城市土地储备经营效益分析
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摘要
城市土地凝结了大量人类物化的劳动,是城市资产的重要组成部分,它的供应状况直接关系到一个城市的发展空间、发展潜力和发展方向。近年来,随着土地多头供应,土地经营效益不佳等状况,土地储备经营制度应运而生。土地储备经营成功与否的评判标准是什么,如何设计土地储备效益的定量评价指标是本文探索的出发点,也是本文要解决的重点。
城市土地储备经营效益分析是保障城市土地储备经营制度实施的有效依据,对指导城市土地储备经营可持续发展起着不可或缺的重要作用。本文在吸取国内外已有的相关研究成果的基础上,着重对城市土地储备经营的评价方法进行了探讨,并对重庆市江津区进行实证分析。论文的核心部分在于探索一种有效的评价城市土地储备经营效益的方法,为城市土地储备经营效益评价提供借鉴,并为促进城市土地储备经营效益相关政策的制定提供参考依据。
全文分为六个部分,第一部分是绪论,概述了本论文的研究背景和研究意义,并提出了本论文的研究思路及研究方法:第二部分介绍了土地储备经营的概念及理论依据;第三部分围绕研究区域——重庆市江津区土地储备经营的实际,介绍了江津区土地储备经营背景和江津区土地储备经营运作模式;第四部分是文章的技术核心,分别从指标体系建立的原则及目标、指标体系的组成、基于协调度模型的土地储备经营效益评价等方面详尽阐述了城市土地储备经营效益评价指标体系的构建;第五部分是文章的重点,运用上述方法对江津区进行实证研究,通过江津区土地储备经营效益评价,得出江津区土地储备实施效果,并预测江津区土地储备经营前景;通过评价表明,江津区的土地储备经营基本有序,发展比较协调,但距离最优状态尚有较大潜力可挖。在准则层中,协调度依次排序为:社会效益水平＞环境效益水平＞经济效益水平。江津区城市土地储备经营社会效益水平仍有潜力,环境效益和经济效益水平较为欠缺,在未来土地储备经营挖潜的过程中应予以重视。第六部分针对评价结果并结合实际,提出江津区城市土地储备经营的对策。论文最后讨论了本研究在今后需要探讨或解决的问题。
Urban land assembles a large number of materialization of human labor,which is an important component of the city's assets.The supply situation of urban land is directly related to a city's development space,development potential and the direction of development. With multi-supply of land and poor land management situations,the effectiveness of the reserve management system came into being in recent years.What's the success of urban land reserve management,criterion for judging the success,and how to design effective land reserves quantitative evaluation of these indicators,which is the main starting point for the paper,also is the key resolution of this paper.
Analysis of Urban Land Reserve is the effective way to protect urban land reserve management system,which also plays an indispensable and important role in sustainable development of the urban land reserve.Based on lessons of related research results at home and abroad,the paper is discussing the urban land reserve management evaluation methods, and using empirical analysis for Jiangjin District,Chongqing Municipality.The core of the thesis is to explore an effective evaluation of urban land-effective way,and provide a reference for the operational efficiency evaluation of urban land.Finally,the paper is to offer reference for promoting the related policy for operational efficiency of urban land reserves.
The whole paper is divided into six parts.The first part is introduction in which sketches an overview of the research background and the research significance,then put forward the thesis of ideas and research methods.The second part in which introduces the conception of land reserve and operating and its theoretical basis.The third part is on the study the actual operating on the land reserves in district which of Jiangjin in Chongqing,inturducing the background of land reserves business in Jiangjin and modes of land reserve operation in Jiangjin district The fourth part is the core technology of article,from the principles and objectives of the establishment of a index system,the composition of the index system,based on the model of coordination of land reserves,and other aspects of operational efficiency elaborate on the operational effectiveness of the urban land reserve evaluation system.The fifth part is the focus of the article,using the above methods on Jiangjin District empirical study,drawing the results of Jiangjin land reserves,forecasting the business prospects of s Jiangjinland reserve;the level of development is comparison of coordination but the most distance state still greater potential to be tapped.In the guidelines layer,coordination of the sort orde r is:social level＞environmental benefits level＞economic efficiency,there is the potential for Jiangjin urban land reserve management lever for social,and a lack of environmental and economic benefits,paying attention to the course of potential future land reserves business.The sixth parties is according to evaluation of results and the realities of urban land area,proposing Jiangjin reserves management solutions.Finally,the thesis of this study need to be explored or in the future to solve the problems.
