经济快速发展地区城中村改造与管理问题研究
|
摘要
过去30多年来,随着我国城市化的高速发展,在许多城市的城乡结合部出现了城市化的副产品—城中村。城中村生活着大量的以廉租房收入为生的村民,聚居着维系社会经济发展的大量廉价劳动力,还有众多的“草根阶层”—流动人口,是城市发展中的一个功能特殊、但建设问题、治安问题、环境问题异常严重的社区,迫切需要治理。对城中村的治理,过去一直是采用“严打”、“整治”之类的行政手段来进行的,既治表不治里又缺乏长效机制。对此,本文结合在深圳市进行城中村治理的工作实践,深入研究了城中村实施物业管理和政府激励下的村民自治管理模式,论证分析了城中村推行物业管理的意义、难点、对策和政府激励的必要性、合理性以及激励边界问题,为政府的有关决策提供了理论和实证依据以及具有可操作性的政策建议。
1、系统分析了经济快速发展地区城中村的形成、特殊功能以及存续的必要性；基于“公地悲剧”理论对城中村建设状况的恶果进行了经济学分析,实证分析了城中村的社会管理状况及突出问题,提出了客观认识城中村的观点和对城中村进行治理的依据。基于此,提出了以城中村城市化为目标对城中村进行改造和实施物业管理的两个基本途径。研究结论表明：城中村改造并不是要“消灭”城中村或对城中村“一拆了之”；不管城中村改造进展到何种程度,对城中村实施物业管理都是必需的治理途径；城中村改造是城中村城市化的形象工程(硬件建设),而城中村实施物业管理则是营造城市化的软环境。
2、基于物业管理的公共产品属性和“搭便车”现象的根源分析,研究并确认了城中村物业管理合同的有效性,揭示了城中村物业管理收费难的深层次原因,提出了以改变人的思想观念为核心的对策与策略。
3、建立了城中村物业管理模式的博弈模型,通过对作为相关利益主体的政府、村集体和社会物业管理公司的博弈模型均衡分析,确认了社会物业管理公司与城中村村集体合作是最佳的城中村物业管理模式。
4、基于物业管理效应的正外部性和政府职能的分析,研究并确认了政府激励城中村物业管理的必要性、合理性。研究成果表明,城中村物业管理效应的正外部性,造成了该市场领域的供给不足,难以达到帕累托最优,而只有政府激励(这种激励也能满足政府诉求)能使该外部效应内在化,从而实现物业管理市场资源的有效配置。进而,论文结合深圳市各区政府激励城中村实施物业管理政策措施的效果分析,提出了防止“政府失灵”、具有长效机制的、按有效建筑面积对城中村实施物业管理予以资金扶持的激励边界建议。
此外,论文还基于建筑物区分所有权的相关政策法规分析,提出了实现城中村物业管理规范化的建议。
论文的研究成果针对的是我国社会经济发展和城市化进程中的一个重大现实问题,具有重要的理论意义和应用价值。
With China's rapid development of urbanization, the byproduct-city villages have appeared at the combination area of city and country in many cities over the past 30 years. There are many villagers that live on the income of low rent housing, numerous cheap labor powers that maintain the socioeconomic development, as well as numerous "grassroots-layers" - ransient population in the city villages, which is a community with special features as well as severely serious construction problems, law and order problems and environmental problems that need governing urgently. Governance of the city villages was always conducted with the administrative means like "attacking severely", "punishing", etc. in the past, which could not solve the problem from the root and lack of long-term mechanism. Therefore, combined with the governance practice of city villages in Shenzhen City, this paper deeply studied the villager self-management mode under the property management and government incentives, demonstrated and analyzed the significance, difficulties and countermeasures of implementing property management in these areas, the necessity and rationality of government incentives, as well as the incentive border issues, and provided the relevant decision-making of government with theoretical and empirical evidences and workable policy recommendations.
1. Systematically analyzed the formation, special functions as well as the necessity of existence of city villages in the areas with rapid economy development; conducted the economic analysis on the bad consequence of building city villages based on the "Tragedy of the Commons" theory, empirically analyzed the social management situation and outstanding problem of these villages, and proposed the views of objectively understanding these villages and the foundations to govern it. Therefore, this paper proposed two basic approaches to reform these villages and implement the property management aiming at urbanization of city villages. Research findings show that:reconstruction of these villages is not to "eliminate" them or "just dismantle" them; whatever degree the reconstruction of these villages progress to, it's necessary governing measures to implement the property management; the reconstruction of city villages is the vanity project of these villages' urbanization (hardware construction), while the implementation of property management is to create the soft environment of urbanization.
2. Based on the public goods attribute of property management and the root analysis of "hitchhiking" phenomenon, this paper studied and analyzed the effectiveness of property management contract in the city villages, revealed the deep-seated reasons of hard property management fee charging, and proposed the countermeasures and strategies with the core of changing human concepts.
3. It founded the game model of city villages' property management mode, confirmed that the cooperation of community property management companies and city village is the best property management mode of village within the city through the equilibrium analysis of game model of the related stakeholders like government, village collective, and community property management companies.
4. Based on the positive externalities of property management effectiveness and the analysis of government functions, it studied and affirmed necessity and rationality for government to encourage the property management of city villages. Research findings show that the positive externalities of these villages' property management effects have resulted in insufficient supply of this market area, so it's hard to achieve Pareto optimality. While only the government incentives (such incentives are also able to meet the demands of the government) can achieve the internalization of the external effects, thus achieving the effective allocation of resources in the property management market. Then, combined with the effect analysis for government to encourage these villages to implement property management policies and measures, this paper proposed the incentive border recommendations that prevented "government failure", owned long-term mechanism, and support the implementation of property management in villages with funds according to the effective building area.
In addition, this paper also proposed the recommendations to achieve the standardization of property management in the city villages based on the analysis of relevant policies and regulations on building ownership distinction.
The research findings of this paper aim at one of the important practical problems in China's progress of socio-economic development and urbanization, thus having important theoretical significance and application value.
