中国房地产法律制度的经济学分析
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摘要
房地产行业是我国市场经济的重要支柱性产业，影响着与房地产相关行业的经济发展和命运。法律制度是市场经济健康发展的制度保障。然而，我国房地产行业的规制主要靠政策的调整来完成，具有短期效应和不稳定性特点。房地产法律制度的整体构架虽然已经建立起来，但涉及的部门法规条例等方面存在的相互矛盾和制度盲区。因此，对房地产法律制度进行分析具有重要的现实意义和理论意义。
房地产法律制度从房地产行业流程上讲，包括土地管理法律制度、房地产开发用地法律制度、城市房屋征收管理制度、建筑法律制度、房地产流转制度、房地产中介服务制度、房屋登记管理制度、物业管理制度和房地产税费制度等。其中，土地管理法律制度、房地产开发用地与城市房屋征收管理制度、物业管理制度和房地产税费制度是房地产法律制度的核心链条。本文主要从以上四个方面对我国房地产法律制度做法经济学的分析，提出我国房地产法律制度存在的弊端，并在充分借鉴国外房地产法律制度的基础上提出了具有中国特色的房地产法律制度构建和完善。
The real estate industry of our country is developed in the process of the reform ofland use system and real estate legal system construction. The real estate industry playsa decisive role in our country economy, as the basic and pillar industry of nationaleconomy in China. Industry's development is inseparable from the regulation of law.However, with the development of market economy, the real estate industry deviatesfrom movement track of the market economy. There are many disadvantages.Forexample, the high prices, land examination and approval system defects, real estatedevelopment and relocation compensation system is imperfect, the tax system isunsound, no legal compliance for the property management , and so on.These haveseriously affected the healthy development of real estate market. As the generalspecification for adjusting the real estate economic relationship, the real estate legalsystem is also facing the challenge of market economy.
The system is a stabilizer of market economy progress. Commons emphasizingthere is an indivisible close contacts between the legal and economic phenomena,considered the legal order played a good role in promoting to the economicdevelopment. He advocated to improve the legal intervention to the economy andadjust the economic structure of society from the system. He also believed that theessence of the economic relationship was the legal ownership transaction, which wasthe interaction link of legal and economic relations. Therefore, as an institutionaleconomics research scope, this paper takes the Chinese real estate management law asthe breakthrough point, from the angle of law and economics, to make a brief summaryto our country’s real estate legal system.And it discusses various related legal systemto adjust the relationship of China 's real estate economic relations during developmentand construction, separately from the land, real estate development and relocation compensation, tax system of the real estate and real estate property management etc.On the basis of the comparison to foreign real estate legal system, I analysize andempirically study the hot issues with the law and economics. Finally, I put forward tolegal system of system route choice, according with our country economy developmentand the construction. Of course, real estate legal system includes not only the abovelink, also includes the mortgage loan of real estate, housing pawn, housingintermediary services. But it does not take into account other links, only from theabove four aspects related to the legal system of real estate.
First of all, the introduction presents the research background and significance,elaborats the main content and research methods, and makes a brief literature reviewaimed at the main problem that the article studies. Finally, it explains the innovationand shortcomings of this paper.
The second chapter introduces the real estate legal system overview. Real estatelaws regulate the relations to property and management of the real estate industry,including the relationship between real estate and property relations. It has its owncharacteristics and history. In the first chapter, this article also outlines policyadjustments of the real estate industry regulation since 90’s. In different period, thereal estate policy reflects the different characteristics of the stage, sometimes loose,and rigorous. At the same time, it also elaborates the relevant theoretical research ofthe real estate industry, including research in economics and law studies, scholarsabroad and domestic scholars’research.
