城市化背景下农村宅基地集约利用机制研究
|
摘要
土地是人类赖以生存和发展的基础,也是经济社会发展的物质基础。我国人多地少,耕地资源十分稀缺,当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期,城市建设用地供需矛盾十分突出。与之形成鲜明对比的是,农村宅基地粗放利用问题异常严重。基于此,本文对城市化背景下农村宅基地集约利用机制进行研究,主要研究了如下问题：在城市化发展中究竟是什么因素推动着宅基地集约利用；应该通过什么样的资源配置方式实现宅基地的集约利用；在制度上如何保障宅基地集约利用切实实现。
本文首先借鉴新经济地理学理论对宅基地集约利用与城市化发展之间的联系进行分析,研究城市化背景下农村宅基地集约利用的动力机制。研究发现工业化与城市化对宅基地集约利用具有内生的推动作用。从需求方面来说,由于城市非农产业集聚,城市用地空间承载压力变大,从而产生了对城市区划内宅基地(城中村)以及城市周边宅基地集约利用的引致需求。在聚集性循环累积效应作用下,大城市非农产业聚集程度越来越高,企业间竞争压力越来越大,当部分企业无法负担大城市工人高工资、土地高价格所带来的成本压力时,它们将从大城市迁移出去,部分企业会进入小城镇,在促进城乡经济一体化的同时,也会形成对宅基地集约利用的引致需求。从供给方面来说,在城市化的过程中,农业劳动力转变为工业劳动力,农民从农村迁移出来进入城市,就会有大量的宅基地出现闲置,可以释放出来供城市发展所利用。此外,城市自身创造能力推动着城市非农产业的发展和升级,也进一步决定着包括土地等要素的集聚能力和辐射影响范围,推动宅基地集约利用水平的合理提高。
既然城市化发展与宅基地集约利用有着内在的联系机理,为什么当前在城市化发展背景下却出现宅基地粗放利用问题呢?如何实现宅基地的集约利用保障城市化发展用地需求呢?基于这样的思考,本文从资源配置基本理论出发,研究宅基地集约利用的实现机制。首先需要确定农村宅基地集约利用的基本内涵和基本目标,然后再考虑实现该目标的有效路径。本文认为,农村宅基地集约利用应该要在区域发展的大背景下进行思考,具体而言,就是要以促进城市化和城乡经济一体化为目标,对宅基地资源进行有效配置,在其中要兼顾效率与公平。为实现宅基地资源集约利用目标,本文认为：要建立以城乡统一的土地市场为基础,市场与政府作用相结合的运行机制。市场与政府在作用于宅基地集约利用目标实现时,各司其职、有效联系、相互制约。从市场与政府的职责划分角度来说,市场是从微观层面直接作用于宅基地资源配置,鉴于宅基地的区位特征,宅基地市场交易可以采取实体交易和虚拟交易两种形式；政府则是从宏观层面,特别是区域整体发展规划的层面,间接作用于宅基地资源配置。从市场与政府作用相互联系相互制约的角度来说,政府通过规定权利来创建市场,通过规划等手段来规制市场运行；而市场则通过确保权利自由交易来抵消政府不当干涉,通过市场机制的进一步完善来推动政府完善相关制度,保障市场运行。
对应现实发现,当前对实现宅基地资源集约利用形成阻碍的重要因素是宅基地产权制度存在缺陷,宅基地资源配置的市场机制欠缺。因此,城市化发展对宅基地产权制度变迁提出了要求。农民推动的诱致性制度变迁和地方政府推动的强制性制度变迁已经成为推动制度变迁的两股力量,但其中的利益诉求却有不相一致的地方。本文提出,从保护农民的基本利益,降低“非正式制度”的实施成本出发,中央政府有必要从法律上完善对宅基地产权制度的规定,以确保城乡统一的土地市场得以有效运行,宅基地集约利用目标得以有效实现。应对于实体交易和虚拟交易这两种宅基地市场交易形式,在宅基地产权制度完善方面,既应该完善传统的宅基地所有权和宅基地使用权制度,建设与国有建设用地使用权市场相一致的农村集体土地二级市场；还应该引入土地发展权这一权利制度,构建土地发展权交易规则,实现宅基地虚拟交易。
最后,本文通过对10个省市近600位乡村居民进行的问卷调查进行统计分析；对与山东省鄄城县旧城镇土管所工作人员的访谈材料进行文本分析,综合分析了解到农村居民宅基地利用的基本情况、农村居民对土地权利的认识及意愿、农村土地管理中存在的问题等情况。这些丰富的调研素材在一定程度上印证了本文的研究结论,支持了本文所提出的政策建议。
Land is the basis for human survival and development, but also the material basis for economic and social development. China is densely populated and land resources are scare, currently it is in the period of rapid development of industrialization and urbanization, so the disparity between supply and demand for urban construction land is very conspicuous. The sharp contrast is the extensive utilization of the rural residential land. Based on this, the dissertation focuses on the mechanisms of intensive use of rural residential land in the setting of urbanization. The main research issues as follows:in urban development what factors are driving the intensive use of rural residential land; should be what kind of resource allocation for the rural residential land; how the institution change for it.
Firstly, the dissertation research on the linkages between the intensive use of urban residential land and urbanization, that is the driving mechanism, by the use of theory of economic geography. Found that the development of industrialization and urbanization endogenously boost the intensive use of urban residential land. From the demand side, the non-agricultural industrial agglomeration which bring about bearing pressure of the urban space, induce the demand for intensive use of rural residential land inside and in the periphery of the urban planning area. Besides increasingly non-agricultural industries agglomeration in the urban area, increasing the pressure of competition among enterprises for high wages and high land prices, then part of them will migration out of major cities, and will settle in small towns. The course will promote economic integration between city and countryside, and induce the demand for the intensive use of rural residential land as well. From the supply side, agricultural labor shift to industrial labor force and migration out from rural area into city in the course of urbanization, so there are so much land resource can be supply for urban construction. Besides, the own ability to create promote the upgrading of non-agricultural industries, and also determine the radiation range of land, then promote a reasonable level of intensive use of rural residential land.
As the intrinsically linkage between urbanization and intensive use of rural residential land, why is there the current problem of extensive use of rural residential land? How to implement the intensive use of rural residential land development for urban needs? Based on this thinking, the dissertation start to find out the how to make the intensive use of rural residential land with the basic theory of resource allocation. Intensive use of rural residential land is to realize the comprehensive benefits in the circumstance of regional development. Specifically, it is for the integration of urban and rural economic development and to achieve the objectives of efficiency and equity. Based on this, market and government should be together working on the resource allocation of rural residential land. Particularly market and government should make the relationship that they carry out their duties respectively, effectively contact and mutually check in the process of working. From the division of responsibility of market and government, market takes the direct effect on the intensive use of rural residential land resources in the micro level, performing two kinds as entity transaction and land's index transaction; while government takes the indirect effect in the macro level, in particular, the overall regional development planning, which measures can be displayed as the macro control and the micro regulation. From the view point of the mutual contact and check, government create the market by right provisions and regulate the market by planning, then market ensures the freedom of trade to offset the undue interference of government, and urges government to improve the relevant systems.
Next, we find that the current rural residential land property system is flawed, that lead the extensive use of land. Defects in the existing rural residential property system, particularly it can't adapt to urban development make set forth requirements. Farmers and the local government have been promoted it. But their interest demands are not consist. So dissertation put forward that central government should perfect the property right institution of rural residential land to ensure the unified land market, so that can reduce the implementing cost of the informal institution promoted by farmers and ensure to realize the goal of intensive use of rural land ultimately.
Finally, we make the statistical analysis of the questionnaire and interview material on text analysis, understanding the basic situation of rural residential land use, awareness to land rights of rural residents and their wishes of rural land management problems, etc. These findings to some extent confirm the conclusion of this dissertation, support the proposed policy recommendations and lay the foundation for future research.
本文首先借鉴新经济地理学理论对宅基地集约利用与城市化发展之间的联系进行分析,研究城市化背景下农村宅基地集约利用的动力机制。研究发现工业化与城市化对宅基地集约利用具有内生的推动作用。从需求方面来说,由于城市非农产业集聚,城市用地空间承载压力变大,从而产生了对城市区划内宅基地(城中村)以及城市周边宅基地集约利用的引致需求。在聚集性循环累积效应作用下,大城市非农产业聚集程度越来越高,企业间竞争压力越来越大,当部分企业无法负担大城市工人高工资、土地高价格所带来的成本压力时,它们将从大城市迁移出去,部分企业会进入小城镇,在促进城乡经济一体化的同时,也会形成对宅基地集约利用的引致需求。从供给方面来说,在城市化的过程中,农业劳动力转变为工业劳动力,农民从农村迁移出来进入城市,就会有大量的宅基地出现闲置,可以释放出来供城市发展所利用。此外,城市自身创造能力推动着城市非农产业的发展和升级,也进一步决定着包括土地等要素的集聚能力和辐射影响范围,推动宅基地集约利用水平的合理提高。
既然城市化发展与宅基地集约利用有着内在的联系机理,为什么当前在城市化发展背景下却出现宅基地粗放利用问题呢?如何实现宅基地的集约利用保障城市化发展用地需求呢?基于这样的思考,本文从资源配置基本理论出发,研究宅基地集约利用的实现机制。首先需要确定农村宅基地集约利用的基本内涵和基本目标,然后再考虑实现该目标的有效路径。本文认为,农村宅基地集约利用应该要在区域发展的大背景下进行思考,具体而言,就是要以促进城市化和城乡经济一体化为目标,对宅基地资源进行有效配置,在其中要兼顾效率与公平。为实现宅基地资源集约利用目标,本文认为：要建立以城乡统一的土地市场为基础,市场与政府作用相结合的运行机制。市场与政府在作用于宅基地集约利用目标实现时,各司其职、有效联系、相互制约。从市场与政府的职责划分角度来说,市场是从微观层面直接作用于宅基地资源配置,鉴于宅基地的区位特征,宅基地市场交易可以采取实体交易和虚拟交易两种形式；政府则是从宏观层面,特别是区域整体发展规划的层面,间接作用于宅基地资源配置。从市场与政府作用相互联系相互制约的角度来说,政府通过规定权利来创建市场,通过规划等手段来规制市场运行；而市场则通过确保权利自由交易来抵消政府不当干涉,通过市场机制的进一步完善来推动政府完善相关制度,保障市场运行。
对应现实发现,当前对实现宅基地资源集约利用形成阻碍的重要因素是宅基地产权制度存在缺陷,宅基地资源配置的市场机制欠缺。因此,城市化发展对宅基地产权制度变迁提出了要求。农民推动的诱致性制度变迁和地方政府推动的强制性制度变迁已经成为推动制度变迁的两股力量,但其中的利益诉求却有不相一致的地方。本文提出,从保护农民的基本利益,降低“非正式制度”的实施成本出发,中央政府有必要从法律上完善对宅基地产权制度的规定,以确保城乡统一的土地市场得以有效运行,宅基地集约利用目标得以有效实现。应对于实体交易和虚拟交易这两种宅基地市场交易形式,在宅基地产权制度完善方面,既应该完善传统的宅基地所有权和宅基地使用权制度,建设与国有建设用地使用权市场相一致的农村集体土地二级市场；还应该引入土地发展权这一权利制度,构建土地发展权交易规则,实现宅基地虚拟交易。
最后,本文通过对10个省市近600位乡村居民进行的问卷调查进行统计分析；对与山东省鄄城县旧城镇土管所工作人员的访谈材料进行文本分析,综合分析了解到农村居民宅基地利用的基本情况、农村居民对土地权利的认识及意愿、农村土地管理中存在的问题等情况。这些丰富的调研素材在一定程度上印证了本文的研究结论,支持了本文所提出的政策建议。
Land is the basis for human survival and development, but also the material basis for economic and social development. China is densely populated and land resources are scare, currently it is in the period of rapid development of industrialization and urbanization, so the disparity between supply and demand for urban construction land is very conspicuous. The sharp contrast is the extensive utilization of the rural residential land. Based on this, the dissertation focuses on the mechanisms of intensive use of rural residential land in the setting of urbanization. The main research issues as follows:in urban development what factors are driving the intensive use of rural residential land; should be what kind of resource allocation for the rural residential land; how the institution change for it.
