论我国农村土地市场的法律规制
摘要
农村集体土地使用权流转，是当前我国对农村土地使用制度的创新，是一种诱致性制度变迁。市场经济条件下，要求农村土地和其他生产要素一样，通过市场机制进行优化配置，以达到合理利用土地，促进农村经济发展的目的。通过农地承包经营权的流转，不仅能够实现一定程度上的土地集中和规模经营，克服家庭联产承包责任制下农户分散、小块承包，农地效益低下的弊端，还能够增加农民收入，减少农地抛荒、撂荒的现象，有利于土地资源的合理有效利用；通过宅基地使用权的流转，可以缓解新增人口对宅基地需求的压力；而农村集体建设用地使用权的流转，可以盘活存量的闲置土地，发展农村经济，并有助于加强集体经济组织的土地所有者的法律地位，等等。农村土地使用权的流转，客观上反映了农村经济发展的要求，同时，也大大促进了农村经济的进一步发展。
农村集体土地使用权的大量流转，使得我国的农村土地市场迅速成长发育。从理论上说，培育农村土地市场具有一定的积极意义。但是由于我国的农村土地流转大多是由人们自发进行的，各地只是处于探索和试点阶段，因而目前的农村土地市场是一片混乱、无序的状态，存在许多问题及不足，这种现状亟待改变。农村土地市场目前的这种现状与我国缺少对土地流转的具体规范，农民流转无据可依、无章可循，因而导致流转具有盲目性、随机性有关。诱致性制度变迁离不开政府强制性制度的配合，因而，由国家及时采取措施，对农村土地市场进行统一法律规制，做出科学、合理的农村土地流转制度安排，成为提上日程的事情。本文就是在对我国农村土地市场现状及存在不足的分析基础上，提出对我国农村土地市场法律规制的原则意见和制度建议。
本文共有三章。第一章是讲述我国农村土地市场的形成及现状。该章详细介绍了我国农村土地市场形成的三个阶段，分析了发展农村土地市场的意义，并对我国农村土地市场的现状、存在问题及不足、及形成这种现状的原因作了具体论述和研究探讨，并得出结论：要改变农村土地市场的现状，必须由国家对当今农村土地市场进行法律规制。第二章主要论述了对我国农村土地市场进行法律规制的指导原则。本章中对我国现有法律规定进行了分析检讨，指出我国现有法律规定滞后于经济发展，急需修改的事实，并根据农村土地自身的特殊性，提出了今后对农村土地市场进行规制应遵循的四个基本原则：稳定所有权、保护使用权的原则，严格保护耕地的原则，有利于土地利用的原则，土地用途管制原则。
第三章主要从明确农村土地市场产权主体、规范农村土地流转基本形式、加强农村土地流转管理、建立健全土地争议解决机制四个方面论述，初步构建我国农村
中国政法大学硕士学位论文
论我国农村土地市场的法律规制
土地市场法律规制的制度框架。1、在明确农村土地市场产权主体上，主要从明确集
体土地所有权主体代表、规范和扩大农村土地使用权的主体这两点进行分析:提出
依照公司法人治理结构改造农村集体土地所有权，明确集体土地所有权主体的组织
形式，进而落实农民的土地集体所有权;对于农村土地使用权的主体，提出要放宽
农用地和建设用地的使用权主体范围，打破以往的主体限制，而对宅基地使用权，
应允许其有限制的流转，将其受让主体限制于本村范围内。2、在农村土地流转形式
的规制上，分别对农用地、宅基地、建设用地使用权流转实践中常见的而又确实可
行的多种形式加以肯定，并对学者们存在争议的形式也加以评析。3、在论述农村土
地市场管理的问题上，针对我国土地登记制度现有的一些缺陷与不足及土地市场上
登一记现象缺乏，农民权利得不到有利保障的情况，提出要完善现有土地登一记制度，
加强土地登记管理;而针对上地市场上建设用地大量增加，耕地减少，农地转用情