Secondly, the land approval is the premise of the real estate development andother series of production activities. Real estate land leasing is the core to get the landexamination and approval. It is one of the main sources of local finance income. Localgovernment generally transfers the right to use state-owned land through bidding,auction to the highest bidder. However, the article thinks, land leasing is one of themain reasons of the fast local housing prices, which caused by local governmentinvestment, expanding revenue. Therefore, it makes economical anylasis on theproblems such as land leasing ownership and so on, and advocates that 70% of land leasing will be turned over to the central treasury department, 30% for localgovernment public construction. In local public construction process, local governmentapeals to the central government for the national project funding to support, so as torealize the improvement of local public construction, then put an end to the localgovernment for the blind investment and expansion of the scope of examination andapproval of land, resulting in a waste of land resources and real estate prices fromrising too fast.
Again, the real estate development and compensation for expropriation has beenthe focus of attention. Real estate development and expropriation compensationtriggered a large number of illegal residents in lethal phenomenon. This article makesthe game analysis on the interests of all parties in the real estate development, toachieve equity interests under the circumstances of the improvement system ofcompensation to the land use right, compensation standards, to improve thedevelopment of real estate industry from the system, and put an end to violencedemolitions and“nail household’incident occurred.
Furthermore, the harmonious community is the basic unit of social harmony.Property management has relations with the community harmony and stability."Property management law" has not yet been introduced, " The general principles ofcivil law"," Property management regulations" and other relevant laws and regulationsassume responsibility for property management to establish. The rights, obligationsand legal responsibilities of realty service enterprise, the owners, owners Commissionand others should be prescribed clearlly, scientifically and rationally in the legalstandard, to avoid influencing other owners or the legitimate rights and unit’s interestsby the rights abuse. Therefore, it is very necessary to analysize and discuss theproperty management issues.
Then, in the existing real estate tax system,“Attention transfer, despise maintain”,tax-cost confounding and double tax issues has been the obstacles and problems ofChina's tax system reform. The sixth chapter discusses the present situation of China'sreal estate tax system, do the international comparison and analysis of tax-cost system, and put forward the problem of our country’s tax system, as foreshadowing of thereconstruction of China’s tax law system.
Finally, on the basis of the economical and legal analysis to the real estateindustry each link problem, it concludes that, it is very necessary to real estate legalsystem reformation, and it puts forward to reasonable suggestions of composing ourcountry’s real estate legal system. To make system reform, we must do somethingfrom the following aspects, and gradually perfect it: perfect real estate landexamination and approval system, modify the housing development and compensationsystem, reasonably arrange for the real estate tax policy, revise law of propertymanagement, strengthen property management and so on. Only from the above aspectsto perfect legal system, it would reasonably regulate China's real estate industry todevelop healthy.
房地产法律制度从房地产行业流程上讲，包括土地管理法律制度、房地产开发用地法律制度、城市房屋征收管理制度、建筑法律制度、房地产流转制度、房地产中介服务制度、房屋登记管理制度、物业管理制度和房地产税费制度等。其中，土地管理法律制度、房地产开发用地与城市房屋征收管理制度、物业管理制度和房地产税费制度是房地产法律制度的核心链条。本文主要从以上四个方面对我国房地产法律制度做法经济学的分析，提出我国房地产法律制度存在的弊端，并在充分借鉴国外房地产法律制度的基础上提出了具有中国特色的房地产法律制度构建和完善。
The real estate industry of our country is developed in the process of the reform ofland use system and real estate legal system construction. The real estate industry playsa decisive role in our country economy, as the basic and pillar industry of nationaleconomy in China. Industry's development is inseparable from the regulation of law.However, with the development of market economy, the real estate industry deviatesfrom movement track of the market economy. There are many disadvantages.Forexample, the high prices, land examination and approval system defects, real estatedevelopment and relocation compensation system is imperfect, the tax system isunsound, no legal compliance for the property management , and so on.These haveseriously affected the healthy development of real estate market. As the generalspecification for adjusting the real estate economic relationship, the real estate legalsystem is also facing the challenge of market economy.
