济南市城区土地集约利用潜力评价
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摘要
城市土地是城市社会和经济发展的基础，其利用水平的高低会给城市带来不同的经济、社会和环境效益。目前，我国土地资源日趋紧张，而大部分城市土地集约利用水平低下，造成了土地的浪费和效益的降低。为了提高城市土地的集约利用水平，实现城市土地的可持续利用，本文在汲取国内外先进的相关理论、研究方法和实际调查的基础之上，采用地理信息系统作为主要技术支撑，以济南市为例，在理论和实践上对城市集约利用潜力评价作了尝试性的探讨。
理论方面，探讨了国内外关于城市土地利用的研究现状及存在问题，提出了城市土地集约利用潜力评价的概念和内涵，指出了评价应遵循的原则以及实现途径，分析了影响城市土地集约利用的因素，系统地总结出评价指标体系和评价标准，并结合济南市的实际情况，对建成区内城市土地集约利用现状、潜力大小、集约利用趋势作了简单的探讨。
实践方面，首次评价了济南市城区土地的集约利用状况，并选取典型指标计算了低度利用区面积、经济效益和土地资产的潜力。在功能区设置方面采取先评价再划分再调整的模糊方法，划分为居住、商业、工业和其它四类功能区，主要对前三类功能区评价。利用专家咨询、统计分析等方法，筛选出一系列的评价指标，三类功能区从中选取各自相应的评价指标，共三套，每一指标经特尔菲法计算后赋予不同权重。参照国家标准、行业内部规定以及济南市和国内外同等发展水平城市的实际情况，制定评价标准。采取区域分值法和极限法划分出济南市城区各类用地的低度利用区、适度利用区、集约利用区、过度利用区四个潜力级。设定期望容积率与现状用地容积率相比较，代入所推导出的计算公式，计算出各类用地低度利用区的面积潜力，结合单位面积商品房售价计算出居住功能区低度利用区经济效益潜力，同时用居住区片基准地价计算土地资产潜力：结合商业单位面积平均利税计算商业低度利用区经济效益潜力，商业区片基准地价计算土地资产潜力：结合工业单位面积平均利税计算工业低度利用区经济效益潜力，工业区片基准地价计算土地资产潜力。在评价结果图上划分出扇形单元和环形单元，生成统计频率图，对评价结果中土地集约利用分布、土地利用结构合理性、土地集约利用规律作出分析。
作为应用之一，根据功能区评价结果，从城市土地后备资源总量、城市人口与用地增长弹性、投入与用地增长弹性、产出与用地增长弹性四个方面简单分析了城市总体土地集约利用趋势。此外，对计算机辅助评价特别是地理信息系统在城区土地集约利用潜力评价中的应用作了有益的探索。
最后，简要总结了论文的主要结论，包括理论的突破、技术的创新、应用前景等，提出了本研究中存在的不足及有待于进一步解决的问题。
Urban land is the foundation of urban social and economical development. The different degree of urban land use brings about different economical, social and environmental benefits to urban areas. Now, the land resource of our country becomes tenser day by day. The low level of urban land use has caused waste and the reduction of land benefit . To raise the intensivism and realize the sustainable use of urban land, this paper adopts geography information system as major technology to discuss the evaluation of urban land intensive use and potential. All of them are based on drawing the foundation of domestic and international advanced related theories, research technique and actual inquiry. Jinan city is the case of this study.
On theoretical aspect, the domestic and international research status quo and existent problem about urban land use have been discussed. The connotation and concept of urban land intensive use are given. Then the factors that affect urban land use have been analysed. After summarizing evaluating indexes and standards systematically and combining the actual condition of Jinan city, we make simple discuss on the present situation, potential size and intensive use tendency of urban land in districts of Jinan city.
On practice aspect, the status quo of urban land intensive use in Jinan city has been evaluated for the first time. The potential of area, economic benefits and land asset in low degree use areas are also calculated. A vague method has been adopted when dividing function districts. In this way, evaluation is the first step. The second step is to divide function districts which are residential, commercial, industrial and other function districts. The third step is to adjust confines. The evaluation is mainly about former three districts. A series of evaluating indexes are filtered using expert consulted method and statistical analysis method. Evaluating standards are also established according to national standards and actual conditions of Jinan city as well as domestic and international cities which are on equal developmental level. Every index has different weight. Four potential levels which are low, proper, intensive and exorbitant use areas are achieved with regional mark and limit methods. After comparing setted anticipant volume rate with current one, the two volume rates are pushed into the
2
derived formula then the potential of low used districts is calculated. The economic benefit potential can be calculated combining merchandise room price and land asset potential in the same progress with standard land price. This model is used in calculation of commercial and industrial potential. Statistical frequency graphs on appraisement result have been generated with fan-shaped units and annular units. Based on these pictures, there are some analysises of land use distribution, structure and regularity.
