城市土地出让中的地方政府经济行为研究
|
摘要
我国城市土地使用制度改革20年来,政府与土地市场的关系已发生了很大变化,然而目前城市土地市场中出现的一些问题,都与地方政府行为失范有很大关系。转型期的地方政府是从财政分权过程中逐渐分化出来的一个相对独立的利益主体,具备了凭借其掌控的资源去推动现有制度框架可容纳的地方经济增长以获取最大化垄断租金的能力。我国特殊的农村土地集体所有和城市土地国有的二元产权制度使地方政府掌握了对城市土地产权的“实际剩余控制权”,强化了地方政府介入经济的能力,土地资源因此成为实现地方政府效用目标函数最大化的最有力资源,从而形成了土地与地方财政、投资、招商引资、金融信贷和房地产市场发展等环环相扣的复杂格局,巨大的利益博弈也由此而生,造成了土地市场秩序的混乱。目前这种混乱集中体现在城市土地一级市场上,地方政府在城市土地一级市场上既是裁判员又是运动员,既是管理主体又是出让主体,土地的供给数量、方式和价格在很大程度上都要受到地方政府的影响,地方政府经济行为对城市土地配置效率和土地市场秩序构建至关重要。论文将研究视角锁定为地方政府经济行为,无疑将对中国城市土地市场化改革的走向产生一定的理论价值和现实意义。
本研究的目标是为城市土地出让中地方政府经济行为规范化提供合理的理论解释和政策指导。论文研究的切入点是界定城市土地出让中地方政府行为的相关基本概念及范畴,将地方政府定性为城市土地市场化进程中一个特殊的行为主体,以此为逻辑前提,分析了城市土地出让中地方政府经济行为的表现、特征,力图把握各种行为之间的内在联系,然后依据一定的效应评价准则,全面客观地评价了城市土地出让中地方政府行为的双重效应,并进一步通过一个理论分析框架来寻找城市土地出让中地方政府经济行为的作用机理、内在逻辑和本质规律。最后在此基础上借鉴发达国家土地市场上政府行为规范的经验,探索了城市土地出让中地方政府经济行为规范化的路径与对策。
全文主要由7部分组成,每部分的主要内容和观点如下:
第1部分:导论。介绍了本研究的选题背景、理论价值和现实意义,并在对国内外相关研究综述进行回顾和评价的基础上给出了论文的研究方法、思路、逻辑结构等。
第2部分:行为主体分析。由于城市土地一级市场由政府垄断,在现有土地制度框架下,地方政府又在实际上掌握了城市土地的最终剩余控制权,地方政府身兼产权主体、行政主体、监管主体、市场主体等多重角色,这就决定了地方政府不仅是中国经济转型期一个特殊的行为主体,更是城市土地出让中的一个特殊的行为主体,其特殊性表现在:具有“政府人”和“经济人”的双重行为特征;具有特殊的效用目标函数;是特殊的垄断供给者和需求者,特殊的价格规制者和特殊的寻租者。
第3部分:经济行为束分析。现行城市土地出让制度下地方政府自身的利益在城市土地出让过程中得到了最大程度的体现,地方政府对城市土地价格具有很强的操纵能力,可以根据自身需要来对城市土地资源进行符合自身效用函数的配置,通过城市土地差别(歧视)定价等价格规制方式来谋求土地出让收入、进行基础设施投资、吸引外商直接投资和培育房地产构成了城市土地出让中地方政府发展地方经济的四大主轴。经过分析发现,地方政府的行为选择其实是对现行城市土地制度的一种理性反映,各种经济行为之间相互联系、互为因果,统一于地方政府自身利益最大化的谋取过程中。
第4部分:经济行为效应分析。地方政府在城市土地市场化进程中既是中央政府的政治委托代理人,又是一个具有相对独立利益的利益主体,这种双重身份特征决定了城市土地出让中地方政府经济行为效应的双重性。从中央政府的视阈对其进行审视,其双重效应具体表现在:既从客观上起到了促进经济增长、推进土地要素市场发育、加速城市化进程、拓宽融资渠道、提供城市优质公共品等积极作用;同时其行为又是以宏观经济体非平稳运行、土地要素市场机制扭曲、土地资源不可持续利用、增加金融风险、损失社会公平、社会发展不平衡等为代价的,从而呈现出推进与破坏并存的双重效应特征。
第5部分:行为机理分析。城市土地出让中地方政府的不规范经济行为有其存在的客观必然性:一是在中央政府与地方政府的政治委托代理关系中,地方政府面临的激励机制使其目标函数发生了扭曲;二是在地方政府间的竞争关系中,以政治竞争为核心的经济竞争是一种非合作博弈;三是在地方政府与其他微观主体的关系中,土地模糊产权为其提供了制度上的便利和利益上的刺激。在城市土地出让中,中央政府与地方政府间委托代理关系下的代理人问题、地方政府与地方政府间的政治晋升竞争以及模糊产权下地方政府对土地实际最终控制权的掌握是对地方政府不规范行为的重要理论解释。总的来说城市土地出让中地方政府的不规范行为不仅仅是地方政府自身的问题,而且涉及到地方政府与城市土地市场中其他行为主体的关系问题,来自中央政府自上而下和辖区居民自下而上的纵向约束以及来自地方政府间横向约束不足是城市土地出让中地方政府行为不规范的深层原因。
第6部分:经验借鉴与启示。本章选取了与我国大陆一样实行土地批租制的香港地区、与我国一样存在土地资源稀缺国情的日本和土地市场机制发育较为完善的美国作为参照对象,对三者的土地市场特点及政府干预进行了考察,结果发现在发达市场经济国家和地区,政府干预土地市场的目的主要被确定为矫正市场失灵,政府在城市土地市场上的角色被定位为城市土地的管理者,政府角色的正确定位保证了土地利用中个人目标和社会目标的一致性,保护了土地利用中的公众利益。在此基础上总结出了土地市场化条件下规范的政府行为准则,为我国城市土地出让中地方政府行为的规范化提供了参照。
第7部分:对策选择。提出了城市土地出让中地方政府经济行为规范化的有价值的思路和对策:在科学发展观的统领下,通过各相关利益主体间在土地市场上利益格局的重塑,形成中央与地方政府间正和互动、地方政府间进取型竞争以及地方政府与微观主体从控制到服务关系的利益平衡架构。作为一个拥有独立利益取向和自主意志的行为主体,地方政府的行为选择是对特定制度约束条件和激励结构的理性反应,因此要通过改变地方政府所面临的具体制度安排,通过建立有效的激励约束机制来强化对地方政府行为的规范,使地方政府的行为在新的利益格局下逐步趋向公共服务型政府的要求。
论文的创新性思考可能在于:
1,研究视角。我国历次城市土地供给制度改革皆围绕着中央与地方关系、土地管理权的上收与下放进行,其中虽触动了政府与市场的关系,但这种制度安排仅重视了市场化本身的要素设计,而未考虑地方政府行为对城市土地市场干预的严重性,没有触及城市土地制度的核心问题。当前的认识误区和实践偏差是将城市土地市场化等同于城市土地出让方式的改变(即变划拨、协议出让为招、拍、挂出让),实质上只要不改变政府在土地市场的垄断地位,不规范地方政府在城市土地市场上的经济行为,就无法从根本上改变土地资源的低效配置状态,无法建立起真正意义上的城市土地要素市场。本文在选题上将研究视角锁定为地方政府经济行为,以其行为的规范作为合理界定政府与土地市场边界和推进中国城市土地市场化进程的一个切入点和落脚点,显然有利于提高理论对现实的相符性和解释力。
2,逻辑起点。以“城市土地出让中的地方政府:特殊的行为主体”作为全文的逻辑起点。地方政府不仅是中国经济转型期一个特殊的行为主体,更是城市土地出让市场中的一个特殊的行为主体:具有“政府人”和“经济人”双重行为属性和特殊的效用目标函数,是一个特殊的垄断供给者和需求者、特殊的价格规制者以及特殊的寻租者。全文以此为逻辑起点进行逻辑分析和推理,为全文研究奠定了一个独特而又坚实的理论坐标。
3,论文借鉴企业理论中的“剩余控制权”思想提出了一个“土地产权实际剩余控制权”的概念。由于城市和农村土地产权事实上都处于一种模糊产权状态,在产权模糊的情况下,出现多个产权主体,多头管理,产权只有通过协商或谈判才能最终确定,这时产权落在了谈判力较强的产权主体手里。城市土地出让中地方政府成为了谈判力最强的产权主体,从而在模糊产权状态下掌握了土地产权的实际剩余控制权,成为城市和农村土地产权的实际最终控制者。
4,论文在“蒂伯特选择”的理论预设下,在前人研究基础上,借助于一个土地要素模型分析了地方政府与企业之间以土地为媒介的利益关系,发现这一关系的实质是地方政府对农民土地收益向企业的变相转移支付,并进一步分析了这种实质背后的深层理论动因是地方政府间的非合作博弈,这种博弈遵从的基本逻辑是从“囚徒困境”到“寻底竞争”,从而给出了一个城市土地出让中地方政府“零地价”、“负地价”非理性招商引资的博弈论解释。
5,论文通过一个“中央与地方政府间政治委托代理关系”、“地方政府间政治晋升博弈关系”和“地方政府与微观主体间模糊产权关系”的三维分析框架,对城市土地出让中地方政府行为及其双重效应背后的深层动因、作用机理和本质规律作出了合理的解释,并依此提出重塑城市土地市场上利益相关者的利益格局,即中央与地方政府间的正和互动、地方政府间的进取型竞争、地方政府与微观主体的从控制到服务的关系。基于城市土地出让中地方政府经济行为的选择是对特定制度约束条件和激励结构的理性反映,逻辑分析的结论就是通过制度供给和有效的激励约束机制来强化对地方政府行为的规范。
The relation between the government and land market had been changed much from the reform of city land use system in China. However, many questions in the city land market at present, have tight relation with the local government’s unnormal behavior.The local government in the transition period is a relatively independent benefit body which splits up gradually from the financial decentralization process, it have the motive to impel the local economy and hold the maximized monopoly rent with the resources under it’s control. And the surplus domination to land property rights strengthened its ability to involve economy. Therefore the land resource becomes the most powerful resources to maximize the objective function of the local government. The linked pattern formed by land and the local finance, the investment, the attract bid, the financial credit ,the real estate market bring huge benefit gambling and confused the land market system. The local government in the city land market great influenced the land supply quantity and land supply way, land supply price because it has the dual role of referee and athlete, not only a administer but also a seller. The local government economic behavior is important to the city land disposition efficiency and the land market order, thus this thesis study from the view of the local government economic behavior . It will have certain theory value and the practical significance for the Chinese urban land’s market reform trend.