1、系统分析了经济快速发展地区城中村的形成、特殊功能以及存续的必要性；基于“公地悲剧”理论对城中村建设状况的恶果进行了经济学分析,实证分析了城中村的社会管理状况及突出问题,提出了客观认识城中村的观点和对城中村进行治理的依据。基于此,提出了以城中村城市化为目标对城中村进行改造和实施物业管理的两个基本途径。研究结论表明：城中村改造并不是要“消灭”城中村或对城中村“一拆了之”；不管城中村改造进展到何种程度,对城中村实施物业管理都是必需的治理途径；城中村改造是城中村城市化的形象工程(硬件建设),而城中村实施物业管理则是营造城市化的软环境。
2、基于物业管理的公共产品属性和“搭便车”现象的根源分析,研究并确认了城中村物业管理合同的有效性,揭示了城中村物业管理收费难的深层次原因,提出了以改变人的思想观念为核心的对策与策略。
3、建立了城中村物业管理模式的博弈模型,通过对作为相关利益主体的政府、村集体和社会物业管理公司的博弈模型均衡分析,确认了社会物业管理公司与城中村村集体合作是最佳的城中村物业管理模式。
4、基于物业管理效应的正外部性和政府职能的分析,研究并确认了政府激励城中村物业管理的必要性、合理性。研究成果表明,城中村物业管理效应的正外部性,造成了该市场领域的供给不足,难以达到帕累托最优,而只有政府激励(这种激励也能满足政府诉求)能使该外部效应内在化,从而实现物业管理市场资源的有效配置。进而,论文结合深圳市各区政府激励城中村实施物业管理政策措施的效果分析,提出了防止“政府失灵”、具有长效机制的、按有效建筑面积对城中村实施物业管理予以资金扶持的激励边界建议。
此外,论文还基于建筑物区分所有权的相关政策法规分析,提出了实现城中村物业管理规范化的建议。
论文的研究成果针对的是我国社会经济发展和城市化进程中的一个重大现实问题,具有重要的理论意义和应用价值。
With China's rapid development of urbanization, the byproduct-city villages have appeared at the combination area of city and country in many cities over the past 30 years. There are many villagers that live on the income of low rent housing, numerous cheap labor powers that maintain the socioeconomic development, as well as numerous "grassroots-layers" - ransient population in the city villages, which is a community with special features as well as severely serious construction problems, law and order problems and environmental problems that need governing urgently. Governance of the city villages was always conducted with the administrative means like "attacking severely", "punishing", etc. in the past, which could not solve the problem from the root and lack of long-term mechanism. Therefore, combined with the governance practice of city villages in Shenzhen City, this paper deeply studied the villager self-management mode under the property management and government incentives, demonstrated and analyzed the significance, difficulties and countermeasures of implementing property management in these areas, the necessity and rationality of government incentives, as well as the incentive border issues, and provided the relevant decision-making of government with theoretical and empirical evidences and workable policy recommendations.
1. Systematically analyzed the formation, special functions as well as the necessity of existence of city villages in the areas with rapid economy development; conducted the economic analysis on the bad consequence of building city villages based on the "Tragedy of the Commons" theory, empirically analyzed the social management situation and outstanding problem of these villages, and proposed the views of objectively understanding these villages and the foundations to govern it. Therefore, this paper proposed two basic approaches to reform these villages and implement the property management aiming at urbanization of city villages. Research findings show that:reconstruction of these villages is not to "eliminate" them or "just dismantle" them; whatever degree the reconstruction of these villages progress to, it's necessary governing measures to implement the property management; the reconstruction of city villages is the vanity project of these villages' urbanization (hardware construction), while the implementation of property management is to create the soft environment of urbanization.
2. Based on the public goods attribute of property management and the root analysis of "hitchhiking" phenomenon, this paper studied and analyzed the effectiveness of property management contract in the city villages, revealed the deep-seated reasons of hard property management fee charging, and proposed the countermeasures and strategies with the core of changing human concepts.
3. It founded the game model of city villages' property management mode, confirmed that the cooperation of community property management companies and city village is the best property management mode of village within the city through the equilibrium analysis of game model of the related stakeholders like government, village collective, and community property management companies.
4. Based on the positive externalities of property management effectiveness and the analysis of government functions, it studied and affirmed necessity and rationality for government to encourage the property management of city villages. Research findings show that the positive externalities of these villages' property management effects have resulted in insufficient supply of this market area, so it's hard to achieve Pareto optimality. While only the government incentives (such incentives are also able to meet the demands of the government) can achieve the internalization of the external effects, thus achieving the effective allocation of resources in the property management market. Then, combined with the effect analysis for government to encourage these villages to implement property management policies and measures, this paper proposed the incentive border recommendations that prevented "government failure", owned long-term mechanism, and support the implementation of property management in villages with funds according to the effective building area.
In addition, this paper also proposed the recommendations to achieve the standardization of property management in the city villages based on the analysis of relevant policies and regulations on building ownership distinction.
The research findings of this paper aim at one of the important practical problems in China's progress of socio-economic development and urbanization, thus having important theoretical significance and application value.
引文
[1]Ostrom, Vincent.1991. The Meaning of American Federalism:Constituting a Self-governing Society. Institute for Contemporary Studies
[2]Riker,William. Federalism:Origin, Operation, Significance, Boston:Little Brown and Co., 1964
[3]Riker, William.Constitution, Democracy and State Power:the Institutions of Justice-volume 1, Edward Elgar Publishing Limited,1996,
[4]Vincent Ostrom:The Covenantal Basis of American Federalism:Religious Roots, in The Meaning of American Federalism-Constituting A Self-Governing Society
[5]Hinkel, D.F.,1998,Essentials of Practical Real estate Law,Second Edition, West Publishing.
[6]Gordon Edington,1997,Property Management,A customer Focused Approach,Macmillan Press LTD.
[7]Galaty,F.W.Allaway W.J. and Kyle R.C.,2000,Modern Real Estate Practice,15th Edition,Real Estate Education Company.
[8]Stoter J.E.and Zevenbergen J.A.,2001,Changes in the Definition of Property:a Consideration for a 3DCadastral Registration Process,FIG Seoul.
[9]Elinor Ostrom,1999,Private and Common Property Rights.
[10]Roy Gardner, Games for Business and Economics,John Wiley and Sons,Inc.,1995
[11]Elazar, Daniel J.1987 Exploring Federalism, Tuscaloosa:The University of Alabama Press
[12]Robert,Gibbons,A Primer in Game Theory,Harvester,Whatsheaf,1992
[13]Mancur Olson."Forewoo"in Todd Sandler,CollectiveAction:Theory And Applications.The University of Michigan Press.1992
[14]Garrett Hardin. The Trageedy of the Commons T [J] in science.Dec,1968,VoL168.1244A
[15]Alexander C. A City is not a Tree[J].Architectural Forum,1965,122(l):58-62.
[16]Atkinson G.,Oleson T. Urban sprawl as a path Dependent Process[J].Journal of Economic Issues,1996,30(2):609-716.
[17]Anderson Nathan B, Bogart William T. The structure of urban sprawl:Identifying and characterizing employment centers in polycentric metropolitan areas[J].American Journal of Economics and Sociology,2001,60(1):147-169.
[18]Brueckner J K, Fansler D. A. The Economics of Urban sprawl:Theory and evidence on the spatial sizes of cities[J]. Review of Economics and Statistics,1983,65:479-482.
