廉租住房保障方式的选择研究
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摘要
随着中国住宅商品化发展的不断深入和城市化进程的加快,以及贫富差距的不断扩大,城市低收入家庭的住房困难问题日益凸显。在此大背景下,廉租住房制度的建立与完善显得特别重要。廉租住房的保障方式就是廉租住房的实现形式,它的选择适当与否对廉租住房制度能否顺利高效的实施具有举足轻重的作用。政府负责提供廉租住房这一准公共产品,由不同的主体负责生产和租售所带来的补贴效率是不一样的,对整个房地产市场产生的影响也不同。因此系统地研究不同廉租住房保障方式的优劣势,对增加廉租住房的房源供应、提高专项资金使用率、改善廉租家庭的满意度,进而维护社会稳定具有重大的应用价值与现实意义。
本文首先介绍了廉租住房保障制度的内涵、相关理论,并在此基础上分析了廉租住房的属性,接着对政府提供廉租住房所采取的保障方式作了概述,总体上分为实物配租和货币补贴这两种方式。然后运用经济学中的供求模型和个人消费选择模型以及住房过滤模型对这两种保障方式进行比较分析,评价它们的经济效应。一般而言,货币补贴方式在经济效率上更优于实物配租,多数学者的研究也支持此种观点,即认为货币补贴方式较实物配租更能增加市场上的房源供给、提高资金的使用效率、最大化地满足保障对象的需求并减少福利损失,因此我国在面对廉租住房保障存在的房源供给不足、资金缺口大、补贴效率低下的现状下,应当选择货币补贴方式。但是实行货币补贴方式需要足够的市场房源和完善的住房租赁市场作基础,而我国的住房租赁市场发展并不成熟,因此我国目前的市场状态还不足以让货币补贴方式良好运行。这就导致了应该选择货币补贴方式却无法选择的困境,因此本文主张在现阶段不宜采取单一的货币补贴方式,当前的任务应该是如何提高实物配租运行的政策效果,并为货币补贴方式运行创造条件。
最后本文结合发达国家和地区的经验,明确政策目标、完善立法、严格执法,为廉租住房保障制度提供坚强的法律和经济后盾,并为走出我国面临的保障力式选择困境提出了一些建设性的意见。
Along with the continued development of Chinese residential commercialization,the acceleration of urbanization, and the enlargement of the wealth gap between the urban, the housing difficulties of low-income families are increasingly prominent. Under this background,the establishment and perfection of the low-rent housing system presents especially important. While the choice of the guarantee way of low-rent housing system which is just the realization form play an important role on whether the low-rent housing subsidies can be successfully efficient implementation. Quasi-public goods low-rent houses produced and rent out by different groups while provided by government can produce different subsidies efficiency and bring different influence to the real estate market. So systematically research the advantages and disadvantages between different low-rent housing guarantee ways, has important application value and realistic significance on ncreasing the availability of low-rent housing supply, improving the utilization of special funds and improving low-rent family satisfaction, and thus maintaining social stability.
This paper firstly introduces the connotation of the low-rent housing guarantee system and related theories and so the properties of the low-rent house,then gives a summary discussion on the guarantee way taken on the iow-rent house market which is divided into physical subsidy and monetary subsidy. Then I evaluate the different economic effect of the two guarantee ways by comparing and analysising them using supply and demand model, personal consumption choice model and the housing filtering model. Generally speaking, monetary subsidy is more efficient than physical subsidies,and most scholars' researches also support this view, namely that monetary subsidies can increase the market supply of housing, improve the efficiency in the use of funds, fully meet the needs of the low-rent houses and reduce the welfare loss compared with physical subsidies. Therefore, in the face of the status that the housing supply shortage, funding gap and inefficient of subsidies exists, our low-rent housing security should choose monetary subsidy.But the market supply of the low-rent house is shortage and the rental housing market the monetary taken as a foundation still not fully developed in our country,so there is a plight that we should but cannot choose the moneytary subsidy, and so this paper claims that it is unfavorable to take the monetary subsidy way singly at present, The current task should be how to improve the run effects of physical subsidy and create the conditions for runing of monetary subsidies.
Finally, combining the experiences of developed countries and regions, I put forward some constructive suggestions based on clearing policy goals, improving and strictly enforcing islation and provide a strong legal and economic support to get out of the dilemma we faced.
