建筑物区分所有权中的共有权研究
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摘要
建筑物区分所有权的观念发端于奴隶社会城市的兴起，但作为一项重要的不动产法律制度，却是随着经济的发展和社会的进步，在20世纪相继在各国确立。我国城市化进程加快，高层建筑随处可见，现实生活中因建筑物区分所有而发生的案件时有发生，但我国目前的法律、法规中却还找不到相关的建筑物区分所有权详细规定，这不能不说是一个很大的缺憾，因此正确认识和建立建筑物区分所有权法律制度，不仅有利于解决法律实务中出现的这类纠纷，还有助于完善我国的不动产所有权制度。本论文在阐述建筑物区分所有权基本理论的基础上，立足于对区分所有权中的共有权研究，认为建筑物区分所有权包括的三项内容即专有部分的专有所有权、共有部分的共有权及成员权中，共有权是建筑物区分所有权制度的核心，区分所有权人在取得专有权时即取得了共有权，共有权客体范围是除专有部分以外的建筑物其它部分及附属物，基地使用权是建筑物区分所有权中共有权的一个非常重要的部分，共有权的性质是“专有---混合共有”，建筑物区分所有权人根据专有部分的价值所占的比例确定共有部分的持份权，共同使用共有部分，根据该共有部分的持份比例享有共有部分的收益，分担费用，还应当建立共有权的保护制度，在共有权遭受损害时予以法律救济。文章结合了各区分所有权制度完备的国家和地区的法律规定及我国民法学者在物权法起草过程中对该制度的设计，分析和讨论了共有权的法律地位及权利范围，论证了共有权在建筑物区分所有权制度中的重要性及
保护的迫切性。随着我国物权法的起草和颁布，建筑物区分所有权制度将被我们所
认识和运用，只有把握住共有部分是建筑物区分所有权的制度特色及立法的中心，
才有可能理l匝法律关系，切实保护区分所有权人的利益:
The origin of the Condominium concept started in the slave society, accompanying with the city rise. However, it came to be an important real estate law and was established in succession in many countries in 20 centuries with the development of economy and the advance of society. Since the urbanization process is accelerating in our country, we can see the high-rise buildings everywhere, and the cases of Condominium in our realistic living often occur. But we have to say it is a pity because we still can not find the related legal provisions in our current laws and regulations. Accurately
understanding and establishing the Condominium legal system is not only benefit of solving the problem in real life, but also benefit of perfecting real-estate ownership system in our country. Basing on the fundamental Condominium theory, the author gives priority to the co-ownership of Condominium and puts forward that co-ownership is a core of Condominium among such three elements as exclusive right, co-ownership and membership right. Obligees will take the co-ownership when they have the exclusive right.
Except for the exclusive part, the object extent of co-ownership is all the other parts of the building and its fixtures. Right to the use of land is a very important part of co-ownership, the nature of co-ownership is "exclusion-mixed co-ownership". According to the proportion of the value compared with exclusive and co-ownership part, obligees use the co-ownership part in common, have and hold income, share the expenses. In order to give remedy at law, protective system should be established. The author analyzes the legal status of co-ownership and its right extent concerning other nations and districts legal provision and the draft of the civil law in our country, expounds the importance of co-ownership in Condominium and the urgency of protection. With drafting and promulgating of the Law of Things, the Condominium legal system will be known and applied. As long as we recognize that the co-ownership part is the characteristic portion in Condominium and the heart of the legislation, we can straighten out
the legal relationship and protect obligees' interest effectively.
保护的迫切性。随着我国物权法的起草和颁布，建筑物区分所有权制度将被我们所
认识和运用，只有把握住共有部分是建筑物区分所有权的制度特色及立法的中心，
才有可能理l匝法律关系，切实保护区分所有权人的利益:
The origin of the Condominium concept started in the slave society, accompanying with the city rise. However, it came to be an important real estate law and was established in succession in many countries in 20 centuries with the development of economy and the advance of society. Since the urbanization process is accelerating in our country, we can see the high-rise buildings everywhere, and the cases of Condominium in our realistic living often occur. But we have to say it is a pity because we still can not find the related legal provisions in our current laws and regulations. Accurately
understanding and establishing the Condominium legal system is not only benefit of solving the problem in real life, but also benefit of perfecting real-estate ownership system in our country. Basing on the fundamental Condominium theory, the author gives priority to the co-ownership of Condominium and puts forward that co-ownership is a core of Condominium among such three elements as exclusive right, co-ownership and membership right. Obligees will take the co-ownership when they have the exclusive right.