The system is a stabilizer of market economy progress. Commons emphasizingthere is an indivisible close contacts between the legal and economic phenomena,considered the legal order played a good role in promoting to the economicdevelopment. He advocated to improve the legal intervention to the economy andadjust the economic structure of society from the system. He also believed that theessence of the economic relationship was the legal ownership transaction, which wasthe interaction link of legal and economic relations. Therefore, as an institutionaleconomics research scope, this paper takes the Chinese real estate management law asthe breakthrough point, from the angle of law and economics, to make a brief summaryto our country’s real estate legal system.And it discusses various related legal systemto adjust the relationship of China 's real estate economic relations during developmentand construction, separately from the land, real estate development and relocation compensation, tax system of the real estate and real estate property management etc.On the basis of the comparison to foreign real estate legal system, I analysize andempirically study the hot issues with the law and economics. Finally, I put forward tolegal system of system route choice, according with our country economy developmentand the construction. Of course, real estate legal system includes not only the abovelink, also includes the mortgage loan of real estate, housing pawn, housingintermediary services. But it does not take into account other links, only from theabove four aspects related to the legal system of real estate.
First of all, the introduction presents the research background and significance,elaborats the main content and research methods, and makes a brief literature reviewaimed at the main problem that the article studies. Finally, it explains the innovationand shortcomings of this paper.
The second chapter introduces the real estate legal system overview. Real estatelaws regulate the relations to property and management of the real estate industry,including the relationship between real estate and property relations. It has its owncharacteristics and history. In the first chapter, this article also outlines policyadjustments of the real estate industry regulation since 90’s. In different period, thereal estate policy reflects the different characteristics of the stage, sometimes loose,and rigorous. At the same time, it also elaborates the relevant theoretical research ofthe real estate industry, including research in economics and law studies, scholarsabroad and domestic scholars’research.
Secondly, the land approval is the premise of the real estate development andother series of production activities. Real estate land leasing is the core to get the landexamination and approval. It is one of the main sources of local finance income. Localgovernment generally transfers the right to use state-owned land through bidding,auction to the highest bidder. However, the article thinks, land leasing is one of themain reasons of the fast local housing prices, which caused by local governmentinvestment, expanding revenue. Therefore, it makes economical anylasis on theproblems such as land leasing ownership and so on, and advocates that 70% of land leasing will be turned over to the central treasury department, 30% for localgovernment public construction. In local public construction process, local governmentapeals to the central government for the national project funding to support, so as torealize the improvement of local public construction, then put an end to the localgovernment for the blind investment and expansion of the scope of examination andapproval of land, resulting in a waste of land resources and real estate prices fromrising too fast.
Again, the real estate development and compensation for expropriation has beenthe focus of attention. Real estate development and expropriation compensationtriggered a large number of illegal residents in lethal phenomenon. This article makesthe game analysis on the interests of all parties in the real estate development, toachieve equity interests under the circumstances of the improvement system ofcompensation to the land use right, compensation standards, to improve thedevelopment of real estate industry from the system, and put an end to violencedemolitions and“nail household’incident occurred.
Furthermore, the harmonious community is the basic unit of social harmony.Property management has relations with the community harmony and stability."Property management law" has not yet been introduced, " The general principles ofcivil law"," Property management regulations" and other relevant laws and regulationsassume responsibility for property management to establish. The rights, obligationsand legal responsibilities of realty service enterprise, the owners, owners Commissionand others should be prescribed clearlly, scientifically and rationally in the legalstandard, to avoid influencing other owners or the legitimate rights and unit’s interestsby the rights abuse. Therefore, it is very necessary to analysize and discuss theproperty management issues.
Then, in the existing real estate tax system,“Attention transfer, despise maintain”,tax-cost confounding and double tax issues has been the obstacles and problems ofChina's tax system reform. The sixth chapter discusses the present situation of China'sreal estate tax system, do the international comparison and analysis of tax-cost system, and put forward the problem of our country’s tax system, as foreshadowing of thereconstruction of China’s tax law system.