As one of the applications, the intensive use tendency of overall urban land is simply analysed with appraisement results and calculated potential size in this paper. This analysis comprises city land reserve resource amount, city population and land use increase elasticity, input and land use increase elasticity, output and land use increase elasticity. Besides, the assistant evaluation with computer especially geography information system is helpfully explored.
At the end of this thesis, there is a brief summing up of this study' s major contents which includes the breakthrough of theory, innovation of technology and application prospect. Some deficiencies and questions that require further study are put forward.
理论方面，探讨了国内外关于城市土地利用的研究现状及存在问题，提出了城市土地集约利用潜力评价的概念和内涵，指出了评价应遵循的原则以及实现途径，分析了影响城市土地集约利用的因素，系统地总结出评价指标体系和评价标准，并结合济南市的实际情况，对建成区内城市土地集约利用现状、潜力大小、集约利用趋势作了简单的探讨。
实践方面，首次评价了济南市城区土地的集约利用状况，并选取典型指标计算了低度利用区面积、经济效益和土地资产的潜力。在功能区设置方面采取先评价再划分再调整的模糊方法，划分为居住、商业、工业和其它四类功能区，主要对前三类功能区评价。利用专家咨询、统计分析等方法，筛选出一系列的评价指标，三类功能区从中选取各自相应的评价指标，共三套，每一指标经特尔菲法计算后赋予不同权重。参照国家标准、行业内部规定以及济南市和国内外同等发展水平城市的实际情况，制定评价标准。采取区域分值法和极限法划分出济南市城区各类用地的低度利用区、适度利用区、集约利用区、过度利用区四个潜力级。设定期望容积率与现状用地容积率相比较，代入所推导出的计算公式，计算出各类用地低度利用区的面积潜力，结合单位面积商品房售价计算出居住功能区低度利用区经济效益潜力，同时用居住区片基准地价计算土地资产潜力：结合商业单位面积平均利税计算商业低度利用区经济效益潜力，商业区片基准地价计算土地资产潜力：结合工业单位面积平均利税计算工业低度利用区经济效益潜力，工业区片基准地价计算土地资产潜力。在评价结果图上划分出扇形单元和环形单元，生成统计频率图，对评价结果中土地集约利用分布、土地利用结构合理性、土地集约利用规律作出分析。
作为应用之一，根据功能区评价结果，从城市土地后备资源总量、城市人口与用地增长弹性、投入与用地增长弹性、产出与用地增长弹性四个方面简单分析了城市总体土地集约利用趋势。此外，对计算机辅助评价特别是地理信息系统在城区土地集约利用潜力评价中的应用作了有益的探索。
最后，简要总结了论文的主要结论，包括理论的突破、技术的创新、应用前景等，提出了本研究中存在的不足及有待于进一步解决的问题。
Urban land is the foundation of urban social and economical development. The different degree of urban land use brings about different economical, social and environmental benefits to urban areas. Now, the land resource of our country becomes tenser day by day. The low level of urban land use has caused waste and the reduction of land benefit . To raise the intensivism and realize the sustainable use of urban land, this paper adopts geography information system as major technology to discuss the evaluation of urban land intensive use and potential. All of them are based on drawing the foundation of domestic and international advanced related theories, research technique and actual inquiry. Jinan city is the case of this study.
On theoretical aspect, the domestic and international research status quo and existent problem about urban land use have been discussed. The connotation and concept of urban land intensive use are given. Then the factors that affect urban land use have been analysed. After summarizing evaluating indexes and standards systematically and combining the actual condition of Jinan city, we make simple discuss on the present situation, potential size and intensive use tendency of urban land in districts of Jinan city.
On practice aspect, the status quo of urban land intensive use in Jinan city has been evaluated for the first time. The potential of area, economic benefits and land asset in low degree use areas are also calculated. A vague method has been adopted when dividing function districts. In this way, evaluation is the first step. The second step is to divide function districts which are residential, commercial, industrial and other function districts. The third step is to adjust confines. The evaluation is mainly about former three districts. A series of evaluating indexes are filtered using expert consulted method and statistical analysis method. Evaluating standards are also established according to national standards and actual conditions of Jinan city as well as domestic and international cities which are on equal developmental level. Every index has different weight. Four potential levels which are low, proper, intensive and exorbitant use areas are achieved with regional mark and limit methods. After comparing setted anticipant volume rate with current one, the two volume rates are pushed into the
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derived formula then the potential of low used districts is calculated. The economic benefit potential can be calculated combining merchandise room price and land asset potential in the same progress with standard land price. This model is used in calculation of commercial and industrial potential. Statistical frequency graphs on appraisement result have been generated with fan-shaped units and annular units. Based on these pictures, there are some analysises of land use distribution, structure and regularity.
