房地产产业投资基金研究
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摘要
在一次房地产金融论坛上，与会的专家学者、开发商一致认为随着近年来全国经济、金融业和房地产业的迅猛发展，房地产业的竞争将逐步进入融资手段的竞争。而且由于这几年我国房地产业发展势头迅猛，出现了一些无序开发的现象，产生了一定的供需矛盾，导致大量闲置房、空置房的出现，这部分沉淀资产占用大量资金，直接影响企业的资金周转和营运效率，急需有专业优势、资金优势的机构协助来盘活处置。此外，通过研究经济比较发达国家的房地产业可以发现，一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环，三个小循环合在一起又组成了一个大循环。这三个小循环分别是：以房地产开发商为核心的房地产开发循环；以房地产投资管理为核心的房地产投资循环；以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。中国的房地产业经过20年时间的发展，只构筑了第一个小循环,但随着中国房地产投资功能的显现，房地产的投资管理循环开始呼之欲出。
因此，创新房地产金融工具，发展房地产产业投资基金已是大势所趋。本文通过分析研究国内外有关的房地产投资基金文献，界定了在中国当前房地产业发展背景下房地产产业投资基金的内涵，探讨了房地产产业投资基金在我国发展的必要性与可行性。同时，借鉴国外尤其是美国产业投资基金的运作经验，讨论了房地产投资基金的设立、组织模式、资金来源以及房地产产业投资基金的资金投向等问题。最后，还分析了我国房地产产业投资基金的设立壁垒及经营瓶颈问题。
On a real estate finance forum, some experts and developers figured out the real estate competence will become finance competence with the rapid development of real estate industry and real estate finance. Furthermore, there are many leave unused house which engross much fund and have big impact on the fund circulation and using efficiency due to rapid development of real estate and subsequent irrational develop. These unused houses make it important to establish a special organize. After studying the real estate industry of some developed country we can draw a conclusion that a mature real estate market consists of three small circulation which build up a large circulation. The three small circulations are building construction circulation, investment circulation and asset securities circulation. The Chinese real estate industry has construct the first circulation after having developed for about 20 years, but as the investment function of Chinese real estate, the second circulation become to turn up.
By means of analyzing nationwide or abroad paper about real estate investment fund, this dissertation gives a definition to the real estate investment fund under the background of current China and discusses the important and feasibility of development of real estate investment fund. At the meantime, this paper analyses the setup，organization，fund resource and operation of real estate investment fund compares with some operation experiences of other country of investment fund. Finally, this paper points out some problems about real estate lies in setup and operation.
因此，创新房地产金融工具，发展房地产产业投资基金已是大势所趋。本文通过分析研究国内外有关的房地产投资基金文献，界定了在中国当前房地产业发展背景下房地产产业投资基金的内涵，探讨了房地产产业投资基金在我国发展的必要性与可行性。同时，借鉴国外尤其是美国产业投资基金的运作经验，讨论了房地产投资基金的设立、组织模式、资金来源以及房地产产业投资基金的资金投向等问题。最后，还分析了我国房地产产业投资基金的设立壁垒及经营瓶颈问题。
On a real estate finance forum, some experts and developers figured out the real estate competence will become finance competence with the rapid development of real estate industry and real estate finance. Furthermore, there are many leave unused house which engross much fund and have big impact on the fund circulation and using efficiency due to rapid development of real estate and subsequent irrational develop. These unused houses make it important to establish a special organize. After studying the real estate industry of some developed country we can draw a conclusion that a mature real estate market consists of three small circulation which build up a large circulation. The three small circulations are building construction circulation, investment circulation and asset securities circulation. The Chinese real estate industry has construct the first circulation after having developed for about 20 years, but as the investment function of Chinese real estate, the second circulation become to turn up.
By means of analyzing nationwide or abroad paper about real estate investment fund, this dissertation gives a definition to the real estate investment fund under the background of current China and discusses the important and feasibility of development of real estate investment fund. At the meantime, this paper analyses the setup，organization，fund resource and operation of real estate investment fund compares with some operation experiences of other country of investment fund. Finally, this paper points out some problems about real estate lies in setup and operation.
