城市化进程中土地市场调控的制度保障研究
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摘要
我国正处于快速城市化进程中。城市化的进程始终与土地资源的利用紧密地联系在一起，人类在土地利用中出现的新情况、新问题都是伴随着城市化现象而产生的。当前城市化进程中土地市场主要的问题有：非农化速度过快，导致土地市场供给总量失控；大量的划拨土地进入灰色土地市场，政府无法垄断土地一级市场，流失了国有土地资产收益，只成了名义上的土地所有者；土地市场结构失衡，配置效率低下；土地协议出让与公开出让并存，市场秩序不规范等等。这些问题的产生不是偶然的，其背后必有深层次的制度原因，因为完善的土地市场是由调控约束系统、交易系统、支持系统等组成，所有的这些系统都是以特定的制度环境为平台，在该制度的影响下运行。
由于土地市场调控是一个系统工程，涉及系统的运行基础、运行机制、运行监测、运行预警、运行保障，笔者把运行保障作为切入点，以马克思主义政治经济学为理论基础，利用西方制度变迁理论和博弈论等分析工具，研究土地市场调控的制度保障问题。这一选题不仅具有理论意义，也具有特别的实践参考价值：此研究可算是对中国土地宏观调控政策工具设计的一点探索。
论文可分为三个部分。第一部分绪论，介绍本论文的选题背景、研究目的、研究思路、研究方法；回顾和简要评价国内外土地市场调控的相关理论研究成果，介绍论文的研究理论依据。
第二部分由第二章和第三章构成，分析研究城市化进程中我国的土地市场发展历史和现状，评价其绩效，指出改革的方向。研究土地市场机制，包括价格机制、供求机制、竞争机制的作用规律，分析土地市场失灵与政府干预的关系，提出市场调控的目标和制度保障选择。
第三部分是论文的核心部分，由第四章至第七章构成。第四章土地征用制度和第五章土地储备制度，主要是从供求机制研究土地市场调控的制度保障。第六章土地市场公开交易制度主要是从价格机制和竞争机制研究土地市场调控的制度保障。第七章用途管制—农地保护制度，则是在可持续发展框架下，以土地市场的发育与农地保护的互动关系为基础，研究土地市场调控的制度保障。
China is witnessing an accelarating process of urbanization. The urbanization process is always tightly connected with the utilization of land resource. The new situation, new problems during the land utilization accompany with the urbanization phenomenon. The main problems of the land market during the urbanization process are: the pace of non-ruralization is so rapid that the land supply in market is out of control; masses of transferred land are entering into the "gray" land market, which make the government lose the monopoly position in the first land market, with state-owned revenue lost and the state ownership of land is just nominal in fact; the structure of land market is unbalancing and the land allocation is inefficient; land transfer under contract coexists with land transfer under public sale; the market order is not disciplinary. All of these problems are not contingent. On the contrary, they are rooted in the institutional factors, for a fine land market is made up of regulation system, transaction system and support system, et al. All these systems are operating on the institutional platform, influenced by the institution.
The regulation of land market is a systematic task, involving with the foundation, mechanism, monitor, prevention and security of the system operation. The thesis mainly analyses the prevention and security of the land market in China, based on the Marxist theories of political economics, with the theory of the institutional transition and game theory as analytical tools. This theme can not only contribute to the theoretic research, but also has great value to the practice as reference: the thesis can be seen as an exploration of the land policy instruments design of macro-regulation on the land market in China.
The thesis consists of three parts. The first part is an introduction, introducing the background, motivation, approaches and logic of this research. The thesis briefly reviews and appraises the related theoretic research literature, and presents the theoretic foundation of this research.
The second part includes chapter 2 and chapter 3, analyzing the history and status quo of the land market in China, evaluating the performance and depicting the reform direction. The mechanism of the land market, such as price, supply and demand, competition, is profoundly studied. Based on the study, the thesis then explores the
connection between the malfunction of the land market and the governmental intervention, so as to clarify the regulation objectives and the choices of institutional prevention.
The third part is the core of the thesis, consisted with chapter 4 to chapter 7. Chapter 4 is on the land requisition institution and chapter 4 is on the land reservation institution. They mainly analyze the institutional prevention from the supply-demand mechanism perspective. Chapter 6 concentrates on the land public transaction institution, analyzing the institutional prevention from price and competition mechanism perspective. Chapter 7, based on the interactive relationship between the growth of land market and the protection of rural land, studies the institution on usage-regulation and rural land protection, analyzing the institutional prevention from the sustainable development framework.
