优先承租权实证研究
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摘要
租赁关系随着市场经济的不断发展,成为一种越来越重要的民事法律关系。而房屋租赁更是成为人们利用房屋这一稀缺资源的主要途径。房屋租赁市场日益活跃,在其发展过程中不断产生新的问题。房屋租赁中有关优先承租权的民事纠纷的日渐增多,不仅引起了人们的关注,也引发了法学界的探讨。本文所指的优先承租权系房屋优先承租权。虽然目前普遍观点认为对房屋优先承租权应予以承认,但是由于优先承租权缺乏法律上的明确规定,给人民法院审理此类案件时适用法律带来困扰。本文意图通过对优先承租权的性质、构成要件、制度价值等方面的研究,结合对国外相关制度的探寻和我国审判实践中相关案例的探讨,就如何确立房屋优先承租权提出自己的观点,从而完善房屋租赁关系的法律规范,充分发挥房屋租赁市场的功能,既保护处于弱势地位的承租人权利,又坚持利益平衡理念,维护出租人的利益,既保护租赁关系的稳定,又促进经济的发展。
本文分以下四个部分对房屋承租人的优先承租权进行论述：
第一部分对优先承租权在司法实践中的运作现状进行介绍。虽然优先承租权出现在我国的上海、武汉、厦门等地区相关规定中,但是我国对优先承租权并没有立法上的规定,因此优先承租权并非法定权利。当事人关于优先承租权的约定通常并不规范,且存在理解上的分歧,规避此项权利的行为时有发生。优先承租权在现实运用的过程中,极易引发诉讼。优先承租权在行使期限、同等条件、承租人权利限制等方面没有相关规定和依据,面临造成资源浪费、引发权利滥用现象等尚需突破的瓶颈。基于上述所存在的不足,优先承租权想要达到预期的效果,需要从立法上予以规制。
第二部分对国内外相关制度进行比较法上观察。法国为应对战争破坏所带来的不动产业的危机,保护商业承租人的利益,创设了商事租赁续展权,逐步建立了完善的商事租赁制度,对权利主体、行使要件及效力等作了详细规定。英国赋予了商业承租人租赁更新权。美国政府虽然很少干预商业租赁,但是在以家庭居住生活为目的的住宅租赁中,实施了租赁管制的措施,建立了租赁控制体制以保护住房承租人。德国仍遵从合同自由原则,商事租赁的续租权仅限于当事人的合同条款,未加法定化。我国在明清时代,商界长期经营实践中形成了“铺底权’以维系铺底的存在,保障铺东能够长久营业。从国内外的司法实践来看,续租的权利对于保障承租人的利益有着极为重要的意义,因此获得了立法或者习惯法的肯定和支持,但较为激进。由于我国尚处经济和立法的发展阶段,因此,相对宽容的优先承租权更适合我国国情。
第三部分对优先承租权理论和制度进行研究。目前我国立法上并没有对优先承租权进行咀确规定,结合地方性法规中的相关规定,依据法学原理、立法精神,借鉴合同法关于房屋承租人的优先购买权的规定,笔者将优先承租权的概念定义为：租期届满时,原房屋继续出租的,且原承租人欲租用原房屋的,在同等条件下,原承租人优先于其他人的承租权利。优先承租权是期待权、附强制缔约义务的请求权,具有从属性和公共政策性。由于其产生源于债权,因此虽然优先承租权具有物权特征,但在实质上仍是债权。在实践操作中,宜根据房屋用途的性质,特别是对商业用房,适当考虑优先承租权的物权化。优先承租权具备如下几个构成要件：第一,长期合法有效的租赁关系；第二,出租人继续出租的意愿；第三,承租人续租的意思表示；第四,优先承租的同等条件。优先承租权具有维护市场秩序、增进交易效率、维护公平正义的制度价值,在一定程度上反映了社会生活对法律规则的需求。将优先承租权法定化,须对其行使条件、行使期限、法律救济等做出一般性和具有操作性的规定。
第四部分结合审判实践中的案例对优先承租权的完善进行探讨,提出具体建议。首先,优先承租权的行使期限,在合同没有约定的情况下,可以原租赁关系期满终止之次日起算三个月为止。其次,对同等条件的审查范围不仅限于租金价格、租赁期限、租金支付方式等,还应包括租赁的方式、租赁物的用途等。再次,承租人有违法转租或违约行为、出租人公开招租及其他特殊因素,可以作为排除优先承租权的正当理由。第四,优先承租权不能对抗善意第三人,承租人的优先承租权受到侵害无法实现,只能要求被告承担违约责任或者赔偿损失。
优先承租权对于保护承租人的利益,维持租赁市场的秩序具有积极的作用,仍处在发展起步阶段,通过立法与实践的不断完善,优先承租权制度定能真正发挥其稳定经济秩序、提高交易效率、促进社会公平的作用。
With the development of the market economy, the relation of lease has become a more and more important civil legal relation. House lease is one of the main way that people take advantage of scarce houses. The market of house lease is playing more actively, then it arises many new problems in its development. With the increase of the civil disputes about the priority of house lease, it is paid attention by more people and gives rise to discussion in jurisprudential circle. The priority of lease in this thesis is the priority of house lease. Although the general viewpoint is that the priority of house lease should be admitted, because the priority of lease lacks of specified laws and regulations, it brings perplexity to the court. This thesis aims to point out author's viewpoint on how to establish the priority of house lease by means of studying its nature, constitution,value etc., combining the exploration of related system abroad and the discussion of related cases in the trial practice in our own country, in order to improve the legal norm of the relation of house lease and make the effect of the house lease market sufficiently. It will both protect the right of lessee and insist on the balance of the profits to maintain the right of lessor. It will both protect the stabilization of the lease relation and promote the development of economy.
The priority of the house lessee will be discussed in four parts in this thesis.
