我国居住权法律制度研究
摘要
本文首先考察了罗马法、大陆法系诸国及英美两国的居住权制度。先是分析了居住权产生发展的历史原因，总结了罗马法上居住权的特点。对大陆法系诸国居住权制度的考察，主要立足于各国居住权的特色，尽力寻求居住权制度发展变化的轨迹，努力把握其内在规律性。对英美两国居住权制度的介绍主要关注居住权的具体规定。通过上述比较分析，得出国外居住权制度的四点发展趋势：将以住房为标的的人役权统一规定为居住权的趋势明显；居住权功能呈现多元化趋势；居住权的可转让性逐步得到部分承认；法定居住权受到较多的重视。以此作为我国居住权制度构建的理论基础。
在第二部分，依据居住权的发展趋势，结合我国实际需要，对居住权的概念进行了界定。论述了居住权的三点特征，强化了对居住权的物权属性的认识。为了适应居住权功能多元化的需要，对居住权进行了分类，以便对不同类型的居住权提供不同的法律规则。依据严格区分物权与债权的观念，对居住权与房屋租赁权进行了比较研究，彰显了居住权的独立意义。提出建立居住权与租赁使用权二元房屋利用体系的设想。
构建我国居住权法律制度是第三部分内容，也是本文的核心任务。在居住权取得部分，确立了依当事人的意愿取得居住权的基本规则，对居住权的登记与豁免登记进行了介绍。详细阐述了规定法定居住权与裁定居住权的意义及法定居住权与裁定居住权的具体情形。在居住权的效力部分着重列举了居住权人的九项权利义务和所有人的五项权利义务。关于居住权的出租与转让本文主张：居住权人可以出租标的物，但当事人另有规定或者法律另有规定的除外。法定居住权和裁定居住权均不得出租。参考国外立法与司法实践，本文列举了十二种居住权消灭
的原因。
居住权的立法建议部分是本文的落脚点。对西学东渐中居住权丧失的原因进行
分析后认为，日本民国民法典没有规定居住权是因为当时缺少居住权功能发挥的
社会环境。社会状况的变迁，促使我们重新审视居住权在中国的命运。本文从房
屋重要性的增加;适应夫妻分产制，保护妇女利益的需要;保护老年人利益，应
对人口老龄化的需要;保护社会弱者的基本人权的需要以及司法实践的需要五个
方面论证了物权法规定居住权的必要性。
本文对《物权法征求意见稿》关于居住权的规定进行了评析，指出《征求意见
稿》明显的将居住权的功能限定在基本生存保障上，对居住权的多元功能认识不
够;该稿最大的一个缺陷是居住权取得方式规定得太少，特别是没有规定法定居
住权，影响到居住权功能的发挥;关于居住权的规定过于简单，一些重要的规则
被遗漏，无法适应现实的复杂需要。
本文认为:对居住权应当采取《民法典物权编》与《民法典亲属编》及特别法
相结合的立法体例。赞成《物权法征求意见稿》将居住权单列一章规定在用益物
权部分的做法。文章认为《物权法征求意见稿》关于居住权的规定过于粗糙，对
《物权法》中关于居住权应规定的内容提出了详细的建议，作为本文的总结。
In this article, the author inspected the system of habitio in Roman law, the countries of continent law family and England, American law firstly. In the beginning the author analyse the reason of arise and development of habitio, conclude the characteristic of habitio in Roman law. The inspection to the continent law family is mainly based on the characteristic of every countries' habitio. The aim is to seek the trace of development of habitio and grasp it' s inner law. The introduce to the habitio in English and America is mainly the specific provision. Through the comparison and analyses we can conclude four trends in foreign habitio in foreign habitio system: there is an obvious trend that the servitus personarum whose object is house is provided habitio; the role of habitio arise in many fields step by step; the alienable of habitio is accepted step by step; the habitio provided by law is paid to more attention. These trend is the basis of construction of our habitio in theory.
In second part, the habitio is defined through the development trend o habitio connected the practical need in our country. The author discussed the three characteristic of habitio, strengthen the recognition of it' s essence of jur in rem. According to the need of increase of role, the habitio is divided into different type to apply to different provision. To demonstrate the independent meaning of habito, the author compare the habitio ad the right of house rent in the conception to distinguish the jur in rem and jur in personam strictly. The author believed the trend that jur hi personam possess some specially of jur in rem not only can' t meet the need of party to get the protection of jur in rem, but also may confuse the system of system of jur hi rem and jur hi personam and damage the transaction safety. The habitio and the right of rent should been established independently.