城市土地储备经营效益分析是保障城市土地储备经营制度实施的有效依据,对指导城市土地储备经营可持续发展起着不可或缺的重要作用。本文在吸取国内外已有的相关研究成果的基础上,着重对城市土地储备经营的评价方法进行了探讨,并对重庆市江津区进行实证分析。论文的核心部分在于探索一种有效的评价城市土地储备经营效益的方法,为城市土地储备经营效益评价提供借鉴,并为促进城市土地储备经营效益相关政策的制定提供参考依据。
全文分为六个部分,第一部分是绪论,概述了本论文的研究背景和研究意义,并提出了本论文的研究思路及研究方法:第二部分介绍了土地储备经营的概念及理论依据;第三部分围绕研究区域——重庆市江津区土地储备经营的实际,介绍了江津区土地储备经营背景和江津区土地储备经营运作模式;第四部分是文章的技术核心,分别从指标体系建立的原则及目标、指标体系的组成、基于协调度模型的土地储备经营效益评价等方面详尽阐述了城市土地储备经营效益评价指标体系的构建;第五部分是文章的重点,运用上述方法对江津区进行实证研究,通过江津区土地储备经营效益评价,得出江津区土地储备实施效果,并预测江津区土地储备经营前景;通过评价表明,江津区的土地储备经营基本有序,发展比较协调,但距离最优状态尚有较大潜力可挖。在准则层中,协调度依次排序为:社会效益水平＞环境效益水平＞经济效益水平。江津区城市土地储备经营社会效益水平仍有潜力,环境效益和经济效益水平较为欠缺,在未来土地储备经营挖潜的过程中应予以重视。第六部分针对评价结果并结合实际,提出江津区城市土地储备经营的对策。论文最后讨论了本研究在今后需要探讨或解决的问题。
Urban land assembles a large number of materialization of human labor,which is an important component of the city's assets.The supply situation of urban land is directly related to a city's development space,development potential and the direction of development. With multi-supply of land and poor land management situations,the effectiveness of the reserve management system came into being in recent years.What's the success of urban land reserve management,criterion for judging the success,and how to design effective land reserves quantitative evaluation of these indicators,which is the main starting point for the paper,also is the key resolution of this paper.
Analysis of Urban Land Reserve is the effective way to protect urban land reserve management system,which also plays an indispensable and important role in sustainable development of the urban land reserve.Based on lessons of related research results at home and abroad,the paper is discussing the urban land reserve management evaluation methods, and using empirical analysis for Jiangjin District,Chongqing Municipality.The core of the thesis is to explore an effective evaluation of urban land-effective way,and provide a reference for the operational efficiency evaluation of urban land.Finally,the paper is to offer reference for promoting the related policy for operational efficiency of urban land reserves.
The whole paper is divided into six parts.The first part is introduction in which sketches an overview of the research background and the research significance,then put forward the thesis of ideas and research methods.The second part in which introduces the conception of land reserve and operating and its theoretical basis.The third part is on the study the actual operating on the land reserves in district which of Jiangjin in Chongqing,inturducing the background of land reserves business in Jiangjin and modes of land reserve operation in Jiangjin district The fourth part is the core technology of article,from the principles and objectives of the establishment of a index system,the composition of the index system,based on the model of coordination of land reserves,and other aspects of operational efficiency elaborate on the operational effectiveness of the urban land reserve evaluation system.The fifth part is the focus of the article,using the above methods on Jiangjin District empirical study,drawing the results of Jiangjin land reserves,forecasting the business prospects of s Jiangjinland reserve;the level of development is comparison of coordination but the most distance state still greater potential to be tapped.In the guidelines layer,coordination of the sort orde r is:social level＞environmental benefits level＞economic efficiency,there is the potential for Jiangjin urban land reserve management lever for social,and a lack of environmental and economic benefits,paying attention to the course of potential future land reserves business.The sixth parties is according to evaluation of results and the realities of urban land area,proposing Jiangjin reserves management solutions.Finally,the thesis of this study need to be explored or in the future to solve the problems.