The aim of this thesis is to provide reasonable explanation and policy instruction for the local government economic behaviors of selling the urban land.And the thesis includes six chapters,the main points of each chapter as follows:
Chapter one is the introduction. it explained the theoretical and realistic value of this research.and it introduces the author's approach, the innovation and deficiencyand so on based on summarize studies carried out by domestic and international scholars.
Chapter two defined the local government . The local government is a peculiar subject not only in transition period but also in the land transfer market.The particularities are: it has double behavioural characteristic of“the government”and“the economic human”;it has the peculiar efficacy target function; it is a peculiar monopolistic supplier and needer;it is a peculiar price ruler and a peculiar rent seeker.
Chapter three analysed economic behaviours of the local government. Local government's benefit have got maximal degree embodiment in the course of selling city land under the current city land selling system. For running after political achievements and short-term budgetary income, most local government choosed the real estate exploiture, construction of urban infrastructure and attracting investments as its development route. On selling primary market in city land, the local government has very strong ability to controll city land price.So it can seek income of selling land, carry on the infrastructural investment, attract foreign direct investment cultivate real estate through price discrimination and regulations,and those four behaviors became the main measures to develop the local economy.
Chapter four analysed the effects of those economic behaviours. The local government is both a political agent of the central governmen and a relatively independent benefit subject, the double figures decided its behaviours have dual effects.Scanning the effects from the visual threshold of central government,the concrete positive manifestation of dual effects are such as: hastening economic growth, pushing forward the land market, accelerating the course of urbanization , broadening a financing channel , providing the common city high grade product and so on.At the same time,the behaviors brang the macro-economy body’s unstable operation,the land market mechanism’s warping, land resources’unsustainable use and it increased financial risks , losed the social equity, incured society disparate development.So the effect displays two sides of positive and negative.
Chapter five analysed the reasons of those behaviors. The local government non-rational economic behaviors have existence objective necessity. The thesis draws lessons from Principal-Agent Theory, inter-governmental competition theory and property right theory to analyze dual effects of local government’s behaviors. First Centralgovernment-Local government:the local government’s target function warped because between central government and local government the commission agent mainly related with the contracting in politics;And the second Local government-Local government:in local government’s competition relation, economic competition centering on politics competition is that one kind of non-cooperation gambling;The Third, Local government-Micro subject: fuzzy property right of land provided facilitating and the stimulation to its behavior.In general the reason of the non-rational economic behaviors is not only in virtue of local government self's problem,but also dealing with relationship between local government and other subject in land market.The insufficient longitudinal restraint from the the central government and residenter, and insufficient restraint from other local government caused those behaviors together.
Chapter six explained experiences from other areas.we inspected the government behavior in land market of Hong Kong, Japan and USA, and found that in the developed market economics country and region ,the purpose of government intervention to land market had been ascertained for correcting dysfunction of market. The role of government in city land market is ascertained director.The right role choice ensured compatibility between the individual target and society target of land utilization. These conclusions have provided experiences for our country.
Chapter seven is the countermeasure. This chapter proposed valuable countermeasure to Standard the local government’s behavior in land market. Local government’s behavior choice is responded to the specific system constraints and the drive structure rationality, therefore we can change the concrete institutional arrangements which the Local authority faces, and strengthen effective incentive and restraint mechanism to cause local authority's behavior to the collective services government's request gradually under the new benefit pattern.
The innovations of this paper possibly include the following aspects:First,the study have a new visual angle.This paper chose the local government economic behaviors as visual angle,and want to take the reasonable boundary between government and the land market and advance the Chinese city land market by its behavior's standard. The second,the study has a new logical beginning.It takes“the local government in land market:a peculiar behavior subject”as the logic starting point of the whole paper,the characteristic of subject decided the particularity of its behavior.The third, The paper proposed a new concept :“the surplus domination of the land property right”. Because urban and countryside land property rights are at a fuzzy condition in fact,so the local government with strong negotiations strength became the final master.The fourth, under the theory supposition of“Tiebout Model”,the paper analyzed the interest relations between the local government and the enterprise which takes the land as medium ,and find the essence of the relations is intergovernmental non-cooperation gambling.The fifth, through analysing relations between local government and other subjects, the paper proposed remoulding benefit pattern as countermeasure: establish cooperation between Centralgovernment-Local government; establish enterprising competition between Local government-Local government; establish service relations between Local government–microscopic subjects.
本研究的目标是为城市土地出让中地方政府经济行为规范化提供合理的理论解释和政策指导。论文研究的切入点是界定城市土地出让中地方政府行为的相关基本概念及范畴,将地方政府定性为城市土地市场化进程中一个特殊的行为主体,以此为逻辑前提,分析了城市土地出让中地方政府经济行为的表现、特征,力图把握各种行为之间的内在联系,然后依据一定的效应评价准则,全面客观地评价了城市土地出让中地方政府行为的双重效应,并进一步通过一个理论分析框架来寻找城市土地出让中地方政府经济行为的作用机理、内在逻辑和本质规律。最后在此基础上借鉴发达国家土地市场上政府行为规范的经验,探索了城市土地出让中地方政府经济行为规范化的路径与对策。
全文主要由7部分组成,每部分的主要内容和观点如下:
第1部分:导论。介绍了本研究的选题背景、理论价值和现实意义,并在对国内外相关研究综述进行回顾和评价的基础上给出了论文的研究方法、思路、逻辑结构等。
第2部分:行为主体分析。由于城市土地一级市场由政府垄断,在现有土地制度框架下,地方政府又在实际上掌握了城市土地的最终剩余控制权,地方政府身兼产权主体、行政主体、监管主体、市场主体等多重角色,这就决定了地方政府不仅是中国经济转型期一个特殊的行为主体,更是城市土地出让中的一个特殊的行为主体,其特殊性表现在:具有“政府人”和“经济人”的双重行为特征;具有特殊的效用目标函数;是特殊的垄断供给者和需求者,特殊的价格规制者和特殊的寻租者。
第3部分:经济行为束分析。现行城市土地出让制度下地方政府自身的利益在城市土地出让过程中得到了最大程度的体现,地方政府对城市土地价格具有很强的操纵能力,可以根据自身需要来对城市土地资源进行符合自身效用函数的配置,通过城市土地差别(歧视)定价等价格规制方式来谋求土地出让收入、进行基础设施投资、吸引外商直接投资和培育房地产构成了城市土地出让中地方政府发展地方经济的四大主轴。经过分析发现,地方政府的行为选择其实是对现行城市土地制度的一种理性反映,各种经济行为之间相互联系、互为因果,统一于地方政府自身利益最大化的谋取过程中。
第4部分:经济行为效应分析。地方政府在城市土地市场化进程中既是中央政府的政治委托代理人,又是一个具有相对独立利益的利益主体,这种双重身份特征决定了城市土地出让中地方政府经济行为效应的双重性。从中央政府的视阈对其进行审视,其双重效应具体表现在:既从客观上起到了促进经济增长、推进土地要素市场发育、加速城市化进程、拓宽融资渠道、提供城市优质公共品等积极作用;同时其行为又是以宏观经济体非平稳运行、土地要素市场机制扭曲、土地资源不可持续利用、增加金融风险、损失社会公平、社会发展不平衡等为代价的,从而呈现出推进与破坏并存的双重效应特征。
第5部分:行为机理分析。城市土地出让中地方政府的不规范经济行为有其存在的客观必然性:一是在中央政府与地方政府的政治委托代理关系中,地方政府面临的激励机制使其目标函数发生了扭曲;二是在地方政府间的竞争关系中,以政治竞争为核心的经济竞争是一种非合作博弈;三是在地方政府与其他微观主体的关系中,土地模糊产权为其提供了制度上的便利和利益上的刺激。在城市土地出让中,中央政府与地方政府间委托代理关系下的代理人问题、地方政府与地方政府间的政治晋升竞争以及模糊产权下地方政府对土地实际最终控制权的掌握是对地方政府不规范行为的重要理论解释。总的来说城市土地出让中地方政府的不规范行为不仅仅是地方政府自身的问题,而且涉及到地方政府与城市土地市场中其他行为主体的关系问题,来自中央政府自上而下和辖区居民自下而上的纵向约束以及来自地方政府间横向约束不足是城市土地出让中地方政府行为不规范的深层原因。