Except for the exclusive part, the object extent of co-ownership is all the other parts of the building and its fixtures. Right to the use of land is a very important part of co-ownership, the nature of co-ownership is "exclusion-mixed co-ownership". According to the proportion of the value compared with exclusive and co-ownership part, obligees use the co-ownership part in common, have and hold income, share the expenses. In order to give remedy at law, protective system should be established. The author analyzes the legal status of co-ownership and its right extent concerning other nations and districts legal provision and the draft of the civil law in our country, expounds the importance of co-ownership in Condominium and the urgency of protection. With drafting and promulgating of the Law of Things, the Condominium legal system will be known and applied. As long as we recognize that the co-ownership part is the characteristic portion in Condominium and the heart of the legislation, we can straighten out
the legal relationship and protect obligees' interest effectively.
引文
[1] G.M.D. vekar《Law and Practice of Property Transactions》，1991版，Hand Law House Pune，p334．转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社 1995版，第4页。
[2] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社 1995版，第17页。
[3][4][7] 梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998版，第371页，378页
[5] 小沼进一：《建筑物区分所有之法理》，法律文化社1992版，第261页。转引自陈亚平：《建筑物区分所有权制度中若干基本问题之研究》，《华侨大学学报(社会科学版)》 1998年1期。
[6] 史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆1979版，第109页。
[8][24][29][31][33] 王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社1992版，第248页，255页，257页，255页，159页。
[9] 王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国政法大学出版社2001版第316页。
[10] 陈苏：《论建筑物区分所有权》，《法学研究》1990年5期，第43页。
[11] 戴东雄：《论建筑物区分所有权理论基础》，《法学论丛》第114期，第28页。
[12] 铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社1994版，第349页．转引自陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社2000版，第54页
[13] 陈苏：《论建筑物区分所有权》，《法学研究》1990年5期，第45页．转引自张庆东、黄晓萍：《建筑物区分所有制度研究》，《福建法学》2002年1期。
[14] 丘万金：《区分地上权制度研究》，《经济法制论丛》4期，第241页。转引自陈华
彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社2000版，第57页。
[15] 黄越钦：《住宅分层所有权的比较法研究》，载郑玉波主编《民法物权论文选集》(上)第440页。转引梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998版，第389页。
[16][30] 王利明：《中国民法案例与学理研究》，法律出版社1998版，第150页，153页。
[17][26][27][35] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第384页，396页，398页。
[18] 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001版，第365页。
[19] 我妻荣：《债权各论》(中卷)，岩波书店，昭河48年版，第752页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第136页。
[20] 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997版，第213页。
[21] 谢在全：《民法物权谶，中国政法大学出版社1999版，第210页。
[22][25][32][37] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第139页，23-29页，141-142页，147页。
[23] 费安玲、丁玫译：《意大利民法典》，中国政法大学出版社1997版，第306页。
[28] 钟明霞：《建筑物所有人对共有部分使用权之立法探讨》，《政治与法律》1998年第2期。
[34] 戴东雄：《建筑物区分所有权之理论》，《法学丛刊》，第114期，第3页。转引自王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第398页。