Firstly, the dissertation research on the linkages between the intensive use of urban residential land and urbanization, that is the driving mechanism, by the use of theory of economic geography. Found that the development of industrialization and urbanization endogenously boost the intensive use of urban residential land. From the demand side, the non-agricultural industrial agglomeration which bring about bearing pressure of the urban space, induce the demand for intensive use of rural residential land inside and in the periphery of the urban planning area. Besides increasingly non-agricultural industries agglomeration in the urban area, increasing the pressure of competition among enterprises for high wages and high land prices, then part of them will migration out of major cities, and will settle in small towns. The course will promote economic integration between city and countryside, and induce the demand for the intensive use of rural residential land as well. From the supply side, agricultural labor shift to industrial labor force and migration out from rural area into city in the course of urbanization, so there are so much land resource can be supply for urban construction. Besides, the own ability to create promote the upgrading of non-agricultural industries, and also determine the radiation range of land, then promote a reasonable level of intensive use of rural residential land.
As the intrinsically linkage between urbanization and intensive use of rural residential land, why is there the current problem of extensive use of rural residential land? How to implement the intensive use of rural residential land development for urban needs? Based on this thinking, the dissertation start to find out the how to make the intensive use of rural residential land with the basic theory of resource allocation. Intensive use of rural residential land is to realize the comprehensive benefits in the circumstance of regional development. Specifically, it is for the integration of urban and rural economic development and to achieve the objectives of efficiency and equity. Based on this, market and government should be together working on the resource allocation of rural residential land. Particularly market and government should make the relationship that they carry out their duties respectively, effectively contact and mutually check in the process of working. From the division of responsibility of market and government, market takes the direct effect on the intensive use of rural residential land resources in the micro level, performing two kinds as entity transaction and land's index transaction; while government takes the indirect effect in the macro level, in particular, the overall regional development planning, which measures can be displayed as the macro control and the micro regulation. From the view point of the mutual contact and check, government create the market by right provisions and regulate the market by planning, then market ensures the freedom of trade to offset the undue interference of government, and urges government to improve the relevant systems.
Next, we find that the current rural residential land property system is flawed, that lead the extensive use of land. Defects in the existing rural residential property system, particularly it can't adapt to urban development make set forth requirements. Farmers and the local government have been promoted it. But their interest demands are not consist. So dissertation put forward that central government should perfect the property right institution of rural residential land to ensure the unified land market, so that can reduce the implementing cost of the informal institution promoted by farmers and ensure to realize the goal of intensive use of rural land ultimately.
Finally, we make the statistical analysis of the questionnaire and interview material on text analysis, understanding the basic situation of rural residential land use, awareness to land rights of rural residents and their wishes of rural land management problems, etc. These findings to some extent confirm the conclusion of this dissertation, support the proposed policy recommendations and lay the foundation for future research.
引文
①王家庭,张焕兆,季凯文.中国城市土地集约利用——理论分析与实证研究.天津：南开大学出版社,2008：64
①刘守英.中国的二元土地权利制度与土地市场残缺.经济研究参考,2008(31)
①参见：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学,2008： 237-239
②根据规模收益递增原理,每个制造业企业根据自身的技术水平和专业化特性,从事具有规模收益递增特性的某一种产品的生产,因此可以认为每个企业数量和产品种类是相等的。
①如果企业没有聚集在一起,而是分散区位的,那么每个企业与其他贸易伙伴只能在他们区位连线的地理中点进行贸易,在社会总贸易网络扩大时,社会总贸易出行距离以及相关费用以几何级数增加。
②张晓玲,吴宇哲,关欣.城市化视角下的土地利用变化研究综述.农机化研究,2008(1)
①陈吉元.略论经济机制.经济研究,1982(8)
①马克思.马克思资本论(第三卷).北京：人民出版社,1975：760
②参见：王家庭,张焕兆,季凯文.中国城市土地集约利用——理论分析与实证研究.天津：南开大学出版社,2008：54-55
①17世纪中叶到19世纪初,主要代表人物有威廉·配第、魁奈、杜尔阁、亚当·斯密、安德森、威斯特和李嘉图等。
②19世纪上半叶,主要代表人物有萨伊、马尔萨斯和杜能。
③20世纪初至今,现代西方地租理论秉承19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想,进一步深化对地租理论的研究,研究范围从农业地租扩展到城市地租,主要代表人物有马歇尔、克拉克、胡佛、阿朗索、丁伯根、康托洛维奇、萨缪尔森、歌德伯戈和钦洛依等。
④书名全称为《区位和土地利用：地租的一般理论》,参见Alonso(1964)及其中译本阿朗索(2007)。
①参见：江曼琦.对西方竞标地租理论的几点认识.南开经济研究,1997(6)
②参见：(德)奥古斯特·勒施.经济空间秩序.王守礼译(根据美国耶鲁大学出版社1954年英文版译出).北京：商务印书馆,1995
③本部分内容来源于百度百科“区位理论”,http://baike.baidu.com/view/1220096.htm#5.
①百度百科“城市规划”http://baike.baidu.com/view/25963.htm.
②王丽洁.小城镇土地集约优化利用研究：[博士论文].天津：天津大学,2008
③何芳,吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析.国土经济,2002(3)
①刘敏.土地集约利用的理论分析与对策研究.安徽农业科学,2009(13)
②[美]约翰M利维.现代城市规划(第五版).张景秋译.北京：中国人民大学出版社,2003： 124-132
③张庭伟.控制城市用地蔓延：一个全球的问题.城市规划,1999,23(8)
①曲福田,吴丽梅.经济增长与耕地非农化的库兹涅茨曲线假说及验证.资源科学,2004(5)
①温铁军.中国农村的小城镇建设.http://forum 50.Cei.gov.cn.
②胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转.国土资源,2008(4)
③http://www.0550cc.com/caifu/77/6040.html.
①安虎森.空间经济学原理.北京：经济科学出版社,2008：76-78
①“贸易自由度”,是与贸易成本紧密相关的一个概念,二者呈相反方向变化。贸易成本从广义上讲,将包括任何影响两个区域之间要素流动的成本。
②以上内容及具体分析和证明可参见：安虎森等编著《新经济地理学》,经济科学出版社2009年版,第三 章相关内容。
①克鲁格曼提出的核心-边缘模型中并没有将土地作为一种生产要素纳入模型中,这里本文做了一个简单的扩展,将土地作为生产要素纳入其中,这并不会改变核心边缘模型中长期均衡的基本趋势和结论,但是会在一定程度上加大分散力,这一点在后面的论述中会有涉及。
①φ表示贸易自由度,φB表示突破点贸易自由度,具体证明过程,参见安虎森等编著《新经济地理学》,经济科学出版社2009年版,第三章“核心一边缘模型”关于长期均衡的分析。
②张换兆,郝寿义.城市空间扩张与土地集约利用.经济地理,2008(3)
③同上。
①姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
②我国土地制度秉性城乡二元制,还有户籍的二元制,这些制度要素都在一定程度上阻碍和限制了劳动力要素以及土地要素的顺利流动和转化。
③蔡肪,都阳,王美艳.劳动力流动的政治经济学.上海：上海人民出版社,2003：186
④姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
①刘庆,张军连,张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例.农村经济,2004(2)
②王磊.农民工生存现状调查：半数以上设想未来定居城市.中国青年报,2007-10-06
①如模型所述,所有工业生产都聚集于该区域。
②吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展.科技管理研究,2009(7)
③第一产业用地量大,利用效益最低；第二产业用地量次之,但利用效益明显较高；第三产业用地量最少,效益最高。具体内容参见：刘平辉,郝晋珉.土地利用分类系统的新模式——依据土地利用的产业结构而进行划分的探讨.中国土地科学,2003(1)。
①顾湘.区域产业结构调整与土地集约利用研究：[博士学位论文].南京：南京农业大学,2007
①吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究——以开发区为例：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
②参见：王蒲吉,王占岐,任明兰.小城镇土地资源优化配置问题及对策研究.安徽农业科学,2007(5)
①参见：关涛.土地资源配置的经济学分析.国土与自然资源研究,2002(2)
①比如《德国民法典》规定,附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的重要成分。种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要成分(第94条第1项)。除第95条规定的特殊情形外,建筑物永远是土地的重要成分。重要成分不得为独立权利的客体(第93条)。为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的重要成分(第94条第2项),也自然成为土地的组成部分。
②比如日本民法将建筑物作为完全独立于土地的物；我国台湾地区也将土地和建筑物作为两个不同的不动产,分别承认土地所有权和房屋所有权；我国《物权法》也采取的是房地分离式的立法,但同时规定,“房随地走、地随房走”的运行规则。
①参见张合林.中国城乡统一土地市场理论与制度创新研究.北京：经济科学出版社,2008：138-147
②参见李建,戴双兴.中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望.经济研究参考,2009(63)
①参见李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究：f博士学位论文].武汉：华中农业大学,2003
①参见：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008：8,238
①本部分内容参考：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008：271-273
①以下内容参见：刘群红,左文卿.城市边缘区土地利用现状及建议.价格月刊,2007(10)
①集体建设用地问题,在构建城乡统一的土地市场情况下,和宅基地一样可以通过市场交易的形式转化为城市建设用地。
①参见：丹尼尔·W·布罗姆利.经济利益与经济制度——公共政策的理论基础.上海：三联人民出版社,2007：57—61
①具体内容参见科斯的两篇经典论文"The Federal Communication Commission"和"The Problem of Social Cost”。
②高建伟.中国集体所有土地征收研究——基于法经济学的分析：[博士学位论文].天津：南开大学,2009
①以下内容参见：董祚继.中国现代土地利用规划研究：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
①接下来的内容,将借鉴和运用Eric J. Heikkila (2000)的图示分析法,转引自靳相木.地根经济：一个研究范式及其对土地宏观调控的初步应用.浙江：浙江大学出版社,2007：69-73
①赵亚莉,吴群.基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究.农村经济,2008(8)
①以下相关内容参见：陈国富.国家与产权：一个悖论.南开学报(哲学社会科学版),2004(6)
①地上权是按照现代物权理论对土地产权划分中的一类权利,是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用该他人土地的权利,参见：杨立新.物权法.北京：中国人民大学出版社,2007：211-231
①孟勤国.禁止宅基地转让的正当性和必要性.农村工作通讯,2009(12)
①吴远来.农村宅基地产权制度研究：[博士学位论文].北京：中国人民大学,2008
①虽然《物权法》规定,重大事项依法应当由集体的村民会议讨论决定,并规定了各级农民集体所有权行使的代表主体,以及农民对代表主体行为的监督和撤销权利,这样的规定看似是一种农民集体的合理架构,但是还缺乏具体落实的保障机制,所以在实际运行中仍然无法改变农民在其中的空洞地位。
②王亦白.合理界定集体土地所有权的行使主体.http://theory.people.com.cn/GB/49150/49153/4406407.html.
