土地整理产业化研究
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摘要
据测算，我国耕地承载人口的合理数量为8亿，最大理论承载量也只有15亿，而1998年末我国人口已达12.481亿，2020年将到达15亿，最高峰将达到16亿(谭术魁，2001)。在巨大的资源压力下，1996年原国家土地管理局正式提出了耕地总量动态平衡的目标。作为实现耕地总量动态平衡的最重要、最直接、最有效的途径和手段，我国的土地整理在上世纪末开始了大规模高质量的投入。
随着这项工作的力度不断加大，规模不断扩大，在初期发挥了重大作用的政府投入、实施、管理于一体的“行政主导式”的土地整理组织运行模式，逐渐暴露出难以克服的弊病。融资渠道单一、资金缺乏、规划设计不到位、缺乏公众参与、产权与利益分配制度不完善等问题，严重影响到土地整理工作的质量和效益。
面对实践中的困难，我国各地区根据不同经济发展及土地后备资源现状，自发的开始了土地整理市场化、社会化、企业化的实践。在不断的探索中，土地整理产业化的雏形微露端倪，在发达地区，更有燎原之势。而不相应的是，关于土地整理组织模式创新和产业化发展趋势的理论和政策是滞后的，相关的系统研究值得期待。
直面这一现实，本文结合苏南地区农地整理产业化的实践和城市建设用地整理的试点实践，尝试从“产业”和“产业化”内涵分析的角度科学地探讨了“土地整理产业化”的合理内涵，系统的评价现有土地整理产业化的发展现状，设计出完善的土地整理产业化发展战略下的政府职能、项目科学管理和项目融资方式。此外，本文将完整的城市土地收购、整理、出让的储备运行体系界定为城市土地整理产业化的雏形模式，并为城市土地整理提出了综合整理产业化的发展目标。在文章的最后本文提出实现土地整理产业化所必要的政策保障体系。
通过系统完整的分析，本文得出的可能有益的结论有：(1)土地整理产业化的实质是土地整理组织运作模式的变革。从特征上看，土地整理产业化要实施的是从规划设计、项目实施到开发建设的每一过程都引入市场化机制的“全程产业化”发展战略。(2)完善的土地整理产业化模式下，政府角色严格定位于“行业管理者”，职能限制于立项、审查、审批和验收。土地整理作为一个完善的行业，其项目操作实行科学的项目管理，在融资上将超越公司融资而引入项目融资的模式。基础设施建设的PPP模式为其项目融资提供了全新有效的模型。(3)对于农地整理产业化的实践，土地整理和区域农业的相互引导
是农地整理区的发展特色之处.(4)“政府立项，企业运作”的城市土地综合整理产业化
模式实现了土地整理项目前期规划设计、中期项目实施和后期开发建设的一体化经营，
超越了土地整理全程产业化的发展模式，是城市土地整理产业化的发展目标。
Faced to the well-known considerable pressure on the land resource, in China ,large scale of high quality input has been taken to the land arrangement from the end of last century. With continuously increasing intensity and scale of this project, the "administrative leading type" arrangement organization operation pattern which contains government input, implement and management as a body, though has played a great role in the initial stage, gradually exposes drawbacks hard to deal with. And the quality and efficiency of the land arrangement program has been influenced seriously by many problems, such as unitary financing channel, capital shortage, never go-to-position plan and design, lack of public participation, incomplete system of property right and the benefit assignment degree, etc.
Considering the difficulty in practice, according to economy development level and present situation of land reserve resources, practices of market - melts, socialization and enterprise -melt have spontaneously been carried out in many areas of our country. In unceasing explore, land arrangement has been germinating and especially in developed area has a promising tendency. However, which is not corresponding is that arrangement organization pattern innovation and the industrialization development tendency and policy are lagging, and then related systematic research is under expected.
Straightly faced to this reality, combining farming land arrangement industrialization and the city construction land experimental unit practice in the south area of JiangSu, with analysis of" estate " and " estate melt", reasonable intension of " land arrangement industrialization " has been expressed scientifically and its present development situation evaluated. Then project financing way and scientific management and the government function under strategy have been installed in perfect land arrangement situation. Besides, in this paper complete deposition circulation system of city land purchasing, arrangement and delivery is considered as the rudiment mode of land management. Meanwhile synthesized arrangement industrialization is
given as the goal and in the end of this paper critical policy guarantee system is referred for arriving at it.