Finally, on the basis of the economical and legal analysis to the real estateindustry each link problem, it concludes that, it is very necessary to real estate legalsystem reformation, and it puts forward to reasonable suggestions of composing ourcountry’s real estate legal system. To make system reform, we must do somethingfrom the following aspects, and gradually perfect it: perfect real estate landexamination and approval system, modify the housing development and compensationsystem, reasonably arrange for the real estate tax policy, revise law of propertymanagement, strengthen property management and so on. Only from the above aspectsto perfect legal system, it would reasonably regulate China's real estate industry todevelop healthy.
引文
1现行《城市房地产管理法》是1995年制定的，并于2007年8月30日十届全国人大常委会第二十九次会议通过决定予以修正，10月1日实行。
1邹晓燕.《房地产法律制度》[M].化学工业出版社，2010年。
2邹晓燕.《房地产法律制度》[M].化学工业出版社，2010年。
12009年12月14日，为促进房地产平稳健康发展，国务院通过了“国四条”。
12010年，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。
22010年，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京市为例[D].南京大学。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京市为例[D].南京大学，2005
2袁卫东.地价·拆迁成本·制度选择[J].中国房地产，（10）2003。
3尹卫红，王玉申.从房屋拆迁评估模式看存在的问题[J].中国房地产，（12）2004。
1陈多长.房地产税收论[M].北京：中国市场出版社，2005。
1根据2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》和相关意见通知的规定。
1孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第166页。
2孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第166页。
3动议是指市民或团体对土地利用规划有关的问题提出自己的建议，在获得法定数量的选民签名支持后，政府将建议公开，让全体选民投票。投票通过后就会成为政府执行土地规划的依据。复决就是政府公开土地
4规划后由公众投票表决，可以否定政府的规定。孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第168页。
1卢新海.中国城市土地储备制度研究[M].北京：科学出版社，2008。第43页。
1数据来源：历年《中国土地年鉴》。其中，审批比重指耕地审批面积占总审批面积之比，用批率指实际耕地转用面积占审批面积比率。1997年实行冻结土地审批政策，对政策出台前后数据对比比较有说服力，因此本文引用1997年前后4年的数据进行比对分析。
22004年国土资源部下发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资2004238号），关于征地补偿标准、被征地农民安置途径、征地工作程序和监管等方面给出了实施意见。
1数据来源：1994—1997年《中国土地年鉴》，1999年—2003年《中国国土资源年鉴》。
1数据来源：2000—2003年《中国国土资源年鉴》。
12003年中华人民共和国国土资源部第21号令公布《协议出让国有土地使用权规定》第二条第二款。
2苗天青.我国房地产业：结构行为与绩效[M].北京：经济科学出版社，2004。
3李相范.土地违法行为的经济学分析[D].吉林大学，2010。
2张昕.土地出让金与城市经济增长关系的实证分析[J].城市问题，（11）2011。
1张昕.土地出让金与城市经济增长关系的实证分析[J].城市问题，（11）2011。
1张昕.土地出让金与城市经济增长关系实证研究[J].城市问题，（11）2011。
2张昕在《土地出让金与城市经济增长关系实证研究》中依据城市化水平分组研究，按照1998年城市化水平的不同进行分组的面板数据分析，将城市化水平的提高分为三个阶段：城市化水平在30%以下属于初始阶段;城市化水平在30%－80%属于加速阶段;城市化水平达到80%以上属于终极阶段。由于土地出让及其收入是伴随城市化进程而进行的，其作用的发挥也与城市化水平有着密切的关系。因此，本文将根据23个省(市)其1998年的城市化水平进行分组，每组城市化水平间隔10%，共分四组。发展缓慢的中部和西部地区，土地出让金的产出弹性系数则较高，这说明中、西部地区的经济发展仍在很大程度上依赖于土地要素的投入。可以说，土地出让金作用的大小与当地经济发展状况密切相关。
12004年修改的《土地管理法》中对占用农村土地支付用地补偿和安置费的规定。
22004年国务院和国土资源部公布的《关于深化改革严格土地管理的决定》和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在原有安置方式上创新了安置方式。
12004年修改的《土地管理法》第四十七条规定。