③陈玉江.农村土地所有权主体制度的不足与完善.改革与战略,2009(1)
①陈耀东,张志坡.农村集体土地所有权之法律反思.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(2)
①这里我们所说的流动的农民还主要指没有在城市落户的农民工,如果已经脱离农村户籍,则按照现行制度,就将自然失去农村宅基地保障,而取得城市社会保障。
②参见：孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
①参见：刘荣才.路径约束下中国农村土地产权制度变迁研究：[博士学位论文].北京：北京师范大学,2007
①同上。
②丁关良.1949年以来中国农村宅基地制度的演变.湖南农业大学学报(社会科学版),2008(4)
①参见：中国物权法研究课题组.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例.北京：社会科学文献出版社,2000：482-485
②参见：刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报(人文社科版),2007(3)
①北京朝阳何各庄村农民住宅流转调,http://news.xinhuanet.com/politics/2009-04/13/content_11176206.htm.
②赵淑枫.试论农村宅基地制度改革.农村工作通讯,2006(10)
③廖霞林,宋黎.我国“农家乐”用地问题的法律思考.理论月刊,2008(12)
①蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略.理论前沿,2009(22)
②杨重光,吴次芳.中国土地使用制度改革十年.北京：中国大地出版社,1996：68-72
①朱洪才,王雪明.建设新型农民社区——对昆山市开展村庄整理的调查与思考.中国土地,2003(2)
②任春阳,姚威.关于“迁村并点”的政策分析.城市问题,2000(6)
①彭万林.民法学.北京：中国政法大学出版社,2001：219
②在第一节分析宅基地产权制度的缺陷中有具体的论述。
①参见：郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议.法学论坛,2007(1)
②参见：孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
①江平.中国土地立法研究.北京：中国政法大学出版社,1999：384
②梁慧星.中国物权法研究(上).北京：法律出版社,1998：358
①姜开勤.征收土地增值收益分配分析.农业经济,2004(10)
②英国规定土地发展权归国家所有,由国家独占,那么私有土地所有权人如果想变更土地使用性质,则必须先向政府购买发展权。美国则规定土地发展权是土地所有权的一部分,但与之可分离,那么美国政府要通过向土地所有者购买发展权的方式来对需要限定发展的土地进行限制。法国对开发建设的密度制定了一个限制,土地所有者在拥有所有权的土地上进行开发建设,限度内可自主处理,超过一定限度的建设权归国家政府。总的来说,无论将土地发展权设置归属于国家还是归属于土地所有权人,均存在一个购买土地发展权以实现利用目的的途径。
①科斯定理。
①孙弘.中国土地发展权研究——土地开发与资源保护的新视角.北京：中国人民大学出版社,2004：176
②周其仁.农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择.经济学,2004,4(1)
①具体内容不在此赘述,可参见陈耀东主编《房地产法》,复旦大学2006版,第六章“房地产交易”相关内容介绍。
①杨小凯.中国土地所有权私有化的意义.http://www.china reform.org.cn/cirdbbs/dispbbs.asp?BoardID=ll&ID=26690&replylD=&skin=l.
②陈志武.农村土地私有化后结构不会比现在糟.http://www.360doc.com/content/08/0524/21/64887_1281741.shtml.
③文贯中.解决三农问题不能回避农地私有化http://nc.people.com.cn/GB/61159/4393013.html.
④李再杨.土地制度变迁的比较研究.当代经济科学,1999(5)
⑤蔡继明.论中国农地制度改革.山东农业大学学报(社会科学版),2005(3)
⑥社会保障的意义与各国社会保障制度的比较.http://www.cnss.cn/sblt/ztjy/200803/t20080304_179785.htm.
①参见：姚洋.土地、制度和农业发展.北京大学出版社,2004：18—20
①比如：张丽华,赵志毅.农村土地信托制度初探.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(5)
①张秀琴,司汉武,张利国.人情社会与理性社会.理论月刊,2009(6)：69—72
②同上。
③同上。
[1]安虎森.产业空间分布、收入差异和政府的有效调控——三论区域协调发展.广东社会科学,2007(4)
[2]安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008
[3]安虎森.新经济地理学原理.北京：经济科学出版社,2009
[4]奥古斯特·勒施.经济空间秩序.王守礼译.北京：商务印书馆,1995
[5]毕宝德.土地经济学.北京：中国人民大学出版社,1991
[6]边振兴,李丽平,王秋兵等.辽宁省农村居民点整理的资金与运作模式探讨.农业经济,2007(5)
[7]蔡肪,都阳,王美艳.劳动力流动的政治经济学.上海：上海人民出版社,2003
[8]蔡慧,卢新卫,任淑花.汉中耕地面积变化与城市化发展相关分析.农业系统科学与综合研究,2007(4)
[9]蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略.理论前沿,2009(22)
[10]蔡玉胜.农地流转“宅基地换房”模式的深层思考.城市,2009(3)
[11]曹银贵,袁春,郑新奇等.基于文献的城市土地集约利用现状研究.生态经济,2008(9)
[12]曹玉香.农村宅基地节约集约利用问题研究.农村经济,2009(8)
[13]陈百明.土地资源学概论.北京：中国环境科学出版社,1999
[14]陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性.中国土地科学,2007(8)
[15]陈德超,袁中金.快速城市化背景下的苏南地区建设用地扩展研究——以1986-2003年苏州为例.国土与自然资源研究,2006(3)
[16]陈国富.国家与产权：一个悖论.南开学报(哲学社会科学版),2004(6)
[17]陈吉元.略论经济机制.经济研究,1982(8)
[18]陈佳,李红叶.关于农村宅基地使用权制度的价值思考.经济论坛,2006(18)
[19]陈美球,何维佳,刘桃菊.当前农户农村居民点用地集约利用意愿的实证分析——以江西省为例.中国农村经济,2009(8)
[20]陈石清.“后物权法时代”开禁宅基地使用权流转之探讨.当代经济,2009(2)
[21]陈伟峰,赖浩锋.天津“宅基地换房”调研报告.国土资源,2009(3)
[22]陈曦伟,宋伟.北京市海淀区农村居民点集约利用评价.资源科学,2009(10)
[23]陈小君.农村土地法律制度研究——田野调查解读.北京：中国政法大学出版社,2004
[24]陈燕,黄英.城市化与耕地保护的相关研究.安徽农业科学,2005(6)
[25]陈耀东,张志坡.农村集体土地所有权之法律反思.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(2)
[26]陈耀东,罗瑞芳.我国空间权制度法治化历程与问题探究.南开学报,2009(6)
[27]陈玉江.农村土地所有权主体制度的不足与完善.改革与战略,2009(1)
[28]程连生,冯文勇,蒋立宏.太原盆地东南部农村聚落空心化机理分析.地理学报,2001(4)
[29]丹尼尔·W·布罗姆利.经济利益与经济制度——公共政策的理论基础.上海：三联人民出版社,2007
[30]丁关良.1949年以来中国农村宅基地制度的演变.湖南农业大学学报(社会科学版),2008(4)
[31]丁林可,田燕.工业用地集约利用评价指标体系初探.国土资源科技管理,2001(5)
[32]董祚继.中国现代土地利用规划研究：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[33]高红,陈锡云,王敏等.德州市农村居民点土地利用现状分析.山东国土资源,2008(3)
[34]高建华,李会勤.农村居民点整理模式的调查与研究——以河南汝州市温庄村为例.农村经济,2003(10)
[35]高建伟.中国集体所有土地征收研究——基于法经济学的分析：[博士学位论文].天津：南开大学,2009
[36]高燕,叶艳妹.农村居民点用地整理的影响因素分析及模式选择.农村经济,2004(3)
[37]龚义,吴小平,欧阳安蛟.城市土地集约利用内涵界定及指标体系设计.浙江国土资源,2002(2)
[38]谷晓坤,陈百明,代兵.经济发达区农村居民点整理驱动力与模式——以浙江省嵊州市为例.自然资源学报,2007(9)
[39]顾湘.区域产业结构调整与土地集约利用研究.：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[40]关涛.土地资源配置的经济学分析.国土与自然资源研究,2002(2)
[41]郭敏.湖北省农村城市化水平与人均耕地面积的相关分析.国土与自然资源研究,2004(2)
[42]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议.法学论坛,2007(1)
[43]郭越.宅基地使用权制度的完善与发展.长白学刊,2009(2)
[44]韩守庆.长春市区域空间结构形成机制与调控研究：[博士学位论文].吉林：东北师范大学,2008
[45]韩玉斌.农村宅基地使用权立法的价值选择.西南民族大学学报·人文社科版,2005(5)
[46]郝寿义、王家庭、张换兆.日本工业化、城市化与农村土地制度演进的国际考察——以日本为例.上海经济研究,2007(1)
[47]何芳,吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析.国土经济,2002(3)
[48]何芳.城市土地集约利用及其潜力评价.上海：同济大学出版社,2003
[49]何英彬,陈佑启,杨鹏.农村居民点土地整理及其对耕地的影响.农业工程学报,2009(7)
[50]胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转.国土资源,2008(4)
[51]胡贤辉,杨钢桥,张霞等.农村居民点用地数量变化及驱动机制研究——基于湖北仙桃市的实证.资源科学,2007(3)
[52]胡新民.农村宅基地整理纵横谈—来自金华的实践与思考.中国土地,2002(10)
[53]江曼琦.对西方竞标地租理论的几点认识.南开经济研究,1997(6)
[54]蒋广辉,张凤荣,陈军伟.基于Logistic回归模型的北京山区农村居民点变化的驱动力分析.农业工程学报,2007(5)