由于土地市场调控是一个系统工程，涉及系统的运行基础、运行机制、运行监测、运行预警、运行保障，笔者把运行保障作为切入点，以马克思主义政治经济学为理论基础，利用西方制度变迁理论和博弈论等分析工具，研究土地市场调控的制度保障问题。这一选题不仅具有理论意义，也具有特别的实践参考价值：此研究可算是对中国土地宏观调控政策工具设计的一点探索。
论文可分为三个部分。第一部分绪论，介绍本论文的选题背景、研究目的、研究思路、研究方法；回顾和简要评价国内外土地市场调控的相关理论研究成果，介绍论文的研究理论依据。
第二部分由第二章和第三章构成，分析研究城市化进程中我国的土地市场发展历史和现状，评价其绩效，指出改革的方向。研究土地市场机制，包括价格机制、供求机制、竞争机制的作用规律，分析土地市场失灵与政府干预的关系，提出市场调控的目标和制度保障选择。
第三部分是论文的核心部分，由第四章至第七章构成。第四章土地征用制度和第五章土地储备制度，主要是从供求机制研究土地市场调控的制度保障。第六章土地市场公开交易制度主要是从价格机制和竞争机制研究土地市场调控的制度保障。第七章用途管制—农地保护制度，则是在可持续发展框架下，以土地市场的发育与农地保护的互动关系为基础，研究土地市场调控的制度保障。
China is witnessing an accelarating process of urbanization. The urbanization process is always tightly connected with the utilization of land resource. The new situation, new problems during the land utilization accompany with the urbanization phenomenon. The main problems of the land market during the urbanization process are: the pace of non-ruralization is so rapid that the land supply in market is out of control; masses of transferred land are entering into the "gray" land market, which make the government lose the monopoly position in the first land market, with state-owned revenue lost and the state ownership of land is just nominal in fact; the structure of land market is unbalancing and the land allocation is inefficient; land transfer under contract coexists with land transfer under public sale; the market order is not disciplinary. All of these problems are not contingent. On the contrary, they are rooted in the institutional factors, for a fine land market is made up of regulation system, transaction system and support system, et al. All these systems are operating on the institutional platform, influenced by the institution.
The regulation of land market is a systematic task, involving with the foundation, mechanism, monitor, prevention and security of the system operation. The thesis mainly analyses the prevention and security of the land market in China, based on the Marxist theories of political economics, with the theory of the institutional transition and game theory as analytical tools. This theme can not only contribute to the theoretic research, but also has great value to the practice as reference: the thesis can be seen as an exploration of the land policy instruments design of macro-regulation on the land market in China.
The thesis consists of three parts. The first part is an introduction, introducing the background, motivation, approaches and logic of this research. The thesis briefly reviews and appraises the related theoretic research literature, and presents the theoretic foundation of this research.
The second part includes chapter 2 and chapter 3, analyzing the history and status quo of the land market in China, evaluating the performance and depicting the reform direction. The mechanism of the land market, such as price, supply and demand, competition, is profoundly studied. Based on the study, the thesis then explores the
connection between the malfunction of the land market and the governmental intervention, so as to clarify the regulation objectives and the choices of institutional prevention.
The third part is the core of the thesis, consisted with chapter 4 to chapter 7. Chapter 4 is on the land requisition institution and chapter 4 is on the land reservation institution. They mainly analyze the institutional prevention from the supply-demand mechanism perspective. Chapter 6 concentrates on the land public transaction institution, analyzing the institutional prevention from price and competition mechanism perspective. Chapter 7, based on the interactive relationship between the growth of land market and the protection of rural land, studies the institution on usage-regulation and rural land protection, analyzing the institutional prevention from the sustainable development framework.
引文
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4 资料来源：《中国国土资源报》，2005年6月20日。
5 资料来源：《中国国土资源报》，2004年11月29日。
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19 马克思．资本论(第3卷)[M]．北京：人民出版社，1975：52．
20 马克思．资本论(第3卷)[M]．北京：人民出版社，1975：158．
21 张薰华．<资本论>脉络(第二版)[M]．上海：复且大学出版社，1999：15．
22 马克思．资本论(第3卷)[M]．北京：人民出版社，1975：717．
23 合理容积率的经济学推导 从理论上说，土地使用者总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。一般情况下，内较高的容积率可以导致公共空间、绿地和私人空间的减少，从而降低房地产的价格，即当容积率提高时，消费者愿意付出的购房价格是下降的；另一方面，高容积率可以增大土地上建造的建筑物的数量，增大土地利用强度。可见，前者降低了土地的价格及收益，后者则相反。因此，为了评价不同的容积率，土地使用者必须考虑消费者的意愿如何随着容
1 城市化与城镇化的含义略有区别，但不影响本论文的讨论。
2 许学强，周一星，宁越敏．城市地理学[M]．北京：高等教育出版社，1997：43—44．
3 就这一问题，国外学者有明显分歧。英国学者施梅莱斯(AE. Slllailes)和瑞典学者亚历山德逊(G.A Lexanderson)等认为，城市化概念只能包括从农村地域向城市地域的转变过程，不能包括城市内部的地域级差转化。因为城市性地域与农村性地域之间存在一条明显的转换过程，至于界限内部的转化过程则不算。但另外一些学者，如美国的哈里斯(C.D. Harris)、亚历山大(J．WAlwxander)和法国的查博特(G.Chabot)等则认为，城市内部的地域级差变化完全是城市化中的一种现象。它从属于从农村地域向城市地域转化的总过程，因为城市性地域和农村性地域，在时间与空间上都是衔接的、渐变的和连续的。
4 吴殿廷．区域经济学[M]．北京：科学出版社，2003：103—104．
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7 李小建．经济地理学[M]．北京：高等教育出版社，1999：220-225．
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11 吴殿廷．区域经济学[M]．北京：科学出版社，2003：356—357．
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14 王放．论中国可持续的城市化道路—兼论现行城市发展方针的局限性[J]，人口研究，1999(5)：56—63．