1马克思恩格斯选集第1卷[M].北京：人民出版社，1956。第121页。
2马克思主义哲学全书[M].北京：中国人民大学出版社，1996。第376页。
3吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第7页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第7页。
2林立.波斯纳与法律经济分析[M].引用EAL，p.11.上海三联书店，2005。第59页。
3吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第14页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第17页。
2吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
2吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
11958年修订的《国家建设征用土地办法》。
1中华人民共和国城市房地产管理法，2007年修订。第六条规定。
22011年1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。
1国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例，2011年1月19日公布，第十三条规定。
22011年1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。
12王文革.城市土地配置利益博弈及其法律调整[M].北京：法律出版社，2008。第262页。
2[美]布坎南、戈登、塔塔克，陈金光译.同意的计算——立宪、民主的逻辑基础[M].北京：中国社会科学出版社，2000。第12页。
1[美]E.R.克鲁斯克，B.M.杰克逊.公共政策词典[M].上海：上海远东出版社1992年版。第30页。
2王文革.城市土地配置利益博弈及其法律调整[M].北京：法律出版社，2008。
3王才亮.《房屋征收制度立法与实务》[M].北京：法律出版社，2008。第359页。引述梁慧星教授在《物权法（草案）》中对公共利益的表述。
1美国宪法修正案第5条规定：非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。
22004年《宪法》修正案第十条和第十三条规定。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1杜婕，周丽.我国城市房屋征收补偿问题的探讨[D].宏观经济管理，(04)2012。
2[英]罗纳德·科斯.社会成本问题[D].Journal of Law and Economics,(10)1960.科斯认为，在产权明确的情况下，即使出现外部性（社会成本），市场交易也同样有效。只要交易成本为零，无论产权归谁所有，都可以通过市场自由交易达到资源的最佳配置。在交易成本为正的情况下，法律制度会对经济运行产生深远的影响。权利应该配置给那些能最大效用地使用他们的人。
3闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。在城市房屋拆迁补偿制度的运行成本研究上，本文主要引述了闵一峰的观点，将运行成本分为直接成本、生存成本、救济成本、冲突成本、维持成本等。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
12010年6月23日发布的《关于公布实施长春市市区征地片区综合地价的通知》。
22012年2月15日，教育部官网发布通知。
1马新彦.美国财产法与判例研究[M].北京：法律出版社，2001。第336页。
12007年新修订的《物权法》第八十一条规定。
22007年新修订的《物权法》第八十二条规定。
3陈风，王克非.物业管理[M].北京：北京大学出版社。第19页。
4王世涛.房地产法律制度[M].长春：东北财经大学出版社。第265页。
1於向平，邱燕.房地产法律制度研究[M].北京：北京大学出版社，2005年版。第233页。
2陈枫，王克非.物业管理[M].北京：北京大学出版社，2007年。第20页。
1王世涛.房地产法律制度[M].长春：东北财经大学出版社，2005年。第267页。
12007年《物业管理条例》对物业服务企业的义务的规定。
12007年2月，国务院办公厅下发了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。
2於向平，邱艳.房地产法律制度研究[M].北京：北京大学出版社，2012。第262页。
1谢伏瞻.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。
1谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版，2006。
1来源于OECD收入统计1965－2003。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005年
1数据来源：R. M. Bird and Enid Slack，2006，Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies:Raising Revenue and More，ITP Paper 0605。
2来源于OECD收入统计1965－2003。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005年
1数据来源：Revenue Statistics of OECD Member Countries（1965－1995）;转引自McCluskey，W.L. andWilliams，B.（1999），”Introduction: A Comparative Evaluation”，in McCluskey，W.L.（ed），Property Tax: An International Comparative Review，Ashgate Publishing Ltd.