[55]靳相木.地根经济：一个研究范式及其对土地宏观调控的初步应用.浙江：浙江大学出版社,2007
[56]瞿忠琼,欧名豪,刘琼等.农村居民点整理区域联动机制的原则与实现途径——以江苏省为例.农业现代化研究,2009(11)
[57]康晓琳,李世平.新农村建设中的农村居民点用地问题探讨.安徽农业科学,2007(3)
[58]郎义华,邱道持,魏薇.农村居民点用地演变及驱动力分析——以重庆市九龙坡区为例.西南师范大学学报(自然科学版),2007(3)
[59]冷奕明,张文秀.城市化与土地利用变化研究——以成都市为例.西南农业学报,2006(2)
[60]李丹,刘友兆.我国城市化发展与耕地变动的关系研究.经济纵横,2003(1)
[61]李建,戴双兴.中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望.经济研究参考,2009(63)
[62]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究：[博士学位论文].湖北：华中农业大学,2003
[63]李培祥.广东人口城市化与土地城市化关系研究.安徽农业科学,2008(29)
[64]李芹芳,陈玮,段刚.农村居民点土地集约利用评价研究——以宝鸡市金台区蟠龙镇为例.乡镇经济,2008(8)
[65]李文谦,董祚继.质疑限制农村宅基地流转的正当性——兼论宅基地流转试验的初步构想.中国土地科学,2009(3)
[66]李昕,曲晨晓.长葛市农村居民点土地集约利用评价研究.河南农业大学学报,2007(6)
[67]李永成.新农村法制建设的进路——以农民主体性与主体地位为中心的分析.四川大学学报(哲学社会科学版),2010(1)
[68]李永乐,莫媛.试析城市化与耕地面积变化的关系.安徽农业科学,2006(11)
[69]李元等.中国土地资源.北京：大地出版社,2000
[70]廖赤眉,李澜,严志强等.农村居民点土地整理模式及其在广西的应用.广西师范学院学报：哲学社会科学版,2004(1)
[71]廖霞林,宋黎.我国“农家乐”用地问题的法律思考.理论月刊,2008(12)
[72]林坚,李尧.北京市农村居民点用地整理潜力研究.中国土地科学,2007(1)
[73]刘吉伟,陈常优.新密市农村居民点用地集约利用研究.农村经济与科技,2008(5)
[74]刘晶妹,张玉萍.我国农村土地整理运作模式研究.中国土地,1999(11)
[75]刘觉民,唐常春,金卫华.湖南省农村居民点建设用地规划管理的探讨.经济地理,2002(6)
[76]刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报(人文社科版),2007(3)
[77]刘敏.土地集约利用的理论分析与对策研究.安徽农业科学,2009(13)
[78]刘庆,关欣,张凤荣等.关于农村宅基地使用权流转的思考.农村经济,2006(1)
[79]刘庆,张军连,张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例.农村经济,2004(2)
[80]刘群红,左文卿.城市边缘区土地利用现状及建议.价格月刊,2007(10)
[81]刘荣才.路径约束下中国农村土地产权制度变迁研究：[博士学位论文].北京：北京师范大学,2007
[82]刘守英.中国的二元土地权利制度与土地市场残缺.经济研究参考,2008(31)
[83]刘雪,刁承泰,张景芬等.农村居民点空间分布与土地整理研究——以重庆江津市为例.安徽农业科学,2006(12)
[84]刘志玲、张丽琴.农村居民点用地发展驱动力研究——以安徽省为例.农村经济,2006(3)
[85]龙花楼.中国农村宅基地转型的理论与证实.地理学报,2006(10)
[86]吕薇,杨兴礼.重庆市忠县农村居民点集约用地潜力及实现.安徽农业科学,2007(5)
[87]吕学昌.居民点重构——经济发达地区的一种城市化模式.城市规划,2003(9)
[88]罗嘉明.我国农村居民点整理研究综述.安徽农业科学,2007(7)
[89]罗瑞芳,陈耀东.空间权设立与运行的典型问题分析.中国房地产,2009(3)
[90]马佳,韩桐魁.农村居民点用地集约利用评价——基于行政村层面.上海农业学报,2009(5)
[91]马瑛,刘荣.焉耆县农村居民点用地潜力分析.安徽农业科学,2007(3)
[92]孟勤国.禁止宅基地转让的正当性和必要性.农村工作通讯,2009(12)
[93]孟勤国.物权二元结构论.北京：人民法院出版社,2002
[94]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
[95]孟祥仲,辛宝海.明晰使用产权：解决农村宅基地荒废问题的途径选择.农村经济,2006(10)
[96]P.H.廖塔,詹姆斯.米斯克尔.一张地球反射地图带来的新思考.参考消息,2004-06-27
[97]潘家华,牛凤瑞,魏后凯.中国城市发展报告.北京：社会科学文献出版社,2009
[98]庞春雨,万宁.社会主义新农村建设中居民点用地需求与整理模式.学术交流,2009(10)
[99]齐凤军,况明生.我国城市土地集约利用研究综述.当代生态农业,2009(1)
[100]曲福田,吴丽梅.经济增长与耕地非农化的库兹涅茨曲线假说及验证.资源科学,2004(5)
[101]曲福田.姜海.欧名豪等.江苏土地集约利用研究.北京：社会科学文献出版社,2008
[102]任春阳,姚威.关于“迁村并点”的政策分析.城市问题,2000(6)
[103]任中秀.农村宅基地使用权制度存在的问题及其完善对策探讨——以山西省农村宅基地的调查为基础.山西农业大学学报(社会科学版),2008(6)
[104]邵晓梅,王静,许月卿.小城镇农村居民点土地集约利用评价——以浙江省慈溪市周港镇为例.中国农业大学学报,2007(3)
[105]邵晓梅、刘庆、张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望.地理科学进展,2006(2)
[106]石诗源,张小林.江苏省农村居民点用地现状分析与整理潜力测算.中国土地科学,2009(9)
[107]宋戈,吴次芳,王杨.城镇化发展与耕地保护关系研究.农业经济问题,2006(1)
[108]宋伟,陈百明,陈曦炜.农村居民点整理潜力测算模型的理论与实证.农业工程学报,2008(增1)
[109]宋伟,张凤荣,孔祥斌.自然经济限制性下天津市农村居民点整理潜力估算.自然资 源学报,2006(6)
[110]苏高华,陈方正,郑新奇.基于系统论的农村居民点用地演变驱动机制研究——以北京市昌平区为例.水土保持研究,2009(4)
[111]唐常春,陈烈,王爱民.快速工业化区域土地利用变迁机制研究：发展模式视角——以佛山市南海区为例.热带地理,2007(1)
[112]唐柳,王瑾.农村居民点整理潜力分析——以成都市龙泉驿区为例.农村经济,2007(1)
[113]陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨.中国土地科学,2000(5)
[114]田光进,刘纪远,庄大方.近10年来中国农村居民点用地时空特征.地理学报,2003(5)
[115]田光进.基于GIS的中国农村居民点用地分析.应用技术,2003(2)
[116]田禾,王力,叶宋铃.农村居民点建设用地节约与集约利用研究——以重庆市黔江区为例.安徽农业科学,2006(24)
[117]万国华.宅基地换房中的若干法律问题.中国房地产,2009(3)
[118]王城新,姚士谋,陈彩虹.中国农村聚落空心化问题实证研究.地理科学,2005(3)
[119]王崇敏,孙静.农村宅基地使用权流转析论.海南大学学报人文社会科学版,2006(2)
[120]王春光.农村流动人口的“半城市化”问题研究.社会学研究,2006(5)
[121]王丹,张军.“万顷良田”项目中农村居民点拆迁及城镇化模式探讨——以江都市小纪镇为例.安徽农业科学,2009(32)
[122]王海岭,咸春龙.城市化水平与耕地面积变化的实证研究——以广东省为例.安徽农业科学,2010(2)
[123]王家庭,张焕兆,季凯文.中国城市土地集约利用——理论分析与实证研究.天津：南开大学出版社,2008
[124]王建岭.农村居民点用地整理的几种模式探讨.山东国土资源,2006(10)
[125]王晋良.大连城市化进程与土地利用的关系.中国人口·资源与环境,2009(1)
[126]王娟.农村宅基地使用权制度探析.天水行政学院学报,2008(6)
[127]王克强,王洪卫,刘红梅.土地经济学.上海：上海财经大学出版社,2005
[128]王磊.农民工生存现状调查：半数以上设想未来定居城市.中国青年报,2007-10-06
[129]王丽洁.小城镇土地集约优化利用研究：[博士论文].天津：天津大学,2008
[130]王萍、华元春.可持续发展框架下的土地利用政策取向.广东土地科学,2004(4)
[131]王蒲吉,王占岐,任明兰.小城镇土地资源优化配置问题及对策研究.安徽农业科学,2007(5)
[132]王庆芳,王瑗玲,东野光亮.农村居民点用地整理技术模式研究——以惠民县胡集镇为例.山东农业大学学报(自然科学版),2009(4)
[133]王瑞雪,赵秀红.应冷静审慎地看待宅基地换房制度.调研世界,2009(9)
[134]王慎刚,张锐.中外土地集约利用理论与实践.山东师范大学学报(自然科学版),2006(1)
[135]王守智.地方政府与农民在农村土地流转中的角色定位及重塑.桂海论丛,2010(1)
[136]王廷,张雅杰,张云祥.基于节约集约利用对策的农村居民点用地分析——以广东省 连南瑶族自治县为例.资源开发与市场,2008(3)
[137]王万茂、张颖.土地整理与可持续发展.中国人口·资源与环境,2004(1)
[138]威廉·阿朗索.区位和土地利用——地租的一般理论.梁进社等译.北京：商务印书馆,2007
[139]卫海燕,张君.城市化水平与耕地面积变化的关系研究——以陕西省为例.西北大学学报(自然科学版),2006(4)
[140]吴冰,陈福明.经济学基础教程.北京：北京大学出版社,2006
[141]吴次芳、陆张维、杨志荣等.中国城市化与建设用地增长动态关系的计量研究.中国土地科学,2009(2)
[142]吴苓.以宅基地换房——解决大城市近郊区城市化建设中资源瓶颈的新探索.宏观经济研究,2007(2)
[143]吴田兰,彭补拙.我国土地整理模式的多元化探析.土壤,1998(6)
[144]吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展.科技管理研究,2009(7)
[145]吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究——以开发区为例：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[146]吴远来.农村宅基地产权制度研究：[博士学位论文].北京：中国人民大学,2008
[147]肖波,张建新,宋松等.安徽省凤阳县农村居民点用地集约利用潜力研究.湖南农业大学学报(自然科学版).2009(2)
[148]肖梦.城市微观宏观经济学.北京：人民出版社.1993
[149]谢正峰.浅议土地的集约利用和可持续利用.国土与自然资源研究,2002(4)
[150]邢鹂,樊胜根,罗小朋等.中国西部地区农村内部不平等状况研究——基于贵州住户调查数据的分析.经济学(季刊),2008(1)
