对擅自转租中出租人法定解除权的反思——围绕解除权行使的“链式反应”展开
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摘要
《合同法》第224条第2款放宽了擅自转租解除权的行使条件,擅自转租并不能等同于合同目的无法实现,出租人的单方解除权正当性不足。擅自转租解除权的行使存在链式反应现象,尤其在商事转租中,解除效力的溢出容易导致第三人的关系专用性投资事后套牢。应结合转租规范意旨和价值取向,对出租人与第三人之间利益进行平衡优化:首先,从出租人以链式反应攫取转租合同的剩余控制权入手,以根本违约作为法定解除的前提,并排除6个月除斥期间的适用,谨慎行使解除权以缓和出租人的机会主义解除带来的负面效应。其次,链式反应也使得第三人获得对出租人解除合同的部分抗辩权,可引入第三人与出租人的交涉,使第三人获得合理信赖的保护。最后,在具有特殊利益考量的情形如居住权的特殊保护与非典型转租合同中链式反应出现异化,对擅自转租解除权进行更为严格的限制。
引文
[1]上海闵行区人民法院课题组:《城镇房屋租赁纠纷利益冲突化解机制研究》,载《法律适用》2015年第9期。
[2]参见王秋良、蔡东辉:《合法转租之次承租人利益保护的若干问题》,载《政治与法律》2003年第6期;林姜:《次承租人优先购买权法律问题之探讨》,载《广西政法管理干部学院学报》2006年第4期;戴孟勇:《房屋承租人如何行使优先购买权---以〈合同法〉第230条为中心的解释论》,载《清华大学学报》(哲学社会科学版)2004年第4期;任泰山、何文强:《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》,载《当代法学》2003年第6期;冉克平:《论房屋承租人的优先购买权---兼评最高人民法院〈房屋租赁合同司法解释〉第21-24条》,载《法学评论》2010年第4期。
[3]参见张铭化:《商事租赁物权化:一个法经济学的进路》,载《法律和社会科学》第9卷,第145-177页;李政辉:《商事租赁的制度证成与内部机理---以商铺租赁为例》,载《商事法论集》第15卷,第174页;张民安、龚赛红:《商事租赁场所租赁权研究》,载《当代法学》2006年第7期。
[4]陈本寒、谢靖华:《房屋租赁权让与问题之探讨》,载《政治与法律》2013年第3期。
[5]冯兴俊:《我国租约让与与租赁物转租制度的完善---兼论我国〈合同法〉第224条的修改》,载《法学评论》2015年第5期。
[6]最高人民法院民事审判第一庭:《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第216页。
[7][德]拉伦茨:《法学方法论》,商务印书馆2003年版,第193页。
[8]胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社2013年版,第365页。
[9]王叶刚:《融资租赁承租人擅自处分租赁物时出租人法定解除权反思》,载《法学》2016年第8期。
[10]融资租赁合同在我国合同法中已经成为有名合同,考虑到其与租赁合同的关系以及相关司法解释中对转租规则的吸收,本文暂不将其与租赁合同作严格区分。
[11]王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2013年版,第28-29页。
[12][德]考夫曼:《类推与“事物本质”---兼论类型理论》,吴从周译,学林文化事业有限公司1999年版,第38页。
[13]Maskin,Eric.On indescribable contingencies and incomplete contracts.European Economic Review,vol.46,no.4-5,2002,pp.725-733.
[14]Grossman,Sanford J.,Oliver D.Hart.The costs and benefits of ownership:A theory of vertical and lateral integration.Journal of political economy,vol.94,no.4,1986,pp.691-719.
[15]Hart,Oliver,and John Moore.Property Rights and the Nature of the Firm.Journal of Political Economy,vol.98,no.6,1990,pp.1119-1158.
[16]参见[美]弗鲁博顿、[德]芮切特:《新制度经济学》,姜建强、罗长远译,上海人民出版社2006年版,第175页。其中,RL代表租金,MPL代表边际产品,P代表价格,MPk代表资本设备的边际成本。
[17]参见安徽省宿州市中级人民法院(2014)宿中民一终字第00458号民事判决书。
[18]如有学者认为在承租之时双方无法预期投资收益的大小以及收益归谁所有,为了防止剩余权益被出租人不当攫取,应赋予承租人剩余权以对抗出租人的机会主义行为。参见张铭化:《商事租赁物权化:一个法经济学的进路》,载《法律和社会科学》2012年第9卷,第164-166页。
[19]Hart,Oliver&John Moore.Incomplete Contracts and Renegotiation.Econometrica,vol.56,no.4,1988,p.776.