2（1）谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。（2）财政部资料。
1谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。
1（1）资料来源：《中国税务年鉴》（1995-2009）、《中国财政年鉴》（1995-2009）；（2）房产税中包括城市房地产税。2008年12月31日，国务院公布了第546号令规定，自2009年1月1日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需要和内资企业一样缴纳房产税；（3）地方财政收入不含中央税收返还和补助收入。
2（1）资料来源：《中国税务年鉴》（2007-2009）、《中国财政年鉴》（2007-2009）；（2）将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
1（1）资料来源：《中国税务年鉴》（2007-2009）、《中国财政年鉴》（2007-2009）；（2）将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
1资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（2005-2009）。
2资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（2005-2009）。
1现行《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。
2现行《土地管理法》第二十条规定。
3现行《土地管理法》第二十二条规定。
1现行《土地管理法》第二十六条第二款规定。
2现行《土地管理法》规定。
1国务院国发〔2006〕31号文件《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。
1杜婕，周丽.推进我国房产税改革的基本思路——兼议美国房产税借鉴[J].价格理论与实践，(11)2011。第67页。
12000年公布的《立法法》第二章第二节全国人民代表大会立法程序中第十二条、十三条规定。
22000年公布的《立法法》第二章第三节全国人民代表大会常委员会立法程序中第二十四条、第二十五条规定。
12000年公布的《立法法》第二章第三节全国人民代表大会常务委员会立法程序中第二十六条规定。.
22000年公布的《立法法》第三章行政法规中第五十八条规定。
1杜雪君.房地产税对房价的影响机理与实证分析[D].浙江大学，2009。
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[13]任晓宇，郭树荣.税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果研究[J].建筑经济（6），2007.
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[15]杜婕，周丽.我国房屋征收补偿问题的探讨[J].宏观经济管理（04），2012.
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1邹晓燕.《房地产法律制度》[M].化学工业出版社，2010年。
2邹晓燕.《房地产法律制度》[M].化学工业出版社，2010年。
12009年12月14日，为促进房地产平稳健康发展，国务院通过了“国四条”。
12010年，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。
22010年，国务院办公厅下发了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京市为例[D].南京大学。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京市为例[D].南京大学，2005
2袁卫东.地价·拆迁成本·制度选择[J].中国房地产，（10）2003。
3尹卫红，王玉申.从房屋拆迁评估模式看存在的问题[J].中国房地产，（12）2004。
1陈多长.房地产税收论[M].北京：中国市场出版社，2005。
1根据2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》和相关意见通知的规定。
1孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第166页。
2孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第166页。
3动议是指市民或团体对土地利用规划有关的问题提出自己的建议，在获得法定数量的选民签名支持后，政府将建议公开，让全体选民投票。投票通过后就会成为政府执行土地规划的依据。复决就是政府公开土地
4规划后由公众投票表决，可以否定政府的规定。孟星.城市土地的政府管制研究[M].上海：复旦大学出版社，2005。第168页。
1卢新海.中国城市土地储备制度研究[M].北京：科学出版社，2008。第43页。
1数据来源：历年《中国土地年鉴》。其中，审批比重指耕地审批面积占总审批面积之比，用批率指实际耕地转用面积占审批面积比率。1997年实行冻结土地审批政策，对政策出台前后数据对比比较有说服力，因此本文引用1997年前后4年的数据进行比对分析。
22004年国土资源部下发《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》（国土资2004238号），关于征地补偿标准、被征地农民安置途径、征地工作程序和监管等方面给出了实施意见。