[151]徐伟声,王建龙,李江风.城市土地节约与集约利用研究——以武汉市为例.湖北民族学院学报(自然科学版),2007(1)
[152]许建苏.农村宅基地使用权制度探讨.河北法学,2006(11)
[153]薛力.城市化背景下的“空心村”现象及其对策探讨——以江苏省为例.城市规划,2001,25(6)
[154]颜文涛,邢忠,叶林.基于综合用地适宜度的农村居民点建设规划—以宝鸡市台源区新农村建设为例.城市规划学刊,2007(2)
[155]阳利永,刘秀华.我国农村居民点整理的SWOT分析及战略研究.农村经济,2007(11)
[156]杨立新.物权法.北京：中国人民大学出版社,2007
[157]杨庆媛,田永中,王朝科等.西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式——以重庆渝北区为例.地理研究,2004(4)
[158]杨树海.城市土地集约利用的内涵及其评价指标体系构建.经济问题探索,2007(1)
[159]杨重光,吴次芳.中国土地使用制度改革十年.北京：中国大地出版社,1996
[160]姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
[161]叶忱,黄贤金.江苏省人口、耕地与经济发展关系的研究.中国人口·资源与环境,2000(4)
[162]叶青青,莫邦亚.中国城市蔓延与耕地保护——以郑州市为例.企业导报,2009(12)
[163]叶艳妹,吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择.农业经济问题,1998(10)
[164]余庆年.江苏小城镇发展中的用地问题及政策.生态经济,2001(1)
[165]约翰M利维.现代城市规划(第五版).张景秋译.北京：中国人民大学出版社,2003
[166]曾向阳,陈勇.农村居民点用地整理潜力分析——以湖北省为例.安徽农业科学,2007(28)
[167]张保华,张二勋.农村居民点土地整理初步研究.土壤,2002(3)
[168]张合林.中国城乡统—土地市场理论与制度创新研究.北京：经济科学出版社,2008
[169]张换兆,郝寿义.城市空间扩张与土地集约利用.经济地理,2008(3)
[170]张金前,邓南荣,张颖.东南沿海快速城市化地区农村居民点扩展驱动力分析——以福建省晋江市为例.国土与自然资源研究,2009(2)
[171]张军岩,贾绍风,高婷.石家庄城市化进程中的耕地变化.地理学报,2003(4)
[172]张琦.韩国工业化推进过程中的土地利用与经济发展关系分析研究.中国人口·资源与环境,2007(3)
[173]张强.农村居民点布局合理性辨析——以北京市郊区为例.中国农村经济,2007(3)
[174]张桃奉.农村宅基地使用权流转制度探析.经济研究导刊,2009(4)
[175]张庭伟.控制城市用地蔓延：一个全球的问题.城市规划,1999(8)
[176]张卫华,张小舟,杨延等.株洲市农村居民点用地面积变化及驱动力分析.现代农业,2009(1)
[177]张晓丽.论“宅基地换房”模式的经济学解读——以天津市操作模式为例.北方经济,2009(2)
[178]张晓玲,吴宇哲,关欣.城市化视角下的土地利用变化研究综述.农机化研究,2008(1)
[179]张占录,杨庆媛.北京市顺义区农村居民点整理的推动力分析.农业工程学报,2005(11)
[180]张正峰,赵伟.农村居民点整理潜力内涵与评价指标体系.经济地理,2007(1)
[181]赵翠薇,濮励杰.城市化进程中的土地利用问题研究——以江苏省为例.长江流域资源与环境,2006(2)
[182]赵海怡.农村宅基地流转法律制度的经济分析.西北大学学报(哲学社会科学版),2008(2)
[183]赵珂.农村居民点用地整理问题再探讨.农业经济,2008(5)
[184]赵鹏军,彭建.城市土地高效集约化利用及其评价指标体系.资源科学,2001(5)
[]85]赵淑枫.试论农村宅基地制度改革.农村工作通讯,2006(10)
[186]赵思凡.对集约用地内涵的再思考——基于对香港城市土地集约利用模式的分析.中国土地科学,2009(8)
[187]赵亚莉,吴群.基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究.农村经济,2008(8)
[188]郑艳婷,刘盛和,陈田.试论半城市化现象及其特征——以广东省东莞市为例.地理研究,2003(6)
[189]郑泽庆,黄贤金,钟太洋.我国城市土地集约利用评价研究综述.山东师范大学学报 (自然科学版),2008(3)
[190]中国物权法研究课题组.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例.北京：社会科学文献出版社,2000
[191]周振邦.宅基地审批中渎职犯罪情况及对策.犯罪研究,2009(5)
[192]朱传民,程久苗,李志江.安徽省宣城市农村居民点用地整理潜力研究.土壤,2007(5)
[193]朱洪才,王雪明.建设新型农民社区——对昆山市开展村庄整理的调查与思考.中国土地,2003(2)
[194]朱华燕.农村居民点整理挂钩中的权属调整问题探讨.江苏商论,2006(7)
[195]朱新华,柴涛修,陈利根.宅基地使用权流转制度改革的制度经济学解析.中国土地科学,2009(4)
[196]Baldwin R E. Agglomeration and endogenous capital, European Economic Review, 1999(43)
[197]Barrie Needham. Planning, Law and Economics:The Rules We Make for Using Land. Routledge, UK,2006
[198]Coase R H. The Problem of Social Cost. Journal of Law and Economics,; 1960,3(1)
[199]Ellickson R C. Alternatives to Zoning:Covenants, Nuisance Rules, and Fines as Land Use Controls. University of Chicago Law Review,1973(40)
[200]Johnston R A, Madison M E. From Landmarks to Landscapes:A Review of Current Practices in the Transfer of Development Rights. Journal of the American Planning Association,1997,63(3)
[201]Knight J, Gunatilaka R. The Rural-Urban Divide in China:Income but not Happiness?. Paper presented at the Beijing Forum, October 27-29,2006, Beijing, China.
[202]Lindblom C E. The Market System, New Haven CT:Yale University Press,2001
[203]Tavares A. Can the Market Be Used to Preserve Land? The Case for Transfer of Development Rights, European Regional Science Association 2003 Congress.
[204]Thomas A G. Incentive property taxation:a potential tool for urban growth management. Journal of The American Planning Association,1999
[205]Webster C, Lai L.W.C. Property Rights, Planning and Markets, Cheltenham:Edward Elgar,2006
①刘守英.中国的二元土地权利制度与土地市场残缺.经济研究参考,2008(31)
①参见：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学,2008： 237-239
②根据规模收益递增原理,每个制造业企业根据自身的技术水平和专业化特性,从事具有规模收益递增特性的某一种产品的生产,因此可以认为每个企业数量和产品种类是相等的。
①如果企业没有聚集在一起,而是分散区位的,那么每个企业与其他贸易伙伴只能在他们区位连线的地理中点进行贸易,在社会总贸易网络扩大时,社会总贸易出行距离以及相关费用以几何级数增加。
②张晓玲,吴宇哲,关欣.城市化视角下的土地利用变化研究综述.农机化研究,2008(1)
①陈吉元.略论经济机制.经济研究,1982(8)
①马克思.马克思资本论(第三卷).北京：人民出版社,1975：760
②参见：王家庭,张焕兆,季凯文.中国城市土地集约利用——理论分析与实证研究.天津：南开大学出版社,2008：54-55
①17世纪中叶到19世纪初,主要代表人物有威廉·配第、魁奈、杜尔阁、亚当·斯密、安德森、威斯特和李嘉图等。
②19世纪上半叶,主要代表人物有萨伊、马尔萨斯和杜能。
③20世纪初至今,现代西方地租理论秉承19世纪上半叶资产阶级经济学家的思想,进一步深化对地租理论的研究,研究范围从农业地租扩展到城市地租,主要代表人物有马歇尔、克拉克、胡佛、阿朗索、丁伯根、康托洛维奇、萨缪尔森、歌德伯戈和钦洛依等。
④书名全称为《区位和土地利用：地租的一般理论》,参见Alonso(1964)及其中译本阿朗索(2007)。
①参见：江曼琦.对西方竞标地租理论的几点认识.南开经济研究,1997(6)
②参见：(德)奥古斯特·勒施.经济空间秩序.王守礼译(根据美国耶鲁大学出版社1954年英文版译出).北京：商务印书馆,1995
③本部分内容来源于百度百科“区位理论”,http://baike.baidu.com/view/1220096.htm#5.
①百度百科“城市规划”http://baike.baidu.com/view/25963.htm.
②王丽洁.小城镇土地集约优化利用研究：[博士论文].天津：天津大学,2008
③何芳,吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析.国土经济,2002(3)
①刘敏.土地集约利用的理论分析与对策研究.安徽农业科学,2009(13)
②[美]约翰M利维.现代城市规划(第五版).张景秋译.北京：中国人民大学出版社,2003： 124-132
③张庭伟.控制城市用地蔓延：一个全球的问题.城市规划,1999,23(8)
①曲福田,吴丽梅.经济增长与耕地非农化的库兹涅茨曲线假说及验证.资源科学,2004(5)
①温铁军.中国农村的小城镇建设.http://forum 50.Cei.gov.cn.
②胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转.国土资源,2008(4)
③http://www.0550cc.com/caifu/77/6040.html.