况严重的现状，提出严格我国农村土地利用规划和实行农村土地使用严格审批的意
见和建议，加强土地规划和使用审批管理，规范当今农村土地市场。4、在论述建立
健全农村土地市场的土地争议解决机制上，针对市场上现存的土地争议进行分类探
讨，并提出对其不同的解决方式和解决办法，以保证争议得到及时、有效解决，促
进农村土地市场的正常、健康发展。
农村集体土地使用权的大量流转，使得我国的农村土地市场迅速成长发育。从理论上说，培育农村土地市场具有一定的积极意义。但是由于我国的农村土地流转大多是由人们自发进行的，各地只是处于探索和试点阶段，因而目前的农村土地市场是一片混乱、无序的状态，存在许多问题及不足，这种现状亟待改变。农村土地市场目前的这种现状与我国缺少对土地流转的具体规范，农民流转无据可依、无章可循，因而导致流转具有盲目性、随机性有关。诱致性制度变迁离不开政府强制性制度的配合，因而，由国家及时采取措施，对农村土地市场进行统一法律规制，做出科学、合理的农村土地流转制度安排，成为提上日程的事情。本文就是在对我国农村土地市场现状及存在不足的分析基础上，提出对我国农村土地市场法律规制的原则意见和制度建议。
本文共有三章。第一章是讲述我国农村土地市场的形成及现状。该章详细介绍了我国农村土地市场形成的三个阶段，分析了发展农村土地市场的意义，并对我国农村土地市场的现状、存在问题及不足、及形成这种现状的原因作了具体论述和研究探讨，并得出结论：要改变农村土地市场的现状，必须由国家对当今农村土地市场进行法律规制。第二章主要论述了对我国农村土地市场进行法律规制的指导原则。本章中对我国现有法律规定进行了分析检讨，指出我国现有法律规定滞后于经济发展，急需修改的事实，并根据农村土地自身的特殊性，提出了今后对农村土地市场进行规制应遵循的四个基本原则：稳定所有权、保护使用权的原则，严格保护耕地的原则，有利于土地利用的原则，土地用途管制原则。
第三章主要从明确农村土地市场产权主体、规范农村土地流转基本形式、加强农村土地流转管理、建立健全土地争议解决机制四个方面论述，初步构建我国农村
中国政法大学硕士学位论文
论我国农村土地市场的法律规制
土地市场法律规制的制度框架。1、在明确农村土地市场产权主体上，主要从明确集
体土地所有权主体代表、规范和扩大农村土地使用权的主体这两点进行分析:提出
依照公司法人治理结构改造农村集体土地所有权，明确集体土地所有权主体的组织
形式，进而落实农民的土地集体所有权;对于农村土地使用权的主体，提出要放宽
农用地和建设用地的使用权主体范围，打破以往的主体限制，而对宅基地使用权，
应允许其有限制的流转，将其受让主体限制于本村范围内。2、在农村土地流转形式
的规制上，分别对农用地、宅基地、建设用地使用权流转实践中常见的而又确实可
行的多种形式加以肯定，并对学者们存在争议的形式也加以评析。3、在论述农村土
地市场管理的问题上，针对我国土地登记制度现有的一些缺陷与不足及土地市场上
登一记现象缺乏，农民权利得不到有利保障的情况，提出要完善现有土地登一记制度，
加强土地登记管理;而针对上地市场上建设用地大量增加，耕地减少，农地转用情
况严重的现状，提出严格我国农村土地利用规划和实行农村土地使用严格审批的意
见和建议，加强土地规划和使用审批管理，规范当今农村土地市场。4、在论述建立
健全农村土地市场的土地争议解决机制上，针对市场上现存的土地争议进行分类探
讨，并提出对其不同的解决方式和解决办法，以保证争议得到及时、有效解决，促
进农村土地市场的正常、健康发展。
引文
1、《中国土地权利的法制建设》，王卫国、王广华主编，中国政法大学出版社2002年版