1数据来源：1994—1997年《中国土地年鉴》，1999年—2003年《中国国土资源年鉴》。
1数据来源：2000—2003年《中国国土资源年鉴》。
12003年中华人民共和国国土资源部第21号令公布《协议出让国有土地使用权规定》第二条第二款。
2苗天青.我国房地产业：结构行为与绩效[M].北京：经济科学出版社，2004。
3李相范.土地违法行为的经济学分析[D].吉林大学，2010。
2张昕.土地出让金与城市经济增长关系的实证分析[J].城市问题，（11）2011。
1张昕.土地出让金与城市经济增长关系的实证分析[J].城市问题，（11）2011。
1张昕.土地出让金与城市经济增长关系实证研究[J].城市问题，（11）2011。
2张昕在《土地出让金与城市经济增长关系实证研究》中依据城市化水平分组研究，按照1998年城市化水平的不同进行分组的面板数据分析，将城市化水平的提高分为三个阶段：城市化水平在30%以下属于初始阶段;城市化水平在30%－80%属于加速阶段;城市化水平达到80%以上属于终极阶段。由于土地出让及其收入是伴随城市化进程而进行的，其作用的发挥也与城市化水平有着密切的关系。因此，本文将根据23个省(市)其1998年的城市化水平进行分组，每组城市化水平间隔10%，共分四组。发展缓慢的中部和西部地区，土地出让金的产出弹性系数则较高，这说明中、西部地区的经济发展仍在很大程度上依赖于土地要素的投入。可以说，土地出让金作用的大小与当地经济发展状况密切相关。
12004年修改的《土地管理法》中对占用农村土地支付用地补偿和安置费的规定。
22004年国务院和国土资源部公布的《关于深化改革严格土地管理的决定》和《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》，在原有安置方式上创新了安置方式。
12004年修改的《土地管理法》第四十七条规定。
1马克思恩格斯选集第1卷[M].北京：人民出版社，1956。第121页。
2马克思主义哲学全书[M].北京：中国人民大学出版社，1996。第376页。
3吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第7页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第7页。
2林立.波斯纳与法律经济分析[M].引用EAL，p.11.上海三联书店，2005。第59页。
3吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].北京：法律出版社，2005。第14页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第17页。
2吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
2吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
1吴清旺，贺丹青.房地产开发中的利益冲突与衡平——以民事权利保障为视角[M].法律出版社，2005。第23页。
11958年修订的《国家建设征用土地办法》。
1中华人民共和国城市房地产管理法，2007年修订。第六条规定。
22011年1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。
1国务院.国有土地上房屋征收与补偿条例，2011年1月19日公布，第十三条规定。
22011年1月19日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定。
12王文革.城市土地配置利益博弈及其法律调整[M].北京：法律出版社，2008。第262页。
2[美]布坎南、戈登、塔塔克，陈金光译.同意的计算——立宪、民主的逻辑基础[M].北京：中国社会科学出版社，2000。第12页。
1[美]E.R.克鲁斯克，B.M.杰克逊.公共政策词典[M].上海：上海远东出版社1992年版。第30页。
2王文革.城市土地配置利益博弈及其法律调整[M].北京：法律出版社，2008。
3王才亮.《房屋征收制度立法与实务》[M].北京：法律出版社，2008。第359页。引述梁慧星教授在《物权法（草案）》中对公共利益的表述。
1美国宪法修正案第5条规定：非依正当程序，不得剥夺任何人的生命、自由和财产；非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用。
22004年《宪法》修正案第十条和第十三条规定。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1杜婕，周丽.我国城市房屋征收补偿问题的探讨[D].宏观经济管理，(04)2012。
2[英]罗纳德·科斯.社会成本问题[D].Journal of Law and Economics,(10)1960.科斯认为，在产权明确的情况下，即使出现外部性（社会成本），市场交易也同样有效。只要交易成本为零，无论产权归谁所有，都可以通过市场自由交易达到资源的最佳配置。在交易成本为正的情况下，法律制度会对经济运行产生深远的影响。权利应该配置给那些能最大效用地使用他们的人。
3闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。在城市房屋拆迁补偿制度的运行成本研究上，本文主要引述了闵一峰的观点，将运行成本分为直接成本、生存成本、救济成本、冲突成本、维持成本等。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
1闵一峰.城市房屋拆迁补偿制度的经济学研究——以南京为例[D].南京大学，2005。