15 注：这里及下文所分析的土地市场，如无注明，是指城市土地市场的概念。
16 资料来源：中国农业发展报告2004。
17 郑荣禄．中国城市土地经济分析[M]．昆明：云南大学出版社，1997．
18 《中华人民共和国土地管理法》第八条，1999年1月1日。
19 Edens.D.(1970), Eminent Domain, Equity and the Allocation of Resource, Land Economics, August.
20 数据来源：国土资源部土地整理中心统计材料
21 资料来源：国土资源部专题研究报告。
22 第六章将对此作详细分析。
23 资料来源：《中国国土资源报》，2004年11月29日。
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13 同12
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18 卢现祥．西方新制度经济学[M]．北京：中国发展出版社，2004：107—113．
1 2003年新修订的宪法将征地分为征收和征用。征收的对象是集体土地所有权，征收的含义与新宪法修改前的土地征用含义相同；而新宪法规定土地征用的对象是集体土地使用权，用于临时使用，用毕将土地使用权归还集体经济组织。实际情况是，只征用集体土地使用权的现象极少发生，而且不符合马克思地租理论(本章将稍后分析)。因此，除非特别申明，本论文对土地征收和征用不加区分，按通俗叫法统称为土地征用。
2 对于何为公共利益大多数国家在法律界定时采用的是列举的方法。如韩国《土地征用法》规定，公共事业是指：①有关国防军事建设事业；②铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业；③国家或地方公共团体设立的办公场所、研究所等；④国家或公共团体指派的建设者……。我国对公共利益的界定还是比较原则化，在实际操作中弹性过大，可操作性不强。
3 www.SooDee.com，改革完善我国土地征用制度的思考
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8 2005年国土资源部发文要求各地制定征地综合区片价，适当考虑了区位等因素，但本质上还是以农产值为计算基数的，未发生实质性改变。
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13 周国清．建立土地征购市场刍议[J]．不动产纵横，1993(3)．
14 此处不考虑土地开发与出售的时间间隔。
15 R(t)是扣除开发成本后剩下的净地价。假定地价呈递减上涨，即地价上涨率R′(t)/R(t)呈递减状态，以避免地价无限上涨的情形。在土地开发时机的讨论中，现有的文献一般都作这样的假设，早期Bahl在1968年就已经假设地价呈减速上涨。
16 P有极大值的二阶条件要求d~2P/dt~2＜0。
17 资料来源：中国国士资源报，2005年6月20日。
18 [台湾]高源平．公共建设用地征收补偿标准问题之分析[J]．土地经济年刊，1992．
19 资料来源：http://cn.news.yahoo.com/050621/1308/2cyw0.html，雅虎中国网。
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23 张薰华．从发展生产力解剖“三农”问题[J]．世界经济文汇，2005(4)．
24 上海市耕地开垦费相对其它省市来说比较高，但也只有2.5万元／亩，而通过围垦滩涂得到耕地其成本在每亩7万元以上(姑且不论围垦的耕地质量不能与被征用的耕地相比)，通过宅基地置换，即农民向中心村、集镇集中，把原宅基地复垦为耕地，则其成本高达每亩50万元以上!
25 张薰华．资本论脉络[M]．上海：复旦大学出版社，1996：126．
26 朱道林，沈飞，土地征用制度国际比较及其借鉴[A]．见：鹿心社．研究征地问题探索改革之路[M]．北京：中国大地出版社，2002：357．
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35 高映珍．土地经济问题再认识[M]．南京：南京出版杜，1996：214．
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39 周其仁．产权与制度变迁：中国改革的经验研究[M]．北京：北京大学出版社，2004：115—119．
40 资料来源：厦门市国土资源与房产管理局调研报告。
41 资料来源同41。
1 金三红．土地收购储备制度的经济学分析[J]．中共浙江省委党校学报，2004(3)：99．
2 收购储备方式不尽相同，国内部分城市把土地征用也作为储备方式之一。第四章已分析土地征用制度，本章不再详述。
3 引自国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)
4 刘卫东．城市土地资产经营与管理[M]．北京：科学出版社，2004：70．
5 数据来源：国土资源部土地整理中心统计资料
6 1998年修改后的《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第三十一条规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的耕地不符合要求的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于新的耕地。这两条规定提高了占用耕地的成本。第五十五条规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。这条规定改变了以前的土地出让金(包括存量土地出让与新增用地出让)分配比例，原分配比例为中央5％、地方95％，意味着中央鼓励地方利用存量土地出让而少占用耕地。