2、《农村土地法律制度研究——田野调查研究》，陈小君等著，中国政法大学出版社2004年版
3、《中国土地权利研究》，王卫国著，中国政法大学出版社1997年版
4、《走向市场的土地——地产法新论》，吕来明著，贵州人民出版社1995年版
5、《我国不动产法律问题研究》，关涛著，人民法院出版社1999年版
6、《民商法理论研究》(第二辑)，赵中孚主编，中国人民大学出版社2000年版
7、《房地产论》，赵红梅著，中国政法大学出版社1995年版
8、《中国土地使用权制度》，陈健著，机械工业出版社2003年版
9、《土地资源保护与民事立法研究》，郭洁著，法律出版社2002年版
10、《新土地管理法理论与实践》，皮纯协著，中国法制出版社1999年版
11、《土地法的理论与实践》，王家福、黄明川著，人民日报出版社1991年版
12、《中华人民共和国地产法律制度》，南路明、肖志岳著，中国法制出版社1991年版
13、《产权与制度变迁》，周其仁著，社会科学文献出版社2002年版
14、《财产法的经济分析》，曾宪义主编，中国人民大学出版社2000年版
15、《中国房地产法研究》(第一卷)，蔡耀忠主编，法律出版社2002年版
16、《土地法学》，林增杰、沈守愚著，中国人民大学出版社1989年版
17、《中国土地登记手册》，向洪宜主编，改革出版社1994年版
18、《财产权利与制度变迁》，林毅夫著，三联书店1994年版
19、《中国农村土地制度与效率研究》，林善浪著，经济科学出版社1999年版
20、《世界农业改革与发展比较研究》，刘恩华著，湖北人民出版社1999年版
21、《中国农村研究报告1990—1998》，农业部农村研究中心主编，中国财经经济出版社1998年版
22、《土地民事立法研究》，江平著，中国政法大学出版社1999年版
23、《房地产法及配套规定新释新解(上)》，梁书文著，人民法院出版社1998年版
1、《中国土地法的现状与改革》，王卫国，2004年4月5曰在国务院发展中心“中国土地政策研讨会”上的发言
2、《农村土地市场培育与发展的策略构思》，安晓宁、杜晓春著，《经济纵横》，1994年第1期
3、《试论我国农村集体土地所有权制度的完善》，常健著，《不动产纵横》，2001年第1期
4、《河南省农村宅基地流转问题初探》，张竟竟、高建华著，《河南大学学报》(自然科学版)，2003年第4期
5、《安徽省农村土地流转的现状、问题及对策思考》，何平著，《安徽农业科学》2003年第3期
6、《我国土地使用权流转机制的缺陷与完善》，刘东山著，《当代经济研究》，2002年第3期
7、《关于我国农用土地流转问题的法律思考》，张怡超、姜俊安著，《湖南经济管理干部学院学报》，2002年第1期
8、《集体非农建设用地流转模式探讨》，汪红群、刘明皓著，《重庆师范学院学报》(自然科学版)，2002年第2期
9、《农民失地问题的法学思考》，白呈明著，《经济学》，2003年第1期
10、《我国农村土地流转的形成机理、运行方式及制度规范研究》，黄贤金、方鹏著，《江苏社会科学》2002年第3期
11、《农村土地所有制的现实问题及其影响》，单福东著，《安康师专学报》，2001年第4期
12、《土地流转的有效途径探讨》，郑凌云、邬黎明著，《计划与市场》，2001年10月
13、《上海市农村集体土地使用权流转发展和特点》，刘红梅、王克强著，《农业现代化研究》，2001年第5期
14、《试论农村地产市场发育的障碍及对策》，邓大才著，《宁夏社会科学》，1998年第1期
15、《建立农村土地流转制度的法律思考》，郭华、刘学谦、王霄著，《政法论丛》，1994年第1期