①安虎森.空间经济学原理.北京：经济科学出版社,2008：76-78
①“贸易自由度”,是与贸易成本紧密相关的一个概念,二者呈相反方向变化。贸易成本从广义上讲,将包括任何影响两个区域之间要素流动的成本。
②以上内容及具体分析和证明可参见：安虎森等编著《新经济地理学》,经济科学出版社2009年版,第三 章相关内容。
①克鲁格曼提出的核心-边缘模型中并没有将土地作为一种生产要素纳入模型中,这里本文做了一个简单的扩展,将土地作为生产要素纳入其中,这并不会改变核心边缘模型中长期均衡的基本趋势和结论,但是会在一定程度上加大分散力,这一点在后面的论述中会有涉及。
①φ表示贸易自由度,φB表示突破点贸易自由度,具体证明过程,参见安虎森等编著《新经济地理学》,经济科学出版社2009年版,第三章“核心一边缘模型”关于长期均衡的分析。
②张换兆,郝寿义.城市空间扩张与土地集约利用.经济地理,2008(3)
③同上。
①姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
②我国土地制度秉性城乡二元制,还有户籍的二元制,这些制度要素都在一定程度上阻碍和限制了劳动力要素以及土地要素的顺利流动和转化。
③蔡肪,都阳,王美艳.劳动力流动的政治经济学.上海：上海人民出版社,2003：186
④姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
①刘庆,张军连,张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例.农村经济,2004(2)
②王磊.农民工生存现状调查：半数以上设想未来定居城市.中国青年报,2007-10-06
①如模型所述,所有工业生产都聚集于该区域。
②吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展.科技管理研究,2009(7)
③第一产业用地量大,利用效益最低；第二产业用地量次之,但利用效益明显较高；第三产业用地量最少,效益最高。具体内容参见：刘平辉,郝晋珉.土地利用分类系统的新模式——依据土地利用的产业结构而进行划分的探讨.中国土地科学,2003(1)。
①顾湘.区域产业结构调整与土地集约利用研究：[博士学位论文].南京：南京农业大学,2007
①吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究——以开发区为例：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
②参见：王蒲吉,王占岐,任明兰.小城镇土地资源优化配置问题及对策研究.安徽农业科学,2007(5)
①参见：关涛.土地资源配置的经济学分析.国土与自然资源研究,2002(2)
①比如《德国民法典》规定,附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的重要成分。种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要成分(第94条第1项)。除第95条规定的特殊情形外,建筑物永远是土地的重要成分。重要成分不得为独立权利的客体(第93条)。为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的重要成分(第94条第2项),也自然成为土地的组成部分。
②比如日本民法将建筑物作为完全独立于土地的物；我国台湾地区也将土地和建筑物作为两个不同的不动产,分别承认土地所有权和房屋所有权；我国《物权法》也采取的是房地分离式的立法,但同时规定,“房随地走、地随房走”的运行规则。
①参见张合林.中国城乡统一土地市场理论与制度创新研究.北京：经济科学出版社,2008：138-147
②参见李建,戴双兴.中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望.经济研究参考,2009(63)
①参见李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究：f博士学位论文].武汉：华中农业大学,2003
①参见：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008：8,238
①本部分内容参考：安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008：271-273
①以下内容参见：刘群红,左文卿.城市边缘区土地利用现状及建议.价格月刊,2007(10)
①集体建设用地问题,在构建城乡统一的土地市场情况下,和宅基地一样可以通过市场交易的形式转化为城市建设用地。
①参见：丹尼尔·W·布罗姆利.经济利益与经济制度——公共政策的理论基础.上海：三联人民出版社,2007：57—61
①具体内容参见科斯的两篇经典论文"The Federal Communication Commission"和"The Problem of Social Cost”。
②高建伟.中国集体所有土地征收研究——基于法经济学的分析：[博士学位论文].天津：南开大学,2009
①以下内容参见：董祚继.中国现代土地利用规划研究：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
①接下来的内容,将借鉴和运用Eric J. Heikkila (2000)的图示分析法,转引自靳相木.地根经济：一个研究范式及其对土地宏观调控的初步应用.浙江：浙江大学出版社,2007：69-73
①赵亚莉,吴群.基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究.农村经济,2008(8)
①以下相关内容参见：陈国富.国家与产权：一个悖论.南开学报(哲学社会科学版),2004(6)
①地上权是按照现代物权理论对土地产权划分中的一类权利,是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工作物而使用该他人土地的权利,参见：杨立新.物权法.北京：中国人民大学出版社,2007：211-231
①孟勤国.禁止宅基地转让的正当性和必要性.农村工作通讯,2009(12)
①吴远来.农村宅基地产权制度研究：[博士学位论文].北京：中国人民大学,2008
①虽然《物权法》规定,重大事项依法应当由集体的村民会议讨论决定,并规定了各级农民集体所有权行使的代表主体,以及农民对代表主体行为的监督和撤销权利,这样的规定看似是一种农民集体的合理架构,但是还缺乏具体落实的保障机制,所以在实际运行中仍然无法改变农民在其中的空洞地位。
②王亦白.合理界定集体土地所有权的行使主体.http://theory.people.com.cn/GB/49150/49153/4406407.html.
③陈玉江.农村土地所有权主体制度的不足与完善.改革与战略,2009(1)
①陈耀东,张志坡.农村集体土地所有权之法律反思.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(2)
①这里我们所说的流动的农民还主要指没有在城市落户的农民工,如果已经脱离农村户籍,则按照现行制度,就将自然失去农村宅基地保障,而取得城市社会保障。
②参见：孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
①参见：刘荣才.路径约束下中国农村土地产权制度变迁研究：[博士学位论文].北京：北京师范大学,2007
①同上。
②丁关良.1949年以来中国农村宅基地制度的演变.湖南农业大学学报(社会科学版),2008(4)
①参见：中国物权法研究课题组.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例.北京：社会科学文献出版社,2000：482-485
②参见：刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报(人文社科版),2007(3)
①北京朝阳何各庄村农民住宅流转调,http://news.xinhuanet.com/politics/2009-04/13/content_11176206.htm.
②赵淑枫.试论农村宅基地制度改革.农村工作通讯,2006(10)
③廖霞林,宋黎.我国“农家乐”用地问题的法律思考.理论月刊,2008(12)
①蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略.理论前沿,2009(22)
②杨重光,吴次芳.中国土地使用制度改革十年.北京：中国大地出版社,1996：68-72
①朱洪才,王雪明.建设新型农民社区——对昆山市开展村庄整理的调查与思考.中国土地,2003(2)
②任春阳,姚威.关于“迁村并点”的政策分析.城市问题,2000(6)
①彭万林.民法学.北京：中国政法大学出版社,2001：219
②在第一节分析宅基地产权制度的缺陷中有具体的论述。
①参见：郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议.法学论坛,2007(1)
②参见：孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
①江平.中国土地立法研究.北京：中国政法大学出版社,1999：384
②梁慧星.中国物权法研究(上).北京：法律出版社,1998：358
①姜开勤.征收土地增值收益分配分析.农业经济,2004(10)
②英国规定土地发展权归国家所有,由国家独占,那么私有土地所有权人如果想变更土地使用性质,则必须先向政府购买发展权。美国则规定土地发展权是土地所有权的一部分,但与之可分离,那么美国政府要通过向土地所有者购买发展权的方式来对需要限定发展的土地进行限制。法国对开发建设的密度制定了一个限制,土地所有者在拥有所有权的土地上进行开发建设,限度内可自主处理,超过一定限度的建设权归国家政府。总的来说,无论将土地发展权设置归属于国家还是归属于土地所有权人,均存在一个购买土地发展权以实现利用目的的途径。
①科斯定理。
①孙弘.中国土地发展权研究——土地开发与资源保护的新视角.北京：中国人民大学出版社,2004：176
②周其仁.农地产权与征地制度——中国城市化面临的重大选择.经济学,2004,4(1)
①具体内容不在此赘述,可参见陈耀东主编《房地产法》,复旦大学2006版,第六章“房地产交易”相关内容介绍。
①杨小凯.中国土地所有权私有化的意义.http://www.china reform.org.cn/cirdbbs/dispbbs.asp?BoardID=ll&ID=26690&replylD=&skin=l.
②陈志武.农村土地私有化后结构不会比现在糟.http://www.360doc.com/content/08/0524/21/64887_1281741.shtml.
③文贯中.解决三农问题不能回避农地私有化http://nc.people.com.cn/GB/61159/4393013.html.
④李再杨.土地制度变迁的比较研究.当代经济科学,1999(5)
⑤蔡继明.论中国农地制度改革.山东农业大学学报(社会科学版),2005(3)
⑥社会保障的意义与各国社会保障制度的比较.http://www.cnss.cn/sblt/ztjy/200803/t20080304_179785.htm.