The third part is how to establish the system of habitio hi our country, the core of this article. The rule is established that the habitio should been secured according to the will of the party. The author introduce the register and exempt register system of habitio.
Then the author discussed the meaning of habitio provided by law and by court in some specific situation. In the effect part the author cite the party of habitio' s nine items of right and owners' s five items of right and obligation, the author argue that the party of habitio has the right to rent the house with exception of the different agreement
or different provision. The house can' t been rent when the habitio is provided by law or by court. There are two reason that the habitio disappear according to foreign legislation and judicial practice.
The aim of this article is to produce the suggestions to legislation.The reason that there is no habito in Japan civil code is lack of society surroundings. The change of society promote us to think the fate of habitio in China again.The author prove the necessity to provide the habitio through five aspects: the increase of importance of habitio; the need to protect the benefit of woman; to protect the old men's benefit to adapt the need of the trend that the increase of old men; the need to protect to weak party and practical need. The author comments on the provision of habitio in <>, point out that the role of habitio is limited to living safeguard obviously, lack of the recognizition of increase of role of habitio.The biggest drawback is lack of the method to secure the habitio hi the draft. This drawback will influence the employment of habitio' s role; the provision is too simple to suit the practical complex need due to missing some important rule.
The habitio should adopt the legislation that provided in law of jur in rem and law of kin and some special law. The author agree that habitio is provided in real right for use and profits parts as an independent chapter in the daft. However, the provision in the draft is too gross. The specific suggestion to the habitio in the
在第二部分，依据居住权的发展趋势，结合我国实际需要，对居住权的概念进行了界定。论述了居住权的三点特征，强化了对居住权的物权属性的认识。为了适应居住权功能多元化的需要，对居住权进行了分类，以便对不同类型的居住权提供不同的法律规则。依据严格区分物权与债权的观念，对居住权与房屋租赁权进行了比较研究，彰显了居住权的独立意义。提出建立居住权与租赁使用权二元房屋利用体系的设想。
构建我国居住权法律制度是第三部分内容，也是本文的核心任务。在居住权取得部分，确立了依当事人的意愿取得居住权的基本规则，对居住权的登记与豁免登记进行了介绍。详细阐述了规定法定居住权与裁定居住权的意义及法定居住权与裁定居住权的具体情形。在居住权的效力部分着重列举了居住权人的九项权利义务和所有人的五项权利义务。关于居住权的出租与转让本文主张：居住权人可以出租标的物，但当事人另有规定或者法律另有规定的除外。法定居住权和裁定居住权均不得出租。参考国外立法与司法实践，本文列举了十二种居住权消灭
的原因。
居住权的立法建议部分是本文的落脚点。对西学东渐中居住权丧失的原因进行
分析后认为，日本民国民法典没有规定居住权是因为当时缺少居住权功能发挥的
社会环境。社会状况的变迁，促使我们重新审视居住权在中国的命运。本文从房
屋重要性的增加;适应夫妻分产制，保护妇女利益的需要;保护老年人利益，应
对人口老龄化的需要;保护社会弱者的基本人权的需要以及司法实践的需要五个
方面论证了物权法规定居住权的必要性。
本文对《物权法征求意见稿》关于居住权的规定进行了评析，指出《征求意见
稿》明显的将居住权的功能限定在基本生存保障上，对居住权的多元功能认识不
够;该稿最大的一个缺陷是居住权取得方式规定得太少，特别是没有规定法定居
住权，影响到居住权功能的发挥;关于居住权的规定过于简单，一些重要的规则
被遗漏，无法适应现实的复杂需要。
本文认为:对居住权应当采取《民法典物权编》与《民法典亲属编》及特别法
相结合的立法体例。赞成《物权法征求意见稿》将居住权单列一章规定在用益物
权部分的做法。文章认为《物权法征求意见稿》关于居住权的规定过于粗糙，对
《物权法》中关于居住权应规定的内容提出了详细的建议，作为本文的总结。
In this article, the author inspected the system of habitio in Roman law, the countries of continent law family and England, American law firstly. In the beginning the author analyse the reason of arise and development of habitio, conclude the characteristic of habitio in Roman law. The inspection to the continent law family is mainly based on the characteristic of every countries' habitio. The aim is to seek the trace of development of habitio and grasp it' s inner law. The introduce to the habitio in English and America is mainly the specific provision. Through the comparison and analyses we can conclude four trends in foreign habitio in foreign habitio system: there is an obvious trend that the servitus personarum whose object is house is provided habitio; the role of habitio arise in many fields step by step; the alienable of habitio is accepted step by step; the habitio provided by law is paid to more attention. These trend is the basis of construction of our habitio in theory.