第6部分:经验借鉴与启示。本章选取了与我国大陆一样实行土地批租制的香港地区、与我国一样存在土地资源稀缺国情的日本和土地市场机制发育较为完善的美国作为参照对象,对三者的土地市场特点及政府干预进行了考察,结果发现在发达市场经济国家和地区,政府干预土地市场的目的主要被确定为矫正市场失灵,政府在城市土地市场上的角色被定位为城市土地的管理者,政府角色的正确定位保证了土地利用中个人目标和社会目标的一致性,保护了土地利用中的公众利益。在此基础上总结出了土地市场化条件下规范的政府行为准则,为我国城市土地出让中地方政府行为的规范化提供了参照。
第7部分:对策选择。提出了城市土地出让中地方政府经济行为规范化的有价值的思路和对策:在科学发展观的统领下,通过各相关利益主体间在土地市场上利益格局的重塑,形成中央与地方政府间正和互动、地方政府间进取型竞争以及地方政府与微观主体从控制到服务关系的利益平衡架构。作为一个拥有独立利益取向和自主意志的行为主体,地方政府的行为选择是对特定制度约束条件和激励结构的理性反应,因此要通过改变地方政府所面临的具体制度安排,通过建立有效的激励约束机制来强化对地方政府行为的规范,使地方政府的行为在新的利益格局下逐步趋向公共服务型政府的要求。
论文的创新性思考可能在于:
1,研究视角。我国历次城市土地供给制度改革皆围绕着中央与地方关系、土地管理权的上收与下放进行,其中虽触动了政府与市场的关系,但这种制度安排仅重视了市场化本身的要素设计,而未考虑地方政府行为对城市土地市场干预的严重性,没有触及城市土地制度的核心问题。当前的认识误区和实践偏差是将城市土地市场化等同于城市土地出让方式的改变(即变划拨、协议出让为招、拍、挂出让),实质上只要不改变政府在土地市场的垄断地位,不规范地方政府在城市土地市场上的经济行为,就无法从根本上改变土地资源的低效配置状态,无法建立起真正意义上的城市土地要素市场。本文在选题上将研究视角锁定为地方政府经济行为,以其行为的规范作为合理界定政府与土地市场边界和推进中国城市土地市场化进程的一个切入点和落脚点,显然有利于提高理论对现实的相符性和解释力。
2,逻辑起点。以“城市土地出让中的地方政府:特殊的行为主体”作为全文的逻辑起点。地方政府不仅是中国经济转型期一个特殊的行为主体,更是城市土地出让市场中的一个特殊的行为主体:具有“政府人”和“经济人”双重行为属性和特殊的效用目标函数,是一个特殊的垄断供给者和需求者、特殊的价格规制者以及特殊的寻租者。全文以此为逻辑起点进行逻辑分析和推理,为全文研究奠定了一个独特而又坚实的理论坐标。
3,论文借鉴企业理论中的“剩余控制权”思想提出了一个“土地产权实际剩余控制权”的概念。由于城市和农村土地产权事实上都处于一种模糊产权状态,在产权模糊的情况下,出现多个产权主体,多头管理,产权只有通过协商或谈判才能最终确定,这时产权落在了谈判力较强的产权主体手里。城市土地出让中地方政府成为了谈判力最强的产权主体,从而在模糊产权状态下掌握了土地产权的实际剩余控制权,成为城市和农村土地产权的实际最终控制者。
4,论文在“蒂伯特选择”的理论预设下,在前人研究基础上,借助于一个土地要素模型分析了地方政府与企业之间以土地为媒介的利益关系,发现这一关系的实质是地方政府对农民土地收益向企业的变相转移支付,并进一步分析了这种实质背后的深层理论动因是地方政府间的非合作博弈,这种博弈遵从的基本逻辑是从“囚徒困境”到“寻底竞争”,从而给出了一个城市土地出让中地方政府“零地价”、“负地价”非理性招商引资的博弈论解释。
5,论文通过一个“中央与地方政府间政治委托代理关系”、“地方政府间政治晋升博弈关系”和“地方政府与微观主体间模糊产权关系”的三维分析框架,对城市土地出让中地方政府行为及其双重效应背后的深层动因、作用机理和本质规律作出了合理的解释,并依此提出重塑城市土地市场上利益相关者的利益格局,即中央与地方政府间的正和互动、地方政府间的进取型竞争、地方政府与微观主体的从控制到服务的关系。基于城市土地出让中地方政府经济行为的选择是对特定制度约束条件和激励结构的理性反映,逻辑分析的结论就是通过制度供给和有效的激励约束机制来强化对地方政府行为的规范。
The relation between the government and land market had been changed much from the reform of city land use system in China. However, many questions in the city land market at present, have tight relation with the local government’s unnormal behavior.The local government in the transition period is a relatively independent benefit body which splits up gradually from the financial decentralization process, it have the motive to impel the local economy and hold the maximized monopoly rent with the resources under it’s control. And the surplus domination to land property rights strengthened its ability to involve economy. Therefore the land resource becomes the most powerful resources to maximize the objective function of the local government. The linked pattern formed by land and the local finance, the investment, the attract bid, the financial credit ,the real estate market bring huge benefit gambling and confused the land market system. The local government in the city land market great influenced the land supply quantity and land supply way, land supply price because it has the dual role of referee and athlete, not only a administer but also a seller. The local government economic behavior is important to the city land disposition efficiency and the land market order, thus this thesis study from the view of the local government economic behavior . It will have certain theory value and the practical significance for the Chinese urban land’s market reform trend.
The aim of this thesis is to provide reasonable explanation and policy instruction for the local government economic behaviors of selling the urban land.And the thesis includes six chapters,the main points of each chapter as follows:
Chapter one is the introduction. it explained the theoretical and realistic value of this research.and it introduces the author's approach, the innovation and deficiencyand so on based on summarize studies carried out by domestic and international scholars.
Chapter two defined the local government . The local government is a peculiar subject not only in transition period but also in the land transfer market.The particularities are: it has double behavioural characteristic of“the government”and“the economic human”;it has the peculiar efficacy target function; it is a peculiar monopolistic supplier and needer;it is a peculiar price ruler and a peculiar rent seeker.
Chapter three analysed economic behaviours of the local government. Local government's benefit have got maximal degree embodiment in the course of selling city land under the current city land selling system. For running after political achievements and short-term budgetary income, most local government choosed the real estate exploiture, construction of urban infrastructure and attracting investments as its development route. On selling primary market in city land, the local government has very strong ability to controll city land price.So it can seek income of selling land, carry on the infrastructural investment, attract foreign direct investment cultivate real estate through price discrimination and regulations,and those four behaviors became the main measures to develop the local economy.
Chapter four analysed the effects of those economic behaviours. The local government is both a political agent of the central governmen and a relatively independent benefit subject, the double figures decided its behaviours have dual effects.Scanning the effects from the visual threshold of central government,the concrete positive manifestation of dual effects are such as: hastening economic growth, pushing forward the land market, accelerating the course of urbanization , broadening a financing channel , providing the common city high grade product and so on.At the same time,the behaviors brang the macro-economy body’s unstable operation,the land market mechanism’s warping, land resources’unsustainable use and it increased financial risks , losed the social equity, incured society disparate development.So the effect displays two sides of positive and negative.
Chapter five analysed the reasons of those behaviors. The local government non-rational economic behaviors have existence objective necessity. The thesis draws lessons from Principal-Agent Theory, inter-governmental competition theory and property right theory to analyze dual effects of local government’s behaviors. First Centralgovernment-Local government:the local government’s target function warped because between central government and local government the commission agent mainly related with the contracting in politics;And the second Local government-Local government:in local government’s competition relation, economic competition centering on politics competition is that one kind of non-cooperation gambling;The Third, Local government-Micro subject: fuzzy property right of land provided facilitating and the stimulation to its behavior.In general the reason of the non-rational economic behaviors is not only in virtue of local government self's problem,but also dealing with relationship between local government and other subject in land market.The insufficient longitudinal restraint from the the central government and residenter, and insufficient restraint from other local government caused those behaviors together.
Chapter six explained experiences from other areas.we inspected the government behavior in land market of Hong Kong, Japan and USA, and found that in the developed market economics country and region ,the purpose of government intervention to land market had been ascertained for correcting dysfunction of market. The role of government in city land market is ascertained director.The right role choice ensured compatibility between the individual target and society target of land utilization. These conclusions have provided experiences for our country.
Chapter seven is the countermeasure. This chapter proposed valuable countermeasure to Standard the local government’s behavior in land market. Local government’s behavior choice is responded to the specific system constraints and the drive structure rationality, therefore we can change the concrete institutional arrangements which the Local authority faces, and strengthen effective incentive and restraint mechanism to cause local authority's behavior to the collective services government's request gradually under the new benefit pattern.