[19]Ciscel David H. The economics of urban sprawl:Inefficiency as a core feture of metropolitan growth [J].Journal of Economics Issues,2001,35(2):405-413.
[20]Freestone R. (ed) Urban planning in a changing world:The twentieth century experience[M]. New York:E & FN Spon,2000.
[21]Tingwei Zhang.Land market forces and government's role in sprawl:The case of China [J].Cities,2000,17(2):123-135.
[22]向碧华,城中村问题研究[D]；武汉大学,2005年
[23]李双立,城市化进程中的“城中村”治理研究[D],华中师范大学；2006年
[24]秦敏,张军红,我国城市化进程中城中村问题初探[J],沿海企业与科技；2009年01期。
[25]赵平,刘畅,“城中村”改造的扩展式博弈模型研究[J],西安工程大学学报,2009年01期。
[26]田欢,城中村文化与深圳城市人文精神建设研究[J],南方论丛,2007年04期。
[27]陈柳钦,“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J],重庆工商大学学报(社会科学版),2009年01期。
[28]陈洁,城中村改造的模式与对策初探[J],江苏城市规划,2009年03期。
[29]杨爽,周晓唯,“城中村”改造中制度安排的选择[J],重庆工商大学学报,2006年04期。
[30]曾磊,马素华,城市化进程中的土地征用制度创新研究进展[J],国土资源情报,2003年09期。
[31]王华春,唐任伍,陆劲,“城中村”问题的制度成因及治理思路——城市土地资源优化配置的重要环节[J],宁夏社会科学,2005年06期。
[32]高迎伏,黄仕伟,董平,中、小城市城中村现象形成原因分析[J],华北航天工业学院学报,2004年04期。
[33]深圳房改全记录(1988-2005),深圳市人民政府住房制度改革办公室深圳市国土资源和房产管理局编著,广东省出版集团,广东经济出版社,2005
[34]深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要,深圳市规划局,深圳市城中村改造工作办公室。
[35]李俊夫,城中村的改造,科学出版社,2006年3月。
[36]轩明飞,村(居)改制：城市化背景下的制度变迁,社会科学文献出版社,2008年1月。
[37]建设部课题组,城中村规划建设问题研究,中国建筑工业出版社,2007年12月。
[38]建设部政策研究中心,西安市旧城改造模式研究及实践探讨,2008年3月。
[39]深圳市规划局,深圳市城中村改造工作办公室,深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要。
[40]周新宏,城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,复旦大学博士论文,2007年5月。
[41]李强,杨开忠,城市蔓延,机械工业出版社,2007年1月。
[42]李善峰,20世纪的中国村落研究----一个以著作为线索的研究,《民俗研究》,2004年第3期。
[43]周大鸣,城乡结合部社区的研究—广州南景村50年的变迁【J】,《社会学研究》,2001年第4期。
[44]王春光,社会流动与社会重组：京城“浙江村”研究,人民出版社,1995年。
[45]折晓叶,村庄的再造---一个超级村庄的社会变迁,中国社会科学出版社,1977年。
[46]王铭铭,村落视野中的文化与权利---闽南三村调查,三联书店出版社,1977年。
[47]黄平,寻求生存---当代中国农村外出人口的社会学研究,云南人民出版社,1977年。
[48]丁四保,深圳的城中村问题与问题的解决,开放导报,2005年6月第3期。
[49]谢志岿,化解城市化进程中的城中村问题,特区理论与实践,2003年第8期。
[50]李津逵,城中村的真问题,开放导报,2005年6月第3期。
[51]吴宇哲,鲍海君,土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择,中国城市化：实证分析与对策研究,厦门大学出版社,2002年。
[52]顾朝林,北京土地利用/覆盖变化机制研究,自然资源学报,1999(4)：16-21。
[53]顾朝林,孙樱,中国大城市发展的新动向----城市郊区化,规划师,1998(2)：102-104。
[54]何振善,城市郊区化发展模式探讨----以北京为例,城市开发,2003(1)：35-36。
[55]晋秀龙,城市边缘区土地利用类型及空间扩展模式,资源开发与市场,2000(6)：31-33。
[56]李秀霞,刘金国,城市边缘区空间演化调控机制研究,吉林大学学报：自然科学版,1996(1)：67-92。
[57]李青,叶欲民,政府职能转变过程中的区域经济管理模式,经济管理出版社,2001年。
[58]史培军,陈晋,潘耀忠,深圳市土地利用变化机制分析,地理学报,2002(2)：25-34。
[59]刘江涛,中国城市边缘区土地利用规制研究,北京大学政府管理学院,2003年。
[60]张文新,中国城市郊区化研究的评价与展望,城市规划汇刊,2003(1)：56-59。
[61]魏书华,城乡结合部城市化与农村集体资产处置,城市问题,2002(4)。
[62]沈孔忠,城乡结合部农村社区转型与城乡协调发展,人文地理,1999(4)。
[63]邱友良,陈良,外来人口聚集区土地利用特征与形成机制研究,城市规划,1999(4)。
[64]王德,深圳市罗湖区城中村居民的居住意识分析,规划师,2001(5)。
[65]陆伟芳,城市化进程中“城中村”改造思考,扬州大学税务学院学报,2003年9月第8卷第3期。
[66]曹萍,朱志玲,城市可持续发展研究,宁夏大学学报(自然科学版)2003,第24卷,第2期。
[67]帕克斯,公共服务的制度建构,上海三联出版社,2000-6-1
[68]肯尼思.W.汤普森编,宪法的政治理论,三联书店1997
[69]文森特·奥斯特罗姆,复合共和制的政治理论,上海三联书店1999
[70]文森特.奥斯特罗姆,美国公共行政的思想危机,上海三联书店1999
[71]麦克尔·麦金尼斯主编,多中心治道与发展,上海三联书店2000
[72]哈耶克著,个人主义与经济秩序,北京经济学院出版社1989
[73]卡尔波普尔著,猜想与反驳,上海译文出版社1986
[74]文森特·奥斯特罗姆,《被遗忘的传统：宪法层次的分析》,载麦克尔·麦金尼斯主编《多中心治道与发展》上海三联书店2000,
[75]哈罗德·J.伯尔曼,法律与革命——西方法律传统的形成,中国大百科全书出版社1993
[76]M·J·C·维尔,宪政与分权,三联书店1997
[77][希]亚里士多德政治学(吴寿彭译)北京：商务印书馆,1965年。
[78][美]罗伯特·西奥,负面魅力与效应,读者,2009年第9期。
[79]卡尔·A·魏特夫,东方专制主义[M].北京：中国社会科学出版社1989。
[80]马克斯·韦伯.世界经济通史[M].上海：上海译文出版社。
[81][美]曼瑟尔·奥尔森著,集体行动的逻辑,陈郁等译,[M]上海：上海三联书店,上海人民出版社,1995年2月
[82][美]埃莉诺·奥斯特罗姆,公共事物的治理之道,余逊达、陈旭东译,上海三联书店,2000年6月。
[83][英]亚历山大,国家与市民社会——种社会理论的研究路径,邓正来译,中央编译出版社,1999年。
[84][美]C.赖特·米尔斯,社会学的想象力,生活·读书·新知三联书店,2001年。
[85][美]文森特·帕里罗等,当代社会问题,周兵等译,华夏出版社,2002年。
[86][美]凯文·林奇,城市形态,华夏出版社,2001年。
[87][美]卡尔·爱博特,大都市边疆---当代美国西部城市,商务印书馆,1998年。
[88][美]刘易斯·芒福德,城市发展史---起源、演变和前景,中国建筑工业出版社,1989年。
[89][美]丹尼尔·贝尔,后工业社会的来临,王宏周等译,商务印书馆,1984年。
[90][英]安德鲁·韦伯斯特,发展社会学,陈一筠译,华夏出版社,1987年。