16、《用法律保障农村土地承包经营权的流转》，晋登昆、赵江辉著，《经济与法》，2003年9月
17、《土地必须在法律约束下流转—解读<农村土地承包法>》，初雪著，《中国改革》2003年第4期
18、《美法日农业土地政策的比较及启示》，吴青梅、王海燕、左臣明著，《泰山学院学报》，2003年第2期
19、《中国农村土地市场实践与理论研究的阶段分析》，王克强、刘红梅、韩桐魁著，《社会科学研究》1997年4月
20、《农地股份合作制及其规模经营的探讨》，吴进明著，《经济问题探索》2003年第12期
21、《农村住宅空心化形成机制及其调控研究》，许树辉著，《国土与自然资源研究》2004年第1期
22、《土地登记的法理和登记机关的选择》，孙树忠著，《中国土地科学》1998年第2期
23、《土地利用总体规划的刚性与弹性》，张友安、郑伟元著，2004年第1期
24、《土地利用总体规划与农村建设规划》，吴长江著，《浙江国土资源》
25、《我国不动产登记制度若干问题探讨》，王崇敏著，《中国法学》2003年第2期
26、《城市化背景下农村宅基地有偿使用和转让制度初探》，赵之枫著，《农业经济问题》2001年第1期
27、《农地自发入市现象的成因、危害与对策》，郭江平著，《经济师》2004年第2期
28、《入世后我国土地使用权流转的新思路》，秦明周、袁中金著，《苏州科技学院学报(社会科学版)》，2004年第1期
29、《我国不动产登记制度弊端及其完善》，高洪宾、高凌著，《法学论坛》2002年第12期
30、《中国农村转型与耕地保护机制》，蔡运龙著，《地理科学》2001年第1期
31、《当前农村土地纠纷及其解决方式》，朱冬亮著，《厦门大学学报》(哲学社会科学版)》2003年第1期
32、《当前土地规划管理存在的问题及对策》，许坚、包纪详著，《中国地质矿产经济》2001年第12期
33、《对我国农村集体土地非法交易的检讨》，马更新著，《政法论丛》2002年第1期
34、《试论土地用途管制》，程久苗著，《农业经济》2000年第7期
35、《土地管理改革现存问题及政策建议》，侯东民著，《农业经济导刊》2003年第2期
36、《中国土地产权制度变迁：1949—1998》，董国礼著，浙江农业信息网
37、《论建立我国农村土地流转市场的原则和切入点》，陆福兴 袁媛淑著，浙江农业信息网
38、《我对中国农地制度变革的主张》，沈琼著，经济学家网
39、《买卖土地是违法行为》，载《中国农民报》，1982年2月第3版
40、《论我国农地制度的法制建设》，王小映著，《中国农村经济》2002年第2期
41、《集体土地市场化问题研究》，翟建松著，西南农业大学2002届博士学位论文
42、《农村集体土地流转研究》，陈荣蓉著，西南农业大学2003届硕士学位论文
43、《我国农地制度研究——一种法社会学和法经济学的观察视角》，段武伟著，中国政法大学2003届硕士学位论文
44、《完善农地法律制度研究》，喜喜著，内蒙古农业大学2003届硕士学位论文
45、《农村土地使用权流转问题研究》，张志鹏著，河北农业大学2003届硕士学位论文
46、《我国农村集体建设用地流转研究》，朱靖著，四川农业大学2002届硕士学位论文
47、《浙江省农村承包地流转运行机制完善的法律对策研究》，田华著，浙江大学2002届硕士学位论文
48、《沿海发达地区农地制度实证研究与思考——基于对浙江农村的广泛调查》，徐旭著，浙江大学2002届博士学位论文
49、《农村宅基地立法论纲》，韩玉斌著，四川大学2002届硕士学位论文
50、《论我国农村土地使用权的市场化》，王忠良著，湖南大学2003届硕士学位论文
