业主自治机构运行法律机制研究
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摘要
业主自治是指业主基于建筑物区分所有权,根据法律、法规规定和民主原则,建立自治组织,确立自治规范,对住宅小区物业和业主共同事务进行管理和服务的活动。虽然国家和地方已出台了许多法律法规来规范业主自治中的各项活动,但仍未成体系。虽然城市的小区中已有许多建立起了业主自治机构,但形式主义居多,真正实现自治的少之又少。究其原因,制度是一方面,人们的自治意识也不可忽视。然而意识的形成需要长时间的规范之行为所积累。我们所能做的,则是用规则和方法去引导这种意识的产生、发展,反过来也能推动制度的进步。
笔者通过整理我国与业主自治有关的法律法规及地方性法规、规章,并借鉴前人的研究结果,从业主自治机构的运行角度出发,研究其主体资格,发现关于业主主体资格认定的规定欠妥；业主自治机构的运行尚缺少法律基础,导致自治机构的民事主体地位不明确；此外自治机构在运行过程中,也存在许多问题,譬如业主委员会缺乏独立性、代表性；自治机构成立前后的法律关系经常不能厘清；业主公约的制定及其内容都存在缺陷；物业资金的管理和使用情况不透明；议事规则形同虚设；自治机构在维权中作用很小等等。这些问题的原因是众多的、复杂的、交错的。让我们不得不从以下几个方面来改善。
首先,笔者认为我们应当从制度着手,明确业主自治机构的性质和地位,使其在自治过程中的行为能受到法律保护,国家和地方也应当建立统一或指导性的标准,使得业主自治的一些基本制度能够在实践中获得更好的效果。从政府的导向角度来看,政府的作用也应当从管理朝着推动、监督的方向发展。从业主自治机构的设置来说,业主委员会应当细分,从而更好地发挥其作用。从监督机制来说,应当建立更完善的外部和内部监督机制,以保证自治机构合法合理地运行。其次,有了良好的制度,没有实施的方法,制度便成了一纸空文。因此业主自治机构本身也应不断地进行自我完善,我们可以通过增强业主的自治意识来促进这样一种规则的形成；此外许多问题是由于自治机构未将成立前后的法律关系弄清造成的,因此在自治机构应当厘清成立前后的法律关系,以便于其今后的运行；我们更应当让自治机构具有广泛的代表性,以提高自治机构的感召力、提高业主的认同感、参与度；我们应当不断完善自治机构的财务制度,以规范业主自治机构资金的使用；并通过聘请专业人员来协助和监督自治机构的运行过程。再次,业主公约作为业主间的契约在自治中处于“宪法”的地位,是业主自治机构的权力来源,我们应当完善之,以促进自治机构的有效运行。
笔者认为通过上述方面,我国的业主自治机构的运行能够更合理、更有效。业主自治的理念也能够更深入人心,我国的业主自治体系也一定能够更加完善。
According to the laws, regulations and democratic principles, owner autonomy is an activity that base on condominium ownership. It could build autonomous organizations, established autonomous norms, management and service the common affairs of the owners. Although state and local governments have introduced a number of laws and regulations to regulate the activities of owner autonomy, they are still not systematic. There are many owners autonomy institutions in the city, but the majority are formalism. The reason is that the people lack consciousness and the system has not been set up. However, the formation of consciousness requires a long time to accumulate by Norms of behavior. What we can do now is to guide the consciousness producing and developing by rules and methods. In turn it also can promote the progress of the system.
I organized the related laws and learnt from the results of previous studies, then study the qualification of the subject, found that the rules of the owner subject qualification are inaccurate, and the operation of owner autonomous institutions lack a legal basis, leading civil subject status not clear of the autonomous institutions. In addition, there are many problems during the operation of autonomous institutions. For example, the owners' committee lack independence and representative; very few legal relationships could be clarified during the establishment of the autonomous institutions; the formulation and contents of owner convention are both defective.; the management and using of the real estate funds are opaque; the rules of procedure are useless; The autonomous institutions plays a small role in safeguarding rights and interests etc. The reasons of these problems are numerous, complicated and staggered. So we have to improve the following aspects.