7 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，依照条例规定签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
8 周晓艳：《土地储备制度与土地市场均衡》，《中国土地科学》2003年12月，第17卷第6期第25页。
9 国内也有学者译为“土地银行”。
10 有关BOT理论及其运作可参考：肖云著，《城市基础设施投资与管理》，复旦土学出版社，2004。
1 李建标：经济制度变迁的基本逻辑与制度安排地可设计性[J]，经济评论，2001，(2)：29-32
2 钱文荣：中国城市土地资源配置中的市场失灵、政府缺陷与用地规模扩张[J]，经济地理，2001，4：456——460
3 刘卫东、罗吕榕、彭俊：《城市土地资产经营与管理》，科学出版社，2004年7月，86—91。
4 中国社会科学院财贸经济研究所、美国纽约公共管理研究所：《中国城市土地使用与管理(总报告)》，经济科学出版社1992年版，第77页。为了与国家相关法律规定保持一致，此处的引用有修改。
5 黄征学：中国城市经营中土地价格行为研究，经济科学出版社，2005年，143—146。
6 李寿生认为，从企业的角度，从改革的角度，中国当前的市场化大概是60％(《经济参考报》2002年9月11日)；邱晓华在北京大学国际经济研究所举办的“世界经济与中国”高层论坛上指出：我国市场化进程已完成60％，经济增长由政府主导型向市场主导型转变(《产经网—中国审计报》2003年10月30日)。
7 刘小玲，《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》第87页，中山大学出版社，2005年
8 杨重光、吴次芳，《中国土地使用制度改革10年》，中国大地出版社，1996年版第107—108页。
9 指农民居住向集镇集中，工业向园区集中，农业向规模经营集中。
10 刘小玲，《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》第170页，中山大学出版社，2005年
11 如上海浦东陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、张江高科技同区、外高桥保税区的土地均是通过成片毛地批租方式取得，开发公司将区内土地开发成熟地，再将净地招商转让，其净地的得地率一般在70-75％之间，其它市政设施用地、公建配套用地等配套的非经营性用地比例为20-25％。
12 挂牌出让系根据国土资源部2002年发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后开始推行，故1999-2001年无挂牌出让土地宗数。
13 关于中央政府参与土地收益分享安排的变迁：1982年，深圳市施行《深圳经济特区土地管理暂行规定》，开始征收城市土地使用费。1984年，辽宁抚顺市、广东广州市也开始征收土地使用费。到1988年，全国大部分城市都开始收取土地使用费。这段时期内，收取的土地使用费全部归地方政府支配使用，对地方政府形成强烈的激励，中央政府不参与分成。土地开始成为城市政府的“聚宝盆”，土地部门成为“第二财政”。凭借土地所有者和国家社会管理者双重身份，中央政府理所当然应分享土地收益。1988年9月，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定停“费”征“税”，且征收额由中央财政与地方财政五五分成。由于地方政府期望土地使用税能全部留归地方， 采取种种措施以减少中央政府实际所得：税率“就低不就高”；扩大免税范围；强化实物地租；根本不开征土地使用税，继续征收土地使用费等。为鼓励地方的积极性，协调中央与地方的关系，中央政府在土地出让收益的分成上作出重大让步，承诺中央财政将所得土地出让收益对不同城市按85％—95％返还，返还期为两年。但地方政府并不满足，仍采取各种对策以减少中央财政的分成：继续强化实物地租形式；将土地出让收入进行“名词分解”，细化为出让金、开发费、配套费等，只将出让金纳入与中央分成范围；大幅度优惠地价，以牺牲土地收益换政绩等。1992年10月，财政部颁布《城镇国有土地使用权有偿收入管理暂行规定》，就所有土地使心权有偿收入(土地出让金、土地收益金)的中央与地方间的分成比例进行调整：属于人民币收入的，中央得5％，其余归地方；属于外汇收入的，按外汇额度实行中央与地方四六分成。1999年1月1日实施的新《土地管理法》规定：新增建设用地的土地有偿使用费由中央与地方三七分成，都专项用于耕地开发。土地整理项目已经在全国范围内启动，中央政府配套资金即是地方政府上缴的新增建设用地的土地有偿使用费。从政策的执行情况看，该项政策的效果似乎也并不令人满意。纵观中央政府参与分成的土地收益，总是在出现之初，所有收益归地方政府。随着该类收益在全国范围的大面积推广，引起中央政府的关注。在精心研究之后，中央政府都会出台有关收益分成分享的政策。但收益分享政策无一不受到地方政府的抵制，中央政府又不得不逐步下调分成比例，中央政府最后实际所得数量很少，仅具有象征意义，但政策执行效果仍不如人意。
14 数据来源：中国国土资源年鉴2004。
15 张准，《浅析招商引资中的土地问题》，《世界农业》2004年第5期第18页。
16 罗云辉、林沽，《苏州、昆山等地开发区招商引资中土地出让的过度竞争》，《改革》2003年第6期第101页。
17 吴旬，土地价格、地方政府竞争与政府失灵，中国土地科学2004年4月第18卷第2期
18 目前我国征收的城镇土地使用税和土地使用费标准很低，只具象征意义。
19 关于土地隐形市场的详细分析，可参阅周玲《土地隐形市场的经济学分析》，载于《国土资源与科技》2004年第1期第9-12页。
