旅游地评估研究——以东湖风景区为例
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摘要
对旅游地的资源评价和综合评价工作早已有之，可以一直追溯到19世纪
的20年代，到今天已经逐步趋于完善。在我国，旅游地评价的理论研究和工作
实践日益成熟，并存在旅游地使用权的有偿出让和转让的实践和简单的旅游地
估价实践。但是由于缺乏科学的理论指导和规范，我国的旅游地估价工作还存
在很多问题，比如旅游地评价工作欠客观，旅游地地价评估（实际上被当作简
单的房地产估价来对待）因忽视了旅游地评估的特殊性而使地价欠低或偏高。
旅游地的评估工作必须规范。
基于当前旅游地开发建设中存在的各种经济现象和问题，论文对我国政
府主导型旅游发展战略和国家无偿无限制无流动的土地利用制度进行了反思，
提出了旅游地评估工作的实质、现实意义、评估的理论基础及基础理论体系，
对旅游地评估工作的原则、步骤、技术路线等进行了初步的探讨。文章指出，
旅游地评估必须以地理系统的地域分异与组合规律，土地供求理论，马克思主
义的地租地价学说，区位论，土地评价论为其理论基础，并遵循客观、公正、
科学的原则，通过建立评价指标体系，选择适宜的技术路线和方法进行具体的
旅游地评估实践和研究。在论文第二部分的最后，则对我国社会主义市场经济
条件下的旅游地估价的理论观点、评估现状、旅游地评估的实质和方法进行了
阐述。
在论文的第三部分，文章首先确定了旅游地评价的基本原则：1、适宜性
和限制性相结合的原则；2、综合分析和主导因素分析相结合的原则；3、科学
客观的原则；并构建了湖泊旅游地评价指标体系。以此为基础，文章对东湖旅
游地即东湖风景名胜区的旅游开发价值和潜力进行了评价，认为它是一个比较
适宜的宜游乐和观览的湖泊旅游地。其旅游开发价值和潜力较大。
论文的第四部分则对旅游地估价原则进行了分析，提出了旅游地评价与
估价相结合的原则、相关互利原则、垄断原则、统一与分离原则等；对旅游地
估价的基本方法进行了介绍，并对其实用范围进行了分析。在论文的最后，文
章根据东湖风景区的用地及经营现状，采用收益还原法对东湖风景区旅游地的
土地使用权价值评估进行了分析和测算，得出其地产价值（即使用权出让价值）
大致为人民币约一百九十八亿六千六百六十七万元。
Abstract
It抯 from 1920s?that people began to study on tourist resource appraisement
and tourist synthetic appraisement. And now they have achieved great outcome. In
China, the theory study of tourist land appraisement and the practice of tourist land
evaluation existed and developed. But so many matters that face the work of tourist
land evaluation exist too because of lacking of scientific norms and rational theory.
Tourist land evaluation is looked as simple building-land evaluation by mistaken
people often neglect the speciality of tourist land evaluation, which makes the value
of tourist land uncorrect.
This paper first probes into Chinese tourism developing strategy in which
government is in the charge, Chinese land-using system of no cost, no restrictions
and no transference is also considered. On the base of some economic problems in
our tourist land exploitation and development, it puts forwards the essence~
signiflcance~ theory basis and theory system of tourist land appraisement. And it
also analyses the principle~ progranv. method~. skill and so on of tourist land
evaluation. At the end of the second part ,this paper sets forth the theoretical
viewpoints., evaluation situation .~. .essence and methods of tourist land evaluation in
the conditions of our chinese socialist market梠riented economy.
In the third part ,it first defines the basic principles of tourist land
appraisement: I .combining appropriateness and restriction .2.combining
comprehensive analysis and dominant梖actors analysis.3.being scientific and
objective.This paper also appraises the tourism value and potentiality of a special
kind of tourist land---East Lake by constructing appraising norm system of lake
tourist land.
In the forth part,this paper analyses the principles of tourist land
evaluation,such as the principles of combining tourist land appraisement and
evaluation ~. being mutually related and beneficial and monopolism etc.It
introduces some major methods of evaluating tourist land too.At last this paper
tries to study on the evaluation of tourist lake by taking East lake of Wuhan city for
example.And it comes to the conclusion that the value of East Lake抯 land梪sing
rights for transference is about 19,866,670,000yuan RMB.
