战略性城市规划对房地产开发的作用
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摘要
从城市规划的角度分析，房地产开发犹如一把“双刃剑”，一方面，城市规划的内容在很大程度上需要依靠房地产开发予以实施；另一方面，在市场经济条件下，由于房地产业所固有的周期性特征和“外部性”效应，加之现行的法律法规不完善，规划的引导与调控作用乏力，其负面影响也不可小视。
我国从20世纪90年代就开始对房地产的发展采取各种调控措施，政府和学界都越来越认识到必须加强城市规划对房地产开发与建设的引导和调控。但是从理论上探讨城市规划特别是战略性城市规划对房地产开发作用的研究尚不多见。
本论文在广泛借鉴国内外已有的相关研究成果的基础上，从战略性城市规划对房地产在开发的总规模和开发的空间结构布局这两个主要方面入手，结合战略性城市规划的主要内容层面展开分析，以上海城市的具体情况展开实证研究，探讨上海城市战略性规划对房地产开发的作用成效；同时，通过对战略性城市规划对房地产开发发挥作用过程中可能存在的问题进行分析与反思，以期反馈于战略性城市规划的编制和实施，提高战略性城市规划的效用；最终希望为政府在调控房地产开发中，如何实行城市规划的引导与控制，保证房地产开发有序、健康发展，提供有益的借鉴。
As a coin has two sides, real estate development to urban planning isdouble-edged sword. On the one hand, the execution of urban planning relies onreal estate development to a great extent, on the other hand, the controls ofurban planning to the real eatate development are limited because of thespeculation of real eatate development, the existing of the market failure, and theimperfects of the exsiting law and regulation system. Moreover, real estatedevelopment brings side effect.
Since 1990s, the govement has taken a series of measures to induce andcontrol real estate development. Both the govement and the academic circleshave more and more realized that it is necessary to strengthen the inducing andcontrolling efforts of urban planning to real estate development. But there hasbeen little theorial research on the effects of urban planning, espscially strategicurban planning, to real estate development as yet.
Based on the review and analysis to the domesitic and aboard research onthe connection between real estate development and urban planning, thisdissertation mainly focuses on the effects of strategic urban planning to realestate development. Taken the case of Shanghai, the dissertation evalutes theeffects of the strategic urban planning to real estate development, from the realestate development of quantity and spatial layout, combined with the maincontents of the strategic urban planning. And the dissertation futher reveals andanalyses problems that have emerged from the process of strategic plan andplanning implementation. The mechanism in the practice of the inducing andcontrolling efforts of strategic urban planning is also preliminarily discussed.Therefore, the dissertation can feed back on the strategic urban planning and itsimplementation and be helpful to enhancing both the implementability ofstrategic urban plan and the governmental inducing and controlling function onreal eatate development.
我国从20世纪90年代就开始对房地产的发展采取各种调控措施，政府和学界都越来越认识到必须加强城市规划对房地产开发与建设的引导和调控。但是从理论上探讨城市规划特别是战略性城市规划对房地产开发作用的研究尚不多见。
本论文在广泛借鉴国内外已有的相关研究成果的基础上，从战略性城市规划对房地产在开发的总规模和开发的空间结构布局这两个主要方面入手，结合战略性城市规划的主要内容层面展开分析，以上海城市的具体情况展开实证研究，探讨上海城市战略性规划对房地产开发的作用成效；同时，通过对战略性城市规划对房地产开发发挥作用过程中可能存在的问题进行分析与反思，以期反馈于战略性城市规划的编制和实施，提高战略性城市规划的效用；最终希望为政府在调控房地产开发中，如何实行城市规划的引导与控制，保证房地产开发有序、健康发展，提供有益的借鉴。
As a coin has two sides, real estate development to urban planning isdouble-edged sword. On the one hand, the execution of urban planning relies onreal estate development to a great extent, on the other hand, the controls ofurban planning to the real eatate development are limited because of thespeculation of real eatate development, the existing of the market failure, and theimperfects of the exsiting law and regulation system. Moreover, real estatedevelopment brings side effect.
Since 1990s, the govement has taken a series of measures to induce andcontrol real estate development. Both the govement and the academic circleshave more and more realized that it is necessary to strengthen the inducing andcontrolling efforts of urban planning to real estate development. But there hasbeen little theorial research on the effects of urban planning, espscially strategicurban planning, to real estate development as yet.