First, I think we should start from the system, clear the nature and status of owner autonomous institutions, so that its behavior could be protected by law. The state and local governments should establish unified and instructional standards to make some basic system of the owner autonomy have a better result in practice. From the perspective of government guiding, the roles of governments should be pushers or supervisors, not managers. From the perspective of the establishment of institutions, the owner committee should be subdivided to make it more useful. From the perspective of supervision, we should perfect the supervision mechanism external and internal to ensure the operation of Autonomous institutions is legal and reasonable. Second, if we got a perfect system and we don't have methods to implement, the system became an empty. So the owner autonomous institutions themselves should self perfection constantly. We can promote the formation of the rules by enhancing consciousness of the owners. Furthermore, many problems are caused by confusing the legal relationship during the establishment of autonomous institutions. So we should clarify the legal relationship during the establishment of the autonomous institutions for its running in the future. We should make the autonomous institutions widely representative to improve the emotional appeal of autonomous institutions and the identity and participation of the owners. We should improve the financial system of autonomous institutions constantly to regulate the using of the funds. We should hire professionals to assist and monitor the operation process of autonomous institution. Third, as the contracts of the owners like "constitution", the owner conventions are the sources of power of owner autonomous institutions. We should perfect it to promote the effective operation of autonomous institutions.
I think that through the above aspects, the operation of owner autonomous institutions could be more reasonable and effective. The concept of owner autonomy could be deeply rooted in our mind. The system of owner autonomy can also be more perfect.
笔者通过整理我国与业主自治有关的法律法规及地方性法规、规章,并借鉴前人的研究结果,从业主自治机构的运行角度出发,研究其主体资格,发现关于业主主体资格认定的规定欠妥；业主自治机构的运行尚缺少法律基础,导致自治机构的民事主体地位不明确；此外自治机构在运行过程中,也存在许多问题,譬如业主委员会缺乏独立性、代表性；自治机构成立前后的法律关系经常不能厘清；业主公约的制定及其内容都存在缺陷；物业资金的管理和使用情况不透明；议事规则形同虚设；自治机构在维权中作用很小等等。这些问题的原因是众多的、复杂的、交错的。让我们不得不从以下几个方面来改善。
首先,笔者认为我们应当从制度着手,明确业主自治机构的性质和地位,使其在自治过程中的行为能受到法律保护,国家和地方也应当建立统一或指导性的标准,使得业主自治的一些基本制度能够在实践中获得更好的效果。从政府的导向角度来看,政府的作用也应当从管理朝着推动、监督的方向发展。从业主自治机构的设置来说,业主委员会应当细分,从而更好地发挥其作用。从监督机制来说,应当建立更完善的外部和内部监督机制,以保证自治机构合法合理地运行。其次,有了良好的制度,没有实施的方法,制度便成了一纸空文。因此业主自治机构本身也应不断地进行自我完善,我们可以通过增强业主的自治意识来促进这样一种规则的形成；此外许多问题是由于自治机构未将成立前后的法律关系弄清造成的,因此在自治机构应当厘清成立前后的法律关系,以便于其今后的运行；我们更应当让自治机构具有广泛的代表性,以提高自治机构的感召力、提高业主的认同感、参与度；我们应当不断完善自治机构的财务制度,以规范业主自治机构资金的使用；并通过聘请专业人员来协助和监督自治机构的运行过程。再次,业主公约作为业主间的契约在自治中处于“宪法”的地位,是业主自治机构的权力来源,我们应当完善之,以促进自治机构的有效运行。
笔者认为通过上述方面,我国的业主自治机构的运行能够更合理、更有效。业主自治的理念也能够更深入人心,我国的业主自治体系也一定能够更加完善。
According to the laws, regulations and democratic principles, owner autonomy is an activity that base on condominium ownership. It could build autonomous organizations, established autonomous norms, management and service the common affairs of the owners. Although state and local governments have introduced a number of laws and regulations to regulate the activities of owner autonomy, they are still not systematic. There are many owners autonomy institutions in the city, but the majority are formalism. The reason is that the people lack consciousness and the system has not been set up. However, the formation of consciousness requires a long time to accumulate by Norms of behavior. What we can do now is to guide the consciousness producing and developing by rules and methods. In turn it also can promote the progress of the system.