[36] 龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2001版，第156页。
[38] Philip J. Gregory, The California Condominium Bill, 14 Hastings L.J.204(Feb.1963)；何明桢 《建筑物区分所有之研究》，政大硕士论文，第84页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第147页。
1、梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998版，第368—396页。
2、王利明：《中国物权法草案建议稿》，中国法制出版社2001版，第315—325页。
3、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997版，第209—216页。
4、王泽鉴：《民法物权通则·所有权》，中国政法大学出版社1992版，第237—276页。
5、梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2002版，第274—314页。
6、[德]曼佛雷德·沃尔夫：《物权法》，译者吴越、李大雷，法律出版社2002版，第65-74页。
7、孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001版，第322—502页。
8、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998版，第257—416页。
9、王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国政法大学出版社2001版，第316—333页。
10、王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第380—408页。
11、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社，1998版，第308—355页。
12、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第1—203页
13、符启林，邵挺杰：《房地产合同实务》，法律出版社，2002版，第375—447页。
14、王利明：《民法侵权行为法》，中国人民大学出版社，1996版，第163—173页。
15、郭明瑞，房绍坤，唐广良等：《民商法原理(一)》，中国人民大学出版社，1999版，第117—122页。
16、江平：《民法学》，中国政法大学出版社，2000版，第86—90页，第361-365页
1、于大水：《建筑物区分所有权的成员权》，《河北法学》第20卷2002年第1期。
2、钟明霞：《建筑物所有人对共有部分使用权之立法探讨》，《政治与法律》1998年第2期。
3、孙良国，周团结：《相邻问题三论》，《当代法学》2002年第1期。
4、高富平：《土地使用权客体论》，《法学》2001年第11期。
5、梁慧星：《中国物权法的起草》，《民商法学》2002年第8期。
6、温丰文：《空间权之法理》，台湾《法令月刊》1998年第39卷第3期。
7、中国社科院法学研究所物权研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》，《法学研究》1995年第3期。
8、张庆东，黄晓萍：《建筑物区分所有制度研究》，《福建法学》2002年第1期。
9、彭诚信，臧彦：《空间权若干问题在物权立法中的体现》，《民商法学》2002年第8期。
10、于大水：《简论建筑物区分所有权的构成》，《经济师》2002年第6期。
11、于大水：《论建筑物区分所有权中的专有权》，《内蒙古社会科学》(汉文版)2002年第3期。
12、张卫：《浅谈建筑物区分所有权及其实践》，《广西社会科学》2002年第2期。
13、刘贤君，潘志成：《论建筑物区分所有权中的共有权》，《安徽电力职工大学学报》，2001年第6卷第3期。
14、孙宪忠：《当代不动产法评述》，《中国土地》 1997年第1期。
15、武家国：《住宅小区土地使用权表现形态》，《上海市政法管理干部学院学报(法治论丛)》2000年第5期。
16、陈亚平：《论我国多层、高层建筑物区分所有权的法律制定》，《华侨大学学报(社会科学版)》1996年第4期。
17、季秀平：《优先权制度几个争议的问题》，《法学》2002年第5期。
18、黄健雄：《实论我国房地产登记法律制度的完善》，《厦门大学学报(哲社版)》1997年第1期。
19、唐烈英：《论我国物权法体系的构建》，《四川大学学报(哲学社会版)》 2002年第2期。
20、苏宝阳，刘文卫：《浅谈罗马法的物权制度与我国物权理论的发展》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2002年第1期。
21、楮江丽：《住宅商品化中建筑物区分所有权问题》，《经济论坛》1999年第23期。
22、胡兰玲：《土地发展权论》，《河北法学》2002年第20卷2期。
23、邓富国，阳贤文：《基地使用权与建筑物所有权之浅析》，《法学论坛》 2000年第3期。
24、刘凯湘：《论基于所有权的物权请求权》，《法学研究》2001年第1
期。
25、彭诚信，傅穹：《物权的自我救济》，《法制与社会发展》1999年第6期。
[2] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社 1995版，第17页。
[3][4][7] 梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998版，第371页，378页
[5] 小沼进一：《建筑物区分所有之法理》，法律文化社1992版，第261页。转引自陈亚平：《建筑物区分所有权制度中若干基本问题之研究》，《华侨大学学报(社会科学版)》 1998年1期。
[6] 史尚宽：《物权法论》，荣泰印书馆1979版，第109页。
[8][24][29][31][33] 王泽鉴：《民法物权》，中国政法大学出版社1992版，第248页，255页，257页，255页，159页。
[9] 王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国政法大学出版社2001版第316页。
[10] 陈苏：《论建筑物区分所有权》，《法学研究》1990年5期，第43页。
[11] 戴东雄：《论建筑物区分所有权理论基础》，《法学论丛》第114期，第28页。
[12] 铃木禄弥：《物权法讲义》，创文社1994版，第349页．转引自陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社2000版，第54页