As one of the applications, the intensive use tendency of overall urban land is simply analysed with appraisement results and calculated potential size in this paper. This analysis comprises city land reserve resource amount, city population and land use increase elasticity, input and land use increase elasticity, output and land use increase elasticity. Besides, the assistant evaluation with computer especially geography information system is helpfully explored.
At the end of this thesis, there is a brief summing up of this study' s major contents which includes the breakthrough of theory, innovation of technology and application prospect. Some deficiencies and questions that require further study are put forward.
引文
1 中国国土资源报，2001年5月21日
2 陈志强，邓福光．城镇土地使用集约化初探．中国土地，2001，1：19
3 国家统计局城市社会经济调查总队．中国城市统计年鉴．北京：中国统计出版社，2000，389-410
4 倪绍祥．土地类型与土地评价概论(第二版)．北京：高等教育出版社，1999
5 陶志红．缄市土地集约利用几个基本问题的探讨．中国土地科学，2000，5：1-5
6 A. S. Mather. Land use. Longman Scientific & Technical. Longman Group UK. 1989
7 刘盛和，吴传钧等．评析西方城市土地利用的理论研究．地理研究，2001，20(1)：111-118
8 马克伟．土地大辞典．长春：长春出版社，1991，838-839
9 肖梦．城市微观经济学．北京：人民出版社，1993，393
10 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价理论与方法．北京：地质出版社，2000，22-60
11 郑荣禄．中国城市经济分析．云南：云南大学出版社，1997，51-66
12 许光建．价格理论及其应用．北京：中国人民大学出版社，1999，1-5
13 刘卫东，彭俊等．城市化地区土地非农地开发．北京：科学出版社，1999
14 吴海洋，周建春．城市土地价格调查与集约利用潜力评价．中国土地，2000，5：21-24
15 Swanstrom. T, Semisovereign Citles: The Politics of Urban Development. polity. 1988, 21(1)83-110
16 朱英明，姚士谋．国外区域联系研究综述．世界地理研究，2001，10(2)：16-23
17 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价相关经济理论与方法．北京：地质出版社，2000，1-63
18 延军平，黄春长等．跨世纪全球环境问题及行为对策．北京：科学出版社，1999，151-160
19 中国21世纪议程——中国21世纪人口、环境与发展白皮书．北京：中国环境科学出版社，1994，107-134
20 杨钢桥，韩桐魁．论城市土地集约利用．地域研究与开发，1998，3：52-55
21 唐子来，寇永霞．面向市场经济的土地市场资源配置．城市规划，2000，24(10)：21-23
22 Eric F. Lambin. Modelling and monitoring land-cover change processes in tropical regions. Progress in Physical Geography, 1997, 21(3): 375-393
23 董柯．国家干预下的市场经济—中国城市土地利用的可持续发展之路．规划研究，2000，24(2)：16-19
24 严星，林增杰．城市地产评估(修订本)．北京：中国人民大学出版社，1999，38-54
25 马传栋．城市生态经济学．北京：经济日报出版社，1989，170-213
26 李王鸣．叶信岳等．城市人居环境评价——以杭州城市为例．经济地理，1999，19(2)：38-43
27 刘彦随．城市土地配置的权利因素及其互动机制．南京师大学报(自然版)，1997，20(3)：62-66
28 李斌．层次分析法和特尔菲法的赋权精度与定权．系统工程理论与实践，1998，12：74-79
29 杜受祜，廖显赤，论城镇土地的集约利用．社会科学研究，1999，6：57-60
