预售商品房按揭制度的探讨
摘要
本文从预售商品房按揭的本质和实际情况出发，对我国预售商品房按揭制度进行了研究。全文共分为四个部分，在介绍了按揭的起源及预售商品房按揭制度在我国的发展情况后，系统地阐述了预售商品房按揭的法律属性、预售商品房按揭中常见风险的法律防范及控制、完善我国预售商品房按揭制度方面的内容，明确了以购房人、贷款银行、开发商三方为主体的预售商品房按揭的法律特征及其涉及的法律关系，并且对预售商品房按揭中存在的风险进行了概括，从保险业的介入、住房抵押贷款证券化的实行、开发商的担保和中介机构的参与等四方面提出了风险防范措施，在分析了我国预售商品房按揭制度的立法现状后，提出了完善现有的《商品房预售管理办法》和制定《预售商品房按揭管理办法》等两项措施。预售商品房按揭的出现不仅缓解了房地产市场开发资金紧张的状况，也为广大普通百姓拥有属于自己的商品房提供了良好的条件，同时也拓展了银行的业务，扩大了房地产的销售市场。本文意在通过对预售商品房按揭制度的研究，为完善我国预售商品房按揭制度尽自己的微薄之力。
In terms of the nature and the actual conditions of the commodity-housings presale mortgage , the author makes a rather systematic study on the system of national commodity-housings presale mortgage from four aspects. After introducing the origin of mortgage and the development of the system of national commodity-housings presale mortgage, the thesis discusses the legal characteristic and the most essential risks of the commodity-housings presale mortgage, defines the legal characteristic of the subject which is composed of the consume, the bank and the real estate development enterprises, summarizes the risks that come form the subject, indicates four precaution methods about the risks, which are the insurance intervention, the securitization of housing mortgage loan, the guarantee of the real estate development enterprises and the joining of medi-organization, and proposes to perfect the Commodity-housings Presale Management Law and constitute the Commodity -housings Presale Mortgage Management Law after analyzing the actual legislation conditions about the system of national commodity-housings presale mortgage. The appearance of the commodity-housings presale mortgage is not only settling the real estate development financing but also providing the better conditions for common people to purchase commodity-housings. At the same time, it increases the bank operations and enlarges the real estate market. The author wishes to do her endeavor for perfecting the system of national commodity-housings presale mortgage .
In terms of the nature and the actual conditions of the commodity-housings presale mortgage , the author makes a rather systematic study on the system of national commodity-housings presale mortgage from four aspects. After introducing the origin of mortgage and the development of the system of national commodity-housings presale mortgage, the thesis discusses the legal characteristic and the most essential risks of the commodity-housings presale mortgage, defines the legal characteristic of the subject which is composed of the consume, the bank and the real estate development enterprises, summarizes the risks that come form the subject, indicates four precaution methods about the risks, which are the insurance intervention, the securitization of housing mortgage loan, the guarantee of the real estate development enterprises and the joining of medi-organization, and proposes to perfect the Commodity-housings Presale Management Law and constitute the Commodity -housings Presale Mortgage Management Law after analyzing the actual legislation conditions about the system of national commodity-housings presale mortgage. The appearance of the commodity-housings presale mortgage is not only settling the real estate development financing but also providing the better conditions for common people to purchase commodity-housings. At the same time, it increases the bank operations and enlarges the real estate market. The author wishes to do her endeavor for perfecting the system of national commodity-housings presale mortgage .