2、《农村土地法律制度研究——田野调查研究》，陈小君等著，中国政法大学出版社2004年版
3、《中国土地权利研究》，王卫国著，中国政法大学出版社1997年版
4、《走向市场的土地——地产法新论》，吕来明著，贵州人民出版社1995年版
5、《我国不动产法律问题研究》，关涛著，人民法院出版社1999年版
6、《民商法理论研究》(第二辑)，赵中孚主编，中国人民大学出版社2000年版
7、《房地产论》，赵红梅著，中国政法大学出版社1995年版
8、《中国土地使用权制度》，陈健著，机械工业出版社2003年版
9、《土地资源保护与民事立法研究》，郭洁著，法律出版社2002年版
10、《新土地管理法理论与实践》，皮纯协著，中国法制出版社1999年版
11、《土地法的理论与实践》，王家福、黄明川著，人民日报出版社1991年版
12、《中华人民共和国地产法律制度》，南路明、肖志岳著，中国法制出版社1991年版
13、《产权与制度变迁》，周其仁著，社会科学文献出版社2002年版
14、《财产法的经济分析》，曾宪义主编，中国人民大学出版社2000年版
15、《中国房地产法研究》(第一卷)，蔡耀忠主编，法律出版社2002年版
16、《土地法学》，林增杰、沈守愚著，中国人民大学出版社1989年版
17、《中国土地登记手册》，向洪宜主编，改革出版社1994年版
18、《财产权利与制度变迁》，林毅夫著，三联书店1994年版
19、《中国农村土地制度与效率研究》，林善浪著，经济科学出版社1999年版
20、《世界农业改革与发展比较研究》，刘恩华著，湖北人民出版社1999年版
21、《中国农村研究报告1990—1998》，农业部农村研究中心主编，中国财经经济出版社1998年版
22、《土地民事立法研究》，江平著，中国政法大学出版社1999年版
23、《房地产法及配套规定新释新解(上)》，梁书文著，人民法院出版社1998年版
1、《中国土地法的现状与改革》，王卫国，2004年4月5曰在国务院发展中心“中国土地政策研讨会”上的发言
2、《农村土地市场培育与发展的策略构思》，安晓宁、杜晓春著，《经济纵横》，1994年第1期
3、《试论我国农村集体土地所有权制度的完善》，常健著，《不动产纵横》，2001年第1期
4、《河南省农村宅基地流转问题初探》，张竟竟、高建华著，《河南大学学报》(自然科学版)，2003年第4期
5、《安徽省农村土地流转的现状、问题及对策思考》，何平著，《安徽农业科学》2003年第3期
6、《我国土地使用权流转机制的缺陷与完善》，刘东山著，《当代经济研究》，2002年第3期
7、《关于我国农用土地流转问题的法律思考》，张怡超、姜俊安著，《湖南经济管理干部学院学报》，2002年第1期
8、《集体非农建设用地流转模式探讨》，汪红群、刘明皓著，《重庆师范学院学报》(自然科学版)，2002年第2期
9、《农民失地问题的法学思考》，白呈明著，《经济学》，2003年第1期
10、《我国农村土地流转的形成机理、运行方式及制度规范研究》，黄贤金、方鹏著，《江苏社会科学》2002年第3期
11、《农村土地所有制的现实问题及其影响》，单福东著，《安康师专学报》，2001年第4期
12、《土地流转的有效途径探讨》，郑凌云、邬黎明著，《计划与市场》，2001年10月
13、《上海市农村集体土地使用权流转发展和特点》，刘红梅、王克强著，《农业现代化研究》，2001年第5期
14、《试论农村地产市场发育的障碍及对策》，邓大才著，《宁夏社会科学》，1998年第1期
15、《建立农村土地流转制度的法律思考》，郭华、刘学谦、王霄著，《政法论丛》，1994年第1期