引文
[1]马克思恩格斯全集(第18卷)[M],北京:人民出版社,1975:64
[2]邢元志,彭补拙,吴素兰。我国土地储备制度研究——以南通市为例[J].经济地理,2001,21(3):341-345
[3]邵德华.城市土地经营模式的优化分析与措施[J].城市开发,2002,(1)
[4]于水.当前我国城市土地储备的缺陷及其改进措施[J].学术论坛,2000,(5)
[5]杨宏,李向阳.论建立中国土地储备制度有效运行机制[J].哈尔滨工业大学学报(社会科学版),2004,6(4):86-89
[6]傅崇兰,陈光庭,董黎明.中国城市发展问题报告[M].中国社会科学出版社,2003
[7]王莉,刘洪凯,杜宇航.浅谈如何实现土地效益最大化[J].活力,2006(3):63
[8]郭妙卿,刘洪芹.城市土地储备制度发展历程及作用评价[J].市场论坛,2005,9-10
[9]重庆日报.重庆创新土地流转思路,突破城乡统筹瓶颈.三峡科技超市,http://www.wzqbs.com/article/show.asp?id=148686,2007,9
[10]钟满明.广州市实施土地储备存在的主要问题及对策[J].南方国土资源,2006(9):26-27
[11]沈兵明,罗星辉,严骁.城市土地储备量研究—以杭州市为例[J].资源网,http://www.lrn.cn/economic/landeco/200702/t20070225_34416.htm
[12]高向军,张文新.国内外土地储备研究的现状评价与展望[J].中国房地产金融,2003,6:13-17
[13]曾玉丹.国内外土地储备研究进展综述及展望[J].国土资源导刊,2007,3:72-74
[14]Ri chard P.Fishman,Public land banking:Exami nation of A Management Technique,The Urban Institute,1975
[15]Har old B.Dunkerley,Urban Land Policy,Oxford Univer -sity Press,1983
[16]Syl van Kamm,The Realities of Large-scale Public Land Banking,The Urban Institute,1975
[17]Ann Strong,Land Banking-European Reality[M]o American Prospect.Johns Hopkins Uni versity Press.1979,2
[18]Jack Carr and Lawrence B.Smith,Pulic Land Banking and the Price of Land[J],Land Economi cs,1975
[19]E.C.Pasour J r.,Pulic Land Banking and the Price of Land[J],Land Economics,1976
[20]Don T.Jhonson and Lary B.Cowart,Public Sector Land Banking:A Decision Model for Local Governments,Public Budgeting & Future Research,1997
[21]荆月新.城市土地立法研究[M].北京:中国检察出版社,2006,8:154-163
[22]周寅康,李如海,王黎明,黄贤金,张勤.城市国有土地收购储备机制研究[J],南京大学学报(自然科学版),2002,6
[23]卢新海.城市土地管理与经营[M].北京:科学出版社,2006,(6):225-254
[24]杨继瑞.完善我国城市土地储备制度的构想[J].江海学刊,2003(3):63-68
[25]赵小凤.重庆市城市土地储备制度研究,西南农业大学,硕士学位论文,重庆:,2005,5
[26]毕宝德.土地经济学(第四版)[M].北京:中国人民大学出版社,2001:4-6
[27]张更深.中国土地储备研究,天津大学,硕士学位论,2003
[28]杨庆媛.中国城镇土地市场研究[M].重庆:西南师范大学出版社,2002,(4):32
[29]严星,林增杰.城市地产评估(修订本,上)[M].北京:中国人民大学出版社,1999,22
[30]张文新.论城市土地储备的理论基础[J].城市发展研究,2004,11(2):56-60
[31]王霞,尤建新.城市土地经济学[M].上海:复旦大学出版社,2004,(5):121
[32]张文新.城市土地储备对我国城市土地供求与地价的影响分析[J]。资源科学,2005,27(6)
[33]杨钢桥.试论城市土地供需平衡[J].中国土地科学,1998,12(4):21-23
[34]朱翔.城市地理学[M].湖南:湖南教育出版社,2003,6:328-336