Based on the review and analysis to the domesitic and aboard research onthe connection between real estate development and urban planning, thisdissertation mainly focuses on the effects of strategic urban planning to realestate development. Taken the case of Shanghai, the dissertation evalutes theeffects of the strategic urban planning to real estate development, from the realestate development of quantity and spatial layout, combined with the maincontents of the strategic urban planning. And the dissertation futher reveals andanalyses problems that have emerged from the process of strategic plan andplanning implementation. The mechanism in the practice of the inducing andcontrolling efforts of strategic urban planning is also preliminarily discussed.Therefore, the dissertation can feed back on the strategic urban planning and itsimplementation and be helpful to enhancing both the implementability ofstrategic urban plan and the governmental inducing and controlling function onreal eatate development.
引文
1 王家庭．城市规划与房地产开发非协调发展对策研究．城市，2005[2]
2 建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局．关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，2002年8月
3 中华人民共和国国务院．关于促进房地产市场持续健康发展的通知．国发[2003]18号，2003年8月12日
4 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
5 张立新．房地产与城市发展．[学位论文]．东北财经大学，2003
6 宋春华．房地产业发展与城市规划调控．城市规划，1995[2]
7 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
8 David Adams, Urban planning and the development process, London: UCL Press, 1994
9 查尔斯·H·温茨巴奇．现代不动产．中国人民大学出版社，2001
10 宋春华．房地产业发展与城市规划调控．城市规划，1995[2]
11 梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．经济管理出版社，1996
12 杨宏烈．城市规划对房地产开发的主导性管理职能．华南建设学院学报，2000[1]
13 许远明、郑晓云．对房地产投资开发宏观调控的思考．重庆建筑大学学报，2000[2]
14 李红卫．城市土地使用与管理：以广州为例的研究．广东人民出版社，2002
15 [美]丹尼斯．迪帕斯库奎尔(Denise Dipasquale)，威廉．C．惠顿(William C. Wheaton)．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002
16 David Adams, Urban planning and the development process, London: UCL Press,1994
17 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
18 James C. Nicholas, Housing costs and prices under regional regulation, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1981 [9]
19 Jan K. Brueckner, Growth controls and land values in an open city, Land Economics, 1990[3]
20 查尔斯·H·温茨巴奇．现代不动产．中国人民大学出版社，2001
21 Tae H. Park and Suk Heun Yoon, Urban land development and its prices: the effects of conversion costs with redevelopment, Journal of the American Real Estate and Urban Economics ssociation, 1994[4]
22 James A. Thorson, Zoning policy changes and the urban fringe land market, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994[3]
23 [美]丹尼斯．迪帕斯库奎尔(Denise Dipasquale)，威廉．C．惠顿(William C. Wheaton)．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002
24 马骐．开发与规划——房地产开发中城市规划的作用机制研究．[学位论文]．重庆建筑大学，1994
25 孙玉波．加强对房地产开发的规划干预．经济改革与发展，1994[12]
26 梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．经济管理出版社，1996
27 谢晖．城市规划与房地产开发的协调机制研究．经济地理，2003[3]
28 陈为邦．以科学发展观看城市规划和房地产．城市发展研究，2005[1]
29 孙晓彤．从城市规划的发展透视与房地产开发的关系．城乡规划，2006[2]
30 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
31 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
32 陈志敏，城市规划体系对房地产价格的作用机制研究．重庆建筑大学学报，2005[4]