The innovations of this paper possibly include the following aspects:First,the study have a new visual angle.This paper chose the local government economic behaviors as visual angle,and want to take the reasonable boundary between government and the land market and advance the Chinese city land market by its behavior's standard. The second,the study has a new logical beginning.It takes“the local government in land market:a peculiar behavior subject”as the logic starting point of the whole paper,the characteristic of subject decided the particularity of its behavior.The third, The paper proposed a new concept :“the surplus domination of the land property right”. Because urban and countryside land property rights are at a fuzzy condition in fact,so the local government with strong negotiations strength became the final master.The fourth, under the theory supposition of“Tiebout Model”,the paper analyzed the interest relations between the local government and the enterprise which takes the land as medium ,and find the essence of the relations is intergovernmental non-cooperation gambling.The fifth, through analysing relations between local government and other subjects, the paper proposed remoulding benefit pattern as countermeasure: establish cooperation between Centralgovernment-Local government; establish enterprising competition between Local government-Local government; establish service relations between Local government–microscopic subjects.
引文
1曾乐春.城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评[J].国土资源科技管理,2006,(4).
1谭术魁.城市土地市场化经营研究[M].北京:中国经济出版社,2001.10-11.
1刘新芝.城市土地产权制度的改革研究[J].山东经济,2006, (2).
2周其仁,陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略,2001,(5).
1杨庆媛,刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报(自然科学版),2000,(2).
1伊利,莫尔豪斯.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆出版,1982. 19.
1 [美]沃纳·赫希.城市经济学[M].北京:中国社会科学出版社,1990.24.
2 [英]K·T·巴顿.城市经济学:理论和政策[M].北京:商务印书馆,1984.14.
1齐援军.我国土地管理制度改革的回顾与前瞻[J].经济研究参考,2004,( 13).
1毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006.407-408 .
1 [日]青木昌彦,奥野正宽,岗崎哲二.市场的作用国家的作用[M].北京:中国发展出版社,2002.303.
1刘瑞.政府经济管理行为分析[M].北京:新华出版社,1998.34.
2吴红.中国政府经济行为变迁研究[J].社会科学,1998,(11).
1徐颂陶,徐理明.“看的见的手”——中国政府行为研究[M].北京:中国人事出版社,1996.50.
1Andrew.G Walder.Local Governments As Industrial Firms:An Organization Analysis ofChina's Transitional Economy [J ].American Journal of Sociology, 1995, Vol(2):263-301.
2[美]戴慕珍.中国地方政府公司化的制度化基础[A].甘阳,崔之元.中国改革的政治经济学[C].香港:牛津大学出版社,1997:245-247.
1朱玉明.地方利益、政府利益与官员利益—对地方政府行为的经济分析[J].东岳论丛,2006,(1).
1李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
1[美]道格拉斯·C·诺思.经济史中的结构与变迁[M](中文版).上海三联书店,1992. 25.
2唐兴霖.诺思的国家与政府理论述评[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2000,(2).
2李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
1陈利根.国有土地使用权出让违规行为的寻租分析[J].资源与人居环境,2004,(7).
1钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
1陈宪.市场经济中的政府行为[M].上海:立信会计出版社,1995.40.
2凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].北京:商务印书馆,1977.323.
1布坎南.赤字中的民主[M].北京经济学院出版社(中译本),1988.4.
1詹·布坎南.宪法经济学(中译本)[A].市场社会与公共秩序[C],北京:三联书店,1996.341.
1王珺.增长取向的适应性调整:对地方政府行为演变的一种理论解释[J].管理世界,2004,(8).
1陶玉厚.城市宏观级差地租制探讨[J].财贸研究,2000,(5).
1资料来源:国家统计局城市社会经济调查总队.城市统计年鉴[Z].1992-1999.
1重庆市九龙德国工业园招商引资对策研究课题组.重庆市九龙工业园研究报告[R].重庆大学,2002.
1Oman P.Charles.Policy Competition for Direct Investment:A Study of Competition among Governments to Attract FDI.Development Center of OECD ,2000.
1详见http: //neda. gxi. gov.cn
2地方政府不得随意返还土地出让金[N]上海证券报,2006-08-17.
1十五期间经济建设中的一些问题是怎样发生的[J].中国经济报告,2006,(8).
2朱明仓,曾英强.对违法用地进行招商引资的思考[J].资源与人居环境,2007,(15).
1黄征学,刘光成.对低地价吸引企业定位政策的反思[J].中国土地科学,2004,(4).
1以下统计数据来源于:刘琳.房地产投资对GDP贡献有多大[J].中国投资,2007,(10).
1张军.中国为什么拥有了良好的基础设施[J].经济研究,2007,(3).
1洪兆平.中国地方政府竞争战略研究–行为理论的分析视角[D].河海大学,2006. 128.
1王华春,唐任伍,段艳红.控制土地供应加强宏观调控[J].福建论坛(人文社会科学版),2005,(1).
1林毅夫,李永军.必要的修正–对外贸易与经济增长关系的再考察[J].国际贸易,2001,(9).
2皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论,2004,(3).
3梁云芳,高铁梅,贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(3).
1钟承勋.地方政府投资行为研究[M].北京:中国财政经济出版社,1993.25.
1夏杰长.地方政府:推动经济过热的重要因素[J].改革,2004,(5).
1夏策联.以市场租赁替代协议出让的工业用地供给政策研究[D].国防科学技术大学,2004.
1李学.利益扩张型虑假城市化现象的激励机制探析[J].社会科学,2007,(5).
2蔡孝箴.城市经济学[M].天津:南开大学出版社,1998.50.
1刘传江.论城市化的生成机制[J].经济评论,1998,(5).
1薛风旋.外资——发展中国家城市化的新动力[J].地理学报,1997,(3).
1周振化.增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段[J].经济研究,1995,(1).
2王小鲁.城市化与经济增长[J].经济社会体制比较, 2002,(1).
1国土资源部:截至2004年城镇“撂荒”土地400万亩[EB/OL].新华网,2005年6月26日.
2王万茂,刘俊梅..小城镇建设中的土地利用问题[J].中国土地科学,2000,(2).
1蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
2蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
1张永桃.市政学[M].北京:高等教育出版社,2006.157.
1何晓星.再论中国地方政府主导型市场经济[J].中国工业经济,2005,(1).
1张春霖.存在道德风险的委托代理关系:理论分析及其应用中的问题[J].经济研究,1995,(8).
1 Hehui Jin, Yingyi Qian And Weigast. B . Regional Decentralization And Fiscal Incentive :Federalism ,Chinese Style[M].Stanford University, 1999.
2注:中央政府对应于企业主,只不过企业主追求企业利润最大化,中央政府则追求全民福利最大化,地方政府为地方经济发展利益“剩余”的索取者和控制者。因而,地方政府行为越来越接近企业行为,越来越以追求地方政府财富最大化为首要目标.
3王永钦等.中国的大国发展道路——论分权式改革的得失[J].经济研究,2007,(1).
4黄晗.改革开放以来中央与地方经济关系模式变迁解析[J].法制与社会,2007,(7).
1高燕妮,周山.论政府经济行为中的委托—代理关系[J].特区经济,2007,(9).
1周业安,冯兴元,赵坚毅.地方政府竞争与市场秩序的重构[J].中国社会科学,2004,(1).
1张军.地方竞争推动的中国经济[N].互联网周刊,2005年8月8日.
2Break, George F. Intergovernmental Fiscal Relations in the United States[M].Washington, D.C Brookings Institution,1975.
3何盛明.中国财政改革20年[M].郑州:中州古籍出版社,1998.24.
4中国地方政府竞争课题组.中国地方政府竞争与公共物品融资[M].财贸经济,2002,(10).
1周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004 ,(6).
1钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
1吴宇哲.基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2007,(7).
1卢现祥.西方新制度经济学[M].北京:中国发展出版社,1996.16.
1H·登姆塞茨.关于产权的理论[A].财产权利与制度变迁一一产权学派与新制度学派译文集[C].上海:上海人民出版社,1994.
2A·阿尔钦.产权:一个经典注释[ A].财产权利与制度变迁一一产权学派与新制度学派译文集.上海:上海人民出版社,1994.
3Y·巴泽尔.产权的经济分析[M](中译本).上海:上海人民出版社,1997.35.
4罗必良.公共领域、模糊产权与政府的产权模糊化倾向[J].改革,2005,(7).
1刘丽霞,韩喜平.农地制度:“公权”与“私权”博弈的现状、问题及改革建议[J].经济纵横,2006,(9).
1杨继瑞.我国城市土地使用制度创新的目标模式及基本框架[J].财贸经济,1994,(6).
1叶继红,顾桥.我国地方政府土地征用行为的产权和利益博弈分析[J].江西社会科学,2006,(12).
1中国社会科学院农村发展研究所,国家统计局农村经济调查总队.2005年农村经济发展绿皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2005.
2党国英.土地制度对农民的剥夺[J].中国改革,2002,(9).
1李军杰.投资驱动型国家战略的转变[J].中国投资,2006,(11).