16、《用法律保障农村土地承包经营权的流转》，晋登昆、赵江辉著，《经济与法》，2003年9月
17、《土地必须在法律约束下流转—解读<农村土地承包法>》，初雪著，《中国改革》2003年第4期
18、《美法日农业土地政策的比较及启示》，吴青梅、王海燕、左臣明著，《泰山学院学报》，2003年第2期
19、《中国农村土地市场实践与理论研究的阶段分析》，王克强、刘红梅、韩桐魁著，《社会科学研究》1997年4月
20、《农地股份合作制及其规模经营的探讨》，吴进明著，《经济问题探索》2003年第12期
21、《农村住宅空心化形成机制及其调控研究》，许树辉著，《国土与自然资源研究》2004年第1期
22、《土地登记的法理和登记机关的选择》，孙树忠著，《中国土地科学》1998年第2期
23、《土地利用总体规划的刚性与弹性》，张友安、郑伟元著，2004年第1期
24、《土地利用总体规划与农村建设规划》，吴长江著，《浙江国土资源》
25、《我国不动产登记制度若干问题探讨》，王崇敏著，《中国法学》2003年第2期
26、《城市化背景下农村宅基地有偿使用和转让制度初探》，赵之枫著，《农业经济问题》2001年第1期
27、《农地自发入市现象的成因、危害与对策》，郭江平著，《经济师》2004年第2期
28、《入世后我国土地使用权流转的新思路》，秦明周、袁中金著，《苏州科技学院学报(社会科学版)》，2004年第1期
29、《我国不动产登记制度弊端及其完善》，高洪宾、高凌著，《法学论坛》2002年第12期
30、《中国农村转型与耕地保护机制》，蔡运龙著，《地理科学》2001年第1期
31、《当前农村土地纠纷及其解决方式》，朱冬亮著，《厦门大学学报》(哲学社会科学版)》2003年第1期
32、《当前土地规划管理存在的问题及对策》，许坚、包纪详著，《中国地质矿产经济》2001年第12期
33、《对我国农村集体土地非法交易的检讨》，马更新著，《政法论丛》2002年第1期
34、《试论土地用途管制》，程久苗著，《农业经济》2000年第7期
35、《土地管理改革现存问题及政策建议》，侯东民著，《农业经济导刊》2003年第2期
36、《中国土地产权制度变迁：1949—1998》，董国礼著，浙江农业信息网
37、《论建立我国农村土地流转市场的原则和切入点》，陆福兴 袁媛淑著，浙江农业信息网
38、《我对中国农地制度变革的主张》，沈琼著，经济学家网
39、《买卖土地是违法行为》，载《中国农民报》，1982年2月第3版
40、《论我国农地制度的法制建设》，王小映著，《中国农村经济》2002年第2期
41、《集体土地市场化问题研究》，翟建松著，西南农业大学2002届博士学位论文
42、《农村集体土地流转研究》，陈荣蓉著，西南农业大学2003届硕士学位论文
43、《我国农地制度研究——一种法社会学和法经济学的观察视角》，段武伟著，中国政法大学2003届硕士学位论文
44、《完善农地法律制度研究》，喜喜著，内蒙古农业大学2003届硕士学位论文
45、《农村土地使用权流转问题研究》，张志鹏著，河北农业大学2003届硕士学位论文
46、《我国农村集体建设用地流转研究》，朱靖著，四川农业大学2002届硕士学位论文
47、《浙江省农村承包地流转运行机制完善的法律对策研究》，田华著，浙江大学2002届硕士学位论文
48、《沿海发达地区农地制度实证研究与思考——基于对浙江农村的广泛调查》，徐旭著，浙江大学2002届博士学位论文
49、《农村宅基地立法论纲》，韩玉斌著，四川大学2002届硕士学位论文
50、《论我国农村土地使用权的市场化》，王忠良著，湖南大学2003届硕士学位论文