转轨时期的中国城市土地利用机制研究
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摘要
城市土地利用是城市经济和社会活动在地面上的投影，对城市的竞争力和发展有着重要的影响，因此城市土地利用优化是城市发展中的关键问题。在城市土地利用中，市场机制和政府机制起着相互配合、相互补充的作用。在不同的经济体制中，市场机制和政府机制配合的方式与程度有很大的不同。在西方发达市场经济国家中，市场机制对城市土地资源的配置起基础性作用，政府则作为社会管理者弥补城市土地市场机制的缺陷。在计划经济体制下，我国城市土地利用机制是单一计划模式，实行城市土地使用的无偿划拨制度，这种土地资源配置方式存在很多弊端。改革开放以来，我国原有的城市土地使用制度和土地利用机制越来越不适应城市经济发展的要求，政府通过土地所有权和使用权进行市场化分离将市场机制引入到城市土地利用中，使城市土地利用效率和结构与计划经济时期相比有了很大的提高和合理化，然而在实践中依然存在很多问题。这些问题有：从表面上看，城市内部的土地并没有适应城市功能的提升而得到高效利用，城市土地仍存在低度利用和未利用的现象；城市建设区不断扩张侵占农地，威胁我国的粮食和生态安全，使吃饭、生态和建设之间的矛盾更加突出；由寻租导致的城市土地收益流失现象依然很严重。从本质上看，改革开放以来伴随着城市土地使用制度的改革、土地产权结构的调整、住房商品化的改革和城市土地市场的建立和发展，我国城市土地市场主体具有了追求效用最大化的特征；另一方面，目前我国土地产权安排仍存在主体不明确，权益模糊的缺陷，市场机制也不完善，政府机制僵化、滞后，所以我国城市土地利用机制并没有很好地实现土地利用优化的目标。因此对目前的城市土地利用机制进行全面和深入地研究是进一步改革城市土地产权制度与完善城市土地利用机制所迫切需要的。而目前在国内还没有学者将城市经济学、产权经济学、马克思地租理论结合起来研究城市土地利用机制。本文通过细致的文献综述和大量的资料分析，围绕着转轨时期的我国城市土地利用机制开展了相关研究工作，主要研究内容如下：
第二章回顾并评价了国内外对城市土地利用的理论研究。首先综述了国外城市土地研究的理论溯源与研究进展，内容涉及古典地租理论、古典区位论、新古典经济学的土地经济理论、土地经济学与城市土地经济学的有关理论、城市经济学的相关研究；其次回顾了国内学者对城市土地利用机制的研究，包括对城市土地产权制度改革的研究、对城市土地市场机制运行的研究以及对政府对城市土地市场干预失灵的研究。
摘要
第三章探讨市场经济中城市土地市场机制的运行。首先分析了一般土地市
场运行机制:其次分析了城市土地市场机制运行基础—聚集经济和地租;然后
将城市土地市场机制分别放在静态城市经济模型和动态城市经济模型中进行研
究，在此基础上，探讨了城市土地开发和再开发的时机与条件。
第四章分析政府干预城市土地市场的原因、目的和手段，并以英国、美国、
中国香港为例，具体分析了市场经济国家和地区政府对城市土地市场机制的干
预，在木章的最后，简要地分析了政府干预对城市土地市场机制影响。
第五章对目前我国城市土地产权制度安排进行了分析。首先简要地回顾了
我国土地产权的改革和土地市场的发展，指出两者的产生与发展是相互促进的过
程;其次，从经济学和法律的角度分析了城市土地国家所有和集体所有以及土地
使用权的权利内容及限制;最后点明目前我国城市土地产权安排的特征。
第六章对目前我国城市土地产权制度安排下的土地市场机制进行了全面而
深入地分析。首先分析了目前我国城市土地市场主体的构成、目标函数、行为方
式以及他们之间的博弈关系;其次，从总体上分析了我国城市土地市场机制运行;
再次，进一步分析了我国城市土地开发过程，研究发现过低的土地征用价格导致
了农地资源配置效率低下、扭曲了传统的单中心城市土地利用结构、对农民不公
平、威胁了国家的生态安全和粮食安全的后果:最后，分析了我国城市土地再开
发过程，重点讨论了旧城改造中居民拆迁以及原先划拨土地的使用者—企事业
单位的房地产开发。研究发现居民拆迁中房屋和土地权属的不一致，导致了政府
和居民之间对拆迁补偿争议，造成很多社会问题，而且较高的补偿也使城市内部
再开发的成本增加，扭曲了地方政府的出让行为。原划拨用地的使用者直接进行
的房地产开发，打破了政府对城市土地一级市场的垄断，造成商业用地的土地供
给过剩，并使城市土地利用结构中商业用地过于分散。
第七章分析了我国政府干预的体制和干预措施的形成、内容和存在的问题，
并分析了产生这些问题的深层次原因。这些原因有:城市土地市场功能不完善，
规划手段滞后、不科学，中央政府与地方政府的管理目标、职责之间存在冲突，
土地管理部门之间的摩擦、缺乏公众参与和监督。
第八章就前面的结论给出进一步完善我国城市土地利用机制的政策建议。
Urban land use is the projection of urban economic activities on the ground. Its changes reflect urban development and it affects the city' competitive advantage and future development, so the optimization of urban land use is critical to urban development. The market mechanism and government intervention are complementary, although the way they work together is different depending on the economic system. In a well-developed market economy, the market basically allocates the urban land to users. In a planned economy, urban land use is planned and the land is used for free. This type of allocation method has many drawbacks. On the course of reform and openness, the old urban land usage system can't adapt to the development of urban economy. Therefore, the market has been introduced to allocate land resources through the separation of land use right from ownership. Under the present land use system in our country, the efficiency and structure of urban land usage have been greatly improved. However, there are s
till many problems in practice. The urban land has not been truly efficiently used with the development of the urban functions and some land is unused or used inefficiently; the urban construction takes away the farming land and consequently threatens agriculture and ecology and exacerbates the existing conflicts; furthermore, there is still considerable loss of revenue in urban land use arising from leasing. So in order to further reform urban land property institutions and perfect the mechanism of urban land use, it is urgent to thoroughly study the urban land use mechanism. No prior research has examined this issue from the viewpoint of urban economics, property economics, and Marxism land rent theory. Building on prior literature and extensive analysis, this paper discusses the urban land use mechanism as follows:
In chapter 2, both foreign and domestic research on the urban land use is reviewed. Firstly, I review the foreign theories including the classical land rent theory, the classical location theory, the new classical land economic theory, land economics and urban land economics. Secondly, I discuss the domestic theories including urban land property reform, the study of urban land market mechanism and the failure of the government intervention.
In chapters, the urban land usage in a market economy is discussed. I first analyze the general land market mechanism. Then the basis of the land market mechanism-
Abstract
-agglomerative economies and land rent-is analyzed, and the operation of the land market mechanism is illustrated. Thirdly, I discuss the urban land market mechanism in a static urban economics model and a dynamic one respectively. Finally, I explore the conditions of urban land development and redevelopment.
In chapter 4, the reasons, objectives and methods of government intervention in a land market are discussed. As to the practices of government intervention, the
representative examples -U.K, USA, and Hongkong, are given. Finally, the
impacts of government intervention are briefly reviewed.
In chapter 5, the arrangements of urban land property in our country are analyzed. Firstly, the reform of land use right and the development of the urban land market are briefly reviewed. Secondly, from the perspectives of economic and law, the content and limitations of urban land ownerships and use rights are discussed. Finally, the characteristics of our urban land property in reality are pointed.
In chapter 6, the market mechanism under present urban land property in our country is researched in detail. Firstly, the objective function and behavior of the participants in the urban land market are described. The competition between them is also described. Secondly, the market mechanism of urban land is generally analyzed. Thirdly, the process of urban land development is researched. Low land expropriation price causes the following problems: decreasing the efficiency of urban land use, distorting traditional mono center land use structure, causing the inequity to peasants, threatening the f
第二章回顾并评价了国内外对城市土地利用的理论研究。首先综述了国外城市土地研究的理论溯源与研究进展，内容涉及古典地租理论、古典区位论、新古典经济学的土地经济理论、土地经济学与城市土地经济学的有关理论、城市经济学的相关研究；其次回顾了国内学者对城市土地利用机制的研究，包括对城市土地产权制度改革的研究、对城市土地市场机制运行的研究以及对政府对城市土地市场干预失灵的研究。
摘要
第三章探讨市场经济中城市土地市场机制的运行。首先分析了一般土地市
场运行机制:其次分析了城市土地市场机制运行基础—聚集经济和地租;然后
将城市土地市场机制分别放在静态城市经济模型和动态城市经济模型中进行研
究，在此基础上，探讨了城市土地开发和再开发的时机与条件。
第四章分析政府干预城市土地市场的原因、目的和手段，并以英国、美国、
中国香港为例，具体分析了市场经济国家和地区政府对城市土地市场机制的干
预，在木章的最后，简要地分析了政府干预对城市土地市场机制影响。
第五章对目前我国城市土地产权制度安排进行了分析。首先简要地回顾了
我国土地产权的改革和土地市场的发展，指出两者的产生与发展是相互促进的过
程;其次，从经济学和法律的角度分析了城市土地国家所有和集体所有以及土地
使用权的权利内容及限制;最后点明目前我国城市土地产权安排的特征。
第六章对目前我国城市土地产权制度安排下的土地市场机制进行了全面而
深入地分析。首先分析了目前我国城市土地市场主体的构成、目标函数、行为方
式以及他们之间的博弈关系;其次，从总体上分析了我国城市土地市场机制运行;
再次，进一步分析了我国城市土地开发过程，研究发现过低的土地征用价格导致
了农地资源配置效率低下、扭曲了传统的单中心城市土地利用结构、对农民不公
平、威胁了国家的生态安全和粮食安全的后果:最后，分析了我国城市土地再开
发过程，重点讨论了旧城改造中居民拆迁以及原先划拨土地的使用者—企事业
单位的房地产开发。研究发现居民拆迁中房屋和土地权属的不一致，导致了政府
和居民之间对拆迁补偿争议，造成很多社会问题，而且较高的补偿也使城市内部
再开发的成本增加，扭曲了地方政府的出让行为。原划拨用地的使用者直接进行
的房地产开发，打破了政府对城市土地一级市场的垄断，造成商业用地的土地供
给过剩，并使城市土地利用结构中商业用地过于分散。
第七章分析了我国政府干预的体制和干预措施的形成、内容和存在的问题，
并分析了产生这些问题的深层次原因。这些原因有:城市土地市场功能不完善，
规划手段滞后、不科学，中央政府与地方政府的管理目标、职责之间存在冲突，
土地管理部门之间的摩擦、缺乏公众参与和监督。
第八章就前面的结论给出进一步完善我国城市土地利用机制的政策建议。