In second part, the habitio is defined through the development trend o habitio connected the practical need in our country. The author discussed the three characteristic of habitio, strengthen the recognition of it' s essence of jur in rem. According to the need of increase of role, the habitio is divided into different type to apply to different provision. To demonstrate the independent meaning of habito, the author compare the habitio ad the right of house rent in the conception to distinguish the jur in rem and jur in personam strictly. The author believed the trend that jur hi personam possess some specially of jur in rem not only can' t meet the need of party to get the protection of jur in rem, but also may confuse the system of system of jur hi rem and jur hi personam and damage the transaction safety. The habitio and the right of rent should been established independently.
The third part is how to establish the system of habitio hi our country, the core of this article. The rule is established that the habitio should been secured according to the will of the party. The author introduce the register and exempt register system of habitio.
Then the author discussed the meaning of habitio provided by law and by court in some specific situation. In the effect part the author cite the party of habitio' s nine items of right and owners' s five items of right and obligation, the author argue that the party of habitio has the right to rent the house with exception of the different agreement
or different provision. The house can' t been rent when the habitio is provided by law or by court. There are two reason that the habitio disappear according to foreign legislation and judicial practice.
The aim of this article is to produce the suggestions to legislation.The reason that there is no habito in Japan civil code is lack of society surroundings. The change of society promote us to think the fate of habitio in China again.The author prove the necessity to provide the habitio through five aspects: the increase of importance of habitio; the need to protect the benefit of woman; to protect the old men's benefit to adapt the need of the trend that the increase of old men; the need to protect to weak party and practical need. The author comments on the provision of habitio in <
The habitio should adopt the legislation that provided in law of jur in rem and law of kin and some special law. The author agree that habitio is provided in real right for use and profits parts as an independent chapter in the daft. However, the provision in the draft is too gross. The specific suggestion to the habitio in the
