基于土地出让模式创新的城中村改造实践——以珠海为例
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- 论文作者：章征涛 ; 李和平 ; 陈德绩
- 年：2016
- 作者机构：广东省珠海市规划设计研究院;重庆大学建筑城规学院,山地城镇建设与新技术教育部重点实验室;中国城市规划学会;
- 论文关键词：存量开发 ; 土地出让模式 ; 带条件出让 ; 城中村改造 ; 珠海旧村
- 会议召开时间：2016-09-24
- 会议录名称：规划60年：成就与挑战——2016中国城市规划年会论文集（12规划实施与管理）
- 语种：中文
- 分类号：F299.2
- 学会代码：ZHCG
- 会议名称：2016中国城市规划年会
- 会议地点：中国辽宁沈阳
- 主办单位：中国城市规划学会、沈阳市人民政府
- 学会名称：中国城市规划学会
- 页数：10
- 文件大小：379k
- 原文格式：D
- 会议级别：全国
摘要
在对土地出让制度的演进和逻辑梳理的基础上,认为通过"价高者得"经营性土地依赖招拍挂的出让模式促进了土地资源的市场化配置,并支撑了地方土地财政。但是,随着城市开发转向存量,依赖当前的出让方式仍容易陷入经济效益而忽视城市整体效益的窠臼。因此,探索存量土地的出让方式的创新成为关键。本文以珠海沥溪和福溪村改造中采用的"带条件出让"为例,阐述了该项目的基本情况,改造的社会经济背景,以及具体实践,并对该项目的改造结果进行了参与主体和规划实施角度方面的分析。从实施结果来看,"带条件出让"的方式有助于实现城中村改造中完善市场、保障民生等多重目标。最后,还讨论了沥溪和福溪村改造案例的特殊性和局限性问题。
引文
[1]Hsing Y-t.The Great Urban Transformation:Politics of Land and Property in China[M].Oxford University Press,2012.
[2]郑思齐,孙伟增,吴璟等.“以地生财,以财养地”——中国特色城市建设投融资模式研究[J].经济研究,2014,(8):14-27.
[3]赵燕菁.土地财政:历史、逻辑与抉择[J].城市发展研究,2014,(01):1-13.
[4]邹兵.增量规划、存量规划与政策规划[J].城市规划,2013,37(2):35-37+55.
[5]Lin GC.Developing China:Land,Politics and social conditions[M].New York:Taylor&Francis,2009.
[6]赵燕菁,刘昭吟,庄淑亭.税收制度与城市分工[J].城市规划学刊,2009,(06):4-11.
[7]章征涛,李世龙.城市化的虚荣——对我国城市化现状的认识[J].城市发展研究,2011,(12):1-6.
[8]赵燕菁.存量规划:理论与实践[J].北京规划建设,2014,(04):153-156.
[9]单皓.城市更新和规划革新——《深圳市城市更新办法》中的开发控制[J].城市规划,2013,(01):79-84.
[10]陈多长.地方政府土地财政依赖:形成机理与转型对策[M].杭州:浙江大学出版社,2014.
[11]薛翠翠,冯广京,张冰松.城镇化建设资金规模及土地财政改革——新型城镇化背景下土地财政代偿机制研究评述[J].中国土地科学,2013,(11):90-96.
[12]牟燕,钱忠好.破解地方政府土地财政困境的路径选择研究[J].中国土地科学,2015,(12):18-25.
[13]国务院发展研究中心,世界银行.中国:推进高效,包容,可持续的城镇化[M].北京:中国发展出版社,2014.