Through complete systematic analysis, the possible beneficial conclusion in this paper come as follows: (1) The essential of land arrangement is reform of the running pattern. Characteristically speaking, see that land is arranged , what estate melt to want enforcement is that implement each course of development construction from program design and project, lead into market to melt, mechanism " the estate of whole journey melt" develop strategy. (2) In perfect land arrangement industrialization pattern, government should be strictly located as "profession manager", only with function of projecting, censoring, approving and accepting. As a perfect trade, land arrangement should implement project management scenically and on financing should surmount company's mode to the pattern of project financing, the PPP pattern of infrastructure construction has offered brand-new effective model for it. (3) In farming land arrangement practice, land arrangement and regional agriculture channel with each other and become
characteristics in these areas. (4) the pattern of "government project approving and enterprise running " for city land synthesized arrangement has realized bodily management in which land arrangement program is designed in the first stage , carried out in mid-term and in the later stage exploitation and construction are completed, and it surmounts the one of whole-course industrialization, is the development goal.
随着这项工作的力度不断加大，规模不断扩大，在初期发挥了重大作用的政府投入、实施、管理于一体的“行政主导式”的土地整理组织运行模式，逐渐暴露出难以克服的弊病。融资渠道单一、资金缺乏、规划设计不到位、缺乏公众参与、产权与利益分配制度不完善等问题，严重影响到土地整理工作的质量和效益。
面对实践中的困难，我国各地区根据不同经济发展及土地后备资源现状，自发的开始了土地整理市场化、社会化、企业化的实践。在不断的探索中，土地整理产业化的雏形微露端倪，在发达地区，更有燎原之势。而不相应的是，关于土地整理组织模式创新和产业化发展趋势的理论和政策是滞后的，相关的系统研究值得期待。
直面这一现实，本文结合苏南地区农地整理产业化的实践和城市建设用地整理的试点实践，尝试从“产业”和“产业化”内涵分析的角度科学地探讨了“土地整理产业化”的合理内涵，系统的评价现有土地整理产业化的发展现状，设计出完善的土地整理产业化发展战略下的政府职能、项目科学管理和项目融资方式。此外，本文将完整的城市土地收购、整理、出让的储备运行体系界定为城市土地整理产业化的雏形模式，并为城市土地整理提出了综合整理产业化的发展目标。在文章的最后本文提出实现土地整理产业化所必要的政策保障体系。
通过系统完整的分析，本文得出的可能有益的结论有：(1)土地整理产业化的实质是土地整理组织运作模式的变革。从特征上看，土地整理产业化要实施的是从规划设计、项目实施到开发建设的每一过程都引入市场化机制的“全程产业化”发展战略。(2)完善的土地整理产业化模式下，政府角色严格定位于“行业管理者”，职能限制于立项、审查、审批和验收。土地整理作为一个完善的行业，其项目操作实行科学的项目管理，在融资上将超越公司融资而引入项目融资的模式。基础设施建设的PPP模式为其项目融资提供了全新有效的模型。(3)对于农地整理产业化的实践，土地整理和区域农业的相互引导
是农地整理区的发展特色之处.(4)“政府立项，企业运作”的城市土地综合整理产业化
模式实现了土地整理项目前期规划设计、中期项目实施和后期开发建设的一体化经营，
超越了土地整理全程产业化的发展模式，是城市土地整理产业化的发展目标。
Faced to the well-known considerable pressure on the land resource, in China ,large scale of high quality input has been taken to the land arrangement from the end of last century. With continuously increasing intensity and scale of this project, the "administrative leading type" arrangement organization operation pattern which contains government input, implement and management as a body, though has played a great role in the initial stage, gradually exposes drawbacks hard to deal with. And the quality and efficiency of the land arrangement program has been influenced seriously by many problems, such as unitary financing channel, capital shortage, never go-to-position plan and design, lack of public participation, incomplete system of property right and the benefit assignment degree, etc.
Considering the difficulty in practice, according to economy development level and present situation of land reserve resources, practices of market - melts, socialization and enterprise -melt have spontaneously been carried out in many areas of our country. In unceasing explore, land arrangement has been germinating and especially in developed area has a promising tendency. However, which is not corresponding is that arrangement organization pattern innovation and the industrialization development tendency and policy are lagging, and then related systematic research is under expected.
Straightly faced to this reality, combining farming land arrangement industrialization and the city construction land experimental unit practice in the south area of JiangSu, with analysis of" estate " and " estate melt", reasonable intension of " land arrangement industrialization " has been expressed scientifically and its present development situation evaluated. Then project financing way and scientific management and the government function under strategy have been installed in perfect land arrangement situation. Besides, in this paper complete deposition circulation system of city land purchasing, arrangement and delivery is considered as the rudiment mode of land management. Meanwhile synthesized arrangement industrialization is
given as the goal and in the end of this paper critical policy guarantee system is referred for arriving at it.
