购房消费行为分析
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摘要
在传统住房分配体制下，城镇居民的住房消费行为完全受国家意志支配，
这使得理论界对于个人购房行为的研究缺乏实践基础，因此至今为止很少有关
这方面的专题研究。随着住房制度改革的深入，房地产交易市场逐步完善，城
镇居民住房消费的自主性不断加强，由此对购房消费行为的理论研究也有了其
存在的必要性和可行性。本文旨在对购房行为模式的理论探讨和实证分析，得
出购房消费行为的特征与规律，为有关各方面的策略制定提供一点理论依据。
本论文共分四章，第一章阐述购房消费行为的概念、特征，第二章购房消
费行为模式的研究，整个模式包括影响购房行为的内外因素和购房决策两部分。
影响购房行为的外部因素有社会文化环境、社会经济环境、行业动态和住房供
求形势；影响购房行为的内部因素主要分析消费者购房前后的心理状态，包括
购房动机、人格特征、知觉、学习过程和态度，不同的心理特所征导致的购房
行为的差异；购房决策除购房行为的实施过程外，还包括购房需求识别、信息
收集、选择决定，然后采取购买行动，最后还要进行购后评价。第三章分别对
按揭购房、一次性购房和购买二手房等三种购房消费行为进行比较分析，归纳
各自特征与区别所在。分析表明：三者购房行为在购房主体上最显著的差异在
于年龄构成，按揭购房者平均年龄为34.71岁，一次性购房者为39岁，而购买
二手房者的平均年龄达到5O岁；三者在购房主体，即所购住房面积和成交住房
总价也存在明显差别：按揭房的平均住房面积有111.47平方米，总房价高达31.42
万元，一次性付款的住房面积只有91.62平方米，对应的总价为26.95万元，二
手房更低，平均交易面积为60平方米左右，平均成交总价不到20万元。此外
对购房主体、购房客体和贷款方式有关变量进行相关分析。从相关变量的分析
结果来看，收入是影响购房行为最主要、最直接的因素，年龄、学历、职业等
只起到间接的作用。第四章对收入中的不同成分与住房支出的关系进行分析。
运用有关消费函数原理分析可得：我国住房平均消费倾向（APC）为6.17；住
房消费支出随收入的增加而增加；住房边际消费倾向大于1；不同收入层具有
不同的APC，高收入层的APC低于低收入层；住房消费支出与收入中的持久
收入密切相关。
In traditional house-distribution system, the citizens in our country can not
selected the houses on their own minds, because houses in cities were distributed
uniformly by government. As a result, theorists have no data from practice to support
their theories about housing-consumption behavior, therefore, little research about this
subject was made until now. However, due to the reform of the house-distribution
system, citizens now can make house deals as their pleased. It makes the research
about the house-purchase behavior feasible and essential.
The whole article is consisted of four sections. Section I is to give out the
concept and characters; Section II is the model of the house-purchase behavior.
Both the impacting factors from outside and inside and strategy of buying house build
up the entire model. The factors from outside are something concerned with social
culture, social economy and industry environment, such as demand and supply of
houses. The inside factors are something about psychology in the process of house-
purchase, including motives, personalities, attitudes and studies of consumers for
purchasing houses. The house-purchase strategy means not only the exact action of