本文首先介绍了廉租住房保障制度的内涵、相关理论,并在此基础上分析了廉租住房的属性,接着对政府提供廉租住房所采取的保障方式作了概述,总体上分为实物配租和货币补贴这两种方式。然后运用经济学中的供求模型和个人消费选择模型以及住房过滤模型对这两种保障方式进行比较分析,评价它们的经济效应。一般而言,货币补贴方式在经济效率上更优于实物配租,多数学者的研究也支持此种观点,即认为货币补贴方式较实物配租更能增加市场上的房源供给、提高资金的使用效率、最大化地满足保障对象的需求并减少福利损失,因此我国在面对廉租住房保障存在的房源供给不足、资金缺口大、补贴效率低下的现状下,应当选择货币补贴方式。但是实行货币补贴方式需要足够的市场房源和完善的住房租赁市场作基础,而我国的住房租赁市场发展并不成熟,因此我国目前的市场状态还不足以让货币补贴方式良好运行。这就导致了应该选择货币补贴方式却无法选择的困境,因此本文主张在现阶段不宜采取单一的货币补贴方式,当前的任务应该是如何提高实物配租运行的政策效果,并为货币补贴方式运行创造条件。
最后本文结合发达国家和地区的经验,明确政策目标、完善立法、严格执法,为廉租住房保障制度提供坚强的法律和经济后盾,并为走出我国面临的保障力式选择困境提出了一些建设性的意见。
Along with the continued development of Chinese residential commercialization,the acceleration of urbanization, and the enlargement of the wealth gap between the urban, the housing difficulties of low-income families are increasingly prominent. Under this background,the establishment and perfection of the low-rent housing system presents especially important. While the choice of the guarantee way of low-rent housing system which is just the realization form play an important role on whether the low-rent housing subsidies can be successfully efficient implementation. Quasi-public goods low-rent houses produced and rent out by different groups while provided by government can produce different subsidies efficiency and bring different influence to the real estate market. So systematically research the advantages and disadvantages between different low-rent housing guarantee ways, has important application value and realistic significance on ncreasing the availability of low-rent housing supply, improving the utilization of special funds and improving low-rent family satisfaction, and thus maintaining social stability.
This paper firstly introduces the connotation of the low-rent housing guarantee system and related theories and so the properties of the low-rent house,then gives a summary discussion on the guarantee way taken on the iow-rent house market which is divided into physical subsidy and monetary subsidy. Then I evaluate the different economic effect of the two guarantee ways by comparing and analysising them using supply and demand model, personal consumption choice model and the housing filtering model. Generally speaking, monetary subsidy is more efficient than physical subsidies,and most scholars' researches also support this view, namely that monetary subsidies can increase the market supply of housing, improve the efficiency in the use of funds, fully meet the needs of the low-rent houses and reduce the welfare loss compared with physical subsidies. Therefore, in the face of the status that the housing supply shortage, funding gap and inefficient of subsidies exists, our low-rent housing security should choose monetary subsidy.But the market supply of the low-rent house is shortage and the rental housing market the monetary taken as a foundation still not fully developed in our country,so there is a plight that we should but cannot choose the moneytary subsidy, and so this paper claims that it is unfavorable to take the monetary subsidy way singly at present, The current task should be how to improve the run effects of physical subsidy and create the conditions for runing of monetary subsidies.
Finally, combining the experiences of developed countries and regions, I put forward some constructive suggestions based on clearing policy goals, improving and strictly enforcing islation and provide a strong legal and economic support to get out of the dilemma we faced.
引文
①恩格斯著：《论住宅问题》,人民出版社,1951年版,序言第3页。
②数据来源于中华人民共和国住房和城乡建设部网站,www.mohurd.gov.cn.
①巴曙松、张旭、王淼：《中国廉租房的融资特征及其发展路径研究》,西南金融,2006第8期。
②巴曙松、王志峰：《资金来源、制度变革与国际经验借鉴：源自公共廉租房》,改革,2010年第3期。
③王乾坤、王淑嫱：《PPP模式在廉租房项目中的应用研究》,建筑经济,2007年第10期。
①赵以邗：《廉租住房和公共租赁住房实行REITs融资的可行性研究》,武汉金融,2010第9期。
②曾国安、胡晶晶、周盼：《关于建立廉租住房腾退五大保障机制的构想》,湖北行政学院学报,2010第5期。
③曾国安、阳玉、周盼：《论廉租住房腾退方式与激励机制存在的间题及解决思路》,改革与发展,2010年第3期。
④王坤、王泽森：《香港公共房屋制度的成功经验及其启示》,城市发展研究,2006年第1期。
⑤李艳虹：《住房保障制度的国际经验及启示》,国际金融,2010年第2期。
⑥孙鼎、田晨光、宋家宁：《国外保障性住房供应机制》,郑州大学学报(哲学社会科学版),2010(7)。
⑦刘颖：《城市贫困群体住房保障政策的经济效应论证》,经济体制改革,2004年第5期。
⑧葛令俊：《住房保障不宜实物配租》,中国社会保障,2007(12)。
⑨张艳：《廉租住房保障之实物配租研究》,理论导刊,2010(8)。
①余劲、袁南南：《保障性住房补贴方式探析》,湖北社会科学,2010年第10期。
②向寿生：《廉租房供给模式的比较分析》,西安建筑工业大学硕士论文,2004。
③宋博通：《三种典型住房补贴政策的“过滤”研究》,城乡建设,2002(8)。
④杨小宇：《廉租住房供给模式的适用性研究》,西安建筑工业大学硕士论文,2004。
⑤-Aaron, Henry J.& GeorgeM. von Furstenberg. The inefficiency of transfers in kind:the case of housing assis-tance, Western Economic Joural,1971.