30 张凯等．城市规划工作手册(上、下册)．内部资料．1998
31 济南市人民政府．济南市城市总体规划(1996-2010)专项规划说明．1998
32 济南市发展计划委员会．济南市“十五”专题规划汇编(下卷)．内部资料
33 山东省标准设计办公室，山东省建筑设计院．山东省标准—住宅建筑设计标准．2001
34 中华人民共和国建设部．中华人民共和国国家标准—建筑结构设计术语和符号标准．北京中国建筑工业出版社，1997
35 刘盛和，吴传钧等．基于GIS的北京城市土地利用模式．地理学报，2000，55(4)：407-416
36 张明．土地利用结构及其驱动因子的统计分析—以榆林地区为例．地理科学进展，1997，16(4)：19-25
37 荣芳，杨成愠．土地信息系统分布式设计与实现．计算机应用，1999，19(2)：35-38
38 城市用地分类与规划建设用地标准，GBJ—137—90，1991
39 城市居住区设计规范，GBJ50180—94，1994
40 董昕．城市住宅区位及其影响因素分析．城市规划，2001，25(2)33-38
41 申金山，关柯．城市居住用地适宜性评价方法与应用．城市环境与城市生态，1999，12(2)29-31
42 国土资源部．城镇土地分等定级规程，2000
43 邹艳红，向南平等．在Mapinfo系统中嵌套Access7.0的方法．测绘通报，1999，8：28-35
44 高志强，刘纪远．基于遥感和GIS的中国土地潜力资源的研究．遥感学报，2000，4(2)：136-140
45 济南市统计局．2001年济南统计年鉴．北京：中国统计出版社，2001
46 济南市历下区统计局．2000年济南市历下区统计年鉴
47 济南市市中区统计局．2000年济南市市中区统计年鉴
48 济南市槐荫区统计局．2000年济南市槐荫区统计年鉴
49 济南市天桥区统计局．2000年济南市天桥区统计年鉴
50 济南市历城区统计局．2000年济南市历城区统计年鉴
51 济南市教育委员会．2000年济南市教育统计手册
52 岳天祥．土地管理与房地产评估的系统模型．北京：中国社会出版社，1994
53 Weiguo Li, Yoji Kawakami and Yoshiaki Honda. A comparative study On urban environmental poiicy．城市基础设施发展国际学术研讨会论文．杭州：浙江大学出版社，1996
54 王玉志．济南市城区土地定级估价．济南：黄河人民出版社，1998
55 朱英浩，张祖勋等．基于Mapinfo的城市3维可视化GIS．测绘通报，2000，7：1-3
56 朱凤武，彭补拙等．温州市土地利用空间格局研究．经济地理，2001，21(1)：101-104
57 陈爽，姚士谋．中小城市用地扩展中节约用地措施的探索—以东南沿海地区为例．地理科学，1998，18(5)：425-429
58 熊鲁霞，骆棕．上海市工业用地的效率与布局．城市规划汇刊，2000，2：22-45
59 张波，郑新奇．济南市土地可持续利用研究．地域研究与开发，2001，4：56-58
60 Anthony Gar-on Yeh and Xia Li. Sustainable land development model for rapid growth areas Using GIS. Geographical lnformation Science, 1998, 2
61 徐巨洲．现实主义的城市土地利用与发展观．城市规划，1999，23(1)：9-13
62 梁平．城市土地合理配置浅论．中国国土资源报，2001年5月21日
63 邵华，徐国彬等．浅议中国城市土地的集约化利用．资源科学，1999，21(5)：59-62
2 陈志强，邓福光．城镇土地使用集约化初探．中国土地，2001，1：19
3 国家统计局城市社会经济调查总队．中国城市统计年鉴．北京：中国统计出版社，2000，389-410
4 倪绍祥．土地类型与土地评价概论(第二版)．北京：高等教育出版社，1999
5 陶志红．缄市土地集约利用几个基本问题的探讨．中国土地科学，2000，5：1-5
6 A. S. Mather. Land use. Longman Scientific & Technical. Longman Group UK. 1989
7 刘盛和，吴传钧等．评析西方城市土地利用的理论研究．地理研究，2001，20(1)：111-118
8 马克伟．土地大辞典．长春：长春出版社，1991，838-839
9 肖梦．城市微观经济学．北京：人民出版社，1993，393
10 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价理论与方法．北京：地质出版社，2000，22-60
11 郑荣禄．中国城市经济分析．云南：云南大学出版社，1997，51-66
12 许光建．价格理论及其应用．北京：中国人民大学出版社，1999，1-5
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16 朱英明，姚士谋．国外区域联系研究综述．世界地理研究，2001，10(2)：16-23
17 国土资源部土地估价师资格考试委员会．土地估价相关经济理论与方法．北京：地质出版社，2000，1-63