purchasing, also includes aware of need, information collection, case decision and, the
last point, evaluation about house-purchase actions; Section III mainly deal with the
data, which indicate the characters and differences of the three ways of purchasing
houses: a house-purchase by mortgage, a bullet house-purchase and second-hand
house-purchase. Also, the relations between the house-purchase subjects and objects t
are discussed. Section IV build up the house-consumption function
这使得理论界对于个人购房行为的研究缺乏实践基础，因此至今为止很少有关
这方面的专题研究。随着住房制度改革的深入，房地产交易市场逐步完善，城
镇居民住房消费的自主性不断加强，由此对购房消费行为的理论研究也有了其
存在的必要性和可行性。本文旨在对购房行为模式的理论探讨和实证分析，得
出购房消费行为的特征与规律，为有关各方面的策略制定提供一点理论依据。
本论文共分四章，第一章阐述购房消费行为的概念、特征，第二章购房消
费行为模式的研究，整个模式包括影响购房行为的内外因素和购房决策两部分。
影响购房行为的外部因素有社会文化环境、社会经济环境、行业动态和住房供
求形势；影响购房行为的内部因素主要分析消费者购房前后的心理状态，包括
购房动机、人格特征、知觉、学习过程和态度，不同的心理特所征导致的购房
行为的差异；购房决策除购房行为的实施过程外，还包括购房需求识别、信息
收集、选择决定，然后采取购买行动，最后还要进行购后评价。第三章分别对
按揭购房、一次性购房和购买二手房等三种购房消费行为进行比较分析，归纳
各自特征与区别所在。分析表明：三者购房行为在购房主体上最显著的差异在
于年龄构成，按揭购房者平均年龄为34.71岁，一次性购房者为39岁，而购买
二手房者的平均年龄达到5O岁；三者在购房主体，即所购住房面积和成交住房
总价也存在明显差别：按揭房的平均住房面积有111.47平方米，总房价高达31.42
万元，一次性付款的住房面积只有91.62平方米，对应的总价为26.95万元，二
手房更低，平均交易面积为60平方米左右，平均成交总价不到20万元。此外
对购房主体、购房客体和贷款方式有关变量进行相关分析。从相关变量的分析
结果来看，收入是影响购房行为最主要、最直接的因素，年龄、学历、职业等
只起到间接的作用。第四章对收入中的不同成分与住房支出的关系进行分析。
运用有关消费函数原理分析可得：我国住房平均消费倾向（APC）为6.17；住
房消费支出随收入的增加而增加；住房边际消费倾向大于1；不同收入层具有
不同的APC，高收入层的APC低于低收入层；住房消费支出与收入中的持久
收入密切相关。
In traditional house-distribution system, the citizens in our country can not
selected the houses on their own minds, because houses in cities were distributed
uniformly by government. As a result, theorists have no data from practice to support
their theories about housing-consumption behavior, therefore, little research about this
subject was made until now. However, due to the reform of the house-distribution
system, citizens now can make house deals as their pleased. It makes the research
about the house-purchase behavior feasible and essential.
The whole article is consisted of four sections. Section I is to give out the
concept and characters; Section II is the model of the house-purchase behavior.
Both the impacting factors from outside and inside and strategy of buying house build