33 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
34 Tae H. Park and Suk Heun Yoon, Urban land development and its prices: the effects of conversion costs with redevelopment, Journal of the American Real Estate and Urban Economics ssociation, 1994[4]
35 冯长春、杨志威．城市规划与房地产开发．城市开发，1999[2]
36 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
37 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
38 马骐．开发与规划——房地产开发中城市规划的作用机制研究．[学位论文]．重庆建筑大学，1994
39 刘蓉．城市规划设计与房地产开发．[学位论文]．清华大学，1996
40 许远明、郑晓云．对房地产投资开发宏观调控的思考．重庆建筑大学学报，2000[2]
41 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
42 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
43 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
44 孙施文，王富海．城市公共政策与城市规划政策概论——城市总体规划实施政策研究．城市规划汇刊，2000[6]
45 孙施文，王富海．城市公共政策与城市规划政策概论——城市总体规划实施政策研究．城市规划汇刊，2000[6]
46 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
47 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
48 王瑞祥．政策评估的理论、模型与方法．预测，2003[3]
49 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
50 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
51 两翼：指长江口南岸和杭州湾北岸两翼，长江口南岸地区包括吴淞、宝山至罗泾一带；杭州湾北岸地区包括金山卫、漕泾、星火农场(钱桥一带)等城镇。
54 上海市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要
55 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
56 由于与上海市核心区毗邻、交通联系迅捷，并能充分利用上海现代化的信息交流、技术、资金及市场，而地价仅是中心城区的1／3，上海市近远郊的土地对于工业开发的选址具有相当的吸引力。尤其松江、青浦、嘉定、闵行等区(原为郊县)，由于其拥有开发较早的、设施条件良好的工业园区，并配合市政府近年由高档住宅、别墅用地向工业用地倾斜的开发政策，吸引了目前上海绝大部分的工业投资。
57 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
58 上海：人口增长重心移至近郊．中国城市规划网http://www.cnup.com/res/zixun_xx.asp?id=3573
59 上海市住宅房地产城郊化现状浅析．http://www.shfdz.gov.cn/kjjy/qkxb/200609/t20060926_42045.htm中心市区包括黄浦、静安、卢湾、虹口4个区，各区全部或大部分位于内环线以内的地区；边缘市区包括徐汇、普陀、闸北、杨浦、长宁5个区，各区全部或大部分位于内外环线之间的地区；近郊区包括浦东、闵行、宝山、嘉定4个区；远郊区包括松江、金山、青浦、南汇、奉贤5个区和崇明县。
62 周建军．上海市郊区发展若干问题的思考．理想空间，2005[6]
63 周海波、林云华．上海郊区世纪行——访前上海市规划局局长夏丽卿．理想空间，2005[6]
64 指上海发展的重心由中心城向郊区转移
65 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
66 “173”是指上海市郊的嘉定、青浦、松江三区建设降低商务成本试点园区，总面积为173平方公里。上海市财税局等六部门正式与嘉青松三区签订《关于推进落实试点园区降低商务成本政策备忘录》，确定了园区新办企业税收新增部分可留归园区、机关审批和办证手续下放或简化、新建企业试行小城镇保险等政策，降低硬性的商务成本。
67 “1”是指浦东新区；“3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；“9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦、金山嘴、青浦和崇明。
68 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
69 即“大学城、行政中心、市民广场、中央绿化带、思贤公园、老城区重点地带改造”等是第二阶段的重点工程。
70 黄婧．透视松江新城规划特色与建设创新．理想空间，2005[6]
71 世博房产“涨”不停歇．http://news.webhouse.cn/ReadNews_428251.html
73 周建军．上海市郊区发展若干问题的思考．理想空间，2005[6]
74 许健，宋小冬．探索特大城市规划实施的新机制．规划师，1998[3]
75 许健，宋小冬．探索特大城市规划实施的新机制．规划师，1998[3]
76 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
77 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
78 许健，宋小冬．探索特大城市规划实施的新机制．规划师，1998[3]
79 周建军．上海市郊区发展若干问题的思考．理想空间，2005[6]
80 许健，宋小冬．探索特大城市规划实施的新机制．规划师，1998[3]
81 单价5000至6000元上海低总价现房热销．http://www.cs.com.cn/fc/04/200702/t20070212_1053081.htm
82 单价5000至6000元上海低总价现房热销．http://www.cs.com.cn/fc/04/200702/t20070212_1053081.htm
[1] Bally Cullingworth, Vincent Nadin, Town and County Planning in the UK, London; New York: Routledge, 2002
[2] David Adams, Urban planning and the development process, London: UCL Press, 1994
[3] James A. Thorson, Zoning Policy Changes and the Urban Fringe Land Market, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994[3]
