中国土地收购储备制度研究
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摘要
诺思是新制度经济学派的一位主要代表，他对新制度经济学的突出贡献是揭示了制度的起源和制度变迁的规律。对于引发制度变迁的诱因和实现制度变迁的充分必要条件，诺思进行了深入研究。诺思认为，安排变迁的诱致因素是期望获取最大的潜在利润，潜在利润是一种现有制度安排结构内无法实现的收益，当预期的净收益超过预期的成本，一项制度就会被创新。
用诺思的制度变迁理论可以较好地解释中国土地收购储备制度的建立。土地收购储备制度最早起源于西方，目的是为了保障政府公益用地或关键行业建设用地。中国土地收购储备制度始于20世纪90年代中后期。经过1992、1993年的房地产热，国家开始大力调控房地产市场，借鉴国外经验，土地收购储备制度被提出，1999年3月10日杭州市政府颁布了中国第一个土地收购储备办法。土地收购储备制度的建立是一场制度变迁，建立中国土地收购储备制度的诱因是土地效用最大化，而引发制度变迁的创新主体是各级政府和土地收购储备机构，其成本从实际运作中看主要由购房者承担。中国土地收购储备制度的主要内容是对城市和集体土地进行统一收购、整理和供应，具体操作由土地收购储备机构负责。在实践中，中国土地收购储备模式主要有上海模式、杭州模式、天津模式、南京模式四种。
中国土地收购储备制度既取得了一定的收益，又存在一些问题。取得的主要收益为：1．大幅增加城市财政收入；2．抑制土地投机，规范土地市场；3．盘活存量土地，解决国有企业转制资金问题；4．改善城市面貌，提高人民生活水平。存在的问题为：1．中国土地收购储备制度的法律障碍；2．中国土地收购储备制度的目标与实际运作的偏差；3．中国土地收购储备制度的资金支持体系不完善；4．对房地产转让的产生了负面影响；5．政府主导型土地收购储备机构担当着双重角色。
通过对中国土地收购储备制度的绩效分析，本文提出了完善中国土地收购储备制度的一些建议：(一)建立健全土地收购储备的法律法规；(二)拓宽
／迄囱八 硕士学住论文
w MASTER’S THEIS
土地收购储备制度融资渠道；（三）科学储备与严格供给，避免过分追求土地
短期收益；（四）完善土地估价和土地招标拍卖等相关制度；（五）政府调控
与市场机制相结合原则；（六）建立规范的土地收益分配机制。
Douglass C ?North is the main representative of New Institutional Economics, whose outstanding contribution to New Institutional Economics is to reveal the origin of institution and the regulation of institutional change. North thoroughly studies the condition of causing institutional change and completing it .He considers that the expectation for acquiring the maximum potential profit, which can't be obtained in current system, is the reason causing institutional change. When anticipated net profit is more than anticipated costs, an institutional innovation will
occurs.
North's theories of Institutional Change can goodly explain the establishment of China's land reserve system. Land reserve early originates from the West, in order to guarantee the land for public use and the development of key industry. China's land reserve begins in late 1990s.After the bubble economy in real estate in 1992 and 1993, China's government begins to strongly regulate and control real estate market, drawing lesson from the abroad experience, and then establish land reserve system. Hangzhou city issue the first land reserve regulations in China in March 10,1999.The establishment of land reserve system is an institutional change, which cause is maximizing the land effect, and the innovation body who cause institutional change are local government and land reserve organization. The consumers who purchase building bear the costs of the change. The main contents of China land reserve system include unified purchasing, renovating and providing the urban and collective land, and the land reserve organization do it. Now there are four land reserve models in China, including Shanghai model; Hangzhou model; Tianjin model and Nanjing model.
China's land reserve system obtains some profit, and some problems exist in the system. The profit include:1.high increasing city revenue; 2.repressing the land speculations and regulating the land market ;3.making the land circulate and providing funds for state-owned enterprise when it change business
field;4.improving the city environment and people's standard of living. The following are problems. First, some defects exist in law concerning China's land reserve system. Second, the institutional change practice deviates from the goal of China's land reserve system. Third, China's land reserve system is shortage of funds. Forth, the system has negative effect on real estate exchange. Fifth, land reserve organization lead by government play dual role.
After analyzing the effect of China's land reserve system, this paper puts forward some suggestions for perfecting the system, which contain: first, amplifying laws and regulations of land reserve; second, making use of funds from various channels to support China's land reserve system; third, scientific reserve and strict supply which goal is avoiding excessively pursuing the short-term income from city land; fourth, perfecting the system concerning land evaluation and land auction; fifth, the principle of combining government regulation with market mechanism ; sixth, building standard distribution system concerning land income.