[20]王泽鉴:《债法原理》,北京大学出版社2009年版,第27-31页。
[21]参见《德国民法典》第535条、第581条;[德]迪特尔·梅迪库斯:《德国债法分论》,杜景林、卢谵译,法律出版社2007年版,第167-179页;[日]我妻荣:《债权各论》(中卷一),徐进、李又又译,中国法制出版社2008年版,第209-219页。
[22]崔建远:《合同法》,北京大学出版社2013年版,第299页。
[23]最高人民法院民事审判第二庭:《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社2014年版,第194页。
[24]参见万方:《股权转让合同解除权的司法判断与法理研究》,载《中国法学》2017年第2期;赵一瑾:《商事合同解除权的限制》,载《国家检察官学院学报》2016年第3期。
[25]张民安、龚塞红:《商事经营场所租赁权研究》,载《当代法学》2006年第7期。
[26]参见刘胜军:《论商事外观主义》,载《河北法学》2016年第8期;万方:《股权转让合同解除权的司法判断与法理研究》,载《中国法学》2017年第2期。
[27]Vgl.Alexy,Theorie der Grundrechte,Badenbaden:Nomos Verlagsgesellschaft,1985,S.89.
[28]张勇健:《商事审判中适用外观主义原则的范围探讨---与最高人民法院〈关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)〉相关条文对照》,载《法律适用》2011年第8期。
[29]参见吉林省长春市中级人民法院(2013)长民一终字第319号民事判决书。
[30]Fehr,Ernst,Christian Zehnder&Oliver Hart.Contracts,reference points,and competition-behavioral effects of the fundamental transformation.Journal of the European Economic Association,vol.7,no.2-3,2009,pp.561-572.
[31]Kunimoto,Takashi.Indescribability and its irrelevance for contractual incompleteness.Review of Economic Design,vol.14,no.3-4,2010,pp.271-289.
[32]Rubinstein,Ariel.Perfect equilibrium in a bargaining model.Econometrica:Journal of the Econometric Society,1982,pp.97-109.
[33]Hart,Oliver.Firms,contracts,and financial structure.Oxford:Clarndon Press,1995,p.75.
[34]Hart,Oliver,and John Moore.Foundations of incomplete contracts.The Review of Economic Studies,vol.66,no.1,1999,pp.118-121.
[35]同前引[6],最高人民法院民事审判第二庭书,第206页。
[36]参见广东省高级人民法院(2010)粤高法审监民提字第94号民事判决书。
[37]许德风:《论法教义学与价值判断---以民法为重点》,载《中外法学》2008年第2期。
[38][德]迪特尔·梅迪库斯:《德国债法总论》,杜景林、卢谌译,法律出版社2004年版,第12页。
[39]屈茂辉、张红:《继续性合同:基于合同法理与立法技术的多重考量》,载《中国法学》2010年第4期。
[40]王泽鉴:《债之关系的结构分析》,载王泽鉴:《民法判例与学说》,北京大学出版社2015年版,第376页。
[41]参见河南省高级人民法院(2015)豫法民提字第00099号民事判决书。
[42]参见广州省高级人民法院(2009)粤高法审监民提字第330号民事判决书。
[43]相关论述可参见李伟、单晓光:《中德附随义务的比较思考》,载《德国研究》2006年第3期;刘毅强:《附随义务侵害与合同解除问题研究》,载《东方法学》2012年第3期。
[44]参见[日]中田裕康:《民法415条(债务不履行忆上石损害赔偿)》,载[日]广中俊雄、星野英一编:《民法典の百年Ⅲ个别的观察(2)债权编》,有斐阁1998年版,第48页。转引自解亘:《我国合同拘束力理论的重构》,载《法学研究》2011年第2期。
[45]参见新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新审二民提字第20号民事判决书。
[46]参见广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第24号民事判决书。
[47]崔建远:《完善合同解除制度的立法建议》,载《武汉大学学报》(哲学社会科学版)2018年第3期。
[48]崔建远:《合同法》,北京大学出版社2013年版,第288页。
[49]刘善华:《日本和德国法上的再交涉义务及对我国合同法的启示》,载《山东大学学报》(哲学社科版)2013年第6期。
[50]参见韩世远:《情事变更若干问题研究》,载《中外法学》2014年第3期;韩世远:《不可抗力、情事变更与合同解除》,载《法律适用》2014年第11期。
[51][法]伊夫·居荣:《法国商法》,罗结珍译,法律出版社2004年版,第707-752页。
[52]同前引[8],第346页。