引文
1、周：《罗马法原论(上下)，商务印书馆2001年。
2、[意]桑德罗斯契巴尼：《物与物权》，中国政法大学出版社1999年。
3、[意]彼得罗彭梵得：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社1996年。
4、盖尤斯：《民法大全 学说汇纂 第七卷 用益权》，法律出版社2000年。
5、[德]霍恩等：《德国民商法导论》，楚健译，中国大百科全书出版社1997年。
6、梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1996年。
7、梁慧星：《中国物权法的起草》，中国民商法网。
8、梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年。
9、梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版。
10、王利明：《中国物权法草案建议稿》，中国法制出版社2001年。
11、王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年。
12、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997。
13、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年。
14、徐国栋：《中国民法典起草思路论战》，中国政法大学出版社2001年。
15、尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年。
16、余能斌：《现代物权法专论》，法律出版社2002年。
17、孟勤国：《物权二元结构论》，人民法院出版社2001年。
18、高富平：《土地使用权和用益物权》，法律出版社2001年。
19、高富平：《物权法原论(上中下)》，中国法制出版社2001年。
20、符启林：《房地产法》(“九五”规划法学教材)，法律出版社1997年
21、王泽鉴：《民法物权2用益物权占有》，中国政法大学出版社2002年。
22、王泽鉴：《民法物权1通则所有权》，中国政法大学出版社2002年。
23、王泽鉴：《民法学说与判例研究7》，中国政法大学出版社1999年。
24、[日]田山辉明：《物权法》，法律出版社2001年。
25、[德]茨威格特等：《比较法总论》，潘汉典等译，贵州人民出版社1992年。
26、龙显铭：《现行法上租赁之研究》，商务印书馆1946年。
27、吴启宾：《租赁法论》，三民书局1990年。
28、关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年。
29、由嵘：《外国法制史》，北京大学出版社1992年1月。
30、张晋藩：《清代民法综论》，中国政法大学出版社
31、张贤钰：《外国婚姻家庭法资料选编》，复旦大学出版社1991。
1、谢怀栻：《大陆法国家民法典研究》，载《外国法译评》1995，2。
2、苏永钦：《重建役权制度》，载《月旦法学》65期。
3、孙宪忠：《不动产物权取得研究》，载梁慧星主编《民商法论丛第三卷》，法律出版社。
4、孙宪忠：《德国民法对中国制定物权法的借鉴作用》，载于《中外法学》2000，4。
5、陈健：《他物权研究》，载《法律科学》1996，2。
6、徐国栋《埃塞俄比亚民法典 两股改革激情碰撞的结晶》，法律思想网。
7、钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001，5。
8、钱明星：《论我国用益物权的基本形态》，载《私法》载私法第1辑第2卷，北京大学出版社2002。
9、钱明星：《论用益物权的客体》，载于《中外法学》1998，1。
10、房绍坤等：《用益物权三论》，载《中国法学》，1996，2。
11、刘东华：《离婚判决中女性的居住权问题》，载梁慧星主编《民商法论丛18卷》
12、张鹏：《役权的历史溯源与现代价值定位》，载梁慧星主编《民商法论丛18卷》。
13、杨立新：《漫议物权法的用益物权体系》，载中国民商法网
14、屈茂辉：论人役权的现代意义(上下)，载中国民商法网
15、米健：《用益权—解决所有权难题的一个思路》，载《民商法纵论》中国法制出版社2000
16、弗兰西斯科·圭兹：《用益权：罗马法渊源和现行民法的规定》，载《第二届罗马法中国法与民法法典化国际研讨会论文集》。
17、[日]铃木禄弥：《日本私有不动产使用关系法修改趋势》，载于《法学译丛》1991，4。
18、刘德宽：《德国之住居权》，载刘德宽：《民法诸问题与新展望》中国政法大学出版社2002。
19、刘言浩：《不动产租赁法律制度研究》，北京大学硕士学位论文(民商法，1999)。
20、范树印：《关于日本的借地权》，载于《中国土地科学》1998，1。
21、中国政法大学物权法课题组：《关于<中华人民共和国物权法征求意见稿>的修改意见》，引自法律思想网。
22、胡建永：《对共同居住的公房，离婚后非承租权人享有什么权利?》，载《人民法院报》2002年8月29日
1、日本民法典，王书江译，中国人民公安大学出版社1999年。
2、德国民法典，杜景林等，中国政法大学出版社1999年。
3、法国民法典，罗结珍译，中国法制出版社1999年。
4、意大利民法典，费安玲等译，中国政法大学出版社1997。
5、瑞士民法典，殷生根等译，中国政法大学出版社1999年。
6、俄罗斯民法典，黄道秀等译，中国大百科全书出版社1999年。
7、埃塞俄比亚民法典，薛军译，中国法制出版社2002年。