I organized the related laws and learnt from the results of previous studies, then study the qualification of the subject, found that the rules of the owner subject qualification are inaccurate, and the operation of owner autonomous institutions lack a legal basis, leading civil subject status not clear of the autonomous institutions. In addition, there are many problems during the operation of autonomous institutions. For example, the owners' committee lack independence and representative; very few legal relationships could be clarified during the establishment of the autonomous institutions; the formulation and contents of owner convention are both defective.; the management and using of the real estate funds are opaque; the rules of procedure are useless; The autonomous institutions plays a small role in safeguarding rights and interests etc. The reasons of these problems are numerous, complicated and staggered. So we have to improve the following aspects.
First, I think we should start from the system, clear the nature and status of owner autonomous institutions, so that its behavior could be protected by law. The state and local governments should establish unified and instructional standards to make some basic system of the owner autonomy have a better result in practice. From the perspective of government guiding, the roles of governments should be pushers or supervisors, not managers. From the perspective of the establishment of institutions, the owner committee should be subdivided to make it more useful. From the perspective of supervision, we should perfect the supervision mechanism external and internal to ensure the operation of Autonomous institutions is legal and reasonable. Second, if we got a perfect system and we don't have methods to implement, the system became an empty. So the owner autonomous institutions themselves should self perfection constantly. We can promote the formation of the rules by enhancing consciousness of the owners. Furthermore, many problems are caused by confusing the legal relationship during the establishment of autonomous institutions. So we should clarify the legal relationship during the establishment of the autonomous institutions for its running in the future. We should make the autonomous institutions widely representative to improve the emotional appeal of autonomous institutions and the identity and participation of the owners. We should improve the financial system of autonomous institutions constantly to regulate the using of the funds. We should hire professionals to assist and monitor the operation process of autonomous institution. Third, as the contracts of the owners like "constitution", the owner conventions are the sources of power of owner autonomous institutions. We should perfect it to promote the effective operation of autonomous institutions.