20 《土地管理法》(1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订)第二条。
21 据《人民日报》报道(2004年04月29日第二版)：2002年5月以来，为建设新的大型钢铁联合项目，江苏铁本钢铁有限公司先后成立7家合资(独资)公司，把项目化整为零，拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月，常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、 违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。2003年以来，常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地，并违规组织实施征地拆迁，导致铁本公司违法占用土地6541亩(其中耕地4585亩，含基本农田1200亩)已无法复垦，造成大量耕地被毁。2003年12月，江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩，致使铁本公司项目部分非法占地合法化。
22 一个值得注意的动态是，党的十六届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，首次把以区域经济发展为主要内容的区域规划放在突出位置。长三角地区和环渤海湾地区率先被列入中央级区域规划，来进行区域经济统一协调、统筹发展的试点，以便为其他区域合作积累经验。2005年10月22日，江苏南通召开2005年长三角16城市峰会，正式讨论长三角区域规划编制工作。—资料米源：《新闻晨报》网络版2005年10月23日A2版，http://www.jfdaily.com/gb/node2/node17/node33/node70281/node70282/userobject1ai1103684.html
23 任勇，肖宇，《当代中国地方政府竞争的内涵、特征以及治理》，《内蒙古社会科学(汉文版)》2005年3月第26卷第2期第3页。
24 陈翠芳，《我国土地市场的发展现状与对策》，《经济问题探索》2004年第8期第22页。
25 黎赔肆等，《城市土地资源市场配置的缺陷与税收调节》，《中国土地科学》2000年第5期第22页。
1 根据2003年国土资源年鉴整理。
2 本章第二节将论证两者关系。
3 管清友，王亚峰．制度、利益和谈判能力：农村土地“流转”的政治经济学．上海经济研究，2003，(1)．
4 由于统计单位在1996年发生变化，所以1995-1996年间耕地面积有大的变化，从整体趋势看，中国实有耕地面积逐年下降。
5 主要成果有：1．王先进，1989；2．中科院，国家计委自然资源综合考察委员会，1992；3．中国农科院，1993；4．林富德、翟振武，1996；5．贾绍风、张豪禧、孟向京，1997。
6 杨先明，环境库兹涅茨曲线与增长方式转型，云南大学学报(社会科学版)2004年第3卷第6期，第45页。
7 李丹，刘友兆．我国城市化发展与耕地变动的关系研究[J]．经济纵横，2003，(1)：13～15．
8 耕地损失率为正，表示耕地数量减少；反之，耕地数量增加(如解放初期)。
9 数据来源：2003年国土资源年鉴。
10 这一分析同样适用于地方政府上下级之间耕地保护的委托代理问题。
11 黄守宏，论市场经济条件下农业的基础地位[J]．经济研究，1994，(1)：24-30
12 钱忠好，耕地保护的行动逻辑及其经济分析，扬州大学学报(人文社会科学版)，2002年1月第6卷第1期，第32-37页
13 引自《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)
14 卫龙宝，农村经济市场化进程中的耕地流失问题及政府角色[J]，农业经济问题，1998，(8)：12-16
15 数据来源：国土资源部网站，http://www.mlr.gov.cn/pub/gtzyb/gtzygl/gtzygh/tdlygh/t20050323_66083.htm
16 马欣，耕地保护中的委托代理问题及其治理，《湖南农业大学学报(社会科学版)》2003年3月第3卷第1期，第34页。
17 邹建锋，城市化进程中的耕地保护：一盆难下的棋[N]，中国经济时报2003—06—04．
18 司宇宁，浙江“指标圈地”潮—千亿GDP背后的秘密[N]，二十一世纪经济报道(转引自网易财经频道媒体园地)．
19 见温家宝总理2004年10月28日在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话。
20 同样的，可以将此结果推论到2*2*2模型中，将资金和耕地作为两种生产要素。
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4 资料来源：《中国国土资源报》，2005年6月20日。
5 资料来源：《中国国土资源报》，2004年11月29日。
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19 马克思．资本论(第3卷)[M]．北京：人民出版社，1975：52．
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21 张薰华．<资本论>脉络(第二版)[M]．上海：复且大学出版社，1999：15．
22 马克思．资本论(第3卷)[M]．北京：人民出版社，1975：717．