Part One is to introduce the operation actuality of the priority of lease in judicial practice. Though the priority of lease is set in the related regulations in Shanghai, Wuhan,Xiamen etc., there is no legislative rules on priority of lease in our country, therefore, the priority of lease is not the legal right. The agreement about the priority of lease between parties is not standard and it is easy to bring divergence in understanding, furthermore to avoid this right is often happened. In the process of using the priority o lease in real life, it is very easy to bring litigation. There is no regulations and foundation about the execution deadline, same conditions, limit of the lessee's right etc.of the priority of lease, so we have to face the difficulties that it leads to waste resources and abuse rights etc.. On account of the shortages above, if we want to reach the expected effect of the priority of lease, we should make laws.
Part Two is to observe the related systems at home and abroad in comparative laws. In France, in order to reply the crisis of the real estate which was raisen by war and protect the profits of the business lessee, it set up the right of business lease renewal and established the perfect business lease system, it specified the body of right,efficacy and result etc.. In Britain, it gave the business lessee the right of update lease. In America, the government rarely intervene business lease, but it controlled the lease and established the lease control system to protect the lessee in the house lease which goal was to live with family. In Germany, it complied with the principle of the contract freedom, the right of business lease renewal was only limited within the provisions of the agreement and never legalized.
Part Three is to research on the theory and system of the priority of lease. Nowadays, there is no specifications about the priority of lease in legislation in China, but according to the related regional regulations, judicial principles and legislative spirit, in reference of the regulations about preemptive right of house lessee in the contract law, the concept of the priority of lease is that:when the lease period is expired, if the original lessor continues to rent and the original lessee wants this house, under the same conditions, the lessee will have the right to lease priority to other people. The priority of lease is expective right and right of claim with forceful treaty obligation, it is subordinate and public policy. Because the right comes from credit, although it has the nature of real right, it belongs to credit.In practice, it is better to think about how to make the priority of lease real right according to the character of the house use esp.to the houses for business. The priority of lease should fit some constitutions as follows:firstly, long-term valid lease relation; secondly, the intention that the lessor continues to rent; thirdly, the intention that the lessee wants to renew; fourthly, the same conditions of priority of lease. The priority of lease has the value of maintaining market order, improving trade efficiency and protecting justice. To some extent, it reflects the necessity of legal rules in society. If the priority of lease is legislative, it should be set in conditions, deadline and relieves etc..