[4] James C. Nicholas, Housing Costs and Prices under Regional Regulation, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1981[9]
[5] Jan K. Brueckner, Growth Controls and Land Values in an Open Ccity, Land Economics, 1990[3]
[6] Michael Ball. Housing Policy and Economic Power. London; NewYork: Methuen Co., 1983
[7] Tae H. Park, Suk Heun Yoon, Urban land development and its prices: the effects of conversion costs with redevelopment, Journal of the American Real Estate and Urban Economics ssociation, 1994[4]
[8] [美]查尔斯·H·温茨巴奇．现代不动产．中国人民大学出版社，2001
[9] [美]丹尼斯．迪帕斯库奎尔(Denise Dipasquale)，威廉．C．惠顿(William C．Wheaton)．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002
[10] 陈为邦．以科学发展观看城市规划和房地产．城市发展研究，2005[1]
[11] 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
[12] 陈志敏．城市规划体系对房地产价格的作用机制研究．重庆建筑大学学报，2005[4]
[13] 冯长春、杨志威．城市规划与房地产开发．城市开发，1999[2]
[14] 黄婧．透视松江新城规划特色与建设创新．理想空间，2005[6]
[15] 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
[16] 李红卫．城市土地使用与管理：以广州为例的研究．广东人民出版社，2002
[17] 梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．经济管理出版社，1996
[18] 刘蓉．城市规划设计与房地产开发．[学位论文]．清华大学，1996
[19] 马骐．开发与规划——房地产开发中城市规划的作用机制研究．[学位论文]．重庆建筑大学，1994
[20] 宋春华．房地产业发展与城市规划调控．城市规划，1995[2]
[21] 孙施文，王富海．城市公共政策与城市规划政策概论——城市总体规划实施政策研究．城市规划汇刊，2000[6]
[22] 孙晓彤．从城市规划的发展透视与房地产开发的关系．城乡规划，2006[2]
[23] 孙玉波．加强对房地产开发的规划干预．经济改革与发展，1994[12]
[24] 王家庭．城市规划与房地产开发非协调发展对策研究．城市，2005[2]
[25] 王瑞祥．政策评估的理论、模型与方法．预测，2003[3]
[26] 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
[27] 谢晖．城市规划与房地产开发的协调机制研究．经济地理，2003[3]
[28] 许健，宋小冬．探索特大城市规划实施的新机制．规划师，1998[3]
[29] 许远明、郑晓云．对房地产投资开发宏观调控的思考．重庆建筑大学学报，2000[2]
[30] 杨宏烈．城市规划对房地产开发的主导性管理职能．华南建设学院学报，2000[1]
[31] 张立新．房地产与城市发展．[学位论文]．东北财经大学，2003
[32] 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
[33] 周海波、林云华．上海郊区世纪行——访前上海市规划局局长夏丽卿．理想空间，2005[6]
[34] 周建军．上海市郊区发展若干问题的思考．理想空间，2005[6]
[35] 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
2 建设部国家计委财政部国土资源部中国人民银行国家税务总局．关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，2002年8月
3 中华人民共和国国务院．关于促进房地产市场持续健康发展的通知．国发[2003]18号，2003年8月12日
4 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
5 张立新．房地产与城市发展．[学位论文]．东北财经大学，2003
6 宋春华．房地产业发展与城市规划调控．城市规划，1995[2]
7 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
8 David Adams, Urban planning and the development process, London: UCL Press, 1994
9 查尔斯·H·温茨巴奇．现代不动产．中国人民大学出版社，2001
10 宋春华．房地产业发展与城市规划调控．城市规划，1995[2]
11 梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．经济管理出版社，1996
12 杨宏烈．城市规划对房地产开发的主导性管理职能．华南建设学院学报，2000[1]
13 许远明、郑晓云．对房地产投资开发宏观调控的思考．重庆建筑大学学报，2000[2]
14 李红卫．城市土地使用与管理：以广州为例的研究．广东人民出版社，2002
15 [美]丹尼斯．迪帕斯库奎尔(Denise Dipasquale)，威廉．C．惠顿(William C. Wheaton)．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002
16 David Adams, Urban planning and the development process, London: UCL Press,1994
17 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
18 James C. Nicholas, Housing costs and prices under regional regulation, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1981 [9]
19 Jan K. Brueckner, Growth controls and land values in an open city, Land Economics, 1990[3]
20 查尔斯·H·温茨巴奇．现代不动产．中国人民大学出版社，2001