(1)《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》,为“三旧”改造开辟了特别土地政策通道,珠海市政府颁布了《珠海市城中旧村更新实施细则(试行)》扩大了土地开发权的授权范围,明确发挥村集体经济组织的主导作用。
(2)《中华人民共和国中外合资经营企业法》(1979年)指出中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费。
(3)1988年《中华人民共和国宪法修正案》“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。1988年《土地管理法修正案》将第二条修改为“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”;“国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法,由国务院另行规定。”
(4)按照2004年3月国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)的要求,“8·31大限”以后所有经营性用地一律都实行公开竞价出让,国有土地使用权出让方式以招拍挂为主。
(5)依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行),只有招标可能考虑价格以外的因素,按照综合条件最佳者得的原则确定中标人,其他土地出让形式都是采取价高者得的原则确定竞得人的。
(6)http://www.ycwb.com/e Paper/xkb/html/2010-12/15/content_994856.htm
(7)土地“招拍挂”改革寻求破题,第一财经日报,http://www.yicai.com/news/2011/01/654643.html
(8)珠海市改建办《关于珠海市香洲区改造城中旧村建文明社区开发商招标办法补充规定的通知》和《关于城中旧村房屋确权若干问题的通知》;珠海市政府出台了《关于加强城中旧村改建工作的意见》。
(9)东西统筹、城乡统筹、产城统筹、宜居宜业统筹、局部利益和整体利益统筹、群众利益和公共利益统筹。
[2]郑思齐,孙伟增,吴璟等.“以地生财,以财养地”——中国特色城市建设投融资模式研究[J].经济研究,2014,(8):14-27.
[3]赵燕菁.土地财政:历史、逻辑与抉择[J].城市发展研究,2014,(01):1-13.
[4]邹兵.增量规划、存量规划与政策规划[J].城市规划,2013,37(2):35-37+55.
[5]Lin GC.Developing China:Land,Politics and social conditions[M].New York:Taylor&Francis,2009.
[6]赵燕菁,刘昭吟,庄淑亭.税收制度与城市分工[J].城市规划学刊,2009,(06):4-11.
[7]章征涛,李世龙.城市化的虚荣——对我国城市化现状的认识[J].城市发展研究,2011,(12):1-6.
[8]赵燕菁.存量规划:理论与实践[J].北京规划建设,2014,(04):153-156.
[9]单皓.城市更新和规划革新——《深圳市城市更新办法》中的开发控制[J].城市规划,2013,(01):79-84.
[10]陈多长.地方政府土地财政依赖:形成机理与转型对策[M].杭州:浙江大学出版社,2014.
[11]薛翠翠,冯广京,张冰松.城镇化建设资金规模及土地财政改革——新型城镇化背景下土地财政代偿机制研究评述[J].中国土地科学,2013,(11):90-96.
[12]牟燕,钱忠好.破解地方政府土地财政困境的路径选择研究[J].中国土地科学,2015,(12):18-25.
[13]国务院发展研究中心,世界银行.中国:推进高效,包容,可持续的城镇化[M].北京:中国发展出版社,2014.
(1)《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》,为“三旧”改造开辟了特别土地政策通道,珠海市政府颁布了《珠海市城中旧村更新实施细则(试行)》扩大了土地开发权的授权范围,明确发挥村集体经济组织的主导作用。
(2)《中华人民共和国中外合资经营企业法》(1979年)指出中国合营者的投资可包括为合营企业经营期间提供的场地使用权。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分,合营企业应向中国政府缴纳使用费。
(3)1988年《中华人民共和国宪法修正案》“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”修改为:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。1988年《土地管理法修正案》将第二条修改为“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法,由国务院另行规定。”;“国家依法实行国有土地有偿使用制度。国有土地有偿使用的具体办法,由国务院另行规定。”
(4)按照2004年3月国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)的要求,“8·31大限”以后所有经营性用地一律都实行公开竞价出让,国有土地使用权出让方式以招拍挂为主。
(5)依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》(试行),只有招标可能考虑价格以外的因素,按照综合条件最佳者得的原则确定中标人,其他土地出让形式都是采取价高者得的原则确定竞得人的。
(6)http://www.ycwb.com/e Paper/xkb/html/2010-12/15/content_994856.htm
(7)土地“招拍挂”改革寻求破题,第一财经日报,http://www.yicai.com/news/2011/01/654643.html
(8)珠海市改建办《关于珠海市香洲区改造城中旧村建文明社区开发商招标办法补充规定的通知》和《关于城中旧村房屋确权若干问题的通知》;珠海市政府出台了《关于加强城中旧村改建工作的意见》。
(9)东西统筹、城乡统筹、产城统筹、宜居宜业统筹、局部利益和整体利益统筹、群众利益和公共利益统筹。