我国小产权房法律问题研究
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摘要
对于小产权房这一概念,在不同情况下有不同含义。本文所谓小产权房,是指在农村集体土地上修建的住宅,其中一部分甚至是全部出售给城镇居民。这种房屋的权属证书没有房管部门的认可,仅由乡镇政府或农村集体组织制作。作为我国城乡二元机制下的产物,小产权房具有特殊地域性、价格低廉性、主体众多性及产权缺陷性四方面特征。本文根据不同标准,对现有小产权房做分类阐述,并对小产权房的发展历程及规模做出说明。
小产权房发展的原因众多,有城市房价过高、城镇化进程和新农村建设加快、小产权房利益主体驱动、社会保障性住房不足以及土地监察执法缺位等现实原因;同时城乡二元机制下农村土地法律制度的缺陷,即所有权主体虚位、农村集体土地权能不足、土地征收制度弊端,构成了影响小产权房发展的制度因素。这些原因反应出当前我国在房地产市场、社会保障性住房体系、农村土地法律制度、农民权益保护等方面存在诸多问题。
基于小产权房合法化所具备的社会基础、实践经验和法律依据三方面可行性条件,以及小产权房合法化所带来的保护耕地、抑制房价畸形增长、维护农民及购房者权益、加快城乡一体化进程、顺应社会发展需要等有利影响。本文赞成小产权房合法化这一观点。
在小产权房合法化的前提下,通过采取对现有小产权房从理性角度加以区别对待,改革农村土地产权制度,建立、健全农村宅基地使用权流转机制,改进土地征收制度;同时坚持保护耕地这一基本方针,完善社会保障性住房体系、农村社会保障制度、及城乡二元户籍制度,以实现城乡土地、户籍、社保一元化的目标,为小产权房合法化提供理论与现实条件。
Small property right house has different meanings in different situations. The paper refers to meaning is constructed on farmers collectively owned lands by the farmers or town level governments who have the ownership of the lands. As the dual structure in urban and rural areas, it is characterized by its special territory, low prices, subjects of a large number, property defects. According to different standards, the paper enunciates the different kinds of small property right house.
The practical reasons for development of small property right house are prices on the city of deformity, stakeholder-driven, inadequate social security houses and absence of monitoring the enforcement of land, and the systematical cause is the defect of land the legal system based on the dualistic structure in urban and rural areas, such as absent subject in land ownership, defect of land expropriation system. So, it reflect China's real estate market, the system of rural land, protection the interests of farmers which are facing many problems.
This paper analyzes the legalization of small property right house based on the feasibility of the social basis of available, practical experience and legal basis, and has other beneficial effects, such as protection of cultivated land, inhibition abnormal growth of house prices, maintaining rights of farmers and buyers, speeding up the process of urbanization and so on. Finally, this paper approves the legalization of small property right house.
Based on the premise that small property right house is legitimate, the existing houses should be treated differently. For providing theoretical and practical conditions which small property right house is legitimate, we should reform the land property right in rural area, establish and improve the right of land flowing in rural area, improve the land expropriation system, and maintain the basic principle of protecting cultivated land and improve affordable housing and so on. For achieving unified goal of urban and rural land, residence, social security, we should reform the differences household registration system between rural and urban.