1郑小明.香港特区政府如何“将土地资源转化为土地资本”[J].四川建筑,2005,(8).
1吴立范.市场的归市场政府的归政府[J].中外房地产导报,2006,(8).
1张熏华.土地与市场[M].上海:上海远东出版社,1996.258.
2赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.23.
1周腾利一.日本土地开发利益返还制度概况[J].国土资源情报,2005,(2).
1赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.163.
1魏莉华.美国土地用途管制制度及其借鉴[J].中国土地科学,1998,(5).
1李义平.当前制度框架中地方政府的行为分析[J].当代经济科学,2004,(5).
1许根林.城市土地供给制度变迁中的地方政府行为[J].改革,2007,(2).
1李锡炎.科学发展观与地方政府职能转变[J].四川行政学院学报,2004,(2).
1沈远新.正和互动:中央与地方关系的新范式及其政策意义[J]上海行政学院学报,2001,(2).
2潘世炳.中国城市国有土地产权研究[M].北京:企业管理出版社,2006.241.
1周业安,赵晓男.地方政府竞争模式研究—构建地方政府间良性竞争秩序的理论和政策分析[J].管理世界,2002,(12).
2张飞,曲福田.土地市场秩序混乱与地方政府竞争[J].社会科学,2005,(5).
1原玉廷.城市土地管理“三权分离”与收益分配[J].经济问题,2005,(1).
1汤小俊.政绩考核不改,违法用地难止[J].中国土地,2006,(8).
2[美]R·科斯等.财产权利与制度变迁[C].上海:上海人民出版社,1994.27.
1张合林,郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议[J].中国软科学,2007,(2).
1费里德利希·冯·哈耶克,邓正来等译.法律、立法与自由[M].北京:中国大百科全书出版社,2000.238.
1Zhang Xiaobo, Fan Shenggen, Zhang Linxiu,Huang Jikun. Local Governance and Public Goods Provision In Rural China[J]. Journal of Public Economics 2004,88, 2857-2871
1.马克思恩格斯全集(第25,26卷)[M].北京:人民出版社,1975.
2.[英]伊利,莫尔豪斯.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,1982.
3.[美]沃纳·赫希.城市经济学[M].北京:中国社会科学出版社,1990.
4.[日]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京:商务印书馆,1997.
5.M·哥德伯戈·P·钦洛依.城市土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,1990.
6.[英]K·T·巴顿.城市经济学:理论和政策[M].北京:商务印书馆,1984.
7.马歇尔.经济学原理[M].北京:商务印书馆,1981.
8.杨继瑞.中国城市用地制度创新[M].成都:四川大学出版社,1995.
9.杨继瑞.中国城市地价论[M].成都:四川大学出版社,1998.
10.杨继瑞等.房地产新政:现状、展望与思考[M].成都:西南财经大学出版社,2005.
11.潘世炳.中国城市国有土地产权研究[M].北京:企业管理出版社,2006.
12.R·H·科斯等.财产权利与制度变迁[M].上海:上海人民出版社,1994.
13.毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006.
14.张熏华.土地与市场[M].上海:上海远东出版社,1996.
15.赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.
16.艾建国.中国城市土地制度经济问题研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2001.
17.曹建海.中国城市土地高效利用研究[M].北京:经济管理出版社,2002.
18.张熏华,俞健.土地经济学[M].上海:上海人民出版社,1987.
19.张跃庆,张树德.城市土地经济学[M].北京:经济日报出版社,1995.
20.中国社会科学院财贸经济研究所,美国纽约公共管理研究所.中国城市土地使用与管理(总报告)[R].北京:经济科学出版社,1992.
21.黄征学.中国城市经营中土地价格行为研究[M].北京:经济科学出版社,2005.
22.陈征.社会主义城市地租研究[M].济南:山东人民出版社,1996.
23.卢现祥.西方新制度经济学[M].北京:中国发展出版社,1996.
24.[日]青木昌彦,奥野正宽,岗崎哲二.市场的作用国家的作用[M].北京:中国发展出版社,2002.
25.钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
26.陈宪.市场经济中的政府行为[M].上海:立信会计出版社,1995.
27.[英]凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].北京:商务印书馆,1977.
28.布坎南.赤字中的民主[M].北京:北京经济学院出版社(中译本),1988.
29.K·J·巴顿.城市经济学—理论与政策[M].北京:商务印书馆,1984.
30.叶剑平,谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].北京:中国人民大学出版社,2005.
31.孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海:复旦大学出版社,2004.
32.刘瑞.政府经济管理行为分析[M].北京:新华出版社,1998.
33.张永桃.市政学[M].北京:高等教育出版社,2006.
34.谭术魁.城市土地市场化经营研究[M].北京:中国经济出版社,2001.
35.何盛明.中国财政改革20年[M].郑州:中州古籍出版社,1998.
36.蔡孝箴.城市经济学[M].天津:南开大学出版社,1998.
37.钟承勋.地方政府投资行为研究[M].北京:中国财政经济出版社,1993.
38.洪兆平.中国地方政府竞争战略研究–行为理论的分析视角[D].河海大学,2006.
39.徐颂陶,徐理明.“看的见的手”——中国政府行为研究[M].北京:中国人事出版社,1996.
40.[美]戴慕珍.中国地方政府公司化的制度化基础[A].甘阳,崔之元.中国改革的政治经济学[C].香港:牛津大学出版社,1997.
41.[美]道格拉斯·C·诺思.经济史中的结构与变迁[M](中文版).上海三联书店,1992.
42.D·C·诺思.制度、制度变迁与绩效[M].上海:上海三联书店,1994.
43.[美] Y·巴泽尔.产权的经济分析[M](中译本).上海:上海人民出版社,1997.
44.李建建.中国城市土地市场结构研究[M].北京:经济科学出版社,2004.
45.周诚.土地经济问题[M].广州:华南理工大学出版社,1997.
46.胡鞍刚,王绍光编.政府与市场[M].北京:中国计划出版社,2000.
47.林毅夫,蔡舫,李周.中国的奇迹:发展战略与经济改革[M].上海:上海三联书店,1994.
48.查尔斯·沃尔夫.市场或政府:权衡两种不完善的选择[M].北京:中国发展出版社,1994.
49.李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
50.王珺.增长取向的适应性调整:对地方政府行为演变的一种理论解释[J].管理世界,2004.
51.黄征学,刘光成.对低地价吸引企业定位政策的反思[J].中国土地科学,2004,(4).
52.周业安,冯兴元,赵坚毅.地方政府竞争与市场秩序的重构[J].中国社会科学,2004,(1).
53.张军.中国为什么拥有了良好的基础设施[J].经济研究,2007,(3).
54.周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004 ,(6).
55.王华春,唐任伍,段艳红.控制土地供应加强宏观调控[J].福建论坛(人文社会科学版),2005,(1).
56.林毅夫,李永军.必要的修正–对外贸易与经济增长关系的再考察[J].国际贸易,2001,(9).
57.皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论,2004,(3).
58.梁云芳,高铁梅,贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(3).
59.朱玉明.地方利益、政府利益与官员利益—对地方政府行为的经济分析[J].东岳论丛,2006,(1).
60.夏杰长.地方政府:推动经济过热的重要因素[J].改革,2004,(5).
61.夏策联.以市场租赁替代协议出让的工业用地供给政策研究[D].国防科学技术大学,2004.
62.李学.利益扩张型虑假城市化现象的激励机制探析[J].社会科学,2007,(5).
63.杨继瑞.城市土地经营的新思考[J].宏观经济研究,2004,(6).
64.刘传江.论城市化的生成机制[J].经济评论,1998,(5).
65.薛风旋.外资——发展中国家城市化的新动力[J].地理学报,1997,(3).
66.周振化.增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段[J].经济研究,1995,(1).
67.王小鲁.城市化与经济增长[J].经济社会体制比较, 2002,(1).
68.天则经济研究所课题组.城市化背景下土地产权的保护和实施[R].中国制度经济学学会2007年年会.
69.王万茂,刘俊梅.小城镇建设中的土地利用问题[J].中国土地科学,2000,(2).
70.蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
71.严金海.土地抵押、银行信贷与金融风险:理论、实证与政策分析[J].中国土地科学,2007,(1).
72.吴红.中国政府经济行为变迁研究[J].社会科学,1998,(11).
73.何晓星.再论中国地力政主导型市场经济[J].中国工业经济,2005,(1).
74.张春霖.存在道德风险的委托代理关系:理论分析及其应用中的问题[J].经济研究,1995,(8).
75.黄晗.改革开放以来中央与地方经济关系模式变迁解析[J].法制与社会,2007,(7).
76.高燕妮,周山.论政府经济行为中的委托—代理关系[J].特区经济,2007,(9).
77.王小龙.中国地方政府治理结构改革:一种财政视角的分析[J].人文杂志,2004 ,(3 ).
78.周业安,赵晓男.地方政府竞争模式研究—构建地方政府间良性竞争秩序的理论和政策分析[J].管理世界,2002,(12).
79.杨继瑞.我国城市土地使用制度创新的目标模式及基本框架[J].财贸经济,1994,(6).
80.中国地方政府竞争课题组.中国地方政府竞争与公共物品融资[J].财贸经济,2002,(10).
81.张合林,郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议[J].中国软科学,2007,(2).