[91][美]乔钠森·特钠,社会学理论的结构,邱泽奇等译,华夏出版社,2001年。
[92][英]安东尼·吉登斯,社会的构成,生活·读书·新知三联书店,1998年。
[93][美]安东尼·奥罗姆,政治社会学,上海人民出版社,1989年。
[94]毛寿龙,政治社会学,中国社会科学出版社,2001
[95]毛寿龙译,多中心治道与发展,上海三联书店,2000
[96]郑秉文译,公共物品与私人社区,经济管理出版社,2007年。
[97]斯蒂格利茨,经济学,中国人民大学出版社,1997
[98]刘厚俊,现代西方经济学原理,南京大学出版社,1998
[99]梁小民,西方经济学教程,中国统计出版社,1997
[100]黄亚钧等译,现代产业组织,上海人民出版社,1998
[101]竹立家,李登祥等编译,国外组织理论精选,中央党校出版社,1997
[102]乔森纳·特纳,社会学理论的结构,浙江人民出版社,1987
[103]理查德·达夫特,组织理论与设计精要,机械工业出版社,1999
[104]竺乾威,邱柏生,顾丽梅主编,组织行为学,复旦大学出版社,2005
[105]谢识予,经济博弈论,复旦大学出版社,2002
[106]卢现祥,西方新制度经济学,中国发展出版社,2003
[107]范如国,韩民春,博弈论,武汉大学出版社,2006年。
[108]公共经济学,莫童著,上海交通大学出版社,2005
[109]高培勇编,公共经济学(第二版),中国人民大学出版社,2008年12月。
[110][美]曼昆,经济学原理微观经济学分册,梁小民译,北京大学出版社,2007年。
[111]袁志刚主编,管理经济学,复旦大学出版社,1999
[112]鲁照旺主编,政府经济学,河南人民出版社,2002
[113]刘碧云主编,经济学,东南大学出版社,2002
[114]莫童,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月。
[115]贺云侠,组织管理心理学,江苏人民出版社,1987年。
[116]张维迎,博弈论与信息经济学,上海三联出版社,1996
[117]陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007年3月。
[118]陈华彬,现代建筑物区分所有制度研究,法律出版社,1995
[119]王利明,物权法论,中国政法大学出版社,2003
[120]黄乐平,业主物权与物业管理法务全解,法律出版社,2008年4月。
[121]国务院《物业管理条例》释解,王家福主编,中国物价出版社,2003
[122]国务院《物业管理条例》实施细则,中国物业管理协会编,2007
[123]刘喜英,物业管理导论,中建筑出版社,2004
[124]熊璐瑛,物业管理行业信用机理分析及其相关制度建设,武汉职业技术学院学报,2005.3
[125]胡康生,中华人民共和国物权法释义,法律出版社,2007年3月
[126]吴治国编,物业管理服务的概念、原则、目标及组织。
[127]陈枫,王克非,物业管理,北京大学出版社,2007年9月。
[128]周树基著,美国物业产权制度与物业管理,北京大学出版社,2005
[129]陈英主编,物业管理公共关系,重庆大学出版社,2005
[130]马新彦,美国财产法与判例研究,法律出版社,2001
[131]李钊张玉亭曹阳编著物业管理法律理论与案例分析,中国物价出版社,2002
[132]蒋光宇,麦当娜效应,读者,2009年第3期。
[133]何保利,推进城中村物业管理为建设和谐社会做贡献,理论信息与研究,2006年第6期。
[134]何保利,物管进村政府扶持三方受惠,现代物业,2009年第4期。
[135]何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年第10期。
[136]何保利,健全物业管理信誉机制规范物业管理市场秩序,现代物业,2007年第1期。
[137]何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考,理论信息与研究,2006年第5期。
[138]何保利,以人为本推进城中村物业管理工作,城市开发(物业管理),2009年第3期。
[139]深圳物业管理年鉴2006,2007,2008
[140]宝安区推广社区物业管理暂行办法。
[141]宝安区关于非开发商开发的住宅小区和综合小区实施物业管理完善公配设施经费补助暂行规定。
1 李强,杨开忠,城市蔓延,机械工业出版社,2007年1月,第20页。
2 李俊夫,城中村改造,科学出版社,2006年3月,第10页。
3 李善峰,《20世纪的中国村落研究——一个以著作为线索的研究》,《民俗研究》,2004年第3期。
4 轩明飞,村(居)改制：城市化背景下的制度变迁,p23,社会科学文献出版社,2008。
5 《社会学研究》,2001年第4期。
6 人民出版社,1995。
7 中国社会科学出版社,1977。
8 三联书店出版社,1977。
9 云南人民出版社,1977。
10 深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要,规划研究报告,p11
11 科学出版社,2006。
14 数据引来源：丁四保,《深圳的城中村问题与问题的解决》,《开放导报》,2005年6月第3期。
15 深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要 规划研究报告 第19页。
16 建设部课题组,城中村规划建设问题研究,中国建筑工业出版社,2007年12月,第4页。
17 李津逵,《城中村的真问题》,《开放导报》,2005年6月第3期,第46页
18 吴宇哲,鲍海君：《土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择》,《中国城市化：实证分析与对策研究》,陈雨军,陈爱民主编：厦门大学出版社2002年版,第119页。
19 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,2007,复旦大学博士论文,第30页。
20 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,复旦大学博士论文,2007年,第44页。
21 陆伟芳,《城市化进程中“城中村”改造思考》,扬州大学税务学院学报,2003年9月第8卷第3期。
23 吴玉哲,鲍海军,《土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择》,中国城市化：实证分析与对策研究。厦门大学出版社,2002,第119页。
23 曹萍,朱志玲,《城市可持续发展研究》,宁夏大学学报(自然科学版)2003,第24卷,第2期,第161页。
24 谢志岿,《化解城市化进程中的城中村问题》,《特区理论与实践》,2003年第8期,第36页。
25 何保利,物管进村政府扶持三方受惠,现代物业,2009年4期上旬刊,总第112期,第33页。
26 公共经济学,莫童著,上海交通大学出版社,2005年4月第1版。
27 [希]亚里士多德 政治学(吴寿彭译)北京：商务印书馆,1965。
28 何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年10月,第18页。
29 莫童,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月,第165页。
30 深圳市龙岗区大鹏街道是有名的侨乡,自开展老住宅区引入物业管理工作以来,面对物业管理公司入不付出的窘境,有相当一部分成功人士对物业管理公司进行赞助。
31 关于正面宣传的魅力和效用,后面还将进行分析论述。
32 蒋光宇,麦当娜效应,读者,2009年第3期,第26页。
33 何保利,健全物业管理信誉机制规范物业管理市场秩序,现代物业,2007年第1期,第65页
34 [美]罗伯特·西奥,负面魅力与效应,读者,2009年第9期。
35 卡尔·A·魏特夫.东方专制主义[M].北京：中国社会科学出版社1989。
36 马克斯·韦伯.世界经济通史[M].上海：上海译文出版社。
37 马克思恩格斯选集(第2卷)[M].人民出版社。
38 何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年10月,第18页。
39 埃莉诺·奥斯特罗姆著,余逊达、陈旭东译,《公共事物的治理之道》,上海三联书店,2000年6月版。