Part Four is to discuss the improvement of the priority of lease combining the trail case and to point out suggestion. Firstly, as executive deadline of the priority of lease, if it is not included in the contract, it may be three months starting the date after the termination of the expiration of the original lease relation. Secondly, the examining range includes the lease price, the lease time, payment and the way of lease, the use of the house, etc.. Furthermore, if the lessee sublets the house illegally, breaks the contract or lets publicly, it will remove the rational reason of the priority of lease. Fourthly, the priority of lease can't compete with third party acting in good faith. When the priority of lease of the lessee is violated, the injured party can only ask the defendant to undertake responsibility of breach or compensate for loss.
The priority of lease can protect the profit of lessee and maintain the lease market order, but it is still in the starting stage. Via improving the legislation and practice, the system of the priority of lease must stabilize economy order, enhance trade efficiency and promote social justice.
本文分以下四个部分对房屋承租人的优先承租权进行论述：
第一部分对优先承租权在司法实践中的运作现状进行介绍。虽然优先承租权出现在我国的上海、武汉、厦门等地区相关规定中,但是我国对优先承租权并没有立法上的规定,因此优先承租权并非法定权利。当事人关于优先承租权的约定通常并不规范,且存在理解上的分歧,规避此项权利的行为时有发生。优先承租权在现实运用的过程中,极易引发诉讼。优先承租权在行使期限、同等条件、承租人权利限制等方面没有相关规定和依据,面临造成资源浪费、引发权利滥用现象等尚需突破的瓶颈。基于上述所存在的不足,优先承租权想要达到预期的效果,需要从立法上予以规制。
第二部分对国内外相关制度进行比较法上观察。法国为应对战争破坏所带来的不动产业的危机,保护商业承租人的利益,创设了商事租赁续展权,逐步建立了完善的商事租赁制度,对权利主体、行使要件及效力等作了详细规定。英国赋予了商业承租人租赁更新权。美国政府虽然很少干预商业租赁,但是在以家庭居住生活为目的的住宅租赁中,实施了租赁管制的措施,建立了租赁控制体制以保护住房承租人。德国仍遵从合同自由原则,商事租赁的续租权仅限于当事人的合同条款,未加法定化。我国在明清时代,商界长期经营实践中形成了“铺底权’以维系铺底的存在,保障铺东能够长久营业。从国内外的司法实践来看,续租的权利对于保障承租人的利益有着极为重要的意义,因此获得了立法或者习惯法的肯定和支持,但较为激进。由于我国尚处经济和立法的发展阶段,因此,相对宽容的优先承租权更适合我国国情。
第三部分对优先承租权理论和制度进行研究。目前我国立法上并没有对优先承租权进行咀确规定,结合地方性法规中的相关规定,依据法学原理、立法精神,借鉴合同法关于房屋承租人的优先购买权的规定,笔者将优先承租权的概念定义为：租期届满时,原房屋继续出租的,且原承租人欲租用原房屋的,在同等条件下,原承租人优先于其他人的承租权利。优先承租权是期待权、附强制缔约义务的请求权,具有从属性和公共政策性。由于其产生源于债权,因此虽然优先承租权具有物权特征,但在实质上仍是债权。在实践操作中,宜根据房屋用途的性质,特别是对商业用房,适当考虑优先承租权的物权化。优先承租权具备如下几个构成要件：第一,长期合法有效的租赁关系；第二,出租人继续出租的意愿；第三,承租人续租的意思表示；第四,优先承租的同等条件。优先承租权具有维护市场秩序、增进交易效率、维护公平正义的制度价值,在一定程度上反映了社会生活对法律规则的需求。将优先承租权法定化,须对其行使条件、行使期限、法律救济等做出一般性和具有操作性的规定。
第四部分结合审判实践中的案例对优先承租权的完善进行探讨,提出具体建议。首先,优先承租权的行使期限,在合同没有约定的情况下,可以原租赁关系期满终止之次日起算三个月为止。其次,对同等条件的审查范围不仅限于租金价格、租赁期限、租金支付方式等,还应包括租赁的方式、租赁物的用途等。再次,承租人有违法转租或违约行为、出租人公开招租及其他特殊因素,可以作为排除优先承租权的正当理由。第四,优先承租权不能对抗善意第三人,承租人的优先承租权受到侵害无法实现,只能要求被告承担违约责任或者赔偿损失。
优先承租权对于保护承租人的利益,维持租赁市场的秩序具有积极的作用,仍处在发展起步阶段,通过立法与实践的不断完善,优先承租权制度定能真正发挥其稳定经济秩序、提高交易效率、促进社会公平的作用。
With the development of the market economy, the relation of lease has become a more and more important civil legal relation. House lease is one of the main way that people take advantage of scarce houses. The market of house lease is playing more actively, then it arises many new problems in its development. With the increase of the civil disputes about the priority of house lease, it is paid attention by more people and gives rise to discussion in jurisprudential circle. The priority of lease in this thesis is the priority of house lease. Although the general viewpoint is that the priority of house lease should be admitted, because the priority of lease lacks of specified laws and regulations, it brings perplexity to the court. This thesis aims to point out author's viewpoint on how to establish the priority of house lease by means of studying its nature, constitution,value etc., combining the exploration of related system abroad and the discussion of related cases in the trial practice in our own country, in order to improve the legal norm of the relation of house lease and make the effect of the house lease market sufficiently. It will both protect the right of lessee and insist on the balance of the profits to maintain the right of lessor. It will both protect the stabilization of the lease relation and promote the development of economy.