①参见：姚洋.土地、制度和农业发展.北京大学出版社,2004：18—20
①比如：张丽华,赵志毅.农村土地信托制度初探.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(5)
①张秀琴,司汉武,张利国.人情社会与理性社会.理论月刊,2009(6)：69—72
②同上。
③同上。
[1]安虎森.产业空间分布、收入差异和政府的有效调控——三论区域协调发展.广东社会科学,2007(4)
[2]安虎森.新区域经济学.辽宁：东北财经大学出版社,2008
[3]安虎森.新经济地理学原理.北京：经济科学出版社,2009
[4]奥古斯特·勒施.经济空间秩序.王守礼译.北京：商务印书馆,1995
[5]毕宝德.土地经济学.北京：中国人民大学出版社,1991
[6]边振兴,李丽平,王秋兵等.辽宁省农村居民点整理的资金与运作模式探讨.农业经济,2007(5)
[7]蔡肪,都阳,王美艳.劳动力流动的政治经济学.上海：上海人民出版社,2003
[8]蔡慧,卢新卫,任淑花.汉中耕地面积变化与城市化发展相关分析.农业系统科学与综合研究,2007(4)
[9]蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略.理论前沿,2009(22)
[10]蔡玉胜.农地流转“宅基地换房”模式的深层思考.城市,2009(3)
[11]曹银贵,袁春,郑新奇等.基于文献的城市土地集约利用现状研究.生态经济,2008(9)
[12]曹玉香.农村宅基地节约集约利用问题研究.农村经济,2009(8)
[13]陈百明.土地资源学概论.北京：中国环境科学出版社,1999
[14]陈柏峰.农村宅基地限制交易的正当性.中国土地科学,2007(8)
[15]陈德超,袁中金.快速城市化背景下的苏南地区建设用地扩展研究——以1986-2003年苏州为例.国土与自然资源研究,2006(3)
[16]陈国富.国家与产权：一个悖论.南开学报(哲学社会科学版),2004(6)
[17]陈吉元.略论经济机制.经济研究,1982(8)
[18]陈佳,李红叶.关于农村宅基地使用权制度的价值思考.经济论坛,2006(18)
[19]陈美球,何维佳,刘桃菊.当前农户农村居民点用地集约利用意愿的实证分析——以江西省为例.中国农村经济,2009(8)
[20]陈石清.“后物权法时代”开禁宅基地使用权流转之探讨.当代经济,2009(2)
[21]陈伟峰,赖浩锋.天津“宅基地换房”调研报告.国土资源,2009(3)
[22]陈曦伟,宋伟.北京市海淀区农村居民点集约利用评价.资源科学,2009(10)
[23]陈小君.农村土地法律制度研究——田野调查解读.北京：中国政法大学出版社,2004
[24]陈燕,黄英.城市化与耕地保护的相关研究.安徽农业科学,2005(6)
[25]陈耀东,张志坡.农村集体土地所有权之法律反思.贵州师范大学学报(社会科学版),2005(2)
[26]陈耀东,罗瑞芳.我国空间权制度法治化历程与问题探究.南开学报,2009(6)
[27]陈玉江.农村土地所有权主体制度的不足与完善.改革与战略,2009(1)
[28]程连生,冯文勇,蒋立宏.太原盆地东南部农村聚落空心化机理分析.地理学报,2001(4)
[29]丹尼尔·W·布罗姆利.经济利益与经济制度——公共政策的理论基础.上海：三联人民出版社,2007
[30]丁关良.1949年以来中国农村宅基地制度的演变.湖南农业大学学报(社会科学版),2008(4)
[31]丁林可,田燕.工业用地集约利用评价指标体系初探.国土资源科技管理,2001(5)
[32]董祚继.中国现代土地利用规划研究：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[33]高红,陈锡云,王敏等.德州市农村居民点土地利用现状分析.山东国土资源,2008(3)
[34]高建华,李会勤.农村居民点整理模式的调查与研究——以河南汝州市温庄村为例.农村经济,2003(10)
[35]高建伟.中国集体所有土地征收研究——基于法经济学的分析：[博士学位论文].天津：南开大学,2009
[36]高燕,叶艳妹.农村居民点用地整理的影响因素分析及模式选择.农村经济,2004(3)
[37]龚义,吴小平,欧阳安蛟.城市土地集约利用内涵界定及指标体系设计.浙江国土资源,2002(2)
[38]谷晓坤,陈百明,代兵.经济发达区农村居民点整理驱动力与模式——以浙江省嵊州市为例.自然资源学报,2007(9)
[39]顾湘.区域产业结构调整与土地集约利用研究.：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[40]关涛.土地资源配置的经济学分析.国土与自然资源研究,2002(2)
[41]郭敏.湖北省农村城市化水平与人均耕地面积的相关分析.国土与自然资源研究,2004(2)
[42]郭明瑞.关于宅基地使用权的立法建议.法学论坛,2007(1)
[43]郭越.宅基地使用权制度的完善与发展.长白学刊,2009(2)
[44]韩守庆.长春市区域空间结构形成机制与调控研究：[博士学位论文].吉林：东北师范大学,2008
[45]韩玉斌.农村宅基地使用权立法的价值选择.西南民族大学学报·人文社科版,2005(5)
[46]郝寿义、王家庭、张换兆.日本工业化、城市化与农村土地制度演进的国际考察——以日本为例.上海经济研究,2007(1)
[47]何芳,吴正训.国内外城市土地集约利用研究综述与分析.国土经济,2002(3)
[48]何芳.城市土地集约利用及其潜力评价.上海：同济大学出版社,2003
[49]何英彬,陈佑启,杨鹏.农村居民点土地整理及其对耕地的影响.农业工程学报,2009(7)
[50]胡传景.从“小产权房”谈农村建设用地自由流转.国土资源,2008(4)
[51]胡贤辉,杨钢桥,张霞等.农村居民点用地数量变化及驱动机制研究——基于湖北仙桃市的实证.资源科学,2007(3)
[52]胡新民.农村宅基地整理纵横谈—来自金华的实践与思考.中国土地,2002(10)
[53]江曼琦.对西方竞标地租理论的几点认识.南开经济研究,1997(6)
[54]蒋广辉,张凤荣,陈军伟.基于Logistic回归模型的北京山区农村居民点变化的驱动力分析.农业工程学报,2007(5)
[55]靳相木.地根经济：一个研究范式及其对土地宏观调控的初步应用.浙江：浙江大学出版社,2007
[56]瞿忠琼,欧名豪,刘琼等.农村居民点整理区域联动机制的原则与实现途径——以江苏省为例.农业现代化研究,2009(11)
[57]康晓琳,李世平.新农村建设中的农村居民点用地问题探讨.安徽农业科学,2007(3)
[58]郎义华,邱道持,魏薇.农村居民点用地演变及驱动力分析——以重庆市九龙坡区为例.西南师范大学学报(自然科学版),2007(3)
[59]冷奕明,张文秀.城市化与土地利用变化研究——以成都市为例.西南农业学报,2006(2)
[60]李丹,刘友兆.我国城市化发展与耕地变动的关系研究.经济纵横,2003(1)
[61]李建,戴双兴.中国城市土地使用制度改革60年回顾与展望.经济研究参考,2009(63)
[62]李明月.我国城市土地资源配置的市场化研究：[博士学位论文].湖北：华中农业大学,2003
[63]李培祥.广东人口城市化与土地城市化关系研究.安徽农业科学,2008(29)
[64]李芹芳,陈玮,段刚.农村居民点土地集约利用评价研究——以宝鸡市金台区蟠龙镇为例.乡镇经济,2008(8)
[65]李文谦,董祚继.质疑限制农村宅基地流转的正当性——兼论宅基地流转试验的初步构想.中国土地科学,2009(3)
[66]李昕,曲晨晓.长葛市农村居民点土地集约利用评价研究.河南农业大学学报,2007(6)
[67]李永成.新农村法制建设的进路——以农民主体性与主体地位为中心的分析.四川大学学报(哲学社会科学版),2010(1)
[68]李永乐,莫媛.试析城市化与耕地面积变化的关系.安徽农业科学,2006(11)
[69]李元等.中国土地资源.北京：大地出版社,2000
[70]廖赤眉,李澜,严志强等.农村居民点土地整理模式及其在广西的应用.广西师范学院学报：哲学社会科学版,2004(1)
[71]廖霞林,宋黎.我国“农家乐”用地问题的法律思考.理论月刊,2008(12)
[72]林坚,李尧.北京市农村居民点用地整理潜力研究.中国土地科学,2007(1)
[73]刘吉伟,陈常优.新密市农村居民点用地集约利用研究.农村经济与科技,2008(5)
[74]刘晶妹,张玉萍.我国农村土地整理运作模式研究.中国土地,1999(11)
[75]刘觉民,唐常春,金卫华.湖南省农村居民点建设用地规划管理的探讨.经济地理,2002(6)
[76]刘俊.农村宅基地使用权制度研究.西南民族大学学报(人文社科版),2007(3)
[77]刘敏.土地集约利用的理论分析与对策研究.安徽农业科学,2009(13)
[78]刘庆,关欣,张凤荣等.关于农村宅基地使用权流转的思考.农村经济,2006(1)
[79]刘庆,张军连,张凤荣.经济发达区集体非农建设用地流转初探——以农村宅基地为例.农村经济,2004(2)
[80]刘群红,左文卿.城市边缘区土地利用现状及建议.价格月刊,2007(10)
[81]刘荣才.路径约束下中国农村土地产权制度变迁研究：[博士学位论文].北京：北京师范大学,2007
[82]刘守英.中国的二元土地权利制度与土地市场残缺.经济研究参考,2008(31)
[83]刘雪,刁承泰,张景芬等.农村居民点空间分布与土地整理研究——以重庆江津市为例.安徽农业科学,2006(12)
[84]刘志玲、张丽琴.农村居民点用地发展驱动力研究——以安徽省为例.农村经济,2006(3)
[85]龙花楼.中国农村宅基地转型的理论与证实.地理学报,2006(10)
[86]吕薇,杨兴礼.重庆市忠县农村居民点集约用地潜力及实现.安徽农业科学,2007(5)
[87]吕学昌.居民点重构——经济发达地区的一种城市化模式.城市规划,2003(9)
[88]罗嘉明.我国农村居民点整理研究综述.安徽农业科学,2007(7)
[89]罗瑞芳,陈耀东.空间权设立与运行的典型问题分析.中国房地产,2009(3)
[90]马佳,韩桐魁.农村居民点用地集约利用评价——基于行政村层面.上海农业学报,2009(5)
[91]马瑛,刘荣.焉耆县农村居民点用地潜力分析.安徽农业科学,2007(3)
[92]孟勤国.禁止宅基地转让的正当性和必要性.农村工作通讯,2009(12)
[93]孟勤国.物权二元结构论.北京：人民法院出版社,2002
[94]孟勤国.物权法开禁农村宅基地交易之辩.法学评论,2005(4)
[95]孟祥仲,辛宝海.明晰使用产权：解决农村宅基地荒废问题的途径选择.农村经济,2006(10)
[96]P.H.廖塔,詹姆斯.米斯克尔.一张地球反射地图带来的新思考.参考消息,2004-06-27
[97]潘家华,牛凤瑞,魏后凯.中国城市发展报告.北京：社会科学文献出版社,2009
[98]庞春雨,万宁.社会主义新农村建设中居民点用地需求与整理模式.学术交流,2009(10)
[99]齐凤军,况明生.我国城市土地集约利用研究综述.当代生态农业,2009(1)
[100]曲福田,吴丽梅.经济增长与耕地非农化的库兹涅茨曲线假说及验证.资源科学,2004(5)
[101]曲福田.姜海.欧名豪等.江苏土地集约利用研究.北京：社会科学文献出版社,2008
[102]任春阳,姚威.关于“迁村并点”的政策分析.城市问题,2000(6)
[103]任中秀.农村宅基地使用权制度存在的问题及其完善对策探讨——以山西省农村宅基地的调查为基础.山西农业大学学报(社会科学版),2008(6)
[104]邵晓梅,王静,许月卿.小城镇农村居民点土地集约利用评价——以浙江省慈溪市周港镇为例.中国农业大学学报,2007(3)
[105]邵晓梅、刘庆、张衍毓.土地集约利用的研究进展及展望.地理科学进展,2006(2)
[106]石诗源,张小林.江苏省农村居民点用地现状分析与整理潜力测算.中国土地科学,2009(9)
[107]宋戈,吴次芳,王杨.城镇化发展与耕地保护关系研究.农业经济问题,2006(1)
[108]宋伟,陈百明,陈曦炜.农村居民点整理潜力测算模型的理论与实证.农业工程学报,2008(增1)
[109]宋伟,张凤荣,孔祥斌.自然经济限制性下天津市农村居民点整理潜力估算.自然资 源学报,2006(6)
[110]苏高华,陈方正,郑新奇.基于系统论的农村居民点用地演变驱动机制研究——以北京市昌平区为例.水土保持研究,2009(4)