40 陈郁等译,[美]曼瑟尔.奥尔森著,《集体行动的逻辑》,[M]上海：上海三联书店,上海人民出版社,1995年2月版,第2页。
41 轩明飞,《村(居)改制：城市化背景下的制度变迁》,社会科学文献出版社,2008年版,第201页。
42 吴春：《公共选择与公民参与集体行动的动力》,《安徽大学学报》,2002年第9期。
43 何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考,理论信息与研究,2006年第5期,第54页。
44 深圳物业管理年鉴2006深圳市国土资源和房产管理局2005年度物业管理统计年报材料,p63-65。
45 司法部律司公正工作知道司,制度设计上的重大缺陷。http://www.legalinfo.gov.cn/moj/lsgzgzzds/2005-12/06/content_230721.htm
47 本部分参考周新宏《城中村：形成、存续与改造的经济学分析》第七章。
48 范如国,韩民春：《博弈论》,武汉大学出版社,2006年,第4页。
49 高培勇编著,公共经济学(第二版),中国人民大学出版社,2008年12月,第15页。
50 同上,第16页。
51 莫童 著,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月,第155页,
53 何保利,以人为本推进城中村物业管理工作,城市开发(物业管理),2009年03月总第313期,第55页。
54 竺乾威 邱柏生 顾丽梅主编,《组织行为学》,复旦大学出版社,2005年版,第217页。
55 梁小民译,曼昆著,《经济学原理微观经济学分册》,北京大学出版社,2007年版,第5页。
60 周新宏,复旦大学博士论文,《城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析》2007年,第81页。
61 莫童,《公共经济学》,上海交通大学出版社,2005年,第153页。
62 通常的看法是,寻租是人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的浪费资源的活动。寻租活动耗费了大量的社会资源,提高了社会成本,由于寻租活动的存在及其为某些机构和官员带来好处的机会增加了,这又激励了权利拥有者人为设置关卡,以谋取非生产性的经济利益,该行为在经济学上称为设租。
63 莫童,《公共经济学》,上海交通大学出版社,2005年,第160页。
64 李钊、张玉亭、曹阳,《物业管理法律理论与案例分析》,中国物价出版社,2002年,第79页。
65 陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007年3月,第11页,
65 陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,第66-70页。
67 以日本法为例,日本昭和三十七(公元1962年)的建筑物区分所有权立法中强调专有部分。
68 日本法中,在加藤一郎、星野英一、石田喜久夫等学者的意见下,使日本的建筑物区分所有权法由强调专有部分并以其为立法基础转而强调“共同所有”。
69 陈华彬,现代建筑物区分所有权制度研究,法律出版社,1995年,第69-71页。
70 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年,第81页。
73 参见：李钊、张玉亭、曹阳编著,物业管理法律理论与案例分析,第55-57页。
74 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月,第132页。
75 参见 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月,第161-162页。
76 黄乐平,业主物权与物业管理法务全解,2008年4月,第24页。
77 李钊,张玉亭、曹阳编著,《物业管理法律理论与案例分析》,物价出版社,第125页。
78 《现代汉语词典》,商务印书馆,1991年,第1349页。
79 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月版,第481页。
80《物权法》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
81 胡康生主编,法律出版社,2007年3月,第172-173页。
83 何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考, 理论信息与研究,2006年第6期,第54页。
84 深圳物业管理年鉴2008,第98页。
87 参见《物权法》第76条,国务院《物业管理条例》第11、12条
88《海南经济特区城镇住宅区物业管理条例》第5条
89《城市新建住宅小区管理办法》第6条
90 参见 陈枫,王克非,《物业管理》第105页
91 参见 陈枫,王克非,《物业管理》,北京大学出版社,2007年9月,第111页
92 陈枫,王克非,《物业管理》,北京大学出版社,2007年9月,第237页
[2]Riker,William. Federalism:Origin, Operation, Significance, Boston:Little Brown and Co., 1964
[3]Riker, William.Constitution, Democracy and State Power:the Institutions of Justice-volume 1, Edward Elgar Publishing Limited,1996,
[4]Vincent Ostrom:The Covenantal Basis of American Federalism:Religious Roots, in The Meaning of American Federalism-Constituting A Self-Governing Society
[5]Hinkel, D.F.,1998,Essentials of Practical Real estate Law,Second Edition, West Publishing.
[6]Gordon Edington,1997,Property Management,A customer Focused Approach,Macmillan Press LTD.
[7]Galaty,F.W.Allaway W.J. and Kyle R.C.,2000,Modern Real Estate Practice,15th Edition,Real Estate Education Company.
[8]Stoter J.E.and Zevenbergen J.A.,2001,Changes in the Definition of Property:a Consideration for a 3DCadastral Registration Process,FIG Seoul.
[9]Elinor Ostrom,1999,Private and Common Property Rights.
[10]Roy Gardner, Games for Business and Economics,John Wiley and Sons,Inc.,1995
[11]Elazar, Daniel J.1987 Exploring Federalism, Tuscaloosa:The University of Alabama Press
[12]Robert,Gibbons,A Primer in Game Theory,Harvester,Whatsheaf,1992
[13]Mancur Olson."Forewoo"in Todd Sandler,CollectiveAction:Theory And Applications.The University of Michigan Press.1992
[14]Garrett Hardin. The Trageedy of the Commons T [J] in science.Dec,1968,VoL168.1244A
[15]Alexander C. A City is not a Tree[J].Architectural Forum,1965,122(l):58-62.