8、乌克兰民法典草案，资料来源罗马法教研室。
9、台湾民法典
10、澳门民法典
11、中华人民共和国婚姻法
12、中华人民共和国物权法征求意见稿
13、最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》
2、[意]桑德罗斯契巴尼：《物与物权》，中国政法大学出版社1999年。
3、[意]彼得罗彭梵得：《罗马法教科书》，中国政法大学出版社1996年。
4、盖尤斯：《民法大全 学说汇纂 第七卷 用益权》，法律出版社2000年。
5、[德]霍恩等：《德国民商法导论》，楚健译，中国大百科全书出版社1997年。
6、梁慧星、陈华彬：《物权法》，法律出版社1996年。
7、梁慧星：《中国物权法的起草》，中国民商法网。
8、梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998年。
9、梁慧星主编：《中国物权法草案建议稿——条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2000年版。
10、王利明：《中国物权法草案建议稿》，中国法制出版社2001年。
11、王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2002年。
12、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997。
13、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社1998年。
14、徐国栋：《中国民法典起草思路论战》，中国政法大学出版社2001年。
15、尹田：《法国物权法》，法律出版社1998年。
16、余能斌：《现代物权法专论》，法律出版社2002年。
17、孟勤国：《物权二元结构论》，人民法院出版社2001年。
18、高富平：《土地使用权和用益物权》，法律出版社2001年。
19、高富平：《物权法原论(上中下)》，中国法制出版社2001年。
20、符启林：《房地产法》(“九五”规划法学教材)，法律出版社1997年
21、王泽鉴：《民法物权2用益物权占有》，中国政法大学出版社2002年。
22、王泽鉴：《民法物权1通则所有权》，中国政法大学出版社2002年。
23、王泽鉴：《民法学说与判例研究7》，中国政法大学出版社1999年。
24、[日]田山辉明：《物权法》，法律出版社2001年。
25、[德]茨威格特等：《比较法总论》，潘汉典等译，贵州人民出版社1992年。
26、龙显铭：《现行法上租赁之研究》，商务印书馆1946年。
27、吴启宾：《租赁法论》，三民书局1990年。
28、关涛：《我国不动产法律问题专论》，人民法院出版社1999年。
29、由嵘：《外国法制史》，北京大学出版社1992年1月。
30、张晋藩：《清代民法综论》，中国政法大学出版社
31、张贤钰：《外国婚姻家庭法资料选编》，复旦大学出版社1991。
1、谢怀栻：《大陆法国家民法典研究》，载《外国法译评》1995，2。
2、苏永钦：《重建役权制度》，载《月旦法学》65期。
3、孙宪忠：《不动产物权取得研究》，载梁慧星主编《民商法论丛第三卷》，法律出版社。
4、孙宪忠：《德国民法对中国制定物权法的借鉴作用》，载于《中外法学》2000，4。
5、陈健：《他物权研究》，载《法律科学》1996，2。
6、徐国栋《埃塞俄比亚民法典 两股改革激情碰撞的结晶》，法律思想网。
7、钱明星：《关于在我国物权法中设置居住权的几个问题》，载《中国法学》2001，5。
8、钱明星：《论我国用益物权的基本形态》，载《私法》载私法第1辑第2卷，北京大学出版社2002。
9、钱明星：《论用益物权的客体》，载于《中外法学》1998，1。
10、房绍坤等：《用益物权三论》，载《中国法学》，1996，2。
11、刘东华：《离婚判决中女性的居住权问题》，载梁慧星主编《民商法论丛18卷》
12、张鹏：《役权的历史溯源与现代价值定位》，载梁慧星主编《民商法论丛18卷》。
13、杨立新：《漫议物权法的用益物权体系》，载中国民商法网
14、屈茂辉：论人役权的现代意义(上下)，载中国民商法网
15、米健：《用益权—解决所有权难题的一个思路》，载《民商法纵论》中国法制出版社2000
16、弗兰西斯科·圭兹：《用益权：罗马法渊源和现行民法的规定》，载《第二届罗马法中国法与民法法典化国际研讨会论文集》。
17、[日]铃木禄弥：《日本私有不动产使用关系法修改趋势》，载于《法学译丛》1991，4。
18、刘德宽：《德国之住居权》，载刘德宽：《民法诸问题与新展望》中国政法大学出版社2002。
19、刘言浩：《不动产租赁法律制度研究》，北京大学硕士学位论文(民商法，1999)。
20、范树印：《关于日本的借地权》，载于《中国土地科学》1998，1。
21、中国政法大学物权法课题组：《关于<中华人民共和国物权法征求意见稿>的修改意见》，引自法律思想网。
22、胡建永：《对共同居住的公房，离婚后非承租权人享有什么权利?》，载《人民法院报》2002年8月29日
1、日本民法典，王书江译，中国人民公安大学出版社1999年。
2、德国民法典，杜景林等，中国政法大学出版社1999年。
3、法国民法典，罗结珍译，中国法制出版社1999年。
4、意大利民法典，费安玲等译，中国政法大学出版社1997。
5、瑞士民法典，殷生根等译，中国政法大学出版社1999年。
6、俄罗斯民法典，黄道秀等译，中国大百科全书出版社1999年。
7、埃塞俄比亚民法典，薛军译，中国法制出版社2002年。
8、乌克兰民法典草案，资料来源罗马法教研室。
9、台湾民法典
10、澳门民法典
11、中华人民共和国婚姻法
12、中华人民共和国物权法征求意见稿
13、最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》