长春市城市基准地价演变过程与机制研究
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摘要
城市地价是一个具有时间、空间、价格等属性的多维概念，随着土地市场的逐渐发育，地价已成为土地市场运作的价值判断标准。基准地价作为我国政府法定的公示地价之一，是我国城市地价体系重要的组成部分，也是目前我国城市土地价格评估的基础。同时，基准地价是城市土地市场的指导性价格，一方面客观反映城市地价水平，另一方面基准地价也是政府管理和调控土地市场的基本手段，是显化土地资产价格、核算土地资产收益的基本依据。
笔者作为长春市基准地价制定及更新的主要工作者，充分掌握了长春市城市基准地价演变过程的详细过程和资料。本文综合地理学、经济学、环境学和社会科学的相关理论与方法，按照地理学“过程—格局—机制”的研究思路，通过研究1995年—2010年长春市基准地价的演变过程，分析总结长春市基准地价演变的机制。
本文共分七个部分，文章引言部分阐述了本文的研究背景、研究意义、国内外研究进展以及研究思路和研究方法等。
第一章主要论述城市基准地价的相关概念和理论基础。本章详细论述了城市系统构成、城市用地结构、城市用地模式等城市发展的相关概念；地价体系和基准地价内涵等关于城市基准地价的相关概念与界定；以及地租理论、土地供需理论、土地区位理论等相关基础理论。通过上述相关概念和基础理论的论述，丰富论文的基础理论研究。
第二章主要论述城市基准地价评估的基本方法与实践基础。基准地价的制定主要包括土地定级和基准地价评估两项工作，本章具体阐述了土地定级的原则和方法以及城市基准地价评估的原理、程序和具体方法。通过对基准地价定级和评估方法的充分论述，为系统的分析长春市基准地价演变的过程提供理论和技术支撑。
第三章详细阐述了长春市城市基准地价演变的过程。本章首先简要介绍了长春市在东北沦陷时期、国民党统治时期和解放以后的城市地价演变，而后详细阐述了长春市1995年首次公布实施城市基准地价以来，曾在2001年、2006年和2010年先后三次公布实施基准地价更新成果，并对各时期基准地价的地价内涵、价格水平和图形成果做了详细论述，作为系统分析和机制研究的数据基础。
第四章通过分析长春市城市基准地价演变的内涵变化、价格变化、内部结构比率和空间格局的动态变化，剖析长春市城市基准地价演变过程中的价格变化和空间格局的变化特征。本章首先论述了基准地价演变过程中的内涵变化和价格变化；然后通过同级各类地价比率指数、同类各级地价比率指数以及同类各级地价环比指数的计算，分析基准地价内部结构比率的动态变化；旨在通过不同时期、不同区位条件、不同用途土地价格的动态变化与比例关系，体现长春市基准地价在时间和空间序列上的变化特征。同时，采用GIS等工具分析长春市不同用途基准地价空间格局的变化特征，总结基准地价与长春市不同时期地价政策和产业结构等相关要素的相互关系。
第五章重点论述长春市基准地价的演变机制。本章首先阐述城市土地价格的影响因素，在其中选取18个因子，通过主成分分析法最终确定对基准地价贡献率最大的驱动因子，并在此基础上概括总结长春市基准地价演变的机制，即：城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制；通过现行基准地价与长春市一级土地市场现状地价水平的对比分析预测长春市基准地价的价格和空间格局的变化趋势；提出并初步建立了立体基准地价模型和城市土地价格潜力分析模型，分别通过实例诠释模型的应用和实现方法；最后笔者针对新时期地价变化提出了调控对策的建议，即：保证城市土地市场的健康发展，政府在追求经济增长总量，抓城市建设的同时，应统筹城乡共同发展，兼顾农村建设，缩小城乡差距。
笔者认为城市基准地价演变的内在规律，是城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制共同作用的结果。其中：城市经济的健康发展，城市基础设施的不断完善，对城市基准地价有明显的推动作用；使城市土地的供求关系长期处于供小于求的状态，导致基准地价价格水平的上升的同时也迫使城市基准地价的空间格局在向外扩张、向集约的方向演变；而城市规划不但决定了城市基准地价的总体地价水平和发展趋势，而且其实施过程也是城市基准地价空间格局的演变过程。
Urban land price is one multiple concept which have characteristic of time,space , priceand so on .With gradually development of the land market, land price becomes the valuejudgment standard for land market operation. As one of the legally notified land prices, baseprice of land is an important part of the urban land price system, also the basis of land priceassessment in our country. At the same time, as the guidance price for urban price market,base price of land, on the one hand ,can objectively reflect urban land price’s levels; on theother hand, it serves as the basic means for the government to manage and regulate the landmarket and as the basic foundation for significant asset price of land and accounting landasset return.