[35]刘盛和,吴传钧,陈田.评析西方城市土地利用的理论研究[J].地理研究,2001,20(1):111-119
[36]何向萍.雅安市雨城区土地储备研究,四川农业大学,硕士学位论文,2005,5
[37]陈仲常.政府经济学[M].重庆:重庆大学出版社,2003,3:3
[38]吴孝政.政府经济学[M].长沙:湖南大学出版社,2003,1:98-99
[39]王雪莲,汪波.基于协同学理论的城市土地利用协调发展研究[J].中国地质大学(社会科学版),2007,7(1):63-67
[40]田梦现,王胡平.我国城市土地储备制度效益评价[J].当代经济,2005,(6):56-57
[41]周宝同.土地资源可持续利用基木理论探讨[J].西南师范大学学报(自然科学版),2004,4(2):310-314
[42]陈昌春,黄贤金。城市土地储备问题研究进展(上)[J].国土资源,2003(3):28-30
[43]郎聪.土地储备评价研究,同济大学,硕士学位论文,2007,5
[44]马建华,管华.系统科学及其在地理学中的应用[M].北京:科学出版社,2003
[45]郭治安,沈小峰.协同论[M].太原:山西经济出版社,1991
[46]李植斌.区域可持续发展评价指标体系与方法的初步研究[J].人文地理,1998,13(4):70-74。
[47]李植斌.一种城市土地利用效益综合评价方法[J].城市规划,2000,24(8):62
[48]孟庆松,韩文秀,金锐.科技一经济系统协调模型研究[J].天津师范大学学报(自然科学版),1998,18(4):8-12
[49]孟庆松,韩文秀.复合系统整体协调度模型研究[J].河北师范大学学报(自然科学版),1999,23(2):177-179
[50]欧雄,冯长春,沈青云.协调度模型在城市土地利用潜力评价中的应用[J].地理与地理信息科学,2007,23(1):41-45
[51]孟庆松,韩文秀.复合系统协调度模型研究[J].天津大学学报,2000,33(4):444
[52]陈华平.我国城市土地收购储备制度研究.江西财经大学,硕士学位论文,2003,(4)
[53]陈章喜,李昌.论我国城市土地储备市场的建立与运行.经济前沿.2004,(6)
[54]吴殿廷,刘小勇.资源优化配置与区域发展——以山西省为例[J].地理科学.1998,18(2):172-182
[55]佟连军,张明祥.辽中南地区经济发展与资源环境关系[J].地理科学,1999,19(6):517-520。
[56]梅林,杨青山.哈尔滨城市经济区产业结构调整与布局研究[J].地理科学,1999,19(2):186-188。
[57]宋金平,李丽平.北京市城乡过渡带产业结构演化研究[J].地理科学,2000,20(1):20-26。
[58]重庆市江津区统计局.江津统计年鉴,2006
[59]重庆市江津区统计局.江津统计年鉴,2007
[60]江津区人民政府.江津区城市总体规划(2006—2020),2007,7
[61]黄贤金,范从来,蔡龙.城市理性发展与经营机制创新[M].南京:东南大学出版社,2004,(10):43-44。
[62]康春,周晓艳,田心尉.城市土地储备运作中的目标偏离及对策建议[J].土地使用制度改革,2006,(7):28-30
[63]黄小彪,黄曼慧.城市土地储备制度的功能、问题与发展对策分析[J].中国房地产金融,2005,(4):12-16
[64]刘维新,张红.经营城市、土地储备与土地金融[J].中国房地产金融,2001,(10)
[65]葛卫芬.城市土地储备制度的障碍与对策分析[J].宁波党校学报,2006,(2):68-71
[66]朱国兰.完善土地储备机制的对策思考[J].上海土地,2006,(1):25-26
[67]刘文秀,刘丽琴,李诚固.城市规划与城市土地经营的协调路径研究[J].《软科学》,2006,20(6):47-51
[68]石永林.建设可持续发展生态城市的必由之路——城市经营[J].商业研究,2004(24):53-56
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[21]荆月新.城市土地立法研究[M].北京:中国检察出版社,2006,8:154-163
[22]周寅康,李如海,王黎明,黄贤金,张勤.城市国有土地收购储备机制研究[J],南京大学学报(自然科学版),2002,6
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[38]吴孝政.政府经济学[M].长沙:湖南大学出版社,2003,1:98-99
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[68]石永林.建设可持续发展生态城市的必由之路——城市经营[J].商业研究,2004(24):53-56