[16]Atkinson G.,Oleson T. Urban sprawl as a path Dependent Process[J].Journal of Economic Issues,1996,30(2):609-716.
[17]Anderson Nathan B, Bogart William T. The structure of urban sprawl:Identifying and characterizing employment centers in polycentric metropolitan areas[J].American Journal of Economics and Sociology,2001,60(1):147-169.
[18]Brueckner J K, Fansler D. A. The Economics of Urban sprawl:Theory and evidence on the spatial sizes of cities[J]. Review of Economics and Statistics,1983,65:479-482.
[19]Ciscel David H. The economics of urban sprawl:Inefficiency as a core feture of metropolitan growth [J].Journal of Economics Issues,2001,35(2):405-413.
[20]Freestone R. (ed) Urban planning in a changing world:The twentieth century experience[M]. New York:E & FN Spon,2000.
[21]Tingwei Zhang.Land market forces and government's role in sprawl:The case of China [J].Cities,2000,17(2):123-135.
[22]向碧华,城中村问题研究[D]；武汉大学,2005年
[23]李双立,城市化进程中的“城中村”治理研究[D],华中师范大学；2006年
[24]秦敏,张军红,我国城市化进程中城中村问题初探[J],沿海企业与科技；2009年01期。
[25]赵平,刘畅,“城中村”改造的扩展式博弈模型研究[J],西安工程大学学报,2009年01期。
[26]田欢,城中村文化与深圳城市人文精神建设研究[J],南方论丛,2007年04期。
[27]陈柳钦,“城中村”：城市化健康发展必须破解的难题[J],重庆工商大学学报(社会科学版),2009年01期。
[28]陈洁,城中村改造的模式与对策初探[J],江苏城市规划,2009年03期。
[29]杨爽,周晓唯,“城中村”改造中制度安排的选择[J],重庆工商大学学报,2006年04期。
[30]曾磊,马素华,城市化进程中的土地征用制度创新研究进展[J],国土资源情报,2003年09期。
[31]王华春,唐任伍,陆劲,“城中村”问题的制度成因及治理思路——城市土地资源优化配置的重要环节[J],宁夏社会科学,2005年06期。
[32]高迎伏,黄仕伟,董平,中、小城市城中村现象形成原因分析[J],华北航天工业学院学报,2004年04期。
[33]深圳房改全记录(1988-2005),深圳市人民政府住房制度改革办公室深圳市国土资源和房产管理局编著,广东省出版集团,广东经济出版社,2005
[34]深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要,深圳市规划局,深圳市城中村改造工作办公室。
[35]李俊夫,城中村的改造,科学出版社,2006年3月。
[36]轩明飞,村(居)改制：城市化背景下的制度变迁,社会科学文献出版社,2008年1月。
[37]建设部课题组,城中村规划建设问题研究,中国建筑工业出版社,2007年12月。
[38]建设部政策研究中心,西安市旧城改造模式研究及实践探讨,2008年3月。
[39]深圳市规划局,深圳市城中村改造工作办公室,深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要。
[40]周新宏,城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,复旦大学博士论文,2007年5月。
[41]李强,杨开忠,城市蔓延,机械工业出版社,2007年1月。
[42]李善峰,20世纪的中国村落研究----一个以著作为线索的研究,《民俗研究》,2004年第3期。
[43]周大鸣,城乡结合部社区的研究—广州南景村50年的变迁【J】,《社会学研究》,2001年第4期。
[44]王春光,社会流动与社会重组：京城“浙江村”研究,人民出版社,1995年。
[45]折晓叶,村庄的再造---一个超级村庄的社会变迁,中国社会科学出版社,1977年。
[46]王铭铭,村落视野中的文化与权利---闽南三村调查,三联书店出版社,1977年。
[47]黄平,寻求生存---当代中国农村外出人口的社会学研究,云南人民出版社,1977年。
[48]丁四保,深圳的城中村问题与问题的解决,开放导报,2005年6月第3期。
[49]谢志岿,化解城市化进程中的城中村问题,特区理论与实践,2003年第8期。
[50]李津逵,城中村的真问题,开放导报,2005年6月第3期。
[51]吴宇哲,鲍海君,土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择,中国城市化：实证分析与对策研究,厦门大学出版社,2002年。
[52]顾朝林,北京土地利用/覆盖变化机制研究,自然资源学报,1999(4)：16-21。
[53]顾朝林,孙樱,中国大城市发展的新动向----城市郊区化,规划师,1998(2)：102-104。
[54]何振善,城市郊区化发展模式探讨----以北京为例,城市开发,2003(1)：35-36。
[55]晋秀龙,城市边缘区土地利用类型及空间扩展模式,资源开发与市场,2000(6)：31-33。
[56]李秀霞,刘金国,城市边缘区空间演化调控机制研究,吉林大学学报：自然科学版,1996(1)：67-92。
[57]李青,叶欲民,政府职能转变过程中的区域经济管理模式,经济管理出版社,2001年。
[58]史培军,陈晋,潘耀忠,深圳市土地利用变化机制分析,地理学报,2002(2)：25-34。
[59]刘江涛,中国城市边缘区土地利用规制研究,北京大学政府管理学院,2003年。
[60]张文新,中国城市郊区化研究的评价与展望,城市规划汇刊,2003(1)：56-59。
[61]魏书华,城乡结合部城市化与农村集体资产处置,城市问题,2002(4)。
[62]沈孔忠,城乡结合部农村社区转型与城乡协调发展,人文地理,1999(4)。
[63]邱友良,陈良,外来人口聚集区土地利用特征与形成机制研究,城市规划,1999(4)。
[64]王德,深圳市罗湖区城中村居民的居住意识分析,规划师,2001(5)。
[65]陆伟芳,城市化进程中“城中村”改造思考,扬州大学税务学院学报,2003年9月第8卷第3期。
[66]曹萍,朱志玲,城市可持续发展研究,宁夏大学学报(自然科学版)2003,第24卷,第2期。
[67]帕克斯,公共服务的制度建构,上海三联出版社,2000-6-1
[68]肯尼思.W.汤普森编,宪法的政治理论,三联书店1997
[69]文森特·奥斯特罗姆,复合共和制的政治理论,上海三联书店1999