Through complete systematic analysis, the possible beneficial conclusion in this paper come as follows: (1) The essential of land arrangement is reform of the running pattern. Characteristically speaking, see that land is arranged , what estate melt to want enforcement is that implement each course of development construction from program design and project, lead into market to melt, mechanism " the estate of whole journey melt" develop strategy. (2) In perfect land arrangement industrialization pattern, government should be strictly located as "profession manager", only with function of projecting, censoring, approving and accepting. As a perfect trade, land arrangement should implement project management scenically and on financing should surmount company's mode to the pattern of project financing, the PPP pattern of infrastructure construction has offered brand-new effective model for it. (3) In farming land arrangement practice, land arrangement and regional agriculture channel with each other and become
characteristics in these areas. (4) the pattern of "government project approving and enterprise running " for city land synthesized arrangement has realized bodily management in which land arrangement program is designed in the first stage , carried out in mid-term and in the later stage exploitation and construction are completed, and it surmounts the one of whole-course industrialization, is the development goal.
引文
1．白雪华．城市土地整理规划研究．杭州：浙江大学硕士论文，2003
2．曹振良．房地产经济学通论．北京：北京大学出版社，2003
3．方甲．产业结构问题研究．北京：中国人民大学出版社，1997
4．国家土地管理局规划司．国内外土地整理借鉴．北京：大地出版社，1998
5．洪银兴，刘志彪，范从来．转轨时期中国经济运行与发展．经济科学出版社，2002
6．(美)克拉克森·米勒．产业组织：理论、证据和公共政策．上海：上海三联书店，1993
7．李国纲，李宝山．管理系统工程．北京：中国人民大学出版社，1992
8．李悦，李平．产业经济学．吉林：东北财经大学出版社，2002
9．刘茂松．农业产业发展的制度分析．北京：中国财政经济出版社，2002
10．刘允洲．制度创新之路．北京：人民日报出版社，2001
11．刘志彪，王国生，安国良．现代产业经济分析．南京：南京大学出版社，2001
12．卢现祥．西方新制度经济学．北京：中国发展出版社，2003
13．(瑞)马茨·伦达尔．发展经济学新方向．北京：经济科学出版社，2001
14．苗东升．系统科学精要．北京：中国人民大学出版社，1998
15．牛若峰．农业产业一体化经营的理论与实践．北京：中国农业科技出版社，1998
16．牛若峰，夏英．农业产业化经营的组织方式和运行机制．北京：北京大学出版社，2000
17．钱纳里．工业化与经济增长的比较研究．上海：上海三联书店，1995
18．(美)乔治·J·施蒂格勒．产业组织和政府管制．上海：上海三联书店，1989
19．R·科斯，A·阿尔钦，D·诺斯．财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集．上海：上海人民出版社，1994
20．芮明杰，余光胜．产业制胜——产业视角的企业战略．杭州：浙江人民出版社，1999
21．盛洪．现代制度经济学．北京：北京大学出版社，2003
22．(美)斯蒂格里茨．政府经济学．北京：春秋出版社，1988
23．(南)斯韦托扎尔·平乔维奇．产权经济学．北京：经济科学出版社，1999
24．宋劲松．现代企业理论与实践．北京：中国经济出版社，2000
25．(法)泰勒尔．产业组织理论．北京：中国人民大学出版社，1997
26．汪丁丁．经济发展与制度创新．上海：上海人民出版社，1995
27．王述英．现代产业经济理论与政策．太原：山西经济出版社，1999
28．王万茂．台湾地政．南京农业大学土地管理学院，2001
29．严金明，钟金发，池国仁．土地整理．北京：经济管理出版社，1998
30．杨继瑞．土地整理的理论与实践．成都：四川大学出版社，2003
31．(日)野口悠纪雄．土地经济学．北京：商务印书馆，1997
32．叶裕民．中国城市化之路：经济支持与制度创新．北京：商务印书馆，2001
32．于立．产业经济学理论与实践问题研究．北京：经济管理出版社，2000
33．臧旭恒，孙文祥，裴春霞．中国产业组织和产业结构分析与展望．银川：宁夏人民出版社，2001
34．张维迎．博弈论与信息经济学．上海：上海三联书店，1996
35．朱寅传，贾生华．城市土地储备制度：理论、实践、政策．杭州：浙江大学出版社，2001
36．白雪华，吴次芳．系统论应用于农地整理中的思考．农村经济，2002(10)
37．鲍海君，吴次芳，徐建春．BOT：土地整理融资新模式．中国土地，2002(6)
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39．柴丽俊，李晓辉，高俊山．略论产业组织理论的起源与发展．当代财经，2003(10)
40．程玉春，夏志强．西方产业组织理论的演进及启示．四川大学学报(哲学社会科学版)，2003(1)
41．戴宏伟．河北农业产业结构调整的对策思考．经济工作导刊，1999(3)
42．杜伟，曾令秋．关于加快企业参与城市土地整理产业化进程的思考．国土经济，2001(4)
43．董德利，徐邓耀．浅析城市土地整理．国土与自然资源研究，2000(2)
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