的20年代，到今天已经逐步趋于完善。在我国，旅游地评价的理论研究和工作
实践日益成熟，并存在旅游地使用权的有偿出让和转让的实践和简单的旅游地
估价实践。但是由于缺乏科学的理论指导和规范，我国的旅游地估价工作还存
在很多问题，比如旅游地评价工作欠客观，旅游地地价评估（实际上被当作简
单的房地产估价来对待）因忽视了旅游地评估的特殊性而使地价欠低或偏高。
旅游地的评估工作必须规范。
基于当前旅游地开发建设中存在的各种经济现象和问题，论文对我国政
府主导型旅游发展战略和国家无偿无限制无流动的土地利用制度进行了反思，
提出了旅游地评估工作的实质、现实意义、评估的理论基础及基础理论体系，
对旅游地评估工作的原则、步骤、技术路线等进行了初步的探讨。文章指出，
旅游地评估必须以地理系统的地域分异与组合规律，土地供求理论，马克思主
义的地租地价学说，区位论，土地评价论为其理论基础，并遵循客观、公正、
科学的原则，通过建立评价指标体系，选择适宜的技术路线和方法进行具体的
旅游地评估实践和研究。在论文第二部分的最后，则对我国社会主义市场经济
条件下的旅游地估价的理论观点、评估现状、旅游地评估的实质和方法进行了
阐述。
在论文的第三部分，文章首先确定了旅游地评价的基本原则：1、适宜性
和限制性相结合的原则；2、综合分析和主导因素分析相结合的原则；3、科学
客观的原则；并构建了湖泊旅游地评价指标体系。以此为基础，文章对东湖旅
游地即东湖风景名胜区的旅游开发价值和潜力进行了评价，认为它是一个比较
适宜的宜游乐和观览的湖泊旅游地。其旅游开发价值和潜力较大。
论文的第四部分则对旅游地估价原则进行了分析，提出了旅游地评价与
估价相结合的原则、相关互利原则、垄断原则、统一与分离原则等；对旅游地
估价的基本方法进行了介绍，并对其实用范围进行了分析。在论文的最后，文
章根据东湖风景区的用地及经营现状，采用收益还原法对东湖风景区旅游地的
土地使用权价值评估进行了分析和测算，得出其地产价值（即使用权出让价值）
大致为人民币约一百九十八亿六千六百六十七万元。
Abstract
It抯 from 1920s?that people began to study on tourist resource appraisement
and tourist synthetic appraisement. And now they have achieved great outcome. In
China, the theory study of tourist land appraisement and the practice of tourist land
evaluation existed and developed. But so many matters that face the work of tourist
land evaluation exist too because of lacking of scientific norms and rational theory.
Tourist land evaluation is looked as simple building-land evaluation by mistaken
people often neglect the speciality of tourist land evaluation, which makes the value
of tourist land uncorrect.
This paper first probes into Chinese tourism developing strategy in which
government is in the charge, Chinese land-using system of no cost, no restrictions
and no transference is also considered. On the base of some economic problems in
our tourist land exploitation and development, it puts forwards the essence~
signiflcance~ theory basis and theory system of tourist land appraisement. And it
also analyses the principle~ progranv. method~. skill and so on of tourist land
evaluation. At the end of the second part ,this paper sets forth the theoretical
viewpoints., evaluation situation .~. .essence and methods of tourist land evaluation in
the conditions of our chinese socialist market梠riented economy.
In the third part ,it first defines the basic principles of tourist land
appraisement: I .combining appropriateness and restriction .2.combining
comprehensive analysis and dominant梖actors analysis.3.being scientific and
objective.This paper also appraises the tourism value and potentiality of a special
kind of tourist land---East Lake by constructing appraising norm system of lake
tourist land.
In the forth part,this paper analyses the principles of tourist land
evaluation,such as the principles of combining tourist land appraisement and
evaluation ~. being mutually related and beneficial and monopolism etc.It
introduces some major methods of evaluating tourist land too.At last this paper
tries to study on the evaluation of tourist lake by taking East lake of Wuhan city for
example.And it comes to the conclusion that the value of East Lake抯 land梪sing
rights for transference is about 19,866,670,000yuan RMB.
引文
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[4]黄贤金、吴群。不动产估价。北京：中国林业出版社，1998。
[5]冯广京。中国地产管理与投资指南。北京：中国地质出版社，1993。
[6]柴强。房地产估价。北京：北京经济学院出版社，1993。
[7]马勇、舒伯阳。区域旅游规划—理论、方法、案例。天津：南开大学出版社，1999。
[8]杨桂华。旅游资源学。昆明：云南大学出版社，1997。
[9]徐樵利、谭传风。山地地理系统综论。武汉：华中师范大学出版社，1994。
[10]林增杰。地籍管理。北京：中国人民大学出版社，1990。
[11]张家庆。地租与地价学。北京：中国国际广播出版社，1991。
[12]周诚。土地经济学。北京：农业出版社，1989。
[13]吴铀生。旅游市场营销。成都：四川人民出版社，1996。
[14]杨继瑞。中国城市地价探析。北京：高教出版社，1997。
[15]谢文蕙、邓卫。城市经济学。北京：清华大学出版社，1996。
[16]杨书剑。中国投资制度创新研究。北京：中国经济出版社，1998。
[17]赵民、鲍桂兰、侯丽。土地市用制度改革与城乡发展。上海：同济大学出版社，1998。
[18]湖北省土地管理局。地价管理手册。武汉，1996。
[19]冯若梅、黄文波。旅游业营销。北京：企业管理出版社，1999。
[20]丁季华。旅游资源学。上海：上海三联书店，1999。
[21]张帆。环境与自然资源经济学。上海：上海人民出版社，1998。
[22]林南枝、李天元。旅游市场学。天津：南开大学出版社，1996。
[23]吴必虎。地方旅游开发与管理。北京：科学出版社，2000。
[24]刘伟、朱玉槐。旅游学。广州：广东旅游出版社，1999。
[25]毕宝德。土地经济学。北京：中国人民大学出版社，1998。
[26]梁运斌。房地产估价：方法、参数与百例精选。北京：经济管理出版社，1996。
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[33]朱才斌、陈勇。试析土地有偿使用与城市空间扩展。人文地理，1997，9：43—46。
[34]唐根年、欧海若、吴次芳。浙江省城镇土地分等地域分异特征研究。经济地理，1998，3：69—73。
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[42]湖北大学旅游学院及武汉市东湖风景区管理局。武汉市东湖风景名胜区旅游发展总体规划。2000。
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