23 合理容积率的经济学推导 从理论上说，土地使用者总是考虑在减去建安成本后能从土地上获得最大的收益。一般情况下，内较高的容积率可以导致公共空间、绿地和私人空间的减少，从而降低房地产的价格，即当容积率提高时，消费者愿意付出的购房价格是下降的；另一方面，高容积率可以增大土地上建造的建筑物的数量，增大土地利用强度。可见，前者降低了土地的价格及收益，后者则相反。因此，为了评价不同的容积率，土地使用者必须考虑消费者的意愿如何随着容
1 城市化与城镇化的含义略有区别，但不影响本论文的讨论。
2 许学强，周一星，宁越敏．城市地理学[M]．北京：高等教育出版社，1997：43—44．
3 就这一问题，国外学者有明显分歧。英国学者施梅莱斯(AE. Slllailes)和瑞典学者亚历山德逊(G.A Lexanderson)等认为，城市化概念只能包括从农村地域向城市地域的转变过程，不能包括城市内部的地域级差转化。因为城市性地域与农村性地域之间存在一条明显的转换过程，至于界限内部的转化过程则不算。但另外一些学者，如美国的哈里斯(C.D. Harris)、亚历山大(J．WAlwxander)和法国的查博特(G.Chabot)等则认为，城市内部的地域级差变化完全是城市化中的一种现象。它从属于从农村地域向城市地域转化的总过程，因为城市性地域和农村性地域，在时间与空间上都是衔接的、渐变的和连续的。
4 吴殿廷．区域经济学[M]．北京：科学出版社，2003：103—104．
5 戴威·皮尔斯．现代经济学辞典[M]．北京：航天航空大学出版社，1998。
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11 吴殿廷．区域经济学[M]．北京：科学出版社，2003：356—357．
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14 王放．论中国可持续的城市化道路—兼论现行城市发展方针的局限性[J]，人口研究，1999(5)：56—63．
15 注：这里及下文所分析的土地市场，如无注明，是指城市土地市场的概念。
16 资料来源：中国农业发展报告2004。
17 郑荣禄．中国城市土地经济分析[M]．昆明：云南大学出版社，1997．
18 《中华人民共和国土地管理法》第八条，1999年1月1日。
19 Edens.D.(1970), Eminent Domain, Equity and the Allocation of Resource, Land Economics, August.
20 数据来源：国土资源部土地整理中心统计材料
21 资料来源：国土资源部专题研究报告。
22 第六章将对此作详细分析。
23 资料来源：《中国国土资源报》，2004年11月29日。
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13 同12
14 朱才斌．城市总体规划与土地利用总体规划的协调机制[J]．城市规划汇刊，1999(4)．
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18 卢现祥．西方新制度经济学[M]．北京：中国发展出版社，2004：107—113．
1 2003年新修订的宪法将征地分为征收和征用。征收的对象是集体土地所有权，征收的含义与新宪法修改前的土地征用含义相同；而新宪法规定土地征用的对象是集体土地使用权，用于临时使用，用毕将土地使用权归还集体经济组织。实际情况是，只征用集体土地使用权的现象极少发生，而且不符合马克思地租理论(本章将稍后分析)。因此，除非特别申明，本论文对土地征收和征用不加区分，按通俗叫法统称为土地征用。
2 对于何为公共利益大多数国家在法律界定时采用的是列举的方法。如韩国《土地征用法》规定，公共事业是指：①有关国防军事建设事业；②铁道、公路、河川、港口、上下水道、气象观测等事业；③国家或地方公共团体设立的办公场所、研究所等；④国家或公共团体指派的建设者……。我国对公共利益的界定还是比较原则化，在实际操作中弹性过大，可操作性不强。
3 www.SooDee.com，改革完善我国土地征用制度的思考
4 钱忠好，曲福田．中国土地征用制度：反思与改革[J]．中国土地科学，2004(10)．
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8 2005年国土资源部发文要求各地制定征地综合区片价，适当考虑了区位等因素，但本质上还是以农产值为计算基数的，未发生实质性改变。
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13 周国清．建立土地征购市场刍议[J]．不动产纵横，1993(3)．
14 此处不考虑土地开发与出售的时间间隔。
15 R(t)是扣除开发成本后剩下的净地价。假定地价呈递减上涨，即地价上涨率R′(t)/R(t)呈递减状态，以避免地价无限上涨的情形。在土地开发时机的讨论中，现有的文献一般都作这样的假设，早期Bahl在1968年就已经假设地价呈减速上涨。
16 P有极大值的二阶条件要求d~2P/dt~2＜0。
17 资料来源：中国国士资源报，2005年6月20日。
18 [台湾]高源平．公共建设用地征收补偿标准问题之分析[J]．土地经济年刊，1992．
19 资料来源：http://cn.news.yahoo.com/050621/1308/2cyw0.html，雅虎中国网。
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23 张薰华．从发展生产力解剖“三农”问题[J]．世界经济文汇，2005(4)．
24 上海市耕地开垦费相对其它省市来说比较高，但也只有2.5万元／亩，而通过围垦滩涂得到耕地其成本在每亩7万元以上(姑且不论围垦的耕地质量不能与被征用的耕地相比)，通过宅基地置换，即农民向中心村、集镇集中，把原宅基地复垦为耕地，则其成本高达每亩50万元以上!