[70]文森特.奥斯特罗姆,美国公共行政的思想危机,上海三联书店1999
[71]麦克尔·麦金尼斯主编,多中心治道与发展,上海三联书店2000
[72]哈耶克著,个人主义与经济秩序,北京经济学院出版社1989
[73]卡尔波普尔著,猜想与反驳,上海译文出版社1986
[74]文森特·奥斯特罗姆,《被遗忘的传统：宪法层次的分析》,载麦克尔·麦金尼斯主编《多中心治道与发展》上海三联书店2000,
[75]哈罗德·J.伯尔曼,法律与革命——西方法律传统的形成,中国大百科全书出版社1993
[76]M·J·C·维尔,宪政与分权,三联书店1997
[77][希]亚里士多德政治学(吴寿彭译)北京：商务印书馆,1965年。
[78][美]罗伯特·西奥,负面魅力与效应,读者,2009年第9期。
[79]卡尔·A·魏特夫,东方专制主义[M].北京：中国社会科学出版社1989。
[80]马克斯·韦伯.世界经济通史[M].上海：上海译文出版社。
[81][美]曼瑟尔·奥尔森著,集体行动的逻辑,陈郁等译,[M]上海：上海三联书店,上海人民出版社,1995年2月
[82][美]埃莉诺·奥斯特罗姆,公共事物的治理之道,余逊达、陈旭东译,上海三联书店,2000年6月。
[83][英]亚历山大,国家与市民社会——种社会理论的研究路径,邓正来译,中央编译出版社,1999年。
[84][美]C.赖特·米尔斯,社会学的想象力,生活·读书·新知三联书店,2001年。
[85][美]文森特·帕里罗等,当代社会问题,周兵等译,华夏出版社,2002年。
[86][美]凯文·林奇,城市形态,华夏出版社,2001年。
[87][美]卡尔·爱博特,大都市边疆---当代美国西部城市,商务印书馆,1998年。
[88][美]刘易斯·芒福德,城市发展史---起源、演变和前景,中国建筑工业出版社,1989年。
[89][美]丹尼尔·贝尔,后工业社会的来临,王宏周等译,商务印书馆,1984年。
[90][英]安德鲁·韦伯斯特,发展社会学,陈一筠译,华夏出版社,1987年。
[91][美]乔钠森·特钠,社会学理论的结构,邱泽奇等译,华夏出版社,2001年。
[92][英]安东尼·吉登斯,社会的构成,生活·读书·新知三联书店,1998年。
[93][美]安东尼·奥罗姆,政治社会学,上海人民出版社,1989年。
[94]毛寿龙,政治社会学,中国社会科学出版社,2001
[95]毛寿龙译,多中心治道与发展,上海三联书店,2000
[96]郑秉文译,公共物品与私人社区,经济管理出版社,2007年。
[97]斯蒂格利茨,经济学,中国人民大学出版社,1997
[98]刘厚俊,现代西方经济学原理,南京大学出版社,1998
[99]梁小民,西方经济学教程,中国统计出版社,1997
[100]黄亚钧等译,现代产业组织,上海人民出版社,1998
[101]竹立家,李登祥等编译,国外组织理论精选,中央党校出版社,1997
[102]乔森纳·特纳,社会学理论的结构,浙江人民出版社,1987
[103]理查德·达夫特,组织理论与设计精要,机械工业出版社,1999
[104]竺乾威,邱柏生,顾丽梅主编,组织行为学,复旦大学出版社,2005
[105]谢识予,经济博弈论,复旦大学出版社,2002
[106]卢现祥,西方新制度经济学,中国发展出版社,2003
[107]范如国,韩民春,博弈论,武汉大学出版社,2006年。
[108]公共经济学,莫童著,上海交通大学出版社,2005
[109]高培勇编,公共经济学(第二版),中国人民大学出版社,2008年12月。
[110][美]曼昆,经济学原理微观经济学分册,梁小民译,北京大学出版社,2007年。
[111]袁志刚主编,管理经济学,复旦大学出版社,1999
[112]鲁照旺主编,政府经济学,河南人民出版社,2002
[113]刘碧云主编,经济学,东南大学出版社,2002
[114]莫童,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月。
[115]贺云侠,组织管理心理学,江苏人民出版社,1987年。
[116]张维迎,博弈论与信息经济学,上海三联出版社,1996
[117]陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007年3月。
[118]陈华彬,现代建筑物区分所有制度研究,法律出版社,1995
[119]王利明,物权法论,中国政法大学出版社,2003
[120]黄乐平,业主物权与物业管理法务全解,法律出版社,2008年4月。
[121]国务院《物业管理条例》释解,王家福主编,中国物价出版社,2003
[122]国务院《物业管理条例》实施细则,中国物业管理协会编,2007
[123]刘喜英,物业管理导论,中建筑出版社,2004
[124]熊璐瑛,物业管理行业信用机理分析及其相关制度建设,武汉职业技术学院学报,2005.3
[125]胡康生,中华人民共和国物权法释义,法律出版社,2007年3月
[126]吴治国编,物业管理服务的概念、原则、目标及组织。
[127]陈枫,王克非,物业管理,北京大学出版社,2007年9月。
[128]周树基著,美国物业产权制度与物业管理,北京大学出版社,2005
[129]陈英主编,物业管理公共关系,重庆大学出版社,2005
[130]马新彦,美国财产法与判例研究,法律出版社,2001
[131]李钊张玉亭曹阳编著物业管理法律理论与案例分析,中国物价出版社,2002
[132]蒋光宇,麦当娜效应,读者,2009年第3期。
[133]何保利,推进城中村物业管理为建设和谐社会做贡献,理论信息与研究,2006年第6期。
[134]何保利,物管进村政府扶持三方受惠,现代物业,2009年第4期。
[135]何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年第10期。
[136]何保利,健全物业管理信誉机制规范物业管理市场秩序,现代物业,2007年第1期。
[137]何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考,理论信息与研究,2006年第5期。
[138]何保利,以人为本推进城中村物业管理工作,城市开发(物业管理),2009年第3期。
[139]深圳物业管理年鉴2006,2007,2008
[140]宝安区推广社区物业管理暂行办法。
[141]宝安区关于非开发商开发的住宅小区和综合小区实施物业管理完善公配设施经费补助暂行规定。
1 李强,杨开忠,城市蔓延,机械工业出版社,2007年1月,第20页。
2 李俊夫,城中村改造,科学出版社,2006年3月,第10页。
3 李善峰,《20世纪的中国村落研究——一个以著作为线索的研究》,《民俗研究》,2004年第3期。
4 轩明飞,村(居)改制：城市化背景下的制度变迁,p23,社会科学文献出版社,2008。
5 《社会学研究》,2001年第4期。
6 人民出版社,1995。
7 中国社会科学出版社,1977。
8 三联书店出版社,1977。
9 云南人民出版社,1977。
10 深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要,规划研究报告,p11
11 科学出版社,2006。
14 数据引来源：丁四保,《深圳的城中村问题与问题的解决》,《开放导报》,2005年6月第3期。
15 深圳市城中村(旧村)改造总体规划纲要 规划研究报告 第19页。
16 建设部课题组,城中村规划建设问题研究,中国建筑工业出版社,2007年12月,第4页。
17 李津逵,《城中村的真问题》,《开放导报》,2005年6月第3期,第46页
