基于权益分配思路的划拨土地使用权权益价格评估方法研究
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摘要
改革开放以来,随着我国社会主义市场经济体制的不断完善,土地交易市场的快速发展,国家政府对土地市场的管理工作也越来越重视。虽然,我国的土地一级市场不再施行只通过行政划拨的方式出让土地使用权的“单轨制”,但是,由于历史原因,各地仍然存在大量的闲置划拨用地,非法出让、出租、抵押划拨土地使用权的现象也时有发生。这些状况的存在,不仅造成了我国土地资源的浪费,还扰乱了土地市场正常秩序。因此,为盘活划拨土地存量,规范土地交易市场,维护土地所有者利益,保障划拨土地使用者权益,划拨土地使用权权益价格的评估工作显得尤为重要。
目前,无论是在政策法规层面,还是学术界,对于划拨土地使用权权益价格的评估方法还没有达成统一认识,这对于土地交易市场的规范及管理工作是非常不利的。因此,本文将以如何更加科学合理地测算划拨土地使用权权益价格为研究目的,以地租地价理论、生产要素分配理论、收益分配理论、城市土地增值理论、区位理论为理论依据,深入分析划拨土地使用权的价值属性、价格内涵构成,进一步分析探讨现有划拨土地使用权权益价格评估方法的缺陷与不足,并在此基础上,以期寻找一种更加科学合理的新的估价方式。
遵循以上思路,本文将基于权益分配思路来进行划拨土地使用权权益价格的测算。在理论研究的基础上,首先筛选出影响划拨土地使用权权益价格的影响因素以及影响因子,其次通过特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等定性与定量相结合的赋权方法,对上述影响因素及影响因子进行赋权评分,测算划拨土地使用权权益分配系数,建立权益分配模型,测算划拨土地使用权权益价。本文以浙江省常山县为实例,通过实际运用文中所提出的评估方法,进一步验证其科学性、合理性以及可行性。
最后,文章还与基准地价更新研究相结合,提出了划拨土地使用权权益基准价的计算思路、操作方式及政策建议,以期为改进及完善我国划拨土地使用权权益价格评估方法和评估体系,规范土地交易市场,提供技术支持。
Since the reform of the Chinese economy, the central government has payed more attention to the land market management as the rapid development of the Chinese economic system and the land transaction market. But, there are many cases that lands are poorly organized, illegally transferred, rented or used as mortgage, except allocated by the government. This phenomenon results in not only the inefficient usage of natural resource but also disturbance market order.
Right now, there is no agreement on the user rights evaluation methods, this plays a negative role in the land transaction market management. The evaluation method of the designated land is particularly important in activating the stock of the designated land, regulating the market, protecting the landlords'interests and the legitimate rights of the users. According to the land economics, rental premium theory, factors of production theory, theory of distribution of the value elements of the urban land value-added theory and location theory, I will deeply analyze the properties of the rights of the designated land and the value of such rights in this paper and also discuss the pros and cons of the existing method, and finally, find out a more scientific way of assessment.
Following the ideas above, this article will calculate the use right price of assigned land base on the rights distribution model. Firstly, I'll select the impact factors which influence the use right price of assigned land base on theoretical studies. Secondly, I will give weighting scores to the impact factors according to qualitative and quantitative analysis and use the Delphi method, the method of factors paired comparison, analytic hierarchy process to establish the rights distribution model, and then, I can calculate the right price of the use right of assigned land. Thirdly,
In order to validate the feasibility, scientificity and rationality of the proposed assessment method, this article will take Changshan County(Quzhou, Zhejiang) as an example on the basis of the basic price update research in 2011 and apply the proposed assessment method to evaluate right basic price of the use right of assigned land.
Finally, In order to provide technical support to improve the right price evaluation system and assessment method of the use right of assigned land, and standardize the land market, this article will combine the research with the research of urban land basic price evaluation and then put forward the thread, method and suggestion on the right basic price evaluation of the use right of assigned land.
目前,无论是在政策法规层面,还是学术界,对于划拨土地使用权权益价格的评估方法还没有达成统一认识,这对于土地交易市场的规范及管理工作是非常不利的。因此,本文将以如何更加科学合理地测算划拨土地使用权权益价格为研究目的,以地租地价理论、生产要素分配理论、收益分配理论、城市土地增值理论、区位理论为理论依据,深入分析划拨土地使用权的价值属性、价格内涵构成,进一步分析探讨现有划拨土地使用权权益价格评估方法的缺陷与不足,并在此基础上,以期寻找一种更加科学合理的新的估价方式。
遵循以上思路,本文将基于权益分配思路来进行划拨土地使用权权益价格的测算。在理论研究的基础上,首先筛选出影响划拨土地使用权权益价格的影响因素以及影响因子,其次通过特尔菲法、因素成对比较法、层次分析法等定性与定量相结合的赋权方法,对上述影响因素及影响因子进行赋权评分,测算划拨土地使用权权益分配系数,建立权益分配模型,测算划拨土地使用权权益价。本文以浙江省常山县为实例,通过实际运用文中所提出的评估方法,进一步验证其科学性、合理性以及可行性。
最后,文章还与基准地价更新研究相结合,提出了划拨土地使用权权益基准价的计算思路、操作方式及政策建议,以期为改进及完善我国划拨土地使用权权益价格评估方法和评估体系,规范土地交易市场,提供技术支持。
Since the reform of the Chinese economy, the central government has payed more attention to the land market management as the rapid development of the Chinese economic system and the land transaction market. But, there are many cases that lands are poorly organized, illegally transferred, rented or used as mortgage, except allocated by the government. This phenomenon results in not only the inefficient usage of natural resource but also disturbance market order.