12010年6月23日发布的《关于公布实施长春市市区征地片区综合地价的通知》。
22012年2月15日，教育部官网发布通知。
1马新彦.美国财产法与判例研究[M].北京：法律出版社，2001。第336页。
12007年新修订的《物权法》第八十一条规定。
22007年新修订的《物权法》第八十二条规定。
3陈风，王克非.物业管理[M].北京：北京大学出版社。第19页。
4王世涛.房地产法律制度[M].长春：东北财经大学出版社。第265页。
1於向平，邱燕.房地产法律制度研究[M].北京：北京大学出版社，2005年版。第233页。
2陈枫，王克非.物业管理[M].北京：北京大学出版社，2007年。第20页。
1王世涛.房地产法律制度[M].长春：东北财经大学出版社，2005年。第267页。
12007年《物业管理条例》对物业服务企业的义务的规定。
12007年2月，国务院办公厅下发了《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》。
2於向平，邱艳.房地产法律制度研究[M].北京：北京大学出版社，2012。第262页。
1谢伏瞻.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。
1谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版，2006。
1来源于OECD收入统计1965－2003。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005年
1数据来源：R. M. Bird and Enid Slack，2006，Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies:Raising Revenue and More，ITP Paper 0605。
2来源于OECD收入统计1965－2003。（Martin Jares，Jaroslava Kypetova，《财政分权和财产税在捷克共和国的重要性》，2005年
1数据来源：Revenue Statistics of OECD Member Countries（1965－1995）;转引自McCluskey，W.L. andWilliams，B.（1999），”Introduction: A Comparative Evaluation”，in McCluskey，W.L.（ed），Property Tax: An International Comparative Review，Ashgate Publishing Ltd.
2（1）谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。（2）财政部资料。
1谢伏瞻主编.中国不动产税制设计[M].北京：中国发展出版社，2006。
1（1）资料来源：《中国税务年鉴》（1995-2009）、《中国财政年鉴》（1995-2009）；（2）房产税中包括城市房地产税。2008年12月31日，国务院公布了第546号令规定，自2009年1月1日起外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人需要和内资企业一样缴纳房产税；（3）地方财政收入不含中央税收返还和补助收入。
2（1）资料来源：《中国税务年鉴》（2007-2009）、《中国财政年鉴》（2007-2009）；（2）将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
1（1）资料来源：《中国税务年鉴》（2007-2009）、《中国财政年鉴》（2007-2009）；（2）将财政年度决算表中契税项视为房地产流转环节所缴契税。
1资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（2005-2009）。
2资料来源：国土资源部，《中国财政年鉴》（2005-2009）。
1现行《土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。
2现行《土地管理法》第二十条规定。
3现行《土地管理法》第二十二条规定。
1现行《土地管理法》第二十六条第二款规定。
2现行《土地管理法》规定。
1国务院国发〔2006〕31号文件《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》。
1杜婕，周丽.推进我国房产税改革的基本思路——兼议美国房产税借鉴[J].价格理论与实践，(11)2011。第67页。
12000年公布的《立法法》第二章第二节全国人民代表大会立法程序中第十二条、十三条规定。
22000年公布的《立法法》第二章第三节全国人民代表大会常委员会立法程序中第二十四条、第二十五条规定。
12000年公布的《立法法》第二章第三节全国人民代表大会常务委员会立法程序中第二十六条规定。.
22000年公布的《立法法》第三章行政法规中第五十八条规定。
1杜雪君.房地产税对房价的影响机理与实证分析[D].浙江大学，2009。
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[12]何振一.物业税与土地出让金不可替代性简论.[J].中国国土资源经济（7），2004年.
[13]任晓宇，郭树荣.税负转嫁视角下开征房地产税的经济效果研究[J].建筑经济（6），2007.
[14]杜婕，周丽.推进我国房产税改革的基本思路——兼议美国房产税借鉴[J].价格理论与实践(11)，2011.
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