[111]唐常春,陈烈,王爱民.快速工业化区域土地利用变迁机制研究：发展模式视角——以佛山市南海区为例.热带地理,2007(1)
[112]唐柳,王瑾.农村居民点整理潜力分析——以成都市龙泉驿区为例.农村经济,2007(1)
[113]陶志红.城市土地集约利用几个基本问题的探讨.中国土地科学,2000(5)
[114]田光进,刘纪远,庄大方.近10年来中国农村居民点用地时空特征.地理学报,2003(5)
[115]田光进.基于GIS的中国农村居民点用地分析.应用技术,2003(2)
[116]田禾,王力,叶宋铃.农村居民点建设用地节约与集约利用研究——以重庆市黔江区为例.安徽农业科学,2006(24)
[117]万国华.宅基地换房中的若干法律问题.中国房地产,2009(3)
[118]王城新,姚士谋,陈彩虹.中国农村聚落空心化问题实证研究.地理科学,2005(3)
[119]王崇敏,孙静.农村宅基地使用权流转析论.海南大学学报人文社会科学版,2006(2)
[120]王春光.农村流动人口的“半城市化”问题研究.社会学研究,2006(5)
[121]王丹,张军.“万顷良田”项目中农村居民点拆迁及城镇化模式探讨——以江都市小纪镇为例.安徽农业科学,2009(32)
[122]王海岭,咸春龙.城市化水平与耕地面积变化的实证研究——以广东省为例.安徽农业科学,2010(2)
[123]王家庭,张焕兆,季凯文.中国城市土地集约利用——理论分析与实证研究.天津：南开大学出版社,2008
[124]王建岭.农村居民点用地整理的几种模式探讨.山东国土资源,2006(10)
[125]王晋良.大连城市化进程与土地利用的关系.中国人口·资源与环境,2009(1)
[126]王娟.农村宅基地使用权制度探析.天水行政学院学报,2008(6)
[127]王克强,王洪卫,刘红梅.土地经济学.上海：上海财经大学出版社,2005
[128]王磊.农民工生存现状调查：半数以上设想未来定居城市.中国青年报,2007-10-06
[129]王丽洁.小城镇土地集约优化利用研究：[博士论文].天津：天津大学,2008
[130]王萍、华元春.可持续发展框架下的土地利用政策取向.广东土地科学,2004(4)
[131]王蒲吉,王占岐,任明兰.小城镇土地资源优化配置问题及对策研究.安徽农业科学,2007(5)
[132]王庆芳,王瑗玲,东野光亮.农村居民点用地整理技术模式研究——以惠民县胡集镇为例.山东农业大学学报(自然科学版),2009(4)
[133]王瑞雪,赵秀红.应冷静审慎地看待宅基地换房制度.调研世界,2009(9)
[134]王慎刚,张锐.中外土地集约利用理论与实践.山东师范大学学报(自然科学版),2006(1)
[135]王守智.地方政府与农民在农村土地流转中的角色定位及重塑.桂海论丛,2010(1)
[136]王廷,张雅杰,张云祥.基于节约集约利用对策的农村居民点用地分析——以广东省 连南瑶族自治县为例.资源开发与市场,2008(3)
[137]王万茂、张颖.土地整理与可持续发展.中国人口·资源与环境,2004(1)
[138]威廉·阿朗索.区位和土地利用——地租的一般理论.梁进社等译.北京：商务印书馆,2007
[139]卫海燕,张君.城市化水平与耕地面积变化的关系研究——以陕西省为例.西北大学学报(自然科学版),2006(4)
[140]吴冰,陈福明.经济学基础教程.北京：北京大学出版社,2006
[141]吴次芳、陆张维、杨志荣等.中国城市化与建设用地增长动态关系的计量研究.中国土地科学,2009(2)
[142]吴苓.以宅基地换房——解决大城市近郊区城市化建设中资源瓶颈的新探索.宏观经济研究,2007(2)
[143]吴田兰,彭补拙.我国土地整理模式的多元化探析.土壤,1998(6)
[144]吴英杰.土地集约生态利用与区域经济创新发展.科技管理研究,2009(7)
[145]吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究——以开发区为例：[博士学位论文].江苏：南京农业大学,2007
[146]吴远来.农村宅基地产权制度研究：[博士学位论文].北京：中国人民大学,2008
[147]肖波,张建新,宋松等.安徽省凤阳县农村居民点用地集约利用潜力研究.湖南农业大学学报(自然科学版).2009(2)
[148]肖梦.城市微观宏观经济学.北京：人民出版社.1993
[149]谢正峰.浅议土地的集约利用和可持续利用.国土与自然资源研究,2002(4)
[150]邢鹂,樊胜根,罗小朋等.中国西部地区农村内部不平等状况研究——基于贵州住户调查数据的分析.经济学(季刊),2008(1)
[151]徐伟声,王建龙,李江风.城市土地节约与集约利用研究——以武汉市为例.湖北民族学院学报(自然科学版),2007(1)
[152]许建苏.农村宅基地使用权制度探讨.河北法学,2006(11)
[153]薛力.城市化背景下的“空心村”现象及其对策探讨——以江苏省为例.城市规划,2001,25(6)
[154]颜文涛,邢忠,叶林.基于综合用地适宜度的农村居民点建设规划—以宝鸡市台源区新农村建设为例.城市规划学刊,2007(2)
[155]阳利永,刘秀华.我国农村居民点整理的SWOT分析及战略研究.农村经济,2007(11)
[156]杨立新.物权法.北京：中国人民大学出版社,2007
[157]杨庆媛,田永中,王朝科等.西南丘陵山地区农村居民点土地整理模式——以重庆渝北区为例.地理研究,2004(4)
[158]杨树海.城市土地集约利用的内涵及其评价指标体系构建.经济问题探索,2007(1)
[159]杨重光,吴次芳.中国土地使用制度改革十年.北京：中国大地出版社,1996
[160]姚俊.农民工定居城市意愿调查——基于苏南三市的实证分析.城市问题,2009(9)
[161]叶忱,黄贤金.江苏省人口、耕地与经济发展关系的研究.中国人口·资源与环境,2000(4)
[162]叶青青,莫邦亚.中国城市蔓延与耕地保护——以郑州市为例.企业导报,2009(12)
[163]叶艳妹,吴次芳.我国农村居民点用地整理的潜力、运作模式与政策选择.农业经济问题,1998(10)
[164]余庆年.江苏小城镇发展中的用地问题及政策.生态经济,2001(1)
[165]约翰M利维.现代城市规划(第五版).张景秋译.北京：中国人民大学出版社,2003
[166]曾向阳,陈勇.农村居民点用地整理潜力分析——以湖北省为例.安徽农业科学,2007(28)
[167]张保华,张二勋.农村居民点土地整理初步研究.土壤,2002(3)
[168]张合林.中国城乡统—土地市场理论与制度创新研究.北京：经济科学出版社,2008
[169]张换兆,郝寿义.城市空间扩张与土地集约利用.经济地理,2008(3)
[170]张金前,邓南荣,张颖.东南沿海快速城市化地区农村居民点扩展驱动力分析——以福建省晋江市为例.国土与自然资源研究,2009(2)
[171]张军岩,贾绍风,高婷.石家庄城市化进程中的耕地变化.地理学报,2003(4)
[172]张琦.韩国工业化推进过程中的土地利用与经济发展关系分析研究.中国人口·资源与环境,2007(3)
[173]张强.农村居民点布局合理性辨析——以北京市郊区为例.中国农村经济,2007(3)
[174]张桃奉.农村宅基地使用权流转制度探析.经济研究导刊,2009(4)
[175]张庭伟.控制城市用地蔓延：一个全球的问题.城市规划,1999(8)
[176]张卫华,张小舟,杨延等.株洲市农村居民点用地面积变化及驱动力分析.现代农业,2009(1)
[177]张晓丽.论“宅基地换房”模式的经济学解读——以天津市操作模式为例.北方经济,2009(2)
[178]张晓玲,吴宇哲,关欣.城市化视角下的土地利用变化研究综述.农机化研究,2008(1)
[179]张占录,杨庆媛.北京市顺义区农村居民点整理的推动力分析.农业工程学报,2005(11)
[180]张正峰,赵伟.农村居民点整理潜力内涵与评价指标体系.经济地理,2007(1)
[181]赵翠薇,濮励杰.城市化进程中的土地利用问题研究——以江苏省为例.长江流域资源与环境,2006(2)
[182]赵海怡.农村宅基地流转法律制度的经济分析.西北大学学报(哲学社会科学版),2008(2)
[183]赵珂.农村居民点用地整理问题再探讨.农业经济,2008(5)
[184]赵鹏军,彭建.城市土地高效集约化利用及其评价指标体系.资源科学,2001(5)
[]85]赵淑枫.试论农村宅基地制度改革.农村工作通讯,2006(10)
[186]赵思凡.对集约用地内涵的再思考——基于对香港城市土地集约利用模式的分析.中国土地科学,2009(8)
[187]赵亚莉,吴群.基于政府失灵视角的农村集体建设用地流转研究.农村经济,2008(8)
[188]郑艳婷,刘盛和,陈田.试论半城市化现象及其特征——以广东省东莞市为例.地理研究,2003(6)
[189]郑泽庆,黄贤金,钟太洋.我国城市土地集约利用评价研究综述.山东师范大学学报 (自然科学版),2008(3)
[190]中国物权法研究课题组.中国物权法草案建议稿：条文、说明、理由与参考立法例.北京：社会科学文献出版社,2000
[191]周振邦.宅基地审批中渎职犯罪情况及对策.犯罪研究,2009(5)
[192]朱传民,程久苗,李志江.安徽省宣城市农村居民点用地整理潜力研究.土壤,2007(5)
[193]朱洪才,王雪明.建设新型农民社区——对昆山市开展村庄整理的调查与思考.中国土地,2003(2)
[194]朱华燕.农村居民点整理挂钩中的权属调整问题探讨.江苏商论,2006(7)
[195]朱新华,柴涛修,陈利根.宅基地使用权流转制度改革的制度经济学解析.中国土地科学,2009(4)
[196]Baldwin R E. Agglomeration and endogenous capital, European Economic Review, 1999(43)
[197]Barrie Needham. Planning, Law and Economics:The Rules We Make for Using Land. Routledge, UK,2006
[198]Coase R H. The Problem of Social Cost. Journal of Law and Economics,; 1960,3(1)
[199]Ellickson R C. Alternatives to Zoning:Covenants, Nuisance Rules, and Fines as Land Use Controls. University of Chicago Law Review,1973(40)
[200]Johnston R A, Madison M E. From Landmarks to Landscapes:A Review of Current Practices in the Transfer of Development Rights. Journal of the American Planning Association,1997,63(3)
[201]Knight J, Gunatilaka R. The Rural-Urban Divide in China:Income but not Happiness?. Paper presented at the Beijing Forum, October 27-29,2006, Beijing, China.
[202]Lindblom C E. The Market System, New Haven CT:Yale University Press,2001
[203]Tavares A. Can the Market Be Used to Preserve Land? The Case for Transfer of Development Rights, European Regional Science Association 2003 Congress.
[204]Thomas A G. Incentive property taxation:a potential tool for urban growth management. Journal of The American Planning Association,1999
[205]Webster C, Lai L.W.C. Property Rights, Planning and Markets, Cheltenham:Edward Elgar,2006