21 Tae H. Park and Suk Heun Yoon, Urban land development and its prices: the effects of conversion costs with redevelopment, Journal of the American Real Estate and Urban Economics ssociation, 1994[4]
22 James A. Thorson, Zoning policy changes and the urban fringe land market, Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association, 1994[3]
23 [美]丹尼斯．迪帕斯库奎尔(Denise Dipasquale)，威廉．C．惠顿(William C. Wheaton)．城市经济学与房地产市场．经济科学出版社，2002
24 马骐．开发与规划——房地产开发中城市规划的作用机制研究．[学位论文]．重庆建筑大学，1994
25 孙玉波．加强对房地产开发的规划干预．经济改革与发展，1994[12]
26 梁运斌．世纪之交的中国房地产：发展与调控．经济管理出版社，1996
27 谢晖．城市规划与房地产开发的协调机制研究．经济地理，2003[3]
28 陈为邦．以科学发展观看城市规划和房地产．城市发展研究，2005[1]
29 孙晓彤．从城市规划的发展透视与房地产开发的关系．城乡规划，2006[2]
30 赵民、陶小马．城市发展和城市规划的经济学原理．高等教育出版社，2001
31 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
32 陈志敏，城市规划体系对房地产价格的作用机制研究．重庆建筑大学学报，2005[4]
33 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
34 Tae H. Park and Suk Heun Yoon, Urban land development and its prices: the effects of conversion costs with redevelopment, Journal of the American Real Estate and Urban Economics ssociation, 1994[4]
35 冯长春、杨志威．城市规划与房地产开发．城市开发，1999[2]
36 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
37 Bally Cullingworth & Vincent Nadin, Town and county planning in the UK, London; New York: Routledge,2002
38 马骐．开发与规划——房地产开发中城市规划的作用机制研究．[学位论文]．重庆建筑大学，1994
39 刘蓉．城市规划设计与房地产开发．[学位论文]．清华大学，1996
40 许远明、郑晓云．对房地产投资开发宏观调控的思考．重庆建筑大学学报，2000[2]
41 王晓川．城市规划对房地产开发的调控作用研究——以北京为例．[学位论文]．北京大学，2004
42 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
43 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
44 孙施文，王富海．城市公共政策与城市规划政策概论——城市总体规划实施政策研究．城市规划汇刊，2000[6]
45 孙施文，王富海．城市公共政策与城市规划政策概论——城市总体规划实施政策研究．城市规划汇刊，2000[6]
46 李德华．城市规划原理(第三版)．中国建筑工业出版社，2001
47 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
48 王瑞祥．政策评估的理论、模型与方法．预测，2003[3]
49 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
50 周宇．城市规划实施效果评价与策略机制研究——以福建晋江市城市规划实施为例．[学位论文]．同济大学，2003
51 两翼：指长江口南岸和杭州湾北岸两翼，长江口南岸地区包括吴淞、宝山至罗泾一带；杭州湾北岸地区包括金山卫、漕泾、星火农场(钱桥一带)等城镇。
54 上海市国民经济和社会发展“九五”计划与2010年远景目标纲要
55 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
56 由于与上海市核心区毗邻、交通联系迅捷，并能充分利用上海现代化的信息交流、技术、资金及市场，而地价仅是中心城区的1／3，上海市近远郊的土地对于工业开发的选址具有相当的吸引力。尤其松江、青浦、嘉定、闵行等区(原为郊县)，由于其拥有开发较早的、设施条件良好的工业园区，并配合市政府近年由高档住宅、别墅用地向工业用地倾斜的开发政策，吸引了目前上海绝大部分的工业投资。
57 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
58 上海：人口增长重心移至近郊．中国城市规划网http://www.cnup.com/res/zixun_xx.asp?id=3573
59 上海市住宅房地产城郊化现状浅析．http://www.shfdz.gov.cn/kjjy/qkxb/200609/t20060926_42045.htm中心市区包括黄浦、静安、卢湾、虹口4个区，各区全部或大部分位于内环线以内的地区；边缘市区包括徐汇、普陀、闸北、杨浦、长宁5个区，各区全部或大部分位于内外环线之间的地区；近郊区包括浦东、闵行、宝山、嘉定4个区；远郊区包括松江、金山、青浦、南汇、奉贤5个区和崇明县。
62 周建军．上海市郊区发展若干问题的思考．理想空间，2005[6]
63 周海波、林云华．上海郊区世纪行——访前上海市规划局局长夏丽卿．理想空间，2005[6]
64 指上海发展的重心由中心城向郊区转移
65 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
66 “173”是指上海市郊的嘉定、青浦、松江三区建设降低商务成本试点园区，总面积为173平方公里。上海市财税局等六部门正式与嘉青松三区签订《关于推进落实试点园区降低商务成本政策备忘录》，确定了园区新办企业税收新增部分可留归园区、机关审批和办证手续下放或简化、新建企业试行小城镇保险等政策，降低硬性的商务成本。
67 “1”是指浦东新区；“3”是指三个国家级开发区——漕河泾新兴技术开发区、闵行经济技术开发区和上海松江出口加工区；“9”是指九个市级工业园区——莘庄、宝山、嘉定、康桥、松江、奉浦、金山嘴、青浦和崇明。
68 陈蔚镇．上海城市空间演化中土地资本的积累与竞争．城市规划学刊，2006[3]
69 即“大学城、行政中心、市民广场、中央绿化带、思贤公园、老城区重点地带改造”等是第二阶段的重点工程。
70 黄婧．透视松江新城规划特色与建设创新．理想空间，2005[6]
71 世博房产“涨”不停歇．http://news.webhouse.cn/ReadNews_428251.html
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