This article briefly describes the dynamic change in urban land price home and abroad,then analysis the content of base price of land basis on this, integrated with the relative theoryand methodology in geometry, economy, environmental and social science,according to theresearch idea of the geography“process - structure - mechanism”,with studying the evolutionthe evolution about Changchun’s base price of land from 1995 to 2010, analyze andsummarize the evolution mechanism of Changchun’s base price of land.
The introduction of this article describes the research background and significance,theresearch progress in home and abroad and research ideas and methods of this article;
The first chapter discusses the concepts and basis theory related to urban base price ofland;
The second chapter mainly discusses the urban land grading and the assessment’sprocedure and method of base price of land;
The third chapter elaborate on the land price’s historical evolution of Changchun city andthe process of the evolution about Changchun City’s base price of land;
The fourth chapter analyzes the content changes, price changes, the rates of internalstructure and the spatial pattern’s dynamic chang of the evolution about Changchun city’sbase price of land, analyzes the law of price changes and spatial pattern’s evolution in theevolution process of Changchun’s base price of land;
The fifth chapter use PCA to determine inner driving factor with the largest contributionratio to the urban base price of land in Changchun city, and then summarize the evolutionmechanism of base price of land in Changchun city.
In the end, with analysis of change tendency and regulation policy of Changchun city,predict the evolution mechanism of the price level and spatial distribution of the base price of land in Changchun city, and primarily discuss the solid model , in order to enrich thetheoretical research on base price of land, and provide reference for the government to set upnew base price of land model.
笔者作为长春市基准地价制定及更新的主要工作者，充分掌握了长春市城市基准地价演变过程的详细过程和资料。本文综合地理学、经济学、环境学和社会科学的相关理论与方法，按照地理学“过程—格局—机制”的研究思路，通过研究1995年—2010年长春市基准地价的演变过程，分析总结长春市基准地价演变的机制。
本文共分七个部分，文章引言部分阐述了本文的研究背景、研究意义、国内外研究进展以及研究思路和研究方法等。
第一章主要论述城市基准地价的相关概念和理论基础。本章详细论述了城市系统构成、城市用地结构、城市用地模式等城市发展的相关概念；地价体系和基准地价内涵等关于城市基准地价的相关概念与界定；以及地租理论、土地供需理论、土地区位理论等相关基础理论。通过上述相关概念和基础理论的论述，丰富论文的基础理论研究。
第二章主要论述城市基准地价评估的基本方法与实践基础。基准地价的制定主要包括土地定级和基准地价评估两项工作，本章具体阐述了土地定级的原则和方法以及城市基准地价评估的原理、程序和具体方法。通过对基准地价定级和评估方法的充分论述，为系统的分析长春市基准地价演变的过程提供理论和技术支撑。
第三章详细阐述了长春市城市基准地价演变的过程。本章首先简要介绍了长春市在东北沦陷时期、国民党统治时期和解放以后的城市地价演变，而后详细阐述了长春市1995年首次公布实施城市基准地价以来，曾在2001年、2006年和2010年先后三次公布实施基准地价更新成果，并对各时期基准地价的地价内涵、价格水平和图形成果做了详细论述，作为系统分析和机制研究的数据基础。
第四章通过分析长春市城市基准地价演变的内涵变化、价格变化、内部结构比率和空间格局的动态变化，剖析长春市城市基准地价演变过程中的价格变化和空间格局的变化特征。本章首先论述了基准地价演变过程中的内涵变化和价格变化；然后通过同级各类地价比率指数、同类各级地价比率指数以及同类各级地价环比指数的计算，分析基准地价内部结构比率的动态变化；旨在通过不同时期、不同区位条件、不同用途土地价格的动态变化与比例关系，体现长春市基准地价在时间和空间序列上的变化特征。同时，采用GIS等工具分析长春市不同用途基准地价空间格局的变化特征，总结基准地价与长春市不同时期地价政策和产业结构等相关要素的相互关系。
第五章重点论述长春市基准地价的演变机制。本章首先阐述城市土地价格的影响因素，在其中选取18个因子，通过主成分分析法最终确定对基准地价贡献率最大的驱动因子，并在此基础上概括总结长春市基准地价演变的机制，即：城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制；通过现行基准地价与长春市一级土地市场现状地价水平的对比分析预测长春市基准地价的价格和空间格局的变化趋势；提出并初步建立了立体基准地价模型和城市土地价格潜力分析模型，分别通过实例诠释模型的应用和实现方法；最后笔者针对新时期地价变化提出了调控对策的建议，即：保证城市土地市场的健康发展，政府在追求经济增长总量，抓城市建设的同时，应统筹城乡共同发展，兼顾农村建设，缩小城乡差距。