用诺思的制度变迁理论可以较好地解释中国土地收购储备制度的建立。土地收购储备制度最早起源于西方，目的是为了保障政府公益用地或关键行业建设用地。中国土地收购储备制度始于20世纪90年代中后期。经过1992、1993年的房地产热，国家开始大力调控房地产市场，借鉴国外经验，土地收购储备制度被提出，1999年3月10日杭州市政府颁布了中国第一个土地收购储备办法。土地收购储备制度的建立是一场制度变迁，建立中国土地收购储备制度的诱因是土地效用最大化，而引发制度变迁的创新主体是各级政府和土地收购储备机构，其成本从实际运作中看主要由购房者承担。中国土地收购储备制度的主要内容是对城市和集体土地进行统一收购、整理和供应，具体操作由土地收购储备机构负责。在实践中，中国土地收购储备模式主要有上海模式、杭州模式、天津模式、南京模式四种。
中国土地收购储备制度既取得了一定的收益，又存在一些问题。取得的主要收益为：1．大幅增加城市财政收入；2．抑制土地投机，规范土地市场；3．盘活存量土地，解决国有企业转制资金问题；4．改善城市面貌，提高人民生活水平。存在的问题为：1．中国土地收购储备制度的法律障碍；2．中国土地收购储备制度的目标与实际运作的偏差；3．中国土地收购储备制度的资金支持体系不完善；4．对房地产转让的产生了负面影响；5．政府主导型土地收购储备机构担当着双重角色。
通过对中国土地收购储备制度的绩效分析，本文提出了完善中国土地收购储备制度的一些建议：(一)建立健全土地收购储备的法律法规；(二)拓宽
／迄囱八 硕士学住论文
w MASTER’S THEIS
土地收购储备制度融资渠道；（三）科学储备与严格供给，避免过分追求土地
短期收益；（四）完善土地估价和土地招标拍卖等相关制度；（五）政府调控
与市场机制相结合原则；（六）建立规范的土地收益分配机制。
Douglass C ?North is the main representative of New Institutional Economics, whose outstanding contribution to New Institutional Economics is to reveal the origin of institution and the regulation of institutional change. North thoroughly studies the condition of causing institutional change and completing it .He considers that the expectation for acquiring the maximum potential profit, which can't be obtained in current system, is the reason causing institutional change. When anticipated net profit is more than anticipated costs, an institutional innovation will
occurs.
North's theories of Institutional Change can goodly explain the establishment of China's land reserve system. Land reserve early originates from the West, in order to guarantee the land for public use and the development of key industry. China's land reserve begins in late 1990s.After the bubble economy in real estate in 1992 and 1993, China's government begins to strongly regulate and control real estate market, drawing lesson from the abroad experience, and then establish land reserve system. Hangzhou city issue the first land reserve regulations in China in March 10,1999.The establishment of land reserve system is an institutional change, which cause is maximizing the land effect, and the innovation body who cause institutional change are local government and land reserve organization. The consumers who purchase building bear the costs of the change. The main contents of China land reserve system include unified purchasing, renovating and providing the urban and collective land, and the land reserve organization do it. Now there are four land reserve models in China, including Shanghai model; Hangzhou model; Tianjin model and Nanjing model.
China's land reserve system obtains some profit, and some problems exist in the system. The profit include:1.high increasing city revenue; 2.repressing the land speculations and regulating the land market ;3.making the land circulate and providing funds for state-owned enterprise when it change business
field;4.improving the city environment and people's standard of living. The following are problems. First, some defects exist in law concerning China's land reserve system. Second, the institutional change practice deviates from the goal of China's land reserve system. Third, China's land reserve system is shortage of funds. Forth, the system has negative effect on real estate exchange. Fifth, land reserve organization lead by government play dual role.
After analyzing the effect of China's land reserve system, this paper puts forward some suggestions for perfecting the system, which contain: first, amplifying laws and regulations of land reserve; second, making use of funds from various channels to support China's land reserve system; third, scientific reserve and strict supply which goal is avoiding excessively pursuing the short-term income from city land; fourth, perfecting the system concerning land evaluation and land auction; fifth, the principle of combining government regulation with market mechanism ; sixth, building standard distribution system concerning land income.