82.吴宇哲.基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2007,(7).
83.周其仁,陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略,2001,(5).
84.曾乐春.城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评[J].国土资源科技管理,2006,(4).
85.刘新芝.城市土地产权制度的改革研究[J].山东经济,2006,(2).
86.杨庆媛,刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报(自然科学版),2000,(2).
87.罗必良.公共领域、模糊产权与政府的产权模糊化倾向[J].改革,2005,(7).
88.罗必良.新制度经济学[M].太原:山西经济出版社,2005.
89.刘丽霞,韩喜平.农地制度:‘公权’与‘私权’博弈的现状、问题及改革建议[J].经济纵横,2006,(9).
90.叶继红,顾桥.我国地方政府土地征用行为的产权和利益博弈分析[J].江西社会科学,2006,(12).
91.党国英.土地制度对农民的剥夺[J].中国改革,2002,(9).
92.郑小明.香港特区政府如何“将土地资源转化为土地资本”[J].四川建筑,2005,(8).
93.吴立范.市场的归市场政府的归政府[J].中外房地产导报,2006,(8).
94.周腾利一.日本土地开发利益返还制度概况[J].国土资源情报,2005,(2).
95.魏莉华.美国土地用途管制制度及其借鉴[J].中国土地科学,1998,(5).
96.李义平.当前制度框架中地方政府的行为分析[J].当代经济科学,2004,(5).
97.李锡炎.科学发展观与地方政府职能转变[J].四川行政学院学报,2004,(2).
98.许根林.城市土地供给制度变迁中的地方政府行为[J].改革,2007,(2).
99.沈远新.“正和互动:中央与地方关系的新范式及其政策意义[J]上海行政学院学报,2001,(2).
100.齐援军.我国土地管理制度改革的回顾与前瞻[J].经济研究参考,2004,( 13).
101.朱明仓,曾英强.对违法用地进行招商引资的思考[J].资源与人居环境,2007,(15).
102.W·阿瑟·刘易斯.经济增长理论[M].上海:上海三联书店,1990.
103.唐兴霖.诺思的国家与政府理论述评[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2000,(2).
104.原玉廷.城市土地管理“三权分离”与收益分配[J].经济问题,2005,(1).
105.汤小俊.政绩考核不改,违法用地难止[J].中国土地,2006,(8).
107.刘琳.房地产投资对GDP贡献有多大[J].中国投资,2007,(10)
108.费里德利希·冯·哈耶克,邓正来等译.法律、立法与自由[M].北京:中国大百科全书出版社,2000.
109.张飞,曲福田.土地市场秩序混乱与地方政府竞争[J].社会科学,2005,(5).
110.陶玉厚.城市宏观级差地租制探讨[J].财贸研究,2000,(5).
111.重庆市九龙德国工业园招商引资对策研究课题组.重庆市九龙工业园研究报告[R].重庆大学,2002.
112.陈利根.国有土地使用权出让违规行为的寻租分析[J].资源与人居环境,2004,(7).
113.Hehui Jin, Yingyi Qian And Weigast. B.Regional Decentralization And Fiscal Incentive :Federalism ,Chinese Style[M].Stanford University, 1999.
114.Andrew.G Walder.Local Governments As Industrial Firms:An Organization Analysis of China's Transitional Economy [J ].American Journal of Sociology,1995, Vol(2).
115.Zhenn Siqi,Liu Honnyu.Interaction Amonng Construction Investment,Other Investment and GDP in China[J].Tsinghua Science and Technology, April 2004.
116. Zhang Xiaobo, Fan Shenggen, Zhang Linxiu,Huang Jikun. Local Governance and Public Goods Provision In Rural China[J]. Journal of Public Economics 2004,88.
117.Tiebout.C.M.A pure theory of local expenditures [J].Journal of Political Economy,1956,Vo1.65:116-124.
118.William Britton,Keith Davies and Tiny Johnson: Modern Methods of Valuation of Land, Houses and Buildings, eighth edition, Estates Gazette,1989.
119.Lui and Francis T. Hong Kong's Residential Housing Market and Housing Policies (Editors).The Other Hong Kong Report[M].The Chinese University Press:Hong Kong. 1997,357-375.
120.Jane Silberstein and Chris Maser.Land-use planning for sustainable development[M].Lewis Publisher,2000.
121.Calzonetti. F. and R. Walker.(1991).Factors affecting industrial location decisions: a survey approach [ M].Industry Location and Public Policy, ed. H. Herzog, Jr. and A. Schlottmann, 221一240. Knoxville: University of Tennessee Press.
1谭术魁.城市土地市场化经营研究[M].北京:中国经济出版社,2001.10-11.
1刘新芝.城市土地产权制度的改革研究[J].山东经济,2006, (2).
2周其仁,陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略,2001,(5).
1杨庆媛,刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报(自然科学版),2000,(2).
1伊利,莫尔豪斯.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆出版,1982. 19.
1 [美]沃纳·赫希.城市经济学[M].北京:中国社会科学出版社,1990.24.
2 [英]K·T·巴顿.城市经济学:理论和政策[M].北京:商务印书馆,1984.14.
1齐援军.我国土地管理制度改革的回顾与前瞻[J].经济研究参考,2004,( 13).
1毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006.407-408 .
1 [日]青木昌彦,奥野正宽,岗崎哲二.市场的作用国家的作用[M].北京:中国发展出版社,2002.303.
1刘瑞.政府经济管理行为分析[M].北京:新华出版社,1998.34.
2吴红.中国政府经济行为变迁研究[J].社会科学,1998,(11).
1徐颂陶,徐理明.“看的见的手”——中国政府行为研究[M].北京:中国人事出版社,1996.50.
1Andrew.G Walder.Local Governments As Industrial Firms:An Organization Analysis ofChina's Transitional Economy [J ].American Journal of Sociology, 1995, Vol(2):263-301.
2[美]戴慕珍.中国地方政府公司化的制度化基础[A].甘阳,崔之元.中国改革的政治经济学[C].香港:牛津大学出版社,1997:245-247.
1朱玉明.地方利益、政府利益与官员利益—对地方政府行为的经济分析[J].东岳论丛,2006,(1).
1李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
1[美]道格拉斯·C·诺思.经济史中的结构与变迁[M](中文版).上海三联书店,1992. 25.
2唐兴霖.诺思的国家与政府理论述评[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2000,(2).
2李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
1陈利根.国有土地使用权出让违规行为的寻租分析[J].资源与人居环境,2004,(7).
1钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
1陈宪.市场经济中的政府行为[M].上海:立信会计出版社,1995.40.
2凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].北京:商务印书馆,1977.323.
1布坎南.赤字中的民主[M].北京经济学院出版社(中译本),1988.4.
1詹·布坎南.宪法经济学(中译本)[A].市场社会与公共秩序[C],北京:三联书店,1996.341.
1王珺.增长取向的适应性调整:对地方政府行为演变的一种理论解释[J].管理世界,2004,(8).
1陶玉厚.城市宏观级差地租制探讨[J].财贸研究,2000,(5).
1资料来源:国家统计局城市社会经济调查总队.城市统计年鉴[Z].1992-1999.
1重庆市九龙德国工业园招商引资对策研究课题组.重庆市九龙工业园研究报告[R].重庆大学,2002.
1Oman P.Charles.Policy Competition for Direct Investment:A Study of Competition among Governments to Attract FDI.Development Center of OECD ,2000.
1详见http: //neda. gxi. gov.cn
2地方政府不得随意返还土地出让金[N]上海证券报,2006-08-17.
1十五期间经济建设中的一些问题是怎样发生的[J].中国经济报告,2006,(8).
2朱明仓,曾英强.对违法用地进行招商引资的思考[J].资源与人居环境,2007,(15).
1黄征学,刘光成.对低地价吸引企业定位政策的反思[J].中国土地科学,2004,(4).
1以下统计数据来源于:刘琳.房地产投资对GDP贡献有多大[J].中国投资,2007,(10).
1张军.中国为什么拥有了良好的基础设施[J].经济研究,2007,(3).
1洪兆平.中国地方政府竞争战略研究–行为理论的分析视角[D].河海大学,2006. 128.
1王华春,唐任伍,段艳红.控制土地供应加强宏观调控[J].福建论坛(人文社会科学版),2005,(1).
1林毅夫,李永军.必要的修正–对外贸易与经济增长关系的再考察[J].国际贸易,2001,(9).
2皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论,2004,(3).
3梁云芳,高铁梅,贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(3).
1钟承勋.地方政府投资行为研究[M].北京:中国财政经济出版社,1993.25.
1夏杰长.地方政府:推动经济过热的重要因素[J].改革,2004,(5).
1夏策联.以市场租赁替代协议出让的工业用地供给政策研究[D].国防科学技术大学,2004.
1李学.利益扩张型虑假城市化现象的激励机制探析[J].社会科学,2007,(5).
2蔡孝箴.城市经济学[M].天津:南开大学出版社,1998.50.
1刘传江.论城市化的生成机制[J].经济评论,1998,(5).
1薛风旋.外资——发展中国家城市化的新动力[J].地理学报,1997,(3).
1周振化.增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段[J].经济研究,1995,(1).