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19 中国21世纪议程——中国21世纪人口、环境与发展白皮书．北京：中国环境科学出版社，1994，107-134
20 杨钢桥，韩桐魁．论城市土地集约利用．地域研究与开发，1998，3：52-55
21 唐子来，寇永霞．面向市场经济的土地市场资源配置．城市规划，2000，24(10)：21-23
22 Eric F. Lambin. Modelling and monitoring land-cover change processes in tropical regions. Progress in Physical Geography, 1997, 21(3): 375-393
23 董柯．国家干预下的市场经济—中国城市土地利用的可持续发展之路．规划研究，2000，24(2)：16-19
24 严星，林增杰．城市地产评估(修订本)．北京：中国人民大学出版社，1999，38-54
25 马传栋．城市生态经济学．北京：经济日报出版社，1989，170-213
26 李王鸣．叶信岳等．城市人居环境评价——以杭州城市为例．经济地理，1999，19(2)：38-43
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28 李斌．层次分析法和特尔菲法的赋权精度与定权．系统工程理论与实践，1998，12：74-79
29 杜受祜，廖显赤，论城镇土地的集约利用．社会科学研究，1999，6：57-60
30 张凯等．城市规划工作手册(上、下册)．内部资料．1998
31 济南市人民政府．济南市城市总体规划(1996-2010)专项规划说明．1998
32 济南市发展计划委员会．济南市“十五”专题规划汇编(下卷)．内部资料
33 山东省标准设计办公室，山东省建筑设计院．山东省标准—住宅建筑设计标准．2001
34 中华人民共和国建设部．中华人民共和国国家标准—建筑结构设计术语和符号标准．北京中国建筑工业出版社，1997
35 刘盛和，吴传钧等．基于GIS的北京城市土地利用模式．地理学报，2000，55(4)：407-416
36 张明．土地利用结构及其驱动因子的统计分析—以榆林地区为例．地理科学进展，1997，16(4)：19-25
37 荣芳，杨成愠．土地信息系统分布式设计与实现．计算机应用，1999，19(2)：35-38
38 城市用地分类与规划建设用地标准，GBJ—137—90，1991
39 城市居住区设计规范，GBJ50180—94，1994
40 董昕．城市住宅区位及其影响因素分析．城市规划，2001，25(2)33-38
41 申金山，关柯．城市居住用地适宜性评价方法与应用．城市环境与城市生态，1999，12(2)29-31
42 国土资源部．城镇土地分等定级规程，2000
43 邹艳红，向南平等．在Mapinfo系统中嵌套Access7.0的方法．测绘通报，1999，8：28-35
44 高志强，刘纪远．基于遥感和GIS的中国土地潜力资源的研究．遥感学报，2000，4(2)：136-140
45 济南市统计局．2001年济南统计年鉴．北京：中国统计出版社，2001
46 济南市历下区统计局．2000年济南市历下区统计年鉴
47 济南市市中区统计局．2000年济南市市中区统计年鉴
48 济南市槐荫区统计局．2000年济南市槐荫区统计年鉴
49 济南市天桥区统计局．2000年济南市天桥区统计年鉴
50 济南市历城区统计局．2000年济南市历城区统计年鉴
51 济南市教育委员会．2000年济南市教育统计手册
52 岳天祥．土地管理与房地产评估的系统模型．北京：中国社会出版社，1994
53 Weiguo Li, Yoji Kawakami and Yoshiaki Honda. A comparative study On urban environmental poiicy．城市基础设施发展国际学术研讨会论文．杭州：浙江大学出版社，1996
54 王玉志．济南市城区土地定级估价．济南：黄河人民出版社，1998
55 朱英浩，张祖勋等．基于Mapinfo的城市3维可视化GIS．测绘通报，2000，7：1-3
56 朱凤武，彭补拙等．温州市土地利用空间格局研究．经济地理，2001，21(1)：101-104
57 陈爽，姚士谋．中小城市用地扩展中节约用地措施的探索—以东南沿海地区为例．地理科学，1998，18(5)：425-429
58 熊鲁霞，骆棕．上海市工业用地的效率与布局．城市规划汇刊，2000，2：22-45
59 张波，郑新奇．济南市土地可持续利用研究．地域研究与开发，2001，4：56-58
60 Anthony Gar-on Yeh and Xia Li. Sustainable land development model for rapid growth areas Using GIS. Geographical lnformation Science, 1998, 2
61 徐巨洲．现实主义的城市土地利用与发展观．城市规划，1999，23(1)：9-13
62 梁平．城市土地合理配置浅论．中国国土资源报，2001年5月21日
63 邵华，徐国彬等．浅议中国城市土地的集约化利用．资源科学，1999，21(5)：59-62