引文
[1] E. L. G. Tyler, Fisher and Lightwood's Law of Mortgage, p.6转引自王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P101。
[2] 郭明瑞：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年版，P30-31，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P276。
[3] 何美欢：《香港担保法》，北京大学出版社1996年版，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论从》第11卷，法律出版社1999年版，P277。
[4] 戴炎辉：《吾国近世抵押权论》，载郑玉波主编《民法物权论文选辑》(下)，P527-528，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P277。
[5] 李希：《试论按揭的法律属性》，载于《政治与法律》1998年第3期，P23。
[6] Fisher and Lightwood's Law of Mortgage，p．6转引自许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版，P47。
[7] E.L.G. Tyler, Fisher and Lightwood' s Law of Mortgage, p4, note(h)转引自王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P101-102。
[8] 王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P102。
[9] 许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P285。
[10] 程畅：《议房地产按揭法律关系中的权利转移》(来自www.uibe.edu.cn)。
[11][12] 许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版，P53。
[13] 《楼花按揭的法律思考》(来自www.ccbczpx.com，2002年11月28日，网上未标明作者)。
[14] 王新建：《香港民商法实务与案例——香港房地产法实务》，人民法院出版社1998年版，P83-84。
[15] 李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，P155，转引自王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P119。
[16] 吴建创：《香港“按揭”与大陆“按揭”的法律区别》，载于《上海房地》2000年第7期，P45～46。
[17] 王新建：《香港民商法实务与案例——香港房地产法实务》，人民法院出版社1998年版，P96-98。
[18] 吴建创：《香港“按揭”与大陆“按揭”的法律区别》，载于《上海房地》2000年第7期，P45～46。
[19] 包宗华：《中国的住房舰念》，载于《上海房地》2000年第7期，P6-7。
[20] 黄志明、张琦：《论按揭的法律定位》，载于《民商法学》2001年第9期，P61。
[21] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，P599。
[22] 程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P15-16。
[23] 吴传华：《预售商品房(楼花)按揭的法律问题》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P55。
[24] 程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P15-16。
[25] 刘晋：《楼花按揭的理论研究与法律调整》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P6-7。
[26] 吴传华：《预售商品房(楼花)按揭的法律问题》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P48-49。
[27] 王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P131-132。
[28] 梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版，P776。
[29][30] 宁教铭、陈群峰：《房地产按揭权法律性质探析》，载于《河北法学》2001年第3期，P41～43。
[31] 同[28]。
[32] 施峰：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，载于《当代法学》2002年第5期，P64～66。
[33] 同[21]，P600。
[34] 吴志勇、曾前锋：《国外房地产保险的成功经验及借签》，载于《中国房地产》2001年第6期，P66。
[35] 叶德磊：《美国住宅抵押贷款证券化的运作与发展》，载于《上海房地》2001年第9期，P38-40。
[36][37][38] 向宏观：《国外住房抵押贷款证券化制度与中国住房金融创新》，载于《上海房地》2000年第3期，P10-14。
[39] 马克：《房地产泡沫已经出现》，载于《南方周末》2003年2月28日。
[40] 同[28]。
1．梁慧星：《中国物权法研究》(下册)，法律出版社1998年版。
2．梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2000年版。
3．王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版。
4．刘武元：《房地产交易法律问题研究》，法律出版社2002年版。
5．高富平、黄武双：《房地产法新论》，中国法制出版社2000年版。
6．关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年版。
7．强力、韩良：《贷款担保法前沿案例研究》，中国经济出版社2001年版。
8．肖厚国、孙鹏：《担保法律制度研究》，法律出版社1998年版。
9．高言、张占良：《担保法理解适用与案例评析》，人民法院出版社1996年版。
10．王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版。
11．许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版。
12．王建中：《房地产·住房纠纷与处理实务全书》，中国民主法制出版社2001年版。