I think that through the above aspects, the operation of owner autonomous institutions could be more reasonable and effective. The concept of owner autonomy could be deeply rooted in our mind. The system of owner autonomy can also be more perfect.
引文
①许步国,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版,第67页。
②杨立新,《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版,前言第2贝。
③参见韩增辉、周珂：《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》,载《法学杂志》,2005年03期。
④参见谭玲：《论业主委员会的法律地位——<物权法>关于业主自治机构法律地位之解读》,载《暨南学报(哲学社会科学版)》,2008年02期。
⑤如王蕾蕾：《业主自治机构法律问题研究》,西南财经大学2007年硕士学位论文。
①笔者搜索的中国知网有关业主自治的文献,有近两百篇论文,其中第一篇有关业主自治的论文,是赵连山于1996年11月8日发表在《中外房地产导报》上的《论住宅小区的业主自治》。这一阶段的代表性的专著主要有如下两本：蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版；高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版。该阶段学位论文仅一篇,孙敏敏,《业主自治基本法律问题研究——兼论中国大陆物业管理相关立法的完善》,厦门大学2002年硕士学位论文。
②这一阶段的代表专著有唐娟主编,《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版；周珂主编,《物业管理法教程》,法律出版社2004年版；许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版；杨育林主编,《房地产案件审判要旨与判案评析》,人民法院出版社2004年版；周序中主编,李长城副主编,《业主维权实务》,人民法院出版社2006年版。这一阶段的代表论文有：金松、王一玫,《业主自治路漫漫》,《中国房地产报》,2003年12月22日。翟吴,《维护业主自治权利》,《上海人大月刊》2004年第2期。徐振,《业主自治是物业管理的基础》,《合肥工业大学学报(哲学社会科学版)》2004年04期。王小霞,《能否根治物管纠纷,房地产行业首推业主自治》,《中国经济时报》,2005年6月8日。何保利,《业主自治的困惑与思考》,《现代物业》,2006年10期。
③这一阶段的代表作有：周彩霞、朱宪辰,《住宅公共资源业主自治失败的个案剖析——以南京某住宅楼空调机位纠纷为例》,《现代物业》,2007年第14期。侯康顺,《论业主自治》,广西大学2008年硕士学位论文。张黔林,《论业主自治法律制度》,复旦大学2008年硕士学位论文。朴琳琳,《重构我国业主自治模式的新进路》,《法治论坛》,2009年01期。游春,《业主自治中管理中的私人秩序》,《城市发展研究》,2009年03期。杨爱兵,《美国业主自治制度以及对中国业主自治的启示》,《河北学刊》,2009年03期。赵宇、王婧菁,《中美住宅小区业主自治比较》,《现代物业》,2009年09期。高圣平,《论业主自治的边界》,《法学论坛》,2009年06期。程兵、于毅,《业主自治组织模式探究》,《商业时代》,2010年30期。唐欣瑜,《海南物业管理中业主自治难问题探析》,《山西省政法管理干部学院学报》,2011年02期。
④如严小虎的《业主自治组织法律问题研究》,中国政法大学2009年硕士学位论文。
①杨立新,《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版,第10页。
①如佛山、杭州、宁波、深圳、厦门、淄博、郑州、成都、济南、广州、太原、南宁、天津等市均出台了业主大会议事规则或业主大会和业主委员会议事规则。北京、佛山、福州、济南、洛阳、南京、南宁、深圳、绥芬河、泰兴、郑州、淄博等地均出台了业主大会和业主委员会指导规则。北京、成都、佛山、南京、深圳等市均出台了业主公约的示范文本。
①《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十条：物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并同时推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
②《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第十条：符合前条规定条件后的30日内,建设单位应书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。建设单位和物业服务企业应当积极配合召开首次业主大会会议,及时向物业所在地的街道办事处或镇人民政府提供业主清册等业主大会会议所需的相关材料。建设单位未及时书面告知的,物业区域内五个以上业主可联名书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。
①如《成都市业主大会议事规则》、《广州市业主大会议事规则示范文本》、《杭州市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》、《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》、《南宁市业主大会议事规则》、《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》、《天津市业主大会议事规则》、《厦门市业主大会和业主委员会议事规则》等等。
②即物业管理区域内的已登记业主直接参加业主大会,进行投票表决。