up the entire model. The factors from outside are something concerned with social
culture, social economy and industry environment, such as demand and supply of
houses. The inside factors are something about psychology in the process of house-
purchase, including motives, personalities, attitudes and studies of consumers for
purchasing houses. The house-purchase strategy means not only the exact action of
purchasing, also includes aware of need, information collection, case decision and, the
last point, evaluation about house-purchase actions; Section III mainly deal with the
data, which indicate the characters and differences of the three ways of purchasing
houses: a house-purchase by mortgage, a bullet house-purchase and second-hand
house-purchase. Also, the relations between the house-purchase subjects and objects t
are discussed. Section IV build up the house-consumption function
引文
1、 《消费经济学原理》／伊世杰、蔡德容／／经济科学出版社 1992年
2、 《中国消费结构研究》／伊世杰／／上海人民出版社 1988年
3、 《消费社会学》/彭华民//南开大学出版社 1996年
4、 《消费者行为学》/J．布莱思／／中信出版社 1999年
5、 《中国消费心理学》／温孝卿、任仲祥等∥天津大学出版社 1996年
6、 《消费心理》／成伯清、李林艳//南京大学出版社 1997年
7、 《城市住宅经济学》／张跃庆／／经济日报出版社 1995年
8、 《中国宏观经济实证分析》／厉以宁//北京大学出版社 1993年
9、 《居民消费统计学》／易丹辉等／／中国人民大学出版社 1994年
10、 《中国家庭消费结构透视》／董福荣／／经济管理出版社 1999年
11、 《消费经济概论》/王美涵／／中国财政经济出版社 1985年
12、 《消费经济学》/厉以宁//人民出版社 1984年
13、 《中国消费函数分析》／臧旭恒／／上海人民出版社 1994年
14、 《多元分析》／M．肯德尔，／科学出版社 1983年
15、 《多元统计分析及计算程序》／林少宾等／／华中理工大学 1988年
16、 《经济计量学》/李长风//上海财经大学出版社 1996年
17、 《市场调查与预测》/李轴／／国防工业出版社 1996年
18、 《房地产金融与投资》／龙胜平／／高等教育出版社 1998年
19、 《改革中的困点与兴奋点》／商俊峰//珠海出版社 1998年
20、 《中国统计年鉴》各卷
21、 《国际经济统计年鉴98’》
22、 《新浙江50年》 1999年
23、 《中国房地产市场年鉴》 1998年1999年
24、 “中国住房和住房市场的现在与未来”／中国房地产 2000年2月
25、 “析非收入因素对消费-收入关系的效应”／臧旭恒//南开经济研究 1994年6月
26、 “中国宏观经济中家庭消费函数特征”／学术月刊／／袁志刚 1996年9月
27、 “转轨经济中的消费行为及理论假设“／李晓西 //经济科学 1998年4月
28、 “中国城乡居民消费函数比较”／吴有莹//商品经济、物资经济 1995年3月
29、 “中国消费函数探讨”/李大夫∥商业经济、物资经济 1998年5月
30、 “迈向二十一世纪我国城市住宅需求的发展趋势”／张秋舫 2000年2月
31、 “构建合理供给结构，培育大众住宅市场”彭岩，//房市与房价 1999年6月
32、 “中国房地产市业非均衡发展研冗”／陈浮等//经济地理 1998年2月
33、 “居民住宅消费购买力分析”／现代企业管理／／陈乐天
34、 “住房消费的影响因素及其相关问题／王晓东／／城市发展研究 1998年3月
35、 “住房消费的递近替换规律”／刘金燕//中国房地产报 2000年2月
36、 “住宅消费的特征、趋势及制约因素”／韩毅//沈阳师范学院学报 1997年1月
37、 “重视需求研究推进住宅良性循环”／张泓铭∥中国房地产报 1999年10月26日
38、 “上海城乡居民收入水平的变化对其消费增长的影响分析”／施祖辉／／消费经济 1999 年第2期