[53]参见北京市第一中级人民法院(2015)一中民(商)终字第09220号民事判决书。
[54]参见申卫星:《视野扩展与功能转换:我国设立居住权必要性的多重视角》,载《中国法学》2005年第5期;崔建远:《民法分则物权编立法研究》,载《中国法学》2017年第2期。
[55]2015年底,中央经济工作会议提出,建立购租并举的住房制度。2016年6月3日,国务院办公厅正式发布国办发[2016]39号文件,提出培育和发展住房租赁市场,深化住房制度改革,推行租赁合同示范文本和网上签约,落实住房租赁合同登记备案。http://news.163.com/16/0603/17/BOLE1CNM00014JB6.html,2016年9月2日访问。城市住房城乡建设主管部门会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。http://www.sohu.com/a/163456816_481796,2017年8月20日访问。
[56]申卫星:《从“居住有其屋”到“住有所居”---我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》,载《现代法学》2018年第2期。
[57]参见《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》第16条、《广州市房屋租赁合同网上备案规则(征求意见稿)》第5条、《广州市房屋租赁合同网上备案规则(征求意见稿)》、上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。
[58]常鹏翱:《预告登记制度的死亡与再生》,载《法学家》2016年第3期。
[59]同前引[6],最高人民法院民事审判第一庭书,第190页。
[60]如名为承包合同,实为租赁合同,参见青海省高级人民法院(2013)青民二终字第50号民事判决书、北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第07038号民事判决书、北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第6294号民事判决书、北京市高级人民法院(2011)高民终字第5号民事判决书。
[61]同前引[36]。
[62]参见广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第139号民事判决书。
[63]参见赣州市南康区人民法院(2014)康民一初字第237号民事判决书。
[64]参见北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第00454号民事判决书。
[65]参见北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第05637号民事判决书。
[66]参见韩世远:《合同法总论》,法律出版社2011年版,第50-51页。
[67]崔建远、龙俊:《委托合同的任意解除权及其限制---“上海盘起诉盘起工业案”判决的评释》,载《法学研究》2008年第6期。
[2]参见王秋良、蔡东辉:《合法转租之次承租人利益保护的若干问题》,载《政治与法律》2003年第6期;林姜:《次承租人优先购买权法律问题之探讨》,载《广西政法管理干部学院学报》2006年第4期;戴孟勇:《房屋承租人如何行使优先购买权---以〈合同法〉第230条为中心的解释论》,载《清华大学学报》(哲学社会科学版)2004年第4期;任泰山、何文强:《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》,载《当代法学》2003年第6期;冉克平:《论房屋承租人的优先购买权---兼评最高人民法院〈房屋租赁合同司法解释〉第21-24条》,载《法学评论》2010年第4期。
[3]参见张铭化:《商事租赁物权化:一个法经济学的进路》,载《法律和社会科学》第9卷,第145-177页;李政辉:《商事租赁的制度证成与内部机理---以商铺租赁为例》,载《商事法论集》第15卷,第174页;张民安、龚赛红:《商事租赁场所租赁权研究》,载《当代法学》2006年第7期。
[4]陈本寒、谢靖华:《房屋租赁权让与问题之探讨》,载《政治与法律》2013年第3期。
[5]冯兴俊:《我国租约让与与租赁物转租制度的完善---兼论我国〈合同法〉第224条的修改》,载《法学评论》2015年第5期。
[6]最高人民法院民事审判第一庭:《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》,人民法院出版社2009年版,第216页。
[7][德]拉伦茨:《法学方法论》,商务印书馆2003年版,第193页。
[8]胡康生主编:《中华人民共和国合同法释义》,法律出版社2013年版,第365页。
[9]王叶刚:《融资租赁承租人擅自处分租赁物时出租人法定解除权反思》,载《法学》2016年第8期。
[10]融资租赁合同在我国合同法中已经成为有名合同,考虑到其与租赁合同的关系以及相关司法解释中对转租规则的吸收,本文暂不将其与租赁合同作严格区分。
[11]王利明:《物权法研究》,中国人民大学出版社2013年版,第28-29页。
[12][德]考夫曼:《类推与“事物本质”---兼论类型理论》,吴从周译,学林文化事业有限公司1999年版,第38页。
[13]Maskin,Eric.On indescribable contingencies and incomplete contracts.European Economic Review,vol.46,no.4-5,2002,pp.725-733.