③《广州市业主大会议事规则示范文本》第二十二条第二项规定,业主代表大会形式：物业管理小区(大厦)业主超过300户的,可实行业主代表大会制,以楼层为单位,每栋(或每层)推选1名业主代表参加业主大会,业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意,业主代表因故不能参加业主大会的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。
④即业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿,并签名确认。经收集汇总表决结果,形成业主大会的决定。
①唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第38-39页。
①普通基金是指用以经常性之处的管理费用。通常包括(1)业主管理团体正常运作费用,如管理团体人员的津贴,管理团体的办公费用及其他执行职责所发生的费用；(2)物业区域应付的税费,包括土地税、保险费、其他各种税项及支出；(3)物业管理服务费用,包括保洁费、保安费、绿化费等；(4)聘请专业人员的费用,包括聘请律师、会计师、审计师等发生的费用；(5)其他设计业主共同利益的必要费用。参见高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第244页。
②特殊基金是指为满足物业管理的特殊需要而设立的基金。如物业维修基金。
③张东旭,季如进,《物业服务费“滞纳金”问题探讨》,《中国房地产》,2009年07期。
④如张东旭,季如进,《物业服务费“滞纳金”问题探讨》,《中国房地产》,2009年07期。张晓冰,《物业服务费法律问题研究——兼论我国相关法律规定之完善》,《海南师范大学学报(社会科学版)》第5期。
⑤参见：高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第248-249页。
⑥参见：高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第249页。
①包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
②酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
③根据《物权法》的规定,业主可以请求人民法院撤销业主委员会作出的侵犯业主合法权益的决定。
①参见：唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第62页。
②参见：管兵：《维权行动和基层民主参与以B市商品房业主为例》,载《社会》,2010年第5期。
①《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
②参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第457页。
③参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第410页。
④潘维大：《英美侵权行为法》,台北瑞兴图书股份有限公司2002年版,第98页。
①参见：万怡、黄晨：《业主资格及物业管理公司聘任主体之认定》,载《人民法院报》,2012年2月22日,第007版。
②周雁武：《论业主身份的确认》,载《经济师》2008年第12期。
①不同国家和地区对于业主大会的性质大致可以分为三类,1.法人模式,即赋予全体业主组成的业主团体法人资格,可以在对内、对外关系中以法人资格进行活动。如法国、新加坡。2.非法人模式,即住宅所有人共同体不具有权利能力,不具有法人资格,亦即权利义务的主体是作为单个的住宅所有权人。如德国。3.折衷模式,即承认区分所有权人超过一定数量或达到一定条件,通过一定程序可以成为法人。否则即为无权利能力的社团。如日本。参见许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版,第85-86页。
②许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版,第92页。
③高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第134页。
④由于地方性法规修订频繁,一些最早的版本有的在网上无法查阅到。因此在此无法引用。根据有的学者的研究,当时地方性法规对于业主委员会是否是法人的规定不一,如《深圳特区住宅区物业管理条例》(1994年版本,已失效。)第十六条规定：“管委会(当时称业主委员会为管委会)经市政府社团登记部门依法核准登记后,取得社团法人资格。”类似的规定又如《大连市城市住宅小区物业管理办法》(1995年制定,2000年废止)。但两市的新法中无类似规定。
⑤蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版,第67页。
⑥周珂主编,《物业管理法教程》,法律出；版社2004年版,第185页。
⑦《物业管理条例》第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
⑧周序中主编,李长城副主编,《业主维权实务》人民法院出版社2006年版,第14页。
①高富平、黄无双：《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第153页。
①高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第154页。
②均日l本学者之主张,转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第217页。
①参见：周珂主编,《物业管理法教程》,法律出版社2004年版,第195页。
②蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版,第89页
①2005年2月27日,由碧岭华庭、鸿瑞花园和文华花园等小区业主委员会发起的学习《深圳市业主大会和业主委员会知道规则》座谈会会议材料。转引自唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第64-69页。
① Benjamin L.Read:, The China Journal,No.49, January 2003.