Urban land use is the projection of urban economic activities on the ground. Its changes reflect urban development and it affects the city' competitive advantage and future development, so the optimization of urban land use is critical to urban development. The market mechanism and government intervention are complementary, although the way they work together is different depending on the economic system. In a well-developed market economy, the market basically allocates the urban land to users. In a planned economy, urban land use is planned and the land is used for free. This type of allocation method has many drawbacks. On the course of reform and openness, the old urban land usage system can't adapt to the development of urban economy. Therefore, the market has been introduced to allocate land resources through the separation of land use right from ownership. Under the present land use system in our country, the efficiency and structure of urban land usage have been greatly improved. However, there are s
till many problems in practice. The urban land has not been truly efficiently used with the development of the urban functions and some land is unused or used inefficiently; the urban construction takes away the farming land and consequently threatens agriculture and ecology and exacerbates the existing conflicts; furthermore, there is still considerable loss of revenue in urban land use arising from leasing. So in order to further reform urban land property institutions and perfect the mechanism of urban land use, it is urgent to thoroughly study the urban land use mechanism. No prior research has examined this issue from the viewpoint of urban economics, property economics, and Marxism land rent theory. Building on prior literature and extensive analysis, this paper discusses the urban land use mechanism as follows:
In chapter 2, both foreign and domestic research on the urban land use is reviewed. Firstly, I review the foreign theories including the classical land rent theory, the classical location theory, the new classical land economic theory, land economics and urban land economics. Secondly, I discuss the domestic theories including urban land property reform, the study of urban land market mechanism and the failure of the government intervention.
In chapters, the urban land usage in a market economy is discussed. I first analyze the general land market mechanism. Then the basis of the land market mechanism-
Abstract
-agglomerative economies and land rent-is analyzed, and the operation of the land market mechanism is illustrated. Thirdly, I discuss the urban land market mechanism in a static urban economics model and a dynamic one respectively. Finally, I explore the conditions of urban land development and redevelopment.
In chapter 4, the reasons, objectives and methods of government intervention in a land market are discussed. As to the practices of government intervention, the
representative examples -U.K, USA, and Hongkong, are given. Finally, the
impacts of government intervention are briefly reviewed.
In chapter 5, the arrangements of urban land property in our country are analyzed. Firstly, the reform of land use right and the development of the urban land market are briefly reviewed. Secondly, from the perspectives of economic and law, the content and limitations of urban land ownerships and use rights are discussed. Finally, the characteristics of our urban land property in reality are pointed.
In chapter 6, the market mechanism under present urban land property in our country is researched in detail. Firstly, the objective function and behavior of the participants in the urban land market are described. The competition between them is also described. Secondly, the market mechanism of urban land is generally analyzed. Thirdly, the process of urban land development is researched. Low land expropriation price causes the following problems: decreasing the efficiency of urban land use, distorting traditional mono center land use structure, causing the inequity to peasants, threatening the f
引文
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