The priority of the house lessee will be discussed in four parts in this thesis.
Part One is to introduce the operation actuality of the priority of lease in judicial practice. Though the priority of lease is set in the related regulations in Shanghai, Wuhan,Xiamen etc., there is no legislative rules on priority of lease in our country, therefore, the priority of lease is not the legal right. The agreement about the priority of lease between parties is not standard and it is easy to bring divergence in understanding, furthermore to avoid this right is often happened. In the process of using the priority o lease in real life, it is very easy to bring litigation. There is no regulations and foundation about the execution deadline, same conditions, limit of the lessee's right etc.of the priority of lease, so we have to face the difficulties that it leads to waste resources and abuse rights etc.. On account of the shortages above, if we want to reach the expected effect of the priority of lease, we should make laws.
Part Two is to observe the related systems at home and abroad in comparative laws. In France, in order to reply the crisis of the real estate which was raisen by war and protect the profits of the business lessee, it set up the right of business lease renewal and established the perfect business lease system, it specified the body of right,efficacy and result etc.. In Britain, it gave the business lessee the right of update lease. In America, the government rarely intervene business lease, but it controlled the lease and established the lease control system to protect the lessee in the house lease which goal was to live with family. In Germany, it complied with the principle of the contract freedom, the right of business lease renewal was only limited within the provisions of the agreement and never legalized.
Part Three is to research on the theory and system of the priority of lease. Nowadays, there is no specifications about the priority of lease in legislation in China, but according to the related regional regulations, judicial principles and legislative spirit, in reference of the regulations about preemptive right of house lessee in the contract law, the concept of the priority of lease is that:when the lease period is expired, if the original lessor continues to rent and the original lessee wants this house, under the same conditions, the lessee will have the right to lease priority to other people. The priority of lease is expective right and right of claim with forceful treaty obligation, it is subordinate and public policy. Because the right comes from credit, although it has the nature of real right, it belongs to credit.In practice, it is better to think about how to make the priority of lease real right according to the character of the house use esp.to the houses for business. The priority of lease should fit some constitutions as follows:firstly, long-term valid lease relation; secondly, the intention that the lessor continues to rent; thirdly, the intention that the lessee wants to renew; fourthly, the same conditions of priority of lease. The priority of lease has the value of maintaining market order, improving trade efficiency and protecting justice. To some extent, it reflects the necessity of legal rules in society. If the priority of lease is legislative, it should be set in conditions, deadline and relieves etc..
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The priority of lease can protect the profit of lessee and maintain the lease market order, but it is still in the starting stage. Via improving the legislation and practice, the system of the priority of lease must stabilize economy order, enhance trade efficiency and promote social justice.
引文
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