②管兵：《维权行动和基层民主参与以B市商品房业主为例》,载《社会》,2010年第5期。
③赵宇,王婧菁：《中美住宅小区业主自治比较》,载《现代物业》,2009年09期。
①参见：孟伟：《公民政治：从利益到权力的演化—深圳市宝安区滞水山庄业主自主行动实证分析》,载《马克思主义与现实》,2004年第1期。
①参见：刘兵：《物业企业财务管理存在的问题及应对措施》,载《中国总会计师》,2011年11期。
①黄乐平：《业主物权与物业管理法务全解》,法律出版社2008年版,第59页。
金俭：《房地产法学》,科学出版社2008年版；
杨立新：《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版；
黄乐平：《业主物权与物业管理法务全解》,法律出版社2008年版；
陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版；
许步国,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版；
周序中：《业主维权实务》人民法院出版社2006年版；
唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版；
周珂：《物业管理法教程》,法律出版社2004年版；
杨育林：《房地产案件审判要旨与判案评析》,人民法院出版社2004年版；
潘维大：《英美侵权行为法》,台北瑞兴图书股份有限公司2002年版；
高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版；
蔡华：《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版；
陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版；
刘兵：《物业企业财务管理存在的问题及应对措施》,载《中国总会计师》,2011年11期；
杨玉圣：《论业主自治与小区善治》,载《清华大学学报(哲学社会科学版)》,2010年第3期；
管兵：《维权行动和基层民主参与以B市商品房业主为例》,载《社会》,2010年第5期；
赵宇,王婧菁：《中美住宅小区业主自治比较》,载《现代物业》,2009年09期；
张东旭,季如进,《物业服务费“滞纳金”问题探讨》,《中国房地产》,2009年07期；
高圣平,《论业主自治的边界》,《法学论坛》,2009年06期；
谭玲：《论业主委员会的法律地位——<物权法>关于业主自治机构法律地位之解读》,载《暨南学报(哲学社会科学版)》,2008年02期；
周彩霞、朱宪辰,《住宅公共资源业主自治失败的个案剖析——以南京某住宅楼空调机位纠纷为例》,《现代物业》,2007年第14期；
何保利,《业主自治的困惑与思考》,《现代物业》,2006年10期；
韩增辉、周珂：《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》,载《法学杂志》, 2005年03期；
徐振,《业主自治是物业管理的基础》,《合肥工业大学学报(哲学社会科学版)》2004年04期；
翟昊,《维护业主自治权利》,《上海人大月刊》2004年第2期；
孟伟：《公民政治：从利益到权力的演化—深圳市宝安区滢水山庄业主自主行动实证分析》,载《马克思主义与现实》,2004年第1期；
Benjamin L.Read:, The China Journal, No.49, January 2003;
万怡、黄晨：《业主资格及物业管理公司聘任主体之认定》,载《人民法院报》,2012年2月22日；
王小霞,《能否根治物管纠纷,房地产行业首推业主自治》,《中国经济时报》,2005年6月8日；
金松、王一玫,《业主自治路漫漫》,《中国房地产报》,2003年12月22日；
赵连山：《论住宅小区的业主自治》,载《中外房地产导报》1996年11月8日。
②杨立新,《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版,前言第2贝。
③参见韩增辉、周珂：《物业管理中的业主自治机构法律性质浅析》,载《法学杂志》,2005年03期。
④参见谭玲：《论业主委员会的法律地位——<物权法>关于业主自治机构法律地位之解读》,载《暨南学报(哲学社会科学版)》,2008年02期。
⑤如王蕾蕾：《业主自治机构法律问题研究》,西南财经大学2007年硕士学位论文。
①笔者搜索的中国知网有关业主自治的文献,有近两百篇论文,其中第一篇有关业主自治的论文,是赵连山于1996年11月8日发表在《中外房地产导报》上的《论住宅小区的业主自治》。这一阶段的代表性的专著主要有如下两本：蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版；高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版。该阶段学位论文仅一篇,孙敏敏,《业主自治基本法律问题研究——兼论中国大陆物业管理相关立法的完善》,厦门大学2002年硕士学位论文。