[14]Grossman,Sanford J.,Oliver D.Hart.The costs and benefits of ownership:A theory of vertical and lateral integration.Journal of political economy,vol.94,no.4,1986,pp.691-719.
[15]Hart,Oliver,and John Moore.Property Rights and the Nature of the Firm.Journal of Political Economy,vol.98,no.6,1990,pp.1119-1158.
[16]参见[美]弗鲁博顿、[德]芮切特:《新制度经济学》,姜建强、罗长远译,上海人民出版社2006年版,第175页。其中,RL代表租金,MPL代表边际产品,P代表价格,MPk代表资本设备的边际成本。
[17]参见安徽省宿州市中级人民法院(2014)宿中民一终字第00458号民事判决书。
[18]如有学者认为在承租之时双方无法预期投资收益的大小以及收益归谁所有,为了防止剩余权益被出租人不当攫取,应赋予承租人剩余权以对抗出租人的机会主义行为。参见张铭化:《商事租赁物权化:一个法经济学的进路》,载《法律和社会科学》2012年第9卷,第164-166页。
[19]Hart,Oliver&John Moore.Incomplete Contracts and Renegotiation.Econometrica,vol.56,no.4,1988,p.776.
[20]王泽鉴:《债法原理》,北京大学出版社2009年版,第27-31页。
[21]参见《德国民法典》第535条、第581条;[德]迪特尔·梅迪库斯:《德国债法分论》,杜景林、卢谵译,法律出版社2007年版,第167-179页;[日]我妻荣:《债权各论》(中卷一),徐进、李又又译,中国法制出版社2008年版,第209-219页。
[22]崔建远:《合同法》,北京大学出版社2013年版,第299页。
[23]最高人民法院民事审判第二庭:《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》,人民法院出版社2014年版,第194页。
[24]参见万方:《股权转让合同解除权的司法判断与法理研究》,载《中国法学》2017年第2期;赵一瑾:《商事合同解除权的限制》,载《国家检察官学院学报》2016年第3期。
[25]张民安、龚塞红:《商事经营场所租赁权研究》,载《当代法学》2006年第7期。
[26]参见刘胜军:《论商事外观主义》,载《河北法学》2016年第8期;万方:《股权转让合同解除权的司法判断与法理研究》,载《中国法学》2017年第2期。
[27]Vgl.Alexy,Theorie der Grundrechte,Badenbaden:Nomos Verlagsgesellschaft,1985,S.89.
[28]张勇健:《商事审判中适用外观主义原则的范围探讨---与最高人民法院〈关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定(三)〉相关条文对照》,载《法律适用》2011年第8期。
[29]参见吉林省长春市中级人民法院(2013)长民一终字第319号民事判决书。
[30]Fehr,Ernst,Christian Zehnder&Oliver Hart.Contracts,reference points,and competition-behavioral effects of the fundamental transformation.Journal of the European Economic Association,vol.7,no.2-3,2009,pp.561-572.
[31]Kunimoto,Takashi.Indescribability and its irrelevance for contractual incompleteness.Review of Economic Design,vol.14,no.3-4,2010,pp.271-289.
[32]Rubinstein,Ariel.Perfect equilibrium in a bargaining model.Econometrica:Journal of the Econometric Society,1982,pp.97-109.
[33]Hart,Oliver.Firms,contracts,and financial structure.Oxford:Clarndon Press,1995,p.75.
[34]Hart,Oliver,and John Moore.Foundations of incomplete contracts.The Review of Economic Studies,vol.66,no.1,1999,pp.118-121.