引文
1：①②为信托关系；③为分工协作，相互监督关系；
④为代理关系；⑤为买卖关系。
1 资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001）
1私人权益资本（又称私人股权市场）是指不必经过证券交易委员会审批登记，在私人之间或各种非金融机构之间交易的权益资本。
[1] 王彦国.投资基金论.北京大学出版社.2002年.P37
[2] 何望.走进开放式基金.中国物资出版社.2001年.P127
[3] 季敏波.中国产业投资基金研究.上海财经大学出版社.2000年.P57-60
[4] 欧阳卫民等.产业投资基金.经济科学出版社.1997年.P26
[5] 曹尔阶.风险投资：发展高科技产业的资本运营模式.金融时报.1998年8月3日
[4] 谢光北.发展住宅产业投资基金-推进中国住宅产业化.房地产金融之页
[5] 田灵江.建立住宅产业发展基金初探.国研网.2002年6月10日
[6] 威廉姆·B.布鲁格曼、杰夫瑞·D.费雪.房地产金融与投资.东北财经大学出版社.2000年.P327
[7] 赵昂.美国房地产基金运作的三驾马车。财经时报.2001年11月21日
[8] ]曹振良、高晓慧.中国房地产业发展与管理研究.北京大学出版社.2002年.P231
[9] 张汉亚.中国房地产业投资发展前景分析.交易网.2002年5月22日
[10]中国统计年鉴（1990-2001）.中国统计出版社.《固定资产投资统计快报》国家统计局.2002年2月
[11] 中国统计年鉴（2001），中国统计出版社.国家统计局.2002年2月.P213
[12] 王冉、董洁.中国房地产商的战略转型.www.emkt.com.cn
[13] 中国人民银行关于规范住房金融业务的通知.2001年6月19日
[14] 谭刚.房地产周期波动.经济管理出版社.2001年.P143
[15] 古学彬、向近.投资基金理论与实务.暨南大学出版社.1997年.P85
[16] 夏斌.中国私募基金报告.中国证券网.2001年7月6日
[17] 马莉.论我国产业投资基金运行的现实选择.经济改革.1999年第1期.P23
[18] 刘传葵.封闭式基金与开放式基金的比较.南开经济研究.1999年第1期
[19] 李康、顾宇萍.中国产业投资基金理论与实务.经济科学出版社.1999年.P203
[20] 刘健均.建立我国产业投资基金问题的思考.投资与证券.1999年第7期.P23
[21] 国家计委财金司.如何发展产业投资基金.宏观经济管理.1998年第3期
[22] 王永会.投资基金模式新构想.山西财经大学学报.2000年第22卷.P32
[23] 张彬、张卫国、刘莉.中国投资基金发展的问题及对策.重庆大学学报.1999年第1期.P41
[24] 郭宝新、傅斌.现代投资基金管理与运作.中国金融出版社.1997年.P37
[25] 殷红、张卫东.房地产金融.首都经济贸易大学出版社.2002年.P149
[26] 吴日才.房地产投资基金主攻权益性投资.搜房网.2001年11月22日
[27] 中国工商银行湖南省分行课题组.中国住宅金融问题研究.金融与保险.1998年第3期
[28] 赵卓文、陈柳青.广州楼市观察2000.广东省地图出版社.2000年.P233
[29] 张超英、李培育.资产证券化.经济科学出版社.1998年.P134
[30] 弗兰克.J.法博.投资管理学.经济科学出版社.1999年.P33
[31] 陈钊.住房抵押贷款理论与实践.复旦大学出版社.2000年.P21
[32] 佚名.我国房地产信托经营的发展模式.国研网.2002年7月10日
[33] 阿尔伯特·J.弗雷德曼、鲁斯·瓦尔斯.共同基金运作.清华大学出版社、西蒙与抒斯特国际出版公司.1997年.P238
[34] 倪源. 房地产投资基金"四面受敌" .http://www.yestock.com.2002.12.12.
[35] 秦励.房地产投资基金：法律真空下的冒险游戏.中国建设报.2002年6月7日
[36] 朱凌波.房地产基金悄然萌动.中国建设报.2002年9月9日
[37] 张方群、赵震全.关于我国房地产基金发展模式的探讨.吉林大学社会科学学报.P81-84
[38] 吴日才.加入WTO给我国房地产投资基金发展带来的挑战和机遇.地产界.2002年12期
[39] BVCA.1989.Report on Investment Activity-1988.London:British Venture Capital Association.P35
[40] Paul Gomper.Optimal Investment,Monitoring,and the Staging of Venture Capital .Journal of Finance. 1995.
[41] Willian A.Sahlman.The structure and Governance of Venture-capital Organizations.Journal of Financial Economics 27. 1990.PP473-521
[42] Singh,H. Management Buy-outs and Share-holder Value.Strategic Management Journal 11(5).1991.PP111-129
[43] Carter,Richard,Frederick H.Dark,and Ajai K.Singh.A Comparative Analysis of Underwriter Prestige Measure,Journal of Finace . 1998.PP.285-312
[44] Fama,E.F.,Eugene F.and M.C.Jensen,Organization Forms and investment decisions.Journal of political economy.P 88.
[45] J.Vernon Hendson and William Poople .Principles of Economics.D,C.Health and Company. 1991
[46] Jones,oliver.The development of an Effective Secondary Mortgage Mmarket. Journal of finance. 1996.P346-358
[47] Bartleet,Willian W.Mortgage Backed Securities:Products,Analysis,Trading,P12-13
[48] Benaroch M.. Option-Based Management of Technology Investment Risk Ieee Transactions on Engineering Management [J]. VOL.48, NO.4, November 2001
④为代理关系；⑤为买卖关系。
1 资料来源：《中国统计年鉴》（1990-2001）
1私人权益资本（又称私人股权市场）是指不必经过证券交易委员会审批登记，在私人之间或各种非金融机构之间交易的权益资本。
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[3] 季敏波.中国产业投资基金研究.上海财经大学出版社.2000年.P57-60
[4] 欧阳卫民等.产业投资基金.经济科学出版社.1997年.P26
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[4] 谢光北.发展住宅产业投资基金-推进中国住宅产业化.房地产金融之页
[5] 田灵江.建立住宅产业发展基金初探.国研网.2002年6月10日
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[27] 中国工商银行湖南省分行课题组.中国住宅金融问题研究.金融与保险.1998年第3期
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[48] Benaroch M.. Option-Based Management of Technology Investment Risk Ieee Transactions on Engineering Management [J]. VOL.48, NO.4, November 2001