笔者认为城市基准地价演变的内在规律，是城市经济发展机制、土地供求机制和规划引导机制共同作用的结果。其中：城市经济的健康发展，城市基础设施的不断完善，对城市基准地价有明显的推动作用；使城市土地的供求关系长期处于供小于求的状态，导致基准地价价格水平的上升的同时也迫使城市基准地价的空间格局在向外扩张、向集约的方向演变；而城市规划不但决定了城市基准地价的总体地价水平和发展趋势，而且其实施过程也是城市基准地价空间格局的演变过程。
Urban land price is one multiple concept which have characteristic of time,space , priceand so on .With gradually development of the land market, land price becomes the valuejudgment standard for land market operation. As one of the legally notified land prices, baseprice of land is an important part of the urban land price system, also the basis of land priceassessment in our country. At the same time, as the guidance price for urban price market,base price of land, on the one hand ,can objectively reflect urban land price’s levels; on theother hand, it serves as the basic means for the government to manage and regulate the landmarket and as the basic foundation for significant asset price of land and accounting landasset return.
This article briefly describes the dynamic change in urban land price home and abroad,then analysis the content of base price of land basis on this, integrated with the relative theoryand methodology in geometry, economy, environmental and social science,according to theresearch idea of the geography“process - structure - mechanism”,with studying the evolutionthe evolution about Changchun’s base price of land from 1995 to 2010, analyze andsummarize the evolution mechanism of Changchun’s base price of land.
The introduction of this article describes the research background and significance,theresearch progress in home and abroad and research ideas and methods of this article;
The first chapter discusses the concepts and basis theory related to urban base price ofland;
The second chapter mainly discusses the urban land grading and the assessment’sprocedure and method of base price of land;
The third chapter elaborate on the land price’s historical evolution of Changchun city andthe process of the evolution about Changchun City’s base price of land;
The fourth chapter analyzes the content changes, price changes, the rates of internalstructure and the spatial pattern’s dynamic chang of the evolution about Changchun city’sbase price of land, analyzes the law of price changes and spatial pattern’s evolution in theevolution process of Changchun’s base price of land;
The fifth chapter use PCA to determine inner driving factor with the largest contributionratio to the urban base price of land in Changchun city, and then summarize the evolutionmechanism of base price of land in Changchun city.
In the end, with analysis of change tendency and regulation policy of Changchun city,predict the evolution mechanism of the price level and spatial distribution of the base price of land in Changchun city, and primarily discuss the solid model , in order to enrich thetheoretical research on base price of land, and provide reference for the government to set upnew base price of land model.
引文
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