小产权房发展的原因众多,有城市房价过高、城镇化进程和新农村建设加快、小产权房利益主体驱动、社会保障性住房不足以及土地监察执法缺位等现实原因;同时城乡二元机制下农村土地法律制度的缺陷,即所有权主体虚位、农村集体土地权能不足、土地征收制度弊端,构成了影响小产权房发展的制度因素。这些原因反应出当前我国在房地产市场、社会保障性住房体系、农村土地法律制度、农民权益保护等方面存在诸多问题。
基于小产权房合法化所具备的社会基础、实践经验和法律依据三方面可行性条件,以及小产权房合法化所带来的保护耕地、抑制房价畸形增长、维护农民及购房者权益、加快城乡一体化进程、顺应社会发展需要等有利影响。本文赞成小产权房合法化这一观点。
在小产权房合法化的前提下,通过采取对现有小产权房从理性角度加以区别对待,改革农村土地产权制度,建立、健全农村宅基地使用权流转机制,改进土地征收制度;同时坚持保护耕地这一基本方针,完善社会保障性住房体系、农村社会保障制度、及城乡二元户籍制度,以实现城乡土地、户籍、社保一元化的目标,为小产权房合法化提供理论与现实条件。
Small property right house has different meanings in different situations. The paper refers to meaning is constructed on farmers collectively owned lands by the farmers or town level governments who have the ownership of the lands. As the dual structure in urban and rural areas, it is characterized by its special territory, low prices, subjects of a large number, property defects. According to different standards, the paper enunciates the different kinds of small property right house.
The practical reasons for development of small property right house are prices on the city of deformity, stakeholder-driven, inadequate social security houses and absence of monitoring the enforcement of land, and the systematical cause is the defect of land the legal system based on the dualistic structure in urban and rural areas, such as absent subject in land ownership, defect of land expropriation system. So, it reflect China's real estate market, the system of rural land, protection the interests of farmers which are facing many problems.
This paper analyzes the legalization of small property right house based on the feasibility of the social basis of available, practical experience and legal basis, and has other beneficial effects, such as protection of cultivated land, inhibition abnormal growth of house prices, maintaining rights of farmers and buyers, speeding up the process of urbanization and so on. Finally, this paper approves the legalization of small property right house.
Based on the premise that small property right house is legitimate, the existing houses should be treated differently. For providing theoretical and practical conditions which small property right house is legitimate, we should reform the land property right in rural area, establish and improve the right of land flowing in rural area, improve the land expropriation system, and maintain the basic principle of protecting cultivated land and improve affordable housing and so on. For achieving unified goal of urban and rural land, residence, social security, we should reform the differences household registration system between rural and urban.
引文
1 R.科斯、A.阿尔钦、D.诺斯等:《财产权利与制度变迁---产权学派与新制度学派译文集》,上海:上海人民出版社,1994年版,第3-58页。
2喻中:《“小产权”为什么“小”》,《读书》,2009年第4期,第164页。
3张德江、李成龙等:《小产权房现象的法律分析》,中国民商法律网,
4胡挺:《“小产权”房存在的法律问题及其治理》,《企业家天地》,2007年第11期,第218页。
5徐小军:《城郊结合部失地农民权益保障问题的探讨》,《求实》,2004年第12期,第102页。
6刘彦、谢良兵:《小产权房暗战土地收益》,《中国新闻周刊》,2007年第26期,第27页。