39、 “中国城镇居民财产与消费关系的数量研究”／孙凤、易丹辉／／统计与决策 1999年5月
40、 “中国金融与住宅发展”／易钢／／中国房地产导报 2000年 第11期
41、 “自豪的回顾，充满信心的展望”／刘维新／／中国房地产金融 2000年第1期
42、 “改革开放20年来房地产金融的发展”／刘维新／／中国房地产金融 2000年第3期
43、 “中国城镇住房现状大调查”／李学芬／／中国房地产导报 2000年 第10期
44、 “新千年中国经济形势与房地产走势(上)”／肖灼基／／中国房地产导报 2000年 第11期
45、 “住宅和房地产业发展需要重点解决的几个问题”／宋春华／／中国房地产导报 2000年 第11期
46、 “老百姓对住的想法”／经济生活报／／2000年3月30日
47、 “买房：消费者最关心什么”／一泓／／中国房地产导报 2000年 第9期
48、 “国家统计局最新大型调查表明-居民消费意向住房占第一位’’／房地产动态／／1999年 11月25日
49、 “公房上市老百姓在看什么”／东民／／经济参考报 1999年12月27日
50、 本世纪有关消费函数的理论及测度方法的研究(下)／施祖辉／／1999年12月
5l、“弗里德曼消费函数和持久收入”／苏廷螯／／内蒙古大学学报 1999年1月 第30卷
52、 “进一步启动住房消费”／俞正声／／中国房地信息 2000年2月 总第164期
53、 “市场经济条件下我国的住房制度改革”／文军／／新东方 1999年3月
54、 “我国商品住宅房的市场分析及其宏观控制”／钟光亚、谢建等／／城市问题 1998年 第6期
55、 “试论目前影响住宅商品房市场发展的几个重要因素”／呈献／／地质技术经济管理 1999年 第4期
56、 “我国住房消费需求不足的原因及对策分析”／李青／／桂林航天工业高等专科学校报 1999年 第1期
57、 “住宅消费不旺的原因和对策”／蒙天森／／中国房地产报 2000年1月25日
58“商品房空置率为何高居不下”／文字／／北方经济 1999年第4期
59、 “杭州住宅市场发展现状与趋势展望”／石利群／／杭州房地产信息 2000年3月15日
60、 “外地人撑起杭州楼市半边天”／秦正长／／钱江晚报 1999年11月3日
61、 “中国房地产市场化测度研究”／曹振良、傅十和／／中国房地产 1998年7月
62、 “江苏省住房消费趋势预测”／孙文建、张琳／／南京建筑工程学院学报 2000年 第1期
63、 “我国城镇房地产市场有巨大发展空间”／孙会／／中国财政 1998年10月
64、 “中国住房和住房市场的现在与未来”／顾云昌／／中国房地产2000年2月 总第230期
65、 “中国房地产业：理论空间和现实问题”／市场报 1999年8月24日
66、 “我国房地产至少有40年的发展空间”／中经网 2000年2月13日
67、 “论住宅需求的发展趋势”／张弘铭／／中国房地产 1999年2月 总第218期
68、 “住宅供给过剩，还是短缺?”／蔡穗声／／中国房地产 1999年4月 总第220期
69、 “迈向21世纪我国城市住宅需求的发展趋势”／张秋舫／／房地产动态2000年2月16日
70、 “西安市居民住房购买力分析”／李宇宏等／／基建优化 1999年2月 第20期
71、 “论建立多层次住房供应体系”／虞晓芬／／中国房地产 1999年5月 总第221期
72、 “北京市居民住宅消费购买力分析”／陈乐天／／现代企业管理 1999年4月
73、 “我国住宅经济结构与优化探讨”／李国敏、王晓鸣／／中国房地产 2000年4月 总第 232期
74、 “我国目前住宅问题的定位”／陈柏东／／改革纵横 1998年8月
2、 《中国消费结构研究》／伊世杰／／上海人民出版社 1988年
3、 《消费社会学》/彭华民//南开大学出版社 1996年
4、 《消费者行为学》/J．布莱思／／中信出版社 1999年
5、 《中国消费心理学》／温孝卿、任仲祥等∥天津大学出版社 1996年
6、 《消费心理》／成伯清、李林艳//南京大学出版社 1997年
7、 《城市住宅经济学》／张跃庆／／经济日报出版社 1995年
8、 《中国宏观经济实证分析》／厉以宁//北京大学出版社 1993年
9、 《居民消费统计学》／易丹辉等／／中国人民大学出版社 1994年
10、 《中国家庭消费结构透视》／董福荣／／经济管理出版社 1999年
11、 《消费经济概论》/王美涵／／中国财政经济出版社 1985年
12、 《消费经济学》/厉以宁//人民出版社 1984年
13、 《中国消费函数分析》／臧旭恒／／上海人民出版社 1994年
14、 《多元分析》／M．肯德尔，／科学出版社 1983年
15、 《多元统计分析及计算程序》／林少宾等／／华中理工大学 1988年
16、 《经济计量学》/李长风//上海财经大学出版社 1996年
17、 《市场调查与预测》/李轴／／国防工业出版社 1996年
18、 《房地产金融与投资》／龙胜平／／高等教育出版社 1998年
19、 《改革中的困点与兴奋点》／商俊峰//珠海出版社 1998年
20、 《中国统计年鉴》各卷
21、 《国际经济统计年鉴98’》
22、 《新浙江50年》 1999年