25 张薰华．资本论脉络[M]．上海：复旦大学出版社，1996：126．
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38 本部分的分析资料米源：周其仁著，《产权与制度变迁：中国改革的经验研究》，北京：北京大学出版社，2004：101—107．
39 周其仁．产权与制度变迁：中国改革的经验研究[M]．北京：北京大学出版社，2004：115—119．
40 资料来源：厦门市国土资源与房产管理局调研报告。
41 资料来源同41。
1 金三红．土地收购储备制度的经济学分析[J]．中共浙江省委党校学报，2004(3)：99．
2 收购储备方式不尽相同，国内部分城市把土地征用也作为储备方式之一。第四章已分析土地征用制度，本章不再详述。
3 引自国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)
4 刘卫东．城市土地资产经营与管理[M]．北京：科学出版社，2004：70．
5 数据来源：国土资源部土地整理中心统计资料
6 1998年修改后的《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第三十一条规定，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的耕地不符合要求的应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于新的耕地。这两条规定提高了占用耕地的成本。第五十五条规定，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。这条规定改变了以前的土地出让金(包括存量土地出让与新增用地出让)分配比例，原分配比例为中央5％、地方95％，意味着中央鼓励地方利用存量土地出让而少占用耕地。
7 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，依照条例规定签定土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金后，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
8 周晓艳：《土地储备制度与土地市场均衡》，《中国土地科学》2003年12月，第17卷第6期第25页。
9 国内也有学者译为“土地银行”。
10 有关BOT理论及其运作可参考：肖云著，《城市基础设施投资与管理》，复旦土学出版社，2004。
1 李建标：经济制度变迁的基本逻辑与制度安排地可设计性[J]，经济评论，2001，(2)：29-32
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3 刘卫东、罗吕榕、彭俊：《城市土地资产经营与管理》，科学出版社，2004年7月，86—91。
4 中国社会科学院财贸经济研究所、美国纽约公共管理研究所：《中国城市土地使用与管理(总报告)》，经济科学出版社1992年版，第77页。为了与国家相关法律规定保持一致，此处的引用有修改。
5 黄征学：中国城市经营中土地价格行为研究，经济科学出版社，2005年，143—146。
6 李寿生认为，从企业的角度，从改革的角度，中国当前的市场化大概是60％(《经济参考报》2002年9月11日)；邱晓华在北京大学国际经济研究所举办的“世界经济与中国”高层论坛上指出：我国市场化进程已完成60％，经济增长由政府主导型向市场主导型转变(《产经网—中国审计报》2003年10月30日)。
7 刘小玲，《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》第87页，中山大学出版社，2005年
8 杨重光、吴次芳，《中国土地使用制度改革10年》，中国大地出版社，1996年版第107—108页。
9 指农民居住向集镇集中，工业向园区集中，农业向规模经营集中。
10 刘小玲，《制度变迁中的城乡土地市场发育研究》第170页，中山大学出版社，2005年
11 如上海浦东陆家嘴金融贸易区、金桥出口加工区、张江高科技同区、外高桥保税区的土地均是通过成片毛地批租方式取得，开发公司将区内土地开发成熟地，再将净地招商转让，其净地的得地率一般在70-75％之间，其它市政设施用地、公建配套用地等配套的非经营性用地比例为20-25％。
12 挂牌出让系根据国土资源部2002年发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》后开始推行，故1999-2001年无挂牌出让土地宗数。
13 关于中央政府参与土地收益分享安排的变迁：1982年，深圳市施行《深圳经济特区土地管理暂行规定》，开始征收城市土地使用费。1984年，辽宁抚顺市、广东广州市也开始征收土地使用费。到1988年，全国大部分城市都开始收取土地使用费。这段时期内，收取的土地使用费全部归地方政府支配使用，对地方政府形成强烈的激励，中央政府不参与分成。土地开始成为城市政府的“聚宝盆”，土地部门成为“第二财政”。凭借土地所有者和国家社会管理者双重身份，中央政府理所当然应分享土地收益。1988年9月，国务院发布《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定停“费”征“税”，且征收额由中央财政与地方财政五五分成。由于地方政府期望土地使用税能全部留归地方， 采取种种措施以减少中央政府实际所得：税率“就低不就高”；扩大免税范围；强化实物地租；根本不开征土地使用税，继续征收土地使用费等。为鼓励地方的积极性，协调中央与地方的关系，中央政府在土地出让收益的分成上作出重大让步，承诺中央财政将所得土地出让收益对不同城市按85％—95％返还，返还期为两年。但地方政府并不满足，仍采取各种对策以减少中央财政的分成：继续强化实物地租形式；将土地出让收入进行“名词分解”，细化为出让金、开发费、配套费等，只将出让金纳入与中央分成范围；大幅度优惠地价，以牺牲土地收益换政绩等。