留住年轻人》,《中国青年报》2017年9月21日。
(7)张娟锋、林甦:《长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势》,《中国房地产》2018年第21期。
(1)《广州:让临时“窝”变长久“家”》,《人民日报》2018年1月16日。
(2)陈友华、施旖旎:《租购同权:何以可能?》,《吉林大学社会科学学报》2018年第2期。
(3)向为民、甘蕾:《抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配》,《改革》2017年第11期。
(4)Kuroda Y.,“The Effect of School Quality On Housing Rents:Evidence From Matsue City in Japan,”Journal of the Japanese and International Economies,2018,(50),pp.16-25.
(5)Zhang M.,Chen J.,“Unequal School Enrollment Rights,Rent Yields Gap,and Increased Inequality:The Case of Shanghai,”China Economic Review,2018,3(49),pp.229-240.
(1)Atkinson R.,Gentrification,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.269-274.
(2)Wu Q.,Edensor T.,Cheng J.,“Beyond Space:Spatial(Re)Production and Middle-Class Remaking Driven by Jiaoyufication in Nanjing City,China,”International Journal of Urban and Regional Research,2018,42(1),pp.1-19.
(1)陈杰:《房子为何容易被炒作本质是炒公共资源和服务》,腾讯财经,2018年10月1日,https://xw.qq.com/c/finance/20181001009049.
(2)Leal J.,“Residential Segregation,”Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.94-99.
(3)张娟锋、林甦:《长租公寓发展的政策环境、经营模式与发展趋势》,《中国房地产》2018年第21期。
(4)陈杰:《房子为何容易被炒作本质是炒公共资源和服务》,腾讯财经,2018年10月1日。
(1)Haffner M.E.A.,Elsinga M.G.,Hoekstra J.S.C.M.,Access and Affordability:Rent Regulation,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.40-45.
(2)Fields D.,Uffer S.,“The Financialisation of Rental Housing:A Comparative Analysis of New York City and Berlin,”Urban Studies,2016,53(7),pp.1486-1502.
(3)Haffner M.E.A.,Elsinga M.G.,Hoekstra J.S.C.M.,Access and Affordability:Rent Regulation,Smith S.J.B.T.,Elsevier,San Diego,2012,pp.40-45.