[13] 陈苏：《论建筑物区分所有权》，《法学研究》1990年5期，第45页．转引自张庆东、黄晓萍：《建筑物区分所有制度研究》，《福建法学》2002年1期。
[14] 丘万金：《区分地上权制度研究》，《经济法制论丛》4期，第241页。转引自陈华
彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社2000版，第57页。
[15] 黄越钦：《住宅分层所有权的比较法研究》，载郑玉波主编《民法物权论文选集》(上)第440页。转引梁慧星：《中国物权法研究》，法律出版社1998版，第389页。
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[17][26][27][35] 王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第384页，396页，398页。
[18] 孙宪忠：《论物权法》，法律出版社2001版，第365页。
[19] 我妻荣：《债权各论》(中卷)，岩波书店，昭河48年版，第752页。转引自陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第136页。
[20] 孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997版，第213页。
[21] 谢在全：《民法物权谶，中国政法大学出版社1999版，第210页。
[22][25][32][37] 陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第139页，23-29页，141-142页，147页。
[23] 费安玲、丁玫译：《意大利民法典》，中国政法大学出版社1997版，第306页。
[28] 钟明霞：《建筑物所有人对共有部分使用权之立法探讨》，《政治与法律》1998年第2期。
[34] 戴东雄：《建筑物区分所有权之理论》，《法学丛刊》，第114期，第3页。转引自王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第398页。
[36] 龙卫球：《民法总论》，中国法制出版社2001版，第156页。
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2、王利明：《中国物权法草案建议稿》，中国法制出版社2001版，第315—325页。
3、孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997版，第209—216页。
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5、梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社2002版，第274—314页。
6、[德]曼佛雷德·沃尔夫：《物权法》，译者吴越、李大雷，法律出版社2002版，第65-74页。
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8、王利明：《物权法论》，中国政法大学出版社1998版，第257—416页。
9、王利明：《中国物权法草案建议稿及说明》，中国政法大学出版社2001版，第316—333页。
10、王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版2002版，第380—408页。
11、陈华彬：《物权法原理》，国家行政学院出版社，1998版，第308—355页。
12、陈华彬：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995版，第1—203页
13、符启林，邵挺杰：《房地产合同实务》，法律出版社，2002版，第375—447页。
14、王利明：《民法侵权行为法》，中国人民大学出版社，1996版，第163—173页。
15、郭明瑞，房绍坤，唐广良等：《民商法原理(一)》，中国人民大学出版社，1999版，第117—122页。
16、江平：《民法学》，中国政法大学出版社，2000版，第86—90页，第361-365页
1、于大水：《建筑物区分所有权的成员权》，《河北法学》第20卷2002年第1期。
2、钟明霞：《建筑物所有人对共有部分使用权之立法探讨》，《政治与法律》1998年第2期。
3、孙良国，周团结：《相邻问题三论》，《当代法学》2002年第1期。
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5、梁慧星：《中国物权法的起草》，《民商法学》2002年第8期。
6、温丰文：《空间权之法理》，台湾《法令月刊》1998年第39卷第3期。
7、中国社科院法学研究所物权研究课题组：《制定中国物权法的基本思路》，《法学研究》1995年第3期。
8、张庆东，黄晓萍：《建筑物区分所有制度研究》，《福建法学》2002年第1期。
9、彭诚信，臧彦：《空间权若干问题在物权立法中的体现》，《民商法学》2002年第8期。
10、于大水：《简论建筑物区分所有权的构成》，《经济师》2002年第6期。
11、于大水：《论建筑物区分所有权中的专有权》，《内蒙古社会科学》(汉文版)2002年第3期。
12、张卫：《浅谈建筑物区分所有权及其实践》，《广西社会科学》2002年第2期。
13、刘贤君，潘志成：《论建筑物区分所有权中的共有权》，《安徽电力职工大学学报》，2001年第6卷第3期。
14、孙宪忠：《当代不动产法评述》，《中国土地》 1997年第1期。
15、武家国：《住宅小区土地使用权表现形态》，《上海市政法管理干部学院学报(法治论丛)》2000年第5期。
16、陈亚平：《论我国多层、高层建筑物区分所有权的法律制定》，《华侨大学学报(社会科学版)》1996年第4期。
17、季秀平：《优先权制度几个争议的问题》，《法学》2002年第5期。
18、黄健雄：《实论我国房地产登记法律制度的完善》，《厦门大学学报(哲社版)》1997年第1期。
19、唐烈英：《论我国物权法体系的构建》，《四川大学学报(哲学社会版)》 2002年第2期。
20、苏宝阳，刘文卫：《浅谈罗马法的物权制度与我国物权理论的发展》，《黑龙江省政法管理干部学院学报》2002年第1期。
21、楮江丽：《住宅商品化中建筑物区分所有权问题》，《经济论坛》1999年第23期。
22、胡兰玲：《土地发展权论》，《河北法学》2002年第20卷2期。
23、邓富国，阳贤文：《基地使用权与建筑物所有权之浅析》，《法学论坛》 2000年第3期。
24、刘凯湘：《论基于所有权的物权请求权》，《法学研究》2001年第1
期。
25、彭诚信，傅穹：《物权的自我救济》，《法制与社会发展》1999年第6期。