2王小鲁.城市化与经济增长[J].经济社会体制比较, 2002,(1).
1国土资源部:截至2004年城镇“撂荒”土地400万亩[EB/OL].新华网,2005年6月26日.
2王万茂,刘俊梅..小城镇建设中的土地利用问题[J].中国土地科学,2000,(2).
1蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
2蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
1张永桃.市政学[M].北京:高等教育出版社,2006.157.
1何晓星.再论中国地方政府主导型市场经济[J].中国工业经济,2005,(1).
1张春霖.存在道德风险的委托代理关系:理论分析及其应用中的问题[J].经济研究,1995,(8).
1 Hehui Jin, Yingyi Qian And Weigast. B . Regional Decentralization And Fiscal Incentive :Federalism ,Chinese Style[M].Stanford University, 1999.
2注:中央政府对应于企业主,只不过企业主追求企业利润最大化,中央政府则追求全民福利最大化,地方政府为地方经济发展利益“剩余”的索取者和控制者。因而,地方政府行为越来越接近企业行为,越来越以追求地方政府财富最大化为首要目标.
3王永钦等.中国的大国发展道路——论分权式改革的得失[J].经济研究,2007,(1).
4黄晗.改革开放以来中央与地方经济关系模式变迁解析[J].法制与社会,2007,(7).
1高燕妮,周山.论政府经济行为中的委托—代理关系[J].特区经济,2007,(9).
1周业安,冯兴元,赵坚毅.地方政府竞争与市场秩序的重构[J].中国社会科学,2004,(1).
1张军.地方竞争推动的中国经济[N].互联网周刊,2005年8月8日.
2Break, George F. Intergovernmental Fiscal Relations in the United States[M].Washington, D.C Brookings Institution,1975.
3何盛明.中国财政改革20年[M].郑州:中州古籍出版社,1998.24.
4中国地方政府竞争课题组.中国地方政府竞争与公共物品融资[M].财贸经济,2002,(10).
1周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004 ,(6).
1钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
1吴宇哲.基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2007,(7).
1卢现祥.西方新制度经济学[M].北京:中国发展出版社,1996.16.
1H·登姆塞茨.关于产权的理论[A].财产权利与制度变迁一一产权学派与新制度学派译文集[C].上海:上海人民出版社,1994.
2A·阿尔钦.产权:一个经典注释[ A].财产权利与制度变迁一一产权学派与新制度学派译文集.上海:上海人民出版社,1994.
3Y·巴泽尔.产权的经济分析[M](中译本).上海:上海人民出版社,1997.35.
4罗必良.公共领域、模糊产权与政府的产权模糊化倾向[J].改革,2005,(7).
1刘丽霞,韩喜平.农地制度:“公权”与“私权”博弈的现状、问题及改革建议[J].经济纵横,2006,(9).
1杨继瑞.我国城市土地使用制度创新的目标模式及基本框架[J].财贸经济,1994,(6).
1叶继红,顾桥.我国地方政府土地征用行为的产权和利益博弈分析[J].江西社会科学,2006,(12).
1中国社会科学院农村发展研究所,国家统计局农村经济调查总队.2005年农村经济发展绿皮书[M].北京:社会科学文献出版社,2005.
2党国英.土地制度对农民的剥夺[J].中国改革,2002,(9).
1李军杰.投资驱动型国家战略的转变[J].中国投资,2006,(11).
1郑小明.香港特区政府如何“将土地资源转化为土地资本”[J].四川建筑,2005,(8).
1吴立范.市场的归市场政府的归政府[J].中外房地产导报,2006,(8).
1张熏华.土地与市场[M].上海:上海远东出版社,1996.258.
2赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.23.
1周腾利一.日本土地开发利益返还制度概况[J].国土资源情报,2005,(2).
1赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.163.
1魏莉华.美国土地用途管制制度及其借鉴[J].中国土地科学,1998,(5).
1李义平.当前制度框架中地方政府的行为分析[J].当代经济科学,2004,(5).
1许根林.城市土地供给制度变迁中的地方政府行为[J].改革,2007,(2).
1李锡炎.科学发展观与地方政府职能转变[J].四川行政学院学报,2004,(2).
1沈远新.正和互动:中央与地方关系的新范式及其政策意义[J]上海行政学院学报,2001,(2).
2潘世炳.中国城市国有土地产权研究[M].北京:企业管理出版社,2006.241.
1周业安,赵晓男.地方政府竞争模式研究—构建地方政府间良性竞争秩序的理论和政策分析[J].管理世界,2002,(12).
2张飞,曲福田.土地市场秩序混乱与地方政府竞争[J].社会科学,2005,(5).
1原玉廷.城市土地管理“三权分离”与收益分配[J].经济问题,2005,(1).
1汤小俊.政绩考核不改,违法用地难止[J].中国土地,2006,(8).
2[美]R·科斯等.财产权利与制度变迁[C].上海:上海人民出版社,1994.27.
1张合林,郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议[J].中国软科学,2007,(2).
1费里德利希·冯·哈耶克,邓正来等译.法律、立法与自由[M].北京:中国大百科全书出版社,2000.238.
1Zhang Xiaobo, Fan Shenggen, Zhang Linxiu,Huang Jikun. Local Governance and Public Goods Provision In Rural China[J]. Journal of Public Economics 2004,88, 2857-2871
1.马克思恩格斯全集(第25,26卷)[M].北京:人民出版社,1975.
2.[英]伊利,莫尔豪斯.土地经济学原理[M].北京:商务印书馆,1982.
3.[美]沃纳·赫希.城市经济学[M].北京:中国社会科学出版社,1990.
4.[日]野口悠纪雄.土地经济学[M].北京:商务印书馆,1997.
5.M·哥德伯戈·P·钦洛依.城市土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,1990.
6.[英]K·T·巴顿.城市经济学:理论和政策[M].北京:商务印书馆,1984.
7.马歇尔.经济学原理[M].北京:商务印书馆,1981.
8.杨继瑞.中国城市用地制度创新[M].成都:四川大学出版社,1995.
9.杨继瑞.中国城市地价论[M].成都:四川大学出版社,1998.
10.杨继瑞等.房地产新政:现状、展望与思考[M].成都:西南财经大学出版社,2005.
11.潘世炳.中国城市国有土地产权研究[M].北京:企业管理出版社,2006.
12.R·H·科斯等.财产权利与制度变迁[M].上海:上海人民出版社,1994.
13.毕宝德.土地经济学[M].北京:中国人民大学出版社,2006.
14.张熏华.土地与市场[M].上海:上海远东出版社,1996.
15.赵尚朴.城市土地使用制度研究[M].北京:中国城市出版社,1996.
16.艾建国.中国城市土地制度经济问题研究[M].武汉:华中师范大学出版社,2001.
17.曹建海.中国城市土地高效利用研究[M].北京:经济管理出版社,2002.
18.张熏华,俞健.土地经济学[M].上海:上海人民出版社,1987.
19.张跃庆,张树德.城市土地经济学[M].北京:经济日报出版社,1995.
20.中国社会科学院财贸经济研究所,美国纽约公共管理研究所.中国城市土地使用与管理(总报告)[R].北京:经济科学出版社,1992.
21.黄征学.中国城市经营中土地价格行为研究[M].北京:经济科学出版社,2005.
22.陈征.社会主义城市地租研究[M].济南:山东人民出版社,1996.
23.卢现祥.西方新制度经济学[M].北京:中国发展出版社,1996.
24.[日]青木昌彦,奥野正宽,岗崎哲二.市场的作用国家的作用[M].北京:中国发展出版社,2002.
25.钱颖一,G·罗兰德和许成钢.M型和U型组织的协调性变革[A].王洛林.现代企业理论与中国经济改革[C](上册).北京:社会科学文献出版社,1997.
26.陈宪.市场经济中的政府行为[M].上海:立信会计出版社,1995.
27.[英]凯恩斯.就业、利息和货币通论[M].北京:商务印书馆,1977.
28.布坎南.赤字中的民主[M].北京:北京经济学院出版社(中译本),1988.
29.K·J·巴顿.城市经济学—理论与政策[M].北京:商务印书馆,1984.
30.叶剑平,谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究[M].北京:中国人民大学出版社,2005.
31.孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海:复旦大学出版社,2004.
32.刘瑞.政府经济管理行为分析[M].北京:新华出版社,1998.
33.张永桃.市政学[M].北京:高等教育出版社,2006.
34.谭术魁.城市土地市场化经营研究[M].北京:中国经济出版社,2001.
35.何盛明.中国财政改革20年[M].郑州:中州古籍出版社,1998.
36.蔡孝箴.城市经济学[M].天津:南开大学出版社,1998.
37.钟承勋.地方政府投资行为研究[M].北京:中国财政经济出版社,1993.
38.洪兆平.中国地方政府竞争战略研究–行为理论的分析视角[D].河海大学,2006.
39.徐颂陶,徐理明.“看的见的手”——中国政府行为研究[M].北京:中国人事出版社,1996.
40.[美]戴慕珍.中国地方政府公司化的制度化基础[A].甘阳,崔之元.中国改革的政治经济学[C].香港:牛津大学出版社,1997.
41.[美]道格拉斯·C·诺思.经济史中的结构与变迁[M](中文版).上海三联书店,1992.
