小产权房问题研究与集体土地流转机制改革
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摘要
小产权房自20世纪90年代房地产市场启动之初就大量涌现,政府部门贯对其皆以违法建设论处。尤其是在2012年3月,由国土部牵头、14个部委参与研究制定的小产权房初步清理整治政策方案已上报给国务院,开始系统整理小产权问题。现在几乎中国所有大城市都存在小产权房,小产权房的高利润,吸引着大量的利益群体,开发商、村委会、购房者都参与其中。然而,对于小产权房的产权问题,则仅在一定的范围内被承认。也就是说没有物权的特性,也就不享有物权的基本权利,不受《物权法》的保护,也无处分的权力。但因小产权房涉及的群体众多,并且已经形成的客观存在让小产权房的解决必须慎之又慎,否则极有可能造成不稳定的因素。
本文拟通过分析小产权房的产生背景、凸显的原因结合学界的主要观点,分析小产权房问题产生的社会原因；通过分析现行的土地制度、相关法律规定,尤其是农村宅基地、建设用地方面法律,结合现行农村的现状,寻找小产权房问题产生的制度原因；剖析以上各种原因的基础上,着重对“小产权房”庞大的卖方市场行为进行分析,运用法律经济学上博弈分析的方法,分析土地市场上各利益主体,如中央政府、地方政府、集体经济组织、集体经济组织成员等在农村土地市场中利益博弈,来判断现行上地制度对主体行为导向作用的大小,探讨通过进行集体土地流转制度改革来解决小产权房问题,论证构建集体土地使用权流转相关制度的可行性。
The small property right room since the nineteen ninties started at the beginning of the real estate market in large numbers, government departments on the illegal construction shall be consistent with. Especially in2012March, led by the Ministry of land,14ministries involved in the study and formulation of the small property right room preliminary clean-up remediation program has been submitted to the State Council policy, began to put the small property right problem. Now almost all of China's big city there are small property, high profits of the housing of small property right, attracting a large number of interest groups, developers, the village committee, property buyers are involved. However, for the problem of property rights of small property room, only to be recognized in a certain range. That is characteristic of no real, does not enjoy the basic right, is not affected by the "protection of the law", there is no disciplinary powers. But because of the small property right room relates to many groups, the objective existence and has formed to solve the housing of small property right must be cautious, otherwise, most likely caused by unstable factors.
Through the analysis of the housing of small property right background, highlight the reasons with the main academic point of view, analyzing the social reasons of small property right problem generated; through the analysis of relevant legal system of land, the existing provisions of the law, especially the land for rural residential land, construction, combined with the current rural status, reasons for system small property right problem; analysis based on the reasons above, focuses on the "seller's market behavior of small property room" huge analysis, using the method of game analysis of law and Economics on land market, analysis of various stakeholders, such as central government, local government, collective economic organizations, members of the collective economic organizations in rural areas the land market in the interests of the game, to determine the size of current land system on the behavior of the guiding role, to solve the housing of small property right through the reform of collective land circulation system,demonstrates the feasibility of circulation of right to use collective land system.
本文拟通过分析小产权房的产生背景、凸显的原因结合学界的主要观点,分析小产权房问题产生的社会原因；通过分析现行的土地制度、相关法律规定,尤其是农村宅基地、建设用地方面法律,结合现行农村的现状,寻找小产权房问题产生的制度原因；剖析以上各种原因的基础上,着重对“小产权房”庞大的卖方市场行为进行分析,运用法律经济学上博弈分析的方法,分析土地市场上各利益主体,如中央政府、地方政府、集体经济组织、集体经济组织成员等在农村土地市场中利益博弈,来判断现行上地制度对主体行为导向作用的大小,探讨通过进行集体土地流转制度改革来解决小产权房问题,论证构建集体土地使用权流转相关制度的可行性。
The small property right room since the nineteen ninties started at the beginning of the real estate market in large numbers, government departments on the illegal construction shall be consistent with. Especially in2012March, led by the Ministry of land,14ministries involved in the study and formulation of the small property right room preliminary clean-up remediation program has been submitted to the State Council policy, began to put the small property right problem. Now almost all of China's big city there are small property, high profits of the housing of small property right, attracting a large number of interest groups, developers, the village committee, property buyers are involved. However, for the problem of property rights of small property room, only to be recognized in a certain range. That is characteristic of no real, does not enjoy the basic right, is not affected by the "protection of the law", there is no disciplinary powers. But because of the small property right room relates to many groups, the objective existence and has formed to solve the housing of small property right must be cautious, otherwise, most likely caused by unstable factors.
Through the analysis of the housing of small property right background, highlight the reasons with the main academic point of view, analyzing the social reasons of small property right problem generated; through the analysis of relevant legal system of land, the existing provisions of the law, especially the land for rural residential land, construction, combined with the current rural status, reasons for system small property right problem; analysis based on the reasons above, focuses on the "seller's market behavior of small property room" huge analysis, using the method of game analysis of law and Economics on land market, analysis of various stakeholders, such as central government, local government, collective economic organizations, members of the collective economic organizations in rural areas the land market in the interests of the game, to determine the size of current land system on the behavior of the guiding role, to solve the housing of small property right through the reform of collective land circulation system,demonstrates the feasibility of circulation of right to use collective land system.