②这一阶段的代表专著有唐娟主编,《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版；周珂主编,《物业管理法教程》,法律出版社2004年版；许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版；杨育林主编,《房地产案件审判要旨与判案评析》,人民法院出版社2004年版；周序中主编,李长城副主编,《业主维权实务》,人民法院出版社2006年版。这一阶段的代表论文有：金松、王一玫,《业主自治路漫漫》,《中国房地产报》,2003年12月22日。翟吴,《维护业主自治权利》,《上海人大月刊》2004年第2期。徐振,《业主自治是物业管理的基础》,《合肥工业大学学报(哲学社会科学版)》2004年04期。王小霞,《能否根治物管纠纷,房地产行业首推业主自治》,《中国经济时报》,2005年6月8日。何保利,《业主自治的困惑与思考》,《现代物业》,2006年10期。
③这一阶段的代表作有：周彩霞、朱宪辰,《住宅公共资源业主自治失败的个案剖析——以南京某住宅楼空调机位纠纷为例》,《现代物业》,2007年第14期。侯康顺,《论业主自治》,广西大学2008年硕士学位论文。张黔林,《论业主自治法律制度》,复旦大学2008年硕士学位论文。朴琳琳,《重构我国业主自治模式的新进路》,《法治论坛》,2009年01期。游春,《业主自治中管理中的私人秩序》,《城市发展研究》,2009年03期。杨爱兵,《美国业主自治制度以及对中国业主自治的启示》,《河北学刊》,2009年03期。赵宇、王婧菁,《中美住宅小区业主自治比较》,《现代物业》,2009年09期。高圣平,《论业主自治的边界》,《法学论坛》,2009年06期。程兵、于毅,《业主自治组织模式探究》,《商业时代》,2010年30期。唐欣瑜,《海南物业管理中业主自治难问题探析》,《山西省政法管理干部学院学报》,2011年02期。
④如严小虎的《业主自治组织法律问题研究》,中国政法大学2009年硕士学位论文。
①杨立新,《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版,第10页。
①如佛山、杭州、宁波、深圳、厦门、淄博、郑州、成都、济南、广州、太原、南宁、天津等市均出台了业主大会议事规则或业主大会和业主委员会议事规则。北京、佛山、福州、济南、洛阳、南京、南宁、深圳、绥芬河、泰兴、郑州、淄博等地均出台了业主大会和业主委员会指导规则。北京、成都、佛山、南京、深圳等市均出台了业主公约的示范文本。
①《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第十条：物业管理区域内,已交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并同时推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分面积占建筑物总面积5%以上的业主,向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会。
②《南京市业主大会和业主委员会指导规则》第十条：符合前条规定条件后的30日内,建设单位应书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。建设单位和物业服务企业应当积极配合召开首次业主大会会议,及时向物业所在地的街道办事处或镇人民政府提供业主清册等业主大会会议所需的相关材料。建设单位未及时书面告知的,物业区域内五个以上业主可联名书面告知物业所在地的街道办事处或镇人民政府。
①如《成都市业主大会议事规则》、《广州市业主大会议事规则示范文本》、《杭州市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》、《济南市住宅区业主委员会产生办法和议事规则》、《南宁市业主大会议事规则》、《深圳市业主大会和业主委员会议事规则(示范文本)》、《天津市业主大会议事规则》、《厦门市业主大会和业主委员会议事规则》等等。
②即物业管理区域内的已登记业主直接参加业主大会,进行投票表决。
③《广州市业主大会议事规则示范文本》第二十二条第二项规定,业主代表大会形式：物业管理小区(大厦)业主超过300户的,可实行业主代表大会制,以楼层为单位,每栋(或每层)推选1名业主代表参加业主大会,业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意,业主代表因故不能参加业主大会的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。
④即业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿,并签名确认。经收集汇总表决结果,形成业主大会的决定。
①唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第38-39页。
①普通基金是指用以经常性之处的管理费用。通常包括(1)业主管理团体正常运作费用,如管理团体人员的津贴,管理团体的办公费用及其他执行职责所发生的费用；(2)物业区域应付的税费,包括土地税、保险费、其他各种税项及支出；(3)物业管理服务费用,包括保洁费、保安费、绿化费等；(4)聘请专业人员的费用,包括聘请律师、会计师、审计师等发生的费用；(5)其他设计业主共同利益的必要费用。参见高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第244页。
②特殊基金是指为满足物业管理的特殊需要而设立的基金。如物业维修基金。
③张东旭,季如进,《物业服务费“滞纳金”问题探讨》,《中国房地产》,2009年07期。