18 吴宇哲,鲍海君：《土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择》,《中国城市化：实证分析与对策研究》,陈雨军,陈爱民主编：厦门大学出版社2002年版,第119页。
19 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,2007,复旦大学博士论文,第30页。
20 周新宏：城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析,复旦大学博士论文,2007年,第44页。
21 陆伟芳,《城市化进程中“城中村”改造思考》,扬州大学税务学院学报,2003年9月第8卷第3期。
23 吴玉哲,鲍海军,《土地资源短缺背景下中国城市化发展模式的战略选择》,中国城市化：实证分析与对策研究。厦门大学出版社,2002,第119页。
23 曹萍,朱志玲,《城市可持续发展研究》,宁夏大学学报(自然科学版)2003,第24卷,第2期,第161页。
24 谢志岿,《化解城市化进程中的城中村问题》,《特区理论与实践》,2003年第8期,第36页。
25 何保利,物管进村政府扶持三方受惠,现代物业,2009年4期上旬刊,总第112期,第33页。
26 公共经济学,莫童著,上海交通大学出版社,2005年4月第1版。
27 [希]亚里士多德 政治学(吴寿彭译)北京：商务印书馆,1965。
28 何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年10月,第18页。
29 莫童,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月,第165页。
30 深圳市龙岗区大鹏街道是有名的侨乡,自开展老住宅区引入物业管理工作以来,面对物业管理公司入不付出的窘境,有相当一部分成功人士对物业管理公司进行赞助。
31 关于正面宣传的魅力和效用,后面还将进行分析论述。
32 蒋光宇,麦当娜效应,读者,2009年第3期,第26页。
33 何保利,健全物业管理信誉机制规范物业管理市场秩序,现代物业,2007年第1期,第65页
34 [美]罗伯特·西奥,负面魅力与效应,读者,2009年第9期。
35 卡尔·A·魏特夫.东方专制主义[M].北京：中国社会科学出版社1989。
36 马克斯·韦伯.世界经济通史[M].上海：上海译文出版社。
37 马克思恩格斯选集(第2卷)[M].人民出版社。
38 何保利,业主自治的困惑与思考,现代物业,2006年10月,第18页。
39 埃莉诺·奥斯特罗姆著,余逊达、陈旭东译,《公共事物的治理之道》,上海三联书店,2000年6月版。
40 陈郁等译,[美]曼瑟尔.奥尔森著,《集体行动的逻辑》,[M]上海：上海三联书店,上海人民出版社,1995年2月版,第2页。
41 轩明飞,《村(居)改制：城市化背景下的制度变迁》,社会科学文献出版社,2008年版,第201页。
42 吴春：《公共选择与公民参与集体行动的动力》,《安徽大学学报》,2002年第9期。
43 何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考,理论信息与研究,2006年第5期,第54页。
44 深圳物业管理年鉴2006深圳市国土资源和房产管理局2005年度物业管理统计年报材料,p63-65。
45 司法部律司公正工作知道司,制度设计上的重大缺陷。http://www.legalinfo.gov.cn/moj/lsgzgzzds/2005-12/06/content_230721.htm
47 本部分参考周新宏《城中村：形成、存续与改造的经济学分析》第七章。
48 范如国,韩民春：《博弈论》,武汉大学出版社,2006年,第4页。
49 高培勇编著,公共经济学(第二版),中国人民大学出版社,2008年12月,第15页。
50 同上,第16页。
51 莫童 著,公共经济学,上海交通大学出版社,2005年4月,第155页,
53 何保利,以人为本推进城中村物业管理工作,城市开发(物业管理),2009年03月总第313期,第55页。
54 竺乾威 邱柏生 顾丽梅主编,《组织行为学》,复旦大学出版社,2005年版,第217页。
55 梁小民译,曼昆著,《经济学原理微观经济学分册》,北京大学出版社,2007年版,第5页。
60 周新宏,复旦大学博士论文,《城中村问题：形成、存续与改造的经济学分析》2007年,第81页。
61 莫童,《公共经济学》,上海交通大学出版社,2005年,第153页。
62 通常的看法是,寻租是人们凭借政府保护进行的寻求财富转移而造成的浪费资源的活动。寻租活动耗费了大量的社会资源,提高了社会成本,由于寻租活动的存在及其为某些机构和官员带来好处的机会增加了,这又激励了权利拥有者人为设置关卡,以谋取非生产性的经济利益,该行为在经济学上称为设租。
63 莫童,《公共经济学》,上海交通大学出版社,2005年,第160页。
64 李钊、张玉亭、曹阳,《物业管理法律理论与案例分析》,中国物价出版社,2002年,第79页。
65 陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,北京大学出版社,2007年3月,第11页,
65 陈鑫,业主自治：以建筑物区分所有权为基础,第66-70页。
67 以日本法为例,日本昭和三十七(公元1962年)的建筑物区分所有权立法中强调专有部分。
68 日本法中,在加藤一郎、星野英一、石田喜久夫等学者的意见下,使日本的建筑物区分所有权法由强调专有部分并以其为立法基础转而强调“共同所有”。
69 陈华彬,现代建筑物区分所有权制度研究,法律出版社,1995年,第69-71页。
70 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社,1995年,第81页。
73 参见：李钊、张玉亭、曹阳编著,物业管理法律理论与案例分析,第55-57页。
74 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月,第132页。
75 参见 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月,第161-162页。
76 黄乐平,业主物权与物业管理法务全解,2008年4月,第24页。
77 李钊,张玉亭、曹阳编著,《物业管理法律理论与案例分析》,物价出版社,第125页。
78 《现代汉语词典》,商务印书馆,1991年,第1349页。
79 陈华彬,《建筑物区分所有权研究》,法律出版社,2007年7月版,第481页。
80《物权法》第七十四条建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,.由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
81 胡康生主编,法律出版社,2007年3月,第172-173页。
83 何保利,化解物业管理矛盾纠纷的思考, 理论信息与研究,2006年第6期,第54页。
84 深圳物业管理年鉴2008,第98页。
87 参见《物权法》第76条,国务院《物业管理条例》第11、12条
88《海南经济特区城镇住宅区物业管理条例》第5条
89《城市新建住宅小区管理办法》第6条
90 参见 陈枫,王克非,《物业管理》第105页
91 参见 陈枫,王克非,《物业管理》,北京大学出版社,2007年9月,第111页
92 陈枫,王克非,《物业管理》,北京大学出版社,2007年9月,第237页