23、 《中国房地产市场年鉴》 1998年1999年
24、 “中国住房和住房市场的现在与未来”／中国房地产 2000年2月
25、 “析非收入因素对消费-收入关系的效应”／臧旭恒//南开经济研究 1994年6月
26、 “中国宏观经济中家庭消费函数特征”／学术月刊／／袁志刚 1996年9月
27、 “转轨经济中的消费行为及理论假设“／李晓西 //经济科学 1998年4月
28、 “中国城乡居民消费函数比较”／吴有莹//商品经济、物资经济 1995年3月
29、 “中国消费函数探讨”/李大夫∥商业经济、物资经济 1998年5月
30、 “迈向二十一世纪我国城市住宅需求的发展趋势”／张秋舫 2000年2月
31、 “构建合理供给结构，培育大众住宅市场”彭岩，//房市与房价 1999年6月
32、 “中国房地产市业非均衡发展研冗”／陈浮等//经济地理 1998年2月
33、 “居民住宅消费购买力分析”／现代企业管理／／陈乐天
34、 “住房消费的影响因素及其相关问题／王晓东／／城市发展研究 1998年3月
35、 “住房消费的递近替换规律”／刘金燕//中国房地产报 2000年2月
36、 “住宅消费的特征、趋势及制约因素”／韩毅//沈阳师范学院学报 1997年1月
37、 “重视需求研究推进住宅良性循环”／张泓铭∥中国房地产报 1999年10月26日
38、 “上海城乡居民收入水平的变化对其消费增长的影响分析”／施祖辉／／消费经济 1999 年第2期
39、 “中国城镇居民财产与消费关系的数量研究”／孙凤、易丹辉／／统计与决策 1999年5月
40、 “中国金融与住宅发展”／易钢／／中国房地产导报 2000年 第11期
41、 “自豪的回顾，充满信心的展望”／刘维新／／中国房地产金融 2000年第1期
42、 “改革开放20年来房地产金融的发展”／刘维新／／中国房地产金融 2000年第3期
43、 “中国城镇住房现状大调查”／李学芬／／中国房地产导报 2000年 第10期
44、 “新千年中国经济形势与房地产走势(上)”／肖灼基／／中国房地产导报 2000年 第11期
45、 “住宅和房地产业发展需要重点解决的几个问题”／宋春华／／中国房地产导报 2000年 第11期
46、 “老百姓对住的想法”／经济生活报／／2000年3月30日
47、 “买房：消费者最关心什么”／一泓／／中国房地产导报 2000年 第9期
48、 “国家统计局最新大型调查表明-居民消费意向住房占第一位’’／房地产动态／／1999年 11月25日
49、 “公房上市老百姓在看什么”／东民／／经济参考报 1999年12月27日
50、 本世纪有关消费函数的理论及测度方法的研究(下)／施祖辉／／1999年12月
5l、“弗里德曼消费函数和持久收入”／苏廷螯／／内蒙古大学学报 1999年1月 第30卷
52、 “进一步启动住房消费”／俞正声／／中国房地信息 2000年2月 总第164期
53、 “市场经济条件下我国的住房制度改革”／文军／／新东方 1999年3月
54、 “我国商品住宅房的市场分析及其宏观控制”／钟光亚、谢建等／／城市问题 1998年 第6期
55、 “试论目前影响住宅商品房市场发展的几个重要因素”／呈献／／地质技术经济管理 1999年 第4期
56、 “我国住房消费需求不足的原因及对策分析”／李青／／桂林航天工业高等专科学校报 1999年 第1期
57、 “住宅消费不旺的原因和对策”／蒙天森／／中国房地产报 2000年1月25日
58“商品房空置率为何高居不下”／文字／／北方经济 1999年第4期
59、 “杭州住宅市场发展现状与趋势展望”／石利群／／杭州房地产信息 2000年3月15日
60、 “外地人撑起杭州楼市半边天”／秦正长／／钱江晚报 1999年11月3日
61、 “中国房地产市场化测度研究”／曹振良、傅十和／／中国房地产 1998年7月
62、 “江苏省住房消费趋势预测”／孙文建、张琳／／南京建筑工程学院学报 2000年 第1期
63、 “我国城镇房地产市场有巨大发展空间”／孙会／／中国财政 1998年10月
64、 “中国住房和住房市场的现在与未来”／顾云昌／／中国房地产2000年2月 总第230期
65、 “中国房地产业：理论空间和现实问题”／市场报 1999年8月24日
66、 “我国房地产至少有40年的发展空间”／中经网 2000年2月13日
67、 “论住宅需求的发展趋势”／张弘铭／／中国房地产 1999年2月 总第218期
68、 “住宅供给过剩，还是短缺?”／蔡穗声／／中国房地产 1999年4月 总第220期
69、 “迈向21世纪我国城市住宅需求的发展趋势”／张秋舫／／房地产动态2000年2月16日
70、 “西安市居民住房购买力分析”／李宇宏等／／基建优化 1999年2月 第20期
71、 “论建立多层次住房供应体系”／虞晓芬／／中国房地产 1999年5月 总第221期
72、 “北京市居民住宅消费购买力分析”／陈乐天／／现代企业管理 1999年4月
73、 “我国住宅经济结构与优化探讨”／李国敏、王晓鸣／／中国房地产 2000年4月 总第 232期
74、 “我国目前住宅问题的定位”／陈柏东／／改革纵横 1998年8月