7吴红缨、吴鹏:《成渝综改:小产权进退》,《21世纪经济报道》,2007年9月28日。
8石云龙:《科学解决小产权房问题》,《今日国土》,2007年第8期,第15页。
9沈晓杰:《小产权房违法争论背后的利益博弈》,《今日中国论坛》,2007年第9期,第70-71页。
10丁凯:《小产权房不可买》,《住宅产业》,2007年第8期,第81-82页。
11马云:《小产权房若干法律问题研究》,华中师范大学硕士论文,2008年8月。
12廖海青:《“小产权”迷思》,《经济》,2007年第8期,第32页。
13秦轩:《后小产权时代的大棚试验》,《中国新闻周刊》,2008年第7期,第40页。
14郭清根:《“小产权房”现象中政府职能和处置对策》,《河南社会科学》,2008年第5期,第41页。
15王海卉:《从“小产权房”看农村土地制度的变革》,《规划师》,2008年第4期,第51-54页。
16魏雅华:《小产权房:剿灭还是招安?》,《社会观察》,2009年第7期,第30-31页。
17武建东:《小产权房是改革的历史欠账》,《中国改革》,2008年第3期,第48页。
18邓红阳:《郑州如何突破“小产权房”法律难题》,《法人杂志》,2008年第11期,第45页。
19白山:《转型发展期中国住房体制改革问题与绩效评价》,《河南社会科学》,2008第3期,第49-50页。
22武建东:《小产权房是改革的历史欠账》,《中国改革》,2008年第3期,第47页。
23杨继瑞、任啸:《农地隐性市场化问题、成因与对策》,《中国农村经济》,2002年第9期,第27页。
24李珍贵:《小产权房违法之痛》,《中国土地》,2008年第1期,第36页。
25蔡宗琦:《保障房目标翻番至3年1540万户计划或难完成》,《中国证券报》,2009年12月16日。
26蔡宗琦:《保障房目标翻番至3年1540万户计划或难完成》,《中国证券报》,2009年12月16日。
27郭艳茹:《中央与地方财政竞争下的土地问题:基于经济学文献的分析》,《经济社会体制比较》,2008年第2期,第61页。
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31廖海青:《“小产权”迷思》,《经济》,2007年第8期,第34页。
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42刘俊:《中国土地法理论研究》,北京:法律出版社,2006年版,第341页。
43王洪平、房绍坤:《论征收中公共利益的验证标准与司法审查》,《法学论坛》,2006年第5期,第41页。
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49欧阳仁根、赵新龙:《中国农村社会保障法律制度研究》,北京:人民出版社,2009年版,第129页。
53毛颖颖:《允许已转让农住房上市加剧京城小产权房争议》,《北京商报》,2008年6月19日。
54单胜道、陈强等:《农村集体土地产权及制度创新》,北京:中国建筑工业出版社,2005年版,第94页。
55曹俊英:《关于小产权房合法化的思考》,《江苏警官学院学报》,2008年第2期,第55-60页。
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58刘丹冰:《经济法学纲要》,西安:西北大学出版社,2004年版,第141页。
60李昌麒:《中国农村法治发展研究》,北京:人民出版社,2006年版,第114页。
61国家土地督察成都局:《农村土地管理制度改革探索》,北京:中国大地出版社,2009年版,第6页。
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75刘江涛、张波:《小产权房的影响、产生根源与整治对策初探》,《中国房地产金融》,2008年第3期,第24页。
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80欧阳仁根、赵新龙:《中国农村社会保障法律制度研究》,北京:人民出版社,2009年版,第258页。
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7吴红缨、吴鹏:《成渝综改:小产权进退》,《21世纪经济报道》,2007年9月28日。
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25蔡宗琦:《保障房目标翻番至3年1540万户计划或难完成》,《中国证券报》,2009年12月16日。
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45王风君、何忠平:《第三次圈地背后的农民失地调查》,《21世纪经济报道》,2003年12月6日。
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49欧阳仁根、赵新龙:《中国农村社会保障法律制度研究》,北京:人民出版社,2009年版,第129页。
53毛颖颖:《允许已转让农住房上市加剧京城小产权房争议》,《北京商报》,2008年6月19日。
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60李昌麒:《中国农村法治发展研究》,北京:人民出版社,2006年版,第114页。
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68宋利利:《新农村建设背景下的宅基地使用权流转初探》,《安徽农业科学》,2008年第17期,第7455页。
69王立彬:《宅基地使用权登记发证明年底基本完成》,《人民日报》,2008年7月15日。
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74刘慧芳:《论我国农地价格的构成与量化》,《中国土地科学》,2000年第3期,第15-20页。
75刘江涛、张波:《小产权房的影响、产生根源与整治对策初探》,《中国房地产金融》,2008年第3期,第24页。
78楚建群、董黎明:《如何看待小产权住房》,《中国发展观察》,2007年第10期,第16页。
79解玉娟:《中国农村土地权利制度专题研究》,成都:西南财经大学出版社,2009年版,第133页。
80欧阳仁根、赵新龙:《中国农村社会保障法律制度研究》,北京:人民出版社,2009年版,第258页。
81欧阳仁根、赵新龙:《中国农村社会保障法律制度研究》,北京:人民出版社,2009年版,第254页。
82何飞:《试论户籍管理制度改革和农民问题》,《特区经济》,2005年第10期,第169页。
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