13．马原：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版。
1．李希：《试论按揭的法律属性》，《政治与法律》1998年第3期。
2．许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，《民商法论丛》第11卷，法律出版社。
3．吴建创：《香港“按揭”与大陆“按揭”的法律区别》，《上海房地》2000年第7期。
4．包宗华：《中国的住房观念》，《上海房地》2000年第7期。
5．沈正超、赵德和：《对调整商品房预售政策的思考和建议》，《上海房地》2000年第4期。
6．黄志明、张琦：《论按揭的法律定位》，《民商法学》2001年第9期。
7．宁教铭、陈群峰：《房地产按揭权法律性质探析》，《河北法学》2001年第3期。
8．施峰：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，《当代法学》2002年第5期。
9．许合进：《略论住房按揭》，《当代法学》1999年第2期。
10．叶德磊：《美国住宅抵押贷款证券化的运作与发展》，《上海房地》2001年第9期。
11．向宏观：《国外住房抵押贷款证券化制度与中国住房金融创新》，《上海房地》2000年第3期。
12．吴志勇、曾前锋：《国外房地产保险的成功经验及借鉴》，《中国房地产》2001年第6期。
[2] 郭明瑞：《担保法原理与实务》，中国方正出版社1995年版，P30-31，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P276。
[3] 何美欢：《香港担保法》，北京大学出版社1996年版，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论从》第11卷，法律出版社1999年版，P277。
[4] 戴炎辉：《吾国近世抵押权论》，载郑玉波主编《民法物权论文选辑》(下)，P527-528，转引自许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P277。
[5] 李希：《试论按揭的法律属性》，载于《政治与法律》1998年第3期，P23。
[6] Fisher and Lightwood's Law of Mortgage，p．6转引自许明月：《抵押权制度研究》，法律出版社1998年版，P47。
[7] E.L.G. Tyler, Fisher and Lightwood' s Law of Mortgage, p4, note(h)转引自王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P101-102。
[8] 王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P102。
[9] 许明月：《英国法中的不动产按揭(Mortgage)》，见《民商法论丛》第11卷，法律出版社1999年版，P285。
[10] 程畅：《议房地产按揭法律关系中的权利转移》(来自www.uibe.edu.cn)。
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[13] 《楼花按揭的法律思考》(来自www.ccbczpx.com，2002年11月28日，网上未标明作者)。
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[15] 李宗锷：《香港房地产法》，商务印书馆(香港)1988年版，P155，转引自王闯：《让与担保法律制度研究》，法律出版社2000年版，P119。
[16] 吴建创：《香港“按揭”与大陆“按揭”的法律区别》，载于《上海房地》2000年第7期，P45～46。
[17] 王新建：《香港民商法实务与案例——香港房地产法实务》，人民法院出版社1998年版，P96-98。
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[22] 程力：《楼宇按揭对我国抵押权制度理论发展的影响》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P15-16。
[23] 吴传华：《预售商品房(楼花)按揭的法律问题》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P55。
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[25] 刘晋：《楼花按揭的理论研究与法律调整》，载马原主编：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版，P6-7。
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[29][30] 宁教铭、陈群峰：《房地产按揭权法律性质探析》，载于《河北法学》2001年第3期，P41～43。
[31] 同[28]。
[32] 施峰：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，载于《当代法学》2002年第5期，P64～66。
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[34] 吴志勇、曾前锋：《国外房地产保险的成功经验及借签》，载于《中国房地产》2001年第6期，P66。
[35] 叶德磊：《美国住宅抵押贷款证券化的运作与发展》，载于《上海房地》2001年第9期，P38-40。
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13．马原：《房地产案件新问题与判解研究》，人民法院出版社1997年版。
1．李希：《试论按揭的法律属性》，《政治与法律》1998年第3期。
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4．包宗华：《中国的住房观念》，《上海房地》2000年第7期。
5．沈正超、赵德和：《对调整商品房预售政策的思考和建议》，《上海房地》2000年第4期。
6．黄志明、张琦：《论按揭的法律定位》，《民商法学》2001年第9期。
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8．施峰：《论楼花按揭中的担保链及其优越性》，《当代法学》2002年第5期。
9．许合进：《略论住房按揭》，《当代法学》1999年第2期。
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11．向宏观：《国外住房抵押贷款证券化制度与中国住房金融创新》，《上海房地》2000年第3期。
12．吴志勇、曾前锋：《国外房地产保险的成功经验及借鉴》，《中国房地产》2001年第6期。