1992年10月，财政部颁布《城镇国有土地使用权有偿收入管理暂行规定》，就所有土地使心权有偿收入(土地出让金、土地收益金)的中央与地方间的分成比例进行调整：属于人民币收入的，中央得5％，其余归地方；属于外汇收入的，按外汇额度实行中央与地方四六分成。1999年1月1日实施的新《土地管理法》规定：新增建设用地的土地有偿使用费由中央与地方三七分成，都专项用于耕地开发。土地整理项目已经在全国范围内启动，中央政府配套资金即是地方政府上缴的新增建设用地的土地有偿使用费。从政策的执行情况看，该项政策的效果似乎也并不令人满意。纵观中央政府参与分成的土地收益，总是在出现之初，所有收益归地方政府。随着该类收益在全国范围的大面积推广，引起中央政府的关注。在精心研究之后，中央政府都会出台有关收益分成分享的政策。但收益分享政策无一不受到地方政府的抵制，中央政府又不得不逐步下调分成比例，中央政府最后实际所得数量很少，仅具有象征意义，但政策执行效果仍不如人意。
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17 吴旬，土地价格、地方政府竞争与政府失灵，中国土地科学2004年4月第18卷第2期
18 目前我国征收的城镇土地使用税和土地使用费标准很低，只具象征意义。
19 关于土地隐形市场的详细分析，可参阅周玲《土地隐形市场的经济学分析》，载于《国土资源与科技》2004年第1期第9-12页。
20 《土地管理法》(1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订)第二条。
21 据《人民日报》报道(2004年04月29日第二版)：2002年5月以来，为建设新的大型钢铁联合项目，江苏铁本钢铁有限公司先后成立7家合资(独资)公司，把项目化整为零，拆分为22个项目向有关部门报批。2002年9月至2003年11月，常州国家高新技术产业开发区管委会、江苏省发展计划委员会、扬中市发展计划与经济贸易局先后越权、 违规、拆项审批了铁本合资公司的建设项目。2003年以来，常州高新区管委会、扬中市政府在未依法办理用地审批手续的情况下非法批准铁本公司征用、占用土地，并违规组织实施征地拆迁，导致铁本公司违法占用土地6541亩(其中耕地4585亩，含基本农田1200亩)已无法复垦，造成大量耕地被毁。2003年12月，江苏省国土厅违规批准了常州市涉及铁本公司的14个批次的土地5988亩，致使铁本公司项目部分非法占地合法化。
22 一个值得注意的动态是，党的十六届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，首次把以区域经济发展为主要内容的区域规划放在突出位置。长三角地区和环渤海湾地区率先被列入中央级区域规划，来进行区域经济统一协调、统筹发展的试点，以便为其他区域合作积累经验。2005年10月22日，江苏南通召开2005年长三角16城市峰会，正式讨论长三角区域规划编制工作。—资料米源：《新闻晨报》网络版2005年10月23日A2版，http://www.jfdaily.com/gb/node2/node17/node33/node70281/node70282/userobject1ai1103684.html
23 任勇，肖宇，《当代中国地方政府竞争的内涵、特征以及治理》，《内蒙古社会科学(汉文版)》2005年3月第26卷第2期第3页。
24 陈翠芳，《我国土地市场的发展现状与对策》，《经济问题探索》2004年第8期第22页。
25 黎赔肆等，《城市土地资源市场配置的缺陷与税收调节》，《中国土地科学》2000年第5期第22页。
1 根据2003年国土资源年鉴整理。
2 本章第二节将论证两者关系。
3 管清友，王亚峰．制度、利益和谈判能力：农村土地“流转”的政治经济学．上海经济研究，2003，(1)．
4 由于统计单位在1996年发生变化，所以1995-1996年间耕地面积有大的变化，从整体趋势看，中国实有耕地面积逐年下降。
5 主要成果有：1．王先进，1989；2．中科院，国家计委自然资源综合考察委员会，1992；3．中国农科院，1993；4．林富德、翟振武，1996；5．贾绍风、张豪禧、孟向京，1997。
6 杨先明，环境库兹涅茨曲线与增长方式转型，云南大学学报(社会科学版)2004年第3卷第6期，第45页。
7 李丹，刘友兆．我国城市化发展与耕地变动的关系研究[J]．经济纵横，2003，(1)：13～15．
8 耕地损失率为正，表示耕地数量减少；反之，耕地数量增加(如解放初期)。
9 数据来源：2003年国土资源年鉴。
10 这一分析同样适用于地方政府上下级之间耕地保护的委托代理问题。
11 黄守宏，论市场经济条件下农业的基础地位[J]．经济研究，1994，(1)：24-30
12 钱忠好，耕地保护的行动逻辑及其经济分析，扬州大学学报(人文社会科学版)，2002年1月第6卷第1期，第32-37页
13 引自《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)
14 卫龙宝，农村经济市场化进程中的耕地流失问题及政府角色[J]，农业经济问题，1998，(8)：12-16
15 数据来源：国土资源部网站，http://www.mlr.gov.cn/pub/gtzyb/gtzygl/gtzygh/tdlygh/t20050323_66083.htm
16 马欣，耕地保护中的委托代理问题及其治理，《湖南农业大学学报(社会科学版)》2003年3月第3卷第1期，第34页。
17 邹建锋，城市化进程中的耕地保护：一盆难下的棋[N]，中国经济时报2003—06—04．
18 司宇宁，浙江“指标圈地”潮—千亿GDP背后的秘密[N]，二十一世纪经济报道(转引自网易财经频道媒体园地)．
19 见温家宝总理2004年10月28日在全国深化改革严格土地管理工作电视电话会议上的讲话。
20 同样的，可以将此结果推论到2*2*2模型中，将资金和耕地作为两种生产要素。
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