引文
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》.中华人民共和国中央人民政府网站.
2.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》.中华人民共和国国土资源部网站.http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200412/t20041227 6370.-htm.
3.《关于加强农村宅基地管理的意见》中华人民共和国国土资源部网站.http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200506/t20050617_638348.htm.
4.《中华人民共和国土地管理法》中华人民共和国中央人民政府网站http://www.gov.cn/banshi/2005-05/26/content_989.htm.
5.Economic Aoalysis of Law,Boston:Little Brown.1973;2nd.,1977:3ed ed.,1986:4th ed,,1992:5th ed.,1998.
6.[美]罗宾.保罗.麦乐怡著.孙潮译.法与经济学[M].杭州：浙江人民出版社.1999.2页
7.冯玉军.法经济学范式研究及其理论阐释.法制与社会发展.2004.
8.钱弘道.经济分析法学的几个基本概念闸释.同济大学学报(社会科学版).2005.
9全国工商联房地产商会旗下REIC0工作室吴亚平博士对外发布的《我国小产权房问题研究：问题与出路》报告.
10.吴好.土地征收中地方政府的利益行为解析——基于地方政府间博弈的视角.经济体制改革.2011.
11.《中华人民共和国宪法》.中国人大网http://www.mlr.gov.cn/zwgk/zytz/201105/t20110516_865762.htm.
12.孟勤国.物权二元结构论——中国物权制度的理论重构[M].北京人民法院出版.2004
[1]孔祥智.邵峰.土地流转与农民利益保护[J].农村金融研究.2011(12)
[2]徐春培.重庆.让上地充分活起来[J].中国农村金融.2012(3)
[3]苗壮.金飞.金融杠杆撬动流转之术[J].中国农村金融.2012(3)
[4]赵之枫.张建.城乡统筹视野下农村宅基地与住房制度的思考[J].城乡统筹.2011(3).
[5]万国华.宅基地换房中的若干法律问题[J].中国房地产.2009(3).
[6]陈武元.“小产权房”路任何方[J].农村经济.2008(3).
[7]王彦.解决小产权房问题对策研究.河北法学[J].2010.(9).
[8]孟勤国,黄莹.中国农村土地法律政策的三个前置性问题[J].西南民族大学学报(人文社会科学版).2010(7).
[9]武建东.小产权房是改革的历史欠账[J].中国改革.2008.(3).
[10]李谱.韩立达.建立农村宅基地使用权流转制度问题探讨[J].改革研究.2008(10).
[11]蔡继明.小产权房的制度根源及治理方略[J].理论前沿.2009(22).
[12]潇绮.小产权房走在钢用上,未来之路在何方.[J].观察.2007(05).
[13]刘东.张良悦.土地征用的过度激励[J].江苏社会科学.2007(01).
[14]李珍贵.小产权房违法之痛[J].中国土地.2008(01).
[15]张锋.从政府规制角度看小产权房[J].城市开发.2007(09).
[16]王世忠.刘卫东.张恒义.土地监察博弈与策略抉择[J].经济地理.2008(06)
[17]吴红军.创新金融服务支持农村上地流转[N].金融时报.2008-10-30.
[18]施业造.信阳分行精细服务农村土地流转[N].中国城乡金融报.2011-11-11.
[19]李晓美.完善服务体系 丰富信贷产品[N].金融时报.2009-7-9.
[20]崔建远.土地上的权利群研究[M].法律出版社.2004.第页
[21]谢代银.邓燕云著.《中国农村土地流转模式研究》[M].西南师范大学出版社,2009(7).第75-78页
[22]江平.中国土地立法研究[M].北京.中国政法大学出版社,1999.第36-39,88-93页
[22][美]巴泽尔.产权的经济分析[M].上海.上海人民出版社,1997.第211页
[24]钱忠好.中国土地变迁和创新研究(续)[M].北京.社会科学文献出版社,2005.第99页
[25]孟勤国.中国农村土地流转问题研究[M].北京.法律出版社,2009.第25页
[26]孟勤国.物权二元结构论——中国物权制度的理论重构[M].北京.人民法院出版.2004.第38-39页
[26]刘俊.土地所有权国家独占研究[M].北京.法律出版社.2008.第55-62页
[28]叶剑平.张有会.一样的土地不一样的生活[M].北京.中国人民大学出版社.2010.第55-57页
[29]国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发[2004]28号)
[30]国务院办公厅转发国土资源部关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知(国办发[2005]32号)
[31]关于加强土地管理促进小城镇健康发展的通知.国土资源部文件(国土资 发[2000]337号).2000.
2.《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》.中华人民共和国国土资源部网站.http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200412/t20041227 6370.-htm.
3.《关于加强农村宅基地管理的意见》中华人民共和国国土资源部网站.http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200506/t20050617_638348.htm.
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