[35]同前引[6],最高人民法院民事审判第二庭书,第206页。
[36]参见广东省高级人民法院(2010)粤高法审监民提字第94号民事判决书。
[37]许德风:《论法教义学与价值判断---以民法为重点》,载《中外法学》2008年第2期。
[38][德]迪特尔·梅迪库斯:《德国债法总论》,杜景林、卢谌译,法律出版社2004年版,第12页。
[39]屈茂辉、张红:《继续性合同:基于合同法理与立法技术的多重考量》,载《中国法学》2010年第4期。
[40]王泽鉴:《债之关系的结构分析》,载王泽鉴:《民法判例与学说》,北京大学出版社2015年版,第376页。
[41]参见河南省高级人民法院(2015)豫法民提字第00099号民事判决书。
[42]参见广州省高级人民法院(2009)粤高法审监民提字第330号民事判决书。
[43]相关论述可参见李伟、单晓光:《中德附随义务的比较思考》,载《德国研究》2006年第3期;刘毅强:《附随义务侵害与合同解除问题研究》,载《东方法学》2012年第3期。
[44]参见[日]中田裕康:《民法415条(债务不履行忆上石损害赔偿)》,载[日]广中俊雄、星野英一编:《民法典の百年Ⅲ个别的观察(2)债权编》,有斐阁1998年版,第48页。转引自解亘:《我国合同拘束力理论的重构》,载《法学研究》2011年第2期。
[45]参见新疆维吾尔自治区高级人民法院(2015)新审二民提字第20号民事判决书。
[46]参见广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第24号民事判决书。
[47]崔建远:《完善合同解除制度的立法建议》,载《武汉大学学报》(哲学社会科学版)2018年第3期。
[48]崔建远:《合同法》,北京大学出版社2013年版,第288页。
[49]刘善华:《日本和德国法上的再交涉义务及对我国合同法的启示》,载《山东大学学报》(哲学社科版)2013年第6期。
[50]参见韩世远:《情事变更若干问题研究》,载《中外法学》2014年第3期;韩世远:《不可抗力、情事变更与合同解除》,载《法律适用》2014年第11期。
[51][法]伊夫·居荣:《法国商法》,罗结珍译,法律出版社2004年版,第707-752页。
[52]同前引[8],第346页。
[53]参见北京市第一中级人民法院(2015)一中民(商)终字第09220号民事判决书。
[54]参见申卫星:《视野扩展与功能转换:我国设立居住权必要性的多重视角》,载《中国法学》2005年第5期;崔建远:《民法分则物权编立法研究》,载《中国法学》2017年第2期。
[55]2015年底,中央经济工作会议提出,建立购租并举的住房制度。2016年6月3日,国务院办公厅正式发布国办发[2016]39号文件,提出培育和发展住房租赁市场,深化住房制度改革,推行租赁合同示范文本和网上签约,落实住房租赁合同登记备案。http://news.163.com/16/0603/17/BOLE1CNM00014JB6.html,2016年9月2日访问。城市住房城乡建设主管部门会同有关部门共同搭建政府住房租赁交易服务平台,推行统一的住房租赁合同示范文本,实现住房租赁合同网上备案。http://www.sohu.com/a/163456816_481796,2017年8月20日访问。
[56]申卫星:《从“居住有其屋”到“住有所居”---我国民法典分则创设居住权制度的立法构想》,载《现代法学》2018年第2期。
[57]参见《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》第16条、《广州市房屋租赁合同网上备案规则(征求意见稿)》第5条、《广州市房屋租赁合同网上备案规则(征求意见稿)》、上海市《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》。
[58]常鹏翱:《预告登记制度的死亡与再生》,载《法学家》2016年第3期。
[59]同前引[6],最高人民法院民事审判第一庭书,第190页。
[60]如名为承包合同,实为租赁合同,参见青海省高级人民法院(2013)青民二终字第50号民事判决书、北京市第二中级人民法院(2015)二中民终字第07038号民事判决书、北京市第一中级人民法院(2014)一中民终字第6294号民事判决书、北京市高级人民法院(2011)高民终字第5号民事判决书。
[61]同前引[36]。
[62]参见广东省高级人民法院(2009)粤高法民一终字第139号民事判决书。
[63]参见赣州市南康区人民法院(2014)康民一初字第237号民事判决书。
[64]参见北京市第一中级人民法院(2015)一中民终字第00454号民事判决书。
[65]参见北京市第三中级人民法院(2015)三中民终字第05637号民事判决书。
[66]参见韩世远:《合同法总论》,法律出版社2011年版,第50-51页。
[67]崔建远、龙俊:《委托合同的任意解除权及其限制---“上海盘起诉盘起工业案”判决的评释》,载《法学研究》2008年第6期。