Right now, there is no agreement on the user rights evaluation methods, this plays a negative role in the land transaction market management. The evaluation method of the designated land is particularly important in activating the stock of the designated land, regulating the market, protecting the landlords'interests and the legitimate rights of the users. According to the land economics, rental premium theory, factors of production theory, theory of distribution of the value elements of the urban land value-added theory and location theory, I will deeply analyze the properties of the rights of the designated land and the value of such rights in this paper and also discuss the pros and cons of the existing method, and finally, find out a more scientific way of assessment.
Following the ideas above, this article will calculate the use right price of assigned land base on the rights distribution model. Firstly, I'll select the impact factors which influence the use right price of assigned land base on theoretical studies. Secondly, I will give weighting scores to the impact factors according to qualitative and quantitative analysis and use the Delphi method, the method of factors paired comparison, analytic hierarchy process to establish the rights distribution model, and then, I can calculate the right price of the use right of assigned land. Thirdly,
In order to validate the feasibility, scientificity and rationality of the proposed assessment method, this article will take Changshan County(Quzhou, Zhejiang) as an example on the basis of the basic price update research in 2011 and apply the proposed assessment method to evaluate right basic price of the use right of assigned land.
Finally, In order to provide technical support to improve the right price evaluation system and assessment method of the use right of assigned land, and standardize the land market, this article will combine the research with the research of urban land basic price evaluation and then put forward the thread, method and suggestion on the right basic price evaluation of the use right of assigned land.
引文
[1]艾春云.浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法[J].房地产评估,2008,18(9)：17—24.
[2]毕旭齐.论划拨土地使用权的转让[J].理论导刊,2004：33—34.
[3]蔡兵备,欧阳安蛟.城市地价评估方法—发展与创新[M].北京：社会科学文献出版社,2002：3—130.
[4]常山县国土资源局.常山县基准地价更新研究成果汇总[R].2009：1—88.
[5]常山县国土资源局.常山县基准地价更新研究工作报告[R].2009：1—25.
[6]常山县国土资源局.常山县基准地价更新研究技术报告[R].2009：1—138.
[7]常山县国土资源局.常山县基准地价更新研究专题报告[R].2009：1—66.
[8]戴达远,价值理论与按生产要素分配[J].江西财经大学学报。2006,4：33—36.
[9]大卫·李嘉图.政治经济学及赋税原理(中译本)[M].北京：商务印书馆,1962：55—57.
[10]段玉琪.划拨土地收购方式分析[J],中国土地,2003,5：22—23.
[11]杜新波,孙习稳.城市土地增值原理与收益分配分析[J].土地使用制度改革.2003：38—41.
[12]党杨.马克思地租地价理论评述[J].现代商业.2006(5)：54—55.
[13]冯爱.国有划拨土地权益金额确定问题的探讨[J],中国环境管理干部学院学报,2009,19(1)：27—29.
[14]范文君.划拨土地使用权权益价评估方法研究[D硕士学位论文].杭州：浙江大学,2010：1—63.
[15]冯友健,林志鹤.基准地价修正法评估公式探究[J].房地产评估,2000,10(1)：13—14.
[16]冯友健,林志鹤.住宅用地容积率修正系数确定方法研究[J].中国房地产估价师,2000,3(4)：22—24.
[17]尕让卓玛.开发区土地集约利用评价指标赋权方法研究[D硕士学位论文].杭州：浙江大学,2010：1—68.
[18]国土资源部土地估价师资格考试委员会(胡存智等).土地估价理论与方法[M].北京：地质出版社,2006：1—522.
[19]郭艳丽,李铁能.浅谈划拨土地使用权价格及其评估方法[J].国土资源,2008,24(1)：66.
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[21]黄茜,赵小敏,罗旋.浅谈划拨土地使用权价格[J].安徽农业科学,2007,46(3)：793—809.
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[25]李彬.对划拨土地使用权价格评估探讨[J].经济研究.2006：37.
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[44]杨燕芹.关于对划拨土地使用权价格的探讨[J].华北国土资源.2010.1：28—30.
[45]翟文侠,黄贤金,张强,钟太洋,马其芳.基于层次分析法的城市开发区土地集约利用研究—以江苏省为例[J].南京大学学报(自然科学版).2006.42(1)：100—101.
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[49]中华人民共和国.GB/T18507—2001,城镇土地分等定级规程[s].北京：中国标准出版社,2002.
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[51]中华人民共和国国土资源部.开发区土地集约利用评价规程(试行)[s].北京：2008.
[52]赵贺.转轨时期的中国城市土地利用机制研究[D学位论文].上海：复旦大学,2003：1— 47.
[53]浙江省常山县政府.常山县2008年政府公报[R].常山：2008.
[54]浙江省常山县政府.常山县2009年政府公报限].常山：2009.
[55]浙江省常山县统计局.常山县2009年统计年鉴[R].常山：2009.
[56]张正云.论我国划拨土地使用权制度的完善[D硕士学位论文].长春：吉林大学,2006：1—39.
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[59]Raymond Y. C. Tse. Housing Price, Land Supply and Revenue from Land Sales[J]. Urban Studies.1998,35 (8):1377-1392.
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