'Frank S. Kristof Federal Housing Policies:Subsidized Production, Filtration and Objectives [J]. Land Economics, 1973(2).
⑦Robert C. Weaver. HousingAllowances[J].Land Economics,1975(3).
⑧J. Khadduri& R.J. Struyk. HousingVouchers for the Poor[J]. Journal of Policy Analysis and Management,1982(2).
①J. John Palen. The urban world.3rd ed. New York McGraw-Hill Book Co. c,1987.
②Michael.E.Stone,Shelter poverty:New Ideas on Housing Affordability [M].Philadelphia:Temple University Press,1993;Alex F:Schwartz.Housing Policy in the United Stated:An Introduction[M].Routledge,2006.
③Galster G.Comparing demand-side and supply-side housing policies:sub-market and spatial perspectives[J]. Housing Studies 1997.
④Scott S.Rent vouchers and the price of low-income housing[J].Journal of Public Economics,2002.
⑤Johnson mp,Hur Ter ap.Decision support for a housing mobility program using a multi-objective optimization model[J].Management Science,2000.
⑥Schwartz Ae,Ellen Ig,Voicui et al. The external effects of place-based subsidized housing[J]Regional Science and Urban Economics,2006.
⑦Arthur O'Sullivan.Urban Economics.4e.The McGraw-Hill Companies.Inc.2002(5).
①王微：《住房制度改革》,中国人民大学出版社,1999年版,第25页。
①柯年满：《美国的公共住宅政策及启示》,中外房地产导报,2000年第11期。
②中华人民共和国住房和城乡建设部网站,www.mohurd.gov.cn.
①中华人民共和国住房和城乡建设部网站,www.mohurd.gov.cn.
①刘志峰：《提高认识,探索创新建立适应各地实际情况的住房保障制度》,北京房地产,2001(3)。
①郭伟和：《福利经济学》,经济管理出版社,2001年版,第24页。
①柳新元：《公共经济学》,武汉大学出版社,2010年2月版,第66页。
①朱柏铭、祝燕君：《“三市场过滤模型”与廉租房制度的完善》,中共宁波市委党校学报,2009年第1期。
②[美]阿瑟·奥沙利文：《.城市经济学》(第6版),周京奎译,北京大学出版社,2008年9月版,第285页。
①陈杰：《城市居民住房解决方案——理论与国际经验》,上海财经大学出版社,2009年1月版,第32页。
①中国地产网, www.house.china.com.cn.
②黄兴文、蒋立红等：《住房体制市场化改革-成就、问题、展望》,中国财政经济出版社,2009年3月版,第418页。
①根据相关数据整理所得,数据来源中华人民共和国国土资源部, www.mlr.gov.cn.
②洛涛、张涛、马俊：《经济观察：廉租房严重短缺各地“迷”上发补贴》,经济参考报,2007年4月27日。
①王微：《住房制度改革》,中国人民大学出版社,1999年版,第25页。
②王微：《住房制度改革》,中国人民大学出版社,1999年版,第26页。
①王洪春：《住房社会保障研究》,合肥工业大学出版社,2009年11月版,第155页。
①上海社会科学院房地产业研究中心、上海市房地产经济学会编：《我国城镇居民住房需求收入弹性研究》,中国房地产研究从书,2008年第4卷,上海社会科学院出版社,第5页。
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①中国地产网, www.house.china.com.cn.
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①根据相关数据整理所得,数据来源中华人民共和国国土资源部, www.mlr.gov.cn.
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1. Aaron, Henry J. & George M. von Furstenberg. The inefficiency of transfers in kind: the case of housing assistance, Western Economic Joural,1971.
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