引文
1．戴维斯，诺思：《制度变迁和美国经济增长》 《财产权利与制度变迁——产权学派与新制度学派译文集》上海三联书店和上海人民出版1994
2．诺思：《制度、制度变迁与经济绩效》 上海三联书店 1994
3．艾建国：《中国城市土地制度经济问题研究》 华中师范大学出版社 2001
4．严伟新：《刍议土地储备中心贷款》 《探索》 2002．7
5．冯昌中，宋佳波，曾尊固：《社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择》 《地理科学》 第22卷第3期2002年6月
6．谢宗磊：《土地收购储备制度下的房地产转让》 《中国房地产》 2003．1
7．陈建军：《土地储备制度考验房地产市场》 《上海证券报资本周刊》 2003．1．17
8．张宏斌 贾生华：《城市土地储备制度的功能定位及其实现机制》《城市规划》 2000．8
9．贾生华 张宏斌：《城市土地储备制度：模式、效果、问题和对策》 《现代城市研究》 2001．3
10．刘维新 张红：《城市经营、土地储备与土地金融——兼论经营、储备与资金循环机制》 《中国房地产金融》 2001．10
11．王惠民：《用土地经营城市——土地收购储备理论与实践》 《中国土地》 2001．9
12．陈平：《土地储备贷款风险分析》 《中国房地产金融》 2003．1
13．曲长令 孔凡文：《土地收购储备资金来源问题探讨》 《中国房地产》 2003．2
14．张凤和：《谈城市土地储备制度中的难点与对策》 《中国房地产》
2003．2
15．刘维新： 《土地储备制度实施的效应、变化与思考》 《中国房地产金融》2003．3
16．陈炜祯： 《北京土地革命任重道远》 《中国房地产报》2003年3月6日
17．毛镇林： 《市场呼唤土地基金》 《中国国土资源报》2001．4．24
18．王瑞生： 《建立土地基金管理制度》 《中国国土资源报》2001．4．24
19．张笑寒： 《城市土地收购储备资产证券化融资》 《中国房地产金融》2002．7
20．朱道林： 《我国建立土地基金的有关问题探讨》 《中国房地产金融》2002．1
21．王红月： 《土地市场再次酝酿变局》 《中国楼市》 2002年11月27日
22．陈刃心： 《对地产“绿色通道”的思考》 《中国房地产报》2003年1月16日
23．韦公远： 《繁荣地产市场的决策思考》 《中国房地产报》2003年1月16日
24．浙江嵊州市土地管理局 《为了七山一水三分田》《中国国土资源报》2001年2月6日
25．杨遴杰 林坚 李昕 高永 《国外土地储备制度及借鉴》 《中国土地》2002．5
26．谭术魁 彭补拙 《对我国若干城市土地储备运作的比较》 《中国房地产》 2003．1
27．高波： 《论适应企业改制的城市土地资产运营与管理体制改革和创新》 土地市场和土地储备机制与推进城市化进程研究文集浙江省土地开发整理网站2001—2002年
28．朱寅传： 《土地市场与城市化—论政府主导型土地收购储备机制的创新》 同上
2．诺思：《制度、制度变迁与经济绩效》 上海三联书店 1994
3．艾建国：《中国城市土地制度经济问题研究》 华中师范大学出版社 2001
4．严伟新：《刍议土地储备中心贷款》 《探索》 2002．7
5．冯昌中，宋佳波，曾尊固：《社会主义市场经济条件下的土地储备及其模式选择》 《地理科学》 第22卷第3期2002年6月
6．谢宗磊：《土地收购储备制度下的房地产转让》 《中国房地产》 2003．1
7．陈建军：《土地储备制度考验房地产市场》 《上海证券报资本周刊》 2003．1．17
8．张宏斌 贾生华：《城市土地储备制度的功能定位及其实现机制》《城市规划》 2000．8
9．贾生华 张宏斌：《城市土地储备制度：模式、效果、问题和对策》 《现代城市研究》 2001．3
10．刘维新 张红：《城市经营、土地储备与土地金融——兼论经营、储备与资金循环机制》 《中国房地产金融》 2001．10
11．王惠民：《用土地经营城市——土地收购储备理论与实践》 《中国土地》 2001．9
12．陈平：《土地储备贷款风险分析》 《中国房地产金融》 2003．1
13．曲长令 孔凡文：《土地收购储备资金来源问题探讨》 《中国房地产》 2003．2
14．张凤和：《谈城市土地储备制度中的难点与对策》 《中国房地产》
2003．2
15．刘维新： 《土地储备制度实施的效应、变化与思考》 《中国房地产金融》2003．3
16．陈炜祯： 《北京土地革命任重道远》 《中国房地产报》2003年3月6日
17．毛镇林： 《市场呼唤土地基金》 《中国国土资源报》2001．4．24
18．王瑞生： 《建立土地基金管理制度》 《中国国土资源报》2001．4．24
19．张笑寒： 《城市土地收购储备资产证券化融资》 《中国房地产金融》2002．7
20．朱道林： 《我国建立土地基金的有关问题探讨》 《中国房地产金融》2002．1
21．王红月： 《土地市场再次酝酿变局》 《中国楼市》 2002年11月27日
22．陈刃心： 《对地产“绿色通道”的思考》 《中国房地产报》2003年1月16日
23．韦公远： 《繁荣地产市场的决策思考》 《中国房地产报》2003年1月16日
24．浙江嵊州市土地管理局 《为了七山一水三分田》《中国国土资源报》2001年2月6日
25．杨遴杰 林坚 李昕 高永 《国外土地储备制度及借鉴》 《中国土地》2002．5
26．谭术魁 彭补拙 《对我国若干城市土地储备运作的比较》 《中国房地产》 2003．1
27．高波： 《论适应企业改制的城市土地资产运营与管理体制改革和创新》 土地市场和土地储备机制与推进城市化进程研究文集浙江省土地开发整理网站2001—2002年
28．朱寅传： 《土地市场与城市化—论政府主导型土地收购储备机制的创新》 同上