④如张东旭,季如进,《物业服务费“滞纳金”问题探讨》,《中国房地产》,2009年07期。张晓冰,《物业服务费法律问题研究——兼论我国相关法律规定之完善》,《海南师范大学学报(社会科学版)》第5期。
⑤参见：高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第248-249页。
⑥参见：高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第249页。
①包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
②酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
③根据《物权法》的规定,业主可以请求人民法院撤销业主委员会作出的侵犯业主合法权益的决定。
①参见：唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第62页。
②参见：管兵：《维权行动和基层民主参与以B市商品房业主为例》,载《社会》,2010年第5期。
①《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
②参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第457页。
③参见陈华彬：《建筑物区分所有权研究》,法律出版社2007年版,第410页。
④潘维大：《英美侵权行为法》,台北瑞兴图书股份有限公司2002年版,第98页。
①参见：万怡、黄晨：《业主资格及物业管理公司聘任主体之认定》,载《人民法院报》,2012年2月22日,第007版。
②周雁武：《论业主身份的确认》,载《经济师》2008年第12期。
①不同国家和地区对于业主大会的性质大致可以分为三类,1.法人模式,即赋予全体业主组成的业主团体法人资格,可以在对内、对外关系中以法人资格进行活动。如法国、新加坡。2.非法人模式,即住宅所有人共同体不具有权利能力,不具有法人资格,亦即权利义务的主体是作为单个的住宅所有权人。如德国。3.折衷模式,即承认区分所有权人超过一定数量或达到一定条件,通过一定程序可以成为法人。否则即为无权利能力的社团。如日本。参见许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版,第85-86页。
②许步国著,《物业管理法研究》,中国民主法制出版社2006年版,第92页。
③高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第134页。
④由于地方性法规修订频繁,一些最早的版本有的在网上无法查阅到。因此在此无法引用。根据有的学者的研究,当时地方性法规对于业主委员会是否是法人的规定不一,如《深圳特区住宅区物业管理条例》(1994年版本,已失效。)第十六条规定：“管委会(当时称业主委员会为管委会)经市政府社团登记部门依法核准登记后,取得社团法人资格。”类似的规定又如《大连市城市住宅小区物业管理办法》(1995年制定,2000年废止)。但两市的新法中无类似规定。
⑤蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版,第67页。
⑥周珂主编,《物业管理法教程》,法律出；版社2004年版,第185页。
⑦《物业管理条例》第十六条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
⑧周序中主编,李长城副主编,《业主维权实务》人民法院出版社2006年版,第14页。
①高富平、黄无双：《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第153页。
①高富平、黄无双著,《物业权属与物业管理》,中国法制出版社2002年版,第154页。
②均日l本学者之主张,转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》,法律出版社1995年版,第217页。
①参见：周珂主编,《物业管理法教程》,法律出版社2004年版,第195页。
②蔡华主编,《物业管理法律理论与实务》,人民法院出版社2000年版,第89页
①2005年2月27日,由碧岭华庭、鸿瑞花园和文华花园等小区业主委员会发起的学习《深圳市业主大会和业主委员会知道规则》座谈会会议材料。转引自唐娟：《城市社区业主委员会发展研究》,重庆出版社2005年版,第64-69页。
① Benjamin L.Read:
②管兵：《维权行动和基层民主参与以B市商品房业主为例》,载《社会》,2010年第5期。
③赵宇,王婧菁：《中美住宅小区业主自治比较》,载《现代物业》,2009年09期。
①参见：孟伟：《公民政治：从利益到权力的演化—深圳市宝安区滞水山庄业主自主行动实证分析》,载《马克思主义与现实》,2004年第1期。
①参见：刘兵：《物业企业财务管理存在的问题及应对措施》,载《中国总会计师》,2011年11期。
①黄乐平：《业主物权与物业管理法务全解》,法律出版社2008年版,第59页。
金俭：《房地产法学》,科学出版社2008年版；
杨立新：《最高人民法院审理物业服务纠纷案件司法解释理解与运用》,法律出版社2009年版；
黄乐平：《业主物权与物业管理法务全解》,法律出版社2008年版；
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