42.D·C·诺思.制度、制度变迁与绩效[M].上海:上海三联书店,1994.
43.[美] Y·巴泽尔.产权的经济分析[M](中译本).上海:上海人民出版社,1997.
44.李建建.中国城市土地市场结构研究[M].北京:经济科学出版社,2004.
45.周诚.土地经济问题[M].广州:华南理工大学出版社,1997.
46.胡鞍刚,王绍光编.政府与市场[M].北京:中国计划出版社,2000.
47.林毅夫,蔡舫,李周.中国的奇迹:发展战略与经济改革[M].上海:上海三联书店,1994.
48.查尔斯·沃尔夫.市场或政府:权衡两种不完善的选择[M].北京:中国发展出版社,1994.
49.李军杰,钟君.中国地方政府经济行为分析—基于公共选择视角[J].中国工业经济,2004,(4).
50.王珺.增长取向的适应性调整:对地方政府行为演变的一种理论解释[J].管理世界,2004.
51.黄征学,刘光成.对低地价吸引企业定位政策的反思[J].中国土地科学,2004,(4).
52.周业安,冯兴元,赵坚毅.地方政府竞争与市场秩序的重构[J].中国社会科学,2004,(1).
53.张军.中国为什么拥有了良好的基础设施[J].经济研究,2007,(3).
54.周黎安.晋升博弈中政府官员的激励与合作——兼论我国地方保护主义和重复建设问题长期存在的原因[J].经济研究,2004 ,(6).
55.王华春,唐任伍,段艳红.控制土地供应加强宏观调控[J].福建论坛(人文社会科学版),2005,(1).
56.林毅夫,李永军.必要的修正–对外贸易与经济增长关系的再考察[J].国际贸易,2001,(9).
57.皮舜,武康平.房地产市场发展和经济增长间的因果关系——对我国的实证分析[J].管理评论,2004,(3).
58.梁云芳,高铁梅,贺书平.房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学,2006,(3).
59.朱玉明.地方利益、政府利益与官员利益—对地方政府行为的经济分析[J].东岳论丛,2006,(1).
60.夏杰长.地方政府:推动经济过热的重要因素[J].改革,2004,(5).
61.夏策联.以市场租赁替代协议出让的工业用地供给政策研究[D].国防科学技术大学,2004.
62.李学.利益扩张型虑假城市化现象的激励机制探析[J].社会科学,2007,(5).
63.杨继瑞.城市土地经营的新思考[J].宏观经济研究,2004,(6).
64.刘传江.论城市化的生成机制[J].经济评论,1998,(5).
65.薛风旋.外资——发展中国家城市化的新动力[J].地理学报,1997,(3).
66.周振化.增长轴心转移:中国进入城市化推动型经济增长阶段[J].经济研究,1995,(1).
67.王小鲁.城市化与经济增长[J].经济社会体制比较, 2002,(1).
68.天则经济研究所课题组.城市化背景下土地产权的保护和实施[R].中国制度经济学学会2007年年会.
69.王万茂,刘俊梅.小城镇建设中的土地利用问题[J].中国土地科学,2000,(2).
70.蒋省三,刘守英,李青.土地制度改革与国民经济成长[EB/OL].中国农经信息网(www.caein.com),2007-11-13.
71.严金海.土地抵押、银行信贷与金融风险:理论、实证与政策分析[J].中国土地科学,2007,(1).
72.吴红.中国政府经济行为变迁研究[J].社会科学,1998,(11).
73.何晓星.再论中国地力政主导型市场经济[J].中国工业经济,2005,(1).
74.张春霖.存在道德风险的委托代理关系:理论分析及其应用中的问题[J].经济研究,1995,(8).
75.黄晗.改革开放以来中央与地方经济关系模式变迁解析[J].法制与社会,2007,(7).
76.高燕妮,周山.论政府经济行为中的委托—代理关系[J].特区经济,2007,(9).
77.王小龙.中国地方政府治理结构改革:一种财政视角的分析[J].人文杂志,2004 ,(3 ).
78.周业安,赵晓男.地方政府竞争模式研究—构建地方政府间良性竞争秩序的理论和政策分析[J].管理世界,2002,(12).
79.杨继瑞.我国城市土地使用制度创新的目标模式及基本框架[J].财贸经济,1994,(6).
80.中国地方政府竞争课题组.中国地方政府竞争与公共物品融资[J].财贸经济,2002,(10).
81.张合林,郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议[J].中国软科学,2007,(2).
82.吴宇哲.基于博弈论的区域工业地价均衡分析及管理策略研究[J].浙江大学学报(人文社会科学版),2007,(7).
83.周其仁,陈书荣.浅谈城市土地产权制度的创新思路[J].改革与战略,2001,(5).
84.曾乐春.城市土地价格对土地资源配置的影响研究述评[J].国土资源科技管理,2006,(4).
85.刘新芝.城市土地产权制度的改革研究[J].山东经济,2006,(2).
86.杨庆媛,刘智勇.城市土地价格与政府行为的相关机制研究[J].西南师范大学学报(自然科学版),2000,(2).
87.罗必良.公共领域、模糊产权与政府的产权模糊化倾向[J].改革,2005,(7).
88.罗必良.新制度经济学[M].太原:山西经济出版社,2005.
89.刘丽霞,韩喜平.农地制度:‘公权’与‘私权’博弈的现状、问题及改革建议[J].经济纵横,2006,(9).
90.叶继红,顾桥.我国地方政府土地征用行为的产权和利益博弈分析[J].江西社会科学,2006,(12).
91.党国英.土地制度对农民的剥夺[J].中国改革,2002,(9).
92.郑小明.香港特区政府如何“将土地资源转化为土地资本”[J].四川建筑,2005,(8).
93.吴立范.市场的归市场政府的归政府[J].中外房地产导报,2006,(8).
94.周腾利一.日本土地开发利益返还制度概况[J].国土资源情报,2005,(2).
95.魏莉华.美国土地用途管制制度及其借鉴[J].中国土地科学,1998,(5).
96.李义平.当前制度框架中地方政府的行为分析[J].当代经济科学,2004,(5).
97.李锡炎.科学发展观与地方政府职能转变[J].四川行政学院学报,2004,(2).
98.许根林.城市土地供给制度变迁中的地方政府行为[J].改革,2007,(2).
99.沈远新.“正和互动:中央与地方关系的新范式及其政策意义[J]上海行政学院学报,2001,(2).
100.齐援军.我国土地管理制度改革的回顾与前瞻[J].经济研究参考,2004,( 13).
101.朱明仓,曾英强.对违法用地进行招商引资的思考[J].资源与人居环境,2007,(15).
102.W·阿瑟·刘易斯.经济增长理论[M].上海:上海三联书店,1990.
103.唐兴霖.诺思的国家与政府理论述评[J].中国矿业大学学报(社会科学版),2000,(2).
104.原玉廷.城市土地管理“三权分离”与收益分配[J].经济问题,2005,(1).
105.汤小俊.政绩考核不改,违法用地难止[J].中国土地,2006,(8).
107.刘琳.房地产投资对GDP贡献有多大[J].中国投资,2007,(10)
108.费里德利希·冯·哈耶克,邓正来等译.法律、立法与自由[M].北京:中国大百科全书出版社,2000.
109.张飞,曲福田.土地市场秩序混乱与地方政府竞争[J].社会科学,2005,(5).
110.陶玉厚.城市宏观级差地租制探讨[J].财贸研究,2000,(5).
111.重庆市九龙德国工业园招商引资对策研究课题组.重庆市九龙工业园研究报告[R].重庆大学,2002.
112.陈利根.国有土地使用权出让违规行为的寻租分析[J].资源与人居环境,2004,(7).
113.Hehui Jin, Yingyi Qian And Weigast. B.Regional Decentralization And Fiscal Incentive :Federalism ,Chinese Style[M].Stanford University, 1999.
114.Andrew.G Walder.Local Governments As Industrial Firms:An Organization Analysis of China's Transitional Economy [J ].American Journal of Sociology,1995, Vol(2).
115.Zhenn Siqi,Liu Honnyu.Interaction Amonng Construction Investment,Other Investment and GDP in China[J].Tsinghua Science and Technology, April 2004.
116. Zhang Xiaobo, Fan Shenggen, Zhang Linxiu,Huang Jikun. Local Governance and Public Goods Provision In Rural China[J]. Journal of Public Economics 2004,88.
117.Tiebout.C.M.A pure theory of local expenditures [J].Journal of Political Economy,1956,Vo1.65:116-124.
118.William Britton,Keith Davies and Tiny Johnson: Modern Methods of Valuation of Land, Houses and Buildings, eighth edition, Estates Gazette,1989.
119.Lui and Francis T. Hong Kong's Residential Housing Market and Housing Policies (Editors).The Other Hong Kong Report[M].The Chinese University Press:Hong Kong. 1997,357-375.
120.Jane Silberstein and Chris Maser.Land-use planning for sustainable development[M].Lewis Publisher,2000.
121.Calzonetti. F. and R. Walker.(1991).Factors affecting industrial location decisions: a survey approach [ M].Industry Location and Public Policy, ed. H. Herzog, Jr. and A. Schlottmann, 221一240. Knoxville: University of Tennessee Press.